Luận văn thạc sĩ ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học Nông nghiệp hà nội




Phạm văn tiến







NH GI VIC THC HIN CHNH SCH BI THNG,
H TR GII PHểNG MT BNG V TI NH C
KHI NH NC THU HI T TI MT S D N
TRấN A BN HUYN T K - TNH HI DNG



LUN VN THC S NễNG NGHIP



Chuyờn ngnh : QUN Lí T AI
Mó s : 60.62.16


Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.ts. Vũ THị BìNH

Hà nội - 2010
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
i



LỜI CAM ðOAN


Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN



Phạm Văn Tiến

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
ii



LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ
quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS. VŨ THỊ BÌNH ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập
thể phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Tứ Kỳ, các phòng ban, cán bộ và
nhân dân các xã của huyện Tứ Kỳ ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ
ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện ñề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN



Phạm Văn Tiến






Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
iii



MỤC LỤC


Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
1 MỞ ðẦU i
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích, yêu cầu 2
2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1 Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 4

2.2 Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới 13
2.3 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi nhà nước
thu hồi ñất ở Việt Nam 17
2.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước
thu hồi ñất của tỉnh Hải Dương 20
3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 22
3.1 ðối tượng, ñịa bàn nghiên cứu 22
3.2 Nội dung nghiên cứu 22
3.3 Phương pháp nghiên cứu 23
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 24
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Tứ Kỳ 24
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 24
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 27
4.2 Thực trạng phát triển ñô thị, cơ sở hạ tầng 33
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
iv



4.2.1 Thực trạng phát triển ñô thị 33
4.2.2 Thực trạng phát triển hạ tầng kỹ thuật 34
4.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng xã hội 36
4.3 Thực trạng quản lý ñất ñai 37
4.3.1 Thực trạng quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Tứ Kỳ 37
4.3.2 Những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về ñất
ñai liên quan ñến chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất
trên ñịa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương 42
4.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường GPMB và tái ñịnh cư
huyện Tứ Kỳ 46

4.4.1 Tình hình chung về chính sách GPMB và tái ñịnh cư 46
4.4.2 Quy trình thực hiện công tác GPMB của dự án 47
4.4.3 Công tác bồi thường, GPMB của huyện Tứ Kỳ trong năm 2009 48
4.5 ðánh giá việc thực hiện bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi
ñất tại 3 dự án 53
4.5.1 Khái quát chung về 3 dự án 53
4.5.2 ðánh giá tình hình thực hiện các dự án 60
4.5.3 ðánh giá tác ñộng của việc thực hiện bôi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 90
4.6 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng 93
4.6.1 Giải pháp về chính sách 93
4.6.2 Giải pháp về hiệu quả sử dụng ñất 93
5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 95
5.1 Kết luận 95
5.2 ðề nghị 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO 98
PHỤ LỤC 104
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
v



DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt


Ý nghĩa

1

BððC

Bản ñồ ñịa chính

2

CNH-HðH

Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa

3

CN-TTCN

Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

4

CP

Chính phủ

5

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

HðND

Hội ñồng nhân dân

8

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

9

HTX

Hợp tác xã

10

Nð

Nghị ñịnh

11

Qð-UB

Quyết ñịnh ủy ban

12

QSDð

Quyền sử dụng ñất

13

TðC

Tái ñịnh cư

14

UBND

Ủy ban nhân dân

15 HLGT Hành lang giao thông

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

4.1 Tốc ñộ phát triển kinh tế của huyện Tứ Kỳ (2007-2008-2009) 28
4.2 Tình hình dân số của huyện Tứ Kỳ (Năm 2007 – 2008 – 2009) 31
4.3 Tình hình lao ñộng của huyện Tứ Kỳ (Năm 2007 – 2008 – 2009) 32
4.4 Kết quả số lượng, các loại ñất bị thu hồi thực hiện dự án tỉnh lộ 191 62
4.5 Kết quả sau khi áp giá các trường hợp ñược bồi thường về ñất ñể
thực hiện dự án tỉnh lộ 191 63
4.6 Kết quả thực hiện bồi thường về ñất ñối với dự án tỉnh lộ 191 64
4.7 Kết quả khu tái ñịnh cư dự án nâng cấp tỉnh lộ 191 72
4.8 Kết quả quy mô, số lượng các loại ñất thu hồi của dự án ñường ô
tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng 74
4.9 Kết quả thực hiện bồi thường về ñất của dự án ñường ô tô cao tốc
Hà Nội - Hải Phòng 75
4.10 Kết quả bồi thường tài sản trên ñất dự án ñường ô tô cao tốc Hà
Hội - Hải Phòng 79
4.11 Kết quả thực hiện việc hỗ trợ dự án ñường ô tô cao tốc Hà Nội -
Hải Phòng 81
4.12 Kết quả thực hiện vê tái ñịnh cư dự án ñường ô tô cao tốc Hà
Nội - Hải Phòng 83
4.13 Tổng hợp các vấn ñề bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại 3 dự án
nghiên cứu trên ñịa bàn huyện Tứ Kỳ 87

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và
quốc phòng. Trong công cuộc ñổi mới ñất nước việc phát triển kinh tế theo
nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có sự quản lí của Nhà nước theo ñịnh
hướng xã hội chủ nghĩa ñã và ñang ñược triển khai, tổ chức thực hiện ở tất cả
các ñịa phương, các ngành, các lĩnh vực của ñời sống xã hội. ðịnh hướng ñó
ñã góp phần quan trọng vào việc ñẩy nhanh tốc ñộ phát triển kinh tế, tạo năng
suất và sản phẩm hàng hoá ngày càng nhiều, là tiền ñề ñể nâng cao mức sống
của nhân dân, ñó là việc làm thiết thực ñể có một xã hội dân giầu, nước mạnh,
xã hội công bằng, dân chủ và văn minh.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường ñất
ñai, giải phóng mặt bằng (GPMB), tái ñịnh cư (TðC) là hiện tượng mà Nhà
nước phải ñối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi.
ðây là một vấn ñề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác ñộng tới mọi mặt của ñời
sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Trên ñịa bàn tỉnh Hải Dương trong những năm vừa qua ñã có nhiều
“ñiểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
ñất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số ñông, gây mất ổn ñịnh xã hội,
việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian.
Huyện Tứ Kỳ là một huyện kinh tế trọng ñiểm của tỉnh Hải Dương,
cách Thành phố Hải Dương 14 km về phía Tây Bắc; cách Hải Phòng 40 km
về phía Nam và ðông Nam. Vị trí ñịa lý trên ñã tạo cho huyện Tứ Kỳ những

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
2



ñiều kiện lý tưởng ñể thu hút ñầu tư, thực hiện CNH, HðH ñịa phương với sự
phát triển thị trấn huyện lỵ, khu công nghiệp Ngọc Sơn, Kỳ Sơn, Nguyên
Giáp, các khu dân cư mới và mạng lưới giao thông liên huyện, liên tỉnh nối
với Quốc lộ 10.
Kết quả thực hiện Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP, việc bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi ñất có tiến bộ hơn, ñáp ứng ñược yêu cầu của nhà
nước và phù hợp với nguyện vọng của nhân dân, khắc phục ñược nhiều tồn
tại, vướng mắc trước ñây. Tuy nhiên, việc triển khai cũng còn không ít khó
khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong ñó có nguyên nhân từ chính
sách pháp luật liên quan.
Từ việc làm thực tế có những ñề xuất ñể sửa ñổi, bổ sung chính sách
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp
của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự,
kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi thực hiện ñề tài: “ ðánh giá việc thực
hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư
khi Nhà nước thu hồi ñất tại một số dự án trên ñịa bàn huyện Tứ Kỳ,
tỉnh Hải Dương ”.
1.2. Mục ñích, yêu cầu
1.2.1. Mục ñích

- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng
mặt bằng và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất tại một số dự án trên ñịa bàn
huyện Tứ Kỳ, góp phần ñẩy nhanh hơn tiến ñộ thực hiện các dự án ñầu tư.

- ðánh giá những ưu ñiểm, thuận lợi, khó khăn tồn tại vướng mắc
trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
3



TðC khi Nhà nước thu hồi ñất. Trên cơ sở ñó ñề xuất những giải pháp nhằm
giảm thiểu những tác ñộng bất lợi ñến tình hình phát triển kinh tế xã hội của
ñịa phương.
1.2.2. Yêu cầu


- Các tài liệu, số liệu khảo sát ñược phải ñúng thực tế ở ñịa phương,
phản ánh ñúng quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh
cư của các dự án ñã và ñang ñược thực hiện tại ñịa bàn huyện Tứ Kỳ ñược
phân tích, ñánh giá một cách khách quan.
- ðề ra các giải pháp và kiến nghị phải phù hợp thực tế, ñảm bảo tôn
trọng và ñúng pháp luật hiện hành.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
4



2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU


2.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
2.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
- Bồi thường và chính sách bồi thường

Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Quyết ñịnh thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể
thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi.
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất
nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên ñó.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội ñồng
giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư.
- Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
- Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh
sống và làm ăn. Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển.
Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất,
tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
5



Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh
tế, xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở

thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở
+ Bồi thường bằng giao ñất ở mới
+ Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng. [25]
2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang
tính ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó
liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực
nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên
ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu
của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có
những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp
với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong ñời sống kinh tế, xã hội ñối với mọi người dân. ðối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
6

này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân
cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này.
ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
- ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
- Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm
ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
- Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu
tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu.
- Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì tính phức tạp của
công tác GPMB cũng khác nhau. [22]
2.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB
2.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước
về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang
tính ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
7

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà
nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng
ñất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng
dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm
khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với
thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở
pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước
về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã
ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa
và ñô thị hóa; Chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai
có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp
luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp
cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây
lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai nhưng
nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất
yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết
giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp GCNQSD
ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo. ðó là nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp

8



b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược
trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và là công cụ thể
hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa
nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và
các ñịa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà
Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào ñều dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược
các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất. Theo quy ñịnh Luật ðất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực
hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường GPMB.
Tuy nhiên chất lượng phương án quy hoạch và công tác thực hiện quy
hoạch còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu
tính bền vững. Phương án quy hoạch dự báo chưa sát tình hình, quy hoạch còn
mang nặng tính chủ quan, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.
c. Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi

thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
9



quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa
thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế
ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến
khó khăn cho công tác bồi thường GPMB.
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính HSðC có vai trò
quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng
sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004,
rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều
xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính. ðể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử
dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp
GCNQSD ñất.
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy
ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường,
nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là
chưa ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ
chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất
ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết
bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính
chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
e. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống
quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ñất ñai, bất
ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất. Theo quy ñịnh

của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất
phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
10



là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSD ñất. Chức
năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho
việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể
xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường.
Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt công
tác ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng
ñất ñai
Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB là một việc làm phức tạp, gắn
nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp
luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên. Hồi ñồng thẩm
ñịnh phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường
xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB,
kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong
nhân dân.
2.1.3.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
a. Yếu tố về giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa
trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều
năm. Một trong những ñiểm mới của Luật ðất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá
ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho

mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất
ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau.
- Trước khi có Luật ðất ñai năm 2003
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường GPMB,
TðC ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới Luật như: Nghị ñịnh số 87/CP
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
11



ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất;
Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích
an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số
22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh
về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành
kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP. Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong
một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy
ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng
mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i. Do vậy
giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát
sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường GPMB tại các ñịa phương.
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Giá ñất ñược hình thành quy ñịnh tại
ñiều 55.
Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh
ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển

quyền sử dụng ñất; Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu
thầu dự án có sử dụng ñất thường phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai,
khắc phục việc ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng
giao ñất, cho thuê ñất; Giá ñất do người sử dụng ñất thoả thuận với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
Nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường GPMB, TðC
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
12



ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ðất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác
ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1,
ðiều 56).
b. Yếu tố về ñịnh giá ñất
Tại ñiều 5, Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh về sở hữu ñất của nước ta.
ðịnh giá ñất: Là một trong bốn quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai của
Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý ñất
thích hợp theo ñịnh hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng
quyền sử dụng có trả tiền theo ñấu thầu, ñấu giá và hợp ñồng thoả thuận giữa
người quản lý và người sử dụng ñất. Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn
cứ vào nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh
hưởng của chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị
trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai
theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế
thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; Các thửa ñất liền kề nhau,

có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục
ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như
nhau; Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng
theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay
là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng
nguyên tắc và phương pháp xác ñịnh, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện. [22]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
13



2.2. Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới
ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực
quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà
nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn
bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng
không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng.
Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ
phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi
thường GPMB.
2.2.1. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di
dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào ñô thị, thủ ñô Xơ-un ñã phải ñối mặt với
tình trạng thiếu ñất ñịnh cư trầm trọng trong thành phố. ðể giải quyết nhà ở
cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi ñất của nông
dân vùng phụ cận. Việc ñền bù ñược thực hiện thông qua các công cụ chính
sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và
chính sách tái ñịnh cư.

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho
nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử
dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế ñược coi như
một hình thức pháp luật.
Luật ðất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô
thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô
thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng
bộ.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế.
Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
14



ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất”
theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện
theo ba giai ñoạn:
- Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng.
Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự
khách quan trong việc bồi thường.
- Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền
sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai,
thương lượng, chấp nhận thu hồi.
- Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai
cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần

thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. [2]
2.2.2. Trung Quốc
Theo quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi ñất thì
người nào sử dụng ñất sau ñó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
ñất ñược thanh toán ba loại tiền: Tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp về tái
ñịnh cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên ñất. Cách tính tiền bồi thường
ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của
ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa
màu, cho các loại tài sản trên ñất ñược tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng ñược thực hiện theo nguyên tắc
ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
15



lý giải phóng mặt bằng ñược giao cho các cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở ñịa
phương ñảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả
tiền thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
ðể giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
nhà cũ; Hai là, giá ñất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng
lại là triền bồi thường về nhà ở.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm

việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược
ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác
ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường
theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và
kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý
tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà
nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC
ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông
ñộng và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
16



theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố.[1]
2.2.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình ñô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về ñất ñai ñều do cơ
chế thị trường ñiều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc ñền bù ñược tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ñịnh
giá ñền bù.
Giá ñền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước ñền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân
ñầu tư ñều ñền bù với mức cao hơn giá thị trường.

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các
mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế
tài sản ñó. Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho
việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước,
phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích
công cộng. Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó, từng ngành
ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc
cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
17



thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình
tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra
tòa án. [24]
2.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi nhà nước thu
hồi ñất ở Việt Nam
2.3.1. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh
của Luật ðất ñai 1993

ðiều 27, Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần

thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng
vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì
người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”. Nghị ñịnh số 90/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng. Nghị ñịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản
cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994
ñến 1998. Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của
Chính phủ thay thế cho Nghị ñịnh số 90/CP. Chính sách bồi thường thiệt hại
về ñất ñược thể chế tại Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã ñiều chỉnh ñầy ñủ.
Việc thực hiện chính sách hiện hành ñã ñạt ñược những kết quả quan trọng,
nhưng vẫn còn nhiều hạn chế, tồn tại:
- Việc bồi thường ñất ở ñối với các trường hợp sử dụng ñất trước Luật
ðất ñai năm 1993 còn chưa ñược quy ñịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện
còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ñến khiếu kiện.
- Giá ñất tính bồi thường thiệt hại quy ñịnh tại ðiều 8 của Nghị ñịnh
số 22/1998/Nð-CP là phù hợp với chế ñộ sở hữu về ñất ñai và tình hình thực
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
18



tế ở nước ta. Tuy nhiên, quy ñịnh hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và
vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ñịnh giá ñất phù hợp với
khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; hai là, việc xác
ñịnh hệ số K. Không ít ñịa phương bồi thường theo giá ñất do UBND tỉnh ban
hành nhiều ñịa phương quy ñịnh giá bồi thường ñất quá thấp và thường thấp
nhiều so với giá ñất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
ở ñịa phương.

- Quy ñịnh về ñiều kiện ñể ñược bồi thường hoặc không ñược bồi
thường thiệt hại về ñất tuy ñã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản
lý, sử dụng ñất ñai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp
không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thiệt hại dẫn ñến cách hiểu, cách làm
khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng ñến thời gian thực hiện dự án.
- Chính sách bồi thường thiệt hại về ñất chưa gắn với chính sách thu
tiền sử dụng ñất, nhất là thu tiền sử dụng ñất khi cấp GCNQSD ñất (hợp pháp
hoá) cho người sử dụng ñất ở trước Luật ðất ñai năm 1993.
- Chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư như: tiêu chuẩn của
khu tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các
cấp trong việc tạo lập và bố trí tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu
hồi ñất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại
các khu tái ñịnh cư…
- Chưa quy ñịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi
ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã
dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố
tình chây ỳ không chịu cho HðBT tiến hành ño ñạc, kiểm kê, không chịu
nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực
hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở lên
phức tạp hơn.[13]