hoàn thiện chính sách quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản (từ thực tiễn ở thành phố hà nội)

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của tôi. Số liệu
được nêu trong luận văn là trung thực và có trích nguồn. Kết quả nghiên cứu
trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên
cứu nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
NGUYỄN ĐỖ VIỆT
MỤC LỤC
T C GI LU N V NÁ Ả Ậ Ă 1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
CP : Chính phủ
CNXH : Chủ nghĩa xã hội
CNH-HĐH : Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
CTTC : Công ty tài chính
ĐTM : Đô thị mới
GDP : Tổng sản phẩm quốc nội
KCN : Khu công nghiệp
HĐND : Hội đồng nhân dân
HUD : Tổng Công ty phát triển nhà
NHĐT : Ngân hàng đầu tư
NHNN : Ngân hàng nhà nước
NHPT : Ngân hàng phát triển
NHTM : Ngân hàng thương mại
NCKH : Nghiên cứu khoa học
QSH : Quyền sở hữu
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
SDĐNN : Sử dụng đất nông nghiệp
SXKD : Sản xuất kinh doanh
UBND : Uỷ ban nhân dân
DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ

T C GI LU N V NÁ Ả Ậ Ă 1
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Một nền kinh tế muốn phát triển cần thu hút và phát huy các nguồn lực, phát
triển đồng bộ các loại thị trường trong đó có thị trường BĐS.
Việc khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất là rất quan trọng đối
với các quốc gia, đặc biệt là đối với các quốc gia đang phát triển. Việt Nam là quốc
gia có tốc độ đô thị hóa còn thấp, đóng góp của thị trường bất động sản đối với sự
phát triển KT-XH vẫn chưa xứng với vị trí và tầm quan trọng vốn có của nó. Thị
trường bất động sản trong thời gian qua đã góp phần vào việc đáp ứng các nhu cầu
về đất đai, bất động sản cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, biến bất động sản
thành nguồn lực cho đầu tư phát triển.
Vai trò của thị trường BĐS là rất quan trọng đối với sự nghiệp CNH,HĐH đất
nước, tuy nhiên, cho đến nay thị trường bất động sản nước ta vẫn còn nhiều yếu
kém, bất cập: thị trường còn đang ở giai đoạn sơ khai, thị trường không chính thức
lấn át thị trường có tổ chức làm thất thu cho ngân sách nhà nước, bất ổn xã hội và
góp phần tạo nên rủi ro cho hệ thống tài chính, quan hệ cung cầu hàng hoá bị bóp
méo, hiện tượng đầu cơ nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra ở nhiều nơi.
Một trong những nguyên nhân của các tồn tại nêu trên là do hệ thống chính
sách quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều bất cập,
chưa thực sự trở thành công cụ đóng vai trò chủ lực trong công tác quản lý. Chính
vì vậy, việc tiếp tục hoàn thiện các chính sách và công cụ kinh tế nhằm nâng cao
hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta trong
giai đoạn hiện nay đang đặt ra hết sức cấp thiết.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế trên, học viên chọn đề tài “Hoàn thiện chính
sách quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản (từ thực tiễn ở thành phố Hà
Nội)” làm luận văn tốt nghiệp
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu của kinh tế chính trị là:
phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; phương pháp trừu tượng hoá
khoa học; phương pháp lôgic và lịch sử; phương pháp phân tích, tổng hợp, thống
i

kê, so sánh để giải quyết các nội dung của luận văn. Các phương pháp đó được kết
hợp chặt chẽ với nhau dựa trên quan điểm, chính sách, các quy định của Nhà nước
về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Chương I, Cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn hoàn thiện chính sách
quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Luận văn đã làm rõ bất động sản là đất đai và công trình kiến trúc gắn liền
với đất và những vật không thể tách rời với đất hoặc nếu tách rời, di chuyển sẽ rất
tốn kém.
Thị trường bất động sản cũng được luận văn định nghĩa là tổng thể các quan
hệ giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong
một khoảng không gian và thời gian nhất định.
Chính sách QLNN về thị trường BĐS là bộ phận cấu thành hệ thống các
chính sách KT-XH nói chung và chính sách kinh tế nói riêng. Các công cụ chủ yếu
nhà nước dùng để quản lý thị trường BĐS là kế hoạch hóa, pháp luật và chính sách
kinh tế trong đó chính sách kinh tế là chủ yếu.
Luận văn cho rằng, sở dĩ phải hoàn thiện chính sách quản lý của nhà nước
đối với thị trường bất động sản là bắt nguồn từ vai trò quan trọng của thị trường
BĐS đối với nền KT-XH, từ thực tế yếu kém và bất cập của thị trường BĐS và để
công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có hiệu quả hơn. Đó là, (1) hệ
thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường BĐS và các chính sách quản lý
nhà nước đối với thị trường BĐS nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng của công
tác quản lý nhà nước đối với thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng; (2)
từ thực tiễn công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở Hà Nội, rút ra
những thành tựu và chỉ rõ những tồn tại, hạn chế của chính sách; (3) đề xuất các
quan điểm và giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện các chính sách QLNN về thị
trường BĐS đáp ứng nhu cầu của quá trình CNH, HĐH đất nước.
Luận văn đã chỉ ra các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả của việc ban hành,
triển khai các chính sách QLNN đối với thị trường BĐS, bao gồm: (1) Quan điểm
của Đảng và Nhà nước đối với thị trường BĐS; (2) Xuất phát điểm của nền kinh tế
ii

thấp; (3)Nhận thức về vai trò, vị trí của thị trường BĐS đối với sự phát triển KT-XH
và đối với an sinh xã hội của cả hệ thống chính trị; (4) Chất lượng của các cơ chế
chính sách về nhà ở và về thị trường BĐS chưa cao; (5) Công tác cải cách thủ tục
hành chính còn chậm, QLNN về thị trường BĐS còn nhiều bất cập; (6) bộ máy
QLNN về thị trường BĐS còn thiếu và yếu
Để có thêm cơ sở đưa ra phương hướng và giải pháp ở chương 3, luận văn đã
nghiên cứu các chính sách QLNN đối với thị trường BĐS tại một số Quốc gia như
Trung Quốc, Singapo, Đức, Malaysia. Từ đó rút ra 5 bài học kinh nghiệm có thể áp
dụng vào công tác QLNN đối với thị trường BĐS: (1) Nhà nước cần tạo dụng một
khuân khổ pháp luật cho việc quản lý thị trường BĐS; (2) Nhà nước cần can thiệp
vào thị trường bằng các công cụ kinh tế; (3) Các chính sách quản lý phải đồng bộ;
(4) Công tác quản lý điều hành thị trường phải công khai minh bạch; (5) Duy trì
chặt chẽ chế độ quản lý, giám sát.
Chương II, Thực trạng các chính sách quản lý Nhà nước đối với thị trường
bất động sản ở Hà Nội.
Bám sát vào nội dung ở chương 1, luận văn đã phân tích thực trạng công tác
QLNN đối với thị trường BĐS tại TP Hà Nội trên các giác độ:
Một là, phân tích về các giai đoạn hình thành và phát triển, các tính chất đặc
thù của thị trường BĐS Hà Nội.
Hai là, về thực trạng chính sách QLNN về thị trường BĐS tại Hà Nội, luận
văn đã làm rõ vấn đề này trên các khía cạnh sau:
(1) Tình hình thực hiện chính sách tín dụng, chính sách thuế và chính sách
đất đai đối với thị trường BĐS ở Hà Nội.
(2) Những tác động tích cực, những mặt hạn chế và nguyên nhân của những
mặt tồn tại, hạn chế đối với các chính sách tín dụng, chính sách thuế và chính sách
đất đai tại TP Hà Nội.
Trên cơ sở đó, luận văn đánh giá chung về thực trạng công tác QLNN đối với
thị trường BĐS Hà Nội, đồng thời chỉ ra những thành tựu, cũng như hạn chế cần
được khắc phục trong thời gian tới.
iii

Về thành tựu
- Không gian đô thị của TP đã có nhiều chuyển biến tích cực, môi trường
sống của nhân dân được cải thiện, số lượng và chất lượng nhà ở không ngừng ra
tăng với tốc độ lớn.
- BĐS đã đóng góp lớn cho ngân sách thành phố và được coi là một trong vài
ngành có đóng góp lớn nhất cho ngân sách.
- Số lượng và qui mô các dự án BĐS, số lượng và qui mô các doanh nghiệp
hoạt động trong lĩnh vực BĐS có bước nhảy vọt trong thời gian gần đây.
- Nguồn vốn cho thị trường đã có nhiều biến chuyển tích cực, ngoài nguồn vốn
tín dụng ngân hàng, các kênh huy động vốn khác cũng từng bước được đa dạng hóa.
- Ngoài việc phát triển nhà kinh doanh, TP cũng đã triển khai một số chương
trình nhà ở xã hội dành cho người nghèo, đối tượng xã hội, nhà ở cho công nhân,
sinh viên.
Về hạn chế
- Việc ban hành và triển khai thiếu đồng bộ giữa các chính sách về nhà ở với
các chính sách về đất đai, đầu tư, quy hoạch và tài chính
- Giá nhà ở luôn duy trì ở mức cao gây ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập
về chỗ ở của người dân
- Sử dụng nguồn lực đất đai và bất động sản kém hiệu quả.
- Mô hình tổ chức phát triển nhà ở chưa đáp ứng yêu cầu trong thời kỳ công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
- Hệ thống tài chính bất động sản còn thiếu đồng bộ
- Các thủ tục hành chính trong lĩnh vực bĐS còn rườm rà, phức tạp
Luận văn đó phân tích các nguyên nhân của hạn chế. Đó là:
- Nhận thức về vấn đề nhà ở, về vai trò vị trí của thị trường bất động sản trong cả
hệ thống chính trị cũng như của bộ phận nghiên cứu đề xuất chính sách vẫn chưa cao
- Chất lượng của các cơ chế, chính sách về nhà ở còn chưa cao, các chính sách
còn thiếu đồng bộ, thiếu tính thực tiễn thậm chí mâu thuẫn lẫn nhau gây khó khăn
trong quá trình thực hiện.
iv

- Cải cách thủ tục hành chính còn chậm, công tác quản lý Nhà nước về thị
trường BĐS và nhà ở còn nhiều bất cập
- Cơ cấu, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về BĐS ở còn thiếu về số lượng và
yếu về năng lực, nghiệp vụ và lòng nhiệt huyết.
-Nguyên nhân khách quan xuất phát điểm thấp đã không được nhận thức
đúng đắn dẫn đến tình trạng các nguồn lực tập trung phát triển các SP thương mại
có giá trị lớn, chỉ phù hợp với điều kiện xuất phát điểm cao hơn, đó cũng chính là
nguyên nhân mất cân đối cung cầu ở nhiều phân khúc thị trường khác nhau
- BĐS là lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh
tế, giải quyết những vấn đề tồn tại của thị trường BĐS phải phù hợp với điều kiện
kinh tế của đất nước trong từng thời kỳ
Chương III, Phương hướng, quan điểm và giải pháp chủ yếu hoàn thiện
chính sách quản lý Nhà nước nhằm bình ổn và phát triển thị trường bất động sản.
Để đảm bảo logic và tăng giá trị thuyết phục, luận văn đã phân tích các cơ sở
đề xuất phương hướng: một là: các dự báo thị trường trong ngắn hạn, dài hạn và các
cơ sở của các dự báo đó là (1) tốc độ đô thị hóa cao; (2) do thay đổi cơ cấu gia đình;
(3) do nhu cầu tăng diện tích ở bình quân của các cá nhân và hộ gia đình; (4) do nhu
cầu nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho sinh viên khối các
trường đại học cao đẳng và dạy nghề, nhà ở cho các đối tượng xã hội; hai là: các
quan điểm hoàn thiện chính sách QLNN đối với thị trường BĐS được thể hiện trong
các Báo cáo Chính trị Đại hội Đảng các khóa VIII, IX cụ thể là (1) nhất quán trong
việc duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; (2) tôn trọng các nguyên tắc thị
trường nói chung; (3) từng bước làm minh bạch hóa thị trường BĐS.
Luận văn đưa ra các nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách QLNN về
thị trường BĐS. Đó là:
(1) Nhóm giải pháp hoàn thiện cơ sở pháp lý bao gồm 5 giải pháp sau:thứ
nhất là, Hoàn thiện luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành; thứ hai là, Luật
nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành; thứ ba là, Luật Kinh doanh bất động sản
và các văn bản hướng dẫn thi hành; thứ tư là, Luật Đầu tư và các văn bản hướng
v

dẫn thi hành và thứ năm là, Luật về thuế có liên quan đến nhà ở và các văn bản
hướng dẫn thi hành
(2) Nhóm giải pháp về qui hoạch bao gồm 3 giải pháp đó là: giải pháp qui
hoạch chung; giải pháp qui hoạch phát triển nhà ở đô thị và giả pháp tạo quĩ đất để
phát triển nhà ở xã hội.
(3) Nhóm giải pháp về đất đai đó là giải pháp về thu hồi đất và thực hiện bồi
thường giải phóng mặt bằng với các đề xuất cụ thể phù hợp với từng loại dự án như
dự án đã xác định được chủ đầu tư, dự án chưa xác định chủ đầu tư và dự án chủ
đầu tư tự thỏa thuận đền bù.
(4) Nhóm giải pháp về tài chính bao gồm 3 giải pháp lớn, trong mỗi giảI
pháp lại có những đề xuất cụ thể: thứ nhất là, giải pháp tài chính ngân hàng; thứ hai
là, giải pháp phi tài chính ngân hàng gồm (1) Quĩ tín thác BĐS; (2) Quĩ tiết kiệm
nhà ở; (3) Quĩ phát triển nhà ở và thứ ba là, giải pháp tài chính đất đai.
(5) Giải pháp hỗ trợ cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp và các đối tượng
chính sách xã hội
(6) Giải pháp hình thành các tổ chức hỗ trợ phát triển, quản lý nhà ở cụ thể
như mô hình Tổng công ty phát triển nhà ở xã hội chịu trách nhiệm đảm nhận chủ
yếu việc phát triển nhà ở xã hội; Nghiên cứu, phát triển mô hình dịch vụ hành chính
công trong lĩnh vực nhà ở,
Để các giải pháp có thể triển khai một cách đồng bộ, luận văn cũng đề xuất
một số kiến nghị với các cấp
- Kiến nghị với chính phủ: (1) đưa chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở vào
chỉ tiêu cơ bản của kế hoạch KT-XH Quốc gia; (2) Nhà nước đóng tham gia trực
tiếp và đóng vai trò định hướng nhằm phát huy tối đa các nguồn lực cho thị
trường; (3) Nâng cấp hệ thống quản lý nhà nước đối với lĩnh vực BĐS, đặc biệt
là cấp trung ương; (4) sử đổi chính sách, xóa bỏ cơ chế xin cho tiến tới minh
bạch hóa thị trường BĐS.
- Kiến nghị với các Bộ, Ngành: (1) kiến nghị với Bộ Xây dựng; (2) kiến
nghị với Bộ Tài nguyên môi trường; (3) kiến nghị với Bộ Kế hoạch và đầu tư; (4)
vi

kiến nghị với Bộ Tài chính; (5) kiến nghị với Bộ Nội vụ; (6) kiến nghị với Ngân
hàng Nhà nước.
- Kiến nghị với Thành phố Hà Nội: (1) xây dựng chương trình kế hoạch phát
triển thị trường cho từng giai đoạn và bổ xung kế hoạch đó vào chỉ tiêu phát triển
KT-XH của TP; (2) đề xuất kế hoạch trước mắt (2011-2015) và kế hoạch lâu dài
cho thị trường BĐS; (3) có các biện pháp mạnh nhằm xóa bỏ tình trạng găm giữ đất,
từng bước minh bạch hóa thị trường BĐS.
Qua nội dung tóm tắt trên có thể thấy rằng, từ những vấn đề lý luận chung,
luận văn đã khái quát thực trạng công tác QLNN về thị trường BĐS tại thành phố
Hà Nội. Từ đó, nêu lên được những thành tựu, đồng thời chỉ rõ những tồn tại cần
khắc phục trong thời gian tới. Luận văn cũng đã đề ra những quan điểm và giải
pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện chính sách quản lý nhà nước nhằm bình ổn và phát
triển thị trường bất động sản.
vii
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong sự nghiệp đổi mới, xây dựng CNXH của nước ta, ngay sau khi Quốc
hội ban hành Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 của thị trường bất
động sản ở Việt Nam trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân đã dần được
hình thành và đi vào hoạt động. Sự ra đời thị trường bất động sản đã góp phần vào
việc đáp ứng các nhu cầu về đất đai, bất động sản cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, biến bất động sản thành nguồn lực cho đầu tư phát triển.
Để quản lý thị trường bất động sản, Nhà nước cũng hoạch định và đưa vào
vận hành hệ thống các chính sách và công cụ quản lý, trong đó các chính sách và
công cụ kinh tế ngày càng có vai trò quan trọng. Tuy nhiên cho đến nay thị trường
bất động sản nước ta vẫn còn nhiêu yếu kém, bất cập: thị trường còn đang ở giai
đoạn sơ khai, thị trường không chính thức lấn át thị trường có tổ chức, lượng hàng
hoá đủ điều kiện giao dịch trên thị trường còn hạn chế cả về số lượng và chủng loại,
hiện tượng đầu cơ nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra ở nhiều nơi.
Một trong những nguyên nhân của các tồn tại nêu trên là do hệ thống chính

sách quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều bất cập,
chưa thực sự trở thành công cụ đóng vai trò chủ lực trong công tác quản lý. Chính
vì vậy, việc tiếp tục hoàn thiện các chính sách và công cụ kinh tế nhằm nâng cao
hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta trong
giai đoạn hiện nay đang đặt ra hết sức cấp thiết.
Xuất phát từ các lý do nêu trên tôi chọn đề tài: "Hoàn thiện chính sách quản
lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản (từ thực tiễn ở Thành phố Hà Nội)"
làm đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ kinh tế - chính trị của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là vấn đề hết sức quan
trọng cả về lý luận và thực tiễn đối với mọi quốc gia, vì vậy nó là đề tài được nhiều
nhà nghiên cứu cả trong và ngoài nước quan tâm.
1
Ở Việt Nam, trong một vài năm gần đây, lĩnh vực nghiên cứu về chính sách,
pháp luật về nhà đất, về vai trò quản lý của Nhà nước đối với nhà đất nói chung và thị
trường bất động sản nói riêng đã được nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện như:
- Đề tài: “Nghiên cứu đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam” do Bộ tài
nguyên và Môi trường thực hiện năm 1998 - 2000.
- Đề tài NCKH cấp Nhà nước: “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các
chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai” do Bộ Tài nguyên và Môi trường thực
hiện năm 2002
Trong các nhà trường và cơ sở đào tạo sau đại học cũng đã có nhiều công
trình khoa học được công bố dưới dạng các luận án Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ như:
- Huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
(nghiên cứu trường hợp Công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà
Nội), luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Trung Hậu, HN - 2009.
- Hoàn thiện quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong quá trình
CNH, HĐH (Qua thực tế quận Thanh Xuân - TP Hà Nội), luận văn Thạc sĩ của
Nguyễn Mạnh Lam, HN - 2008.
- Phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội trong quá trình hội nhập kinh tế

quốc tế, luận văn Thạc sĩ của Bùi Quỳnh, HN - 2009.
Ngoài ra còn có nhiều công trình, đề tài nghiên cứu khoa học, bài báo khác
cũng đề cập đến vấn đề quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Tuy
nhiên chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống và hoàn thiện
chính sách quản lý Nhà nước nhằm bình ổn và phát triển thị trường bất động sản ở
Hà Nội dưới góc độ chuyên ngành kinh tế - chính trị.
3. Mục đích nghiên cứu của luận văn
Luận văn tập trung giải quyết những vấn đề cơ bản sau:
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất động sản và các
chính sách quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
- Phân tích, đánh giá thực trạng các chính sách quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản ở Hà Nội, rút ra những thành tựu và chỉ rõ những tồn tại, hạn
chế của các chính sách.
2
- Đề xuất một số quan điểm và giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện các chính
sách quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là thị trường bất động sản và các chính
sách kinh tế thực hiện quản lý thị trường bất động sản.
* Phạm vi nghiên cứu.
Các chính sách kinh tế thực hiện quản lý thị trường bất động sản là công cụ
quản lý, là quan điểm, biện pháp cơ quan quản lý nhà nước sử dụng để quản lý, vận
hành thị trường BĐS. Hệ thống chính sách QLNN về thị trường BĐS bao gồm
nhiều loại khác nhau, trong đó quan trọng nhất là chính sách tài chính, chính sách
đất đai. Trong phạm vi có hạn, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu một số chính sách
kinh tế chủ yếu được sử dụng trong quản lý thị trường bất động sản.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, luận văn còn chú trọng đến các phương pháp

nghiên cứu khác như: Phân tích và tổng hợp, so sánh đối chiếu, thống kê kinh tế,
điều tra thực tế, phân tích dự báo
6. Những đóng góp và ý nghĩa của luận văn
* Những đóng góp của luận văn.
- Khái quát hoá một số vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất động sản và các
chính sách quản lý Nhà nước chủ yếu được sử dụng trong quản lý thị trường bất
động sản.
- Nghiên cứu kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản ở Hà Nội và một
số địa phương điển hình về sử dụng các chính sách quản lý thị trường bất động
sản, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý điều hành thị trường
bất động sản.
- Phân tích đánh giá một cách toàn diện thực trạng thị trường bất động sản ở
Hà Nội và tình hình sử dụng các chính sách quản lý Nhà nước trong quản lý thị
3
trường bất động sản ở Hà Nội thời gian vừa qua, trên cơ sở đó luận văn rút ra những
thành tựu đã đạt được và chỉ ra những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của chúng.
- Trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kinh nghiệm của một số địa phương và
đánh giá thực trạng sử dụng các chính sách quản lý Nhà nước quản lý thị trường bất
động sản ở Hà Nội, luận văn đề xuất những quan điểm và giải pháp chủ yếu, có tính
khả thi nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách quản lý thị trường bất động sản.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phân tích mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được
kết cấu thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn hoàn thiện chính sách
quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng các chính sách quản lý Nhà nước đối với thị trường bất
động sản ở Hà Nội.
Chương 3: Phương hướng, quan điểm và giải pháp chủ yếu hoàn thiện chính
sách quản lý Nhà nước nhằm bình ổn và phát triển thị trường bất động sản.
4

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN
HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS
1.1. Lý luận chung về thị trường bất động sản và quản lý Nhà nước đối
với thị trường bất động sản
1.1.1. Thị trường bất động sản: Khái niệm, phân loại, đặc điểm và vai trò
của nó đối với sự phát triển kinh tế
1.1.1.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản
Thuật ngữ: “Bất động sản đã xuất hiện đầu tiên trong bộ luật cổ La Mã, với tư
cách là phạm trù pháp lý quy định quyền sở hữu đối với khách thể. Bất động sản
trước hết là tài sản (tài sản nói chung chia thành “bất động sản” và “động sản”), nó
là yếu tố vật chất có ích cho con người, được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng
đồng người, có thể được đo lường bằng giá trị nhất định. Khác với các loại tài sản,
bất động sản có đặc tính là: không thể di dời hoặc là di dời hạn chế để tính năng,
công năng và hình thái của nó không thay đổi. Như vậy, bất động sản không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn gồm tất cả những gì do lao động con người
tạo ra trên mảnh đất đó như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng v.v và
tất cả những vật liên quan đến đất đai, gắn liền với đất đai. Điều này được thể hiện
trong bộ luật của hầu hết các quốc gia như trong điều 517, 518 của Luật dân sự
Cộng hoà Pháp, điều 86 trong Luật dân sự Nhật Bản hay 44, 45 Luật dân sự Cộng
hoà liên bang Đức v.v đều xác định bất động sản là đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, không tách rời đất đai và được xác định bởi vị trí của đất.
Bộ luật dân sự của Cộng hoà Liên bang Nga quy định cụ thể bất động sản là
mảnh đất chứ không phải là đất đai nói chung.
Luật dân sự nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2005/QH11), trong
đó điều 174 quy định bất động sản là các tài sản bao gồm:
5
- Đất đai: Đất đai phải là đất đai không di dời được, phải là đất đai đã xác định
được chủ quyền.

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở: cụ thể là nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không
đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng ; các công trình
xây dựng công nghiệp giao thông như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay
- Các tài sản gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất
trồng cây, các công trình nuôi trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao
Vậy bất động sản được hiểu là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, được
sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất hoặc là những vật khi chuyển dịch sẽ
bị tốn nhiều chi phí.
Sự xuất hiện của hàng hoá bất động sản khi chế độ sở hữu đất đai được xác
lập. Lịch sử đã chỉ ra rằng, đất đai là hàng hoá bất động sản đầu tiên, khi các hoạt
động kinh tế đã phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống
tăng lên thì các quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá.
Quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá cùng với sự ra đời và phát triển của sản
xuất và trao đổi hàng hoá. Vì vậy, ban đầu quan niệm về hàng hoá bất động sản là
đất đai. Những khi kinh tế hàng hoá phát triển, thị trường ngày càng mở rộng, khái
niệm hàng hoá bất động sản được mở rộng và được xác định một cách cụ thể. Với
tư cách là những đối tượng giao dịch mua - bán, hàng hoá bất động sản bao gồm:
- Đất đai: Phải là đất không di dời hoặc di dời được nhưng không đáng kể
(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải
là bất động sản); phải là đất đai đã xác định được chủ quyền; đất đai đó phải đo
lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó, cụ thể là: nhà cửa xây dựng cố định không thể di
dời, hoặc di dời không đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mai, khách sạn, văn
phòng (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà
nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản hoặc công
6
cụ lao động); Các công trình xây dựng công nghiệp giao thông như đường xá, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ vv được xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản

gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó như máy điều hoà trung tâm,
các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định
tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của
nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như máy điều hoà di động, các chậu
cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); Các công trình đó phải
có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất
định (các công trình tôn giáo, các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia, các công
trình quốc gia không lượng hoá giá trị không coi là bất động sản).
- Các tài sản gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm bao gồm cả cây trồng và
đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công
trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản
khác do pháp luật quy định.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hàng hoá bất động sản, và giá trị sử
dụng ngày càng nhiều chủng loại có công dụng khác nhau song những giá trị sử
dụng này được mang ra trao đổi, mua bán. Giao dịch bất động sản diễn ra lúc đầu
còn nhỏ lẻ ngẫu nhiên, tự phát trên phạm vi hẹp. Về sau do sự phát triển của phân
công lao động, đặc biệt là quá trình công nghiệp và đô thị hoá diễn ra nhanh chóng.
Những giao dịch về bất động sản ngày càng mở rộng và trở thành thường xuyên phổ
biến. Hình thức giao dịch được hoàn thiện ngày càng đa dạng, phương thức giao
dịch được hoàn thiện và chịu sự chi phối các quy luật của thị trường.
Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là quá trình kinh tế
khách quan do đòi hỏi phát triển của nền sản xuất xã hội và kinh tế thị trường.
Tuỳ thuộc vào góc độ xem xét, đã có những quan niệm khác nhau về thị
trường bất động sản. Song tựu chung lại, thị trường bất động sản được hiểu là
tổng hoá các mối quan hệ trao đổi hàng hoá bất động sản, tức là quan hệ giao
dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu để thực hiện các quan hệ
chuyển dịch về giá trị bất động sản. Tất cả các quan hệ giao dịch này được thực
7
hiện thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ và tạo nên thị trường bất động sản. Nói
cách khác, thị trường bất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi

mua, giao dịch bán về hàng hoá bất động sản.
Tuy nhiên, nếu hiểu thị trường bất động sản chỉ bao gồm các quan hệ giữa
người mua và người bán về hàng hoá bất động sản thì cũng chưa thực sự đầy đủ. Đó
là vì bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sử dụng Thị trường bất động sản với nghĩa là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan tới hàng hoá bất động sản đương nhiên sẽ phải bao gồm cả các giao dịch này.
Do vậy, khái niệm thị trường bất động sản cần được hiểu như sau: Là tổng
thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra
trong một không gian và thời gian nhất định.
Có nhiều tiêu thức để phân loại thị trường bất động sản phục vụ cho các mục
đích nghiên cứu và tiếp các khác nhau:
- Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, thị trường bất động sản gồm: thị trường
đất và nhà ở; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, dịch vụ, thị
trường bất động sản công nghiệp; thị trường bất động sản nông nghiệp.
- Dựa vào tính chất các giao dịch trên thị trường, thị trường bất động sản gồm:
thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm.
- Dựa vào quan hệ giao dịch hoặc trình tự tham gia, thị trường bất động sản
gồm: thị trường sơ cấp là thị trường gồm các giao dịch chuyển nhượng bất động sản
thuộc sở hữu Nhà nước cho các đối tượng sử dụng như giao đất, cho thuê đất, bán
nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp là thị trường
bán hoặc cho thuê lại bất động sản giữa những người sử dụng.
- Dựa vào mức độ kiểm soát, thị trường bất động sản gồm thị trường chính
thức (có kiểm soát) và thị trường phi chính thức (không kiểm soát được).
1.1.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản.
Như trên đã phân tích bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, do đó hoạt động
của thị trường bất động sản, mặc dù tuân theo các quy luật chung của thị trường
nhưng nó có những đặc điểm riêng:
8
Thứ nhất: Thị trường bất động sản, có sự cách biệt giữa hàng hoá với địa

điểm giao dịch. Do đặc điểm của hàng hoá bất động sản là có vị trí cố định, không
thể di dời được nên hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành ở
những địa điểm thuận lợi, theo thoả thuận giữa các bên tham gia giao dịch mà
không nhất thiết phải có sự hiện diện của bất động sản. Như vậy, khác với hàng hoá
thông thường, địa điểm giao dịch cũng là nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, thì
với hàng hoá bất động sản, địa điểm giao dịch lại có sự cách biệt với hàng hoá bất
động sản giao dịch. Quan hệ giao dịch bất động sản cũng không thể kết thúc ngay
tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua các khâu cơ bản như:
o Đàm phán tại địa điểm giao dịch để cung cấp cho đối tác các thông tin
về bất động sản giao dịch.
o Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác
của thông tin.
o Đăng ký pháp lý.
Từ đặc điểm này cho thấy, việc kiểm soát thị trường bất động sản không thể
thực hiện một cách đơn giản thông qua các tiêu chí tem nhãn, xuất xứ, chất lượng
như các thị trường hàng hoá khác mà bắt buộc phải thông qua quan hệ đăng ký pháp
lý. Bên cạnh đó, việc quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một
thời gian ngắn sẽ dễ dẫn đến những rủi ro do biến động giá cả, thay đổi của pháp
luật hay điều kiện môi trường Vì vậy các bên tham gia phải ấn định quan hệ giao
dịch trong một thời điểm nhất định nhằm hạn chế rủi ro, nâng cao tỷ lệ thành công
của giao dịch. Tuy nhiên, việc rút ngắn thời gian diễn ra giao dịch không có nghĩa là
bỏ bớt một khâu nào mà mọi đối tượng một khi đã tham gia vào thị trường bất động
sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu đã nêu trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc
đối với thị trường bất động sản chính thức, có sự kiểm soát của Nhà nước.
Thứ hai: Thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực sâu sắc. Thực tế
cho thấy, sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng
vùng, quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một
khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chấm đến thị trường bất
9
động sản của các vùng hay khu vực khác. Thực tế này xuất phát từ 2 đặc trưng của

hàng hoá bất động sản, đó là: bất động sản không thể di dời được và luôn gắn với
những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực nên cung và
cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng về số lượng,
kiểu cách, mẫu mã, chất lượng qui mô, trình độ phát triển ; mặt khác, bất động sản
lại phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực có những
đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Vì không ai có thể di dời bất động sản
từ nơi này sang nơi khác, cũng không ai có thể di chuyển tâm lý, tập quán, thị hiếu
từ vùng này sang vùng khác, nên thị trường bất động sản có tình vùng và tính khu
vực sâu sắc. Đặc điểm này buộc những nghiên cứu về thị trường bất động sản phải
được gắn với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của từng vùng hay
khu vực cụ thể, chứ không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của
vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ ba: thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Mặc dù thị
trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng đây là thị trường không hoàn
hảo bởi các lý do cơ bản sau: trước hết là do thông tin về hàng hoá bất động sản và
thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá
khác; thứ đến là do tiêu chí đánh giá bất động sản như cách kết cấu công trình, chất
lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc chỉ mang tính tương đối, phụ thuộc nhiều vào
cảm tính của mỗi người nên không được chính xác như các hàng hoá khác; hơn nữa,
bất động sản lại mang tính vùng và khu vực nên rất khó để tìm được bất động sản
cùng loại mà so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ; ngoài ra, số lượng người tham gia
cung và cầu bất động sản cũng không lớn nên không đảm bảo tiêu chí cạnh tranh
hoàn hảo. Do đặc điểm không hoàn hảo này nên giá cả bất động sản không hoàn
toàn là giá cạnh tranh, nhiều trường hợp còn là giá sản phẩm đơn chiếc nên người
bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động theo xu
hướng tăng, tính độc quyền này của người bán cũng tăng thêm đã đẩy giá bất động
sản lên cao hơn, tạo ra những cơn sốt giá, gây biến động trên thị trường.
10
Thứ tư: Trên thị trường bất động sản, cung phản ứng chậm hơn so với biến
động về cầu và giá cả. Theo quy luật hoạt động của các thị trường hàng hoá thông

thường thì khi cầu tăng sẽ đẩy giá lên do đó kích thích cung tăng cân bằng với cầu
và giá lại trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, với thị trường hàng hoá bất động sản, khi
cầu tăng đã đẩy giá tăng nhưng cũng không thể phản ứng tăng nhanh vì hàng hoá
bất động sản vốn có tính khan hiếm, nếu có muốn xây dựng các công trình mới thì
phải mất nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển
nhượng, xin phép xây dựng Sự phản ứng chậm của cung chính là một trong những
yếu tố góp phần đẩy giá cả của hàng hoá bất động sản lên cao.
Thứ năm: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Do bất động sản có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản
đều đòi hỏi một lượng vốn lớn huy động từ thị trường vốn. Khi thị trường vốn bị
khủng hoảng, thị trường bất động sản sẽ không có nguồn vốn hoạt động nên bị
khủng hoảng theo. Ngược lại, khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ làm gia tăng các
khoản nợ khó đòi vì thế tăng khả năng phá sản của các tổ chức tín dụng. Rõ ràng là
sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết
với sự phát triển lành mạnh và ổn định của thị trường vốn.
Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui
đều khó khăn, phức tạp. Trước hết là việc khó thâm nhập vào thị trường bất động
sản. Như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hoá
và địa điểm giao dịch, thị trường bất động sản lại là thị trường không hoàn hảo nên
để thực hiện các giao dịch trên thị trường này cần thiết phải có sự tham gia của các
nhà tư vấn, môi giới vốn là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh
doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Nếu lực lượng tư vấn môi giới kém
phát triển thì các hoạt động giao dịch bất động sản sẽ khó thành công, chi phí giao
dịch sẽ cao và sự vận hành của thị trường bất động sản rõ ràng làm kém hiệu quả.
Tuy nhiên sau khi đã tham gia thị trường các nhà đầu tư không dễ dàng gì để rút lui.
Lý do là vì bất động sản có giá trị lớn, người tham gia thị trường lại không đông nên
việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như các hàng hoá khác. Ngoài ra,
11
bất động sản còn có tính lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất nên không
dễ dàng gì thay đổi hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản. Điều này

buộc các nhà đầu tư muốn tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng
đầu tư dài hạn.
Thứ bảy: Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền
và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đặc điểm này xuất phát từ đặc tính của đất
đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt), trong khi đó
người có quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất đai lại không sử dụng đất đai như các
hàng hoá khác mà chủ yếu là kỳ vọng vào các quyền hay các lợi ích do đất đai
mang lại. Vì thế, khi xem xét giá cả của đất đai không thể xác định giá trị của nó
như xác định giá trị các hàng hoá thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng
sinh lời của đất đai cũng như khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đó.
Vì vậy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bản
thân bất động sản đã là hàng hoá chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách Nhà nước. Việc mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của
chúng là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản. Sự tham gia của
Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị
trường ổn định và an toàn hơn.
1.1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế
Thị trường bất động sản là bộ phận hợp thành của nền kinh tế thị trường thống
nhất, có mối liên hệ trực tiếp với thị trường tài chính (thị trường tiền tệ và thị trường
vốn). Quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả
tuân theo các quy luật của thị trường và hạn chế những tiêu cực, nguy cơ khủng
hoảng. Hoạt động của thị trường bất động sản có tác động tích cực đối với sự phát
triển của nền kinh tế quốc dân trên các mặt sau:
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn đầu tư phát triển.
Với chức năng thúc đẩy sản xuất phát triển, thị trường bất động sản đã góp phần
làm tăng tài sản cố định trong xã hội, tức là tăng một nguồn vốn đầu tư phát triển
12
quan trọng. Bên cạnh đó, khi thị trường bất động sản phát triển sẽ đẩy nhanh tốc độ
chu chuyển vốn, tức là bổ sung vốn cho đầu tư phát triển. Ngoài ra, bản thân mỗi

loại giao dịch trên thị trường bất động sản cũng sẽ làm tăng thêm vốn cho đầu tư
phát triển, như: thế chấp bất động sản vừa huy động được vốn nhàn rỗi mà bất động
sản vẫn sử dụng để phát huy tác dụng nên nguồn vốn như được tăng gấp đôi; hoặc
các giao dịch góp vốn liên doanh bằng bất động sản chính là cách tạo ra vốn đối
ứng để thu hút đầu tư nước ngoài. Đồng thời phát triển thị trường bất động sản góp
phần tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước. Sự phát triển của thị trường bất động
sản có thể theo hướng tăng khối lượng hàng hoá bất động sản trên thị trường giao
dịch hoặc tăng khối lương hàng hoá bất động sản trên thị trường giao dịch hoặc tăng
khối lượng giao dịch do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại nhưng dù theo
hướng nào cũng đều góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước thông qua thuế.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển phát
triển. Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản, là cầu
nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản. Đây là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn
từ hình thái hiện vật (đối với người tiêu dùng bất động sản). Khi thị trường bất động
sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người sản xuất
kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng bất động sản
cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình. Ngược lại, khi thị trường bất động sản bị
ngừng trệ, sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng
lớn tới quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân
dân. Sự phát triển của thị trường bất động sản không chỉ thúc đẩy sản xuất phát
triển mà còn đáp ứng và thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của nhân dân
thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động thuộc lĩnh vực văn hoá, thể
thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng Sự phát triển của thị trường bất
động sản cũng tác động tích cực tới sự phát triển của các thị trường khác như thị
trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá nhờ đó mà nâng cao
đời sống của nhân dân.
13
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách của Nhà
nước và ổn định xã hội. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp

luật và chính sách của Nhà nước. Vì thế thị trường bất động sản phát triển không
lành mạnh với những biểu hiện như gia tăng nạn đầu cơ, lũng đoạn giá cả làm giá cả
lên xuống thất thường cũng là lúc những bất cập của các chính sách, đặc biệt đối
với đất đai, được bộc lộ. Điều này gây tác động xấu đến niềm tin của người dân đối
với các chủ trương, chính sách của Nhà nước. Từ đó, Nhà nước cần phải đổi mới bổ
sung và hoàn thiện không chỉ các chính sách mà còn cả công tác quản lý đất đai,
quản lý bất động sản. Khi thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần
điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả, thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao đời sống
nhân dân do đó khẳng định tính đúng đắn của các chính sách, củng cố niềm tin
của nhân dân nên góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường và mở
rộng quan hệ quốc tế. Là một bộ phận hợp thành thị trường chung của mỗi quốc gia,
sự phát triển của thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng tới thị trường chung
mà còn ảnh hưởng đến tất cả các yếu tố của thị trường đó. Chẳng hạn như khi thị
trường bất động sản phát triển sẽ yêu cầu thị trường vốn phát triển theo để đầu tư
phát triển, thị trường sức lao động là thị trường các loại hàng hoá đầu vào cho thị
trường bất động sản cũng phát triển theo tương ứng. Sự phát triển của thị trường
trong nước nói chung và thị trường bất động sản nói riêng còn thu hút các chủ thể là
người nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời còn cho
phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và
sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn
nhau giữa các nước, giữa các dân tộc.
1.1.2. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
1.1.2.1. Cơ sở kinh tế quy định sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường
bất động sản
Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là tất yếu kinh tế do đòi hòi
của sự thực hiện quyền sở hữu mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Mặt
14