Luận văn thạc sĩ ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI









ðÀO ðÌNH THỌ


ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUA
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


Chuyên ngành: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP
Mã số: 60.31.10

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. MAI THANH CÚC


HÀ NỘI - 2011
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong
luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực
hiện luận văn ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều
ñược chỉ rõ nguồn gốc, bản luận văn này là nỗ lực, kết quả làm việc của
cá nhân tôi.

Tác giả luận văn



ðào ðình Thọ





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện ñề tài: “ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất qua một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh” tôi ñã nhận
ñược sự giúp ñỡ, hướng dẫn chỉ bảo nhiệt tình, trách nhiệm của các thầy cô
giáo thuộc khoa Kinh tế và phát triển nông thôn, trường ðại học nông nghiệp
Hà Nội, một số cơ quan, ban ngành, các ñồng nghiệp và bạn bè. Tôi xin trân
trọng cảm ơn tất cả sự quan tâm giúp ñỡ quý báu ñó.
ðặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS.Mai Thanh Cúc

ñã trực tiếp hướng dẫn và giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Tôi xin cảm ơn lãnh ñạo UBND Thành phố Bắc Ninh, Sở Tài chính, Sở
Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Ninh và các cơ quan, ñơn vị có liên quan ñã
tạo ñiều kiện cho tôi thu thập số liệu một cách hệ thống trong suốt thời gian
thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn gia ñình và bè bạn ñã ñộng viên, khích lệ tôi trong suốt
quá trình học tập cũng như trong thời gian tôi tiến hành viết luận văn.
Tác giả thực hiện luận văn



ðào ðình Thọ


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
iii

MỤC LỤC


Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
Danh mục hình, biểu ñồ, bản ñồ và hình ảnh vii
1 ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VẤN ðỀ ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 4
2.1 Cơ sở lý luận 4
2.2 Cơ sở thực tiễn 26
3 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 49
3.1 ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu 49
3.2 Phương pháp nghiên cứu 63
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 65
4.1 Thực trạng về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
thành phố Bắc Ninh 65
4.1.1 Khái quát về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
thành phố Bắc Ninh 65
4.1.2 Các văn bản quy phạm pháp luật của Tỉnh Bắc Ninh về công tác
ñấu giá quyền sử dụng ñất 68
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
iv

4.1.3 Thực trạng công tác ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn TP.Bắc Ninh 69
4.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác ñấu giá QSDð 97
4.2.1 Các yếu tố bên trong 97
4.2.2 Các yếu tố bên ngoài 100
4.3 ðịnh hướng và một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả
công tác ñấu giá QSDð của TP.Bắc Ninh 102
4.3.1 ðịnh hướng về quy hoạch phát triển T.P Bắc Ninh ñến năm 2020 102
4.3.2 ðịnh hướng phát triển công tác ñấu giá QSDð trên ñịa bàn
Thành phố Bắc Ninh ñến năm 2020 107
4.3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác ñấu
giá QSDð trên ñịa bàn Thành phố Bắc Ninh 109
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 121
5.1 Kết luận 121

5.2 Kiến nghị 124
TÀI LIỆU THAM KHẢO 127

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT NGHĨA ðẦY ðỦ
BðS Bất ñộng sản
Bộ TNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
BQLDA Ban quản lý dự án
BTC Bộ Tài chính
CSHT Cơ sở hạ tầng
CP Chính Phủ
ðTH ðô thị Hoá
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HðND Hội ñồng nhân dân
KHðT Kế hoạch ñầu tư
Lðð Luật ðất ñai
Nð Nghị ðịnh
Qð Quyết ðịnh
QSD Quyền sử dụng
QSDð Quyền sử dụng ñất
SDð Sử dụng ñất
TCðC Tổng cục ñịa chính
THCS Trung học cơ sở
TP. Bắ
c Ninh
Thành phố Bắc Ninh

TT Thông Tư
TTDSGð&TE Trung tâm dân số Gia ñình và Trẻ em
TTLT Thông tư liên tịch
TW Trung ương
UBND Uỷ ban nhân dân
VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 ðất ñai và tình hình sử dụng ñất ñai của Thành phố Bắc Ninh
trong giai ñoạn 2008 – 2010 52
3.2 Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH thành phố Bắc Ninh giai
ñoạn từ năm 2006-2010 54
4.1 Tình hình thực hiện các dự án ñầu tư trên ñịa bàn thành phố Bắc
Ninh giai ñoạn 2004-2010 66
4.2 Kết quả ñấu giá QSDð của các dự án giai ñoạn 2004-2010 67
4.3 ðánh giá mức ñộ ñầy ñủ, hợp lý của thông tin công bố tại các dự
án ñiều tra 71
4.4 Giá khởi ñiểm và bước giá tại các dự án ñiều tra 75
4.5 Kết quả và hiệu quả ñấu giá của các dự án ñiều tra 87
4.6 Trình ñộ cán bộ ñịa chính các cấp của thành phố Bắc Ninh 98
4.7 Mức ñộ hiểu biết và mục ñích của người tham gia ñấu giá 101
4.9 Quy hoạch các ñiểm dân cư nông thôn từ nay ñến 2015. 106
4.10 Các khu ñô thị nội thị dự kiến ñến 2020 108

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

vii

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ, BẢN ðỒ VÀ HÌNH ẢNH


Hình 2.1 ðồ thị cung và cầu ñất ñai - ngắn hạn 24
Hình 2.2 ðồ thị cung và cầu ñất ñai ñối với một thị trường ñặc thù 25

Biểu ñồ 3.1 Tốc ñộ phát triển giá trị sản xuất ngành nông nghiệp của
TP Bắc Ninh qua các năm 55
Biểu ñồ 3.2 Cơ cấu GTSX ngành nông nghiệp của TP Bắc Ninh qua các năm 55
Biểu ñồ 3.3 Giá trị sản xuất và cơ cấu giá trị sản xuất công nghiệp trên
ñịa bànTP Bắc Ninh qua các năm 57
Biểu ñồ 4.1 So sánh kết quả và hiệu quả của công tác ñấu giá tại các dự
án nghiên cứu 89

Bản ñồ 3.1 Bản ñồ hành chính tỉnh Bắc Ninh 49
Bản ñồ 4.1 Quy hoạch chi tiết dự án Hồ Ngọc Lân 3 78
Bản ñồ 4.2 Quy hoạch chi tiết dự án Hoà Long - Kinh Bắc 81
Bản ñồ 4.3 Quy hoạch chi tiết dự án Tiên Xá- Hạp Lĩnh 84
Bản ñồ 4.4 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội TP.Bắc Ninh 103

Hình ảnh 4.1 Dự án khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 3 - Kinh Bắc - TP Bắc Ninh 78
Hình ảnh 4.2 Dự án Khu nhà ở Hoà Long - Kinh Bắc 81
Hình ảnh 4.3 Dự án án Khu nhà ở Tiên Xá- Hạp Lĩnh - TP Bắc Ninh 85



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
Trong những năm gần ñây nền kinh tế xã hội của ñất nước ñang bước
vào một quá trình chuyển biến mạnh mẽ từ sản xuất nhỏ lên sản xuất lớn. Quá
trình ñó là một quá trình chuyển biến tích cực trên cơ sở phát triển cân ñối
giữa lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Cùng với sự nghiệp ñổi mới nền
kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã và ñang từng bước
ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất
yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều trở
thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ.
Ngày nay, trong giai ñoạn ñất nước ñẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện ñại hoá, ðảng và Nhà nước ñã khẳng ñịnh rõ “ñất ñai là hàng hoá
ñặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn và rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế,
chính trị xã hội rất sâu sắc".
Chính sách pháp luật về ñất ñai của ðảng và Nhà nước luôn ñổi mới
hoàn thiện ñể phù hợp với tình hình thực tiễn của ñất nước nhằm phát huy
mọi tiềm năng và nguồn lực vốn có của ñất ñai phục vụ cho quá trình xây
dựng và phát triển.
Tuy nhiên, từ thực tiễn vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế trong công tác
quản lý ñất ñai, các chủ thể sử dụng ñất chưa nhận thức ñầy ñủ về vai trò của
ñất ñai trong nền kinh tế, nên nguồn vốn quý báu này ñôi khi bị khai thác sử
dụng chưa ñúng với giá trị của nó, gây lãng phí cho nguồn ngân sách Nhà
nước, cho các tổ chức và người sử dụng ñất. Mặt khác tư duy về thị trường
bất ñộng sản vẫn chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu ñồng bộ làm cho thị
trường bất ñộng sản hoạt ñộng chưa phát huy ñược tiềm năng vốn có.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
2

ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
có chủ trương “ñổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” với 2 hình thức ñấu thầu dự án và
ñấu giá quyền sử dụng ñất, trong ñó thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức ñấu giá quyền sử dụng
ñất, ñây chính là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về
vốn ñầu tư. Mặc dù chủ trương này mới ñược thực hiện tại một số tỉnh, thành
phố và còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp,
dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền, móc ngoặc của cán bộ, lãnh ñạo Nhà nước với
người tham gia ñấu giá tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, ñây là nguyên
nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng hiện nay làm thất thoát nguồn thu cho
ngân sách của Nhà nước…ñấu giá quyền SDð sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang,
dao ñộng về giá ñất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá dần tình trạng "giá
ảo" về BðS, góp phần bình ổn về giá cả ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường
BðS phát triển lành mạnh, bền vững. Do ñó công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
ñã và ñang thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta.
Trong những năm vừa qua thành phố Bắc Ninh cũng ñã và ñang tiến
hành các dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn
ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều
giá trị kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã
hội, sự biến ñộng giá cả ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản, công tác ñấu giá
QSDð ñã bộc lộ những nhược ñiểm, hạn chế nhất ñịnh. Tuy nhiên, ñến nay
vẫn chưa có một nghiên cứu nào ñánh giá cụ thể ñể tìm ra những mặt ñã ñạt
ñược, những ưu ñiểm, hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng qua các dự
án ñã tiến hành nhằm phát huy tối ña hiệu quả của công tác ñấu giá, ñồng thời
khắc phục ñược những tồn tại, ñảm bảo tính công khai, dân chủ và khai thác quỹ
ñất một cách hợp lý hài hòa. Xuất phát từ thực tiễn của vấn ñề nêu trên, nhằm
phân tích, ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả kinh tế, xã hội và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
3

quản lý ñất ñai, ñồng thời góp phần vào việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền
sử dụng ñất tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất qua một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh".
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung: thông qua việc ñánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng
ñất qua một số dự án từ ñó ñề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu
quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh.
Mục tiêu cụ thể:
- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác ñấu
giá quyền sử dụng ñất.
- ðánh giá thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số
dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh
- ðề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác
ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
- ðối tượng nghiên cứu của ðề tài là quy trình, cơ chế và hình thức tổ
chức thực hiện của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất.
- ðề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, ñánh giá hiệu quả công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất qua 3 Dự án có tích chất ñiển hình trên ñịa bàn thành phố
Bắc Ninh, cụ thể như sau:
+ Dự án Khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 3- Kinh Bắc - Thành phố Bắc Ninh.
+ Dự án Khu nhà ở Hoà Long – Kinh Bắc - Thành phố Bắc Ninh.
+ Dự án Khu nhà ở Tiên Xá- Hạp Lĩnh - Thành phố Bắc Ninh.



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
4

2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VẤN ðỀ
ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm
2.1.1.1 Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại bất
ñộng sản và ñộng sản; mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác
nhau, nhưng ñều thống nhất BðS bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền
với ñất ñai. Ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “Bất ñộng
sản là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ñất ñai; nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng ñó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật
quy ñịnh”.[16]
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN như: Thái lan, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc
BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường
BðS, Trung Quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên
thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán
mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất.[46]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều tham gia vào thị
trường BðS. Nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; ñất ñai là BðS nhưng theo pháp
luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không phải là hàng hoá, mà chỉ có
quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là QSD một số loại ñất, của một số ñối tượng cụ
thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BðS.
Thực chất hàng hóa trao ñổi trên thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam là trao
ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

5

2.1.1.2 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường; Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch bất ñộng sản diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng
thời gian nhất ñịnh. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn ra các
hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch bất ñộng sản.[23, 28]
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.[2]
Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước
quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh
không hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại
ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy
ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho
thuê nhà.[15]
Chức năng của Thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.1.3 Một số khái niệm khác [15]
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá -
Ai trả giá cao nhất thì ñược.
- ðấu thầu: Là việc ñọ giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận
bán với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
6

thời ñiểm xác ñịnh.
- Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền
thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Quyền sử dụng ñất ñai: là quyền khai thác các thuộc tính có ích của ñất
ñai ñể phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của ñất nước. Xét về
khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng ñất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thoả mãn
các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử
dụng ñất . Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu ñất ñai, Nhà nước không trực tiếp
sử dụng ñất mà giao cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu
dài nhưng Nhà nước không mất ñi quyền sử dụng ñất ñai của mình.
- Quyền sở hữu ñất ñai: là quyền ban ñầu có trước, còn quyền sử dụng
ñất là quyền phái sinh có sau xuất hiện khi ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho
thuê ñất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất hay công nhận quyền
sử dụng ñất. Quyền sở hữu ñất ñai là một loại quyền trọn vẹn, ñầy ñủ, còn quyền
sử dụng ñất ñai là một loại quyền không trọn vẹn, không ñầy ñủ. Tính không ñầy
ñủ của quyền sử dụng ñất ñược thể hiện ở hai khía cạnh cơ bản sau ñây:
+ Thứ nhất, người sử dụng ñất không có ñầy ñủ tất cả các quyền năng
như Nhà nước với tư cách ñại diện chủ sở hữu;
+ Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng ñất hợp pháp
cũng có quyền chuyển ñổi; tặng cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế
chấp; bảo lãnh; thừa kế; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà pháp luật quy ñịnh.
+ Thứ 3, không phải ñối với bất cứ ñất nào người sử dụng cũng có ñầy
ñủ 9 quyền năng nêu trên.
2.1.2 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
* Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất
Hội nghị TW 7 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai là hàng hoá ñặc

biệt và QSDð là một bộ phận quan trọng của thị trường BðS, quan ñiểm ñổi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
7

mới của ðảng " là ñiều kiện ñể xây dựng hành lang pháp luật của thị trường
BðS, ñưa thị trường này phát triển lành mạnh, ñúng hướng, hạn chế những
biến ñộng tiêu cực, trong ñó có những biến ñộng về giá ñất ". Quá trình xây
dựng Luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến lĩnh vực
ñất ñai, chúng ta ñã ñạt ñược những thành tựu rất lớn, góp phần ổn ñịnh xã
hội, phát triển kinh tế ñất nước. Do ñó công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai
ñang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược ñiểm tồn
tại ñược Bộ TNMT ñánh giá " Quá trình liên tục ñổi mới về chính sách, pháp
luật ñất ñai ñã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp
dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa ñược
ñiều chỉnh hoặc chưa ñủ quy ñịnh ñể ñiều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật
phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở".
Thực hiện Nghị quyết TW 7 (phần 2) về ñổi mới và hoàn thiện chính sách
pháp luật ñất ñai, Dự án Luật ðất ñai (sửa ñổi) ñã ñề cập tương ñối toàn diện
những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai và xây dựng một số chế
ñịnh mới giải quyết các vấn ñề phát sinh trong quan hệ pháp luật ñất ñai nhằm phù
hợp với ñiều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá
ñất nước. Một trong những nội dung ñó là chế ñịnh về công tác ðấu giá quyền sử
dụng ñất và ñấu thầu dự án có sử dụng ñất, chế ñịnh này Luật ðất ñai
năm1988,1993, luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, 2001 và
các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy ñịnh thành văn, chỉ có một số
Nghị ñịnh, Thông tư ñề cập ñến một số nội dung liên quan ñến chế ñịnh này :
- Lðð năm 1988 quy ñịnh cụ thể quyền của người SDð rất hạn chế, người
SDð chỉ " ñược quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm
mà người SDð có ñược một cách hợp pháp trên ñất ñược giao", ñược Nhà nước
ñền bù thiệt hại thực tế và ñược giao ñất khác khi ñất ñang sử dụng bị thu hồi.

- Từ khi có Lðð năm1993 ñến nay, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
8

về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội
dung quan trọng nhất là quyền của người SDð ñược ðảng và Nhà nước mở
rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể. Sau khi
sửa ñổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người SDð,
một lần nữa ñược quan tâm ñầy ñủ, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo
ñảm quyền và lợi ích của người SDð, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường
BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường QSDð, nhà cửa gắn liền QSDð. Quá
trình phát triển tăng trưởng kinh tế, tương ứng với từng thời kỳ, vấn ñề cung -
cầu về nhà ñất cũng biến ñộng và phát triển mạnh, QSDð ñược chuyển nhượng
trôi nổi, giấy chuyển nhượng hợp pháp, bất hợp pháp ñược trao tay không tuân
theo quy luật. Dĩ nhiên tiền chuyển nhượng ñất ñai, nhà ở bằng giấy trao tay nó
không chỉ gây ảnh hưởng xấu trong dư luận xã hội mà còn làm tổn hại ñến nền
kinh tế ñất nước, Nhà nước thất thu phần tài sản do chính mình làm chủ sở hữu.
ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường QSDð, từ
năm 1994 ñến trước khi có Luật ñất ñai năm 2003, Quốc Hội, Chính phủ, các
Bộ ngành có liên quan ñã ban hành một số VBQPPL liên quan ñến thị trường
mở này theo từng lĩnh vực:
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá CP
- Tài chính-Xây dựng-Tổng cục ñịa chính hướng dẫn thi hành Nð số 87/Nð-
CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.
- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nð
số 193/Nð-CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy ñịnh về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị ñịnh số 89/Nð-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền SDð.
- Nghị ñịnh số 85/Nð-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh
việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước

ñược Nhà nước giao, cho thuê ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
9

- Nghị ñịnh số 86/Nð-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về
việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản quy ñịnh.
- Nghị ñịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy
chế ñấu thầu, Nghị ñịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ñịnh số
66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa ñổi bổ sung một
số ñiều của Quy chế ñấu thầu.
- Nghị ñịnh số 19/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi
tiết Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế
chuyển QSDð.
- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các TT hướng dẫn số 1417/TT-TCðC
ngày 19/9/2999, TT số 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp
và ñiều kiện ñược cấp GCNQSDð cho các trường hợp chưa có GCNQSDð
ñể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy và tạo ñiều kiện cho người sử dụng có cơ sở
pháp lý tham gia thị trường QSDð theo quy ñịnh của pháp luật;
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nð số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ
- Nghị ñịnh số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Lðð
- Nghị ñịnh số 38/Nð-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDð;
- Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC của Bộ Tài chính quy ñịnh về cơ chế
tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT.
Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ
ngành có liên quan ñã ban hành một số VBQPPL liên quan ñến thị trường ñất
ñai này như sau:
- Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về

thi hành Luật ðất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
10

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.
- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng ñất.
- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về
bán ñấu giá tài sản. Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế
cho Nghị ñịnh số 86/Nð-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc
ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể
bán ñấu giá. Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các
trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá
là mức giá ñấu giá ñất cao nhất.
2.1.3 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá quyền sử dụng ñất
2.1.3.1 Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai năm1988,
Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng
ñất trên thị trường. ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất
cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. [18]
Luật ðất ñai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ
giải quyết mối quan hệ hành chính về ñất ñai giữa Nhà nước với người ñược giao,
cấp ñất. Trong giai ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, Nhà nước quản lý

ñất ñai theo diện tích, loại, hạng ñất mà không quản lý bằng giá trị sử dụng ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
11

Suốt trong khoảng thời gian dài, với chính sách quản lý ñất ñai mang nặng tính
hành chính, mệnh lệnh ñã làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng
tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí,
lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, Nhà nước không kiểm soát ñược.
Luật ðất ñai năm1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người
sử dụng ñất ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế
chấp giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự
hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản chính thức ở nước ta.
Luật ðất ñai năm1993 ñã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ
giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải
quyết mối quan hệ giữa những người sử dụng ñất với nhau (mối quan hệ dân sự,
kinh tế về ñất ñai) như: mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược
chuyển quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất ñộng sản, thừa
nhận ñất có giá và Nhà nước xác ñịnh giá ñất ñể quản lý, từ ñó Nhà nước không
chỉ quản lý ñất ñai theo diện tích, loại, hạng ñất mà còn quản lý theo giá trị sử
dụng ñất (giao ñất có thu tiền sử dụng).
Như vậy, bên cạnh hình thức giao ñất không thu tiền (ñối với một số
trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao ñất, cho thuê
ñất có thu tiền sử dụng. Theo quy ñịnh Luật ðất ñai năm 1993, Nhà nước giao
ñất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp:
- Giao ñất ñể làm nhà ở cho hộ gia ñình, cá nhân.
- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñể ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán
hoặc cho thuê.
- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể
chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng ñất gắn liền kết cấu hạ tầng ñó
- Giao ñất cho một số trường hợp ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

theo dự án do Chính phủ Quyết ñịnh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
12

Chính sách sử dụng ñất ñai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù
hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà
nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất
nước. Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược
sự công bằng giữa người sử dụng ñất với nhau, giữa người trực tiếp lao
ñộng sản xuất với người sử dụng ñất vào mục ñích kinh doanh. Nguồn tài
nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác ñộng tới ý thức,
trách nhiệm từ phía người sử dụng ñất, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh tế,
tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã
chứng minh ñược tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách sử dụng ñất có thu
tiền sử dụng.
Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,
thành phố ñã chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng
nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ñịa
phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài
chính nhận làm công trình. Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các ñơn vị thi công
ñể xây dựng công trình. Sau khi công trình hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh
toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu.
- Hình thức 2: UBND cấp tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có
năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình
(hình thức này khắc phục ñược nhược ñiểm hình thức 1 là tránh tình trạng quá
trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian
và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất

cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu. Song trên thực tế các
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
13

nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít.
- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản
tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh
mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng
mức ñầu tư ñược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND cấp tỉnh sẽ
giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán. Với
số tiền thu ñược, UBND cấp tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình.
Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng (hệ thống ñường giao thông, hệ
thống ñiện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi như trường học, bệnh
viện, trạm xá, nơi vui chơi, giải trí…) ở hầu hết các ñịa phương còn lạc hậu,
nghèo nàn, thiếu ñồng bộ, chưa tương xứng với trình ñộ và tốc ñộ phát triển
của nền kinh tế, xã hội. Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính
phủ, trong vòng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ
ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ñã ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước.
ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hoá, hiện ñại hoá.
Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng, nhiều ñịa phương ñã huy
ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp
hệ thống chợ, trường, ñường trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật
chất, tinh thần cho nhân dân. Chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với
những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản, giá chuyển
nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính
sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn
chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, cụ thể: khung giá ñất do Nhà nước ban hành theo

Nghị ñịnh 87/Nð-CP của Chính phủ là căn cứ ñể thực hiện chính sách tài
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
14

chính trong việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất.
Khi tiến hành giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ
tầng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW cũng chủ ñộng ñiều chỉnh kịp
thời bảng giá ñất cho phù hợp với tình hình thực tiễn ñịa phương song nhìn
chung giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ñô
thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá ñất do
Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà
trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà
nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn (trong
trường hợp giao ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc trong trường hợp
giao ñất cho tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê).
Thực tế tồn tại ở nhiều ñịa phương trong trường hợp giao ñất cho tổ
chức kinh tế xây nhà ñể bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý ñến giao
mà chưa chú ý ñến kiểm soát. Khi giao ñất thì giao theo giá do UBND tỉnh,
thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp. Khi
doanh nghiệp tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường,
do vậy, khoản ñịa tô chênh lệch lại rơi vào túi các doanh nghiệp kinh doanh
bất ñộng sản. Như vậy, phương thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñã không
huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách nhà nước, giá ñất khi Nhà
nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã làm thất
thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách.
Trong thời gian qua, nhiều ñịa phương ñã thực hiện chủ trương “ðổi
ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử
dụng và thu ñược những kết quả nhất ñịnh. Song bên cạnh những ñịa phương
thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao ñất công khai, khách quan, trung

thực, ñúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy ñịnh, sử dụng nguồn thu ñúng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
15

mục ñích, ñúng cơ chế tài chính thì tại một số ñịa phương vẫn xảy ra tình
trạng cán bộ, lãnh ñạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ ñầu tư, chủ dự án
tiến hành giao ñất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục ñích trục lợi cá
nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân. Tại
một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn ñến khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái
Bình,Vĩnh phúc, ðồ Sơn - Hải Phòng) làm ảnh hưởng ñến tình hình chính trị,
xã hội ñịa phương, gây tác ñộng xấu ñối với sự phát triển của nền kinh tế.
2.1.3.2 Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thành
Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn
ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị
kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh
tế, xã hội, sự biến ñộng giá cả ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản, cơ chế giao ñất
có thu tiền sử dụng ñã bộc lộ những nhược ñiểm, hạn chế nhất ñịnh.
Cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñã mang lại nhiều kết
quả tốt, khắc phục ñược những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có
thu tiền sử dụng. Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh
số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho
các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ñấu
thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất
dùng ñể tạo vốn. ðiều 1 quy ñịnh cụ thể về phạm vi áp dụng:
1. Quyết ñịnh này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ ñất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy ñịnh tại Mục II chương IV Nghị ñịnh số
04/2000/Nð-CP về thi hành sửa ñổi bổ sung một số ñiều về Luật ñất ñai
1998; Khoản10 ðiều1 Nghị ñịnh 66/2001/Nð-CP về sửa ñổi, bổ sung một số

ñiều Nghị ñịnh 04/2000/Nð-CP.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
16

2. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất
tạo vốn ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:
- Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ
tầng xã hội ngoài ñô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: giao thông liên lạc, thuỷ
lợi, ñiện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân
vận ñộng và các công trình kết cấu hạ tầng khác.
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng ñô thị.
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư.
- Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác.
3. Quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ ñất nằm trong kế
hoạch sử dụng ñất ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:
- ðất giao có thu tiền sử dụng ñất; ðất cho thuê, ñất giao theo hình thức
khác nay chuyển sang giao ñất có thu tiền sử dụng (chuyển mục ñích sử dụng)
4. Hình thức sử dụng quỹ ñất tạo vốn:
a. Giao ñất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án;
b. Giao ñất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án;
c. Giao ñất do mở rộng phạm vi thu hồi ñất ñối với dự án xây dựng
các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích ñất mở rộng này ñược sử
dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;
d. Sử dụng quỹ ñất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và
dịch vụ ñể giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của ñịa phương”.
ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp
ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng ñất ñai trong giai ñoạn
hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
2.1.3.3 Quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất theo Luật ñất ñai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai mới -
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
17

Luật ñất ñai năm 2003 thay thế Luật ñất ñai năm 1993 và có hiệu lực thi hành
từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Tại Luật này Quản lý tài chính về ñất ñai và thị
trường bất ñộng sản ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương
II, các quy ñịnh ñó ñã ñược sửa ñổi theo hướng:
- Giá ñất bảo ñảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn
so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì
phải ñiều chỉnh cho phù hợp.
- Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng
chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch QSD ñất.
- Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án
trong ñó có quyền sử dụng ñất. Quy ñịnh này là nhằm tạo ñiều kiện cho quan
hệ ñất ñai ñược vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước,
khắc phục tình trạng bao cấp về giá ñất và cơ chế "xin - cho"; huy ñộng ñúng
và ñủ nguồn thu từ quỹ ñất vào ngân sách. Bổ sung các biện pháp ñể Nhà
nước quản lý ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản.
Căn cứ Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ
IV thông qua, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về
hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai. Nghị ñịnh ñã quy ñịnh các trường hợp
ñất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản, các hoạt ñộng ñược pháp luật
thừa nhận của thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản
và giải quyết một số vấn ñề cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất như sau:
I. Các trường hợp ñấu giá và không ñấu giá quyền sử dụng ñất
1. ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có

thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan