Đánh giá ảnh hưởng của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án khu công nghiệp nam Phổ Yên Tỉnh Thái Nguyên

Số hóa bởi trung tâm học liệu
§¹i häc th¸i nguyªn
tr-êng ®¹i häc n«ng l©m





NGUYỄN THANH SƠN






ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN
ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN KHU CÔNG
NGHIỆP NAM PHỔ YÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN




Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03




TÓM TẮT

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP







Th¸i Nguyªn - 2013
Số hóa bởi trung tâm học liệu
Công trình được hoàn thành tại:
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN




Người hướng dẫn khoa học:
TS. HÀ XUÂN LINH





Phản biện 1:


Phản biện 2:

Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn họp tại: TRƯỜNG ĐẠI HỌC
NÔNG LÂM - ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

Vào hồi giờ ngày tháng năm 20








Có thể tìm hiểu luận văn tại:
- Trung tâm học liệu - Đại học Thái Nguyên
- Thư viện trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Số hóa bởi trung tâm học liệu
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam trong nhóm các nước đang phát triển, Đảng và Nhà nước ta
phấn đấu đến năm 2020 trở thành nước công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Để
đạt được mục tiêu đó chúng ta đang thay đổi cơ cấu nền kinh tế theo hướng
giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp. Điều
đó đòi hỏi phải chuyển một phần đất nông nghiệp sang công nghiệp, xây dựng
cơ sở hạ tầng cho một nền công nghiệp hiện đại. Quá trình đó đã và đang diễn
ra trên mọi miền đất nước. Để thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại
hóa và đô thị hóa tất yếu sẽ dẫn đến một bộ phận đất đai được chuyển mục
đích sử dụng đất. Nhà nước thực hiện thu hồi đất để xây dựng các khu công
nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công cộng

phục vụ lợi ích quốc gia như xây dựng nhiều khu công nghiệp, các cụm công
nghiệp, mở rộng xây dựng mới các khu đô thị, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh
tế xã hội: giao thông, cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc…. Hoàn thiện và
phát triển các cơ sở kinh doanh dịch vụ: khách sạn, nhà hàng, siêu thị Trong
các công trình kể trên thì dự án xây dựng các cụm công nghiệp để tạo quỹ đất
cho các nhà đầu tư xây dựng các nhà máy xí nghiệp là một công việc phức tạp
có tác động lớn đến đời sống người dân bị thu hồi đất để thực hiện dự án.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của nhà nước ta nhằm bảo
đảm việc làm, thu nhập và đời sống của người dân có đất bị thu hồi. Song tình
trạng thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó
khăn trong cuộc sống tại nơi ở mới, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi
đất đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương. Nguyên nhân này một phần do
nhiều nơi thực hiện đền bù, tái định cư, đào tạo, giải quyết việc làm cho người
dân bị thu hồi đất có nơi chưa hợp lý, dẫn đến tình trạng khiếu kiện gây mất
trật tự, an ninh xã hội. Bên cạnh đó, bản thân người dân bị thu hồi đất còn thụ
động trông chờ vào Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo để đáp ứng yêu cầu

Số hóa bởi trung tâm học liệu
2
ngày càng cao của sự nghiệp CNH, HĐH đất nước.
Cùng với sự phát triển của cả nước về kinh tế - xã hội, tỉnh Thái Nguyên
nói chung và huyện Phổ Yên nói riêng, trong thời gian qua đã có nhiều công
trình, dự án được thực hiện nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của toàn tỉnh,
toàn huyện nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần nhỏ vào
sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Nhiều công trình, dự án đã
hoàn thành đi vào hoạt động, đem lại nhiều thành tựu về kinh tế - xã hội cho
huyện nhà. Tuy nhiên, đại bộ phận người dân trên địa bàn huyện vẫn sống chủ
yếu sống bằng nghề nông, buôn bán làm ăn nhỏ lẻ Do đó việc thu hồi đất để
xây dựng các dự án đầu tư, các khu công nghiệp có tác động rất lớn đến mọi
mặt đời sống kinh tế, văn hoá xã hội của người bị thu hồi đất.

Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của người dân bị thu
hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, đề xuất những giải pháp tích cực trong
việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức
xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất
trên địa bàn huyện Phổ Yên, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường,
Phòng quản lý đào tạo sau đại học Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,
tôi tiến hành thực hiện đề tài:
"Đánh giá ảnh hưởng của chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất tại
một số dự án Khu công nghiệp Nam Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên".
2. Mục đích nghiên cứu
2.1. Mục đích chung
Đánh giá ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB
đến đời sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi khi thực hiện dự án
Nhà máy rượu và thực phẩm AVINAA (nhà máy rượu AVINAA) trên địa bàn
xã Thuận Thành và Trung Thành huyện Phổ Yên; Khu công nghiệp sản xuất
phụ tùng ôtô do Công ty Cổ phần Ôtô Xuân Kiên (VINAXUKI) làm chủ đầu

Số hóa bởi trung tâm học liệu
3
tư trên địa bàn xã Thuận Thành, Huyện Phổ Yên.
2.2. Mục đích cụ thể
- Đánh giá tổng thể thực trạng đời sống, việc làm, thu nhập và các tiêu
chí khác của đời sống xã hội cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định
và nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất hiện tại và tương lai.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch định chính sách tham
khảo, cân nhắc để hoàn thiện chủ trương, chính sách khi nhà nước thu hồi đất.

Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở
thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân trước
và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề đời sống,
việc làm cho người có đất bị thu hồi hiện nay ở huyện Phổ Yên, tỉnh Thái
Nguyên, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có
cùng hoàn cảnh.
4. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi
thường, GPMB và các văn bản có liên quan.
- Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan.
- Phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất trong hai dự án trên địa bàn nghiên cứu và phân tích, đánh giá tình
hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước THĐ.
- Quá trình điều tra, nghiên cứu không được để những mâu thuân về lợi
ích đối với các trường hợp Nhà nước đã thực hiện xong việc THĐ, bồi
thường, TĐC

Số hóa bởi trung tâm học liệu
4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra, là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ

thể khác [32].
Với khái niệm này cần được hiểu:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà
nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần.
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hi sinh", không thể là một sự bồi thường ngang
giá tuyệt đối.
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm [32]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác để sinh sống và làm ăn
[31]. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án đầu tư phát triển.
Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế -
xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở

Số hóa bởi trung tâm học liệu
5
thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức
sau: Bồi thường bằng nhà ở; bằng giao đất ở mới; bằng tiền để người dân tự lo
chỗ ở [28] .
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách GPMB.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là công việc đa dạng, phức tạp vừa mang tính kỹ
thuật, pháp luật và mang tính xã hội cao. Nó liên quan trực tiếp đến lợi ích

của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được thực hiện trên mỗi vùng đất
khác nhau có điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau.
Các khu vực nội thị, khu vực ven đô, khu vực nông thôn mật độ dân cư khác
nhau, ngành nghề đa dạng và hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của
vùng đó. Do đó, GPMB đối với từng vùng cũng có những điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Công tác GPMB có tác động lớn đến mọi mặt
đời sống kinh tế xã hội của người dân có đất bị thu hồi thực hiện dự án.
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1 . Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của nước ta nên chính sách về
đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung ngày càng hoàn thiện. Từ năm 1993
đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý và sử dụng đất. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội

Số hóa bởi trung tâm học liệu
6
thông qua cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành khá đầy đủ, chi tiết, cụ
thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai. Đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng
trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải
quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được
nhu cầu sử dụng đất trong sự nghiệp CNH, HĐH; ngày càng phù hợp hơn với
yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB luôn được Chính phủ không

ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường, GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế. Thực tiễn, cho thấy việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật
đất đai hiện nay còn nhược điểm như: số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao,
không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Theo
báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 của Bộ Tài nguyên Môi trường về
tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất
đai cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về
đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn rất yếu.
Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSD
đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách
nhiệm hiệu quả chưa cao. Tại nhiều địa phương, còn tồn tại tình trạng nể nang
trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà

Số hóa bởi trung tâm học liệu
7
đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [3].
1.1.3.2. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu

đất. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Từ năm 2007 đến nay, việc quản lý và lập HSĐC được thực hiện theo quy
định tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ TNMT, nhưng
nhiều địa phương chưa thực hiện, hoặc thực hiện chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở
cả 3 cấp. Nguyên nhân do các tài liệu đo đạc bản đồ trước đây có độ chính xác
thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như
không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất Chính vì vậy, việc đo bản đồ địa chính chính
quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết. Kết quả
đến nay, cả nước đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạt 74,9% tổng diện tích tự
nhiên và đã cấp Giấy chứng nhận đất sản xuất nông nghiệp đạt 85% tổng diện
tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt 82,1% diện tích, đất
ở đô thị đạt 63,5%, đất chuyên dùng đạt 54,9% diện tích, đất cơ sở tôn giáo đạt
81,6 % diện tích. Trong đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hơn 01 năm qua, cả nước đã
cấp được 1.348.152 giấy với diện tích 898.030 ha [3].
Trong công tác Bồi thường, GPMB, cấp GCNQSD đất là căn cứ để xác

Số hóa bởi trung tâm học liệu
8
định đối tượng, loại đất và diện tích đất được bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta chưa hoàn thành, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSD đất chưa hoàn thành. Vì vậy, khó
khăn trong việc xác định loại đất và diện tích đất được bồi thường. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất thì công tác bồi thường, GPMB

sẽ thuận lợi hơn.
1.1.3.3. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý của nhà nước
trong công tác quản lý đất đai là căn cứ để thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất. Do vậy công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng có tác động đến công
tác bồi thường, GPMB thực hiện các dự án đầu tư, là một trong những nhân tố
ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó tác động tới giá
đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Trên cơ sở Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện
phương án bồi thường, GPMB.
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta nói
chung có nhiều tiến bộ nhưng chưa đạt yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy hoạch
còn thấp, nội dung quy hoạch còn bất cập.
1.1.3.4. Công tác giao đất, cho thuê đất
Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là
điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này;
hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù.
Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát

Số hóa bởi trung tâm học liệu
9
triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai
trong phát triển của đất nước. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường
đến nay, tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền
sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng

diện tích tự nhiên cả nước [2].
1.1.3.5. Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá cả đất đai dựa trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu
như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan
hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai năm 2003 đề cập nhiều loại giá đất để
xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Việc xác định giá đất, bồi thường, GPMB, tái định cư đều được quy
định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của
Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày
17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung
giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Nghị định
87/CP được áp dụng trong một thời gian dài trên mười năm, mặc dù trong đã
áp dụng hệ số K để điều chỉnh khung giá đất tính bồi thường nhưng mức tăng
cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để
tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng
loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương.
- Từ khi có Luật Đất đai năm 2003: Theo quy định tại Điều 55: Giá đất
được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

Số hóa bởi trung tâm học liệu
10
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất được xác định theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều
56). Được căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ; Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính, hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-
CP của Chính phủ.
Khi định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá
đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ trên
cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và khả năng sinh lợi của đất đai.
Thực tế hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều
thấp, cá biệt có nơi chỉ bằng khoảng 30% tới 60% giá thị trường, dẫn tới khó
khăn trong việc bồi thường đất đai và phát sinh nhiều vụ khiếu kiện. Thực tế cho
thấy, các vụ khiếu kiện của người bị thu hồi đất chủ yếu về giá bồi thường đất.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên Môi trường tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai vẫn diễn biến phức tạp, tính chất tranh chấp ngày càng gay gắt,
kéo dài, tập trung vào bồi thường giải phóng mặt bằng phát triển các khu đô thị
(chiếm gần 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo), trong đó, chủ yếu là khiếu nại về
giá đất bồi thường, tiềm ẩn sự mất ổn định ở một số nơi [3].

Số hóa bởi trung tâm học liệu
11
1.1.3.6. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản

được hình thành và ngày càng phát triển và trở thành một bộ phận của nền
kinh tế thị trường, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước và thúc đẩy nền
kinh tế phát triển.
Thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện
các dự án đầu tư (do nhà đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các
giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho
thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện
chính sách tái định cư và bồi thường. Giá cả của bất động sản được hình thành
trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.4. Tác động của công tác
b
ồi thường,
giải phóng mặt bằng
đến phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội
1.1.4.1. Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến độ: Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời
gian, chi phí và sớm dưa dự án sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.
- Về kinh tế:
Thực hiện tốt công tác GPMB sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn
cho mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành
tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
1.1.4.2. Đời sống xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các

Số hóa bởi trung tâm học liệu
12
nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nước ta được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư trên cả nước nhằm thúc đẩy
kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt được
kết quả nêu trên công tác bồi thường, GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự
án phát huy hiệu quả.
1.1.5. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước và các
tổ chức ngân hàng quốc tế
1.1.5.1. Trung Quốc
Hiến pháp Trung Quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi
đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất
mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn
liền với đất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất
biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường
theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý

Số hóa bởi trung tâm học liệu
13
tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà
nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC
được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ ), cân đối được giao thông
động và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý
theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố [14].
1.1.5.2. Ở Australia
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu
đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã
hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận
tự nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị
trường của mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về
bồi thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6
yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh đất;

- Sự chia cắt đất đai;

Số hóa bởi trung tâm học liệu
14
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào
bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán
cuối cùng.
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ
khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ
không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ
sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi
thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận.
1.1.5.3. Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức ngân hàng
quốc tế
Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế
đầu tiên đưa ra chính sách về tái định cư bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên
chính sách tái định cư được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn
hoạt động nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên. Từ đó đến nay chính sách tái
định cư đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần.
Kinh nghiệm của WB cho thấy việc tái định cư không tự nguyện do các
dự án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu được, thường
dẫn đến những hiểm họa nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do
các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con người phải đối mặt với sự bần cùng hoá
khi những tài sản, công cụ sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất đi. Tất
cả những điều đó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn đến những khó khăn, căng

thẳng về xã hội và dễ dẫn tới sự bần cùng hoá đời sống người bị thu hồi đất.
Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp

Số hóa bởi trung tâm học liệu
15
dụng bản Hướng dẫn hoạt động của WB về tái định cư và từ tháng 11/1995
Ngân hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về tái định cư bắt buộc.
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây
dựng và quy định thời hạn bồi thường, tái định cư hoàn thành trước một tháng
khi dự án triển khai thực hiện.
Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc tế
quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư
của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác,
thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính
đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường, tái định cư cho tới
khi thực hiện công tác lập kế hoạch [14].
1.1.5.4. Nhận xét, đánh giá
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của một số nước và các
tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm
để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để
bồi thường, GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục và thực hiện tốt quy định về
thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, GPMB.
- Nâng cao chất lượng quy hoạch, xây dựng khu tái định cư, tạo việc
làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người
sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.
1.1.6. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của Việt Nam
1.1.6.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 1988 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Tại Khoản 4 Điều 48 quy định: “Đền bù thiệt hại
thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn

Số hóa bởi trung tâm học liệu
16
thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy
định của pháp luật.”
Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186/HĐBT ngày 31/5/1990,
về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích
khác. Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có
rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Toàn bộ tiền bồi
thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách
Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang,
phục hoá, định canh và định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất [25].
1.1.6.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 đã quy định “đất có giá” và người sử dụng đất
có các quyền và nghĩa vụ cụ thể:
+ Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Chính phủ quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
+ Điều 27 quy định “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi
đất được đền bù thiệt hại”
Căn cứ Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định
90/CP ngày 17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng.

Để đáp ứng yêu cầu của xã hội và sự phát triển của nền kinh tế, Quốc hội
đã sửa đổi Luật Đất đai năm 1993 vào các năm 1998 và 2001. Theo đó, Chính
phủ và các bộ ngành đã ban hành các văn bản quy định về chính sách bồi
thường, GPMB. Bao gồm:

Số hóa bởi trung tâm học liệu
17
+ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ [6].
+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
* Đối tượng được đền bù thiệt hại: Người đang sử dụng đất và tài sản trên
đất hợp pháp khi bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại theo quy định của pháp luật.
* Đối tượng phải đền bù thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất.
* Phạm vi áp dụng: Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
* Phạm vi đền bù thiệt hại:
+ Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi.
+ Đền bù về tài sản hiện có.
+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,
di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà
phải chuyển nghề nghiệp.
+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù,
di chuyển, GPMB.
* Giá đất để tính đền bù thiệt hại: Được xác định trên cơ sở giá đất của địa
phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá
đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của địa phương.
* Chính sách hỗ trợ: Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, chi phí đào

tạo chuyển đổi nghề nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên
của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất; Chi phí di chuyển đối với
các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực
lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới; Hỗ trợ đối
với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất

Số hóa bởi trung tâm học liệu
18
phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước; Hỗ trợ các đối tượng
chính sách và tiền thưởng đối với trường hợp thực hiện đúng kế hoạch.
1.1.6.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo
quy định của Luật Đất đai năm 2003 được quy định chi tiết và kèm theo nhiều
văn bản dưới luật được ban hành để hướng dẫn thực hiện:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công
ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực

hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [11].
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC [12].
- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ
Tài chính, Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định

Số hóa bởi trung tâm học liệu
19
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
- Thông tư số 14/2009/TT-TNNMT ngày 01/10/2009 của Bộ TN&MT
Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án
đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ
đất cấp tỉnh để thực hiện việc bồi thường, GPMB và quản lý quỹ đất thu hồi.
Giá đất bồi thường: Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc sát
với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; giá đất bồi thường
là giá đất theo mục đích đang sử dụng được UBND cấp tỉnh quy định và công
bố, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng.
Đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất: Người bị thu hồi đất có các
điều kiện phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất (trừ khoản 6, khoản 8) thì được bồi thường thiệt hại về đất.
Chính sách hỗ trợ: Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển. Đặc biệt, đối với người bị thu
hồi trên đất nông nghiệp được giao mà không được Nhà nước bồi thường

bằng đất nông nghiệp tương ứng thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp với
mức từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp bị thu hồi, tạo việc làm theo quy
định: giao đất có thu tiền sử dụng đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất
hoặc kinh doanh phi nông nghiệp, nếu không có đất để giao thì những thành
viên trong hộ gia đình còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo chuyển
đổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi đất không có nguyện vọng nhận bồi
thường bằng đất sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp thì được

Số hóa bởi trung tâm học liệu
20
bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại
vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; Trường hợp người bị thu hồi
đất thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí do Bộ Lao động Thương binh và Xã hội
công bố theo từng thời kỳ thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo.
Tái định cư: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án
tái định cư; khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo
đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; việc bố trí tái định
cư phải gắn với tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp. Trường hợp không có
khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu
tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị,
bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn.
Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Được quy
định cụ thể, chi tiết như: trước khi bị thu hồi đất ít nhất 90 ngày đối với đất
nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp người sử dụng đất phải
được thông báo chủ trương thu hồi đất từ đó có đủ thời gian để tìm hiểu chính
sách pháp luật để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình; trong quá trình thực
hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì người bị thu hồi đất đều
được tham gia trực tiếp hoặc thông qua người đại diện; phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư phải được công khai.
1.1.6.4. Nhận xét, đánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của Việt Nam qua các
thời kỳ cho thấy vấn đề bồi thường, GPMB đã được đặt ra từ rất sớm, được
xuất phát từ thực tiễn và được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với xu hướng
phát triển của đất nước. Đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân
đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và tương đối giữ
được nguyên tắc công bằng.
Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp
luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách

Số hóa bởi trung tâm học liệu
21
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm gần
đây đã có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của
dân, do dân và vì dân.
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất
1.2.1. Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam
Đất đai có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội,
đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH đất nước. Với những thay đổi như đã
nghiên cứu ở trên, trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi
thường, GPMB ở Việt Nam đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định.
Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất quan trọng để phát
triển kinh tế - xã hội nhưng đây cũng là một trong những vấn đề nổi cộm nhất
trong công tác quản lý đất đai hiện nay [2].
1.2.1.1. Về diện tích đất nông nghiệp, đất ở bị thu hồi để phát triển các khu
công nghiệp, đô thị và các công trình công cộng
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên Môi trường trên địa bàn 63 tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai,
tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn ha đất nông
nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế [2].

Các tỉnh, thành phố thu hồi diện tích đất lớn là Đắk Lăk (114.524 ha),
Điện Biên (66.944 ha), Sơn La (61.334 ha), Nghệ An (33.357 ha), Bình Phước
(27.109 ha), Quảng Nam (24.541 ha), Quảng Ninh (13.529 ha), Gia Lai (12.301
ha). Tỉnh thu hồi diện tích đất ít là Vĩnh Long (325 ha), Tiền Giang (448 ha),
Hậu Giang (974 ha).
Đối với việc thu hồi đất do vi phạm Luật Đất đai đã ra quyết định thu hồi
50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật về
đất đai. Những tỉnh thu hồi nhiều đất do vi phạm pháp luật về đất đai như: Bình
Phước 6.070 ha, Phú Yên 5.813 ha, Đắk Nông 5.791 ha, Quảng Nam 5.217 ha,

Số hóa bởi trung tâm học liệu
22
Gia Lai 2.719 ha, Quảng Ninh 2.245 ha, Khánh Hòa 604 ha, Hà Nội 594 ha. Đây
được coi là một tiến bộ nổi bật trong công tác quản lý đất đai so với thời gian
trước đây [4].
Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù
hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp
của người bị thu hồi đất. Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt,
góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các
dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng.
1.2.1.2. Về đời sống, lao động và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi đất
Theo báo cáo của Bộ NN&PTNN cho thấy việc thu hồi đất nông
nghiệp trong 5 năm qua đã tác động đến đời sống của trên 627.000 hộ gia
đình với khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu người. Trung bình mỗi ha đất
bị thu hồi ảnh hưởng tới việc làm của trên 10 lao động nông nghiệp. Vùng
đồng bằng sông Hồng có số hộ BAH do thu hồi đất lớn nhất: khoảng 300
nghìn hộ; Đông Nam Bộ khoảng 108 nghìn hộ; Hà Nội hơn 138.000 hộ, thành

phố Hồ Chí Minh hơn 52.000 hộ. Số lao động bị mất việc làm do mất đất nhiều
như Hà Tây 35.703 người, Vĩnh Phúc 22.800 người, Nam Định 4.130 người,
Hải Dương 9.357 người [1].
Trong quá trình thu hồi đất, các địa phương đã ban hành nhiều chính sách
cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về các vấn đề như bồi thường, hỗ trợ giải
quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ tái định cư Tuy nhiên trên thực
tế, sau khi bị thu hồi đất có tới 67% lao động nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề
cũ , 13% chuyển sang nghề mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc
làm nhưng không ổn định. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến kết quả 53% số hộ
dân có đất bị thu hồi có thu nhập giảm so với trước đây, chỉ có khoảng 13% số

Số hóa bởi trung tâm học liệu
23
hộ có thu nhập tăng hơn trước [16].
Việc thu hồi đất nông nghiệp nêu trên đã ảnh hưởng không nhỏ đến
đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất. Tại thành phố Hà Nội, chỉ
tính trong giai đoạn 3 năm từ 2001 đến 2004 đã có gần 80.000 lao động bị
mất việc làm. Tính đến hết năm 2005, Hà Nội có khoảng 200.000 người thất
nghiệp do mất đất sản xuất. Thành phố đã có nhiều giải pháp như hỗ trợ đào
tạo nghề cho một người trong độ tuổi lao động là 3,8 triệu đồng nhưng việc sử
dụng khoản hỗ trợ này chưa có hiệu quả cao [33].
Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định
vì họ có đất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà đất sản xuất, tư liệu sản xuất đó
được để thừa kế từ thế hệ này cho các thế hệ sau. Sau khi bị thu hồi đất, đặc
biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết đất sản xuất, điều kiện sống và sản
xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn. Mặc dù nông dân được giải quyết bồi
thường bằng tiền, song họ vẫn chưa định hướng ngay được những ngành nghề
hợp lý để có thể ổn định được cuộc sống. Sau khi bị thu hồi đất, chỉ có 32,3%
số hộ đánh giá là đời sống có tốt hơn trước, 42,3% số hộ cho rằng đời sống
không có gì cải thiện, và số hộ còn lại khẳng định đời sống của họ kém đi so

với trước khi bị thu hồi đất. Như vậy, có đến 67,7% số hộ dân được điều tra
khẳng định đời sống của họ kém đi hoặc không có gì cải thiện hơn sau khi
Nhà nước thu hồi đất để chuyển sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô
thị mới và các dự án khác về phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương [3].
1.2.2. Công tác giải phóng mặt bằng tại tỉnh Thái Nguyên
Từ năm 2010 đến hết năm 2012 là những năm đầu phát triển kinh tế công
nghiệp và làng nghề; xây dựng kết cấu hạ tầng thương mại - dịch vụ - du lịch là
khâu đột phá; tiếp tục nâng cao hiệu quả cải cách hành chính, đẩy mạnh công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng và tiến độ các công trình trọng điểm. Chính vì
vậy, việc đẩy nhanh tiến độ, tập chung giải quyết dứt điểm các tồn tại các công
trình trọng điểm như: dự án đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên, Quốc lộ 37