Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






THÁI THỊ LAN ANH



NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH -
TỈNH NGHỆ AN



LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI, NĂM 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

THÁI THỊ LAN ANH



NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH -
TỈNH NGHỆ AN



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ



HÀ NỘI - 2013
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc Nụng nghip
i

LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và cha từng

đợc ai công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
đợc chỉ rõ nguồn gốc./.


Tác giả luận văn



Thái Thị Lan Anh
Thái Thị Lan AnhThái Thị Lan Anh
Thái Thị Lan Anh











Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
ii


Lời cảm ơn

Sau thời gian học tập tại trường, ñược sự phân công của khoa Tài nguyên và
Môi trường, bộ môn Quản lý ñất ñai - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự
hướng dẫn của Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà tôi ñã tiến hành nghiên cứu ñề
tài : “ Nghiên cứu giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành
phố Vinh – tỉnh Nghệ An”.
ðến nay tôi ñã hoàn thành ñề tài, ñể có ñược kết quả này ngoài sự nỗ lực của
bản thân, sự ñộng viên giúp ñỡ của gia ñình, bè bạn còn có sự giúp ñỡ nhiệt tình của
các thầy cô trong khoa Tài nguyên và Môi trường và tập thể cán bộ phòng Tài nguyên
và Môi trường thành phố Vinh; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An ñã giúp ñỡ,
tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành ñề tài tốt nghiệp.
Với tấm lòng biết ơn vô hạn cho phép tôi ñược gửi lời cảm ơn chân thành nhất
tới các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường - trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội, các bác, các anh, các chị cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An và nhất là Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà ñã
góp ý kiến và tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực tập.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ, ñộng viên tôi trong quá trình
học tập và thực hiện ñề tài.

Hà nội, ngày… tháng… năm 2013
Học viên



Thái Thị Lan Anh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
i

MỤC LỤC
MỞ ðẦU 1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 3
1.1.1. Thị trường ñất ñai thế giới 3
1.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam 5
1.2. Tổng quan về giá ñất 11
1.2.1. Khái quát chung về giá ñất 11
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 12
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất 15
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 23
1.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất 25
1.3. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam 26
1.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới 26
1.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam 28
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41
2.1. ðối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 41
2.2. Nội dung nghiên cứu 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu 41
2.3.1. Các phương pháp ñiều tra thu thập số liệu 41
2.3.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 42
2.3.3. Các phương pháp phân tích tổng hợp, ñánh giá và so sánh 42
2.3.4. Phương pháp chuyên gia 43
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 44
3.1. ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 44
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 44
3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 45
3.1.3. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội 49
3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất thành phố Vinh giai ñoạn 2009 - 2012 50
3.2.1.Tình hình quản lý ñất ñai 50
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
ii

3.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất 57
3.2.3 . Tình hình biến ñộng sử dụng ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Vinh 58
3.3. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Vinh 60
3.4. Giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Vinh 61
3.4.1. Giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh tại khu vực I 67
3.4.2. Giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh tại khu vực II 68
3.4.3. Giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh tại khu vực III 69
3.5. Giá ñất ở giao dịch thực tế trên thị trường thành phố Vinh 70
3.5.1. Giá ñất ở thị trường tại khu vực I 73
3.5.2. Giá ñất ở thị trường tại khu vực II 76
3.5.3. Giá ñất ở thị trường tại khu vực III 78
3.6. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn Thành phố Vinh 80
3.6.1. Yếu tố vị trí 86
3.6.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng 86
3.6.3. Yếu tố quy hoạch 87
3.6.4. Yếu tố diện tích 87
3.6.5. Yếu tố hướng ñất 87
3.6.6. Yếu tố chiều sâu thửa ñất 88
3.6.7. Yếu tố ñịa hình 88
3.7. ðánh giá chung 88
3.7.1. Công tác ñịnh giá ñất 88
3.7.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 89
3.8. Giải pháp 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chú giải
BðS : Bất ñộng sản
CHDCND
:
Cộng hòa dân chủ nhân dân
CNTB
:
Chủ nghĩa tư bản
DNNN
:
Doanh nghiệp Nhà nước
GCNQSDð
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HðND
:
Hội ñồng nhân dân
NSNN
:
Ngân sách Nhà nước
SDð
:
Sử dụng ñất
TP
:
Thành phố
TNMT
:
Tài nguyên và Môi trường

TW
:
Trung ương
UBND
:
Ủy ban nhân dân
VNð
:
Việt Nam ñồng
XHCN
:
Xã hội chủ nghĩa


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
iv

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Khung giá ñất ở tại ñô thị 31
Bảng 3.1: Quy mô và cơ cấu kinh tế tính theo giá trị hàng hoá của TP Vinh 45
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng ñất của Thành phố Vinh năm 2012 58
Bảng 3.3: Biến ñộng ñất ñai thành phố Vinh giai ñoạn 2009 - 2012 59
Bảng 3.4: Giá ñất ở quy ñịnh tối ña và tối thiểu tại thành phố Vinh 61
Bảng 3.5: Tổng hợp giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn TP Vinh từ 2009 ñến 2013 64
Bảng 3.6: So sánh giá ñất ở quy ñịnh với giá ñất ở thực tế giao dịch trên thị
trường trên ñịa bàn thành phố Vinh 71
Bảng 3.7: Kết quả khảo sát mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ñến giá ñất ở trên
ñịa bàn thành phố Vinh – tỉnh Nghệ An 81
Bảng 3.8: Các yếu tố chính ảnh hưởng ñến giá ñất ở thành phố Vinh 85

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
v

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ
Biểu ñồ 3.1: Xu hướng biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh theo các khu vực 65
Biểu ñồ 3.2: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực I trung bình qua các năm 67
Biểu ñồ 3.3: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực II trung bình qua các năm 68
Biểu ñồ 3.4: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực III trung bình qua các năm 69
Biểu ñồ 3.5: Giá ñất ở giao dịch thực tế và giá quy ñịnh năm 2013 72
Biểu ñồ 3.6: Giá ñất ở thực tế trên thị trường theo các nhóm ñường phố 72
Biểu ñồ 3.7: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực I 74
Hình 3.8: ðường Cao Thắng 74
Biểu ñồ 3.9: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực II 76
Hình 3.10: ðường Hà Huy Tập 76
Biểu ñồ 3.11: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực III 78
Hình 3.12: ðường Nguyễn Văn Tố 78
Biểu ñồ 3.13: Kết quả khảo sát ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 82

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
1



MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là nguồn
nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng nhất của môi
trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. ðất ñai có những tính chất ñặc trưng khiến

nó không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào. ðất ñai là nguồn tài nguyên có
giới hạn về diện tích, có vị trí cố ñịnh trong không gian không thể di chuyển theo
ý muốn chủ quan cuả con người. ðất ñai là tư liệu sản xuất không gì có thể thay
thế ñược.
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, ñất ñai ñược coi
là một loại hàng hóa ñặc biệt, có thể trao ñổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị
trường ñáp ứng nhu cầu của con người.
“Giá ñất” là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý
của nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá, hay nói một cách khác,
giá ñất là công cụ kinh tế ñể người quản lý và sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị
trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất
ñai, ñể người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh
quan hệ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật.
Quản lý tốt giá ñất sẽ là công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai,
ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất ñộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm, hiệu quả.
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh
Nghệ An. Ngày 15/9/2008, thành phố Vinh ñã ñược Chính phủ công nhận là ñô
thị loại 1 trực thuộc tỉnh Nghệ An, tạo tiền ñề cho việc phát triển thành phố Vinh
thành Trung tâm kinh tế - văn hóa vùng Bắc Trung Bộ. Trong những năm qua,
tốc ñộ ñô thị hóa ở thành phố Vinh diễn ra khá mạnh mẽ, nhiều dự án ñầu tư
ñược riển khai trên toàn ñịa bàn thành phố…chính vì vậy thị trường ñất ñai trở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
2

nên sôi ñộng, giá ñất biến ñộng mạnh. Việc nắm ñược giá ñất thực tế trên ñịa bàn
thành phố và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñể nhằm xác ñịnh ñược giá ñất
chính xác tại ñịa bàn thành phố Vinh trong ñiều kiện hiên tại và tương lai là hết
sức cần thiết. ðể ñáp ứng ñược yêu cầu trên và ñược sự phân công của khoa Tài

Nguyên và Môi Trường - Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng
dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - giảng viên bộ môn Quản lý ñất ñai, chúng
tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài : “Nghiên cứu giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng
ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An”.
2. Mục ñích - yêu cầu
* Mục ñích của ñề tài
- Nghiên cứu những văn bản quy ñịnh về giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh.
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh.
- ðề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp
với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
* Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu phục vụ ñược cập nhật phù hợp với tình hình thực tế.
- Số liệu ñiều tra phải ñảm bảo khách quan, trung thực, chính xác.
- Các giải pháp ñề xuất phải có tính khả thi.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan thị trường ñất ñai
Thị trường là tập hợp nhưng người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn
nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao ñổi
hàng hóa ñược sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người
thông qua trao ñổi hàng hoá.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ thể
lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá. Thị trường ñất ñai
là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN như ở
Việt Nam. Tại ðiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” do ñó ở Việt Nam không tồn tại thị trường

chuyển quyền sở hữu ñất ñai, chủ thể lưu thông trên thị trường ñất ñai mang ý
nghĩa chung là quyền sử dụng ñất.
1.1.1. Thị trường ñất ñai thế giới
Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. ðất
ñai cũng ñược mua bán trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo giá trị
miếng ñất và tương quan cung cầu ñất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu
tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thị trường ñất ñai ñã không ngừng hoàn thiện về môi
trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường ñất
ñai ở hầu hết các nước trên thế giới ñã ñến giai ñoạn phát triển cao, khẳng ñịnh
ñược vị trí vai trò của mình và có những ñóng góp quan trọng cho sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã ñược
xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao. Nhờ tính chất không tái
tạo của ñất ñã mang lại cho thị trường ñất ñai tính ñộc quyền cao, từ ñó tạo cơ sở
kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng ñoạn. Các quốc gia này
thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán ñất chứ không áp ñặt giới hạn
hành chính ñối với thị trường ñất ñai. Tại ñây hình thành các trang trại với quy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
4

mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là
người thuê ñất.
Trong giai ñoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh ñầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá ñất tại các vùng kinh tế phát triển và các
khu ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến nền kinh tế hoặc thu
hút ñầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác ñộng cho phù hợp.
ðể giảm bớt quy mô tích tụ ñất ñai, Chính phủ nhiều nước ñã thi hành
chính sách hạn ñiền và những qui ñịnh hạn chế quyền chuyển nhượng ñất ñai.
ðất nông nghiệp ở Anbani ñược coi là thuộc sở hữu của gia ñình nông dân theo

pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991, nhưng ñến năm 1995 việc bán ñất ñược coi là bất
hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh ñất bị qui ñịnh không ñược bán trong vòng 10
năm hoặc thậm chí có mảnh không ñược bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp
Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ñất cho mình. Nhiều nước thuộc Liên
Xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông nghiệp chỉ ñơn thuần là
hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi
gia ñình chỉ ñược sở hữu ñất trồng trọt không quá 13,5 ha ñất canh tác cộng với
1,35 ha ñất ở, nếu vượt hạn mức phải ñược Nhà nước cho phép.
Tính ñộc quyền về sở hữu ñất và giá ñất của CNTB ñã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ñế quốc. Hiện nay không còn khả
năng này trong khi ñó trình ñộ tích tụ tư bản ñã ñạt ñến ñỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực ñầu tư ñã thúc ép mở cửa thị trường ñất ñai.
Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê ñất ñai.
Thị trường nhà ñất trên thế giới ñã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút
ñầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, ðài Loan là những nước ñi ñầu trong lĩnh vực kinh doanh BðS ở nước
ngoài. Qua ñó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường ñất ñai trong xu thế hội
nhập hiện nay. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006).



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
5

1.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam
1.1.2.1. Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam
Ở Việt Nam do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong vài
thập kỉ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường ñất ñai. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị
trường ñất ñai ở Việt Nam thành các giai ñoạn sau ñây:

- Giai ñoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao ñổi
ñất ñai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho ñịa chủ, thực dân. Khi ñó giá ñất
cũng ñược quy ñổi thành tiền.
- Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945,
Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất ñai. Hiến
pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; trong ñó sở hữu Nhà nước và
tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Các hoạt ñộng giao dịch mua bán, cho thuê,
cầm cố giữa các cá nhân về ñất ñai và nhà ở ñã xuất hiện tuy không phải là phổ
biến nhưng vẫn ñược thực hiện theo truyền thống tập quán cộng ñồng, do các bên
tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp
luật quy ñịnh về giao dịch bất ñộng sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm
các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi ñăng ký
quyền sở hữu nhà ñất.
- Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần ñầu tiên
quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán
ñất ñai. Từ năm 1986, mặc dù ñã xác ñịnh ñường lối chuyển ñổi kinh tế sang cơ
chế thị trường, song Luật ñất ñai năm 1987 vẫn quy ñịnh: “Nghiêm cấm việc
mua bán ñất ñai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, ñể cho người dân có thể tìm
kiếm nhà ở, Luật này cũng quy ñịnh: “Người ñược thừa kế nhà ở hoặc người
chưa có chỗ ở, khi ñược người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu ñối với nhà ở thì ñược quyền sử dụng
ñất ở có ngôi nhà ñó”. Như vậy trong giai ñoạn này pháp luật không cho phép
mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường Bất ñộng sản (sau ñây gọi là
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
6

BðS) là ñất ñai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về ñất ở vẫn diễn ra ngầm
núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay, tự
cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế

sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá,
các quan hệ hàng hoá tiền tệ ñược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng,
trao ñổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong ñó bao hàm cả yếu tố ñất
ñai. Theo kịp ñòi hỏi của thực tế phát triển, ðiều 18 Hiến pháp năm 1992 quy
ñịnh: “Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ
chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết
kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của
pháp luật”. Kể từ ñây khái niệm mua bán ñất ñược hiểu là chuyển nhượng và
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, việc mua bán BðS cũng có nghĩa là
mua bán quyền sở hữu BðS trên ñất và quyền sử dụng ñất (chuyển nhượng ñất)
gắn liền với BðS ñó.
- Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà ñất
chuyển sang giai ñoạn mới ñược ñánh dấu bởi sự ra ñời của Luật ðất ñai 1993 và
hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật ðất ñai
này. Luật ðất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ðiều 18 Hiến pháp 1992 bằng quy ñịnh:
“Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất.” (Khoản 2 ðiều 3 Luật
ðất ñai, 1993). Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng: “Nhà
nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền
khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt
hại về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng
vùng và theo từng thời gian” (ðiều 12 Luật ðất ñai, 1993). Như vậy, từ khi Luật
ðất ñai năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh 5 quyền của người sử dụng
ñất ñã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ñộng và phát triển của thị trường
BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua
bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay ñược
thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán ñã mở cơ hội cho nhiều người dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
7

có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà ñất hoặc ñất ñể làm nhà ở
một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, ñất bắt ñầu tăng lên. ðây
cũng là thời ñiểm bắt ñầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực ñầu tư nước
ngoài, ñược ñánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ
cấm vận ñối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt ñầu bước vào giai ñoạn tăng trưởng
là nhân tố cơ bản thúc ñẩy gia tăng cầu về BðS không chỉ ñáp ứng cho nhu cầu
thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà ñầu tư hướng tới tương lai. Trong bối
cảnh ñó, nhiều người có tiềm lực về vốn ñã chuyển sang ñầu tư mua bán ñất ñai -
BðS. Thêm vào ñó, luồng vốn ñầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong ñó
phải kể ñến những người xuất khẩu lao ñộng tại thị trường các nước ðông Âu,
ñiển hình là những người lao ñộng tại ðức ñã mang về một lượng ngoại tệ ñáng
kể sau khi chấm dứt hợp ñồng lao ñộng khi sát nhập ðông - Tây ðức. Tiếp ñó Bộ
Luật Dân sự năm 1995 ñã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng ñất ñối với hộ
gia ñình và cá nhân sử dụng ñất. Những nhân tố trên ñã tạo ra sự gia tăng ñột
biến cầu về ñất ñai - BðS và là nhân tố cơ bản khởi ñầu cho cơn sốt ñầu tiên trên
thị trường nhà ñất diễn ra vào giai ñoạn từ năm 1993-1995, ñã làm bùng nổ thị
trường sơ cấp về quyền sử dụng ñất liên tục trong nhiều năm. Cơn sốt nhà ñất
ñược bắt ñầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, Hồ Chí Minh sau ñó lan rộng ra
hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BðS tham gia
giao dịch trong giai ñoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước
ñây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BðS tham gia giao dịch
nhằm ñáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần
không nhỏ các BðS giao dịch nhằm mục ñích ñầu cơ chờ tăng giá. Tuy nhiên, thị
trường thứ cấp về ñất ñai lúc này còn khá trì trệ và ở quy mô nhỏ.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu
Á, các nhà ñầu cơ phải bán ñất ñai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ñất liên tục
giảm, thị trường ñóng băng và không ít người ñầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998, thị trường BðS ñã có dấu hiệu phục hồi trở lại, ñánh dấu
bằng việc Quốc hội ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất
ñai 1993, trong ñó ñã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất, bảo lãnh và

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
8

góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, bổ sung các trường
hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng ñất. Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999
về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. ðến thời gian này, thị
trường quyền sử dụng ñất ñã ñược mở rộng hơn. Cụ thể:
+ Hộ gia ñình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế ñã ñược tham gia
thị trường quyền sử dụng ñất.
ðến giai ñoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng ñầu tư mới sau khi ký kết hiệp
ñịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay ñổi trong chính sách cho người Việt
Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà ñất ñã làm cầu về nhà ñất gia tăng.
Thêm vào ñó, ñây cũng là thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch
2001-2010, trong ñó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy
hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội ñến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch
phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ñất ñai và quy hoạch phát triển mở mang ñô
thị. Tương lai phát triển ñã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ñất ñai nằm
trong quy hoạch. ðó là ñộng lực thúc ñẩy các nhà ñầu tư tìm kiếm thông tin về
quy hoạch ñể ñầu cơ ñất ñai ñón trước quy hoạch. ðó là nhân tố thúc ñẩy gia
tăng ñột biến về cầu tạo ra một làn sóng ñầu cơ mới trên thị trường nhà ñất, nhất
là ở các ñô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn
ñang có cơ hội phát triển. Cơn sốt thứ hai trên thị trường nhà ñất bắt ñầu bùng
phát từ cuối năm 2001 kéo dài ñến cuối năm 2003.
Luật ðất ñai năm 2003 ñược thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện ñầy
ñủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy ñịnh mới về kiểm
soát cung cầu ñất ñai và thị trường BðS. Luật ðất ðai lần này ñã quy ñịnh nội

dung cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong ñó một số quyền năng ñã
trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng ñất
ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức kinh tế trong nước ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
9

quyền lựa chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược thuê ñất từ Nhà nước; áp
dụng cơ chế 1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình
thường; ñã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống
ñăng ký ñất ñai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công
khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án
ñầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giải phóng mặt bằng; xử lý ñúng
bản chất giá trị của việc chuyển ñất nông nghiệp sang sử dụng vào mục ñích sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư
và quyền lợi của người bị thu hồi ñất. Những quy ñịnh mới của Luật ðất ñai năm
2003, cùng với những quy ñịnh chi tiết của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP, ñã
ñưa thị trường BðS bước vào giai ñoạn trầm lắng.
Giai ñoạn từ năm 2004-2006, thị trường BðS chuyển sang trầm lắng, kém
sôi ñộng, các dự án BðS không có nhiều giao dịch, giá cả tương ñối ổn ñịnh.
Từ cuối năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới
WTO, thị trường ñất ñai ñã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính
sách nhằm thu hút ñầu tư và cho phép người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược
mua nhà cùng với quyền sử dụng ñất ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển biến
tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu
ñô thị và căn hộ cao cấp ñã thu hút nhiều khách hàng ñến tìm hiểu và giao dịch. Và
thị trường BðS ñã diễn ra một cơn sốt ñất nhẹ trong năm 2007. Từ cuối năm 2007
ñến tháng 3 năm 2008 thị trường BðS sôi ñộng tại một số thành phố lớn, do hiện
tượng nhiều nhà ñầu tư chuyển hướng ñầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị
trường BðS. ðồng thời do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông
thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, ñồng tiền mất giá dẫn ñến tình trạng

nhiều người lao vào vòng xoay mua bán BðS ñẩy giá BðS tăng cục bộ ở một số
dự án, một số khu vực nhất ñịnh. (Lê Thị Phương Thảo, 2008)
Tuy nhiên, hiện tượng quá nóng của thị trường BðS ñã “chững lại” do một số
nguyên nhân, như hạn chế tỷ lệ cho vay BðS, tỷ lệ cho vay lãi suất trên thị trường
quá cao…Do ñó, từ tháng 3/2008 ñến tháng 6/2008 thị trường BðS giảm mạnh về
giá và số lượng giao dịch. Từ tháng 7/2008 ñến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
10

giao dịch rất ít và giá cũng không biến ñổi nhiều. (Vietnam Report, 2010)
Nhìn chung từ năm 1993 ñến nay, thị trường BðS ở Việt Nam phát triển
mạnh và có tính chu kỳ khoảng 5-6 năm lại xuất hiện một ñợt sốt về giá cả cũng
như lượng giao dịch (vào các năm 1993 – 2000 – 2007) những biến ñộng chủ yếu
xảy ra tại một số thành phố lớn, ñối với khu vực nông thôn và các tỉnh miền núi
thị trường chỉ có những giao dịch với quy mô nhỏ, chủ yếu mua bán giữa những
người dân với nhau.
Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng ñi sâu,
ñi sát với thực tế thì thị trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong
thời gian tới. (Lê Thị Phương Thảo, 2008)
1.1.2.3. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn
thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau:
- Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát của thị trường ñất
ñai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về ñất ñai và các
quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai diễn ra thiếu sự quản lý và
ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là chúng ta chưa nhận thức một cách
ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai ñối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường ñất
ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp ñể

ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất ñai vừa vận ñộng theo các quy
luật của thị trường vừa theo ñịnh hướng của Nhà nước. Trong khi ñó nhu cầu
chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng
ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai
trong những năm qua ñã phải vận ñộng trong một thị trường không chính thức.
- Thị trường ñất ñai những năm qua biến ñộng bất thường: Thị trường ñất
ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường với những cơn sốt ñất
gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho ñời sống xã hội. Trong
hơn 10 năm qua, trên thị trường ñất ñai ñã diễn ra hai cơn sốt ñất vào các năm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
11

1993 - 1995 và 2001 - 2003. Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá ñất tăng ñột biến
nói chung không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư tăng nhanh ñột biến mà
chủ yếu là do tác ñộng bởi các dạng hoạt ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên ñã gây tác
ñộng xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và ñời sống của dân cư.
- Hoạt ñộng của thị trường ñất ñai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà
nước: Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư ñược diễn
ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong ñó vẫn tồn tại mua bán ñược thực hiện
theo phương thức trao tay và chưa ñược Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ
tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuế trước bạ) với Nhà
nước. Ở các ñô thị, hoạt ñộng môi giới nhà ñất của tư nhân phát triển tràn lan và
rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà ñất”, “trung tâm nhà ñất” mọc lên khắp nơi,
phần lớn không ñăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước.
Những ñặc ñiểm trên cho thấy quản lý Nhà nước ñối với thị trường ñất ñai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa ñáp ứng ñược yêu cầu về tạo lập và
quản lý một hệ thống thị trường ñồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước. ðây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến
tình trạng tự phát, lộn xộn, biến ñộng bất thường và không kiểm soát ñược của thị

trường ñất ñai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường ñất ñai
có tổ chức với sự kiểm soát và ñiều tiết hữu hiệu của Nhà nước ñã trở thành một
yêu cầu bức thiết của thực tiễn. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005)
1.2. Tổng quan về giá ñất
1.2.1. Khái quát chung về giá ñất
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm nhất
ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai,
hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải
là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính
tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác với mọi loại
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
12

hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên dù
có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học thì giá ñất cũng chỉ là sự ước
tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể
ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản
lý, sử dụng ñất ñai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình
thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan; giá ñất
do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục ñích của
Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau,
trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị
trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất. Tại ðiều 4 Luật ðất ñai

năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích
ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng ñất”.
Giá ñất ở Việt Nam ñược hình thành trong những trường hợp sau ñây:
1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ñiều 56 của Luật này.
2- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất
3- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
ñất, góp phần bằng quyền sử dụng ñất. (Luật ñất ñai, 2003)
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của
cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình
thành giá ñất là do ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
13

1.2.2.1. ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ
nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà
tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh
quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân
nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh
lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền.
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở những
mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có hiệu suất

cao hơn. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược khác
nhau. ðiều ñó có nghĩa là ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem lại, ngoài
ra yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa tô này. ðịa tô
chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ñất ñai vì phần nhiều lợi nhuận
siêu ngạch ñó có ñược không phải do công lao ñộng hay sự ñầu tư của cải vật
chất của nhà tư bản mà do ñiều kiện tự nhiên tạo ra.
- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm canh
ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau. ðịa tô chênh
lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh ñất mà họ
canh tác.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh
doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê ñất
của ñịa chủ ñể xây dựng. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
còn là sự phát triển của tư bản sáp nhập vào ñất không ngừng tăng lên.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
14

1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có
thể thay ñổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất
phải giảm ñi, vì lúc này người mua sẽ ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn
là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ
ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất
thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng,
lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản
kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong quá trình phát triển

kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng,
việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên ñó phải là lãi suất phổ biến và có thể
tính bình quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của
nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi
ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất
ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô
thị cao hơn giá ñất nông nghiệp. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường ñược
quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao; ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc vào mối quan
hệ cung cầu. Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hóa thông thường là có ñặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt
trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất về cơ bản là cố ñịnh và bất biến. Giá của
ñất trong 1 khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu, như: mật ñộ dân
cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại ñịa
phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị ñất giữa khu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
15

vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô thị khác nhau và thậm chí giữa những
vùng ven ñô khác nhau trong cùng một ñô thị. Không một hàng hoá nào khác lại
biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố
ñịnh về số lượng, thì giá của nó sẽ thay ñổi càng lớn theo vùng. ðất ñai vốn là cố
ñịnh, giá trị của ñất ñai biến ñộng nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác,
mặc dù giao thông vận tải và khả năng ñi lại có thể giảm những khác biệt mang

tính cục bộ giữa các vùng. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất
Giá ñất cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác trong kinh tế
thị trường, ñược hình thành và vận ñộng theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật
cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Tuy nhiên, ñất ñai là một loại hàng
hóa ñặc biệt, có khả năng sinh lợi và ñược sử dụng vào ña mục ñích, trong khi
quỹ ñất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về ñất ngày càng tăng nên gây áp lực rất
lơn tới các quan hệ sử dụng ñất. Do ñó, giá ñất chịu sự chi phối của rất nhiều
nhân tố. Có thể nói không có loại hàng hóa nào lại biểu hiện mức ñộ biến thiên
về giá lớn hơn ñất ñai.
Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất, gồm:
1.2.3.1.Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật ñộ nhân
khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình.
- Mật ñộ nhân khẩu: Mật ñộ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối với ñất
tăng vì thế giá ñất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá ñất ở thành thị
năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm
1956 năm 1966, tỷ lệ biến ñộng giá cả ñất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ
yếu là ở Nhật Bản là nước có mật ñộ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có
tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc ñộ
phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật ñộ nhân khẩu
thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu ñất không căng thẳng như
Nhật Bản, do ñó mức tăng giá ñất tương ñối nhỏ.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
16

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
ñộ ñược giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có
ảnh hưởng khá lớn ñến giá cả ñất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao

thường là xã hội trật tự ổn ñịnh môi trường tốt ñẹp, do ñó về tâm lý tạo ñược ấn
tượng tốt ñẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ñối với loại này nên
thúc ñẩy giá ñất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia ñình: Do sự thay ñổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của ñô thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ. ðại
gia ñình truyền thống tam ñại, tứ ñại ñồng ñường dần dần bị thay thế bằng gia
ñình nhỏ lấy ñôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay ñổi kết cấu nhân khẩu gia ñình
này sẽ làm tăng nhu cầu ñối với nhà ở một cách tương ứng. ðồng thời, nhu cầu
ñối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ ñó giá
ñất dùng ñể xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng. (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)
1.2.3.2. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá ñất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn ñịnh chính trị,
an ninh xã hội, ñầu cơ vào nhà ñất và ñô thị hóa.
- Trạng thái ổn ñịnh chính trị: Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng ổn
ñịnh của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn ñịnh, thì việc ñầu tư
vào tài sản nhà ñất sẽ ñược vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu
về ñúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà ñầu tư lớn kéo theo
giá ñất tăng lên. Ngược lại thì giá ñất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng ñến giá ñất rõ và dễ thấy. Bất
luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm
thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do ñó kéo theo giá ñất
tăng lên. Ở mức ñộ nào ñó mà nói, ñây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn
ñịnh cục diện chính trị.
- ðầu cơ nhà ñất: là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng