dự án xây dựng quán cafe hồ đá khu vực làng đại học thủ đức


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ

Giảng viên: LÂM TƯỜNG THOẠI Nhóm thực hiện:
1. Trần Đông Âu K064071123
2. Trần Văn Hiếu K064071143
3. Vũ Trọng Kiên K064071159
4. Nguyễn Minh Quang K064071188
5. Lê Hồ Thanh Thảo K064071199
6. Trịnh Đức Thăng K064071201
7. Nguyễn Thị Như Thế K064071202
8. Nguyễn Minh Thoại K064071205
TP. Hồ Chí Minh 01/2010

1

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU………………………………………………………………… 3
1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI……………………………………………………………… 3
1.2. MỤC ĐÍCH DỰ ÁN ……………………………………………………………… 3
CHƯƠNG 2: HÌNH THÀNH DỰ ÁN …………………………………………………. 5
2.1. QUY TRÌNH LẬP DỤ ÁN ………………………………………………………… 5
2.1.1. Cơ hội đầu tư………………………………………………………………………. 5
2.1.2. Nghiên cứu tiền khả thi ……………………………………………………… 5
2.2. NỘI DUNG CHỦ YẾU BÁO CÁO KHẢ THI ………………………………… 6
2.2.1 Căn cứ lập báo cáo ……………………………………………………………… 6
2.2.2. Thị trường ……………………………………………………………………… 6
2.2.3. Sản phẩm…………………………………………………………………………… 10
2.2.4 Địa điểm xây dựng – Đất đai…….………………………………………………… 11

2.2.5 Quy mô xây dựng – Hạng mục công trình…….………………………………… 13
2.2.6. Cở sở vật chất – Trang thiết bị…………………………………………………… 15
2.2.7. Nhân sự………………………………………………………………………………15
2.2.8 Tổ chức họat động kinh doanh….…………………………………………………. 16
2.2.9. Tổng kết nhu cầu về vốn và các nguồn vốn………………………………………. 17
2.3. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN………………………………………………….17
2.4. SƠ ĐỒ PEART THỰC HIỆN DỰ ÁN…. ………………………………………… 19
CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN…………………………………………………………………20
3.1. KẾT LUẬN……………………………………….………………………………… 20
3.2. HÌNH ẢNH MINH HỌA CHO Ý TƯỞNG……………………………………… 20

2

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU

1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI:
Xuất phát từ nhu cầu thực tế của bản thân và các bạn sinh viên trong Kí Túc Xá ĐHQG
TPHCM cũng như các bạn sinh viên khác đang sinh sống và học tập tại Khu vực Thủ Đức –
Dĩ An. Muốn tìm kiếm một nơi để giải trí, thư giãn góp phần học tập tốt hơn. Nhu cầu đối với
các quán cà phê rất lớn, nhưng thực tế tại khu vực thì các quán cà phê chất lượng phục vụ rất
kếm, đặc biệt là thái độ phục vụ của nhân viên không tốt hay chất lượng thức uống kém. Ngoài
ra các quán cà phê nằm ở khu vực Đại học Quốc Gia thường chỉ nằm ở trong một khuôn viên
rất nhỏ và không khí khá là “chật chội”. Do đó sinh viên rất không hài lòng với các quán cà
phê hay giải khát hiện tại.
Khu vực Hồ Đá xuất phát từ việc khai thác đá tại đây nhưng khi khai thác xong thì nơi
đây bị bỏ hoang. Sau một thời gian nước mưa cùng với cây cối và rêu phong xuất hiện tạo nên
một khung cảnh khá lãng mạn do đó nơi đây là nơi các đôi lứa thường ngồi ngắm cảnh và tâm
sự cũng như thả diều. Nhưng Hồ Đá do địa hình hiểm trở nên dễ xảy ra tai nạn thậm chí là
chết người và ban quản lý Đại học Quốc Gia cũng đang khá đau đầu về vấn đề này.
Nhằm giải quyết vấn đề còn đang nhức nhối này và để tận dụng một địa điểm được xem

như là “bỏ hoang” này biến nơi đây thành một địa điểm vui chơi và thư giãn lành mạnh và an
toàn. Nhận thức và hiểu được những nhu cầu của bản thân cũng như của các bạn sinh viên
khác. Nên thiết nghĩ cần phải có một nơi để sinh viên có thể thư giãn, vui chơi,…với cung
cách và thái độ phục vụ chuyên nghiệp, thân thiện, chất lượng dịch vụ cung cấp tốt nhằm đáp
ứng những nhu cầu ngày càng cao của sinh viên trong hiện tại và tương lai. Ngoài ra còn góp
phần tận dụng được nguồn lực lao động đang rất dồi dào đó là sinh viên, góp phần tạo ra được
nhiều việc làm thêm cho các bạn sinh viên, và các đối tượng khác. Do đó đề tài của chúng em
sẽ là Lập dự án xây dựng khu giải khát tại khu vực Hồ Đá
1. 2. MỤC ĐÍCH CỦA DỰ ÁN:
Hồ Đá tại khu làng Đại Học thuộc Linh Trung, Thủ Đức từ lâu đã trở thành nơi vui chợi
giải trí thân thuộc đối với đông đảo các bạn sinh viên thuộc các trường ĐH quanh vùng.
Khung cảnh đậm chất thiên nhiên, phóng đãng thóang mát, thơ mộng của hồ được truyền tai

3

nhau qua các thế hệ sinh viên, đã trở thành chốn hẹn hò lý tưởng của những mối tình học trò,
đồng thời là nơi sinh họat hết sức tiết kiệm của các bạn trẻ sau những giờ học căng thẳng.
Tuy nhiên, một trong những mặt trái của địa điểm vui chơi hữu tình này, đó chính là sự
nguy hiểm tiềm ẩn trong nó. Thật rùng khi biết rằng chính nơi lưu dấu những kỉ niệm thời đi
học tươi đẹp này lại cũng là nơi từng lấy cuộc đời và tương lai của hàng chục sinh viên đáng
thương. Bản chất nguy hiểm tự nhiên đã được thông tin rất nhiều lần trên báo chí và đến từng
nhà trọ của SV, thế nhưng những tình huống thương tâm vẫn cứ liên tục xảy ra. Bên cạnh đó,
tình hình trật tự an ninh xã hội nơi đây cũng là điều đáng bàn. Hàng lọat vụ cướp bóc, trấn lột,
cưỡng hiếp, giết người mà không ít nạn nhân trong số đó là các bạn sinh viên trẻ.
Một số người đổ lỗi cho SV thiếu ý thức. Tuy nhiên, những người có trách nhiệm cũng
nên nhìn lại. Việc SV bất chấp mặc dù vẫn biết luôn tồn tại những mối nguy rình rập, phải
chăng là vì họ quá thiếu thốn một không gian vui chơi đúng nghĩa: gần gũi thiên nhiên, tự do
và phóng khóang như chính bản chất của tuổi trẻ. Hãy nhìn xem chúng ta đang dành SV
những gì ngòai môi trường học tập tương đối tốt? Những tiệm ăn kém chất lượng, những quán
nhậu dơ bẩn, xập xệ, những quán karaoke ô hợp, không đúng chuẩn…SV cần những thứ tốt

hơn thế nhiều lần. Và đó là lý do ngày ngày hàng chục, hàng trăm bạn trẻ vẫn vô tư đến với
Hồ Đá, dù biết là nguy hiểm, bởi vì chỉ chính nơi đây, họ mới được là chính mình: tự do,
phóng khóang, được hồn nhiên hòa mình với mây, nước, gió và cây cỏ…
Cấm SV đến chơi Hồ Đá, liệu có phải là quá vô lý, gượng ép và uổng phí cho một
không gian đẹp như thế! Dự án “Hội quán Hồ Đá” của chúng tôi hướng tới mục đích tận dụng
không gian đậm chất thiên nhiên của Hồ Đá để xây dựng một nơi gặp gỡ, sinh họat chất lượng,
an tòan, lành mạnh cho các bạn SV. Đó là dự án về một quán nước nổi ngay trên mặt Hồ
Đá. Chúng tôi muốn biến một nơi hoang vu hẻo lánh, điều kiện cho những tệ nạn hòanh hành,
thành một nơi sáng sủa hơn, an tòan hơn, văn minh hơn…Và SV sẽ có thể tự tin đến đây vui
chơi mà không phải lo sợ bất cứ điều gì. Dự án vừa đem lại lợi ích cho xã hội vừa mang đến
hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư. Đây cũng là một tầm nhìn chiến lược, được tiến hành đồng bộ
với kế họach di dời tất cả các trường đại học thuộc ĐHQG về Thủ Đức trong tương lai không
xa. Bên cạnh đó, dự án cũng cam kết đảm bảo không làm ảnh hưởng đến mội trường môi sinh
cũng như vẻ đẹp hoang sơ vốn có của Hồ Đá. Bằng việc chăm chút kỹ lưỡng trong thiết kế
kiến trúc công trình cho hòa hợp với cảnh quan thiên nhiên, “Hội quán Hồ Đá” sẽ trở thành
một điểm nhấn, làm tôn lên vẻ đẹp thơ mộng lãng mạn của Hồ Đá, chứ không phá hủy nó.

4

CHƯƠNG 2: HÌNH THÀNH DỰ ÁN

2.1. QUY TRÌNH LẬP DỤ ÁN:
2.1.1. Cơ hội đầu tư:
Mật độ SV tại Thủ Đức cao và sẽ tăng mạnh trong tương lai.
Không gian tự nhiên đẹp của Hồ Đá sẽ là một lợi thế thu hút SV.
Nhu cầu vui chơi giải trí của SV ngày càng tăng và đòi hỏi cao hơn.
Nhân sự sẽ : tận dụng nguồn SV dồi dào tại chỗ.
Cơ sở hạ tầng của khu vực sẽ hòan thiện trong tương lai do ĐHQG đang triển khai các
dự án xây dựng quy mô lớn.
Lọai hình kinh doanh đơn giản, không đời hỏi nhiều vốn cũng như công nghệ kĩ thuật

phức tạp.
Sự ủng hộ của chính quyền sở tại vì dự án đem lại một nguồn thu từ tiền thuê đất/hồ
cho địa phương, sự ủng hộ của nhà trường và SV vì những lợi ích mang tính XH.
Chi phí đầu tư không quá cao. Có thể dễ dàng huy động nguồn vốn từ nhà trường, ngân
hàng…
2.1.2. Nghiên cứu tiền khả thi:
Cơ hội chín muồi: Bộ lên kế họach đến năm 2015 là xây dựng cơ bản xong 60% KTX
cho SV để thực hiện dự án di dời. Riêng tại khu vực Thủ Đức, các cơ sở của ĐHKHTN,
ĐHBK, Khoa KT, ĐH KHXH-NV… đã cơ bản hòan thành. Vì vậy, nếu dự án được bắt đầu
vào năm 2010 này và đưa vào họat động trong năm 2011 sẽ là vô cùng hợp lý.
Sảm phẩm sẽ cung ứng: đồ ăn, thức uống đậm chất SV, tổ chức hội họp, họp
lớp, tiệc sinh nhật, hát với nhau…Cam kết tuyệt đối không bán rượu bia, thuốc lá, chất
kích thích khác…Gia tăng sự ủng hộ của nhà trường và chính quyền địa phương
Cở sở hạ tầng: điện, đường, trường, trạm ngày càng hòan thiện theo những dự án lớn
trên  Đây là một động lực mạnh mẽ , hỗ trợ đắc lực để tiến hành dự án này.
Kỹ thuật: Hiện nay, trình độ kĩ thuật của ngành xây dựng cho phép xây
nên những công trình lớn nổi trên mặt sông, hồ…Thậm chí là xây trên nền đất bùn nhão
như ở Hồ Đá  đảm bảo đặc tính kĩ thuật.

5

Dự án sẽ hợp tác với 1 công ty kiến trúc có uy tín để xây nên một công trình có tính
nghệ thuật cao Đây cũng sẽ là một ưu điểm để thuyết phục cơ quan chức năng cho phép
thực hiện DA.
Tiêu chí của xây dựng của dự án: ĐẸP VÀ TIẾT KIỆM. Công trình sẽ trên nền tảng
kết cấu nhẹ, nhưng chịu lực tốt, sử dụng vật liệu thuần thiên nhiên như tre, mây, tầm vông,
gỗ…(tham khảo quán cà phê Gió và Nước ở Bình Dương) Do đó, sẽ tiềt kiệm thời gian cho
xây dựng, tập trung vào gia cố nền móng vững chắc, đồng thời giảm thiểu tối đa chi phí xây
dựng cơ bản, hạ vốn đầu tư.
2.2. NỘI DUNG CHỦ YẾU BÁO CÁO KHẢ THI:

2.2.1 Căn cứ lập báo cáo:
 Căn cứ pháp lí:
-Luật môi trường có hiệu lực thi hành từ ngày 01//07/ 2006 (điều 63 về ô nhiễm môi
trường nước )
-Luật lao động có hiệu lực thi hành từ ngày 01/ 01/1995
-Pháp lệnh an toàn vệ sinh thực phẩm này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 /11 /2003
-Các văn bản, kế hoạch dự án quy hoạch tổng thể ĐHQG TP HCM
2.2.2. Thị trường:
2. 2.2.1 Nhu cầu:
Sinh viên luôn có nhu cầu lựa chọn một quán cafe nước phù hợp cho mình. Bên cạnh
không gian quán cafe thì chất lượng phục vụ cũng như giá cả cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc
chọn quán cafe.
Nhóm chúng tôi tiến hành khảo sát với 200 bạn sinh viên thì thu được kết quả sau:
-Cỡ mẫu: 200 đối tượng
-Đối tượng: chủ yếu là sinh viên tại làng đại học Thủ Đức và một số khách hàng thường
tới các quán cafe.
Kết quả thu được như sau:
DECISION = 0.694275** - 0.038863 DIFFERENT_PRICE*** - 0.156754TIMES***
(0.285651) (0.011568) (0.057751)
+ 0.155799 AREA*TIMES*** + 0.663428 CONVENIENCE**
(0.056065) (0.287322)

6

Giải thích ý nghĩa các biến trong phương trình trên:
DECISION (có chọn quán hay không): nếu chọn quán thì giá trị là 1, không chọn quán
là 0.
DIFFERENT_PRICE ( chêch lệch giá so với thị trường bên ngoài đo bằng % ): nếu
giá càng chêch lệch ( đắt hơn bên ngoài ) thì khách sẽ giảm quyết định chọn quán cafe. Chẳng
hạn như nếu giá bên trong quán cafe đắt hơn ở ngoài là 1(%) thì khách hàng sẽ giảm quyết

định đến quán 3.8863(%).
TIMES ( số lần tới quán cafe trong một tháng ): nếu số lần đến quán cafe của khách
hàng tăng lên thì quyết định tiếp tục đến quán sẽ giảm vì khách hàng có thể dễ bị thôi thúc đi
một quán khác. Vì thực chất quán café khách hàng chỉ thích mới lạ ban đầu. Chẳng hạn khi số
lần đến quán cafe của họ tăng lên 1 thì quyết định đến với quán của họ sẽ giảm 15.6754%.
AREA*TIMES ( kết hợp khu vực sống và số lần đến): Những người sống trong khu
vực gần quán cafe thì số lần đến quán cafe của họ tăng và khả năng chọn quán của họ cũng
tăng so với những người không sống trong khu vực gần quán cafe .
Cụ thể: Những người ở gần quán cafe (area = 1) mà số lần đến của họ tăng lên 1 thì
quyết định chọn quán của họ tăng lên 15.5799%. Những người không sống trong khu vực gần
quán cafe (area = 0) thì số lần đến của họ sẽ không ảnh hưởng đến quyết định chọn quán của
họ .
CONVENIENCE (có hoặc không sự thuận tiện) : Khi khách hàng cảm thấy mình
thuận tiện đường đến quán (CONVENIENCE = 1) thì quyết định chọn quán của họ sẽ tăng lên
66.3428%.
Như vậy chúng ta dễ dàng nhận thấy rằng tình hình có thể cải thiện với một chiến dịch
thu hút lực lượng khách hàng là sinh viên đến quán cafe bằng cách tác động đến yếu tố: giảm
giá , tăng số lần đến, tăng sự thuận tiện.

7

2.2.2.2 Đối thủ:
Hiện nay tại khu vực KTX ĐHQG có rất nhiều quán café: café a6, các quán nước trái
cây ở các khu nhà và trước cổng chính. Tại khu vực làng đại học thì số quán café hiện nay rất
nhiều: khoảng 20 quán trong đó có khoảng 5 quán được xác định là đối thủ cạnh tranh chính:
-Yoyo: cở sở vật chất tốt máy lạnh, trang trí đẹp, thuận tiện cho sinh viên.
-Café tân tiến: không gian đẹp ở tầng trên thoáng mát có tầm nhìn đẹp vào ban đêm.
-Quán Tre: nhạc hay không khí thoáng đảng mát mẻ, gần trường KHXH&NV.
-Quán cây sữa: rất thích hợp cho số lượng đông bạn bè vì không gian rộng.
-Quán mtv: âm nhạc tốt thường có chương trình ca nhạc do sinh viên tự hát.

Một số khu vực café nổi tiếng chẳng hạn như làng café thủ đức tuy nhiên đây chưa
phải là đối tượng cạnh tranh chính của quán.Tuy nhiên theo đánh giá của các bạn sinh viên
chưa có quán nào thực sự có một khung cảnh đẹp thiên nhiên và lãng mạn thực sự. Đó là lý do
chúng tôi muốn giới thiệu đến các bạn một quán café với sự hoà hợp toàn diện giữa con người
và thiên nhiên trong một khung cảnh tuyệt vời.
2.2.2.3. Khả năng cạnh tranh của quán:
Khung cảnh: Xung quanh bao gồm nhiều hồ khác nên không khí rất mát mẻ dù buổi
trưa nhiệt độ có tăng cao. Trên bờ hồ có nhiều cây cỏ thiên nhiên chủ yếu là cỏ mây và hoa dại
làm cho khung cảnh trở nên hết sức lãng mạn và độc đáo. Khi ngồi trong quán quý khách sẽ
cảm nhận được toàn vẹn ly café trong không gian được trang trí với những bông hoa sen, cùng
một số vật liệu từ tre, dừa. Sự đơn giản độc đáo sẽ tạo nên khung cảnh lãng mạn cho toàn bộ
quán. Do loại bỏ được một số chi phí khác như máy lạnh, chi phí trang trí không cao nên giá
cả rất cạnh tranh phù hợp với sinh viên. Gần khu vực đông sinh viên như KTX và làng đại học
thủ đức nên khả năng thu hút sinh viên đến quán rất cao.
Phân tích bằng phương pháp SWOT
• Điểm mạnh:
+ Vị trí địa lý gần khu vực đông sinh viên.
+ Có khung cảnh đẹp yên tĩnh cộng với trang trí đơn giản hài hoà
+ Đa dạng về sản phẩm chất lượng cao, giá cả hợp lý phục vụ nhu cầu của sinh
viên.

8

• Điểm yếu:
+ Đường đến quán cafe không thuận lợi trái đường đối với sinh viên đi học
+ An ninh xung quanh quán cafe chưa thật sự tốt đặc biết là vào buổi tối
+ Số lượng chỗ ngồi trong quán bị hạn chế do làm trên mặt hồ
• Thời cơ:
+ Gần khu sinh viên với số lượng đông trên 15 000 sinh viên tại các trường đại
học.

+ Làng đại học thủ đức chuẩn bị trở thành khu đô thị đại học quy tụ tất cả các
trường đại học trong khối ĐHQG.
+ Các quán cafe hiện tại nằm trong khu vực quy hoạch sẽ phải bị di dời tạo ra
một lượng khách hàng lớn
• Thách thức:
+ Sự cạnh tranh của các quán cafe khác gần đó: quán café tại hội quán sinh viên,
các quán café tại KTX.
+ Mới xâm nhập thị trường nên sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc về hoạt động
+ Các biện pháp bảo vệ môi trường nước tại quán là vấn đề nghiêm túc cần giải
quyết.
* Đánh giá và nhận định:
Qua những phân tích sơ bộ trên, chúng ta có thể đưa ra các giải pháp kết hợp S-O, S-T,
W-O, W-S từ đó khắc phục điểm yếu tăng cường điểm mạnh để tận dụng tốt thời cơ sắp tới
đồng thời vượt qua thách thức từ đối thủ cạnh tranh.
Tổng quát lại thì chúng ta phải triệt để tận dụng thế mạnh về khung cảnh và sự độc đáo
duy nhất của quán để tạo ra lợi thế cạnh tranh đặc biệt đón nhận một lượng lớn khách hàng
trong tương lai khi giải quyết được vấn đề số lượng chổ ngồi và bảo vệ môi trường nước.
Đồng thời để thu hút được lượng sinh viên đông đảo này cần nhận biết rõ mong muốn và nhu
cầu cũng như lượng cầu thật sự của sinh viên.
2.2.2.4. Dự báo số lượng khách hàng:
-Số trường ĐH trong vùng: 8 trường (BK, KHTN, KKT, KHXHNV, QTế, -CNTN,
Nông Lâm, TDTT)

9

-Mỗi trường sẽ có TB: 6000 SV
-Tổng số SV trong vùng khỏang: 8*6000 = 48.000 SV
-Quán nhắm đến 10% trong số đó, tức 4800 SV, là những người ở lại KTX hoặc thuê
nhà trọ trong vùng, đồng thời có điều kiện kinh tế khá trở lên.
-4800 SV này, mỗi người chỉ cần đến quán 1 ngày / 1 tháng ( tính đến khả năng quán ở

xa, giá cả khá cao, và những nguyên nhân gây khó khăn khác…), thì TB 1 ngày quán có thể
đón tiếp khỏang 160 lượt khách hàng tới quán.
- Mỗi vị khách sẽ chi khỏang 30.000 đ (ăn+uống)/ lần
-Vậy doanh thu 1 ngày của quán có thể đạt 30.000*160 = 4.800.000 đ
-Doanh thu có thể thấp hơn mức này trong khỏang nửa năm đầu đi vào họat động,
nhưung sẽ tăng mạnh trong những năm sau đó, khi quán đã có “tiếng” và số lượng SV tại khu
vực tăng lên.
-Doanh thu có thể sẽ tăng cao hơn trong những dịp lễ, tết, ngày cuối tuần, cuối
năm,hoặc kgi SV vừa hòan thành việc thi cử …
2.2.3. Sản phẩm: đảm bảo tiêu chí khác biệt hóa trên phương diện sản phẩm nhằm lôi kéo
khách hàng trẻ ưa thích tính mới lạ
2.2.3.1 Sản phẩm chính: là các món ăn, thức uống đậm chất sinh viên
*Đặc điểm:
-Giá cả hợp túi tiền SV. (đồ uống: dưới 15.000, thức ăn: dưới 20.000/ phần)
-Đa dạng phong phú.
-Chất lượng, được chăm chút kĩ lưỡng, đẹp mắt, vệ sinh.
-Thay đổi và bổ sung liên tục trên cơ sở học hỏi những thực đơn mới nhất.
-Thực đơn theo mùa, theo những dịp đặc biệt như Noel,14-2, 8-3, 20-11…, hoặc theo
yêu cầu của khách hàng.
2.2.3.2 Dịch vụ đi kèm:
-Hát với nhau, karaoke.
-Nhận tổ chức SN, họp lớp, gặp mặt thầy cô…
-Khách hàng có thể đặt bàn trước vào những ngày cao điểm như Giáng Sinh, Valentine, 8-3…
* Đặc điểm:
-Chất lượng tốt.
-Luôn đúng hẹn
-Chu đáo, khoa học, sáng tạo.


10


2.2.4 Địa điểm xây dựng – Đất đai:
Khu vực cụm hồ đá tại ĐHQG bao gồm 3 hồ lớn nằm trên vành đai làng đại học Quốc
Gia Tp. Hồ Chí Minh tọa lạc giữa vùng tam giác có nhịp sống công nghiệp và dân cư đông
đúc: Sài Gòn, Bình Dương và Đồng Nai. Từ Suối Tiên vào đây chỉ khoảng 20 phút và chỉ cách
KTX ĐHQG cũng như làng đại học chỉ khoảng 500 mét. Ngay cạnh khu vực hồ đá là trung
tâm mua sắm Saigon Factory Oulet Mall với những khu phố được tập trung chuyên biệt: Phố
Ẩm thực, Phố Thực phẩm, Phố thời trang, Phố Kim khí điện máy, Thủ công mỹ nghệ, Phố nội
thất và Dụng cụ văn phòng, ngân hàng, bưu điện, đại lý vé máy bay và tàu hỏa Một nhà hát
đa năng với khán đài, sân khấu đẹp mắt, hệ thống âm thanh và ánh sáng hiện đại dùng để tổ
chức những Game show, biểu diễn thời trang, ca múa nhạc tạp kỹ, hội nghị, thi đấu thể dục thể
thao
Vị trí địa lý thuận lợi nhất là giao giữ hai con đường chính đường nối liền ĐHQG và
khu trung tâm giáo dục quốc phòng và đường đi qua khu nhà khách (guest hous). Đây là vị trí
hết sức thuận lợi cho giao thông đi lại bằng các phương tiện. Hơn nữa khung cảnh ở đây đẹp:
hoang sơ và lãng mạn hai bên đường có hàng cây xanh mát. Do khung cảnh như vậy nên nơi
đây có rất nhiều cặp tình nhân hay những bạn sinh viên thường ra ngắm hoàng hôn và tâm sự.
Với vị trí như vậy, chúng tôi quyết định chọn vị trí tại hồ đá số 1 ngay ngã 3 giao giữa
hai con đường.


11

(đường vào hồ đá – cũng là đường chính dẫn đến quán)
(hoàng hôn- huyền bí)


12

(bình minh- xanh tươi)

2.2.5 Quy mô xây dựng – Hạng mục công trình:
DIỆN TÍCH SÀN
Sức chứa 1 lúc: 120 khách
Mỗi bàn chứa: 5 người
Số bàn ghế cần:
30 bàn - 100 ghế (5 bàn dự
trữ)
3 tầng , mỗi tầng: 10 bộ bàn ghế (lầu 1 -5 bộ)
Diện tích 1 bộ bàn ghế: 2.5 m vuông
Diện tích 10 bộ bàn ghế: 25 m vuông
DT Lối đi, cầu thang 1 tầng: 15 m vuông
Dt công trình kiến trúc khác 10m vuông
Tổng DT 1 sàn: 50 m vuông
3 sàn: 150 m vuông
Sảnh lầu 1: 15 m vuông
Tổng DT 3 sàn 165 m vuông

CHIỀU CAO CÔNG TRÌNH
Số tầng 3
Chiều cao mỗi tầng 3 - 3,2m
Tổng chiều cao: 9 - 9,5m


CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC
1 Bãi giữ xe (trên bờ): ngòai trời 100 m vuông
1 Nhà vệ sinh (lầu 1): 22 m vuông


13


1 cầu sàn gỗ dẫn từ bờ ra quán (có
tay vịn)
dài 17 m * ngang 1,5m= 25 m
vuông
1 quầy pha chế(lầu 2) 7m vuông
1 bếp (lầu 3) 10m vuông
1 kho trữ hàng+Nhà bảo vệ(trên bờ) 10 m vuông
Mái hiên che mưa cho mỗi tầng
1 nhà rửa chén (sảnh lầu 1) 5 m vuông
Hệ thống ống dẫn nước thải vào bờ
Tổng DT mặt bằng công trình : 165 + 10+ 25 = 200 (m vuông)
Tổng chiều cao: 9.5 m
Đơn giá xây dựng : 1.200.000đ/met vuông
Tổng CP XDCB dự tính: 240.000.000đ
*Ghi chú:
 Lầu 1 ít bàn- dành không gian cho WC.
 Quầy pha chế được bố trí tại tầng giữa- thuận lợi phục vụ cả 3 tầng.
 Bếp được bố trí trên tầng cao nhất nhằm tạo không gian thông thóang cho những tầng
dưới.
 Nhà bảo vệ là nơi nghỉ ngơi của nhân viên an ninh, đồng thời là nơi trữ hàng hóa.
 Nhà rửa chén được bố trí kín đáo, vệ sinh, không ảnh hưởng mỹ quan.
 Hệ thống ống dẫn nước thải (ngầm) làm nhiệm vụ dẫn nước thải từ NVS và nhà rửa
chén vào hệ thống cống trong bờ- tránh gây ô nhiễm nước.
 Công trình sử dụng vật liệu tự nhiên rẻ tiền, có kết cấu nhẹ nhằm cắt giảm chi phi năng
lương trong quá trình xây dựng. Vật dụng sử dụng chủ yếu là cây tầm vông- lọai cây sinh
trưởng nhanh, nhiều, 5 năm là thu hoạch do đó dẫn đến giá thành công trình rẻ (10.000
đồng/cây).
 Cây tầm vông được xử lý theo phương pháp truyền thống, ngâm sình, hun khói, đảm
bảo thẩm mỹ và không gây độc hại, chi phí thấp, độ bền cao nên không gian được mở rộng.
Cả kiến trúc đều không có cột bê tông, hay trụ chống mà chỉ đỡ nhau bằng những dây giằng

vững chắc nhưng không kém phần mềm mại, nhờ những đường cong kỹ thuật.
 Công trình được thiết kế với không gian mở tối đa nhằm lấy gió và ánh sáng tự nhiên.
Từ đó, tiết kiệm tối đa năng lượng cho việc sử dụng bóng đèn, máy lạnh, quạt…
 Tận dụng nguồn nước ngầm vô hạn dưới hồ, thông qua hệ thống làm sạch hiện đại để
phục vụ cho một số họat động trong quán như rử chén, nhà vệ sinh, tưới tiêu…


14

 Sử dụng hệ thống pin năng lượng mặt trời, lấy điện tự nhiên từ ánh sáng mặt trời, phục
vụ cho các họat động của quán, đặc biệt vào buổi tối.
 Thiết kế đẹp và giản dị, tạo cảm giác thân thuộc, gần gũi với thiên nhiên và tất cả mọi
tầng lớp khách hàng.
2.2.6. Cở sở vật chất – Trang thiết bị:
CƠ SỞ VẬT CHẤT - TRANG THIẾT BỊ
Tên Đặc tính
Đơn
vị
Số
lượng
Đơn giá
TB Thành tiền
Bàn ghế Mây, tre, gọn nhẹ,có thể lắp ráp Bộ 30 600.000 18.000.000
Bóng đèn
chiếu sáng+trang trí, tiết kiệm năng
lượng Bộ 30 100.000 3.000.000
TV màn hình phẳng, samsung/LG cái 3 5000000 15.000.000
Dàn âm thanh loa cho ba tầng, Tiến Đạt cái 3 3.000.000 9.000.000
Tủ lạnh
cỡ lớn, dùng cho quầy pha chế,

sanyo cái 1 6.000.000 6.000.000
Tủ đông dùng cho bếp, sanaky cái 1 5.000.000 5.000.000
Máy tính+in hóa đơn dùng tại quầy thu ngân, Dell/Epson cái 1 15.000.000 15.000.000
Thiết bị cho bếp
mua trọn bộ:bếp ga, máy hút mùi,kệ
tủ,… bộ 1 20.000.000 20.000.000
Dụng cụ bếp
nồi niu xoong chảo…, sử dụng đồ đa
năng 2.000.000
Dụng cụ quầy pha chế
máy ép trái cây, máy say sinh tố,kệ
ly… 4.000.000
Décor, trang trí tranh ảnh, tượng, cây cảnh…,giá rẻ. bộ 30 100.000 3.000.000
Dụng cụ phục vụ ăn
uống chén, dĩa, ly tách, muỗng nĩa đũa… bô 150 80.000 12.000.000
Phòng cháy chữa cháy 1.000.000
Khác khăn trải bàn, micro, quạt, gạt tàn,hộp y tế… 5.000.000
Tổng 118.000.000
2.2.7 Nhân sự: (số lượng nhân viên và mức lương có thể thay đổi tùy theo tình hình kinh
doanh). Dự tính nhân sự ban đầu:
Nhân viên số lượng lương tháng
Tổng lương
tháng
Đầu bếp 1 3.000.000 3.000.000
Phụ bếp 1 1.500.000 1.500.000
Thu ngân 1 2.000.000 2.000.000
Pha chế 2 1.500.000 3.000.000
Phục vụ 5 sáng + 6 chiều tối 700.000-900.000 8.900.000
Giữ xe 3 1.000.000 3.000.000
21.400.000

 Tận dụng nguồn SV sẵn có cho vị trí: phục vụ, thu ngân, giữ xe, phụ bếp, pha chế, an ninh.
 Thuê ngoài: quản lí, đầu bếp.


15

 Nhân viên mặc đồng phục chuyên nghiệp, được huấn luyện bài bản từ những ngày đầu.
 Luôn có nguồn nhân lực dự phòng để sử dụng khi cần thiết.
 Văn hóa phục vụ: nhiệt tình, nhẹ nhàng, ân cần, nhanh chóng…
 Có thưởng khi phục vụ tốt, được khách khen, hoặc khi doanh thu quán tăng.
 Nhân viên làm được bao ăn theo ca.
2.2.8 Tổ chức họat động kinh doanh:
Thu mua:
 JIT, sử dụng phần mềm quản lý hàng tồn ( NVL tồn) hiệu quả, đặt hàng ngay khi sắp hết
hàng để tiết kiệm chi phí lưu trữ HTK.
 Đặt hàng tại những cơ sở uy tín, có chất lượng, đảm bảo vệ sinh an tòan thực phẩm
 Ưu tiên các đối tác cung ứng nằm trong khu vực Thủ Đức, Bình Dương.
 Quản lí sẽ chịu trách nhiệm liên hệ với các điểm cung ứng.
Chế biến:
 Bộ phận chế biến (bếp, pha chế) rất quan trọng, nên được bố trí những không gian rộng rãi,
sắp xếp khoa học, décor bắt mắt nhằm tạo cảm hứng làm việc.
 Ngày thường: 1 pha chế, 1 đầu bếp.
 Ngày cao điểm: 2 pha chế, 2 đầu bếp.
Quản lý NVL:
 NVL tươi sống, dễ hư hỏng sẽ được trữ trong tủ lạnh.
 NVL có thể lưu trữ lâu sẽ được cất trong kho mát, đảm bảo vệ sinh.
Tổ chức phục vụ:
-Khách hàng đến ăn: tầng 3 (gần bếp) - 2 nhân viên phục vụ liên tục.
-Khách hàng đến chỉ uống: tầng 2 (gần quầy pha chế) – 2 nhân viên.
-Tầng 1: ngày bình thường: 1 nhân viên phục vụ; ngày cao điểm: 2 nhân viên phục vụ

-Nhân viên thay ca luân phiên: sáng trưa (7h-14h) – 5 người, chiều tối (14h30-22h30) - 6
người.
Thu ngân:
-Sử dụng phần mềm thu ngân thông dụng.
-Nhân viên thu ngân được huấn luyện kĩ lưỡng để có thể khắc phục những tình huống phát
sinh ngòai ý muốn.
*Họat dộng tiếp thị: tiêu chí tiết kiệm-hiệu quả.
-Phát tờ rơi:


16

Thời gian: - Khi dự án sắp đi vào họat động - quảng cáo trước
-Khi dự án mới đi vào họat động – tìm kiếm khách hàng.
-Khi có những sự kiện nổi bật: Menu mới, khuyến mãi giảm giá, sự kiện đặc biệt
khác.
Nhân sự: sinh viên
-Quảng cáo trên các website: của khoa, của trường, các diễn đàn của các trường, các ngành,
lớp…
Hình thức: Công bố thông tin mới, viết bài bình luận, chụp ảnh, khơi mào tranh luận…
Thời gian: liên tục, hàng tháng.
*PR cộng đồng: tiêu chí gắn kết với cộng đồng SV
-Tổ chức sự kiện: liên kết với các họat động thường niên của các trường, các lớp, trở thành địa
điểm họp mặt quen thuộc của SV, thầy cô…
-Tổ chức gây quỹ từ thiện, ưu tiên việc làm cho những SV gặp khó khăn kinh tế…
2.2.9. Tổng kết nhu cầu về vốn và các nguồn vốn:
Vốn XDCB 240.000.000
CSVC-Trang thiết bị 118.000.000
Thuê đất/hồ 3năm*100.000.000/năm=300.000.000
Tư vấn thiết kế +Dự

phòng khác 42.000.000
Tống vốn ĐT 700.000.000
CƠ CẤU NGUỒN VỐN
Tự có (60%) 420.000.000
Vay ngân hàng (40%) 280.000.000
2.3. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN:
BẢNG KHẤU HAO
KHN Tỉ lể KHN 0.4
Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
GTCL 358,000,000 358,000,000 214,800,000 128,880,000 77,328,000 38,664,000
KH trong kì 143,200,000 85,920,000 51,552,000 38,664,000 38,664,000
KH tích lũy 143,200,000 229,120,000 280,672,000
319,336,00
0
358,000,00
0
KH
Đều Tổng TSCĐ 358000000
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Giá trị Khấu
hao 71,600,000 71,600,000 71,600,000 71,600,000 71,600,000
(Qua so sánh khi đưa vào bảng BCTN bên dưới, nhận thấy thực hiện khấu hao đều sẽ đem lại
hiệu quả lợi nhuận cao hơn)


17

BẢNG TRẢ LÃI VAY ( sử dụng phương pháp: vốn trả đều, lãi tính trên nợ còn lại)
VAY 280,000,000
LÃI

SUẤT 12%/năm
Năm 0 1 2 3 4 5
Nợ 280,000,000 280,000,000 224,000,000 168,000,000 112,000,000 56,000,000
Trả trong
kỳ 89,600,000 82,880,000 76,160,000 69,440,000 62,720,000
- Vốn 56,000,000 56,000,000 56,000,000 56,000,000 56,000,000
- Lãi 33,600,000 26,880,000 20,160,000 13,440,000 6,720,000
Nợ cuối
kỳ 280,000,000 224,000,000 168,000,000 112,000,000 56,000,000 0
BÁO CÁO THU NHẬP
Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
DOANH THU 1,900,800,000 2,090,880,000 2,299,968,000 2,529,964,800 2,782,961,280
DT từ sản phẩm chính 1,728,000,000 1,900,800,000 2,090,880,000 2,299,968,000 2,529,964,800
DT từ dịch vụ đi kèm (10% DT chính) 172,800,000 190,080,000 209,088,000 229,996,800 252,996,480
CHI PHÍ 1,510,088,000 1,626,036,800 1,753,580,480 2,133,878,528 2,048,206,381
Biến Phí 1,159,488,000 1,275,436,800 1,402,980,480 1,543,278,528 1,697,606,381
GVHB (60%DT) 1,140,480,000
1,254,528,00
0 1,379,980,800 1,517,978,880 1,669,776,768
Chi tiếp thị (1% DT) 19,008,000 20,908,800 22,999,680 25,299,648 27,829,613
Định phí 350,600,000 350,600,000 350,600,000 590,600,000 350,600,000
Lương 256,800,000 256,800,000 256,800,000 256,800,000 256,800,000
Khấu hao 71,600,000 71,600,000 71,600,000 71,600,000 71,600,000
Chi phí WIFI 10,200,000 10,200,000 10,200,000 10,200,000 10,200,000
Chi phí bảo trì 12,000,000 12,000,000 12,000,000 12,000,000 12,000,000
Thuê đât 240,000,000
EBIT (DT họat động) 390,712,000 464,843,200 546,387,520 396,086,272 734,754,899
Trả nợ và lãi vay 89,600,000 82,880,000 76,160,000 69,440,000 62,720,000
EBT 301,112,000 381,963,200 470,227,520 326,646,272 672,034,899
Thuê TNDN (25%) 75,278,000 95,490,800 117,556,880 81,661,568 168,008,725

EAT (lãi ròng) 225,834,000 286,472,400 352,670,640 244,984,704 504,026,174
Dòng tiền ròng
(EAT+KH) (700,000,000) 297,434,000 358,072,400 424,270,640 316,584,704 575,626,174
WACC 13.80%
Hệ số chiết khấu 0.8787 0.7722 0.6785 0.5963 0.5239
Hiện giá chiết khấu 261,365,554 276,494,389 287,883,115 188,764,742 301,598,532
Hiện giá tích lũy (700,000,000) 261,365,554 537,859,943 825,743,058 1,014,507,800 1,316,106,332
NPV 616,106,332
IRR 43%
Thời gian hòan vốn
(năm) 2.56 (< thời gian thuê đất ban đầu là 3 năm)
***Giải thích:
-Dùng khấu hao đều có lợi hơn dùng khấu hao nhanh.


18

-Chi phí bảo trì chủ yếu là sơn phết, chống mối mọt…tăng độ bền cho vật liệu chính là tầm
vông.
-Thuê đất sau 3 năm bắt đầu có lời sẽ tiếp tục kí hợp đồng thuê thêm 2 năm nữa. Lúc này chi
phí thuê đất có thể sẽ tăng . Hợp đồng cũ: 100 tr /năm  Hợp đồng mới :120 tr /năm.
***Kết quả:
-IRR cao hơn WACC  Dự án có tính khả thi
-Thời gian hòan vốn < thời gian hợp đồng thuê đất là 3 năm  tránh được rủi ro hợp đồng
thuê đất chấm dứt, bị đòi lại đất mà vẫn chưa hòan được vốn.
Phân tích những rủi ro có thể gặp:
- Khó khăn trong việc đạt được thỏa thuận thuê hồ.
- Trong quá trình thi công có thể gặp trở ngại , làm kéo dài thời gian dẫn đến tốn kém.
2.4. SƠ ĐỒ PEART THỰC HIỆN DỰ ÁN:
Công việc Thời gian(Tuần) Thứ tự

Làm thủ tục hành chính A 12 √
Xây dựng cơ bản B 12 A
Lắp đặt bàn ghế, trang trí C 4 B
Thuê nhân viên D 4 B
Huấn luyện nhân viên, xây dựng thực
đơn, tìm nguồn cung sản phẩm
E 1 C
Thực hiện hoạt động Marketing F 0.5 D
Tổ chức khai trương G 1 E, F


19

Thời gian thực hiện dự án là 30 tuần
Thuê nhân viên và làm hoạt động Marketing là những công việc có thể chậm trễ. Ta
cũng có thể giải thích vấn đề như sau: Vì việc thuê nhân viên là việc không dễ dàng vì đối
tượng tuyển của quán là tập trung vào sinh viên có ngoại hình khá tuy nhiên đối tượng này
không phải lúc nào cũng muốn làm thêm. Hơn nữa là việc do dự án đầu tư ở khu vực trị an còn
chưa thật sự ổn định nên tâm lý các bạn còn e dè nhất là khi nhân viên phục vụ nữ làm việc ca
tối khi về sẽ là gần khoảng 10h30. Ngoài ra thì trong thời gian đầu của dự án dự đoán số lượng
khách phục vụ còn chưa lớn nên số lượng nhân viên cũng có thể từ từ thuê để tiết kiệm chi phí
trong thời gian đầu
Hoạt động marketing không chỉ một đợt phát tờ rơi hay quảng cáo trong ngày một ngày
hai mà đây là việc cần nhiều thời gian. Và đây là công việc có thể chậm trễ vì địa điểm của
quán là nơi các bạn sinh viên hay lưu tới do đó nếu có một sự biến đổi nơi đây cũng được các
bạn quan tâm. Do đó việc marketing có thê thực hiện ở các thời điểm khác nhau.

A B
C
D

F
E
G
12
12
4
4
1
0.5
1
0
0
0 0
1
0
2
0
3
0
4
0.5
5
0
6
0
12 12 24 24
28 28
28 28.5
29 29 3030

20

CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN

3.1. KẾT LUẬN:
Tóm lại, có thể thấy dự án quán cà phê Hồ Đá là một dự án sáng tạo và có tính khả thi
cao. Dự án vừa mang tính xã hội khi đem đến cho SV một không gian thư giãn đúng nghĩa:
trong lành, mát mẻ, an tòan, giá cả phải chăng…Đồng thời nó còn góp phần đẩy lùi bớt bóng
ma tệ nạn XH đã đe dọa những bạn trẻ trong suốt một thời gian dài. Dự án có tầm nhìn chiến
lược khi được xây dựng trên một khu vực hứa hẹn sẽ rất sầm uất trong tương lai. Ngòai ra,
phưong án kinh doanh dựa trên cơ sở khai thác tối đa thế mạnh “khác biệt hóa”: (về không
gian, sản phẩm, văn hóa phục vụ…) cùng cách thức tổ chức họat động hợp lý khoa học cũng là
một điểm sáng của dự án này. Đó chính là những căn cứ cho sự lạc quan của chúng tôi về khả
năng phát triển cũng như lợi ích kinh tế.
3.2. HÌNH ẢNH MINH HỌA CHO Ý TƯỞNG.
(mô hình cầu gỗ dẫn từ bờ ra quán)


21




22