Quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị

1
trêng®¹ihäcx©ydùnghµnéi
khoa:kiÕntrócvµquyho¹ch
Quy ho¹ch vµ
kiÓm so¸t ph¸t triÓn
®« thÞ

Chu

Lời giới thiệu
Dự án Quy hoạch và kiểm soát Phát triển Hà Nội do Công ty Dự
án quốc tế Bang Victoria soạn cho AusMD Cơ quan phát triển
quốc tế Australia-8/1996.
Dự án có mục đích:”Tạo khả năng áp dụng các phương pháp
tiếp cận thị trường vào quy hoạch đô thị thông qua lập quy
hoạch kiểm soát và quản lí phát triển, qui hoạch chi tiết khu vực
và qui hoạch bảo tồn chi tiết giúp cho Văn phòng kiến trúc sư
trưởng có đủ năng lực để lập kế hoạch cho việc phát triển cơ sở
vật chất cho Hà Nội trong tương lai một cách có hiệu quả bằng
cách đào tạo và cung cấp các tài liệu hướng dẫn cho cán bộ của
các Văn phòng dựa trên nguyên tắc đúng đắn về qui hoạch đô
thị”…
Hiện nay việc lập quy hoạch ở Việt Nam dựa trên Qui định về
lập các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị theo quyết định số 332-
BXD/DT ngày 28/12/1993 của Bộ trưởng Bộ xây dựng. Những
kiến nghị hướng dẫn về việc xây dựng hệ thống kiểm soát phát
triển đô thị trong dự án là tài liệu rất đáng tham khảo cho việc
lập qui hoạch phát triển Hà Nội cũng như các đô thị khác ở Việt
Nam. Tập tài liệu này biên soạn lại các hướng dẫn đề xuất
trong Dự án, chủ yếu là các lý luận, phương pháp cho một qui
trình qui hoạch, tập trung chúng thành một hệ thống để thuận

tiện cho việc tham khảo. Trong tài liệu cũng trích đăng nội dung
chính của bản qui hoạch tổng thể Hà Nội và toàn bộ nội dung
bản qui hoạch chi tiết Quận Hai Bà Trưng để minh họa cho qui
trình qui hoạch này.
Người biên soạn.
2
Qui hoạch là một khâu trong quá trình kiểm soát và phát triển đô thị(xem
them phần tóm tắt các khái niệm quản lý chiến lược đối với sự phát triển đô thị trình
bày ở phần 2). Qui hoạch hay các bản vẽ qui hoạch là một trong những cơ sở quan
trọngcho việc xét duyệt các dự án đầu tư phát triển trong đô thị. Nó tạo lên điều kiện
cho việc kiểm soát được tất cả các công trình phát triển, nhằm đảm bảo chúng phù
hợp với mọi chính sách và qui chế của chính phủ, có đủ các thiết bị cơ sở hạ tầng để
đáp ứng các công trình phát triển mới và các công trình dự kiến phát triển không gây
các vấn đề rắc rối về mặt môi trường cũng như các vấn đề xã hội.
Sự thay đổi từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế định hướng theo thị
trường tất yếu dẫn theo các biến đổi trên tất cả các lĩnh vực kinh tế và xã hội. Trong
phát triển đô thị điều thay đổi trên dẫn đến phải có sự thay đổi về phương pháp qui
hoạch đô thị và các hoạt động kiểm soát phát triển đô thị.
Trước đây trong nền kinh tế tập trung, hoạt động dưới sự quản lý của Nhà
nước tất cả các công trình phát triển đều xuất phát từ phía Nhà nước. trong nền kinh
tế ấy không cần đến một hệ thống phát triển riêng biệt bởi vì tất cả các công trình
phát triển đều được đề xuất và thực hiện trong phạm vi khu vực Nhà nước thưo các
luật lệ và thủ tục của chính phủ. Các bản qui hoạch chủ yếu được lập theo chủ
trương về dân số và sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường, sự xuất hiện và phát triển ngày một mạnh hơn
của các ngành kinh tế tư nhân là điều tất yếu. Giờ đây các đề xuất phát triển đô thị
không chỉ xuất phát từ phía Nhà nước mà còn phải xuất phát từ phía thành phần
kinh tế tư nhân, mà chúng dựa trên cở sở phân tích khả năng thu được lợi nhuận chứ
không xuất phát từ khía cạnh xã hội. Chính vì vậy ngày nay người ta phải nghiên
cứu và xây dựng một hệ thống kiểm soát phát triển để tạo điều kiện cho các cơ quan

thẩm quyền giải quyết các vấn đề có lien quan đến các công trình phát triển của
thành phần tư nhân. Điều này tất yếu dẫn đến phải sửa đổi bản chất của các bản qui
hoạch để chúng có thể thích ứng các hình thức hoạt động của nên kinh tế thị trường.
Và đây cũng là cơ sở cho việc đề ra các qui trình kiểm soát phát triển cho phù hợp.
Tại một số nước trong khu vực(Uc, Philippin,Sinhgapo) ngoài kinh nghiệm
trong quản lí đô thị(xét duyệt quy hoạch, xét duyệt đầu tư xây dựng…)có thể rút ra
các bài học về lập qui hoạch cũng như xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển đô thị
như sau:
-Các nước này đều có xác lập một bản qui hoạch cở sở giống như các qui
hoạch tổng thể được lập theo qui trình 322 nhưng chi tiết và phức tạp hơn nhiều
Các bản qui hoạch chiến lược đó qui định hình thái sử dụng đất, đề ra nhũng
mục tiêu phát triển xây dựng tổng quát và được hỗ trợ bởi các bản qui hoạch chi tiết
và các hướng dẫn xây dựng cho từng khu vực cụ thể. Chúng là sự định hướng cho
nhà đầu tư biết loại hình xây dựng nào nên tiến hành ở đâu.
-các qui hoạch này tạo ra các khuôn khổ cho hoạt động đầu tư trong tương lai
về cơ sở hạ tầng như các hệ thống giao thông, cấp nước, điện, thoát nước.
3
-Chúng là các tài liệu công khai, cho nên cả khu vực kinh tế tư nhân cũng như
cơ sở Nhà nước đều cùng biết rõ về những ý đồ tương lai, vì sự qui hoạch xây dựng
các đô thị tốt hơn.
-Các bản qui hoạch không phait là bất biến vì trong nền kinh tế thị trường
thường xảy ra hiện tượng rằng một số đề xuất dự án không phù hợp với qui hoạch
nhưng lại là các dự án có lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố. Đây
không phải là hiện tượng xấu. Các nhà qui hoạch không phải là các nhà đầu tư xây
dựng và không có cùng hiểu biết và động cơ như họ. Cần có một cơ chế cho phép
sửa đổi trong bản qui hoạch và thời hạn thực hiện các sửa đổi đó.
Thay đổi cơ bản giữa phương pháp luận qui hoạch cũ và phương pháp luận
qui hoạch đề xuất dưới đây là phương pháp qui hoạch này có tính đến vai trò đáng
kể của thành phần kinh tế tư nhân-đối tượng sử dụng đất chính trong giai đoạn hiện
nay.

Công việc qui hoạch ơ các cấp thành phố và khu vực đều phải đương đầu với
sự không chắc chắn của các thành phần kinh tế tư nhân. Chính vì vậy mà tính linh
hoạt đòi hỏi phải có nhiều hơn trong phương pháp lập bản qui hoạch cũng như trong
bản thân các bản vẽ qui hoạch.
Giờ đây do các thành phần kinh tế tư nhân đóng vai trò rất quan trọng trong
việc sử dụng đất và phát triển không gian đô thị cho nên không thể quả quyết một
cách chắc chắn về các dự đoán đối với từng khu vực cụ thế. Giải pháp được chấp
thuận là đặt ra các mục tiêu để tiến tới chư không đưa ra các mục đích cự thể mang
tính qui tắc cần phải đạt được.
Ví dụ như thay bằng việc nói rằng dấn số của khu vực X nào đó sẽ giảm từ
90000 người năm 1994 xuống còn 50000 người năm 2010 và tăng diện tích ở từ
6m2/người vào năm 1994 lên đến 8m2/ vào năm 2010 thì có thể nói cách khác thực
thế hơn rằng mục tiêu ở khu vực X là giảm dân số và tăng diện tích ở bình quân đầu
người trong một khoảng thời gian từ 10-15 năm nữ. Có thể bổ sung thêm vào mục
tiêu này một vài số liệu nhằm giúp mọi người có một khái niệm nào đó về qui mô
của việc giảm dân số và tăng diện tích ở bình quân đầu người, nhưng phải xác định
ràng đầy là mục tiêu chung chứ không phải là những tiêu chuẩn cụ thể mang tính qui
tắc cần đạt được.
Về mặt giải pháp thì có vẻ như không có sự khác biệt lớn nhưng thực tế đó là
một bước chuyển quan trọng trong cách suy nghĩ từ chỗ xem thành phố như một
thực thể bằng máy mà người ta có thể nghiên cứu, phân tích và khai thác nhằm đạt
được các tiêu chuẩn qui định tới chỗ nhận thức được rằng quản lý đô thị theo cách
thức chuẩn xác là một cách quá phức tạp và rằng quản lý đô thị là cả một nghệ thuật
chứ không phải đơn thuần là một khoa học. Sự thay đổi trong quan điểm như vậy
dẫn đến việc chấp thuận giải pháp qui hoạch chú trọng nhiều đến việc duy trì quá
trình tương tác giữa các vấn đề qui hoạch, phát triển, giám sát và xem xét lại các bản
qui hoạch.
4
1. HỆ THỐNG KIỂM SOÁT PHÁT TRIỂN
VÀ QUY TRÌNH QUY HOẠCH

1.1Vấn đề chung.
Một hệ thống kiểm soát phát triển đô thị bao gồm các bộ phận sau:
1)Qui hoạch cơ cấu thành phố(qui hoạch tổng thể)
2)Các bản qui hoạch chi tiết khu vực.
3)Các qui định kiểm soát phát triển.
Hệ thống kiểm soát phát triển được xây dựng chủ yếu từ qui trình qui hoạch,
hay nói cách khác các bản qui hoạch phải đưa ra được các cớ sở cho việc lập các qui
định về kiểm soát phát triển.
Việc xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển về cơ bản đã được qui định trong
qui trình qui hoạch 232 của Bộ xây dựng thể hiện trong các phần qui hoạch và điều
lệ xây dựng Song chúng cần phải được nhìn nhận và bổ sung do sự thay đổi phù
hợp với điều kiện của nên kinh tế thị trường.
Sự chuyển dịch sang nền kinh tế trị trường cũng có nghĩa là Nhà nước không
còn là người đề xướng và kiểm soát tất cả các hoạt động phát triển đô thị nữa. Trong
nền kinh tế thị trường, phần lớn các đề xướng là của thành phần kinh tế tư nhân,
Nhà nước chỉ còn chịu trách nhiệm về các công trình hạ tầng kĩ thuật. Dần dần ngay
cả các công trình hạ tầng kĩ thuật cũng được chuyển giao cho thành phần kinh tế tư
nhân thông quan mô hình Xây dựng-Vận hành-Chuyển giao hoặc dưới hình thức
liên doanh liên kết giữa các công ty công trình công cộng
Khu vực tư nhân không phải là một thực thể đơn lẻ mà là tập hợp của nhiều
cá nhân và tổ chức có tương quan cạnh tranh với nhau. Động cơ của họ là thu được
lợi nhuận. Để Nhà nước có thể đạt được các mục tiêu của mình đối với việc phát
triển đô thị trong tương lai Nhà nước phải có vai trò chỉ đạo trong việc thông báo
cho khu vực tư nhân biết xem mục đích mình cần đạt được là gì, những mục tiêu đối
với đô thị trong tương lai là gì và phải có cơ chế phán xét xem liệu các đề xướng của
thành phần kinh tế tư nhân có giúp được gì trong việc đạt các mục tiêu này hay
không. Kết hợp lại hai yếu tố này chính là bản chất của hệ thống kiểm soát phát
triển.
Bên cạnh đó cần phải tuyên truyền trong cộng đồng dân cư về mục tiêu phát
triển đô thị và thông tin phổ biến các cơ chế kiểm soát phát triển của các mục tiêu

nói trên.
1.2. Qui hoạch cơ cấu thành phố
Trong nền kinh tế t hị trường bản qui hoạch cơ cấu thành phố là bức tranh
miêu tả về tương lai mà tất cả mọi người đều hiểu được và nó có thể góp phần vào
việc thực hiện theo cách riêng của mình để đạt được tương lai đó.
Nó là thông tin vể chất lượng phát triển đô thị, thông báo cho cộng đồng và
các nhà đầu tư biết về việc phân bố chức năng sử dụng đất, dạng đô thị và cơ cấu
mong đợi của thành phố sau 10 năm hay 20 năm và lâu hơn nữa. Bản qui hoạch đề
ra các thông số về môi trường, cá hạn chế phát triển và về cơ sở hạ tầng cho phát
triển.
5
Bản qui hoạch cơ cấu thành phố không phải là các qui địn chính xác công
trình phát triển nào được tiến hành ở đâu vào năm nào mà nó đưa ra các đường lối
chỉ đạo cho các nhà đầu tư để họ có thể tiến hành đánh giá về các dự án đầu tư trong
tương lai.
Bản qui hoạch cơ cấu thành phố xác lập phạm vi cho các bản qui hoạch chi
tiểt khu vực và các qui định kiểm soát phát triển cho từng khu vực đó.
Về cơ bản việc thiết kế qui hoạch tổng thể được tiến hành theo qui trình qui
hoạch đã được ban hành. Qui trình này có thể sẽ trở nên linh hoạt hơn nếu được bổ
sung các vấn đề sau:
1)Tuyên bố về viễn cảnh.
2)Tuyên bố tương lai mong muốn.
3)Cơ bản việc chiến lược.
1)Tuyên bố về viễn cảnh
Tuyên bố về viễn cảnh là một thông tin ngắn có thể tuyên truyền bằng hệ
thống thông tin công cộng. Nó nêu lên các bản chất viễn cảnh của khu vực qui
hoạch trong tương lai bằng các lời lẽ đơn giản dễ hiểu. Ví dụ như tuyên bố viễn
cảnh cho qui hoạch Hà Nội: Hà Nội…Tôn trọng quá khứ của chúng ta…Kiến tạo
tương lai của chúng ta…thành một thành phố xanh tươi bên sông Hồng và tạo cuộc
sống tốt đẹp cho tất cả mọi người…

2)Tuyên bố về tương lai mong muốn.
Phần này đề ra mục đích, mục tiêu cụ thể có thể coi như các nguyên tắc cho
các giải pháp qui hoạch và các biện pháp kiểm soát sau này.
Tuyên bố này thường đề cập đến các vấn đề sau:
-Chất lượng sống( tạo cơ sở về hạ tầng kĩ thuật, môi trường vật chất, các tiêu
chuẩn về nhà ở, tạo cơ hội đa dang về việc làm, vui chơi giải trí.)
-Bản sác văn hóa(gìn giữ, bảo tồn, cải thiện môi trường cảnh quan , tái phát
triển phù hợp với dạng xây dựng hiện thời tạo nên một sự phát triển liên tục)
-Dạng đô thị(định hướng phát triển không gian, thường là các định hướng về
trung tâm của đô thị, các trục không gian chính, bố cục không gian về mật độ và
chiều cao, các hoạt động phối hợp giữa các khu vực chức năng…)
-Sử dụng đất(Xác định chức năng sử dụng đất của các khu vực trong khu qui
hoạch, các trung tâm chính trị, thương mại, khu ở, khu công nghiệp, các khu vui
chơi giải trí…Các khu vực thường có chức năng sử dụng hỗn hợp)
-Sử dụng thông thường(Giao thông cộng đồng và giao thông cá nhân, ô tô và
các bãi đỗ ô tô )
-Môi trường(Môi trường công cộng với các chức năng của chúng ví dụ như
phố và các đại lộ trồng cây, các không gian mở. Môi trường sinh thái:rác thải hiệu
quả về năng lượng của các ngôi nhà, thu hồi và tái chế rác thải, phân bố công nghiệp
nguồn gây ô nhiễm.)
6
-Cơ sở hạ tầng(Hệ thống cấp nước, thoát nước, đê)
Đây thực chất là một bức tranh bằng lời miêu tả đơn giản tương lai mong
muốn cho đô thị.
Cách thức tuyên bố về tương lai mong muốn đối với toàn bộ đô thị được lặp
lại tại các góc độ khác nhau trong mỗi bản qui hoạch chi tiết.
3)Cơ cấu chiến lược.
Mục địch của nó là giải thích kỹ hơn tại sao đô thị này lại được thiết kế theo
cách đó. Nó giúp cho các nhà phát triển tư nhân và các quan chức chính phủ hiểu
được loại nào cần được phát triển ở đâu và nguyên nhân của các mô hình phát triển

qui hoạch. Nó tạo ra các cơ sở khung cho các bản qui hoạch chi tiết khu vực và biện
pháp quản lý. Phần này có thể được trình bày theo các đề mục sau:
Tổng quan
Giải thích có tính tổng quan về khu vực qui hoạch: tầm quan trọng, quá trình
lịch sử phát triển, các đặc điểm đặc trưng, những khó khăn tác động đến quá trình
phát triển.
Những hạn chế phát triển
Những hạn chế này được đề cập tới trong 3 đề mục:Hạn chế về mặt tự nhiên,
Hạn chế về mặt nhân tạo và hạn chế về mặt tổ chức.
-Hạn chế về mặt tự nhiên: về điều kiện địa lí như sông hồ, vấn đề ngập nước
ảnh hưởng về giao thông, ô nhiễm trong tự nhiên.
-Hạn chế về mặt nhân tạo:Đê, hệ thống hạ tầng đã có, đường gia thông trong
khu vực cần phải xây dựng mới…Các khu vực đặc trưng cần bảo tồn thường là khu
vực hạn chế phát triển. Tại đây các tiềm nưng phát triển mới và tái phát triển bị hạn
chế do phải bảo tồn tính đặc trưng của khu vực.
-Hạn chế về mặt tổ chức: Sự chưa hiểu biết về các vấn đề phát triển đô thị,
khả năng quản lý đô thị…Hạn chế này tạo sự không chắc chắn đối với người dự
định phát triển.
Đánh giá hiện tại - Lời giải thích chiến lược.
Khu đất qui hoạch được chia làm 2 khu vực: Một khu vực việc phát triển bị
hạn chế và được kiểm soát chặt chẽ và một khu vực chỉ hạn chế tối thiểu việc phát
triển và tái phát triển được khuyến khích mạnh mẽ.
-Các khu vực hạn chế phát triển:
Đây là các khu vực đặc trưng phải bảo tồn, chủ yếu là phục hồi tôn tạo và tái
tạo. Tái phát triển cần phải hạn chế và phải hài hòa với đặc trưng xung quanh. Các
qui định kiểm soát chặt chẽ đặc biệt là về kiểm soát chiều cao, hạn chế các bãi ô tô,
kèm theo các yêu cầu nghiêm ngặt về phong cách kiến trúc. Ở một số khu vực cần
đặt hạn chế mật độ xây dựng.
Mọi người cần phải được biết vì sao có hạn chế này để hiểu tại sao các dự
định đầu tư phát triển không thống nhất với các đặt trưng này sẽ không được chấp

thuận.
7
Tại một số khu vực do điều kiện về tự nhiên hoặc nhân tạo cũng có thể thuộc
khu vực hạn chế phát triển như ven đê, sông, mương,…
-Các khu vực có cơ hội hay khuyến khích phát triển
Khác với khu vực hạn chế phát triển khu vực này cần ít biện phát hạn chế
phát triển hơn. Các hạn chế cơ bản là:
.Dành đất không để phát triển cơ sở hạ tầng.
.Giới hạn chiều cao và hạn chế dienj tích sàn có thể được nới lỏng.
.Cần tạo diện tích cho các vãi chứa ô tô.
.Dành diện tích cho trồng cây xanh.
Cơ cấu và dạng đô thị
Trên cơ sở của mô hình cơ bản gồm các khu vực hạn chế phát triển và các
khu vực có cơ hội phát triển đồ án qui hoạch định ra các cơ cấu và dạng đô thị phù
hợp để làm cơ sở cho các qui định kiểm soát phát triển. Nội dung cơ bản của phần
này gồm:
-Xác định các trục không gian chính của đô thị và tính chất hoạt động sử
dụng đất dọc theo các trục này.
-Xác định các trung tâm của các khu vực qui hoạch.
-Xác định hình thái tổ chức không gian của đô thị, trên cơ sở chú ý đến những
đặc thù cảu các khu vực hạn chế phát triển và các khu vực khuyến khích phát triển.
Sử dụng đất
Việc phân bố sử dựng đất cơ bản sẽ được thực hiện dựa trên đặc trưng hiện
thời của các khu vực, cơ cấu đô thị của các trục và các tuyến đường giao thông
chính, cũng như các địa điểm để phát triển công nghiệp.
Các khu vực, trừ khu công nghiệp, đều là nhưng khu sử dụng hỗn hợp nhưng
những chức năng sử dụng chiếm ưu thế và là đặc trưng của khu vực. Khu trung tâm
chức năng sử dụng chính là các hoạt động kinh doanh thương mại lẫn với khu dân
cư mật độ cao. Các khu trung tâm này chủ yếu phát triển theo các trục không gian
chính của đô thị. Các cơ sở vui chơi giải trí sẽ tập trung tại các công viên, sông hồ.

Các công trình công cộng như thể thao văn hóa, y tế, an ninh sẽ phân bố đều khắp
nhằm đảm bảo bán kính phục vụ.
Sự thông thường.
Cần đảm bảo chỉ tiêu diện tích đường.
Phát triển hệ thống giao thông công cộng toàn diện đảm bảo liên kết giữa khu
ở với khu làm việc, đặc biệt là vùng ven đô là nơi bố trí các khu công nghiệp.
Trong nội bộ các khu vực, sử dụng hệ thống giao thông linh hoạt, tạo điều
kiện cho việc sử dụng xe đạp và đi bộ.
Hạn chế giao thông có cường độ lớn vào khu vực hạn chế phát triển.
Khuyến khích tư nhân chi kinh phí cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, giao
thông.
Các vấn đề môi trường
-Tuân theo các luật bảo vệ môi trường.
8
-Đặc biệt chú ý tới việc gây ô nhiễm môi trường của các khu công nghiệp đã
có sẵn trong đô thị.
-Môi trường trong các khu phát triển được chú ý trước hết là thoát nước mưa
và nước thải. Điều này liên quan đến việc giới hạn mật độ xây dựng hoặc đối với
diện tích cho phép phát triển (phần cứng bề mặt đất) sao cho phần còn lại (phần
mềm ) có đủ sức chứa lưu lượng nước mưa và mức ngập úng trung bình của đất
công trình hoặc các khu vực gần đó, cũng như các biện pháp bảo vệ sông hồ. Nước
thải nhất thiết phải được xử lý trước khi thải ra sông hồ.
Áp dụng chính sách làm xanh khu vực qui hoạch thông qua các hệ thống cây
xanh tại các đại lộ, cây hai bên đường, công viên. Cảnh quan này được tiếp lối bằng
cách yêu cầu các công trình phát triển mới tạo phong cảnh và trồng cây trên phố coi
đó là yêu cầu cấp phép phát triển. Tăng các diện tích để tạo thành các không gian
mở.
-Tạo điều kiện thu gom và tái chế rác thải. Nguyên tắc người sử dụng phải trả
tiền đối với thải chất thải rắn.
-Chính sách tiết kiệm năng lượng trong các ngôi nhà mới xây dựng.

Để hiểu rõ thêm nội dung của phần này xem thêm ví dụ về qui hoạch cơ cấu
của thành phố Hà Nội trong phần phụ lục.
9
1.3 CÁC ĐƯỜNG LỐI CHỦ ĐẠO CHO VIỆC
LẬP QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU VỰC
1.3.1 Lựa chọn các đơn vị qui hoạch cho qui hoạch chi tiết
Để đảm bảo quản lý đô thị được trật tự cần phải chia thành phố thành các đơn vị đô
thị độc lập hay các đơn vị qui hoạch. Các đơn vị qui hoạch hình thành nên các khu
vực địa lú cơ bản để phục vụ cho việc lập các bản qui hoạch chi tiết khu vực và
những bản qui hoạch chi tiết hơn cho những khu vực cụ thể trong đơn vị qui hoạch
này.
Các đơn vị qui hoạch được lựa chọn dựa trên:
-Các ranh giới hành chính(ví dụ như quân hoặc phường)
-Các đặc điểm tự nhiên (ví dụ như sông ngòi)
-Những tuyến giao thông chính.
-Các ngăn cách vật thể (ví dụ như đướng sắt)
-Các đặc điểm nổi bật của thành phố hoặc các đặc điểm đô thị nổi trội khắc
họa sự phát triển của đô thị và bố cục lịch sử của những khu vực đặc biệt.
Ranh giới của các đơn vị qui hoạch là những ranh giới địa lý phù hợp cho
việc qui hoạch chi tiết, ranh giới mà cộng đồng dân cư có thể biết và hiểu dễ dàng
và có hữu ích cho việc tổ chức quản lý và thực thi qui hoạch chi tiết từng khu vực.
1.3.2 Các bước tiến hành trong quá trình lập qui hoạch chi tết khu vực.
Quá trình lập qui hoạch chi tết khu vực được tiến hành qua các bước sau:
-Khu vực qui hoạch trong mối quan hệ đô thị.
-Các đặc điểm khu vực
-Xác định các vấn đè chủ chốt
-Giải quyết các vấn đề chủ chốt
.Các mục tiêu và tuyên bố về tương lai mong muốn
.Các giải pháp qui hoạch
-Thực thi

.Các qui định kiểm soát phát triển
.Chương trình phát triển các công trình công cộng
-Xem xét lại
10
11
Bước 1: Khu vực qui hoạch trong mối quan hệ đô thị
Quá trình lập qui hoạch chi tiết cho bất cứ khu vực nào cũng phải bắt đầu từ
việc xem xét tình hình của khu vực trong khung cảnh thành phố của khu vực đó
cùng với thông tin trong Tuyên bố về viễn cảnh, Tuyên bố về tương lai mong muốn
và cơ cấu chiến lược phát triển của đô thị trong qui hoạch tổng thể. Qua đó tạo điều
kiện đưa ra một dự đoán chung về sự phát triển của khu vực trong tương lai và trợ
giúp trả lời các câu hỏi sau:
.Đó là một khu vực hạn chế, nơi mà việc phát triển trong tương lai bị bó buộc
trong một chừng mực nhất định hay là một khu vực được khuyến khích phát triển.
.Khu vực có điều kiện phát triển thương mại với qui mô lớn hay có chức
năng chủ yếu là dân cư.
.Có thể phát triển loại hình hoạt động kinh tế nào trong khu vực đó chiếm ưu
thế tại đó là các hoạt động trong lĩnh vực du lịch những cơ sở thương mại lớn hay
các nhà máy, các cơ sở sản xuất qui mô nhỏ phục vụ cho thị trường khu vực.
.Khu vực đó hội nhập vào hệ thống giao thông thành phố như thế nào và phải
chịu nhiều giao thông xuyên qua hay không.
.Khu vực đó có những yếu tố có giá trị quan trọng về mặt môi trường cần đặc
biệt chú ý hay không, chẳng hạn như sông hồ ao là những yếu tố hình lên một phần
của hệ thống thoát nước của khu vực qui hoạch.
Bước 2: Các đặc điểm khu vực
Mục đích của bước này là nhằm có một hiểu biết về đặc trưng, chưc năng của
khu vực qui hoạch, cần thu thập được các thông tin theo tiêu chí dưới đây:
-Dân số
.Dấn số ước tính tại khu vực hiện tại là bao nhiêu
.Trong vòng 5 năm qua dân số ở khu vực này thay đổi như thế nào.

.Dự kiến mong đợi về dân cư của khu vực này trong khoảng thời gian 5 năm
tới cùng với sự phát triển tự nhiên và hiện tượng di cư.
.Cơ cấu tuối giới tính của dân cư trong khu vực. So sánh cơ cấu này với cơ
cấu trung bình của toàn thành phố
.Số người trung bình trong gia đình. Con số này đã thay đổi như thế nào trong
vòng 5 năm qua.
-Việc làm
.Lực lượng lao động trong khu vực ước tính là bao nhiêu?
.Trong vóng 5 năm qua lực lượng này đã thay đổi như thế nào?
.
Những loại hình làm việc xét trên cả hai phương tiện:Theo ngành(ví dụ sản
xuất, buôn bán, kinh doanh nhỏ, thương mại, du lịch) và theo những nhóm nghề (ví
dụ như quẩn lý, công nhân, nhân viên hành chính)
12
.Tỷ lệ người có việc làm trong doanh nghiệp tư nhân và nhà nước. Trong 5
năm qua tỉ lệ này đã thay đổi như thế nào.
.Người ta mong đợi tình hình việc làm sẽ thay đôi thế nào trong 5 năm nữa.
.Trong khu vực có xuất hiện các hoạt động kinh tế mới không. Có thể mong
đợi điều gì đó ở hoạt động kinh tế mới này trong tương lai.
.Có bao nhiêu người vừa sống vừa làm việc ngay trong khu vực qui hoạch.
.Những ngươi sống trong khu vực làm việc ở nới khác thì nơi họ làm việc ở
đâu?
.Tỷ lệ người làm việc ở nơi này nhưng lại sống ở nơi khác. Thường thì người
này sống ở đâu?
-Nhà ở
.Quĩ nhà ở trong khu vực như thế nào?
.Thể loại nhà ở (xét trên phương diện năm xây dựng, độ cao trung bình, thiết
bị tiện nghi cơ bản)
.Mật độ nhà trong khu vực
.Diện tích sàn ước tính bình quân theo đầu người trong khu vực.

.Lối ra vào trong các khu nhà ở(đủ cho ô tô xe đạp)
.Tìm hiểu về quyền sở hữu nhà trong khu vực(sở hữu nhà nước, tư nhân thuê.)
.Giá nhà trong khu vực(giá mua, giá thuê)
.Hiện có chương trình phát triển nhà nào trong khu vực
.Tỷ lệ các công trình nhà ở tư nhân trong khu vực.
-Giao thông bãi đỗ xe và sự thông thương
.Những tuyến được giao thông chính ở trong và xuyên khu vực
.Tình hình phân bố bãi đỗ xe trong khu vực
.Tỷ lệ nhà ở và các cơ sở kinh doanh có bãi đỗ xe riêng ngay trên khu đất của
mình.
.Tìm hiểu luồng giao thông trong khu vực theo lưu lượng giao thông và theo
thể loại phương tiện giao thông(ví dụ như xe máy, xe đạp, xe tải…)
.Những cơ sở chính thu hút giao thông trong khu vực(chợ, các cơ sở kinh
doanh, bệnh viên và vị trí của các công trình này)
.Trong khu vực này có công trình tư nhân quan trọng nào cần được bảo tồn vì
có gí trị di sản hay không.
.Có nhóm công trình nào hay cảnh quan phố xá nào cần được bảo tồn vì có
giá trị di sản văn hóa hay không.
Khảo sát và thăm quan thực tế.
Do thường không có đủ thông tin cần thiết nên cần phái tiến hành khảo sát.
Có thể chỉ khảo sát một số nơi để thu thập thông tin điển hình của khu vực.
Qua khảo sát có thể thu thập về quan điểm của những người hiện đang sống
và làm việc tại khu vực hiện tại và họ mong đợi điều gì trong tương lai của khu vực.
13
Qua thăm quan thực tế mới cảm nhận được một cách trực tiếp các đặc điểm
của khu vực, những khó khăn và những cơ hội có thể phát triển được trong tương
lai.
Bước 3. Xác định các vấn đề chủ chốt
Đây là bước suy nghĩ sáng tạo về khu vực và những xu hướng phát triển có
thể có trong tương lai. Kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm của các nhà qui hoạch

là cơ sở để tiến hành bước này một cách hiệu quả.
Một phương pháp thông thường được sử dụng để giúp cho việc xác định các
vấn đề chủ chốt được gọi là phân tích SWOT. Các chữ này là những chữ mở đầu
của tiếng Anh: Mặt mạnh(Strengths), mặt yếu (Weaknesses), Cơ hội (Opportunities)
và Đe dọa (Threats)).Phương pháp này giúp cho các nhà qui hoạch ghi nhận tất cả
các mặt mạnh, mặt yếu của khu vực, những cơ hội cho sự phát triển trong tương lai
và những gì có thể trở thành các nguy cơ đe dọa của các khu vực qui hoạch.
Bước 4.Giải quyết các vấn đề chủ chốt.
Bước này là bước khó khăn nhất trong toàn bộ quá trình làm qui hoạch. Trong
bước này phải quyết định xem mục tiêu trong tương lai của khu vực nên là gì
, phải phối hợp được các mục tiêu này trong một tuyên bố đơn giản về tương lai
mong muốn của khu vực và xác định các hành động cân được thực hiện nhằm biến
các mục tiêu này trở thành sự thực và đạt được tương lai mong muốn.
Các mục tiêu.
.Tìm hiểu về hệ thống phân cấp đường trong khu vực (đường chính, đường
phân luồng trong khu vực, đường vào khu vực, ngõ kích thước của tuyến đường
này)
.Những đường đi bộ chính trong khu vực.
.Hiện trong khu vực có phần đường lưu không nào hoặc có chương trình nào
làm đường cho khu vực hay không.
-Cơ sở hạ tầng kĩ thuật
.Hiện trạng hạ tầng kĩ thuật trong khu vực, gồm hệ thống thoát nước, hệ thống
xử lí nước thải, hệ thống cấp nước, cấp điện và các thiết bị viễn thông, hệ thống thu
gom và xử lí chất thải rắn.
.Hiện trạng của mạng lưới phân bố các thiết bị cơ sợ hạ tầng trong khu vực
qui hoạch.
.Hiện có chương trình gì để cải tạo nâng cấp các thiết bị cơ sở hạ tầng trong
khu vực hay không.
-Đặc trưng đô thị và môi trường
.Trong khu vực có công viên, khu vườn, cây trên phố, ao hồ, kênh mương,

hay sông ngòi nào không, vị trí của chúng.
.Các chững năng và hình thức sử dụng chính của các yêu tố này (ví dụ như
làm nơi vui chơi địa điểm du lịch, thoát nước thải…)
14
.Hiện trong khu vực có vấn đề về tiếng ồn, ô nhiêm nguồn nước, ô nhiêm
không khí hay không.
.Có mô hình nào phát triển trong khu vực tạo neen đặc trưng cho cả khu vực
hay một phần nào đó của khu vực hay không (ví dụ như nổi bật lên nhà những công
trình cao 2-3 tầng với mạng lưới đều đặn có trồng cây 2 bên; hay là những công
trình cao 1-2 tầng với mô hình đường phố hẹp không đều đặn và các ngõ nhỏ…)
-Cuộc sống xã hội và các tiện nghi cộng đồng
.Các Mối quan hệ xã hội và quan hệ gia định trong khu vực có chặt chẽ hay
không. Trong những năm gần đây có thay đổi gì trong các mối quan hệ đó hay
không.
.Vai trò của các phường trong khu vực vẫn còn được chú trọng hay không.
.Trong khu vực có những tiện nghi phục vụ cộng đồng về mặt sức khỏe, giáo
dục, vui chơi giải trí và phúc lợi xã hội.
.trong khu vực có các câu lạc bộ, các nhóm sinh hoạt xã hội và các tổ chức trợ
giúp phụ nữ người già…
-Di sản văn hóa
Đây là mục địch chủ yếu hoặc các nguyện vọng về tương lai của khu vực.
Thông thương các mục tiêu này giải quyết các vấn đề chủ chốt đã được xác định.
Chẳng hạn, nếu vấn đề chủ chốt có liên quan đến việc bùng nổ dân số trong
một khu vực nào đó thì mục tiêu có thể là:
“Giảm 20% mật độ dân số trong giai đoạn từ 10-20 năm”
Nếu vấn đề chủ chốt là sự thay đổi nhanh chóng trong hoạt động kinh tế ở
một khu vực thì mục tiêu có thể là:
“Đảm bạo sự cân bằng trong các cơ hội việc làm tại khu vực”
Tuy nhiên nếu khu vực là một nơi mà sự thay đổi diễn ra trong hoạt động kinh tế là
mong muốn trong bối cảnh phát triển đô thị thì mục tiêu cơ bản có thể là:

“Khuyến khích phát triển trung tâm thương mại nhằm tạo cơ hội việc làm về
cả văn phòng và buôn bán”
Nếu hiao thông là vấn đề chủ chốt và mạng lưới đường không đủ cho hoạt
động của ô tô thì mục tiêu có thể là:
“Khuyến khích việc sử dụng xe đạp, xe máy làm phương tiện giao thông
chính của khu vực”
Các mục tiêu về môi trường có thể là:
“Tạo các không gian xanh mới và các đường phố có cây cối tại các khu dân
cư trong khu vực”
“Tạo các khu cộng cộng quanh bờ hồ và chống việc vứt rác thải xuống hồ”
Các vấn để chủ chốt này không phải là các tiêu chuẩn và các chỉ tiêu chính
xác cần phải đạt được mà nó là các phương hướng hành động trong tương lai.
15
Tuyên bố về tương lai mong muốn
Sau khi hoàn thành quá trình xác định mục tiêu cần viết với một tuyên bố về
tương lai mong muốn của khu vực. Tuyên bố này mô tả tương lai theo phương thức
phối hợp chứ không phải là một dánhachs các mục tiêu tiêng rẽ.
Ví dụ:Tuyên bố về tương lai mong muốn trong qui hoạch chi tiết khu vực có
thể xem tại phần phụ lục về qui hoạch chi tiết khu vực Hai Bà Trưng:
Tuyên bố về tương lai mong muốn có thể đưa ra trong bản đồ có thuyết minh
để giúp mọi người hiểu được các dự định cho việc phát triển trong tương lai.
Giải pháp (Hành động)
Dựa trên các mục tiêu và tuyên bố về tương lai mong muốn của khu vực, giai
đoạn tiếp theo trong việc lập qui hoạch chi tiết là quyết định các giải pháp cần thực
hiện. Các giải pháp là phương tiện đưa đưa hiện trang khu vực tiến tới tương lai
được mô tả trong các mục tiêu và tương lai mong muốn.
Phạm vi của các giải pháp nên được giới hạn bởi 2 nguyên tắc chung là các
giải pháp phải liên quan đến chức năng sử dụng và phát triển, bao gồm cả vấn đề
giao thông và phải liên quan cụ thể đến khu vực qui hoạch.
Các giải pháp đặc trưng là:

-Phân bố các chức năng sử dụng đất sẽ được khuyến khích hoặc bị cấm trong
khu vực qui hoạch (liên quan đến các mục tiêu phát triển kinh tế và việc làm, mục
tiêu về nhà ở và công trình công cộng trong mối quan hệ với các vấn đề giao thông,
bãi đỗ, sự thông thương và các mục tiêu về cơ sở hạ tầng).
-Giới hạn về chiều cao tầng ở các khu vực khác nhau trong khu vực (liên quan
đến các mục tiêu về đặc trưng đô thị, và môi trường với mối quan hệ về các vấn đề
giao thông, bãi đỗ sự thông thương và các mục tiêu về cơ sở hạ tầng)
-Hệ thống đường cho người đi bộ và không gian mở công cộng (liên quan đến
các vấn đề giao thông bãi đỗ sự thông thương và các mục tiêu về cơ sở hạ tầng)
-Hệ thống đường xá, bãi đỗ xe và giao thông công cộng(liên quan đến các vấn
đề giao thông bãi đỗ sự thông thương trong mối quan hệ vơi các mục tiêu về phát
triển kinh tế việc làm)
-Xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật (liên quan đến các mụ tiêu về cơ sở hạ tầng
kĩ thuật)
-Bảo tồn các công trình có tầm quan trọng về mặt di sản (liên quan đến các
mục tiêu về di sản văn hóa)
Các giải pháp sẽ liên quan đến các địa điểm cụ thể trong khu vựu qui hoạch
chi tiết thông qua các bản vẽ qui hoạch.
Đây là bước kết thúc quá trình lập qui hoạch chi tiết.
Sau đây là bản tóm tắt các bươc 2-4 của quá trình lập qui hoạch chi tiết (Các
đặc điểm khu vực; xác định vấn đề chủ chốt và giải quyết các vấn đề chủ chốt)
16
Bảng tóm tắt các bước 2-4 trong quá trình lập qui hoạch chi tiết
Phạm trù thông tin Các đặc
điểm của
khu vực
Xác định các
vấn đề chủ
chốt
Mục tiêu Giải pháp

hành dộng
Dân số
Phát triển kinh tế và việc
làm
Nhà ở
Giao thông bãi đỗ và sự
thông thương
Cơ sợ hạ tầng kĩ thuật
Đặc trưng đô thị và môi
trường
Cuộc sống xã hội và các
công trình công cộng
Di sản văn hóa
Bước 5. Bước thực hiện
Trước kia trong thời kì bao cấp, khi một bản qui hoạch hoàn thành, chương
trình hành động nhằm thực hiện bản qui hoạch sẽ được chính phủ đề ra và tiến hành
tùy theo khả năng của ngân sách.
Trong nền kinh tế thị trường sự khác biệt trong thực hiện các giải pháp qui
hoạch là sự thực hiện đó một phần có thể do thành phần kinh tế tư nhân thực hiện,
đặc biệt là thiết kế và xây dựng các công trình phát triển dành riêng cho các hoạt
động thương mại buôn bán và nhà ở, là những hoạt động tạo lên bộ phận cơ bản của
thành phố. Thành phần kinh tế tư nhân sẽ phải đóng góp xây dựng cơ sở hạ tầng,
không gian mở và cảnh quan. Vì vậy cần có các qui định kiểm soát phát triển để bất
cứ nơi nào, khi nào có đề nghị phát triển của thành phần kinh tế tư nhân thì đều có
thể quản lí theo cách thức thích hợp nhằm đạt được tương lai mong muốn cho khu
vực.
Tuy nhiên có những hành động chỉ có thể do nhà nước thực hiện chẳng hạn
như hệ thống thoát nươc các công trình đường xá chính, hệ thống cống và hệ thống
cấp nước, xây các công viên và vườn hoa trong khu vực và xây dựng các cơ sở giáo
dục, ý tế cộng đồng.

Như vậy cần phải xác định sự khác biệt kể trên bằng cách lập danh sách các
hoạt động trong bản qui hoạch chi tiết khu vực để xác định xem vấn đề nào cần
phải đưa vào bản hướng dẫn kiểm soát phát triển (dành cho các thành phần tư nhân)
vấn đề nào phải do nhà nươc thực hiện và phải kết hợp cả hai, hay thành phần kinh
tế tư nhân phải đóng góp vào một hoạt động do nhà nươc thực hiện sẽ là điều kiện
cho phê duyệt công trình phát triển của thành phần kinh thế tư nhân.
17
Các qui định kiểm soat phát triển
Các qui định kiểm soat phát triển được xây dựng chủ yếu trên 3 cơ sở đã được
xác định trong qui hoạch chi tiết 3 khu vực:
-Các mục tiêu cần đạt được để giải quyết vấn đề chủ chốt đã xác định trong
qui trình qui hoạch
-Tuyên bố về tương lai mong muốn của khu vực mà vừa giải quyết các vấn đề
chủ chốt vừa tận dụng được những cơ hội đã xác định được trong qui trình qui
hoạch.
-Các giải pháp (Hành động) mà cùng thời gian sẽ làm thay đổi hiện trạng của
khu vực theo chiều hướng đạt được tương lai mong muốn đối với khu vực và trong
số đó hành động nào sẽ được thực hiện bằng cách áp dụng các qui định kiểm soát
phát triển và hoạt động nào là thuộc phạm vi trách nhiệm của nhà nước thực hiện
thông qua công trình phát triển cộng đồng
Bản hướng dẫn kiểm soát phát triển gồm ba phần sau:
-Các phạm trù kiểm soát
-Các khu vực kiểm soát đặc biệt
-Các đường lối chủ đạc
1)Các phạm trù kiểm soát
Các kiểm soát đề ra các qui định kiếm soát phát triển. Mỗi phạm trù kiểm soát
có thể lập thành 3 bảng:
-Những trương hợp nào cần phải có giấy phép trong qui hoạch
-Vấn đề sử dụng đất và chức năng của công trình
-Những yêu cầu đặt ra với các công trình phát triển

Bảng những trường hợp nào cần phải có giấy phép qui hoạch
Bảng này đề cập đến những vấn đề có liên quan đến các công trình và việc
xay dựng các công trình, liệt kê danh sách các loại hình phát triển cần có giấy phép
qui hoạch. Những loại hình phát triển không liệt kê trong danh sách này thì có thể
tiến hành không cần giấy phép qui hoạch (nhưng có thể vẫn phải cần giấy phép xây
dựng)
Bảng về sử dụng đất và chức năng của công trình
Bảng này để ra các qui định kiểm soát đối với việc sử dụng đất và các công
trình như thế nào cho hợp lý. Bảnh này liệt kê danh sách 3 loại chức năng sử dụng:
Những chức năng sử dụng đất được khuyến khích-Đây là những chức năng sử
đụng dất được khuyến khích phát triển ở những khu vực thuộc từng phạm trù kiểm
soát. Việc sử dụng đất hay sử dụng các công trình hiện hữu với chức năng này có
thể không phải cần có giấy phép qui hoạch. Tuy nhiên những công trình phát triển
18
mới có liên quan đến chức năng sử dụng này có thể cần phải có giấy phép qui
hoạch.
-Những chức năng sử dụng đất bị cấm –Đây là những chức năng sử dụng đất
không phù hợp với chức năng sử dụng đất hiện tại hoặc dự định phát triển trong khu
vực.
-Những chức năng sử dụng cần có giấy phép –Đây là chức năng sử dụng có
thể phù hợp với một khu vực tùy theo đặc điểm riêng của khu vực đó. Cần phải đánh
giá chức năng sử dụng trước khi ra quyết định. Vì vậy cần phải có giấy phép qui
hoạch
Bảng những yêu cầu đặt ra với những công trình phát triển
Bảng này liệt kê những danh sách những yêu cầu mà tất cả cac lợi hình phát
triển phải đáp ứng. Đây là những yêu cầu cần được thỏa mãn trong mọi trường hợp
không quan tâm đến việc có cần phải có giấy phép qui hoạch hay không. Không thể
giảm bớt hoặc bỏ qua các yêu cầu này ngoại trừ trương hợp đó là những yêu cầu
được nêu lên trong phạm trù kiểm soát. Trong trường hợp giảm bớt hoặc bỏ qua một
yêu cầu nào đó thì phải có giấy phép qui hoạch để có đánh giá được lí do của sự

thay đổi đó.
Các qui định kiểm soát phát triển có thể được chia thành các nhóm sau:
-Thiết kế và dạng xây dựng
Các qui định kiểm soát thuộc phạm trù này nói chung được đề ra để đảm bảo
rằng các công trình phát triển mới có tiêu chuẩn kiến trúc cao phù hợp với đặc trưng
môi trường phụ cần xung quanh. Những qui định kiểm soát phát triển này cũng sẽ
tác động trực tiếp tới những công trình phát triển được phép tiến hành trên một khu
đất. Thường có các qui định kiểm soát sau:
.Qui định giới hạn về chiều cao công trình. Chiểu cao này tính từ mặt bằng
phố. Những khu vực khác nhau thì có qui định giới hạn chiều cao khác nhau. Ngoài
ra còn có các qui định giới hạn về độ giật cấp công trình kể từ các ranh giới mặt
trước và mặt bên của khu đất.
.Qui định kiểm soát về mật độ xây dựng trên một khu đất. Sử đụng để giới hạn
phần diện tích trên một khu đất được phép xây dựng công trình và phải để ra một
phần diện tích dành cho cảnh quan không gian mở.
.Qui định về hệ số sử dụng đất. Đây là tỷ lện xây dựng trên diện tích sàn so
với kích thước khu đất. Ví dụ, hệ số sử dụng đất ở một khu đất rộng 200m2 là 3:1
thì có nghĩa là sẽ được phép xây dựng với diện tích sàn 600m2. Nếu khu đất đó có
mật độ xây dựng là 50% thì sẽ được phép thiết kế nhà cao 6 tầng mỗi tầng 100m2.
Ngoài ra có thể có thể có các qui định kiểm soát khác.
-Văn hóa di sản
Ở các thành phố mới được thành lập thì có thể không nhất thiết phải có nhiều
qui định kiểm soát phát triển có liên quan đến các yếu tố văn hóa di sản. Nhưng đối
với các đô thị đã hiện hữu cần phải đề ra các qui định kiểm soát để tránh phá vỡ
19
những công trình đã được xác định là có tầm quan trọng về mặt di sản văn hóa. Các
qui định kiểm soát một mặt phải được đảm bảo rằng công trình phát triển mới ở khu
đất bên cạnh hoặc ngay trên khu đất có các công trình di sản văn hóa không gây xáo
trộn khôn khổ của công trình đó, mặt khác phải được xác định một cách hài hòa với
các công trình hiện có về qui mô, hình thức, vật liệu xây dựng phần ngoại thất, các

chất liệu phủ màu sắc.
Lập danh sách các địa điểm và ngôi nhà được coi là có tầm quan trong về mặt
di sản văn hóa vào danh mục các công trình cần được kiểm soát phát triển.
-Môi trường
Tất cả các công trình dều có bộ mặt công cộng của mình. Chúng tạo nên cảnh
quan phố xá và hình thức tống thể của một thành phố. Do đó các công trình phát
triển phải góp phần tôn tạo thiết kế, đặc trưng và dảm bảo độ an toàn cho môi
trường công cộng phù hợp với tương lai mong muốn đơn vị qui hoạch.
Các qui định kiểm soát phải đề cập tới:
.Điều kiện thuận lợi an toàn cho người đi bộ
.Đảm bảo các diện tích cây xanh, tạo cảnh quan ở khu đất và bảo vệ các
không gian mở hiện thời hoặc dự kiến trong tương lai.
.Hàng rào tường ngăn cách.
.Các biển hiệu quảng cáo dối với khu vực nhạy cảm về mặt môi trường như
công viên, ven hồ có thể cấm triệt để việc quảng cáo.
-Lối ra vào các bãi đỗ xe
Tất cả các công trình phát triển cần phải tạo lối ra vào thuận lợi cho mọi loại
xe cộ tới bãi đỗ, làm dịch vụ và vận chuyển hàng hóa. Cần có các qui định kiểm soát
phát triển nhằm đảm bảo tạo ra các lối vào ở những vị trí an toàn và có kích thước
phù hợp, định rõ tổng số bãi đỗ xe cần phải tạo ra cho các loại ô tô xe đạp và xe máy
trên một khu đất. Các qui định kiểm soát phát triển này có thể thay đổi tùy theo đặc
điểm của từng khu đất. Đối với những khu vực nơi có những khu đất quá nhỏ không
đủ chỗ nào bãi đỗ xe thì cần phải có biện pháp quản lý đòi hỏi các nhà phát triển
đóng góp kinh phí để xây dựng bãi đỗ xe công cộng ở những khu vực lân cận.
Các bảng trong mỗi phạm trù kiểm soát nói trên có thể lập theo mẫu sau
Yếu tố Yêu cầu Xem xét
Cột đầu tiên liệt kê danh sách những loại hình phát triển cần đáp ứng các yêu
cầu chỉ ra trong các phạm trù kiểm soát. Ví dụ như xây dựng công trình, phá dỡ biển
hiệu quảng cáo, những chức năng sử dụng đất bị cấm, chiều cao công trình…
Cột thứ hai chỉ ra các yêu cầu tương ứng với những yếu tố được nêu ở cột

bên. Những yêu cầu này cần được đáp ứng.
20
Cột thứ ba giải thích mục đích của các yêu cầu và cung cáp thông tin nhằm
giúp cho Văn phòng Kiến trúc sư trưởng và các nhà phát triển xem xét và ra quyết
định về các công trình phát triển dự kiến, ngoài ra còn đề cập tới những đường lối
chỉ đạo có liên quan và một số tài liệu khác.
2) Các khu vực kiểm soát đặc biệt
Ngoài các qui định kiểm soát cơ bản được nêu trong các Phạm trù kiểm soát,
trong bản Hướng dẫn kiểm soát phát triển còn có những qui định kiểm soát đặc biệt
để thay thế cho các qui định kiểm soát cơ bản trong một số lĩnh vực nhất định.
Những qui định đó là:
-Khu vực kiểm soát chiều cao Những qui định này có thể áp dụng cho những
phần cụ thể của một Phạm trù kiểm soát trong trường hợp muốn thay đổi giới hạn
chiều cao được nêu trong phạm trù kiểm soát đó và chúng sẽ được áp dụng cho một
nơi nào đó trong khu vực. Ví dụ, qui định giới hạn chiều cao chung là 5 tầng có thể
được chọn để áp dụng cho phạm trù kiểm soát khu vực Hai Bà Trưng. Nhưng có thể
sẽ có nguyện vọng muốn cho phép xây dựng cao hơn đối với các căn hộ trông ra
công viên LêNin hoặc thấp hơn đối với khu vực xung quanh đền Hai Bà Trưng.
-Khu vực đại lộ - Khu vực này có thể tạo cơ hội áp dụng những qui định kiểm
soát đặc biệt cho các khu vực dọc theo những đại lộ chính nhằm kiểm soát được
công trình phát triển về mặt hình thức góp phần làm đẹp về mặt cảnh quan đô thị.
-Khu vực môi trường - Khu vực này có thể tạo cơ hội áp dụng các qui định
kiểm soát đặc biệt đối với các công trình phát triển xung quanh các hồ, công viên và
những khu vực hấp dẫn về mặt môi trường.
-Khu vực sử dụng công cộng- Khu vực này được dùng để kiểm soát các công
trình phát triển trên những khu đất mà tương lai sẽ cần được sử dụng để làm đất cho
các công trình công cộng mà hiện tại thì điều này chưa thực hiện được. Ví dụ khu
đất được sử dụng làm đường mới, làm công viên mới hay xây dựng một nhà máy xử
lí chất thải. Qua đây thông báo cho mọi người biết về sự tồn tại của một công trình
dự kiến và ngăn chặn sự phát triển của những công trình phát triển mà có thể gây

khó khăn cho việc phát triển sau này.
-Khu vực bãi đỗ ô tô- Khu vực này chỉ rõ những qui định kiểm soát cụ thể về
bãi đỗ ô tô mà không giống với những qui định kiểm soát chung về bãi đõ và có thể
áp dụng cho một số nơi nào đó trong Phạm trù kiểm soát tương ứng.
3) Các đường lối chỉ đạo
Các đường lối chỉ đạo cung cấp thông tin giúp cho các cơ quan qui hoạch đưa
ra các quyết định trong những trường hợp nào cần có giấy phép qui hoạch và giúp
cho một người nộp đơn hiểu rõ các tiêu chí mà các cơ quan qui hoạch sẽ sử dụng để
đánh giá một công trình dự kiến.
21
Chương trình công trình công cộng
Đối với các công trình do nhà nước xây dựng thì có giải pháp thực hiện khác.
Các chương trình này sẽ được lên danh sách và sẽ được ước tính chi phí thực hiện,
thời gian thực hiện và các cơ quan chịu trách nhiệm. Có thể tiến hành theo mẫu dưới
đây:
Chương trình Ước tính chi
phí
Thời gian thực
hiện
Cơ quan chịu
trách nhiệm
Ghi chú
Rõ ràng điều này sẽ đòi hỏi các thông tin đầu vào từ các cơ quan và sự phê
duyệt của ủy ban nhân dân thành phố để trình lên chính phủ xin kinh phí xây dựng.
Đây là việc làm cần thiết vì nó bổ sung cho những qui định kiểm soát phát triển của
khu vực qui hoạch. Dần dần khi các bản qui hoạch chi tiết khu vực được hoàn thành
cho tất cả các khu vực trong đô thị thì hệ thống các qui định kiểm soát phát triển
cũng được xây dựng cùng với một chương trình công trình công cộng toàn diện hỗ
trợ cho sự phát triển của toàn đô thị.
Bước 6-Xem xét lại

Việc xem xét lại quá trình lập qui hoạch chi tiết khu vực là điều rất quan trọng
khi mà thành phần kinh tế tư nhân chịu khá nhiều trách nhiệm trong công việc thực
hiện qui hoạch. Thành phần kinh tế tư nhân không thể bị bắt buộc đâu tư. Kiểm soát
phát triển chỉ có hiệu quả khi những sáng kiến khởi xướng của các thành phần kinh
tế tư nhân được tiến hành. Phạm vi thực hiện của một bản qui hoạch chi tiết luôn
luôn là điều không rõ ràng trong nền kinh tế thị trường. Vì vậy cần phải thường
xuyên xem xét lại các bản qui hoạch chi tiết khu vực, thông thường 5 năm một lần
sao cho các thành quả có thể được giám sát và điều chỉnh. Cần lưu trữ các hồ sơ về
các công trình phát triển đã được phê duyệt và xây dựng.
Các bước trong quá trình xem xét lại cũng như các bước trong quá trình qui
hoạch chi tiết khu vực. Tuy nhiên khối lượng công việc cân thực hiện sẽ ít hơn
nhiều vì cơ sở dữ liệu thông tin đã được thiết lập trong quá trình lập bản qui hoạch
chi tiết khu vực. Điều cần nhấn mạnh là việc cập nhật dữ liệu đánh giá các thành quả
so với hành động và tuyên bố về tương lai mong muốn và quyết định nào (nếu
cần)sẽ phải tiến hành điều chỉnh trong 5 năm tới.
22
Những người tham gia vào quy trình
-Các cơ quan có các thông tin cần thiết cho việc lập qui hoạch chi tiết khu vực
-Các cơ quan giúp xác định được các hành động thích hợp cần thiết đưa vào
bản qui hoạch chi tiết
-Thông qua cơ quan này có thể giúp cho bản qui hoạch chi tiết khu vực được
địa phương và chính phủ phê duyệt.
-Các cơ quan sẽ đóng vai trò trong việc thực hiên các công trình công cộng
trong bản qui hoạch chi tiết khu vực.
Trách nhiệm quả lí và phối hợp quá trình qui hoạch và việc phân bố nguồn
lực lập qui hoạch chi tiết khu vực sẽ thuộc về văn phòng KST Trưởng.
Tham khảo ý kiến cộng đồng
Ở một số nước việc tham khảo ý kiến cộng đồng là một yêu cầu pháp lí trong
quá trình lập qui hoạch chi tiết khu vực. Việc tham khảo ý kiến cộng đồng trong khu
vực qui hoạch cũng có lợi ích của nó. Qua đó có thể biết ý tưởng và quan điểm về

việc phát triển khu vực. Việc tham khảo ý kiến cộng đồng cần được xem xét như
một đóng góp tích cực vào việc lập qui hoạch chi tiết khu vực nhưng trách nhiệm
cuối cùng về nội dung, phê duyệt và thực hiện bản qui hoạch chi tiết khu vực vẫn
thuộc về cơ quan chức năng Nhà nước.
23
2.QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VỀ MẶT CHIẾN LƯỢC
Việc hiểu biết về mặt quản lí đô thị giúp cho người thiết kế qui hoạch để
xuất ra các kiến nghị giúp cho các cơ quan hữu trách quản lý hiệu quả sự phát triển
đô thị, ví dụ như đề xuất ra cac chương trình ưu tiên phát triển, kinh phí và thời
gian để thực hiện các chương trình đó, xác định tính đồng bộ của các chương trình
phát triển liên kết với cac chương trình phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biết giúp cho
các cơ quan quản lí xác định và ra các quyết định để các thành phần kinh tế tư nhân
biết được bắt đầu xây dựng nhà từ đâu thì sẽ có đường xá và hệ thống cấp nước kết
hợp với việc cho thuê đất…
2.1 Công cụ thực hiện quản lí phát triển đô thị
Chính phủ có một số công cụ để thực hiện quả lý đối với vấn đề phát triển đô
thị là:
-Chi phí cho xây dựng các công trình xây dựng cơ bản, bảo dưỡng và dịch vụ
-Đánh thuế và các loại lệ phí
-Giám sát các hành vi chẳng hạn như quản lí giao thông
-Kiểm soát phát triển của các thành phần kinh tế tư nhân và nhà nước
1)Chi kinh phí
Chi kinh phí cho các công trình xây dựng cơ bản như đường xá, giao thông
công cộng, cấp thoát nước, xử lí chất thải và đất đai dành cho không gian mở là điều
tác động lên cơ cấu và mô hình phát triển của một khu vực đô thị cũng như đối với
sự lành mạnh về môi trường của thành phố. Chính phủ cũng chi phí vào phát triển
một số hoạt động dịch vụ có thể góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống.
Hiện nay nhiều nước trên thế giới các chính phủ thương nghiên cứu chuyển
một phần gánh nặng này cho các thành phần kinh tế tư nhân.
Đầu tư tư nhân vào cơ sở hạ tầng thường là trên nguyên tắc BOT (xây dựng,

vận hành, chuyển giao) đang ngày càng trở lên phổ biến. Nhưng đầu tư tư nhân
không bao giở có thể thay thế hoàn toàn đầu của nhà nước vào cơ sở hạ tầng. Vì vậy
24
nhà nước vẫn cần tạo kinh phí và phối hợp các chương trình đầu tư dù là nhà nước
hay tư nhân thực hiện thì trách nhiệm vẫn thuộc về nhà nước.
2) Thuế và lệ phí
Chính phủ tạo ra thu nhập thông qua thuế và lệ phí. Thuế và lệ phí có thể sử
dụng như là một phương tiện để kiểm soát sự phát triển đô thị. Chẳng hạn có thể
đánh thuế vào những ô tô muốn ra vào khu phố cũ và dùng nó như một biện pháp
hạn chế giao thông trong khu vực nhạy cảm về mặt môi trường.
3)Kiểm soát phát triển
Công cụ này của chính phủ về cơ bản quyết định ai có thể làm gì ở khu đất
nào. Trong một số trường hợp các qui định kiểm soát hết sức chặt chẽ là điều hoàn
toàn thích hợp ví dụ như ở khu phố cổ và khu phố cũ Hà Nội. Nhưng ở những khu
vực phát triển nhanh chóng của đô thị thì hệ thống kiểm soát phát triển nên tạo điều
kiện thuận lợi chứ không phải cản trở sự phát triển.
Qui định kiểm soát phát triển cần càng đơn gian hơn càng tốt để thuận tiện
cho việc phổ biến cho dân chúng.
Hệ thống kiểm soát phát triển cần có hiệu quả về mặt hành chính và có khả
năng cung cấp các hồ sơ cấp phép để phát triển để có thể giám sát được số lượng
công trình phát triển ở các vị trí khác nhau nhằm kiểm tra xem liệu bản qui hoạch
tổng thể và các bản qui hoạch chi tiểt khu vực có thực hiện được hay không.
2.2 Ra quyết định.
Các thành phố không phải hình thành một cách tự nhiên. Chúng là kết quả của
các quyết định đưa ra. Một số quyết định sẽ do các thành phần kinh tế tư nhân (bao
gồm các nhà kinh tế, các chủ ngân hàng, luật sư, kiến trúc sư, kĩ sư, chủ sở hữu
nhà ) đưa ra. Nhưng quyết định quan trọngh nhất sẽ là các quyết định do các cơ
quan chính phủ đưa ra. Đây là các quyết định về:
-Phạm vi cơ sở hạ tầng về đường xá, thoát nước, cấp nước mà thành phần
kinh tế tư nhân phải thực hiện

25