tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá trị tài sản phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng công thương khánh hòa

Trang 1


NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

Nha Trang, ngày……… tháng……….năm 2006


PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 2


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

Nha Trang, ngày……… tháng………năm 2006


PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 3

LỜI CẢM ƠN


Để đạt được thành tích như ngày hôm nay, trước hết em xin cảm ơn quý
thầy cô trường đại học Nha Trang nói chung cũng như quý thầy cô khoa Kinh
Tế nói riêng đã tận tâm dìu dắt em qua bốn năm học đại học, đã dạy dỗ, truyền
đạt cho em những kiến thức, những kinh nghiệm vô cùng quý báu để làm hành
trang vững chắc bước vào cuộc sống mới.
Đặc biệt cho em gửi đến cô giáo VÕ THỊ THÙY TRANG lời cảm ơn sâu
sắc về sự hướng dẫn nhiệt tình của cô trong suốt quá trình em thực hiện đề tài tốt
nghiệp này.

Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Đốc ngân hàng Công Thương
Khánh Hòa cùng toàn thể các cô chú, anh chị trong phòng Tín Dụng Doanh
Nghiệp đã tạo điều kiện cung cấp các tài liệu và dữ liệu cần thiết và hướng dẫn
cho em tiếp cận thực tế tại ngân hàng trong thời gian qua để em có thể hoàn
thành tốt đề tài của mình.
Do kiến thức còn hạn chế và thời gian thực tập có hạn nên phần trình bày
trong đề tài tốt nghiệp này không thể tránh khỏi những sai sót. Kính mong sự
góp ý của quý thầy cô cũng như Ban Giám Đốc ngân hàng Công Thương Khánh
Hòa cùng toàn thể các cô chú, anh chị trong phòng Tín Dụng Doanh Nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn !

Sinh viên thực hiện





Nguyễn Thị Hải Yến


PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 4
MỤC LỤC
Trang
- Trang phụ bìa.
- Quyết định
- Nhận xét của cơ sở thực tập 1
- Nhận xét của cán bộ hướng dẫn 2
- Lời cảm ơn 3
- Mục lục 4

- Danh mục bảng biểu, sơ đồ 7
- Danh mục các từ viết tắt 8
LỜI MỞ ĐẦU 9
1. Tính cấp thiết của đề tài 9
2. Mục tiêu của đề tài 9
3. Phạm vi nghiên cứu 10
4. Phương pháp nghiên cứu 10
5. Những đóng góp của đề tài 10
6. Kết cấu của đề tài 10
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN
HÀNG 12
1.1 . CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 13
1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá 13
1.1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá của thế giới 13
1.1.1.2 Khái niệm về thẩm định giá của Việt Nam 14
1.1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá 16
1.1.2.1 Giá trị thị trường 16
1.1.2.2 Giá trị phi thị trường 17
1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN 17
1.2.1 Giá trị tài sản 17
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 5
1.2.2 Thẩm định giá trị tài sản 18
1.2.2.1 Khái niệm thẩm định giá trị tài sản 18
1.2.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị tài sản 18
1.2.2.3 Ý nghĩa của thẩm định giá trị tài sản 20
1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị tài sản trong nền
kinh tế thị trường 22
1.2.4 Quy trình thẩm định giá trị tài sản 23

1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN 29
1.3.1 Phương pháp so sánh 30
1.3.2 Phương pháp chi phí 33
1.3.3 Phương pháp thặng dư 36
1.3.4 Phương pháp thu nhập 38
1.3.5 Phương pháp lợi nhuận 42
1.4 TÍN DỤNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG TRONG NỀN
KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 43
1.4.1 Tín dụng ngân hàng 43
1.4.2 Vai trò tín dụng ngân hàng 45
1.5 VAI TRÒ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG 47
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN VỀ VIỆC VẬN DỤNG CÁC
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN PHỤC VỤ
TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG
CÔNG THƯƠNG KHÁNH HÒA 48
2.1 Giới thiệu ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 49
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 49
2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ 50
2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý 51
2.1.4 Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng
trong 2 năm 2004-2005 56
2.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 6
kinh doanh tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 58
2.2 Thực tiễn về việc vận dụng các phương pháp thẩm định
giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng
Công Thương Khánh Hòa. 60
2.2.1 Thực tiễn hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương 60

2.2.2 Thực tiễn thẩm định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động
tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 62
2.2.2.1 Hệ thống chấm điểm tín dụng và xếp hạng khách hàng 64
2.2.2.2 Phương pháp thẩm định giá trị tài sản phục vụ
trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 71
2.2.2.2.1 Nội dung thẩm định giá 71
2.2.2.2.2 Nguồn thông tin để thẩm định giá 75
2.2.2.2.3 Cơ sở thẩm định giá 75
2.2.2.2.4 Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá 79
a) Nguyên tắc thẩm định giá 79
b) Phương pháp thẩm định giá 81
2.3 Đánh giá những mặt tích cực và hạn chế của phương pháp
thẩm định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động tín dụng tại
ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 88
2.3.1 Những mặt tích cực của phương pháp so sánh 88
2.3.2 Những mặt hạn chế của phương pháp so sánh 88
CHƯƠNG 3 : MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
KHÁNH HÒA. 91
3.1 Đối với phía nhà nước 92
3.2 Đối với phía ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 93
KẾT LUẬN 100
TÀI LIỆU THAM KHẢO 101
PHỤ LỤC 102
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 7

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
1. Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý

2. Bảng 1: Bảng kết quả hoạt động KD của ngân hàng qua hai năm 04 và 05
3. Bảng 2: Bảng quy mô doanh nghiệp
4. Bảng 3: Bảng các chỉ số tài chính
5. Bảng 4: Bảng chấm điểm tín dụng theo tiêu chí lưu chuyển tiền tệ
6. Bảng 5: Bảng chấm điểm tín dụng theo tiêu chí năng lực và kinh nghiệm quản lý
7. Bảng 6: Bảng chấm điểm tín dụng theo tiêu chí uy tín giao dịch với ngân hàng
8. Bảng 7: Bảng chấm điểm tín dụng theo tiêu chí môi trường kinh doanh
9. Bảng 8: Bảng chấm điểm tín dụng theo tiêu chí các đặc điểm hoạt động khác
10. Bảng 9: Bảng tổng hợp chấm điểm các chỉ tiêu phi tài chính khi áp trọng số
11. Bảng 10: Bảng tổng hợp chấm điểm tín dụng
Phần phụ lục
12. Bảng phụ 1 : Bảng xác định ngành nghề lĩnh vực SXKD của doanh nghiệp
13. Bảng phụ 2A : Bảng chấm điểm quy mô doanh nghiệp
14. Bảng phụ 2B : Bảng xếp loại quy mô doanh nghiệp
15. Bảng phụ 3 : Chấm điểm các chỉ số tài chính
16. Bảng phụ 4A : Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí lưu chuyển tiền tệ
17. Bảng phụ 4B : Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí năng lực và kinh nghiệm quản lý
18. Bảng phụ 4C : Chấm điểm tín dụng theo tiêu uy tín giao dịch với ngân hàng
19. Bảng phụ 4D : Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí môi trường kinh doanh
20. Bảng phụ 4E : Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí các đặc điểm hoạt động khác
21. Bảng phụ 4F : Bảng tổng hợp chấm điểm các chỉ tiêu phi tài chính khi áp trọng số
22. Bảng phụ 5 : Bảng tổng hợp điểm tín dụng
23. Bảng phụ 6 : Bảng xếp hạng doanh nghiệp

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 8

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1. CBTD : Cán bộ tín dụng
2. CBCNV : Cán bộ công nhân viên

3. CBCĐTD : Cán bộ chấm điểm tín dụng
4. CSH : Chủ sở hữu
5. DN : Doanh nghiệp
6. DNNN : Doanh nghiệp nhà nước
7. ĐVT : Đơn vị tính
8. GTGT : Giá trị gia tăng
9. KD : Kinh doanh
10. MMTB : Máy móc thiết bị
11. NHCT : Ngân hàng Công Thương
12. NHCTVN : Ngân hàng Công Thương Việt Nam
13. NHNN : Ngân hàng nhà nước
14. NHTMQD : Ngân hàng thương mại quốc doanh
15. NH : Ngân hàng
16. NSNN : Ngân sách nhà nước
17. PX : Phân xưởng
18. SXKD : Sản xuất kinh doanh
19. STTD : Sổ tay tín dụng
20. TT : Thị trường
21. TP : Thành phố
22. TCTD : Tổ chức tín dụng
23. TSBĐ : Tài sản bảo đảm
24. UBND : Ủy ban nhân dân



PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 9

LỜI MỞ ĐẦU
š›

1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, nền kinh tế Việt Nam chuyển đổi
từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà
Nước. Hầu hết các sản phẩm hàng hóa dịch vụ bao gồm cả tài sản, bất động sản
mua bán trên thị trường đều theo cơ chế này. Mọi việc liên quan đến sản xuất
kinh doanh đều liên quan đến giá trị mà thẩm định giá là một nghề, có thể hiểu
đơn giản, đó là công việc ước tính giá trị của tài sản, bất động sản trên thị trường
vào một thời điểm nhất định, trong điều kiện thị trường nhất định, tại một địa
bàn nhất định và cho một mục tiêu cụ thể. Vì vậy thẩm định giá có vai trò vô
cùng quan trọng trong việc giúp cho các tổ chức , cá nhân đưa ra các quyết định
liên quan đến việc mua bán , đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, tính
thuế, bảo hiểm, thế chấp, kinh doanh tài sản… đặc biệt trong hoạt động tín dụng,
thẩm định giá giúp cho ngân hàng có thể ra quyết định chính xác về hạn mức
cho vay đối với một món vay của khách hàng nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt
động tín dụng của ngân hàng.
Thẩm định tài sản thế chấp, cầm cố trước khi cho vay là một trong những
nội dung quan trọng của công tác thẩm định. Thực hiện tốt công việc này sẽ giúp
cho ngân hàng đánh giá được khả năng hoàn trả của khách hàng trong trường
hợp khách hàng không thể trả nợ đúng thời hạn.
Có rất nhiều phương pháp phục vụ cho hoạt động thẩm định giá tài sản
tuy nhiên việc lựa chọn phương pháp nào phù hợp nhất trong các phương pháp
thẩm định giá tài sản thì phải căn cứ vào: mục đích thẩm định giá; tính chất, đặc
điểm của tài sản cần thẩm định giá; điều kiện, tính chất thông tin thị trường …tại
thời điểm thẩm định. Do đó, việc vận dụng phương pháp nào, cách thức của
phương pháp đó được thực hiện ra sao để đem lại hiệu quả cao trong hoạt động
tín dụng đang là vấn đề quan tâm của ngân hàng. Đây cũng là lý do chủ yếu dẫn
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 10
đến việc tác giả lựa chọn đề tài “Tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá trị
tài sản phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh

Hòa.” làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu của đề tài:
- Hệ thống hóa lý luận về các phương pháp thẩm định giá trị tài sản.
- Nghiên cứu, tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá trị tài sản đã vận
dụng phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa.
- Đề xuất các ý kiến để khắc phục những hạn chế của các phương pháp
vận dụng đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
3. Phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu:
Thẩm định giá trị tài sản phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng
Công Thương Khánh Hòa.
- Phạm vi nghiên cứu :
§ Đề tài đề cập đến các phương pháp sử dụng thẩm định giá trị tài
sản.
§ Dùng số liệu của một số tài sản ở Công ty cổ phần Nha Trang
Seafood-F17 đã thẩm định để thực hiện tín dụng taị ngân hàng Công Thương
Khánh Hòa.
4. Phương pháp nghiên cứu :
4.1 Phương pháp thu thập số liệu:
- Thu thập những số liệu ở ngân hàng Công Thương Khánh Hòa.
- Số liệu về giá cả thị trường.
4.2. Phương pháp phân tích đánh giá :
- Phương pháp cấu trúc hệ thống.
- Phương pháp thống kê, so sánh, quan sát, phân tích tổng hợp
4.3. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu :
- Hệ thống các chỉ tiêu tài chính phục vụ xử lý tài chính trong doanh
nghiệp.
- Hệ thống các phương pháp thẩm định giá trị tài sản.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 11

- Hệ thống các chỉ tiêu so sánh, đánh giá trong thống kê.
5. Những đóng góp của đề tài :
- Hệ thống lý luận về các phương pháp thẩm định giá trị tài sản.
- Hệ thống các phương pháp thực tế mà ngân hàng Công Thương đã vận
dụng để thẩm định giá trị tài sản phục vụ hoạt động tín dụng.
- Góp ý việc vận dụng phương pháp thẩm định giá trị tài sản.
6. Kết cấu của đề tài :
Đề tài gồm 3 chương ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục bảng hiệu,
ký hiệu chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục…
ü Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá và thẩm định giá trị tài sản
trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng.
ü Chương 2: Thực tiễn về việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá trị
tài sản phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh
Hòa.
ü Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định
giá nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng.







PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 12




Chương 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH
GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI
SẢN.

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 13
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1.1 Khái niệm thẩm định giá
1.1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá của thế giới
Ở các nước phát triển, nghề thẩm định giá đã ra đời trên 200 năm nay.
Khái niệm thẩm định giá đã xuất hiện từ thập niên thứ 3 thế kỷ XV. “Thẩm định
giá” có nguồn gốc từ chữ tiếng Pháp “évaluation” hoặc “valuation”. Ở Anh thuật
ngữ “Valuation” xuất hiện vào năm 1529, còn “Appraisal” là vào năm 1871. Hai
thuật ngữ này đều có chung ý nghĩa , đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là,
ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm, tài sản nhất định.
Giới nghiên cứu thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa:
- Từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh.
- Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc
Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing cho AVO Darwin:
“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến
bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp
dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng.
- Định nghĩa của giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và Bất
động sản – Đại học quốc gia Singapore:”Thẩm định giá là một nghệ thuật hay

khoa học về sự ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể
tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng
như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn”.

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 14
1.1.1.2 Khái niệm về thẩm định giá của Việt Nam
Ở Việt nam, do hoàn cảnh lịch sử, họat động thẩm định giá ở nước ta chỉ
mới bắt đầu phát triển kể từ khi Nhà nước quyết định chuyển sự vận hành nền
kinh tế từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa. Chính sự thay đổi này đã kéo theo sự thay đổi toàn bộ cơ chế
quản lý Nhà nước về giá cả. Thẩm định giá, là một nội dung quan trọng của sự
đổi mới cơ chế quản lý Nhà nước về giá, mà còn bao gồm cả việc hình thành và
phát triển một ngành nghề, một thị trường dịch vụ mới, xây dựng các doanh
nghiệp họat động kinh doanh trong lĩnh vực này. Vì vậy, trong những năm gần
đây, vai trò của thẩm định giá ngày càng được khẳng định, được thể hiện trong
Pháp lệnh giá ban hành ngày 08/05/2002 và các Nghị Định, thông tư hướng dẫn
pháp lệnh này.
- Khái niệm Thẩm định Giá được đưa ra tại Điều 4 Pháp lệnh giá Việt
Nam “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
- Theo TS. Phạm Thị Ngọc Mỹ, khái niệm Thẩm định giá có thể khái
quát như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính
giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định,
cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực được công nhận như những
thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”
Như vậy, từ nguồn gốc của các từ ngữ, từ quan điểm của các học giả,
những nhà nghiên cứu về thẩm định giá của các nước cho thấy, thuật ngữ “Thẩm

định giá” có nội dung cơ bản sau:
@ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của tài sản:
Sự ước tính này có đặc điểm:
- Phải ứng với một địa điểm, một thời điểm cụ thể, cho một mục đích
nhất định và phải phù hợp với thị trường.
- Phải được thực hiện từ một chuyên gia hay một nhóm chuyên gia.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 15
Ở đây, nhấn mạnh rằng giá trị tài sản được thẩm định tương ứng với một
thời điểm cụ thể(thời điểm thẩm định giá). Vì thị trường và các điều kiện thị
trường có thể thay đổi theo thời gian và giá trị thẩm định sẽ không còn chính xác
nữa. Do đó, thẩm định giá chỉ phản ánh thực trạng thị trường tại thời điểm thẩm
định chứ không phản ánh thị trường vào trước hay sau thời điểm thẩm định.
@ Tính bằng tiền:
Có nghĩa là giá trị được thể hiện bằng tiền (thông thường là tiền địa
phương). Giá trị không phải là một thực tế tồn tại mà chỉ là một sự ước định
mức giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh tóan cho một hàng hóa hay dịch
vụ ở một thời điểm nhất định. Do đó, có thể nói theo một cách khác rằng:
“Thẩm định giá là ước tính mức giá của một tài sản mà mức giá đó thể hiện khả
năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán”.
@ Về tài sản hoặc quyền sở hữu tài sản:
Ở nhiều quốc gia trên thế giới, đối tượng của thẩm định giá được gói gọn
trong tài sản, tuy nhiên một số quan điểm khác lại tách biệt hai khái niệm tài sản
và quyền sở hữu tài sản. Trên phương diện chung, các nhà thẩm định giá trên thế
giới thống nhất rằng đối tượng của thẩm định giá là tài sản và khái niệm tài sản
được đưa ra như sau: “Tài sản (property) là một khái niệm pháp lý bao gồm tất
cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm
quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích
nhất định khi làm chủ tài sản đó” (Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế -
2005). Điều này hàm ý rằng đối tượng của thẩm định giá không phải là các thực

thể vật chất chung chung mà thực thể vật chất ấy phải gắn liền với quyền sở hữu
(hoặc một số quyền khác theo quy định của pháp luật). Và như vậy, khái niệm
tài sản bao giờ cũng gắn liền với quyền sở hữu tài sản.
@ Cho mục đích nhất định:
Có rất nhiều tình huống thẩm định giá tương ứng với các mục đích khác
nhau như: mua bán; cho thuê; thế chấp; cho vay; cầm cố; thanh lý; đầu tư; bảo
hiểm; đánh thuế; bồi thường; báo cáo tài chính; cổ phần hóa,…. Việc xác định
rõ mục đích thẩm định là điều hết sức quan trọng và được thực hiện trước hết vì
mục đích thẩm định cùng với tình huống thẩm định(điều kiện thị trường)là tiêu
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 16
chí để lựa chọn cơ sở lập luận (cơ sở giá trị) và do đó lựa chọn phương pháp
được vận dụng trong suốt quá trình thẩm định giá.
@ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, yếu tố của thị trường:
Điều này có ý nghĩa là các dữ liệu, các thông tin thị trường chính là đầu
vào cho công tác thẩm định giá. Trong trường hợp thông tin thị trường là đầy đủ,
rõ ràng và khách quan thì giá trị được ước tính là giá trị thị trường, trong trường
hợp ngược lại giá trị được ước tính không phải là giá thị trường hay được gọi là
giá phi thị trường.
1.1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá
1.1.2.1 Giá trị thị trường
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
(Tiêu chuẩn số 01 _TĐGVN 01)
Định nghĩa được hiểu như sau:
- Mức giá ước tính được thể hiện bằng tiền tệ là số tiền ước tính, dự báo
sẽ được thanh toán trên thị trường vào thời điểm giao dịch. Đó là mức giá phổ
biến nhất của tài sản mà người mua và người bán thỏa thuận. Mức giá đó phải

loại trừ được các yếu tố: lạm phát, giảm phát, bán hàng với hoa hồng ngầm;
những ưu đãi giảm giá đặc biệt mang tính thỏa thuận trước, hay bất cứ yếu tố
nào làm phát sinh giá trị đặc biệt.
- Đối với các bên tham gia thị trường
C Bên bán, sẵn sàng bán trong điều kiện hoàn cảnh giao dịch thương
mại thông thường họ sẽ bán với mức giá tốt nhất trên thị trường trong một giao
dịch thương mại công khai.
C Bên mua, sẵn sàng mua trong điều kiện hoàn cảnh giao dịch thương
mại thông thường, có thể sẽ mua với giá thấp nhất có thể có.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 17
C Cả hai bên có thông tin đầy đủ về tài sản, thị trường. Vào thời điểm
mua, bán các bên không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào.
- Giá trị thị trường của tài sản được xác định tại một thời điểm nhất
định. Vì giá trị thị trường tại các thời điểm khác nhau có thể thay đổi.
1.1.2.1 Giá trị phi thị trường
Những cơ sở thẩm định giá khác giá trị thị trường bao gồm nhiều loại giá
trị khác nhau và kết quả ước tính về giá trị tài sản đạt được dựa trên cơ sở này
được gọi là giá trị phi thị trường. Đây là khái nhiệm chung nhất để chỉ các loại
giá trị dựa trên cơ sở giá trị khác giá trị thị trường.
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá
trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá
trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
(Tiêu chuẩn số 02 TĐGVN _ TĐGVN 02)
Giá trị phi thị trường là khái niệm chung nhất để chỉ kết quả ước tính của
các lọai giá trị sau: Giá trị trong sử dụng (Value in use); Tài sản có thị trường
hạn chế (Limited Market Value); Tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên

dùng hay được thiết kế đặc biệt; Giá trị đầu tư hay tài sản đáng giá; Giá trị
doanh nghiệp (Going concern value); Giá trị bảo hiểm (Insurable Value); Giá trị
tính thuế; Chi phí thay thế khấu hao; Giá trị thanh lý ( Salvage Value); Giá trị
buộc phải bán; Giá trị đặc biệt; Giá trị thế chấp để cho vay.
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ TÀI SẢN
1.2.1. Giá trị tài sản
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Những yếu tố chính cần nhận rõ qua định nghĩa này là:
§ Giá trị tài sản được đo bằng tiền.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 18
§ Giá trị tài sản có tính thời điểm, đến thời điểm khác có thể không còn
như vậy.
§ Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các
cá nhân hay các chủ thể khác nhau.
§ Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng
hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công
dụng đó.
§ Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản
mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
1.2.2. Thẩm định giá trị tài sản
1.2.2.1. Khái niệm thẩm định giá trị tài sản
Thẩm định giá trị tài sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài
sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp
tại một thời điểm nhất định.
Hay nói cách khác, thẩm định giá trị tài sản là việc ước tính bằng tiền với
độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định.

Do đó thẩm định giá tài sản là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm
cả sự nhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp
vững vàng, cũng như có những thông tin cần thiết, có chuẩn mực nghiệp vụ rõ
ràng và có đạo đức nghề nghiệp cao.
1.2.2.2. Mục đích của thẩm định giá trị tài sản
Mục đích của thẩm định giá trị tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản
cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá trị tài sản quyết định
đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi
ích mà tài sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã
được xác định. Chính vì vậy mục đích của thẩm định giá trị tài sản được coi là
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 19
một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới
việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản được thẩm định.
Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, mục đích của thẩm định giá trị tài
sản thường là :
a. Thẩm định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu
+ Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
+ Để giúp cho người mua quyết định giá mua
+ Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khác.
b. Thẩm định giá trị tài sản phục vụ cho việc mua bán.
Tuỳ theo nhu cầu mà chúng ta có thể mua hoặc bán tài sản, tuy nhiên khi
tiến hành mua hoặc bán thì ta phải xác định giá của tài sản.Từ đó đã nảy sinh
một yêu cầu ngày càng phổ biến là phải đánh giá giá trị tài sản cần bán cũng như
cần mua sắm mới, để đảm bảo giá trị của tài sản theo quy luật thị trường và phù
hợp với quy định của nhà nước.
c. Thẩm định giá trị tài sản phục vụ cho nghiệp vụ tài chính và tín
dụng.
+ Thế chấp hay cầm cố: Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp hoặc cá nhân
phải có tài sản, đặc biệt là Bất động sản là vật thế chấp. Giá trị vật thế chấp phải

thích ứng với giá thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp với mục đích là để
bảo đảm an toàn cho Ngân hàng.
+ Cho thuê tài sản và bất động sản: xác định mức tiền thuê và xây dựng
các điều khoản cho thuê.
+ Xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
d. Thẩm định giá trị tài sản phục vụ cho nghiệp vụ thanh toán.
Những người có quyền lợi liên quan đến tài sản đòi hỏi một phần của tài
sản trong các giao dịch, chuyển nhượng, tranh chấp tài sản, tách nhập hoặc giải
thể doanh nghiệp. Cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc đánh giá
giá trị thị trường của tài sản để cho những người trong cuộc thương lượng này
đưa ra cách giải quyết.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 20
e. Thẩm định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp
lý.
+ Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản.
+ Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà Nước thu hồi tài sản
+ Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế
+ Để tóa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án
+ Để xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công
+ Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung công
quỹ
f. Thẩm định giá trị tài sản trong doanh nghiệp :
+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá thị trường của vốn
đầu tư.
+ Để xác định giá trị doanh nghiệp
+ Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty
+ Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách DNNN
1.2.2.3. Ý nghĩa của việc thẩm định giá trị tài sản
Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay việc

thẩm định giá trị tài sản có ý nghĩa rất lớn trong quản lý nhà nước về giá, hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp và ngay cả mỗi cá nhân khi có nhu cầu liên
quan đến tài sản.
a. Thẩm định giá trị tài sản là công tác cơ bản để thực hiện bố trí và
kinh doanh một cách có hiệu quả.
Trong nền kinh tế đang phát triển ở Việt Nam, để thực hiện việc đầu tư
phát triển kinh tế – xã hội đất nước, Nhà nước là người mua lớn nhất cũng là
người bán lớn nhất. Do đó, công tác thẩm định giá là một công việc cần thiết
góp phần quan trọng thực hiện việc mua sắm đầu tư và bố trí tài sản của Nhà
nước.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 21
Do ảnh hưởng của sự biến động giá cả, tài sản được tính lại so với nguyên
giá một số có sự cách biệt lớn, một số khác thì nguyên giá lại quá cao so với giá
thị trường hiện tại cũng là ảnh hưởng đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh
của các doanh nghiệp, tạo gánh nặng cho các doanh nghiệp.
b. Thẩm định giá trị tài sản góp phần bảo vệ tài sản quốc gia được bù
đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý góp phần điều tiết các điều kiện chủ
yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội
c. Thẩm định giá trị tài sản là một thước đo cơ bản hiệu quả trong
việc duy trì và điều hoà quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh
doanh
d. Thẩm định giá trị tài sản là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị
trường sản quyền
Cũng như bất cứ một loại hình hàng hoá nào, tài sản cũng không thể
không có thước đo giá trị. Thẩm định giá trị tài sản một cách khoa học và quy
phạm để có thể bảo đảm cho thị trường sản quyền vận hành có nề nếp. Giá cả tài
sản và sản quyền không những có quan hệ trực tiếp tới quyền lợi các mặt của tài
sản mà còn phát sinh trí tuệ định hướng cho việc bố trí tài nguyên, từ đó kết hợp
lại hai công cuộc lớn là kích động và định hướng.

Thẩm định giá trị tài sản có lợi cho việc thúc đẩy và quy phạm hoá nền
kinh tế thị trường phát triển, bảo hộ quyền lợi cho người sở hữu, phát huy ngày
càng lớn tác dụng phục vụ cải cách mở cửa và hội nhập Ngân hàng quốc tế.
e. Thẩm định giá trị tài sản dựa theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc
mở cửa kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia và giúp cho nền
kinh tế hội nhập quốc tế
Dựa vào các thông lệ quốc tế, xử lý chính xác mối quan hệ lợi ích trong
ngoài là thước đo căn bản, là nguyên tắc làm cho giá đầu tư công bằng. Nguyên
tắc đó làm cho việc thẩm định giá trị tài sản có ý nghĩa rất lớn,đó là đưa ra được
thước đo quyền lợi của cả hai bên.


PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 22
1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường
Ø Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác
nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa
lợi ích mà tài sản đó có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người
ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể
mang lại. Vì vậy, giá trị của tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Trong thẩm định đòi hỏi phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản. Phân
biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và
không khả thi về mặt tài chính. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử
dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó.
Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất cũng không đơn giản. Điều này còn tùy thuộc vào ý nghĩa

chủ quan của giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư.
Ø Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc thay thế được tóm gọn trong một câu: “giới hạn cao nhất về
giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương”
“Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm
định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp
– một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ
thống các phương pháp thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi phải
nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự,
gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất
về giá trị của các tài sản cần thẩm định.


PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 23
Ø Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản
đó mang lại cho nhà đầu tư.
Thực chất, thẩm định giá là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản
đó mang lại trong tương lai. Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào những khoản lợi ích
đó để ước tính giá trị của tài sản. Theo nguyên tắc này có thể áp dụng để đánh
giá tất cả các lọai tài sản bất kể tài sản đó có tạo ra thu nhập hay không. Tuy
nhiên, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập bằng
tiền.
Ø Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ
thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản
tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Ø Nguyên tắc cung cầu:

Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. Trên thị trường cạnh
tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của
thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung –
cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh
các tài sản khác nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung cầu của tài sản
cần thẩm định.
1.2.4. Quy trình thẩm định giá trị tài sản
Quy trình thẩm định giá là một quy trình có tính hệ thống, tính logic, qua
đó cung cấp cho thẩm định viên sự hướng dẫn hoạt động phù hợp trong công tác
thẩm định giá của mình.
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hoạt động có trật tự và logic,
được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản được xác định, nó giúp nhà thẩm
định đạt được một kết luận vững chắc hay sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể
đảm bảo được.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 24
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Ø Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại
hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.
§ Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần
thẩm định giá.
§ Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận
thức mục đích thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được
nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.
§ Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử
dụng kết quả thẩm định giá.
§ Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế
đối với :những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố
ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về : tính pháp lý, công

dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm
định viên theo hợp đồng thẩm định giá.
§ Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định
viên phải dựa trên cơ sở:
+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận
thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả
thẩm định giá.
+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác
có liên quan.
+ Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều
kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải
xem xét lại và thông báo ngay cho các giám đốc doanh nghiệp , tổ chức thẩm
định giá và cho khách hàng.
§ Xác định thời điểm thẩm định giá
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 25
Việc xác định đặc điểm, bản chất ( tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm
định giá cần phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý
kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép
của hợp đồng.
§ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá
§ Xác định cơ sở giá trị của tài sản
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định
giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm
định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường, phù hợp với những quy định
của pháp luật hiên hành và các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành.
Ø Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những công việc phải
làm và thời gian thực hiện từng công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc

thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Nhận biết về các tài liệu yêu cầu như thị trường, tài sản và tài liệu so
sánh.
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu: phải có nguồn tài liệu đáng
tin cậy nhất và số liệu sử dụng phải đúng đắn, chính xác và được kiểm chứng.
- Thiết kế công trình nghiên cứu: xác định trình tự thu thập, phân tích số
liệu và phân biệt những phần việc nào ngân hàng có thể uỷ nhiệm.
- Vạch ra đề cương để báo cáo: xác định hình thức trình bày báo cáo.
- Lên chương trình thời khoá biểu công tác: xác định thời hạn cho phép
của trình tự các bước phải tuân theo.
Ø Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin, số liệu :
F Khảo sát hiện trường:
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com