Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản – Nghiên cứu trên các giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng
đời sống của từng hộ gia đình. Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng
giá trị trong nền kinh tế, còn đối với các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn. Sau một
thời gian phát triển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khá
nhiều lần biến động và khủng hoảng. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bất
thường cho thị trường bất động sản trong đó có môt nguyên nhân khiến nhiều người chú
ý đó là các tác động của các chính sách nhà nước, các ưu tiên , hệ thông pháp luật , các
văn bản thi hành
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường,
có chức năng phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài
nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suất
GDP tính cho đơn vị diện tích đô thị. Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở Hàng Ngang,
Hàng Đào rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn
tương xứng với giá đất ấy. Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều công trình sản xuất công
nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển
dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao. Việc quản lý và phát triển tốt thị
trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy
nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - hội.
Ở Việt Nam, các giao dịch về bất động sản đã tồn tại từ lâu nhưng đó chỉ là
thị trường ngầm, phi chính thức. Phải đến năm 1993, thị trường bất động sản mới
bắt đầu được thừa nhận khi Luật đất đai cho phép được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và thị trường này chính thức được tồn tại trên văn bản Nhà nước từ năm
1996 trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII.
Thực tế trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta trong thời gian
qua cho thấy: Thị trường bất động sản vẫn chưa thể đóng vai trò là động lực căn bản
thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là do
vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn quá mờ nhạt. Vì vậy, để
lành mạnh hoá sự phát triển của thị trường bất động sản, hướng tới hoà hợp với hệ

thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thì việc nâng cao vai trò quản lý
của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, em đã chọn đề tài: “Thực
trạng công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản – Nghiên cứu
trên các giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng” cho đề án của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Về mặt lý luận: Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất
động sản và vai trò công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường
này.
Về mặt thực tiễn: Bài viết nghiên cứu thực trạng quản lý Nhà nước đối với
quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam để đề xuất
một số quan điểm và giải pháp nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối với sự
phát triển của thị trường này.
3. Đối tượng nghiên cứu
Nhằm đạt được mục đích trên, đối tượng mà bài chuyên đề chính là hướng tới
nghiên cứu các vấn đề liên quan đến các chính sách tác động vĩ mô- vi mô, hướng
tới là nội dung quản lý Nhà nước trong quá trình phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam.
4.phạm vi nghiên cứu
trong thời gian thực tập tại trường, từ tháng 3/2010 đến hết tháng 5/2010. được
hướng dẫn thực hành tạn tình của bạn bè và tất cả các thầy các cô bộ môn.và sàn
AN_HƯNG đã tạo điều kiện cho em đựoc tiếp xúc với môi trường bất động sản , và
được thực hành tại sàn.trong thời gian này đã tạo điều kiện cho em nhiều kinh
nghiệm thực tiễn hơn, ngoài kiến thức học tại trường
5. Phương pháp nghiên cứu
Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, xem xét vấn đề
trên quan điểm duy vật lịch sử. Ngoài ra, bài viết còn sử dụng một số phương pháp

nghiên cứu cụ thể như phân tích, tổng hợp, so sánh... các dữ liệu kết hợp với lý luận
cơ bản và quan điểm, đường lối của Đảng và nhà nước trong thời kỳ hiện nay ,kết
hợp với thực tế để nhằm đi đến những kết luận mang tính khách quan và thực tiễn
,bám sats thực tiễn
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
I. Thị trường bất động sản
1. Khái niệm Bất động sản và Thị trường bất đông sản
1.1.Khái niệm về bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên ta có thể
hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những
người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng
hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch
1.2.Khái niệm thị trường bất động sản
Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công
trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò
của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được
nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các
yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì
thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất ,
mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị
trường BĐS.
Theo điều 174 bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời
được, bao gồm:
- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản do luật định.
Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trường
BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài sản BĐS tác động
qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng hóa BĐS được thực hiện.
Thị trường BĐS được phân loại theo các tiêu chí:
-thị truờng:
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
+ Thị trường BĐS
+ Thị trường cho thuê BĐS
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
-Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành :
- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng,
giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.
- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán
hoặc cho thuê.
-Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê.
-Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:
• Thị trường nhà ở và đất ở
• Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh
• Thị trường chuyển quyền sử dụng đất
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên ta có thể
hiểu như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định”. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản

thường được nhắc đến: là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó
những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số
lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch
- Các đặc điểm của thị trường bất động sản:
+ Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch
+ Thứ hai: Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền
và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
+ Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
+ Thứ tư: Thị trường bất động sản là thị trường khôn hoan hảo.
+ Thứ năm: Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản.
+ Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
+ Thứ bảy: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp
luật.
+ Thứ tám: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
+ Thứ chín: Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hay rút ra
khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
2. Vai trò và đặc điểm của thị trường bất động sản
2.1: Vai trò của thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản co 7 vai trò chủ yếu sau:
- Thứ nhất: phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đấy sản xuất phát
triển.
Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản là cầu
nối giữa tiêu dùng và sản xuất hàng hoá bất động sản. nó thực hiện các mối quan hệ:
Vốn hàng hoá tiền tệhàng hoá…..
Khi thị trường bất động sản không được phát triển, ngưng trệ, sự chuyển hoá sẽ
gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản

xuất trong quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường bất động sản phát triển thì tốc
độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho người sản xuất kinh doanh bất động
sản đẩy nhanh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng bất động sản cũng đẩy mạnh quá
trình sản xuất của mình.
- Thứ hai: phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư
phát triển.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất, tạo ra nguồn vốn
cho các ngành sản xuất vật chất khác. Bản thân bất động sản là một tài sản của quốc
gia, trong quá trình phát triển nó tạo thêm vốn bổ xung cho hoạt động thị trường, làm
tăng tài sản cố định trong xã hội. trong thị trường bất động sản có thị trường thế chấp,
là thị trường vay vốn thông qua các hoạt động thế chấp. làm cho lượng vốn huy động
tăng lên, giải quyết nguồn vốn cho các ngành. Thị trường góp vốn liên doanh có thể
góp vốn bằng các bất động sản để đầu tư sản xuất để cùng chia sẻ lợi nhuận, góp
phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
- Thứ ba: phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách
nhà nước.
Đối với nước ta nguồn thu của nhà nước liên quan đến các bất động sản là
nguồn thu cố định và chiếm phần lớn trong các nguồn thu của nhà nước. khi thị
trường bất động sản phát triển thì nó sẽ thể hiện làm tăng hai nguồn thu sau của nhà
nươc:
làm tăng lượng hàng hóa giao dịch bất động sản dẫn đến nhà nước sẽ thu được
nhiều hơn từ các phí mua bán chuyển đổi các quyền về đất đai.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Mở rộng các phạm vi giao dịch làm tăng số lượng giao dịch nên thuế thu được
cũng tăng lên.
Nhà nươc đánh thuế 5% đối với mua bán giao dịch hàng hoá bất động sản như
sau:
1% phí trước bạ hay là phí làm thủ tục đăng kí

4% thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Thứ tư: phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường
trong và ngoài nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trường chung là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường
lao động, thị trường hàng hoá thị trường bất động sản. do đó sự phát triển của thị
trường bất động sản ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và ảnh hưởng đến thị
trường chung.
Trong hội nhập quốc tế thị trường trong nước gắn chặt với thị trường nước
ngoài. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoài
nước vượt qua khỏi phạm vi biên giới quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước
ngoài tham gia vào các hoạt động trong thị trường bất động sản trong nước. qua đó
mở rộng quan hệ quốc tế
- Thứ năm: thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội.
Khi thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh nhất là thị trường đất
đai, là chính sách không phù hợp, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ,
lũng đoạn thị trường…. điều này sẽ gây ảnh hưởng xấu đến niềm tin của người dân
về các chủ trương chính sách của nhà nước, hạn chế sự phát triển của thị trường bất
động sản. do đó sẽ ảnh hưởng xấu đến đời sống của con người và các hoạt động xã
hội nói chung. Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà
cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổn định hơn.
- Thứ sáu: thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống người dân.
Khi thị trường bất động sản phát triển thì sẽ thúc đẩy phát triển khoa học, kỹ
thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất
mà còn phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơi giải
trí…. Hơn nữa còn thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi chốn ăn ở,
giao thông, thông tin liên lạc….
- Thứ bảy: phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách,
trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
6

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta mới
thấy rõ được những bất cập của chinh sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửa đổi,
bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan đất đai là quan hệ kinh tế quan hệ xã hội, được
thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó từ thị trường đất đai nhà nước sẽ thấy rõ
những bất cập của chính sách đối với hệ thống quản lý đất đai. Qua đó nhà nước sẽ
đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sach, mà còn cả công tác quản lý
đất đai, quản lý bất động sản. từ đó khắc phục tình trạng thị trường ngầm về bất động
sản.
b: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS .
Thị trường bất động sản có 9 đặc điểm sau:
- Thứ nhất: tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thông thường khác, địa điểm giao dịch là nơi xuất hiện của
hàng hoá giao dịch, còn với thị trường bất động sản địa điểm giao dịch lại tách biệt so
với hàng hoá bất động sản giao dịch. Vì thế quan hệ giao dịch bất động sản không
kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà nó thường trải qua 3 khâu cơ bản: Đàm phán
tại chợ giao dịch cung cấp các thông tin về bất động sản giao dịch.
Kiểm tra thực địa kiểm tra tính có thực và kiểm tra độ chính xác của các thông
tin về bất động sản. đánh giá các yếu tố bề ngoài của bất động sản.
Đăng kí pháp lý thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
- Thứ hai: thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm của đất đai là không hao mòn không mất đi và người ta có quyền sở hữu
hay có quyền sử dụng đất đai, không sử dụng đất đai như các hàng hoá thông thường
khác. Điều họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. do đó khi
xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các loại hàng hoá thông
thường khác mà phải xác đinh trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi
của vốn đầu tư vào đất đai.
- Thứ ba: thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không di dời được, gắn liền với nó là những điều kiện tự

nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. do đó cung và cầu bất động sản ở
các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ kiểu cách, mẫu mã, chất lượng
đến quy mô phát triển. mặt khác thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào tâm lý
tập quán thị hiếu, do đó mỗi vùng mỗi khu vực đều có những đặc trưng riêng về cung
cầu bất động sản.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
- Thứ tư: thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo do thông tin về hàng hóa bất
động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Do bất động
sản mang tính dị biệt cho nên khó có thể tìm ra bất động sản tương tự nhau để so
sánh cạnh tranh. Mà số lượng cung và cầu bất động sản đều có số lượng nhỏ, không
đảm bảo cạnh tranh hoàn hảo
- Thứ năm: cung về bất động sản phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản.
Thời gian tạo ra bất động sản lâu do bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng.
Cung bất động sản là có giới hạn mà cầu về bất động sản luôn tăng, cung cầu được
coi là không co giãn với giá cả. do vậy sự thay đổi về giá thường là do sự mất cân đối
cung cầu, hay nói cách khác giá là do quan hệ cung cầu quyết định. Giá cả bất động
sản sẽ tăng khi cung trên thị trường bất động sản phản ứng chậm hơn cầu về bất động
sản.
- Thứ sáu: thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Do bất động sản có giá trị lớn do đó mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản
đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn. lượng vốn này phải được huy động từ thị trường
vốn. Để kinh doanh bất động sản thì phải có một nguồn vốn cố định mà theo quy
định của nhà nước thì người kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu là 6 tỷ đồng.
thị trường vốn hoạt động phát triển sẽ là nơi cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trường
bất động sản và ngược lại.
- Thứ bẩy: các giao dịch trên thị trường bất động sản đòi hỏi phải có tư vấn chuyên

nghiệp.
Đòi hỏi phải có sàn giao dịch bất động sản, người quản lý sàn giao dịch phải có
chứng chỉ về chuyên môn. Trên sàn giao dịch phải có niêm yết tất cả các thông tin
cho các bên tham gia. Những người tham gia hoạt động định giá, môi giới cũng phải
có chứng chỉ hành nghề.
- Thứ tám: thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó đòi hỏi phải có việc quản lý của nhà nước
đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch về bất
động sản. sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố
pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định và an toàn hơn. Hơn nữa thông
qua việc quản lý thị trường nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với
các giao dịch bất động sản.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
- Thứ chín: việc tham gia hay rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn phức tạp và đòi
hỏi có thời gian.
Để tham gia vào thị trường thì đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn trên 6 tỷ đồng theo quy
định của nhà nước. thông tin thì ít, nguồn nhân lực có kinh nghiệm cũng khan hiếm.
bất động sản có giá trị lớn người tham gia thị trường này không đông, việc tham gia
mua bán không đơn giản và nhanh chóng như các loại hàng hoá khác, việc tìm người
mua và người bán là rất khó khăn.
II. QLNN đối với thị trường BĐS
1. Khái niệm
Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là những tác động liên tục thông
qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý của nhà nước( bao gồm: quy hoạch
và kế hoạch hoá, công cụ tài chính, luật pháp). Để điều tiết kiểm soát,của các chủ thể
tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản nhằm đưa nó vận động theo đúng
mục tiêu định hướng của nhà nước
2. Sự cần thiết phải QLNN đối với thị trường BĐS

Vấn đề nhà nước quản lý nền kinh tế là một vấn đề cổ điển đã có từ rất lâu
nhưng đến tận hôm nay vẫn có nhiều tranh cãi xoay quanh vấn đề này.
Việc quản lý nhà nước đối với nền kinh tế đã được lý luận và thực tế khẳng
định là cần thiết. Hiện nay mô hình được các nước tiên tiến trên thế giới sử dụng đó
là mô hình tổng hợp thị trường và nhà nước. Trong mô hình nền kinh tế hỗn hợp thị
trường và nhà nước, thì ta thấy nền kinh tế thị trường có những mặt tích cực nhưng
nó cũng có những mặt tiêu cực. mặt tích cực đó là chúng kích thích khả năng sáng tạo
của nền kinh tế, từ đó khai thác hiệu quả tiềm năng của nền kinh tế, kích thích khoa
học công nghệ phát triển….. áp dụng vào thực tế, ta có thể thấy đựoc rằng khi những
mâu thuẫn không thể giải quyết được thì bàn tay nhà nứơc sẽ tham gia và điều tiết.Và
thị trường được đánh giá theo khía cạnh khác.
Nhưng bên cạnh đó cũng có những mặt tiêu cực đó là: độc quyền, do chạy theo
những lợi ích khác bịêt nên tạo ra những ngoại ứng, ít đầu tư vào khu vực công cộng,
chạy theo đồng tiền làm tha hoá con người…..
Do đó để khắc phục những thất bại của thị trường thì cần phải có sự can thiệp
của nhà nước vào nền kinh tế. Hay có người còn nói nền kinh tế thị trường tự phát là
bàn tay ‘vô hình”. Nền kinh tế dưới sự quản lý của nhà nước là ‘ bàn tay hữu hình’.
Nếu chỉ có một bàn tay thì vỗ không kêu do đó cần phải có sự kết hợp của cả hai bàn
tay.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Xét trong thị trường bất động sản ta thấy rằng thị trường bất động sản là một thị
trường đặc biệt. Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng của nó: thị trường
không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi
phối của pháp luật và nhà nước. do có những đặc điểm riêng này nên càng dẫn đến
những khuyết tật của thị trường bất động sản. Do đó sự cần thiết của quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản là rõ nét và cần thiết. thông qua những chủ
trương đường lối chính sách của đảng và nhà nước về thị trường bất động sản để điều
tiết thị trường. Thông qua đó mà các giao dịch được phép công khai và minh bạch tạo

ra lòng tin của người dân đối với nhà nước. thông qua việc quản lý nhà nước thì đất
đai được khai thác sử dụng hợp lý có hiệu quả, đúng mục đích, tiết kiêm, và có định
hướng lâu dài.
Do đó công việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là cực kỳ cần đối
với mọi quốc gia chứ không riêng gì đối với nước ta
Việc tham gia với bàn tay của nhà nước nhằm rất nhiều mục đích khắc phục các
thất bại của thị trường.hiện nay thị trường bất động sản gặp phải rất nhiều khó khăn.
Ví dụ cụ thể như: tại sàn AN-HƯNG , khi một dự án được đề ra, và phê duyệt. thì
công tác giải phóng mặt bằng xảy ra rất nhiều những thực trạng như: rắc rối về đền
bù, thu hồi đất.các tranh chấp xảy ra , nhiều mâu thuẫn không thẻ giải quyết. và nhiều
dự án đã ngưng hoạt động trong thời gian dài.
Vai trò và tính tất yếu của quản lý Nhà nước trong quá trình hình thành và phát
triển thị trường bất động sản thể hiện ở những khía cạnh sau:
Thứ nhất, trong điều kiện Việt Nam – đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước đại diện chủ sở hữu về đất đai nên việc quản lý đất đai nói chung và bất động
sản nói riêng là thực hiện quyền của Nhà nước về sở hữu đất đai và bất động sản.
Lịch sử hình thành và phát triển của nhân loại đã chỉ ra rằng đất đai là tài
nguyên được hình thành và chứa đựng trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở
đó, xã hội loài người mới hình thành và phát triển. Có nghĩa là không một cá nhân
hay tập đoàn người nào tạo ra đất đai được, mà đất đai là món quà do thiên nhiên ban
tặng. Vì thế, xét về nguồn gốc, đất đai thuộc quyền sở hữu chung của toàn xã hội. Xã
hội loài người phát triển, mỗi tập đoàn người khai phá, chiếm giữ và bảo vệ một vùng
đất đai và theo đó, đất đai thuộc sở hữu của tập đoàn người riêng biệt, có thể là một
cộng đồng, một quốc gia.
Như vậy, xét cả về mặt nguồn gốc tự nhiên, lịch sử chiếm hữu, khai phá và cải
tạo thì đất đai không phải là tài sản của cá nhân nào mà là tài sản thuộc sở hữu chung
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
của xã hội. Do đó, bản chất sở hữu đất đai là sở hữu chung của xã hội hay sở hữu

toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.
Thứ hai, nước ta đang trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường do
đó mọi yếu tố nguồn lực đầu vào và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá,
trong đó quyền sử dụng đất cũng không ngoại lệ. Quán triệt quan điểm trên, đất đai
tham gia vào thị trường bất động sản phải được coi là hàng hoá một cách rộng rãi. Có
nghĩa là quan hệ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều tiết
của quan hệ cung cầu và điều tiết của cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Nếu như để đất đai tham gia vào thị trường chỉ chịu sự điều tiết của riêng thị trường
thì sẽ dẫn đến bất bình đẳng trong xã hội mà nguyên nhân chính là do đặc tính vốn có
của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối làm đất đai mang lại cho người chủ sở hữu
hoặc sử dụng những nguồn lợi ngoài mức đầu tư của người chủ sử dụng đất. Do vậy,
quản lý Nhà nước nhằm điều tiết địa tô một cách hợp lý là một yêu cầu khách quan,
là cơ sở để khắc phục bất cập trong quá trình phát triển thị trường đất đai nói chung
và thị trường bất động sản nói riêng.
Thứ ba, quá trình hình thành chủ thể kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa được
dựa trên mô hình thị trường và Nhà nước. Nếu như ở nước phát triển – nơi đã có nền
kinh tế thị trường được thiết lập hàng trăm năm – vai trò của Nhà nước chủ yếu là
khắc phục những khuyết tật của thị trường thì ở những nước đang phát triển – Nhà
nước chưa có nhiều kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục
những khuyết tật của nó. Theo quy luật đó, ở Việt Nam, thị trường bất động sản vẫn
đang trong quá trình hình thành sơ khai - quản lý của Nhà nước là điều rất quan trọng
để tạo lập sự đồng bộ giữa các yếu tố của thị trường bất động sản, hạn chế và khắc
phục những khuyết tật của thị trường bất động sản. Chính các văn bản pháp luật của
Nhà nước về đất đai đã tạo một hành lang pháp lý để các giao dịch loại này trở thành
quạn hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổ kiểm soát của Nhà nước, từ đó tạo ra
thị trường bất động sản chính thức.
Thứ tư, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi thực hiện cam kết mở cửa
thị trường, do đó Nhà nước với tư cách là đại diện quốc gia quản lý thị trường nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng cần phải có các biện pháp quản lý để bảo
vệ lợi ích quốc gia.

Như vậy, cần khẳng định vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động
sản là xuất phát từ những cơ sở kinh tế khách quan. Nói đến thị trường bất động sản
có sự quản lý của Nhà nước là nói đến một thị trường bất động sản công khai, tự
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
giác, đảm bảo mối quan hệ về bất động sản được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ, trong
đó, con người - chủ sử dụng tài sản bất động sản được hưởng những quyền lợi chính
đáng của mình với tài sản đó.
3. Nội dung của quản lý Nhà nước trong quá trình phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam
a. Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản
Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế là những công cụ chủ yếu trong quản lý
Nhà nước về bất động sản và cũng là căn cứ, chính sách quan trọng để đảm bảo tính
thống nhất, khả thi và tính hiệu quả cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển. Thị trường bất động
sản được định nghĩa là tổng hoà các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp bất động sản
tại khu vực nhất định trong thời điểm xác định. Thị trường này phồn vinh thì có nhiều dự
án phát triển bất động sản được đầu tư, quy hoạch được thực hiện sớm và đô thị càng
phát triển.
b. Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản
Luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở và các
luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch bất động sản là hệ thống
pháp luật chi phối thị trường bất động sản. Ngoài ra thị trường này còn chiụ sự chi
phối của hệ thống văn bản dưới luật như như pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị...
Việc ban hành hệ thống văn bản pháp luật này là cơ sở đảm bảo tính đồng bộ trong
việc điều tiết các quan hệ về bất động sản.
c. Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước, bộ máy tổ chức đăng ký
các hoạt động liên quan tới bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người tham gia giao dịch

Ở Việt Nam, trách nhiệm quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động
sản được quy định tại điều 13 Luật kinh doanh bất động sản như sau:
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.
2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về
hoạt động kinh doanh bất động sản.
3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách
nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh
doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động
kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Ngoài ra, việc tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong việc thực hiện các thủ
tục giấy tờ liên quan đến các giao dịch này, bảo vệ quyền lợi các chủ thể tham gia
cũng phải thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản (chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho...) được thực hiện một
cách đơn giản, minh bạch và công bằng hơn.
d. Tạo lập đồng bộ các yếu tố hình thành thị trường bất động sản
Do đặc tính đặc biệt của hàng hoá bất động sản nên thị trường bất động sản
thường hình thành tự phát và hoạt động tự do theo các giao dịch. Vì thế để có thể
quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường này, Nhà nước cần phải đứng ra định
hướng và tổ chức hệ thống các sàn giao dịch bất động sản theo hướng xã hội hoá,
đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả để các thị
trường tiềm năng trở thành hiện thực.
e. Tổ chức thanh tra, kiểm tra các giao dịch bất động sản để đảm bảo thị trường này
phát triển công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật
Muốn vậy Nhà nước phải có các giao dịch cụ thể về điều tiết đối với bất động
sản đưa vào kinh doanh, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất
động sản cũng như phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân

trong và ngoài nước. Hơn nữa, Nhà nước cũng cần quy định cụ thể về các hành vi bị
cấm khi tham gia thị trường bất động sản như: hoạt động kinh doanh bất động sản
không đăng ký kinh doanh, đầu cơ đất, môi giới bất động sản và định giá bất động
sản không có chứng chỉ theo quy định của pháp luật, cung cấp thông tin về thị trường
bất động sản không trung thực... Song song với nó là hệ thống các quy định về xử lý
vi phạm từ xử lý kỹ thuật, xử phạt hành chính cho tới truy cứu trách nhiệm hình sự
nhằm đảm bảo mọi sai phạm đều được xử lý nghiêm minh.
f. Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng dữ liệu về bất động sản nhằm đáp
ứng cho các tổ chức, cá nhân, công dân có nhu cầu tìm hiểu thị trường này hay giao
dịch và vệc quản lý bất động sản của các cơ quan Nhà nước.
Thông tin về thị trường bất động sản không những là nhu cầu của các nhà kinh
doanh, nhà quản lý trong lĩnh vực này mà còn là nhu cầu của toàn thể các công dân
khác trong việc tìm hiểu, nghiên cứu, phân tích cũng như xây dựng chiến lược... vì
thế, để đảm bảo sự minh bạch cũng như tính công khai của thị trường này, Nhà nước
chủ động xây dựng hệ thống thông tin mở như trên các trang web, đài bào, tivi... cung
cấp đầy đủ thông tin về thị trường này để những người có nhu cầu dễ dàng tìm kiếm.
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về thị trường bất động sản:
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Trong quá trình nghiên cứu về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thì
em thấy một số yếu tố ảnh hưởng đến công việc quản lý nhà nước về thị trường bất
động sản như sau:
Đầu tiên phải kể đến yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc quản lý nhà
nước về thị trường bất động sản đó là yếu tố pháp luật:
cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sàn: nhà nước ban hành hệ thống
văn bản pháp luật để làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản. các văn bản hệ thống
pháp luật này chi phối trực tiếp đến các hoạt động của thi trường bất động sản bao
gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, các luật thuế liên quan…
cùng với hệ thống văn bản dưới luật như các pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị…

cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên.
Các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động thị
trường bất động sản. như các chính sách tài chính thuế đối với đăng kí bất động sản,
các chính sách đền bù cho việc giải phóng, giải toả mặt bằng trong thu hồi đất, các
trái phiếu về nhà đất, ban hành các quy định về đăng kí kinh doanh nghề các loại dịch
vụ bất động sản.
Nhân tố thứ hai đó là các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường
bất động sản:
Quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là định hướng chiến lược và cụ thể
hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ quản lý chủ yếu của
nhà nước về thị trường bất động sản, là căn cứ, là cơ sở quan trọng cho sự phát triển
thị trường bất động sản. các kinh doanh bất động sản phải dựa vào đó để phát triển
thị trường. nhờ quy hoạch, kế hoạch hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản
mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và hiệu quả.
yếu tố thứ ba là ảnh hưởng của các đặc điểm của thị trường bất động sản tới
công việc quản lý:
vì hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt nên nơi giao dịch bất động sản
tách biệt với hàng hoá bất động sản. thị trường bất động sản phải được giao dịch tại
các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất động sản. các chợ
giao dịch bất động sản này thường diễn ra một cách tự phát thiếu sự quản lý của nhà
nước do đó thiếu minh bạch và không thể kiểm soát. Do đó nhà nước cần có các biện
pháp để đưa các giao dịch bất động sản lên các sàn giao dịch nằm trong sự quản lý
của nhà nước. để các sàn giao dịch theo định hướng xã hội hoá, cung cầu gặp nhau,
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
đảm bảo yêu cầu giao dịch đảm bảo hiệu quả, để các thị trường tiềm năng thành hiện
thực.
yếu tố thứ tư là bộ máy quản lý cán bộ của nhà nước liên quan đến thị trường
bất động sản.

Phải tổ chức bộ máy quản lý của nhà nước sao cho thống nhất từ trung ương
đến địa phương tránh sự chồng chéo không đáng có. Tổ chức bộ máy nhà nước
chuyên về quản lý thị trường bất động sản, tổ chức các dịch vụ trong việc hoàn thành
các giấy tờ liên quan đến mua bán trên thị trường. đào tạo đội ngũ cán bộ có chuyên
môn cao có năng lực và kiến thức về thị trường
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
CHƯƠNG II:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM – NGHIÊN CỨU TRÊN
CÁC GIAO DỊCH TẠI SÀN BĐS AN-HƯNG
I .Giới thiệu về sàn giao dịch BĐS An Hưng
Sàn giao dich bất động sản AN-HƯNG được thành lập theo chứng nhân kinh
doanh số: 0103021016 so sở Kế Hoạch & Đầu Tư thành lập vào ngày 29/11/2007
Công ty Đầu tư và dịch vụ bất động sản AN-H ƯNG, hoạt động trong lĩnh vực
bất động sản chuyên nghiệp,Công ty được thành lập vào năm 2007 theo giấy phép
kinh doanh số 0103021016.Công ty cung cấp dịch vụ Mua & Bán, Thuê & Cho Thuê
BĐS Uy tín và hiệu quả hàng đầu Hà Nội Sản phẩm BĐS phong phú đáp ứng mọi
nhu cầu Đội ngũ chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp.Tầm nhìn chiến lược sâu rộng
Cam kết bảo đảm thành công tới từng bán hang…
Công ty đã gây dựng được hình ảnh, khẳng định được thương hiệu tạo dựng
niềm tin trong long khách hang. Cái tên AN-HƯNG cũng đã nói nên được đặc trưng
của công ty đó là một công ty lấy việc đầu tư vào bất động sản là chính. từ lúc mới
thành lập số nhân viên là 3 sau 1năm số từ lúc mới thành lập số nhân viên là 3 sau 1
năm hoạt động thì số nhân viên chính thức là trên 10 người và hơn 2 nghìn cộng tác
viên. Công ty cũng đã thành lập được câu lạc bộ những nhà đầu tư bất động sản
chuyên nghiệp. Với thành phần là những nhà đầu tư và những người đam mê bất
động sản, câu lạc bộ hoạt động thường xuyên với khối lượng thông tin đa dạng. Công
ty không chỉ tập trung vào kinh doanh dịch vụ mà còn bắt tay vào đầu tư những dự

án...
Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản AN-HƯNG chuyên đầu tư vào các
bất động sản cho thuê, mua bán các dự án, đất thổ cư, chung cư , nhà cao ốc……với
đội ngũ chuyên viên tư vấn giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết với nghề .có khả năng
đáp ứng được nhu cầu của mọi mức khách hàng đặt ra.
Các dịch vụ đa dạng của công ty bao gồm rất nhiều các lĩnh vực trong đó có các
lĩnh vực kinh doanh chủ yếu đó là:
• dịch vụ môi giới thuê và chothuê các bất động sản
• các tư vấn pháp lý với các chuyên gia giàu kinh nghiệm
• dịch vụ quảng cáo-PR sản phẩm và dịch vụ
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
16