cập nhật tình hình kinh doanh quý 1 năm 2013 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ngày cập nhật 05 tháng 05 năm 2013 ngành bất động sản công ty cổ phần chứng khoán fpt

Ngày

cập

nhật:

05/05/2013
Trần

Thế

Anh
Chuyên viên Phân tích
Ngành: Xây dựng – Bất động sản
Email:


Điện thoại: 08. 6290 8686. Ext: 7592
CẬP

NHẬT

TÌNH

HÌNH

KINH

DOANH
QUÝ

1/2013

CỦA
CÁC

DOANH

NGHIỆP
BẤT

ĐỘNG

SẢN

NIÊM

YẾT
Công

ty

Cổ

phần

Chứng

khoán

FPT

29 – 31 Nguyễn Công Trứ
Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh, Việt Nam
Điện thoại: (84) – 8 6290 8686
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
TÓM

TẮT

BÁO

CÁO
 Thị trường BĐS trải qua đợt suy thoái kéo dài từ 2008 và đỉnh điểm của khó khăn rơi vào năm 2012.
Tổng quan về thị trường BĐS 2012 được gói gọn trong cụm từ “ba dở dang, ba sụt giảm” (Dự án dở
dang, công trình dở dang, đền bù dở dang; Giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và nguồn cầu sụt giảm).
Theo nhiều nghiên cứu thì đây là chu kỳ đóng băng lần 3 của thị trường BĐS

09/05/2011
1990 đến nay.

Doanh

thu

thuần
năm 2012 của các công ty BĐS tiếp tục giảm

mạnh, bình quân giảm tới 40% so
với

năm

trước.

Nhiều

dự

án

chủ

đầu

tư

phải

ghi

nhận

giảm

giá

hàng

bán

do

09/05/2011
khách

hàng.

Doanh

thu

thuần

quý

1/2013

có

cải

thiện

so

với

cùng

kỳ

năm

trước

nhưng

tín

hiệu
chưa rõ ràng.

Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

thuần
năm 2012 bình quân đạt 32%, giảm 1 điểm phần trăm so
với năm 2011. Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần quý 1/2013 của các công ty bình quân giảm
tới 7

điểm

phần trăm

so với cùng

kỳ năm

trước.

Nguyên

nhân

chính

là

do

áp lực

giảm

giá

bán

để
kích cầu trong khi chi phí đầu vào không thay đổi. Có những dự án triển khai trong giai đoạn lãi suất
cho vay tăng cao nên chi phí lãi vay đã vốn hóa vào giá vốn dự án khiến giá vốn hàng bán của các
doanh nghiệp tiếp tục xu hướng tăng mạnh.


Doanh

thu

tài

chính
2012 của 25 công ty BĐS niêm

yết đạt 3.159 tỷ đồng, giảm 31% so với năm
2011.

Nguyên

nhân

chính

là

do

tiền

mặt

của

các

công

ty

giảm

cộng

thêm

lãi

suất

huy

động

trong
năm 2012 thấp hơn so với 2011. Các khoản cổ tức, lợi nhuận được chia cũng ít hơn các năm trước
do

khó

khăn

chung

của

nền

kinh

tế.

Doanh

thu

tài

chính

quý

1/2013

của

các

công

ty

BĐS

có

xu
hướng

giảm

mạnh

so

với

quý

1/2012

do

lãi

suất

và

cổ

tức

được

chia

tiếp

tục

giảm.

Trong

quý
1/2013 chưa ghi nhận thêm những dự án được chuyển nhượng nào. Tuy nhiên, với dự báo về khó
khăn

vẫn

còn

phổ

biến

trong

năm

2013

thì

khả

năng

hoạt

động

chuyển

nhượng

dự

án

sẽ

diễn

ra
mạnh trong các quý tới.

Tổng

chi

phí

lãi

vay
của 25 công ty BĐS trong năm 2012 khoảng 2.956 tỷ đồng, tăng 14% so với
năm 2011 nhưng lãi vay thực trả trong kỳ lên tới 4.775 tỷ đồng, gấp 1,6 lần chi phí lãi vay. Chi phí lãi
vay trong quý 1/2013 cho thấy xu hướng giảm rõ rệt. 18 công ty có chi phí lãi vay bình quân đã giảm
17%

so

với

cùng

kỳ

năm

trước.

Một

số

công

ty

có

chi

phí

lãi

vay

thấp

và

giảm

mạnh

như:

DXG
,
PDR
,
FDC
,
IJC
,
TDH

 Lợi nhuận trước thuế 2012 của các công ty bình quân giảm 8% so với năm 2011. Có 3/25 công ty lỗ
trong năm 2012,
SJS

và
KDH
là 2 công ty bị lỗ lũy kế 2 năm liên tiếp. Tỷ suất sinh lời của các công
ty BĐS nhìn chung đã giảm

nhiều so với năm trước. Chênh lệch giữa tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh
thu

thuần

với

LNTT/doanh

thu

thuần

năm

2012

lên

tới

15%

so

với

mức

chênh

lệch

6%

của

năm
2011.

Nguyên

nhân

chính

là

do

chi

phí

lãi

vay

và

trích

lập

dự

phòng

quá

cao

khiến

lợi

nhuận

của
các công ty sụt giảm rất mạnh.
 Có tới 13/18 công ty BĐS có
lợi

nhuận

trước

thuế

quý

1/2013
giảm so với quý 1/2012. Trong đó,
có

3/19

công

ty bị

lỗ

so

với

con

số

2

công

ty trong

quý 1/2012.

Nguyên

nhân

khiến

lợi

nhuận

quý
1/2013 của các công ty sụt giảm mạnh bao gồm: (1) Lợi nhuận gộp giảm mạnh do giá vốn hàng bán
tăng.

(2)

Doanh

thu

tài

chính

sụt

giảm

mạnh

trong

khi

một

số

hạng

mục

chi

phí

như

chi

phí

bán
hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp lại có xu hướng tăng.

ITA

,
KBC
và
NLG
là những công ty bị lỗ
trong quý 1/2013.
www.fpts.com.vn
2
Việt Nam kể từ năm
thanh lý hợp đồng với
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
 Cập

nhật

đến ngày 31/12/2012, 25 công ty BĐS niêm

yết tiêu biểu

có
tổng

tài

sản

đạt

173.123 tỷ
đồng,

tăng

21%

so

với

cuối năm

2011.

Tài sản

tăng

nhưng

chất

lượng tài

sản

của các

công

ty lại

giảm do hàng tồn kho (bình quân chiếm 39% tổng tài sản) tăng 20%, khoản phải thu ngắn hạn (bình
quân

chiếm

15%

tổng

tài

sản)

tăng

1%

trong

khi

tiền

và

các

khoản

tương

đương

tiền

(bình

quân
chiếm 4% tổng tài sản) tiếp tục giảm 1% so với thời điểm cuối năm 2011. Về nguồn vốn, nợ phải trả
chiếm từ 60 – 65% nguồn vốn tăng tới 21% (trong đó riêng các khoản nợ vay tăng tới 37%) so với
tốc độ tăng 10% của vốn chủ sở hữu. Điều này cho thấy các công ty BĐS vẫn có xu hướng gia tăng
đòn bẩy tài chính trong hoạt động. Cập nhật đến thời điểm 31/03/2013 của 18 công ty BĐS, tổng tài
sản ước đạt 160.366 tỷ đồng, tăng bình quân 3% so với đầu năm. Tiền và các khoản tương đương
tiền bình quân giảm 15%, tồn kho bình quân tăng 13%, khoản phải thu tăng 13%. Điều này cho thấy
chất lượng tài sản của các công ty tiếp tục xấu đi.
09/05/2011

Nhìn

chung,

các

công

ty

BĐS

đều

đưa

ra

kế

hoạch

thận

trọng,

nhưng

cho

thấy

sự

kỳ

vọng

về
thị

trường

BĐS

năm

2013

sẽ

bớt

khó

khăn

hơn

năm

2012.

Hầu

hết

các

công

ty

đều

kỳ

vọng
ghi

nhận

doanh

thu

từ

những

dự

án

đã

hoàn

thành,

có

lợi

thế

cạnh

tranh

về

giá

và

phân

khúc
thị

trường.

Những

công

ty

không

có

được

những

lợi

thế

trên

thì

đưa

ra

phương

án

thoái

vốn
ở

một

số

dự

án

để

có

nguồn

thu

hoặc

kêu

gọi

hợp

tác

đầu

tư

để

sớm

hoàn

thiện

dự

án

đưa
sản

phẩm

ra

thị

trường.
KHUYẾN

NGHỊ
1.
VIC
: Lợi thế hiện nay của VIC là thương hiệu, tiềm lực tài chính mạnh và đủ khả năng triển khai các
dự án đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng.
EPS

đến

quý

1/2013

(lũy

kế

4

quý

gần

nhất)

đạt

3.470
đồng/cp.

Với

giá

hiện

tại

(64.000

đồng/cp),

PE

của

VIC

ở

khoảng

18,44

lần.

Khuyến

nghị:

Theo
dõi.
2.
NLG
:

Lợi

thế

hiện

tại của

NLG

là

quỹ đất

lớn

(khoảng

567ha,

tập

trung

chủ

yếu

ở

TP.HCM,

Long
An),

uy tín của

doanh nghiệp trong

ngành

BĐS,

quy trình đầu

tư

khép kín, chuyên nghiệp

từ

khâu
quy

hoạch

đến

tiêu

thụ

sản

phẩm

và

dòng

sản

phẩm

có

thể

mạnh

hiện

tại

là

căn

hộ

Ehome.

Tuy
nhiên, do đầu tư nhiều dự án cùng lúc, trong đó có nhiều dự án có quy mô lớn đang gặp khó khăn
trong triển khai như dự án KDC Waterpoint (Long An) có tồn kho hiện tại lên tới gần 2.000 tỷ đồng

đang gây áp lực dòng tiền rất

lớn

cho

NLG
.
Nếu

cuối

năm

2013,

Công

ty

hoàn

thành

kế

hoạch
thì

EPS

đạt

khoảng

1.300

đồng/cp.

Với

mức

giá

hiện

tại

(19.400

đồng/cp),

PE

khoảng

15

lần.

Khuyến

nghị:

Theo

dõi.
3.
BCI
: Lợi thế hiện nay của BCI là quỹ đất lớn và có vị trí khá tốt, tập trung nhiều ở phía Tây TP.HCM,
và

hầu

hết

đều

là

đất

nền

nên

thanh

khoản

tốt

hơn

và

linh

hoạt

trong

điều

chỉnh.

EPS

đến

quý
1/2013

đạt

2.198

đồng/cp.

Với

giá

hiện

tại

(16.000

đồng/cp),

PE

của

BCI

ở

khoảng

7,28

lần.
Nếu

cuối

năm

2013,

Công

ty

hoàn

thành

kế

hoạch

thì

với

mức

giá

hiện

tại,

PE

giao

động
trong

khoảng

12-13

lần.

Khuyến

nghị:

Mua
4.
NTL
:

Lợi

thế

hiện

nay

của

NTL

là

không

vay

nợ

nên

không

chịu

áp

lực

chi

phí

tài

chính.

Tiến

độ
triển khai các dự án của Công ty cũng khá tốt. Vòng quay hàng tồn kho trên mức bình quân ngành.

Tuy nhiên, khó khăn ở chỗ, các dự án của NTL trước đây nằm ở địa bàn bị đầu cơ mạnh và khách
hàng phần đông là dân lướt sóng. Do đó, Công ty gặp khó khăn trong việc thu tiền của khách hàng
khi

dự

án

đã

hoàn

thành.

EPS

đến

quý

1/2013

đạt

688

đồng/cp.

Với

giá

hiện

tại

(13.700
đồng/cp),

PE

của

NTL

ở

khoảng

20,51

lần.

Nếu

cuối

năm

2013,

Công

ty

hoàn

thành

kế

hoạch
thì

với

mức

giá

hiện

tại,

PE

giao

động

trong

khoảng

11-12

lần.

Khuyến

nghị:

Theo

dõi.
09/05/2011
www.fpts.com.vn
3
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
5.
TDH
:

Lợi thế

hiện

tại của

TDH

là

có

quỹ đất

khá tốt,

tập

trung

ở địa

bàn

Q2

và

Q9,

cửa

ngỏ

phía
Đông

Bắc

TP.HCM.

Lĩnh

vực

thương

mại

(buôn

bán

nông

sản,

cho

thuê

mặt

bằng

chợ)

mang

lại
nguồn thu ổn định và giúp làm giảm bớt áp lực ở lĩnh vực kinh doanh BĐS. Khó khăn hiện nay của
TDH là áp lực thanh toán ngắn hạn 204,07 tỷ đồng trái phiếu. Nếu thị trường BĐS trong thời gian tới
chưa

thực

sự

khởi

sắc,

dòng

tiền

của

công

ty

không

được

cải

thiện

và

giá

cổ

phiếu

TDH

không
bằng

hoặc

cao

hơn

22.014

đồng/cổ

phiếu

thì

áp

lực

thanh

toán

204,07

tỷ

đồng

trái

phiếu

doanh
nghiệp

vào

cuối

năm

2013

là

khá

lớn.

EPS

đến

quý

1/2013

đạt

338

đồng/cp.

Với

giá

hiện

tại
(12.300

đồng/cp),

PE

của

TDH

ở

khoảng

36,34

lần.

Nếu

cuối

năm

2013,

Công

ty

hoàn

thành

kế
hoạch

thì

với

mức

giá

hiện

tại,

PE

giao

động

trong

khoảng

9,5-10

lần.

Khuyến

nghị:

Mua
6.
HQC
: Lợi thế hiện nay của HQC là đang triển khai nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân, trong đó
nhà ở xã hội (NOXH). Điều này sẽ tạo tâm lý tích cực của thị trường dành cho
09/05/2011
số vấn đề cần lưu ý như:

Doanh thu không chất lượng do khoản phải thu tăng mạnh; lĩnh vực kinh
doanh

và

phân

khúc

hoạt

động

khá

dàn

trải

làm

phân

tán

nguồn

lực

của

Công

ty.

EPS

đến

quý
1/2013

đạt

422

đồng/cp.

Với

giá

hiện

tại

(6.000

đồng/cp),

PE

của

HQC

ở

khoảng

14,21

lần.

Nếu
cuối

năm

2013,

Công

ty

hoàn

thành

kế

hoạch

thì

với

mức

giá

hiện

tại,

PE

giao

động

khoảng

4
lần.

Khuyến

nghị:

Mua
7.
SCR
:

Với

lợi

thế

về

thương

hiệu,

quỹ đất

khá lớn

(620ha,

34%

là

đất

sạch,

riêng quỹ đất

sạch

tại
TP.HCM là 115ha) và khả năng tái cơ cấu nợ nay khá tốt trong thời gian qua thì dự báo triển vọng
phục

hồi

của

SCR

khá

tốt.

Dự

báo

EPS

cuối

năm

của

SCR

đạt

787

đồng/cp.

Với

giá

hiện

tại
(7.7000

đồng/cp),

PE

cuối

năm

giao

động

trong

khoảng

8,5-9

lần.

Khuyến

nghị:

Mua
8.
DXG
: Lợi thế hiện nay của DXG chính là kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực môi giới BĐS nên khá
am

hiểu thị trường và có chiến lược bán hàng tốt. Qua quá trình hoạt động, DXG

đã có được quỹ
đất khá tốt, một phần lớn nhờ thâu tóm các dự án của chủ đầu tư gặp khó khăn. Do đó, quỹ đất của
Công ty là quỹ đất sạch và sẵn sàng đưa vào khai thác. Đòn bẩy tài chính của DXG

thấp giúp Công
ty gia tăng vay nợ để triển khai các dự án trong thời gian tới. Đặc biệt, lãi suất đang có xu hướng hạ
và kỳ vọng về sự hỗ trợ của đối tác chiến lược là ngân hàng Việt Á sẽ là những lợi thế cho Công ty
trong thời gian tới.
EPS

đến

quý

1/2013

đạt

1.650

đồng/cp.

Với

giá

hiện

tại

(8.600

đồng/cp),

PE
của

DXG

ở

khoảng

5,2

lần.

Theo

kế

hoạch,

Công

ty

sẽ

phát

hành

thêm

10,5

triệu

cổ

phiếu
trong

năm

2013,

nâng

vốn

điều

lệ

từ

420

tỷ

đồng

lên

525

tỷ

đồng.

Nếu

cuối

năm

2013,

Công

ty
hoàn

thành

kế

hoạch

thì

EPS

ước

đạt

1.400

đồng/cp.

Với

mức

giá

hiện

tại,

PE

ước

khoảng

6
lần.

Khuyến

nghị:

Mua
09/05/2011
HQC. Tuy nhiên, một
www.fpts.com.vn
4
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này cần lưu ý rằng các nhận định trong báo cáo này mang tính chất chủ quan
của

chuyên viên

phân

tích

FPTS.

Nhà

đầu

tư

sử

dụng

báo

cáo

này

tự

chịu

trách

nhiệm

về

quyết

định

của
mình. Vui lòng đọc kỹ phần tuyên bố miễn trách nhiệm cuối báo cáo này.
I. TỔNG

QUAN

THỊ

TRƯỜNG

BĐS

NĂM

2012
Thị trường BĐS trải qua đợt suy thoái kéo dài từ 2008 và đỉnh điểm của khó khăn rơi vào năm 2012. Tổng
quan

về

thị

trường

BĐS

2012

được

gói

gọn

trong

cụm

từ

“ba

dở

dang,

ba

sụt

giảm”

(

09/05/2011
trình dở dang, đền bù dở dang; Giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và nguồn cầu sụt giảm). Theo nhiều nghiên
cứu thì đây là chu kỳ đóng băng lần 3 của thị trường BĐS Việt Nam kể từ năm 1990 đến nay.
1.

Tín

dụng

trong

lĩnh

vực

BĐS
09/05/2011
Chính sách tiền tệ, sau khi

bị thắt chặt

đột

ngột năm

2011, đã bắt

đầu có chiều

hướng nới lỏng kể từ

quý
2/2012, đặc biệt là các gói tín dụng hỗ trợ các cá nhân mua nhà. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp kinh
doanh

BĐS

thì

khả

năng

tiếp

cận

nguồn

tín

dụng

vẫn

còn

khó

khăn

do

hầu

hết

tài

sản

(chủ

yếu

là

giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất) đã cầm cố cho những khoản vay trước đó chưa trả được.
Thị trường BĐS vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro nên các doanh nghiệp BĐS vẫn phải chịu lãi suất cho vay cao hơn
mặt bằng chung của thị trường. Cụ thể, lãi suất cho vay BĐS trong năm 2012 giao động trong khoảng 17

–
20%/năm

so

với

bình

quân

toàn

thị

trường

khoảng

12,9%/năm

(số

liệu

NHNN).

Thanh

khoản

thị

trường
giảm sút trong khi gánh nặng chi phí lãi vay quá lớn khiến nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực sự gặp
khó khăn.

Thống

kê

của

Bộ

Kế

hoạch

và

Đầu

tư

thì

trong

năm

2012,

số

lượng

các

doanh

nghiệp

giải

thể
hoặc

ngừng

hoạt

động

tăng

22,9%

trong

đó

kinh

doanh

BĐS

tăng

20%.

Số

lượng

các

doanh

nghiệp

BĐS
đăng ký cũng giảm mạnh 44% so với năm 2011.
2.

Vốn

đầu

tư

FDI

vào

BĐS
Vốn đầu tư FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS năm 2012 (tính đến 15/12/2012) đạt 1,85 tỷ USD, tăng mạnh so
với con số 845,6 triệu USD của năm 2011 nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với bình quân khoảng 7

– 8 tỷ USD
của các năm trước. Vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS trong 2 năm gần đây không thuận lợi do nhà đầu tư
nước ngoài lo ngại về môi trường đầu tư của Việt Nam, đặc biệt là

rủi ro trên thị trường BĐS và mối lo nợ
xấu trong lĩnh vực ngân hàng.
3.

Giá

bán

trên

thị

trường

BĐS
Theo CBRE, thị trường BĐS năm 2012 ghi nhận sự giảm giá mạnh trên mọi phân khúc. Tại Hà Nội, giá căn
hộ chung cư bình quân giảm tới 30% (so với cùng kỳ năm trước) trên thị trường sơ cấp và giảm 40% trên thị
trường thứ cấp.

Phân khúc đất nền trong

các Khu đô thị cũng chịu áp lực giảm giá 20% so với năm

2011.
Tại TP.Hồ

Chí

Minh,

giá

bán giảm

mạnh

ở những khu

vực

có

nhiều dự

án

đang

triển khai

và

nằm

ở vùng
ven như: Thủ Đức, Quận 2, Bình Chánh, Nhà Bè…Mức giảm giá bình quân, tuy có thấp hơn so với Hà Nội
nhưng

cũng

là

mức

cao

so

với

bình

quân

các

năm

trước,

giảm

khoảng

15

–

20%.

Giá

chào

thuê

căn

hộ
hạng

A

và

hạng

B

tại

TP.HCM

năm

2012

bình

quân

khoảng

30

USD/m2/tháng

và

25

USD/m2/tháng,

thấp
Dự án dở dang, công
hơn so với 37 USD/m2/tháng và 28 USD/m2/tháng của năm 2011.
www.fpts.com.vn
5
09/05/2011
09/05/2011
Biểu đồ: Giá bán thứ cấp căn hộ tại TP.HCM Biểu đồ: Giá bán thứ cấp căn hộ tại Hà Nội
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
4.

Tồn

kho

BĐS
- Theo báo cáo của Bộ xây dựng, tính đến hết năm 2012, thị trường tồn kho hơn

42 nghìn căn nhà,
trong đó có hơn 26 nghìn căn hộ chung cư, gần 16 nghìn nhà thấp tầng, gần 93 nghìn m2 sàn văn
phòng cho thuê, khoảng 98 nghìn m2 trung tâm thương mại và 792 héc

- ta đất nền nhà ở Tổng

giá trị lượng vốn hàng tồn kho đạt khoảng gần 112 nghìn tỷ đồng, trong đó TP.HCM tồn kho 14.816
căn nhà với giá trị lên đến 30 nghìn tỷ đồng, Hà Nội tồn kho 5.875 căn nhà, 5

nghìn m2 mặt bằng
thương

mại,

giá

trị

tồn

kho

14

nghìn

tỷ

đồng.

Dư

nợ

tín

dụng

BĐS

đến

cuối

năm

2012

lên

tới
207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với cuối năm 2011. Tuy nhiên, ước tính con số thực tế còn lớn hơn
nhiều

do

chưa

tính

tới

những

dự

án

đã

huy

động

vốn

một

phần,

những

dự

án

đã

giải

phóng

mặt
bằng, đầu tư vào hạ tầng cơ sở nhưng phải tạm nhưng do bế tắc đầu ra hay số lượng tồn kho của
các nhà đầu tư thứ cấp. Theo tính toán của CBRE, năm 2012 doanh số bán căn hộ giảm hơn một
nửa

so

với

2011

và

2010

đạt

khoảng

5000

căn.

Nếu

thị

trường

không

có

biến

động

lớn

ở

những
năm

tới,

thì cần khoảng

4-5

năm

thị trường mới có

thể hấp

thụ

hết

số

lượng

chưa

bán

được

hiện
nay.
- Tồn kho chủ yếu tập trung tại những dự án thuộc phân khúc cao cấp. Đặc điểm của phân khúc này
là giá bán cao và diện tích căn hộ lớn không phù hợp với khả năng của đại bộ phận thu nhập người
dân có nhu cầu. Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM thì hiện tại 65% tồn kho căn hộ trên địa
bàn thành phố có diện tích trên 70m2/căn. Điều này gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS
trong việc giải phóng hàng tồn kho.
www.fpts.com.vn
6
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
II.

TRIỂN

VỌNG

THỊ

TRƯỜNG

BĐS

NĂM

2013
1.

Thị

trường

BĐS

4

tháng

đầu

năm

2013
09/05/2011
Thị

trường

BĐS

các

tháng

đầu

năm

2013

vẫn

chưa

có

tín

hiệu

phục

hồi

lạc

quan.

Thị

trường

vẫn
đang

chờ

đợi

những

thông

tin

hỗ

trợ

từ

phía

cơ

quan

quản

lý

nên

hầu

hết

các

giao

dịch

cũng

như
hoạt

động

đầu

tư

triển

khai

các

dự

án

đều

diễn

ra

chậm.
-
Vốn

đầu

tư

FDI

đăng

ký

vào

lĩnh

vực

BĐS

4

tháng

đầu

năm

2013

(tính

đến

20/4/2013)

ước

đạt
307,05 triệu USD, đứng thứ 2 trong số các ngành thu

hút vốn đầu tư FDI, thấp hơn rất nhiều so với
con số 1,58 tỷ USD của cùng kỳ 2012.
-
Theo

NHNN
,

tổng

dư

nợ

đến

hết

tháng

3/2013

đạt

230.951

tỷ

đồng,

tăng

1,1%

so

với

cuối

năm
2012. Như vậy, so với mức tăng trưởng tín dụng khoảng 1,4% thì tăng trưởng dư nợ BĐS trong quý

1/2013

là

khá

hợp

lý.

Ngày

10/05/2013

NHNN

ban

hành

Thông

tư

số

10/2013/TT-NHNN

về

việc
giảm

lãi

suất

cho

vay

ngắn

hạn

bằng

VND

từ

11%/năm

xuống

10%/năm

(có

hiệu

lực

từ

ngày
13/5/2013).

Ngoài

ra,

NHNN

cũng

đạt

được

thỏa

thuận với các

ngân

hàng

lớn

sẽ

tiếp

tục

giảm

lãi
suất

cho

vay

cũ

về

dưới

mức

tối

đa

13%/năm.

Trước

thời

điểm

đó,

lãi

suất

mà

các

công

ty

BĐS
đang trả cho các khoản vay ngắn hạn và dài hạn giao động trong khoảng 15 – 16,5%/năm. Như vậy,
lãi suất tiếp tục giảm sẽ có tác dụng hỗ trợ đáng kể cho các công ty BĐS.
-
Theo

Cục

quản

lý

Nhà

và

Thị

trường

BĐS

(Bộ

xây

dựng)
, tồn kho căn hộ đến hết tháng 3/2013
khoảng

38.852

căn

hộ,

tăng

20%

so

với

cuối

năm

2012.

Đất

nền

tồn

kho

tăng

3%

lên

hơn

1

triệu
m2. Trong quý 1/2013, nguồn cung các dự án tiếp tục tăng. Tại Hà Nội, có 2 dự án trung cấp và 7
dự án bình dân được chào bán, tăng 9,6% so với cùng kỳ. Nguồn cung hoàn thiện giảm 29% so với

cùng kỳ bao gồm 3 dự án cao cấp và 4 dự án trung cấp. Tại TP.HCM, có 4 dự án mới được chào
bán trong quý 1/2013 so với 3 dự án trong quý 4/2013. Số căn hộ chào bán đạt 784 căn, tăng 21%
so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 11,9% so với quý trước do quy mô dự án nhỏ hơn.
-
Bước

sang

quý

1/2013
, thị trường căn hộ để bán thứ cấp vẫn tiếp tục đà giảm giá. Tại Hà Nội, giá
chào

bán

trong

quý 1/2013

bình

quân

giảm

2,8%

so

với

quý trước.

Phân

khúc

hạng

sang

tiếp

tục
chứng

kiến

sự

sụt

giảm

mạnh

nhất

về

giá

chào

bán.

Tại

TP.Hồ

Chí

Minh,

phân

khúc

hạng

sang
giảm

2,2%, cao cấp giảm 0,8%, trung cấp giảm

0,1% so với quý trước.

Riêng phân khúc bình dân
vẫn ổn định cả về giá lẫn nhu cầu. Ước tính giá của các dự án mới chào bán trong quý 1/2013 giảm

khoảng 10% so với các dự án đã chào bán cách đây một năm trong cùng khu vực.
Nhằm

hỗ

trợ

tìm

kiếm

lối

ra

cho

các

doanh

nghiệp

kinh

doanh

BĐS,

Thông

tư

02/2013/TT-BXD

ban
hành

ngày

08/03/2013

của

Bộ

xây

dựng

cho

phép

Chủ

đầu

tư

được

điều

chỉnh

cơ

cấu

căn

hộ

các

dự
án

nhà

ở

thương

mại

và

chuyển

đổi

nhà

ở

thương

mại

sang

nhà

ở

xã

hội

(NOXH).

Ngày

15/5/2013
09/05/2011
NHNN

và

Bộ

xây

dựng

đã

công

bố

Thông

tư

số

11/2013/TT-NHNN

quy

định

về

cho

vay

hỗ

trợ

nhà

xã
hội

theo

Nghị

quyết

số

02/2013/NQ-CP.

Như

vậy,

kể

từ

tháng

15/5/2013

thì

gói

tín

dụng

30.000

tỷ

đồng
hỗ

trợ

thị

trường

BĐS

sẽ

bắt

đầu

có

hiệu

lực

sau

4

tháng

ban

hành.
www.fpts.com.vn
7
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
2.

Triển

vọng

thị

trường

BĐS

năm

2013
2.1.

Ý

kiến

của

các

đơn

vị

tư

vấn

quốc

tế
 CBRE Việt Nam:
Dự báo thị trường BĐS 2013 sẽ vẫn nghiêng về phía người mua với kỳ vọng giá chào thứ cấp tiếp tục giảm
10%

so

với

năm

2012.

Phân

khúc

bình

dân

sẽ

tương

đối

sôi

động.

Người

mua

quan

tâm

nhiều

hơn

tới
những dự án có tiến độ xây dựng tốt, tiện ích có sẵn, cơ sở hạ tầng phát triển,

giá chào bán dưới 15 triệu
đồng/m2 trở xuống và diện tích nhỏ (dưới 70m2/căn).
 Savills Việt Nam:
09/05/2011
Thị

trường

BĐS

năm

2013

sẽ

tiếp

tục

gặp

khó

khăn.

Tuy

nhiên,

thị

trường

vẫn

có

điểm

sáng,

đó

chính
những khó khăn của thị trường tài chính toàn cầu tiếp tục gây áp lực lên lợi nhuận của tất cả các phân khúc
trên thị trường BĐS. Theo đó, dòng vốn đầu tư vẫn đang chảy vào thị trường mới nổi của các nước châu Á.
Việt Nam đang có vị thế thuận lợi để tận dụng tối đa các thế mạnh cạnh tranh trong thị trường khu vực, lại là
một trong những nước có tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất và là một trong những nước có mật độ nhà ở cao nhất.
Đây là dấu hiệu tốt cho phát triển nhà ở tương lai.

 Knight Frank:
Thị trường BĐS năm 2013 được dự báo là sẽ tiếp tục trầm lắng và giá chào bán căn hộ có thể tiếp tục suy
giảm trong nửa đầu năm, nếu như Chính phủ không thực thi giải pháp, ưu đãi đáng kể nhằm giải quyết các
vấn đề của thị trường BĐS. Hầu hết các giao dịch sẽ

vẫn tập trung vào phân khúc bình dân,

là phân khúc
được cả người mua để ở và nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều nhất. Năm 2013 dự báo sẽ chứng kiến sự kích
cầu mạnh mẽ từ Chính phủ dành cho người mua nhà để ở. Tuy nhiên, niềm tin thị trường trong năm 2013
dự báo sẽ vẫn còn thấp. Thị trường đất nền sẽ không còn được người mua đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn
trong giai đoạn ngắn và trung hạn.
 Colliers International:
Tổ

chức

này không

đặt

nhiều

kỳ vọng

về

sự

tăng

trưởng

của

thị

trường

BĐS

trong

năm

2013.

Tuy nhiên,
chu kỳ BĐS có thể khởi sắc hơn

ở một số phân khúc. Mảng căn hộ chung cư tiếp tục gặp khó khăn trong
giai

đoạn

thị

trường

chuyển

dịch

sang

người

mua

có

nhu

cầu

thực,

đồng

thời

khả

năng

tiếp

cận

vốn

vẫn
chưa được cải thiện rõ nét. Thị trường sẽ nghiêng về những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh và dài hơi về tài
chính. Họ sẽ tận dụng tốt cơ hội tại những dự án trì trệ với giá đất xuống thấp.
2.2.

Quan

điểm

của

Chuyên

viên

phân

tích
09/05/2011
Nhìn

chung,

thị

trường

BĐS

năm

2013

sẽ

đỡ

khó

khăn

hơn

năm

2012

nhưng

mức

độ

phục

hồi

còn
chậm.

Giá

nhà

sẽ

có

xu

hướng

tiếp

tục

giảm

do

nền

kinh

tế

chưa

phục

hồi

và

thu

nhập

người

dân
chưa

được

cải

thiện.

Năm

2013,

thị

trường

BĐS

sẽ

đón

nhận

nhiều

giải

pháp

hỗ

trợ

của

cơ

quan
quản

lý

cũng

như

nguồn

tín

dụng

giá

rẻ

từ

các

NHTM.

Tuy

nhiên,

do

ảnh

hưởng

độ

trễ

từ

các

gói

hỗ
trợ

nên

dự

báo

thị

trường

BĐS

sẽ

cải

thiện

hơn

kể

từ

năm

2014.
www.fpts.com.vn
8
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
III.

TÌNH

HÌNH

HOẠT

ĐỘNG

CỦA

CÁC

DOANH

NGHIỆP

BĐS

NIÊM

YẾT
1.

Kết

quả

kinh

doanh

2012

và

Cập

nhật

quý

1/2013
1.1.

Doanh

thu

thuần
a. Doanh thu thuần năm 2012 :

Doanh

thu

thuần

của

các

công

ty

BĐS
09/05/2011
09/05/2011
Đvt: tỷ đồng
Tổng

doanh

thu
năm 2012 của 25 công ty BĐS niêm yết có vốn hoá lớn nhất đạt 23.137 tỷ đồng, tăng 40%
so

với

năm

trước.

Tuy

nhiên,

doanh

thu

thuần

2012

chỉ

đạt

21.866

tỷ

đồng,

tăng

35%

so

với

năm

trước.
Hàng bán bị trả lại năm 2012 lên tới 1.271 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần năm 2011 do khách hàng gặp khó khăn tài
chính buộc phải thanh lý sớm

hợp đồng.

Tiêu biểu như

ITA
(676 tỷ đồng),

ASM

(167 tỷ đồng),
IJC
(138 tỷ
đồng),
KDH
(95 tỷ đồng),
TDH
(88 tỷ đồng).
Doanh

thu

thuần

từ

hoạt

động

kinh

doanh

BĐS
năm 2012 của các công ty đạt 10.880 tỷ đồng, giảm 5%
so với năm

trước

và chiếm

78% doanh thu thuần, giảm

1 điểm

phần trăm

so với năm

2011. Điều này cho
thấy tình hình kinh doanh chính của các công ty BĐS vẫn đang gặp khó khăn.

Doanh

thu

từ

hoạt

động

kinh

doanh

BĐS

2012

tiếp

tục

giảm.

Áp

lực

chi

phí

tăng

cao

khiến

hoạt

động
chuyển

nhượng

quyền

sử

dụng

đất,

BĐS

diễn

ra

mạnh.

Đây

cũng

là

nguồn

thu

đáng

kể

đóng

góp

vào
doanh thu của các công ty trong năm 2012.
Những công ty có doanh thu thuần năm

2012 tăng khá tốt so với 2011 bao gồm:

FLC
(tăng 1043%),
HQC
(tăng 529%),
VIC

(tăng 342%),
DXG
(tăng 41%).

FLC
:

Doanh

thu

thuần

năm

2012

của

Công

ty đạt

1.554

tỷ đồng,

gấp

11,4

lần

doanh

thu

2011

và
vượt

6% kế hoạch năm

nhờ hạch

toán 579,3 tỷ đồng doanh thu từ việc bán căn hộ tại dự án

FLC
Landmark Tower. Ngoài nguồn thu từ kinh doanh BĐS thì lĩnh vực thương mại dịch vụ, kinh doanh
www.fpts.com.vn
9
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
các sản phẩm công nghệ cao như hệ thống chuyển mạch dự phòng, hệ thống modem vệ tinh, thiết
bị đo kiểm, cáp quang… cũng đem lại nguồn thu lớn cho
FLC
.

HQC
:

Doanh

thu

thuần

năm

2012

của

HQC

đạt

302

tỷ

đồng,

cao

gấp

6

lần

năm

2011

nhưng

chỉ
hoàn

thành 34%

kế

hoạch

năm.

Doanh

thu

kinh doanh BĐS đạt

gần 292 tỷ đồng,

cao

gấp

9,4

lần
năm 2011. Doanh thu kinh doanh BĐS năm 2012 của Công ty chủ yếu đến từ các dự án: Cheery 2
(Q.12), Cheery 3 (Hooc Môn), Cinderella 1 và Cinderella 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu). Tất cả những dự án
này

đều

được

HQC

nhận

chuyển

nhượng

từ

các

công

ty

khác.
09/05/2011


DXG
: Doanh thu thuần năm 2012 của Công

ty đạt gần 404 tỷ đồng, tăng 41% so với năm 2011 và
vượt 35% so với kế hoạch năm. Trong đó; doanh thu môi giới BĐS đạt gần 163 tỷ đồng, giảm 10%
so

với

năm

2011

(chủ

yếu

đến

từ

dự

án

Sunview

3

và

dự

án

4S

Linh

Đông).

Doanh

thu

chuyển
nhượng dự

án BĐS đạt 245 tỷ đồng, tăng 129% so

với năm

2011 một phần nhờ hạch toán doanh
thu từ dự án Chung cư Phú Gia Hưng (Q.Gò Vấp). Đây là dự án chung cư cao 15 tầng với quy mô
234 căn hộ với giá bán bình quân 15 triệu đồng/m2. Dự án này được chính thức mở bán năm 2011
và đến hết năm 2012 đã ghi nhận được hơn 90% doanh thu. Doanh thu giai đoạn 2008 – 2012 tăng
trưởng bình quân lên tới 111%/năm. Đây được xem

là mức tăng trưởng doanh

thu rất tốt của một
công ty BĐS.

HAG
: Doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đạt 4.394 tỷ đồng, tăng 39% so với 2011. Doanh thu
kinh doanh BĐS vẫn đóng vai trò chủ lực chiếm 64,4% doanh thu thuần. Doanh thu BĐS 2012 của
HAG

chủ

yếu

đến

từ

hạch

toán

toàn bộ

dự

án Hoàng

Anh Gold

House

và

Block

5

của dự

án Phú
Hoàng

Anh

giai

đoạn

1.

Năm

2012,

hoạt

động

khai

thác

khoáng

sản,

thủy điện

và

cao

su

bắt

đầu
đóng góp đáng kể vào doanh thu của Công ty. Tính đến cuối năm

2012, diện tích cao su đã trồng
của
HAG

là 14.416 ha và

diện tích trồng mía là 5.530 ha. Trong năm

2012, Công ty cũng đã hoàn
thành

việc

xây dựng

1

nhà

máy chế

biến mủ

cao su

công

suất

25.000

tấn/năm. Một

nhà

máy tinh
luyện

mía

đường

công

suất

7.000

tấn/ngày.

Dự

kiến

trong

tương

lai,

cao

su

và

mía

đường

là

hai
lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty, thay thế cho ngành BĐS đang gặp khó khăn.
09/05/2011
www.fpts.com.vn
10
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
b. Cập nhật doanh thu thuần Q uý 1/2013:

Doanh

thu

thuần

quý

1/2013

của

các

công

ty

BĐS
09/05/2011
09/05/2011
Đvt: tỷ đồng

Tình hình giao dịch trên thị trường quý 1/2013 cải thiện so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán bình quân có xu
hướng giảm nhẹ nhưng giao dịch được cải thiện

so với cùng kỳ năm trước. Một phần là do tâm lý tích cực
của người mua nhà sau Tết. Theo báo cáo của Savilles thì số lượng giao dịch căn hộ bán tại TP.HCM trong
quý 1/2013 tăng 25% so với quý 1/2012. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường giảm nhẹ 1 điểm phần
trăm so với cùng kỳ.
Doanh thu quý 1/2013 tăng so với cùng kỳ năm trước

tập trung ở những công ty hoạt động khá ổn định và
có nhiều dự án mở bán trong năm 2012 như:
HQC
,
SCR
,
BCI
,
DXG
,
TDH
. Những công ty BĐS quy mô lớn
nhất ngành lại có doanh thu giảm mạnh như:
VIC
,
HAG
,
IJC
,

ITA
,
KBC
,
NLG
,
PDR
. Nhìn chung, doanh thu
ghi nhận trong quý 1/2013 chưa cho thấy xu hướng rõ ràng.
Một số công ty có doanh thu thuần tăng trưởng khả quan trong quý 1/2013:

HQC
: Doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 108 tỷ đồng,

tăng gấp 7 lần so với quý 1/2012
và hoàn thành được 10% kế hoạch năm. Trong đó, doanh thu kinh doanh BĐS đạt 105 tỷ đồng tăng
gấp 7,5 lần năm 2011 và chiếm 97% doanh thu thuần. Doanh thu quý 1/2013 chủ yếu đến từ dự án
Cheery 1 và Cheery 2. Cuối tháng 3/2013,
HQC
đã được Bộ xây dựng cho phép chuyển đổi dự án
Sovrano

Plaza

thành

dự

án

nhà

ở

xã

hội

mang

tên

HQC

Plaza.

Sau

khi

chuyển

đổi

dự

án

HQC
Plaza sẽ bao gồm 1.858 căn hộ diện tích nhỏ từ 55m2. Với giá bán bình quân khoảng 10

– 12 triệu
đồng/m2 ước tính doanh

thu từ dự án HQC

Plaza sẽ đạt khoảng

1.000

–

1.300 tỷ đồng.

Ngoài dự
án HQC Plaza thì hiện tại tiến độ bán hàng tại các dự án Cheery 1 và Cheery 2 khá tốt. Công ty ước
tính có thể thu được 650 tỷ đồng trong năm 2013 từ 2 dự án này.

KDH
: Doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 121 tỷ đồng, tăng gấp 6 lần so với quý 1/2012 và
đã hoàn thành được 38% kế hoạch năm. Trong đó, doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt gần 170 tỷ
www.fpts.com.vn
11
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
đồng và doanh thu cung cấp dịch vụ tư vấn đạt 40 tỷ đồng. Tuy nhiên, Công ty có

khoản hàng bán
(dự án BĐS) lên tới gần 89 tỷ đồng. Nhìn chung, doanh thu của
KDH
vẫn còn bất ổn.


ITC
: Doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 128 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần so với quý 1/2012 và
hoàn thành được 50% kế hoạch. Trong đó, doanh thu từ hoạt động kinh doanh nhà đạt gần 109 tỷ
đồng.

SCR
: Doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 201 tỷ đồng, tăng 98% so với cùng kỳ 2012 và
hoàn

thành

được

17%

kế

hoạch

năm.

Trong

đó,

doanh

thu

kinh

doanh

BĐS

đạt

196,9

tỷ

đồng,
chiếm

98% doanh thu thuần. Doanh thu cho thuê

BĐS đạt 1,64 tỷ đồng, giảm

44% so với cùng kỳ
năm

trước.

Tính

đến

cuối

tháng

3/2012

Công

ty

đã

bán

được

486/575

căn

hộ

từ

dự

án

Belleza,
trong

đó 79 căn đã ghi nhận doanh thu trong năm

2012 còn

lại 407 căn (tương đương hơn

800 tỷ
đồng) sẽ được SCR hạch toán trong năm 2013. Như vậy, doanh thu thuần quý 1/2013 có đóng góp
rất lớn từ dự án này.

SJS
: Doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 47 tỷ đồng, tăng 91% so với cùng kỳ năm trước
nhưng mới chỉ hoàn thành được 4% kế hoạch năm. Trong đó, doanh thu kinh doanh BĐS đạt 36 tỷ
đồng, chiếm

77% doanh thu thuần và tăng

gấp

3 lần so với cùng kỳ năm

2012.

Mặc dù doanh thu
quý 1/2013 tăng mạnh nhưng so với quy mô tổng tài sản lên tới

gần 6.000 tỷ đồng (trong đó có tới
hơn 4.000 tỷ đồng tồn kho dự án BĐS) thì con số doanh thu quý 1 không đáng kể.
Doanh

thu

quý 1/2013

của

ITA
và

KBC

đều

không

tốt.

Doanh

thu

quý

1/2013

đạt

147

tỷ đồng

nhưng

các
khoản giảm trừ doanh thu lên tới 154 tỷ đồng khiến doanh thu thuần của
ITA
bị âm gần 7 tỷ đồng. Nhờ hoàn
nhập giá vốn hàng bán trên hàng bán trả lại khoảng 15,4 tỷ đồng nên lợi nhuận gộp quý 1/2013 của Công ty
dương

8,7

tỷ

đồng.

Doanh

thu

quý

1/2013

của

KBC

chỉ

đạt

38,8

tỷ

đồng,

chỉ

bằng

26%

kết

quả

cùng

kỳ
2012.

Doanh thu của

Công

ty sụt

giảm

mạnh

do mảng

thuê

đất, cơ sở hạ

tầng

chỉ đạt

30,4 tỷ đồng,

bằng
22% kết quả cùng kỳ 2011.
Kết

thúc

quý 1/2013, một số công ty có kết quả doanh thu đạt được khả quan so với kế hoạch cả năm như:
ITC
(hoàn thành 50%),
KDH
(hoàn thành 38%),
DIG
(hoàn thành 27%),
FDC
(hoàn thành 24%),
SCR

(hoàn
thành

70%).

Một

số

công

ty

khởi

đầu

khó

khăn,

doanh

thu

đạt

được

rất

thấp

so

với

kế

hoạch

như:

ITA
09/05/2011
09/05/2011
(doanh thu âm),
PDR
(mới hoàn thành 2%),
NLG
(mới hoàn thành 3%),
SJS
và
KBC
(mới hoàn thành 4%),
BCI
(mới hoàn thành 8%).
www.fpts.com.vn
12
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.

Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

thuần
Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

kinh

doanh

BĐS
09/05/2011
09/05/2011
Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp

trên

doanh

thu

thuần

năm

2012

của

các

công

ty BĐS

bình

quân

đạt

32%,

thấp
hơn so với mức 33% của năm 2011. Tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần kinh doanh BĐS năm 2012
của các công ty BĐS bình quân đạt 38%, thấp hơn so với mức 39% của năm 2011. Thống kê này chưa bao
gồm tỷ suất lợi nhuận âm của một số doanh nghiệp cá biệt.

Như vậy, tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu
của các doanh nghiệp BĐS có chiều hướng giảm trong năm 2012. Nguyên nhân là do áp lực giảm giá bán
mạnh trong khi chi phí nguyên vật liệu đầu vào ít thay đổi, hàng bán trả lại tăng do các nhà đầu tư thứ cấp
gặp khó khăn.
Những công ty có tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu kinh doanh BĐS giảm mạnh bao gồm:
TDH
(giảm 27
điểm phần trăm),
DXG
(giảm 24 điểm phần trăm),
KBC
(giảm 23 điểm phần trăm),
HAG

(giảm 21 điểm phần
trăm).
Những

công

ty

có

tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp

trên

doanh

thu

kinh

doanh

BĐS

năm

2012

khá

cao

gồm:

FDC
(76%),
ASM
(74%),
VIC
(67%),
QCG
(52%),
NBB
và
DXG
(48%).
Những công ty có tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu bất thường bao gồm:
SJS
,
BCI
,
ITA

và
SCR
.

SJS
:

Doanh

thu

thuần

năm

2012

của

SJS

chỉ

đạt

gần

51

tỷ

đồng

trong

đó

doanh

thu

kinh

doanh
BĐS chỉ đạt 24 tỷ đồng, bằng 24% năm 2011. Mặc dù doanh

thu giảm nhưng giá vốn hàng bán lại
tăng tới 72% so với năm trước do Công ty trích lập dự phòng gần 145 tỷ đồng cho dự án Khu đô thị
mới Hòa Hải – Đà Nẵng. Kết quả là lợi nhuận gộp trên doanh thu của Công ty bị âm 147 tỷ đồng so
với gần 28 tỷ đồng trong năm 2011. Về dự án KĐT mới Hòa Hải

– Đà Nẵng, đây là dự án Công ty
đã mua lại trong năm

2010 và

việc

trích

lập dự

phòng dựa trên đánh

giá chênh lệch giữa

giá mua
vào với giá bán trên thị trường tại thời điểm 31/12/2012. Việc trích lập dự phòng giảm giá trước

khi
thanh

lý

tài

sản

được

xem

là

giải

pháp

an

toàn

để

SJS

tránh

phải

chịu

lỗ

3

năm

liên

tiếp.

Về

kế
www.fpts.com.vn
13
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
hoạch chuyển nhượng, dự kiến trong năm 2013 Công ty sẽ bán dự án KĐT mới Hòa Hải – Đà Nẵng
để thanh toán hơn 900 tỷ đồng nợ vay.


BCI
: Doanh thu thuần 2012 của Công ty giảm 12% nhưng giá vốn hàng bán lại tăng tới 278% so với
năm 2011 khiến lợi nhuận gộp bị âm 106 tỷ đồng so với 118 tỷ đồng trong năm 2011. Nguyên nhân
là do trong năm 2012 Công ty thực hiện chính sách hoán đổi đất cho người dân (bố trí khu tái

định
cư)

để

giải

phóng

mặt

bằng

Khu

dân

cư

Phong

Phú

4.

Hiện

tại,

dự

án

KDC

Phong

Phú

4

đã

giải
phóng

mặt

bằng

được

99%,

đã

đóng

tiền

sử

dụng

đất

và

xây

dựng

hạ

tầng

09/05/2011
kiến lợi nhuận gộp từ dự án KDC Phong Phú 4 trong năm 2013 đạt khoảng 46 tỷ đồng, chiếm 43%
lợi nhuận gộp của BCI trong năm 2013. Ước tính tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần của dự
án này đạt khoảng 30 – 40%.
09/05/2011

ITA
:

Doanh

thu

2012

của

Công

ty

đạt

568

tỷ

đồng

nhưng

bị

cấn

trừ

532

tỷ

đồng

hàng

bán

trả

lại
khiến doanh thu thuần của
ITA
chỉ đạt 36 tỷ đồng, bằng 10% doanh thu thuần năm 2011. Song song
với đó Công ty được kết chuyển

giá

vốn trên phần doanh thu được giảm

trừ gần 182 tỷ đồng.

Lợi
nhuận gộp năm 2012 của Công ty đạt 146 tỷ đồng, giảm 22% so với năm 2011. Nếu

loại trừ nghiệp
vụ

phần

thu

hồi

lại

đất

đã

giao

thì

tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp

trên

doanh

thu

của

các

hoạt

động

kinh
doanh còn lại trong năm 2012 đạt 42%, cao hơn so với mức 34% của năm 2011.

SCR
:

Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp

trên

doanh

thu

thuần

năm

2012

của

Công

ty

chỉ

đạt

5,7%,

thấp

hơn
nhiều so với mức 23,9% của năm 2011. Hoạt động môi giới và cho thuê văn phòng của

SCR
có tỷ
suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần rất cao, khoảng 74 – 75%. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận gộp
trên doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS năm 2012 chỉ được 1,9%, thấp hơn nhiều
so với mức 26,7% của năm 2011. Nguyên nhân là

do Công ty chịu áp lực thanh lý tài sản để đảm
bảo dòng tiền và trả nợ vay. Năm 2012
SCR
đã phải bán dự án Hùng Vương – Kinh Dương Vương
cho Sacombank để thanh toán nợ vay cho ngân hàng này.
trên 85% diện tích. Dự
Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

thuần

quý

1/2013
của các công ty bình quân đạt 38%, thấp hơn so với
mức 45% của cùng kỳ 2011. Nguyên nhân chính là do áp lực giảm giá bán để kích cầu trong khi chi phí đầu
vào không thay đổi. Có những dự án triển khai trong giai đoạn lãi suất cho vay tăng cao nên chi phí lãi vay
đã vốn hóa vào giá vốn dự án khiến giá vốn hàng bán của các doanh nghiệp tiếp tục xu hướng tăng mạnh.

DXG
: Doanh thu quý 1/2013 của Công ty tăng 40% so với quý 1/2012 nhưng giá vốn hàng bán tăng

tới

412%

khiến

tỷ suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

thuần

giảm

mạnh,

từ

89%

xuống còn

60%.

Trong
đó, tỷ suất lợi nhuận gộp trong hoạt động môi giới BĐS giảm từ 84% xuống 75%. Ngoài ra, giá vốn
chuyển

nhượng

BĐS

trong

quý 1/2013

lên

tới

13,27

tỷ

đồng

so

với

khoản

được

hoàn

nhập

1,6

tỷ
đồng của quý 1/2012. Mặc dù giảm mạnh nhưng
DXG
vẫn là một trong những công ty có tỷ suất lợi
nhuận gộp/doanh thu thuần cao nhất trong ngành BĐS.

ASM
: Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh

thu thuần quý 1/2013 của Công ty rất thấp,

chỉ đạt 10%

so với
mức 21% của quý 1/2012.

Nguyên nhân là do hoạt động thủy sản, chiếm tới 90% doanh thu thuần
có

tỷ suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

thuần

chỉ

được

6%

trong

khi

hoạt

động

kinh

doanh

BĐS

có

tỷ

suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần tới 95 – 96% nhưng chỉ đóng góp chưa tới 5% doanh thu thuần
quý 1/2013.
Một

số

công

ty có

tỷ suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

thuần

quý

1/2013

cải

thiện

tích

cực

so

với

quý 1/2012
như:
HAG
,
FDC
,
TDH
.

HAG
: Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 47%, cao hơn so với mức
29% của quý 1/2012 nhờ đóng góp của cao su và mía đường. Doanh thu từ cao su và mía đường
trong quý 1/2013 của HAG đạt khoảng 419 tỷ đồng, chiếm 58% doanh thu thuần. Tỷ suất lợi nhuận
www.fpts.com.vn
14
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
gộp/doanh thu

thuần

của

2

hoạt

động

này lên tới 62%.

Trong

khi đó,

doanh

thu

từ

bán

căn

hộ chỉ
đạt

48

tỷ đồng

trong

quý

1/2013,

mới

bằng

8%

cùng

kỳ 2012.

Tỷ trọng

doanh

thu

BĐS/doanh

thu
thuần

trong

quý

này

chỉ

được

7%

so

với

tỷ

trọng

65%

trong

quý

1/2012.

Tỷ

suất

lợi

nhuận
gộp/doanh

thu

thuần

mảng

kinh

doanh

căn

hộ

trong

quý

1/2013

chỉ

được

21%,

thấp

hơn

chỉ

tiêu
31% của quý 1/2012.

TDH
: Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 21%, cao hơn so với mức
14%

của

quý

1/2012.

Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

thuần

trong

hoạt

động
09/05/2011
24%, cao hơn so với mức 15%

của quý 1/2012.

Hoạt động kinh doanh BĐS đóng góp 60%

doanh
thu thuần quý 1/2013 so với tỷ trọng 49% của quý 1/2012.
09/05/2011
1.3.

Doanh

thu

tài

chính
Doanh

thu

tài

chính

của

các

công

ty

BĐS
kinh doanh BĐS đạt
Đvt: tỷ đồng
Tổng

doanh

thu

tài

chính

2012

của

25

công

ty

BĐS

niêm

yết

đạt

3.159

tỷ

đồng,

giảm

31%

so

với

năm
2011, trong đó có tới 17/25 công ty có doanh thu tài chính giảm. Nguyên nhân chính là do tiền mặt của các
công ty giảm cộng thêm lãi suất huy động trong năm 2012 thấp hơn so với 2011 làm giảm thu nhập từ lãi và

cho vay. Các khoản cổ tức, lợi nhuận được chia cũng ít hơn các năm trước do khó khăn chung của nền kinh
tế. Nhiều công ty có doanh thu tài chính cải thiện chủ

yếu nhờ hoạt động chuyển nhượng dự án hay thoái
vốn

đầu

tư.

Những

công

ty

có

doanh

thu

tài

chính

2012

cao

bao

gồm:

VIC

(1.178

tỷ

đồng),

HAG

(502

tỷ
đồng),
BCI
(468 tỷ đồng),
SCR
(381 tỷ đồng),
NBB
(147 tỷ đồng).

VIC
: Doanh thu tài chính năm 2012 của Công ty đạt 1.178 tỷ đồng, giảm 30% so với năm 2011. Mặc
dù

lãi

tiền

gửi

và

cho

vay

tăng

8%

so

với

năm

2011

nhưng

thu

nhập

từ

chuyển

nhượng

cổ

phần
trong công ty con và công ty liên kết chỉ đạt 394 tỷ đồng, giảm 55% so với năm 2011.
www.fpts.com.vn
15
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

HAG
: Doanh thu tài chính năm 2012 của Công ty chỉ đạt 502 tỷ đồng, bằng 41% doanh thu tài chính
năm 2011. Nguyên nhân chủ yếu do lãi từ chuyển nhượng quyền sở hữu cổ phần giảm 72%, lãi tiền
gửi ngân hàng giảm 53%.

BCI
: Doanh thu tài chính 2012 của Công ty tăng mạnh, từ 22 tỷ đồng lên 468 tỷ đồng nhờ lãi chuyển
nhượng khoản đầu tư vào CTCP Khu Công nghiệp Phong Phú (368 tỷ đồng). Mặc dù mặt bằng lãi
suất huy động năm 2012 giảm so với 2011 nhưng nhờ tiền mặt của Công ty tăng mạnh nên lãi tiền
gửi

trong

năm

2012

vẫn

đạt

86,46

tỷ

đồng,

gấp

4

lần

năm

2011.
09/05/2011

NBB
:

Doanh

thu

tài

chính

năm

2012

của

Công

ty

đạt

147

tỷ

đồng,

gấp

2,6

lần

năm

2011

nhờ
chuyển

nhượng

thành

công

dự

án

Khu

trung

tâm

thương

mại

Hùng

Vương

I

tại

Phan

Thiết

cho
Lotte Việt Nam. Giá chuyển nhượng là 4,5 triệu USD (tương đương 96 tỷ đồng).
Doanh

thu

tài

chính

quý

1/2013

của

các

công

ty BĐS

có

xu

hướng

giảm

mạnh

so

với

quý 1/2012

do

lãi
suất và cổ tức được chia tiếp tục giảm. Một số công ty có doanh thu tài chính giảm mạnh như:
BCI
(giảm 35
tỷ

đồng),

HAG

(giảm

27

tỷ

đồng),

DIG

(giảm

25

tỷ

đồng),

ITC

(giảm

20

tỷ

đồng),

ITA

(giảm

12

tỷ

đồng)…Ngoại trừ VIC có doanh thu tài chính tăng gấp 4 lần so với cùng kỳ năm trước nhờ giải thể các công
ty con của Công ty TNHH MTV Vinpearl.
Trong

quý 1/2013

chưa

ghi nhận

thêm

những

dự

án

được

chuyển

nhượng

nào.

Tuy nhiên,

với dự

báo về
khó khăn vẫn còn phổ biến trong năm 2013 thì khả năng hoạt động chuyển nhượng dự án sẽ diễn ra mạnh
trong các quý tới. Trong kế hoạch kinh doanh 2013, nhiều công ty BĐS cũng lên kế hoạch chuyển nhượng
09/05/2011
một số dự án để đảm bảo được dòng tiền.

Cụ thể:
VPH
sẽ chuyển nhượng 20ha trên tổng số 40ha đất dự
án Nhơn Đức cho Trường ĐHTC Marketing TP.HCM.
SCR
cũng đang đàm phán để chuyển nhượng dự án
Celadon City ở Q.Tân Phú.
SJS
cũng công bố bán 1 phần KĐT mới Nam

An Khánh và bán toàn bộ dự án
KĐT mới Hòa Hải – Đà Nẵng…
1.4.

Chi

phí

lãi

vay
Chi

phí

lãi

vay

thực

trả

của

các

công

ty

BĐS
www.fpts.com.vn
16
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Đvt: tỷ đồng
Tổng

chi

phí

lãi

vay
của 25 công ty BĐS trong năm 2012 khoảng 2.956 tỷ đồng, tăng 14% so với năm 2011
nhưng lãi vay thực trả trong kỳ lên tới 4.775 tỷ đồng, gấp 1,6 lần chi phí lãi vay.
Mặc dù lãi suất có xu hướng giảm từ cuối năm 2011 nhưng chi phí lãi vay vẫn tăng mạnh ở một số công ty
BĐS quy mô lớn và có nhiều dự án dở dang. Mặt khác, khả năng tiếp cận nguồn vốn với lãi suất thấp diễn
ra chậm. Một mặt, các NHTM vẫn còn rất thận trọng đối với những khoản tín dụng BĐS. Mặt khác, nhiều dự
án

BĐS

trong

thời

gian

qua

bị

ngưng

hoặc

chậm

triển

khai

do

thanh

khoản

thị

trường

kém

khiến

việc

giải
ngân các khoản tín dụng mới (lãi suất thấp) hoặc cơ cấu lại những khoản vay lãi suất cao gặp khó khăn.
Một số công ty có chi phí lãi vay tăng mạnh trong năm 2012:
09/05/2011

VIC
: Chi phí lãi vay năm 2012 của Công ty là 1.097 tỷ đồng, tăng 36% so với năm 2011, nhưng lãi
vay phải trả trong năm lên tới 2.342 tỷ đồng, cao gấp 2 lần và tăng tới 96% so với năm 2011. Trong
năm

2012,

Công ty giảm

gần 1.600 tỷ đồng vay ngắn hạn nhưng khoản vay dài hạn tăng thêm

tới
13.354 tỷ đồng trong đó có tới 11.090 tỷ đồng thu được từ phát hành trái phiếu cho các NHTM. Hầu
hết

các

khoản

vay

này

Công

ty

dùng

để

tiếp

tục

xây

dựng

và

hoàn

thiện

các

dự

án

trọng

điểm
(Royal City, Times City, Vincom Village).
09/05/2011

PDR
:

Chi

phí

lãi

vay năm

2012

của

Công

ty chỉ

gần

4

tỷ đồng,

nhưng

con

số

lãi

vay thực

tế

phải
thanh toán trong năm

2012 lên tới 206 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu thuần ghi nhận trong năm
2012 chỉ đạt

104

tỷ đồng

và

thực

thu chỉ đạt

91 tỷ đồng.

Như

vậy,

nguồn

thu

của Công ty mới chỉ
thanh toán được 44% chi phí lãi vay. Hiện tại Công ty đang có khoản tồn kho dự án lên tới 4.667 tỷ
đồng, chiếm

tới 90% tài sản của Công ty. Trong đó, chi phí dở dang tại dự án Everich 2 đã lên tới
2.946 tỷ đồng. Everich 2 đang khó bán do thuộc phân khúc cao cấp (giá bán bình quân khoảng 28 –
30 triệu đồng, diện tích căn hộ trên 100m2) và có nguy cơ chậm tiến độ do chủ đầu tư thiếu vốn.
Chi

phí

lãi

vay

trong

quý

1/2013
cho thấy xu hướng giảm rõ rệt. Chi phí lãi vay bình quân đã giảm 17% so
với cùng kỳ năm trước. Một số công ty có chi phí lãi vay thấp và giảm mạnh như:
DXG
(-99%),
PDR
(-69%),
SCR
(-66%),
NLG
(-49%)
Chi

phí

lãi

vay

quý

1/2013

của

các

công

ty

BĐS
www.fpts.com.vn
17
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Đvt: tỷ đồng
1.5.

Lợi

nhuận

trước

thuế
a. Lợi nhuận trước thuế năm 2012 :

Tổng

lợi

nhuận

trước

thuế

của

10/25

công

ty

BĐS

năm

2012

đạt

4.536

tỷ

đồng,

giảm

8%

so

với

năm
2011. Có 3/25 công ty BĐS bị lỗ trong năm 2012.
SJS
và
KDH
là 2 công ty bị lỗ lũy kế 2 năm liên tiếp. Số lỗ
năm 2012 của
KBC
lên tới 490 tỷ đồng so với mức lời 96 tỷ đồng của năm trước. Như vậy, mặc dù tình hình
kinh doanh

khó khăn,

lợi nhuận giảm

mạnh

và

hầu

hết

không đạt

kế

hoạch

năm

nhưng nhiều

công

ty vẫn
biết cách xoay sở và hoạt động có lãi. Đây thực sự là nỗ lực lớn của các công ty BĐS.

Một số công ty tiêu
biểu như:
VIC
,
SCR
,
BCI
,
NBB
,
DXG
.
Một số công ty có lợi nhuận không tốt trong năm 2012:

ITA,

KBC
:

Là

những

doanh

nghiệp

BĐS

lớn

hoạt

động

chủ

yếu

ở

phân

khúc

BĐS

–

Khu

công
09/05/2011
09/05/2011
nghiệp và Khu dân cư, đồng thời là những công ty thuộc sở hữu của gia đình ông Đặng Thành Tâm,
2 công ty này có kết quả kinh doanh năm 2012 khá

xấu. Tình hình đầu tư, cả trong nước và nước
ngoài,

trong năm

2012 bị gián đoạn khiến doanh thu

của 2 công ty này sụt

giảm mạnh. Chi phí

lãi
vay rất

lớn

và

không

ngừng

tăng

lên

qua

các

năm.

Các

chi

phí

hoạt

động

cũng

không

được

kiểm
soát tốt. LNTT 2012 của
ITA
chỉ đạt 19 tỷ đồng, giảm 79% so với năm 2011 trong khi
KBC
lại lỗ tới
gần 490 tỷ đồng.

SJS
: Tranh chấp nội bộ khiến hoạt động kinh doanh bị đình trệ từ năm 2011. Trong năm 2012 Công
ty không xúc tiến kế hoạch bán hàng mà chỉ triển khai cầm chừng một số dự án cũ. Doanh thu năm
2012 chỉ đạt chưa tới 51 tỷ đồng cộng thêm áp lực phải trích lập dự phòng cho dự án Hòa Hải

– Đà
Nẵng để tránh phải ghi nhận lỗ trong năm 2013 khiến kết quả kinh doanh của
SJS
ngày càng sa sút.
Số lỗ lũy kế 2 năm liên tiếp của
SJS
lên tới 384 tỷ đồng.

ASM
: Doanh thu thuần 2012 tăng 54% chủ yếu nhờ doanh thu từ thủy sản vốn có tỷ suất lợi nhuận
thấp. Lĩnh vực có tỷ suất lợi cao là BĐS lại có doanh thu giảm 21% khiến lợi nhuận gộp của Công ty
giảm tới 99% so với năm 2011. Bên cạnh đó, hầu hết các chi phí hoạt động không được kiểm soát
tốt khiến LNTT

2012 của ASM chỉ đạt 15,2 tỷ đồng, giảm 83% so với năm

2011 và chỉ hoàn thành

được 12% kế hoạch năm.

NLG
: Là doanh nghiệp tiêu biểu trong ngành

BĐS và mới lên sàn đầu năm

2013,

NLG
có kết quả
kinh doanh không được tốt trong 3 năm trở lại đây. LNTT liên tục giảm kể từ năm 2010. Năm 2012,
LNTT của
NLG
chỉ đạt gần 60 tỷ đồng, giảm 69% so với năm trước. Hiện tại, quỹ đất sạch của
NLG
khá lớn (khoảng 567ha) nhưng phân bố rải rác và hầu hết đều đang trong giai đoạn đầu tư. Do đó,
nguồn lực của Công ty bị phân tán, chi phí tăng ảnh hưởng đến lợi nhuận của Công ty.
Thống kê

18/25 công

ty BĐS có

lợi nhuận

gộp

và

LNTT

không âm

trong

2

năm

liên tiếp cho thấy,

tỷ

suất
LNTT/doanh

thu

thuần
năm 2012 bình quân của các công ty này đạt 15%, thấp hơn nhiều so với mức 25%
của năm 2011. Chênh lệch giữa tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần với LNTT/doanh thu thuần năm 2012
lên tới 15% so với mức chênh lệch 6% của năm 2011. Nguyên nhân chính là do chi phí kinh doanh quá lớn,
đặc biệt là chi phí lãi vay và trích lập dự phòng cao khiến lợi nhuận của các công ty sụt giảm mạnh.
Đặc

thù

của

các

công

ty

BĐS

đó

là

tỷ

suất

LNTT/doanh

thu

thuần

biến

động

thất

thường

qua

các

năm.
Chênh lệch giữa năm này với năm trước là khá cao, thậm chí lên tới cả 100 điểm phần trăm. Ngoài nguyên
www.fpts.com.vn
18
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
nhân là do biến động lãi suất và các chi phí đầu vào ảnh hưởng đến lợi nhuận thì cách hạch toán doanh thu
là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của các công ty. Nhiều dự án khách hàng đóng tiền
theo tiến độ dự án nên doanh thu qua các năm thường biến động thất thường.

Có trường hợp khách hàng
mới đóng 1 phần cho dự án nhưng do tình hình tài chính khó khăn, đặc biệt các nhà đầu tư thứ cấp, đành
phải từ chối không đóng tiếp khiến các khoản giảm trừ doanh thu tăng mạnh.
Tỷ

suất

lợi

nhuận

trước

thuế/doanh

thu

thuần
09/05/2011
09/05/2011
b. Cập nhật lợi nhuận trước thuế q uý 1/2013:

Cập

nhật

lợi

nhuận

trước

thuế

Quý

1/2013

của

các

công

ty

BĐS

www.fpts.com.vn
19
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Đvt: tỷ đồng
Nếu như doanh thu của các công ty BĐS chưa cho thấy xu hướng rõ ràng thì lợi nhuận lại

cho thấy rõ xu
hướng giảm so với cùng kỳ năm trước. Có tới 13/18 công ty BĐS có lợi nhuận trước thuế quý 1/2013 giảm
so với quý 1/2012. Trong đó, có 3/18 công ty bị lỗ so với con số 2/18 công ty trong quý 1/2012. Nguyên nhân
khiến lợi nhuận quý 1/2013 của các công ty sụt giảm mạnh

bao gồm: (1) Lợi nhuận gộp giảm mạnh do giá
vốn

hàng

bán

tăng.

(2)

Doanh

thu

tài chính

sụt

giảm

mạnh

trong

khi một

số

hạng mục chi phí

như

chi phí
bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp lại có xu hướng tăng.
ITA
,
KBC
và
NLG
là những công ty bị lỗ trong
quý 1/2013.

SCR:

Mặc

dù

doanh thu

tăng tới 98%

nhưng

lợi nhuận

quý 1/2013

chỉ đạt

2

tỷ đồng,

bằng

2%

lợi
nhuận

của

quý

1/2012

và

mới

chỉ

hoàn

thành

được

1%

kế

hoạch.

Nguyên

nhân

chính

là

do

ảnh
hưởng của các công ty liên doanh, liên kết. Nếu như quý 1/2012

SCR
thu được gần 88 tỷ đồng lợi
09/05/2011
09/05/2011
nhuận từ các công ty này thì sang quý 1/2013
SCR
bị lỗ tới 2,4 tỷ đồng. Theo giải trình của
SCR
thì
lợi nhuận sụt giảm đáng kể do sụt giảm khoản thu nhập phát sinh từ các công ty liên doanh liên kết
mà

chủ

yếu

từ

CTCP

Tân

Thắng.

Hiện

tại,

SCR

đã

đầu

tư

gần

678

tỷ

đồng

vào

các

công

ty

liên
doanh, liên kết (chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực xây dựng - BĐS) trên tổng số 1.386 tỷ đồng đầu tư
dài hạn, chiếm 21% tổng tài sản. Do đó, hoạt động của các công ty này cũng ảnh hưởng lớn đến kết
quả kinh doanh của SCR.

ITA
: Sau khi loại trừ các khoản hàng bán bị giảm trừ, lợi nhuận gộp quý 1/2013 của Công ty chỉ còn
gần 9 tỷ đồng, bằng 1 nửa so với cùng kỳ 2012. Doanh thu tài chính giảm mạnh do thu nhập cổ tức

giảm trong khi chi phí lãi vay tăng tới 88% khiến lợi nhuận trước thuế của
ITA
bị âm gần 25 tỷ đồng.
Rủi ro lớn nhất hiện nay của
ITA
chính là môi trường đầu tư bị ảnh hưởng khiến các hợp đồng thuê
mặt bằng tại các khu công nghiệp phải trả lại nhiều. Trong khi chi phí lãi vay vẫn là một trong những
yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp.
Một số công ty đạt được lợi nhuận quý 1/2013 khá tốt so với kế hoạch như:
ITC
,
SJS
,
HAG,

HQC
.

ITC
: Doanh thu thuần quý 1/2013 đạt được khả quan hơn so với quý 1/2012. Mặc dù doanh thu tài
chính

quý 1/2013

chỉ

đạt

252

triệu

đồng

so

với

doanh

thu

gần

21

tỷ

đồng

của

cùng

kỳ năm

trước
nhưng Công ty đã có nỗ lực cắt giảm các chi phí hoạt động nên lợi nhuận sau thuế vẫn đạt gần 7 tỷ
đồng, tăng 33% so với quý 1/2012.


HAG
:

Lợi

nhuận

của

Công

ty

được

cải

thiện

nhờ

tăng

nguồn

thu

từ

cao

su

và

mía

đường,

hai
ngành có tỷ suất lợi nhuận cao.

Do đó, mặc dù doanh thu giảm

17% nhưng lợi nhuận gộp lại tăng
35%,

các

chi

phí

khác

hầu

như

thay

đổi

không

đáng

kể

nên

lợi

nhuận

trước

thuế

quý

1/2013

của
Công ty đạt 107 tỷ đồng, tăng 9% so với quý 1/2011 và hoàn thành được 10% kế hoạch năm.

SJS
: Sau một năm đối mặt với nhiều khó khăn từ bên ngoài thị trường và những mâu thuẫn nội bộ
bên trong doanh nghiệp, về cơ bản SJS đã tạm thời ổn định và bắt đầu tập trung vào hoạt động kinh
doanh

hơn

trong

năm

2013.

Doanh

thu

quý 1/2013

đạt

47

tỷ đồng,

tăng

91%

so

với

cùng

kỳ năm
trước. Chi phí

được kiểm soát khá tốt nên

lợi nhuận trước thuế quý 1/2013 của SJS đạt gần 16 tỷ
đồng, tăng 136% so với cùng kỳ 2012 và hoàn thành được 20% kế hoạch năm.

HQC
: Lợi nhuận quý 1/2013 của HQC đạt 5 tỷ đồng, gần gấp 3 lần quý 1/2012 chủ yếu nhờ doanh
thu tăng mạnh. Tuy nhiên,

để hoàn thành

kế hoạch cả năm

2013

thì HQC cần

phải cố

gắng nhiều
hơn nữa. Hiện tại, lợi nhuận quý 1/2013 của Công ty mới chỉ hoàn thành 5% kế hoạch năm.
www.fpts.com.vn
20
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Tỷ

suất

lợi

nhuận

sau

thuế/doanh

thu

thuần

quý

1/2013
09/05/2011
09/05/2011
Tỷ suất

LNTT/doanh

thu

thuần

quý

1/2013

của

các

công

ty

BĐS

bình

quân

chỉ

đạt

13%,

thấp

hơn

so

với
mức 24% của quý 1/2012. Những công ty có tỷ suất LNTT/doanh thu quý 1/2013 giảm mạnh bao gồm:
SCR

,
ITC
,

IJC,

DIG,

K
DH
.

Một

số

công

ty có

tỷ suất

LNTT/doanh

thu thuần

quý 1/2013

cải thiện

so

với cùng

kỳ
năm trước như:
SJS
,
FDC
,
HAG
.
2.

Tình

hình

tài

chính
Tổng

tài

sản

đến

ngày

31/12/2012

của 25 công ty BĐS niêm

yết tiêu biểu đạt 173.123 tỷ đồng, tăng 21%
so với cuối năm 2011. Tài sản tăng nhưng chất lượng tài sản của các công ty lại giảm do hàng tồn kho (bình
quân chiếm 39% tổng tài sản) tăng 20%, khoản phải thu ngắn hạn (bình quân chiếm 15% tổng tài sản) tăng
1% trong khi tiền và các khoản tương đương tiền (bình quân chiếm 4% tổng tài sản) tiếp tục giảm 1% so với
thời điểm cuối năm 2011. Về nguồn vốn, nợ phải trả vốn chiếm từ 60 – 65% nguồn vốn tăng tới 21% (trong
đó riêng các khoản nợ vay tăng tới 37%) so với tốc độ tăng 10% của vốn chủ sở hữu. Điều này cho thấy các
công ty BĐS vẫn có xu hướng gia tăng đòn bẩy tài chính trong hoạt động.
Cập

nhật

đến

thời

điểm

31/03/2013
của 18 công ty BĐS, tổng tài sản ước đạt 160.366 tỷ đồng, tăng bình
quân 3% so với đầu năm. Tiền và các khoản tương đương tiền bình quân giảm 15%, tồn kho bình quân tăng
13%, khoản phải thu tăng 13% so với đầu năm. Điều này cho thấy chất lượng tài sản của các công ty tiếp
tục xấu đi.
www.fpts.com.vn
21
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.

Tiền

và

các

khoản

tương

đương

tiền
Tiền

và

các

khoản

tương

đương

tiền

của

các

công

ty

BĐS
09/05/2011
09/05/2011
Đvt: tỷ đồng
Số

dư

tiền

tại

các

công

ty

BĐS
trong 2 năm trở lại đây rất thấp và có sự phân hóa mạnh. Tổng số dư tiền
và

các

khoản

tương

đương

tiền

của

25

công

ty

BĐS

năm

2012

đạt

6.292

tỷ

đồng,

giảm

1%

so

với

năm
2011, trong đó 5/25 công ty có số dư tiền lớn nhất đã là 5.049 tỷ đồng, đã chiếm tới 80% tổng số dư tiền và
lớn hơn gấp 4 lần 20 các công ty còn lại.
Tiền và các khoản tương đương tiền năm 2012 bình quân chỉ chiếm 3,6% tổng tài sản, thấp hơn so với mức
4,4%

của

năm

2011.

Nhiều

công

ty

BĐS

có

quy

mô

hàng

ngàn

tỷ

đồng

nhưng

tiền

và

các

khoản

tương
đương tiền chỉ đạt chưa tới 5 tỷ đồng. Tiền và các khoản tương đương tiền của các công ty giảm và chiếm
tỷ trọng rất nhỏ so với tổng tài sản đang là

rủi ro lớn đối với khả năng thanh toán của

các công ty. Mặc dù

trên báo cáo tài chính, doanh thu hàng năm

của các công ty vẫn thể hiện hàng trăm tỷ đồng nhưng khoản
phải

thu

tiếp

tục

tăng

và

dòng

tiền

trong

hoạt

động

kinh

doanh

bị

âm

liên

tục

qua

các

năm.

Điều

này cho
thấy doanh thu ảo của các công ty BĐS trong khi áp lực chi phí là hiện hữu khiến tiền và

các khoản tương
đương tiền bị sụt giảm nghiêm trọng. Nếu lấy chỉ tiêu khả năng thanh toán tức thời để đánh giá mức độ tự
chủ của các doanh nghiệp thì hầu hết các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đều lâm vào thế mất khả năng chi
trả nợ vay ngắn hạn.
Một thực tế mâu thuẫn kéo dài nhiều năm trong ngành BĐS đó là: Hầu hết các dự án BĐS có thời gian xây
dựng bình quân từ 3 – 4 năm, thậm chí là lâu hơn. Trong khi tín dụng dự án chủ yếu đến từ huy động của
khách

hàng

và

một

phần còn lại

(ít

hơn)

đến từ

những

khoản vay ngắn hạn của

chủ đầu

tư.

Khi tình

hình
kinh tế gặp khó khăn, đặc biệt lãi suất tăng và nguồn cung tín dụng bị thắt chặt, khiến chủ đầu tư không còn
tiền để tiếp tục triển khai các dự án. Chủ đầu tư cũng không đủ lực để tự mình triển khai nốt một loạt các dự
án đang dang dở. Rất nhiều dự án đã phải tạm ngưng hoặc giãn tiến độ trong thời gian qua ảnh hưởng lớn
đến uy tín của chủ đầu tư và quyền lợi của khách hàng.
Cập

nhật

đến

ngày

31/03/2013
, tiền và các khoản tương đương tiền của các công ty bình quân giảm

15%
so với đầu năm. Có tới 15/18 công ty BĐS có số dư tiền tính đến cuối tháng 3/2013 giảm so với đầu năm.
Những công ty có số dư tiền giảm mạnh bao gồm:
DIG
(giảm 72%),
ITC
(giảm 65%),
HQC
(giảm 62%),
KBC
www.fpts.com.vn
22
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
(giảm 52%),
SCR
(giảm 47%)…Các công ty có số dư tiền tăng bao gồm:
FDC
(tăng 32%),
KDH
(tăng 50%),
VIC
(tăng 158%).
2.2.

Khoản

phải

thu

ngắn

hạn
Khoản

phải

thu

ngắn

hạn

tính

đến

31/12/2012
09/05/2011
09/05/2011
Đvt: tỷ đồng
Khoản

phải

thu

ngắn

hạn

tính

đến

ngày

31/12/2012

của

25

công

ty

BĐS

niêm

yết

ở

khoảng

23.595

tỷ
đồng, tăng 0,9% so với đầu năm. Tỷ trọng khoản phải thu bình quân chiếm 15% tổng tài sản năm 2012, thấp
hơn so với mức 16% của năm 2011.

Khoản phải thu tăng thấp do các công ty BĐS gặp khó khăn trong việc
bán hàng. Ngoài ra, trước thông tin Bộ tài chính đưa ra dự thảo Thông tư hướng dẫn sửa đổi kế toán doanh
nghiệp trong đó quy định việc ghi nhận doanh thu bán BĐS

thì nhiều doanh nghiệp đã dần chuyển từ hình
thức ghi nhận doanh thu theo tiến độ sang ghi nhận doanh thu sau khi dịch vụ đã hoàn thành, đã có nghiệm
thu, thanh lý, đã phát hành hóa đơn và được khách hàng chấp nhận thanh toán.

Do đó, doanh thu chưa đủ
điều kiện ghi nhận vẫn bị coi là hàng tồn kho của công ty.
www.fpts.com.vn
23
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Mối

tương

quan

giữa

doanh

thu

và

tỷ

trọng

khoản

phải

thu/Tổng

tài

sản
09/05/2011
09/05/2011
Những

công

ty

có

khoản

phải

thu

tăng

mạnh

trong

năm

2012

bao

gồm:

FLC

(tăng

639%),

NBB

(tăng
129%),

ITA

(tăng

49%),

NLG

(tăng

48%),

HQC

(tăng

42%)
…
Những công ty có tỷ trọng khoản phải thu ngắn hạn trên tổng tài sản năm 2012 cao gồm:

HQC
(36%),
DXG
(35%),
FLC
(26%),
ASM
(25%),
DIG
và

ITA
(23%),
HAG
(22%). Khoản phải thu cao không những cho thấy
chất

lượng

tài

sản của

công

ty không

tốt mà

còn cho

thấy bản

chất

doanh

thu

thực

của các

công

ty trong
năm

qua.

Thống kê

7

công

ty trên

thì tất

cả

doanh thu 2012 đều tăng so

với năm

trước

và

tỷ trọng khoản

phải thu trên tổng tài sản cũng có xu hướng tăng theo tăng theo.
Cập

nhật

đến

ngày

31/03/2013
, khoản phải thu ngắn hạn của 18 công ty BĐS niêm

yết

khoảng 22.144 tỷ
đồng. Khoản phải thu của các công ty bình quân tăng tới 13% so với đầu năm. Một số công ty có khoản phải
thu tăng mạnh so với đầu năm gồm:
FDC
(tăng 183%),
ITC
(tăng 22%),
KDH
(tăng 20%),
HAG
(tăng 11%).
www.fpts.com.vn
24
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN