Hướng dẫn lập đồ án quy hoạch xây dựng đô thị

7
trờng đại học xây dng hà nội
khoa: kiến trúc và quy hoạch
.dẫn lập đồ án
quy hoạch xây dựng đô
quy hoạch xây dựng đô
thị
thị

Chu

1. Mở đầu
Đồ án quy hoạch xây dựng đô thị là một trong các giai đoạn của quá trình
thực hiện các dự án phát triển đô thị, là cơ sở cho việc quản lý (giới thiệu địa
điểm, cấp chứng chỉ quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng ) hoặccho việc thiết
lập các dự án đầu t xây dựng đô htị và các dự án có liên quan khác.
Trung tâm phát triển vùng SENA thuộc viện nghiên cứu công nghệ và
phát triển là đơn vị đã và đang tiến hành lập nhiều các đồ án quy hoạch. Xây
dựng và phát triển bộ phận thiết kế kiến trúc, quy hoạch là một trong các định h-
ớng phát triển quan trọng của trung tâm và viện.
Thực tế triển khai các đồ án quy hoạch tại trung tâm trong những năm qua
cho thấy, bên cạnh các kết quả đạt đợc vẫn tồn tại nhiều vấn đề. Ngoài việc thiếu
hụt các kiến thức chung và liên ngành, các cán bộ của bộ phận còn cha nắm
vững đợc các kiến thức về kỹ thuật và thể hiện dẫn đến việc thực hiện các đồ án
quy hoạch thờng kéo dài, thiếu hiệu quả.
Tập tài liệu này đợc soạn thảo phục vụ cho việc đào tạo, không đơn thuần
là các kiến thức kỹ thuật mà còn đợc bổ xung các kiến thức liên ngành cần thiết
khác, giúp cho các cán bộ trong bộ phận quy hoạch - kiến trúc nhanh chóng có
đợc các kiến thức cần thiết để có thể lập đợc kế hoạch, xây dựng đợc chơng trình
và tổ chức thực hiện các dự án quy hoạch phát triển đô thị, qua đó có năng lực
thực hiện tốt đợc các hợp đồng t vấn đợc giao.

Tài liệu này không thay thế các tiêu chuẩn quy phạm và các nguyên lý
thiết kế trong các sách về quy hoạch đô thị.
8
2 Những vấn đề chung
2.1 Những khái niệm chung về đô thị
Phần dới đây trình bày tóm lợc các khái niệm chung nhất về đô thị. Các
nguyên lý thiết kế đô thị sẽ tham khảo trong các sách, tài liệu chuyên ngành.
2.1.1 Đô thị
Đô thị là điểm dan c tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế -
xã hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và dân c nội thị
không dới 4000 ngời (đối với miền núi là 2000 ngời ) với tỷ lệ lao động phi nông
nghiệp trên 60%. Đô thị bao gồm: thành phố, thị xã, thị trấn chia thành 5 cấp.
Các tiêu chuẩn tính toán quy mô dân số, cơ cấu đô thị và hệ thống hạ tầng
kỹ thuật phụ thuộc vào cấp của đô thị.
Bảng 2.1: Phân loại các đô thị ở Việt Nam
Loại
đô thị
Vai trò thứ tự tầng bậc
trong đô thị
Dân số
cần thiết
( 1000 ng-
ời)
Lao động
phi nông
nghiệp tối
thiểu (%)
Mức độ phát triển cơ
sở hạ tầng kỹ thuật
mật độ

dân số
(ngời /
km2)
I Trung tâm chính trị
văn hoá quốc gia
1000 90% Toàn bộ 15.000
II Trung tâm lớn của
vùng
350-
1000
90% Cơ sở vững chắc 12.000
III Trung tâm lớn của
vùng hoặc tỉnh
10-350 80% Đợc xây dựng
một phần
10.000
IV Trung tâm tỉnh hoặc
huyện
30-100 70% Mới phát triển
một phần
8.000
Cơ sở vật chất cảu một đô thị đợc gọi là cơ sở hạ tầng đô thị. Cơ sở hạ tâng
đô thị bao gồm:
1. Cơ sở hạ tầng xã hội:
- Nhà ở
- Các công trình phục vụ: Y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục, thể thao, thơng
mại, dịch vụ công cộng.
- Cây xanh, công viên, mặt nớc.
9
2. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật:

- Hệ thống giao thông
- Hệ thông cung cấp năng lợng: điện, chất đốt
- Hệ thống chiếu sáng công cộng
- Hệ thống thông tin liên lạc
- Hệ thống cấp và thoát nớc
- Hệ thống quản lý chất thải, đảmbảo vệ sinh môi trờng
2.1.2. Phân khu chức năng trong đô thị
Một đô thị gồn có hai loại đất:
1. Đất đô thị: là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn
2. Đất ngoại thành, ngoại thị: Là đất đã có quy hoạch đợc các cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị và cũng đợc quản lý nh đất
đô thị.
Do thị trờng đợc chia thành các khu vực chức năng và với chỉ tiêu chiếm
đất nh sau:
Bảng 2.2 Phân vùng chức năng đô thị
TT
Loại đất
Tỷ lệ
chiếm
đất (%)
chỉ tiêu đất theo loại đô thị ( m2/
ngời )
Loại I - II
Loại
III - IV
Loại V
1 Đất dân dụng
50 - 60 54 -61 61 -78 > 80
1.1
Khu trung tâm khu phục vụ công cộng

3 -5 4 - 5 3 - 4 3 - 3,5
1.2
Khu vực ở (khu ở và đơn vị ở )
25 -30 25 -28 35 - 45 44 - 55
1.3
khu nghỉ ngơi giải trí cây xanh
3 -5 6 -7 7,9 12 - 14
1.4
Đất giao thông
15 - 20 19 - 21 16 - 20 10 - 12
Mạng đờng
15,5 -17,5 13,5 - 16,8 8 - 10
Giao thông tĩnh (bến, b i đỗ xe)ã
3,5 3 - 3.4 3 - 3,4
1.5
Khu cơ quan, trờng học không thuộc quản lý
hành chính của đô thị
Phụ thuộc vào tính chất của đô thị
2.
Đất ngoài dân dụng
40 - 50
2.1
Đất công nghiệp
20 - 30 15 - 20 10 - 15
2.2
Đất kho tàng
3 - 4 2 - 3 1 - 1,5
2.3
Đất giao thông đối ngoại; các công trình đầu
mối hạ tầng kỹ thuật

2.4
Khu đặc biệt (khu quân sự )
Khu cây xanh đặc biệt (cay xanh cách ly, mặt
nớc)
10
2.5
Khu cách ly (nghĩa trang, b i giác,lò mổ giaã
súc )
2.6
Đất dự phòng phát triển và các loại đất khác
2.1.3 Khu dân dụng
2.1.3.1 Cơ cấu của khu dân dụng
Khu dân dụng có cơ cấu nh sau:
- Đô thị lọai I và II: có 3 hoặc 4 cấp là thành phố ( cấp quận ) khu ở và đơn vị ở.
- Đô thị loại III và IV: có 2 hoặc 3 cấp là thành phố, thị xã, khu ở và đơn vị ở
- Đô thị lọai V: chỉ có một cấp là thị trấn
Tuy nhiên đô thị không phải là một thực thể có cấu trúc rành rẽ tầng bậc,
mà chúng là tập hợp các khu phát triển hỗn hợp. Ví dụ nh trung tâm của đô thị
không chỉ bao gồm các công trình công cộng dịch vụ mà còn bao gồm nhà ở tuy
nhiên ngời ta vẫn gọi chúng theo đặc trng sử dụng chủ yếu của khu vực, ví dụ
nh khu dân c, khu thơng mại, khu công viên
Các khu phát triển đợc đặt tên theo chức năng chính của chúng đồng thời
kèm theo các thông tin về địa danh hay địa điểm của khu vực để rễ ghi nhận, ví
dụ nh công viên, các trờng đại học, công viên toà thị chính
Các khu phát triển đợc phân định bằng các tuyến giao thông, các yếu tố
thiên nhiên và đợc nối với nhau bằng các tuyến đờng đô thị.
2.1.3.2. Khu trung tâm và các công trình công cộng
Khu trung tâm đô thị - trung tâm dịch vụ công cộng cấp đô thị
Có hai khái niệm cần đợc phân biệt rõ:
- Khái niệm về khu vực trung tâm đô thị: Có tính chất chỉ thị vị trí khu đất

trung tâm đô thị, nơi tập trung các công trình công cộng dịch vụ chính của đô thị
nơi có mức độ đầu t xây dựng cao. Tại đây có cả các công trình nhà ở.
- Khái niệm về trung tâm dịch vụ công cộng đô thị có ý nghĩa hẹp hơn,
nhằm chỉ khu đất trung tâm đô thị dành cho việc xây dựng các công trình phục
vụ cấp đô thị, cấp quốc gia hoặc cấp quốc tế.
Đối với các đô thị lớn, các trung tâm dịch vụ công cộng đô thị thờng đợc
tập trung lại trong một hoặc nhiều khu vực với quy mô lớn có thể coi nh là một
11
hoặc những đơn vị phát triển. Do giá đất cao nên trong khu vực này không có
nhà ở hoặc chỉ chiếm tỷ lệ thấp tại các khu phát triển hỗn hợp.
Đối với các đô thị có quy mô nhỏ, các trung tâm dịch vụ cha đủ lớn và các
hoạt động thơng mại, dịch vụ còn nằm xen kẽ với nhà ở. Trong tr ờng hợp này
hai khái niệm trên cần tách biệt. Khi quy hoạch khu vực trung tâm đô thị cần
phải tính đến số dân c trong khu vực này.
Đối với các đô thị loại I và II, trung tâm đô thị bao gồm các công trình
trung tâm hạt nhân của đô thị và các công trình cấp đô thị khác đợc phân bố
trong đô thị.
Hệ thống trung tâm đô thị có hai dạng:
1. Trung tâm theo cấp hành chính, gồm:
- Đô thị loại I và II có 3 cấp:
- Cấp I (phục vụ hàng ngày): đơn vị ở
- Cấp II (Phục vụ định kỳ): khu ở
- Cấp III (phục vụ không thờng xuyên): Thành phố, khu thành phố (quận)
- Đô thị loại III và IV có 2 cấp:
- Cấp I (phục vụ hàng ngày):đơn vị ở
- Cấp II (phục vụ định kỳ ngắn dài ngày): Thị xã, thành phố
- Đô thị loại V có 1 cấp, kết hợp giữa phục vụ hàng ngày và định kỳ
2. Trung tâm theo các chuyên ngành: Hành chính, y tế, giáo dục, thơng
mại dịch vụ, văn hoá, thể thao đ ợc phân bố đan xen vừa có tính độc lập phù
hợp với tổng thể chung.

Công trình công cộng:
Hệ thống công trình phục vụ công cộng trong đô thị tính toán và bố chí
theo cơ cấu quy hoạch và tổ chức hành chính đô thị.
Chỉ tiêu một số công trình công cộng thống kê trong bảng sau. Đối với
một đơn vị có quy mô số dân c từ 20.000 ngời trở lên cần bố chí 1 trờng phổ
thông trung học.
Quy mô tính toán của công trình công cộng cần tính đến số lợng khách
vãng lại.
12
Bán kính phục vụ của các công trình công cộng trong đơn vị ở không quá
500m.
Bán kính phục vụ của các công trình công cộng trong khu ở không quá
1500m.
Bảng 2.3. Chỉ tiêu của một số công trình công cộng
Loại công trình
Cấp quản
lý
Chỉ tiêu sử dụng Chỉ tiêu sử dụng đất đai
Đơn vị tính Chỉ tiêu Đơn vị tính Chỉ tiêu
Giáo dục
Trờng mẫu giáo Đơn vị ở Chỗ/ 1000 ngời 60
70
m2/ chỗ 20-30
Trờng tiểu học Đơn vị ở Chỗ/ 1000 ngời
100- 130
m2/ chỗ 18- 22
Trờng trung học cơ sở
Đơn vị ở Chỗ/ 1000 ngời 80- 100 m2/ chỗ 20- 25
trờng trung học Khu ở Chỗ/ 1000 ngời 20- 30 m2/ chỗ 25- 30
Y tế

Trạm y tế Đơn vị ở Chỗ/ 1000 ngời 1 m2/ trạm 500
Phòng khám đa khoa Khu ở Chỗ/ 1000 ngời 1 m2/ trạm
3500- 4200
Bệnh viện đa khoa Đô thị Giờng/1000 ngời 4- 5 ha/bệnh
viện
1- 4,5
(50- 500
giờng
Nhà hộ sinh Đô thị Giờng /1000 ngời 0,5- 0,7 m2/ giờng 30- 50
Thể dục thể thao
Sân luyện tập Đơn vị ở m2/ ngời
ha/công
trình
0,5- 1
0,3- 0,9
Sân thể thao cơ bảm Đô thị m2/ ngời
ha/công
trình
0,6- 1,0
1,0- 2,0
Sân vận động Đô thị m2/ ngời
ha/công
trình
0,8- 1,0
2,5- 4,0
Trung tâm TDTT Đô thị I,
II
m2/ ngời
ha/công
trình

0,8- 1,0
5,0- 16,0
Văn hoá
Th viện Đô thị ha/công
trình
0,5
Bảo tàng Đô thị ha/công
trình
1,0-1,5
Triển lãm Đô thị ha/công
trình
1,0- 1,5
Nhà hát Đô thị Chỗ/1000 ngời ha/công 1,0- 1,5
13
trình
Cung văn hoá Đô thị Chỗ/1000 ngời ha/công
trình
0,5- 1,0
Cung thiếu nhi Đô thị Chỗ/1000 ngời ha/công
trình
1,0- 1,5
Chợ
Đơn vị ở
Đô thị
ha/công
trình
ha/công
trình
0,2- 0,5
0,8- 1,5

Nghĩa địa ha/100 ng-
ời
0,01-
0,06
2.1.3.3. Đơn vị ở trong đô thị
Đơn vị phát triển cơ bản của khu dân c là đơn vị ở. Trong đơn vị ở có các
nhóm ở, các công trình công cộng cấp I phục vụ hàng ngày nh : nhà trẻ, mẫu
giáo, trờng tiểu học, trung học cơ sở, trụ sở phờng, chợ, sân chơi thể thao, vờn
đạo và đờng giao thông.
Quy mô dân số của một đơn vị ở vào khoảng 6000 đến 10000 ngời. Cấp
quản lý hành chính của đơn vị ở là cấp phờng. Quy mô diện tích của một đơn vị
ở vào khoảng 16- 36 ha (tơng đơng với nội dung (100m 600m x 400m
600m). Quy mô này cũng phù hợp với nguyên tắc về phạm vi đi bộ. Khoảng thời
gian chấp nhận đợc cho một hoạt động đi bộ của dân c trong các đơn vị ở đến
bến xe công cộng gần nhất 10 phút tơng tơng với khoảng cách 400 m.
Do không thể dự kiến hết đợc nhu cầu trong tơng lai của c dân đối với các
công trình công cộng dịch vụ nên trong các đơn vị ở cần có diện tích dự trữ. Diện
tích này thờng đợc bố trí lại ranh giới của đơn vị ở, đợc tròng cây xanh và gắn
liền với các khu vực thiên nhiên.
Mỗi đơn vị là một tổng thể hài hoà của nơi ở, mua bán và làm việc.
Trong mỗi đơn vị ở không chỉ có các công trình nhà ở (gồm nhiều dạng
phù hợp với mức thu nhập khác nhau của c dân trong khu vực, cửa hàng, văn
phòng, tập trung trong một khu vực với quy mô có thể đi bộ đợc.
Phân bố các công trình trong đơn vị ở thông thờng tuân theo nguyên tắc sau :
- Cửa ngõ của đơn vị ở là bến xe công cộng, nối đơn vị ở với hệ thống giao
thông bên ngoài.
14
- Gần với bến đỗ xe công cộng là không gian trung tâm dành cho các hoạt
động kinh doanh dịch vụ, bán lẻ, nhà hàng, câu lạc bộ và mục đích sử dụng
công cộng khác nhằm tạo việc làm và mối giao tiếp của các c dân trong khu vực.

Đây là nơi chuyển đổi phơng tiện của những ngời đi bộ và xe đạp mà không phải
sử dụng ô tô con. Những công trình bố trí tạo không gian trung tâm có thể có các
không gian rộng ở tầng 1 để làm văn phòng hoặc cho các hoạt động thơng mại
dịch vụ, tầng trên có thể làm nhà ở. Đây chính là khu vực mua bán và làm việc
trong đơn vị ở.
- Kế tiếp các trung tâm thơng mại là các nhà chung c với các căn hộ có
các quy mô khác nhau cho các hộ gia đình, hộ độc thân, ngời già, sinh viên
,Các khối nhà chung c sẽ đợc đặt gần các công viên, nhà trẻ, trờng học và nơi vui
chơi giải trí nơi mà có các không gian mở.
- Khu vực phát triển cuối cùng là những nhà biệt thực, nhà vờn.
- Đờng giao thông từ cấp khu vực trở lên không cắt qua đơn vị ở.
Bảng 2.4. Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở
Loại đô thị
Chỉ tiêu m2/ngời
Xây dựng nhà
ở
Sân, đờng
Công trình công
cộng
Cây
xanh
Cộng
I- II 19- 21 2- 2,5 1,5- 2 3- 4 25- 28
III- IV 28- 35 2,5- 3 1,5- 2 3- 4 35- 45
V 37- 47 3 1,5 3- 4 45- 55
2.1.3.4. Khu ở và khu thành phố (quận)
Đối với các đô thi loại I và loại II (có thể loại III) cơ cấu của đô thị có
thêm cấp khu ở. Một khu ở đợc hình thành từ 4 đến 5 đơn vị ở. Nh vậy quy mô
một khu ở vào khoảng 3 vạn đến 5 vạn ngời. Khu ở không có cấp hành chính t-
ơng đơng.

Mỗi một khu ở có một trung tâm công cộng cấp II phục vụ định kỳ. Tại
đây bố trí trờng phổ thông trung học, trờng dạy nghề, phòng khám đa khoa.
Trung tâm công cộng này có thể đợc hình thành riêng nh một đơn vị phát triển
hoặc có thể đợc mở rộng từ một trung tâm công cộng của đơn vị ở trong khu ở;
Trong cơ cấu của đô thị loại I (có thể cả loại II) có thêm một cấp là khu
thành phố tơng đơng với cấp quản lý hành chính cấp quân. Khu thành phố đợc
15
hình thành từ 2 đến 3 khu ở với quy mô khoảng 9 đến 15 vạn ngời. Tại đây có
một trung tâm công cộng cấp III phục vụ không thờng xuyên có tính chất tơng đ-
ơng nh trung tâm công cộng của đô thị.
2.1.3.5. Đờng phố và công trình
Đờng phố
Việc bố trí hệ thống đờng phố cùng với việc xây dựng công trình phải tạo
điều kiện thuận lợi cho việc đi bộ, đi bằng xe đạp hay giao thông công cộng, đặc
biệt là đối với việc đi lại thờng xuyên hàng ngày.
Đờng phố phải an toàn, thú vị và thoải mái với ngời đi bộ.
Về cơ bản mạng lới đờng thờng đợc thiết kế theo dạng ô cờ. Hình ảnh liên
tởng đến mạng lới ô cờ không hàm ý rằng tất cả các tuyến đờng (dãy phố) đều đ-
ợc thiết kế nh nhau. Chúng có thể là các tuyến đờng đô thị, liên khu vực, khu
vực, phân khu vực, đờng nhánh với các kích thớc mặt cắt khác nhau và với các
cách tổ chức lòng đờng, biển bảo, trồng cây xanh và lối đi bộ trên vỉa hè khác
nhau.
Ngoài ra có thể bố cục các tuyến phố theo các dạng khác, ví dụ nh dạng
hình tròn hớng tâm, những tuyến phố này phù hợp với ngời đi bộ vì họ có thể rút
ngắn quãng đờng đi đến trung tâm. Nó bổ xung và làm tăng thêm vẻ đẹp cho các
không gian phố theo dạng ô cờ.
Công trình
Kiến trúc phải phù hợp với cấu trúc của các toà nhà, không gian xung
quanh và những truyền thống địa phơng. Không nên coi các toà nhà là những vật
thể tách rời khỏi cảnh quan xung quanh. Chúng phải góp phần xác định vị trí của

các đờng phố, công viên và các không gian khác.
2.1.3.6. Cây xanh đô thị
Cây xanh đô thị có 3 nhóm chính
- Cây xanh sử dụng công cộng (công viên, vờn hoa, vờn dạo )
- Cây xanh sử dụng hạn chế (trong các khu chức năng đô thị nh : khu ở,
công nghiệp, kho tàng )
- Cây xanh chuyên môn (cách lý, phòng hộ, nghiên cứu, thực vật học )
16
- Diện tích cây xanh trong đô thị phải đợc gắn kết với nhau bằng các dải
cây xanh tại các tuyến phố, hình thành nên một trờng cây xanh liên tục.
Diện tích tối thiểu của các công việc nh sau :
- Công viên trung tâm đô thị: 15ha
- Công viên khu vực: 10ha
- Công viên khu nhà ở: 3ha
- Vờn đạo (đơn vị ở): 0,5ha
- Vờn công cộng ở các đô thị nhỏ: 2ha
- Công viên rừng thành phố: 50ha
- Vờn ơm cây: 1m2/ngời
- Vờn ơm hoa : 0,2m2/ngời.
2.1.4. Khu ngoài dân dụng
2.1.4.1. Khu công nghiệp
Hiện có 3 khái niệm quy định về khu công nghiệp (KCN): KCN tập trung,
Khu chế xuất và khu công nghệ cao. Phần lớn các KCN hiện nay ở Việt Nam là
các KCN tập trung. KCN là khu tập trung các doanh nghiệp CN chuyên sản xuất
hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có danh
giới địa lý xác định , không có dân c sinh sống. Ngoài các khái niệm trên hiện
nay còn có các khái niệm về KCN địa phơng, KCN cho các doanh nghiệp công
nghiệp vừa và nhỏ
Quy mô của KCN:
- KCN có quy mô nhỏ: Có diện tích đến 90ha

- KCN có quy mô trung bình: 50 đến 200ha
- KCN có quy mô lớn: 200 đến 500ha
KCN là nơi có quy mô lớn về diện tích cũng nh tập trung ở mức độ lớn số
lợng các doanh nghiệp công nghiệp. Tại đây các doanh nghiệp công nghiệp sử
dụng chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật và chịu sự quản lý về mặt môi trờng. Mối
quan hệ của KCN với các khu vực chức danh khác của đô thị thờng đợc nhìn
nhận ở các yếu tố:
17
- Số lao động công nghiệp nh một nhân tố tạo thị, là cơ sở quan trọng cho
việc tính toán dân c và quy hoạch các khu ở. Trong đô thị đất công nghiệp thờng
chiếm 15- 20% diện tích đất đô thị)
- Khoảng cách giữa nơi làm việc và nơi ở thông qua chi phí thời gian đi lại
(không quá 40 phút từ nơi ở đến nơi làm việc)
- Mối quan hệ với các đầu mối hạ tầng kỹ thuật của đô thị, đặc biệt là hệ
thống giao thông.
- Vấn đề vệ sinh môi trờng và bảo vệ cảnh quan chung của đô thị.
Bảng : Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng trong đô thị.
Loại đô thị
Đất công nghiệp
(m2/ngời)
Đất kho tàng
(m2/ngời)
I 25- 30 3- 4
II 20- 25 3- 4
III 15- 20 2- 3
IV, V 10- 15 1,5- 1,0
Bảng : Phân loại XNCN theo mức độ độc hại
Cấp độ độc hại
Cấp I Cấp II Cấp III Cấp IV Cấp V
Đặc điểm

độc hại
ảnh hởng
rất xấu tới
lân cận bởi
bụi, chất
thải, ổn,
hoá hoạn
Có tác
động xấu
Có tác
động ở mức
độ trung
bình
Có tác
động xấu
không đáng
kể
Không có
tác động
xấu đến
khu vực lân
cận
Cách khu
dân c
Lớn hơn
1000m
Lớn hơn
500m
Lớn hơn
300m

Lớn hơn
100m
Lớn hơn
50m
Ví dụ theo
các ngành
công
nghiệp
Công
nghiệp hoá
Sản xuất itơ
phân đạm,
Chế biến
khí thiên
Sơn, cao su
tổng hợp
Giấy, thuộc
hữu cơ, bút
Giấy, chất
dẻo, oxy
18
đất thuỷ ngân,
chi
nhiên, sợi
nhân đạo
chất dẻo chì nén
Sản xuất
kim loại cơ
khí và gia
công cơ khí

Sản xuất
nhôm,
luyện kim
Luyện kim,
ác qui, đúc
gang
S.x kim
loại màu
với sản l-
ợng nhỏ
cáp bọc chì
S.x cáp trần
máy và
dụng cụ
điện
Dụng cụ
công
nghiệp điện
khi không
có đúc
Công
nghiệp xây
dựng
Xi măng
trên
150.000/n
Xi măng
thạch cao,
cát, sỏi
Xi măng d-

ới 500/n, bê
tông
Tấm lợp,
kính, sảnh,
sứ
Sản phẩm
từ thạch
cao, tấm,
ép
- Sản xuất
và gia công
gỗ
s.x than gỗ Thúng gỗ
ngâm tấm,
than gỗ
Gỗ dan, đồ
gỗ, đóng
tàu
thuyền
Đồ gỗ, sản
phẩm từ
sởi, gỗ
Công
nghiệp diệt
Xử lý và
tẩm hoá
học cho vải
bằng các
bon sunlina
Tẩm và xử

lý vải, s.x
chất tẩy
trắng và
nhuộm
Gia công
sợi bông, -
ơm tơ,
Dệt kim,
dệt thấm,
Sản xuất
gia công
sản phẩm
động vật
Keo dán, từ
phế liệu, x-
ơng da
Đốt và
ghiền x-
ơng
Thuộc da,
s.x mỡ kỹ
thuật
S.x thức ăn
gia súc, da
ép
S.x sản
phẩm tử da
thuộc
- Sản xuất
và xử lý

thực phẩm
Trại gia súc
trên 1000
con, lô
mổ
S.x đờng
trại, gia súc
dới 1000
con
S.x rợu,
hoa quả,
thuốc lá cà
phê
Bia, đồ
hộp, bánh
kẹo, rợu
2.1.4.2. Kho tàng
Kho tàng là nơi chứa các hàng hoá và các vật t khác của Nhà nớc và t nhân
phục vụ cho việc phát triển kinh tế và xã hội. Trong quy hoạch đô thị khu đất
kho tàng chiếm vị trí quan trọng cho việc điều hoà, phân phối hàng hoá phục vụ
nhu cầu sản xuất và tiêu dùng của ngời dân. Kho tàng có thể phân loại thành:
19
Kho dự trữ quốc gia ngoài đô thị; kho trung chuyển; kho công nghiệp; kho vật
liệu xây dựng, vật t và nguyên liệu; kho phân phối thực phẩm, hàng hoá; kho
lạnh; kho nhiên liệu; kho bãi chứa chất thải rắn.
2.2. Đô thị hoá và quá trình phát triển đô thị
2.2.1. Những vấn đề về đô thị hoá
Đô thị hoá (urbanization) là quá trình tập trung dân số vào đô thị hay nói
cách khác là sự hình thành phát triển các điểm dân c đô thị.
Hiện nay quá trình đô thị hoá gắn liền với quá trình xây dựng nền kinh tế

công nghiệp. Đây là một quá trình phát triển kinh tế- xã hội và sinh thái của các
điểm dân c nông thôn sang điểm dân c đô thị. Trình độ mức độ đô thị hoá phản
ánh trình độ phát triển của phơng thức sản xuất, của nền văn hoá và văn minh xã
hội.
Quá trình đô thị hoá đã trải qua các thời kỳ.
- Thời kỳ tiền công nghiệp (trớc thế kỷ XVIII): Các đô thị có quy mô nhỏ,
phân tán, mang đặc trng của nền văn minh nông nghiệp với tính chất chủ yếu là
hành chính, thơng mại, tiểu thủ công nghiệp.
- Thời kỳ công nghiệp (đến cuối thế kỷ XX) : Các đô thị phát triển phù
hợp với quá trình công nghiệp hoá. Sự tập trung sản xuất dẫn đến tập trung dân
c và hình thành nên các đô thị lớn và cực lớn. Cơ cấu và tính chất của đô thị phức
tạp hơn. Đặc trng cơ bản của thời kỳ này là sự gia tăng rất nhanh chóng dân số
đô thị (bùng nổ dân số đô thị: năm 1900 dân số đô thị chiếm 5,6% dân số thế
giới; năm 2000 là 51% ) và sự hình thành nên các đô thị lớn (1- 5 triệu dân) và
cực lớn (trên 5 triệu dân)
- Thời kỳ hậu công nghiệp: Phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế trí
thức, các đô thị hiện nay đang và trải qua thời kỳ lấy phát triển kinh tế (trớc hết
các hoạt động công nghiệp) làm trọng tâm chuyển sang thời kỳ phát triển đô thị
theo hớng kết hợp chính sách tăng cờng kinh tế với chính sách phúc lợi xã hội và
dân hớng tới giai đoạn phát triển bền vững lấy con ngời làm trung tâm.
Thực ra trên bình điện quốc tế, hiện nay tại các nớc đang phát triển (trong
đó có Việt Nam) thì các đô thị vẫn đang thuộc vào thời kỳ thứ 2 phù hợp với quá
trình xây dựng nền kinh tế công nghiệp.
20
Một trong đặc điểm cơ bản của quá trình đô thị hoá là sự thay đổi cơ cấu
lao động:
Lao động khu vực I (Séctor II- lao động sản xuất công nghiệp) phát triển
nhanh ở thời kỳ công nghiệp, chiếm tỷ lệ cao ở thời kỳ hậu công nghiệp (khoảng
55%) và giảm dân ở giai đoạn sau (khoảng 10%)
Lao động khu vực III (Séctor III- lao động khoa học và dịch vụ) chiếm tỷ

lệ thấp ở thời kỳ tiền công nghiệp (khoảng 10%) tăng dần và chiếm tỷ lệ cao
nhất trong nền kinh tế tri thức (khoảng 80%)
2.2.2. Lợc khác về quá trình phát triển đô thị trên thế giới xu thế và quan
điểm phát triển.
Lợc khảo về quá trình phát triển đô thị trên thế giới.
2.2.2.1. Những xu thế và quan điểm về quy hoạch phát triển đô thị
Những xu thế và quan điểm về quy hoạch phát triển đô thị trớc đây
Thực tiễn phát triển đô thị luôn đi cùng với các hệ thống lý luận về quy
hoạch phát triển đô thị. Có hệ thống luận chỉ dừng ở mức độ lý thuyết và có hệ
thống lý luận đợc áp dụng từng phần vào thực tế.
1) Lý luận về thành phố không tởng của Robert Owen (1771- 1858)
2)
2.2.3. Khái quát quá trình đô thị hoá ở Việt Nam
2.3. Mục tiêu, nhiệm vụ của công tác QH xây dựng phát triển
đô thị
2.3.1. Xây dựng nền kinh tế công nghiệp và quá trình đô thị hoá ở Việt Nam
2.3.2. QH xây dựng đô thị và hoạt động t vấn trong lĩnh vực QH xây dựng đô thị
2.2.2.1. Quy hoạch xây dựng đô thị
Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian kiến trúc và bố trí
các công trình trên một khu vực lãnh thổ trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý
cho việc chuẩn bị đầu t xây dựng, quản lý xây dựng và phát triển kinh tế xã hội.
Quy hoạc xây dựng đô thị gồm : Sơ đồ quy hoạch vùng ; quy hoạch chung và
quy hoạch chi tiết.
Chứng chỉ quy hoạch
21
Chứng chỉ quy hoạch là văn bản quy định những yêu cầu phải tuân thủ khi
lập dự án đầu t, thiết kế, xây dựng công trình. Trong chứng chỉ quy hoạch có:
1) Quy định về sử dụng đất:
- Tính chất hoặc chức năng sử dụng của công trình
- Mật độ xây dựng tối đa

- Hệ số sử dụng tối đa
- Bề ngang tối thiểu của mặt tiền khu đất
- Vị trí chỉ giới đờng đỏ, chỉ giới xây dựng
2) Các quy định về kiến trúc quy hoạch và sử dụng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
- Mối quan hệ công trình với tổng thể
- Chiều cao tối đa của công trình (kể từ cao độ san nền đến điểm cao nhất
của mái nhà).
- Yêu cầu thể hiện kiến trúc: Mái , hàng rào, màu sắc, vật liệu trang trí
mặt ngoài công trình.
- Cao độ nền nhà
- Chỗ đổ ô tô
- Đầu mối hệ thống kỹ thuật của công trình với hệ thống chung của độ thị
3. Những điều cần lu ý khác.
Chỉ giới đờng đỏ: Là đờng ranh giới đợc xác định trên bản đồ quy hoạch
và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất xây dựng công trình và phần đất
đợc dành cho đờng giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian
công cộng khác. Trong đô thị, thờng gặp lộ giới là chỉ giới đờng đỏ của phần đất
dành làm đờng đô thị, gồm toàn bộ lòng đờng, lề đờng và vỉa hè.
2) Chỉ giới xây dựng : là đờng giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình
trên lô đất. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đờng đỏ.
3 ) Khoảng lùi: là khoảng cách giữa chỉ giới đờng đỏ và chỉ giới
xây dựng.
Mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất
1) Mật độ xây dựng : tính bằng (%) tỷ lệ giữa diện tích để xây dựng công
trình (m
2
) trên diện tích toàn bộ lô đất (m2) . Trongđó diện tích để xây dựng
công trình đợc tính theo hình chiều bằng của mái công trình.
22
2) Hệ số sử dụng đất: tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (không

bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái) trên diện tích toàn lô đất (m2)
Công trình trong đô thị
Các công trình trong đô thị bao gồm toàn bộ các công trình xây dựng
trong phạm vi lãnh thổ đô thị (kể cả các công trình nhỏ nh tợng đài, vờn cảnh,
biển quảng cáo ) cho mọi trờng hợp xây dựng mới, xây dựng lại trên nền cũ, cải
tạo, chỉnh trang các công trình hiện có.
2.3.3.2. Hoạt động t vấn trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng đô thị
- Trình tự lập, phê duyệt và thực hiện dự án quy hoạch xây dựng đô thị
- Yếu tố kinh tế trong quá trình lập, phê duyệt và thực hiện đồ án quy
hoạch (xét từ phơng diện của ngời t vấn)
- Chủ đầu t, cơ quan phê duyệt và các đơn vị t vấn phối hợp
- Những yêu cầu về nghề nghiệp của ngời t vấn kiến trúc
2.4. Đồ án thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị
Các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị bao gồm:
- Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng
- Đồ án quy hoạch chung cho toàn bộ lãnh thổ đô thị
- Đồ án quy hoạch chi tiết cho từng phần lãnh thổ đô thị.
2.4.1. Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng
Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng nhằm xác lập các cơ sở để lập đồ án quy
hoạch xây dựng các đô thị hoặc khu công nghiệp, các điểm dân c nông thôn,
phát triển cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trờng trong vùng. Sơ đồ quy hoạch xây
dựng vùng đợc lập theo quy định của Chính phủ trong giai đoạn 15- 20 năm, trên
cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội của cả nớc và cả từng vùng,
các quy hoạch chuyên ngành theo vùng và các quy định, pháp luận của Nhà nớc
có liên quan.
Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng đợc lập cho các loại vùng lãnh thổ có
chức năng tổng hợp hoặc chuyên ngành (công nghiệp, đô thị, nông nghiệp, du
lịch, nghỉ dỡng, bảo vệ thiên nhiên, lâm nghiệp .) và các vùng kinh tế- hành
chính tỉnh, huyện, các khu vực phát triển kinh tế.
Nhiệm vụ của sơ đồ quy hoạch xã hội vùng

23
1) Đánh giá tổng hợp thực trạng và nguồn lực phát triển
2) Dự báo có khả năng tăng trởng về kinh tế, dân số, đất đai, nhu cầu xã
hội, các quan hệ nội tại, ngoại vùng, quá trình đô thị hoá và sự bất ổn định của
môi trờng tự nhiên hình thành các ph ơng án cân đối khả năng với nhu cầu.
3) Xây dựng các mục tiêu và quan điểm phát triển vùng.
4) Định hớng tổ chức không gian (phân định các vùng chức năng), cơ sở
hạ tầng và các biện pháp bảo vệ môi trờng .
5) Chọn các khu vực và đối tợng u tiên phát triển, hình thành các danh
mục, các chơng trình và dự án đầu t trọng điểm, cân đối yêu cầu vốn đầu t, sắp
xếp theo thứ tự u tiên.
6) Kiến nghị cơ chế và các chính sách phát triển vùng
Tỷ lệ bản đồ
Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng đợc lập trên bản đồ địa hình có tỷ lệ đợc
quy định nh sau :
- Vùng có quy mô đến 30.000km2 áp dụng bản đồ có tỷ lệ 1/25000=
1/100000
- Vùng có quy mô lớn hơn 30.000km2 áp dụng bản đồ tỷ lệ 1/100000-
1/300000
Thành phần hồ sơ chủ yếu
Phần bản vẽ
1) Sơ đồ vị trí và các liên hệ vùng (tỷ lệ lựa chọn theo quy mô của vùng
nghiên cứu có tác động trực tiếp ảnh hởng đến vùng quy hoạch)
2) Bản đồ hiện trạng và đánh giá tổng hợp đất đai
3) Sơ đồ định hớng phát triển vùng (tổ chức không gian, bảo vệ môi trờng
và cơ sở hạ tầng)
4) Sơ đồ quy hoạch xây dựng đợt đầu (tổ chức không gian, bảo vệ môi tr-
ờng và cơ sở hạ tầng có kèm theo danh mục các dự án đầu t sắp xếp theo các thứ
tự u tiên).
5) Sơ đồ minh hoạ quy hoạch xây dựng các khu vực u tiên đầu t (theo tỷ lệ

thích hợp).
24
Tỷ lệ bản đồ chỉ áp dụng cho các sơ đồ 2, 3, 4 khi lập hồ sơ nghiên cứu
(hồ sơ mẫu) để bảo vệ trong các buổi xét duyệt. Đối với các hồ sơ chính thức, tất
cả các sơ đồ, bản đồ đều đợc thu nhỏ ở tỷ lệ thích hợp (có ghi tỷ lệ xích) để đa
vào phần minh hoạ của thuyết mình.
Phần văn bản
Phần văn bản gồm: Thuyết minh tóm tắt và tổng hợp, tờ trình và phụ lục.
2.4.2. Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị
Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị xác định phơng hớng, nhiệm vụ
cải tạo và xây dựng đô thị về phát triển không gian, cơ sở hạ tầng, tạo lập môi tr-
ờng sống thích hợp có xét đến sự cân đối hài hoà giữa mở rộng đô thị với sản
xuất nông nghiệp, đảm bảo an ninh quốc phòng và các hoạt động kinh tế khác.
Với việc bảo tồn các di tích lịch sử, cảnh quan thiên nhiên có tính đến hậu quả
của thiên tai cũng nh các sự cố công nghệ có thể xảy ra.
Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị đợc lập cho một đô thị riêng biệt
hoặc hệ thống các điểm dân c đô thị có quan hệ thờng xuyên chặt chẽ với nhau
về lãnh thổ, kinh tế, xã hội, dịch vụ và các mật khác.
Nhiệm vụ của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị
Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị đợc thể hiện bằng sơ đồ định h-
ớng phát triển đô thị 15- 20 năm và quy hoạch xây dựng đợt đầu 5, 10 năm,
trong đó tập trung giải quyết các nhiệm vụ chủ yếu sau:
1) Đánh giá tổng hợp các điều kiện tự nhiên, hiện trạng và các thế mạnh
hoặc động lực phát triển đô thị.
2) Luận chứng xác định tính chất, cơ sở kinh tế- kỹ thuật, quy mô dân số,
đất đai, các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật chủ yếu cải tạo và phát triển đô thị .
3) Định hớng phát triển đô thị (không gian, bảo vệ môi trờng, cơ sở hạ
tầng)
4) Quy hoạch xây dựng đợt đầu 5- 10 năm
5) Xác lập các căn cứ pháp lý để quản lý và xây dựng đô thị

6) Hình thành các cơ sở để lập các đồ án quy hoạch chi tiết, các dự án đầu
t
Tỷ lệ bản đồ
25
Đồ án quy hoạch xây dựng đô thị đợc lập trên bản đồ địa hình có tỷ lệ đợc
quy định nh sau :
Ký hiệu
tỷ lệ
Nội dung
Loại đô thị theo QĐ 132/HĐBT
Loại I- III Loại III- V
A Sơ đồ liên hệ vùng hoặc sơ đồ
quy hoạch xây dựng vùng
1/25000- 1/300000
B Định hớng phát triển dài hạn 1/10000- 1/25000 1/10000- 1/5000
C Quy hoạch xây dựng đợt đầu 1/10000- 1/5000 15000- 1/2000
Các bản đồ nền không đợc quá thời hạn 5 năm kể từ khi ban hành
Trờng hợp địa hình, địa mạo và hiện trạng đã có nhiều biến đổi, trớc khi
sử dụng, bản đồ đó phải đợc đo đạc bổ xung và phải có kèm theo không ảnh.
Riêng với đô thị loại I, khi lập đồ án quy hoạch chung nhất thiết phải sử dụng
không ảnh mới nhất. Còn với các đô thị loại II và III ở nơi có điều kiện thị phải
triệt để khai thác các tài liệu không ảnh mới nhất để kiểm tra, làm chính xác lại
các bản đồ nền (gốc).
Thành phần hồ sơ chủ yếu
Phần bản vẽ
1) Sơ đồ liên hệ vùng (tỷ lệ A)
2) Bản đồ hiện trạng và đánh giá tổng hợp đất xây dựng (tỷ lệ B)
3) Sơ đồ định hớng phát triển không gian (Tỷ lệ B)
4) Sơ đồ định hớng phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật (tỷ lệ B)
5) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất 5- 10 năm (tỷ lệ C)

6) Bản đồ quy hoạch xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi
trờng (Tỷ lệ C)
7) Sơ đồ tổng hợp các đờng dây, đờng ống kỹ thuật (tỷ lệ C)
8) Hồ sơ các mặt cắt và chỉ giới đờng đỏ và các đờng phố chính
9) Các sơ đồ biểu bảng minh hoạ
Các bản vẽ 1-8 và các sơ đồ, biểu bảng minh hoạ (9) là bắt buộc đối với
hồ sơ nghiên cứu (hồ sơ màu) để sử dụng trong các cuộc báo cáo xét duyệt.
Khi lập hồ sơ chính thứuc, tất cả các bản vẽ từ 1- 6 và 9 phải thu nhỏ ở tỷ
lệ thích hợp, có kèm theo tỷ lệ xích để đa vào phần minh hoạ hoặc phụ lục của
26
thuyết minh. Riêng các bản vẽ từ 3 đến 8 phải đợc thể hiện đúng theo tỷ lệ quy
định (hồ sơ đen trắng)
Phần văn bản
1) Tờ trình, thuyết minh tóm tắt
2) Thuyết minh tổng hợp, trong đó thể hiện những nội dung chính sau đây:
Căn cứ vào cơ sở lập đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị
- Nội dung chi tiết của đồ án
- Các kết luận và kiến nghị
- Phụ lục gồm các văn bản thoả thuận của các cơ quan thẩm định, các bản
vẽ thu nhỏ, các sơ đồ biểu bảng minh hoạ.
3) Dự thảo Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch, kèm theo bản đồ
phân vùng quản lý trong đó khoanh định các khu vực đặc trng và quy định chế
độ quản lý và sử dụng đất (có kèm theo các tiêu chí kiến trúc quy hoạch và các
chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu) của từng khu vực đó.
2.4.3. Các đồ án quy hoạch chi tiết
Các đồ án quy hoạch chi tiết nhằm cụ thể hoá và làm chính xác các quy
định của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị và lập cho khu đất có yêu cầu
cải tạo và xây dựng trong khu vực trớc mắt dới 10 năm. Các đồ án quy hoạch chi
tiết phân chia và quy định cụ thể chế quản lý sử dụng khu đất hoặc các lô đất
dành cho việc sử dụng công cộng hoặc t nhân, phục vụ cho mục đích cải tạo,

chỉnh trang hoặc xây dựng các công trình nhà ở, dịch vụ, các công trình sản xuất,
kinh doanh, các khu vực cây xanh công viên văn hoá- nghỉ ngơi, nghiên cứu
chuẩn bị mặt bằng khu đất, cải tạo và phát triển các mạng lới hạ tầng kỹ thuật,
quy định việc giữ gìn, tôn tạo và phát triển các công trình kiến trúc và các khu
vực cảnh quan thiên nhiên có giá trị, bảo đảm an toàn phòng, chữa cháy và bảo
vệ môi trờng đô thị.
Các đồ án quy hoạch chi tiết đợc duyệt là cơ sở để chỉ đạo việc lập các dự
án đầu t xây dựng, triển khai các bớc thiết kế xây dựng tiếp theo và tiến hành các
thủ tục cấp chứng chỉ quy hoạch, giao đất và cấp giấy phép xây dựng.
Mục tiêu, nhiệm vụ của các đồ án quy hoạch chi tiết
27
1) Cụ thể hoá và làm chính xác những quy định của đồ án quy hoạch
chung xây dựng đô thị
2) Đánh giá thực trạng xây dựng và khả năng sử dụng quỹ đất hiện có và
quỹ đất dự trữ phát triển.
3) Tập hợp và cân đối các yêu cầu đầu t cải tạo và xây dựng tại khu đất
quy hoạch.
4) Quy hoạch mặt bằng sử dụng đất đai, phân chia khu đất hoặc các lô đất
và quy định chế độ quản lý sử dụng đất đai cho các đối tợng sử dụng.
5) Nghiên cứu đề xuất các định hớng kiến trúc và bảo vệ cảnh quan đô thị.
6) Nghiên cứu đề xuất các giải pháp cải tạo và xây dựng hệ thống các
công trình hạ tầng kỹ thuật.
7) Nghiên cứu phân kỳ đầu t cải tạo và xây dựng
8) Xác định chỉ giới đờng đỏ và chỉ giới xây dựng đờng phố
9) Soạn thảo quy chế quản lý xây dựng .
Loại đồ án quy hoạch chi tiết
Các đồ án quy hoạch chi tiết bao gồm:
1) Đồ án quy hoạch sử dụng đất đai đợc lập ở mức độ sau:
- Đối với khu đất có diện tích trên 200ha áp dụng bản đồ tỷ lệ 1/2000-
1/5000 nhằm cụ thể hoá và làm chính xác quy định của đồ án quy hoạch chung

xây dựng đô thị về quản lý sử dụng đất đai; việc cải tạo và xây dựng các công
trình hạ tầng, kỹ thuật, định hớng về kiến trúc và bảo vệ cảnh quan thiên nhiên
cho mỗi khu đất có diện tích quy mô từ 4 đến 20ha.
- Đối với khu đất có diện tích từ 20- 200ha áp dụng bản đồ tỷ lệ 1/1000-
1/2000, nhằm cụ thể hoá và làm chính xác quy định của đồ án quy hoạch chung
và đồ án quy hoạch chi tiết sử dụng đất có liên quả, đồng thời xác định rõ mục
tiêu, chế độ quản lý sử dụng đất các yêu cầu về bố cục quy hoạch- kiến trúc và
các cơ sở hạ tầng, các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật, vệ sinh môi trờng cho từng khu
đất dành để xây dựng các cụm công trình hoặc công trình.
2) Đồ án quy hoạch chia lô
28
Đợc lập cho khu đất có diện tích dới 20ha trên bản đồ địa chính và bản đồ
địa hình có tỷ lệ 1/200- 1/500 nhằm quy định chế độ quản lý và sử dụng đất đai
và các yêu cầu cải tạo hoặc xây dựng các công trình lại từng lô đất.
Thành phần hồ sơ chủ yếu
Phần bản vẽ
1) Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất (trích lập từ bản đồ quy hoạch sử dụng
đất đai của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc đồ án quy hoạch chi tiết
sử dụng đất đai nếu là đồ án quy hoạch chia lô)
2) Bn đồ hiện trạng và đánh giá tổng hợp đất xây dựng
3) Bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
4) Sơ đồ cơ cấu quy hoạch (tối thiểu 2 phơng án để so sánh và lựa chọn)
5) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai hoặc bản đồ quy hoạch chia lô (đối
với đồ án quy hoạch chia lô)
6) Sơ đồ tổ chức không gian quy hoạch- kiến trúc và cảnh quan (mặt bằng
và các mặt đứng triển khai)
7) Bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật (có kèm theo các bản vẽ
thiết kế chi tiết)
8) Bản đồ tổng hợp đờng dây đờng ống kỹ thuật
9) Hồ sơ chỉ giới đờng đỏ và chỉ giới xây dựng

Các sơ đồ 1, 4 và 6 đợc áp dụng tỷ lệ thích hợp, tuỳ thuộc vào đặc điểm
của từng đồ án
Các bản đồ còn lại phải áp dụng theo đúng tỷ lệ đợc quy định ở phần trên,
khi lập hồ sơ nghiên cứu (hồ sơ màu) để báo cáo trong các buổi họp xét duyệt.
Khi lập hồ sơ chính thức, tất cả các bản vẽ từ 5, 7, 8, 9 đợc thể hiện trên
bản đồ có tỷ lệ đợc quy định ở phần trên. Các bản vẽ còn lại phải đợc thu nhỏ ở
tỷ lệ thích hợp có kèm theo tỷ lệ xích để đa vào phần minh hoạ hoặc phụ lục của
thuyết minh.
Phần văn bản
1) Tờ trình, thuyết minh tóm tắt và tổng hợp, phụ lục và các văn bản thoả
thuận của các cơ quan thẩm định hoặc xét duyệt đồ án.
2) Dự thảo điều lệ quản lý xây dựng
29
3. Thiết kế Quy hoạch chi thiết đô thị
3.1. Các bớc tiến hành trong quá trình đô thị đồ án QH chi
tiết
Quá trình lập quy hoạch chi tiết đợc tiến hành theo các bớc sau :
- Khu vực quy hoạch trong mối quan hệ đô thị
- Các đặc điểm của khu vực
- Xác định các vấn đề chủ chốt
- Giải quyết các vấn đề chủ chốt: Các mục tiêu và tuyên bố về tơng lai
mong muốn; Các giải pháp quy hoạch.
- Thực thi: Các quy định kiểm soát phát triển; Chơng trình phát triển các
công trình công cộng hay các dự án u tiên phát triển.
Xem xét lại
Các bớc tiến hành nêu ở trên chỉ là các nguyên lý chung. Thật ra trong quá
trình tiến hành đồ án quy hoạch, các bớc trên thờng đợc đề cập đan xen lẫn nhau.
Ví dụ: Thờng thì việc xác định các vấn đề chủ chốt đợc tiến hành dựa vào xem
xét các đặc điểm của khu vực. Nhng có những đồ án quy hoạch xây dựng hoàn
toàn mới, các đặc điểm (đặc biệt là các đặc điểm về hiện trạng không có nhiều ý

nghĩa) mà trong nhiều trờng hợp phụ thuộc vào mong muốn của nhà đầu t để xác
định các vấn đề chủ chốt. Và ngay cả mong muốn này cũng có thể phải điều
chỉnh do có thể xuất hiện các nhu cầu mới
Vì vậy cũng có thể nói quy hoạch là một ngành khoa học dự báo về tơng
lai, đề xuất ra giải pháp trên cơ sở của một tổ hợp các phân tích và các dự báo
của các vấn đề có liên quan khác.
Bớc 1: Khu vực quy hoạch trong mối quan hệ đô thị
Quá trình lập quy hoạch chi tiết cho bất cứ khu vực nào cũng phải bắt đầu
từ việc xem xét tình hình của khu vực trong khung cảnh chung của đô thị (Viễn
cảnh, Tơng lai mong muốn và các định hớng phát triển) . Qua đó tạo điều kiện đ-
a ra một dự đoán chung về sự phát triển của khu vực trong tơng lai và trợ giúp trả
lời các câu hỏi sau:
- Đó là một khu vực hạn chế, nơi mà việc phát triển trong tơng lai bị hạn
chế hay là một khu vực đợc khuyến khích phát triển
30
- Khu vực có điều kiện phát triển thơng mại với quy mô lớn hay có chức
năng chủ yếu là khu dân c.
- Có thể phát triển loại hình hoạt động kinh tế nào trong khu vực đó-
chiếm u thế tại đó là các hoạt động trong lĩnh vực du lịch, những cơ sở thơng mại
lớn, hay các cơ sở sản xuất công nghiệp.
- Khu vực đó hội nhập vào giao thông đô thị nh thế nào và có phải chịu
nhiều giao thông xuyên qua hay không.
- Khu vực đó có những yếu tố có giá trị quan trọng về mặt môi trờng cần
đặc biệt chú ý hay không, ví dụ nh sông hồ là những yếu tố hình thành nên một
phần của hệ thống thoát nớc ma của ku vực quy hoạch.
Bớc 3: Các đặc điểm của khu vực
Mục đích của bớc này là nhằm có một hiểu biết về đặc trng, chức năng
của khu vực quy hoạch. Cần thu thập đợc các thông tin theo chỉ dẫn dới đây;
1. Dân số
- Dân số ớc tính tại khu vực hiện tại là bao nhiêu

- Trong vòng 5 năm qua dân số tại khu vực thay đổi nh thế nào
- Dự kiến mong đợi về dân c khu vực này trong khoảng thời gian 5 năm tới
cùng với sự phát triển tự nhiên (tăng dân số tự nhiên) và hiện tợng di c (tăng dân
số cơ học).
- Cơ cấu tuổi giới tính của dân số trong khu vực. So sánh cơ cấu này với cơ
cấu trung bình của toàn thành phố.
- Số nhân khẩu trung bình trong mỗi gia đình. Con số này đã thay đổi nh
thế nào trong 5 năm qua.
2. Việc làm.
- Lực lợng lao động trong khu vực hiện nay và trong 5 năm qua đã thay
đổi nh thế nào.
- Những loại hình làm việc, xét theo phơng diện theo ngành (sản xuất,
buôn bán, kinh doanh nhỏ, du lịch ) và theo từng nhóm nghề (ví dụ nh viên
chức, công nhân )
- Tỷ lệ ngời có việc làm. Tỷ lệ này thay đổi trong 5 năm qua nh thế nào.
31