Nghiên cứu năng lực cạnh tranh của công ty cổ phần bđs việt nam

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
PHẠM THỊ MINH SÂM
Lớp: 10DQT1
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
NGHIÊN CỨU NĂNG LỰC CẠNH TRANH
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
Thành phố Hồ Chí Minh- 2014
BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
PHẠM THỊ MINH SÂM
Lớp: 10DQT1
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
NGHIÊN CỨU NĂNG LỰC CẠNH TRANH
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
Giảng viên hướng dẫn: TS. Lê Cao Thanh
Thành phố Hồ Chí Minh- 2014
LỜI CẢM ƠN
Là một sinh viên, tôi chưa có điều kiện tiếp xúc với môi trường làm việc thực tế, chưa có
kinh nghiệm làm việc. Tuy nhiên, sau thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Dịch vụ BĐS
Nam Việt đã giúp tôi hiểu biết nhiều hơn, tích lũy được nhiều kinh nghiệm hơn.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám Đốc Công ty Cổ Phần Dịch vụ BĐS
Nam Việt đã tạo điều kiện để tôi được thực tập tại quý công ty.
Xin chân thành cảm ơn Chị Phạm Thị Thu Hằng – Giám Đốc Đào Tạo Công ty đã
hướng dẫn, giúp đỡ và truyền đạt kinh nghiệm cho tôi trong thời gian thực tập.
Và tôi xin cảm ơn Thầy Lê Cao Thanh – Giảng viên Trường Đại học Tài Chính –
Marketing, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài.

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP













Đại diện Công ty
(Ký tên &đóng dấu)
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Trong nền kinh tế nước ta hiện nay, Bất Động Sản được xem là một trong những ngành
kinh tế mũi nhọn giúp phát triển kinh tế đất nước. Bởi nó tác động đến nhiều ngành nghề
khác trong xã hội như xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, tài chính tín dụng hay thị
trường lao động,…Khi thị trường bất động sản phát triển sẽ làm tăng khối lượng giao dịch
hàng hóa bất động sản, là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách nhà nước thông
qua thu các loại thuế liên quan đến bất động sản. Ngoài ra, khi điều hành tốt thị trường bất
động sản sẽ góp phần vào sự tăng trưởng GDP của đất nước.
Tuy nhiên, sau khi thị trường nhà đất bùng nổ vào năm 2007 và đầu 2008 thì từ đó
đến nay bất động sản rơi vào một giai đoạn hết sức khó khăn, thị trường bất động sản
coi như bị “ đóng băng” mà nguyên nhân là do thực hiện chính sách kiềm chế lạm
phát của chính phủ, kinh tế thế giới rơi vào thời kì suy thoái, khủng hoảng. Đặc biệt,
trong năm 2012 giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh và nhiều doanh nghiệp trên bờ vực
phá sản.Do đó để các doanh nghiệp bất động sản tồn tại và đứng vững trên thị trường trong
khi kinh tế đất nước vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn khủng hoảng kinh tế thì các doanh
nghiệp phải cạnh tranh với nhau để tìm khách hàng, phải không ngừng nâng cao năng lực
hoạt động của doanh nghiệp.
Vì vậy, để tìm hiểu rõ vấn đề trên, tôi đã chọn đề tài “Nghiên cứu năng lực cạnh tranh
của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt” để làm chuyên đề tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái quát hệ thống pháp lý điều chỉnh
các hoạt động kinh doanh bất động sản.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 7

GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Thông qua các hoạt động kinh doanh Bất Động Sản của Công ty Cổ phần dịch vụ Bất Động
Sản Nam Việt để tìm hiểu đánh giá của khách hàng về chất lượng các căn hộ của Công ty,
giá cả cũng như các chính sách hỗ trợ khách hàng trong việc mua nhà, chương trình quảng
cáo của Công ty về các dòng căn hộ đến với khách hàng.
Đánh giá được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng về các mẫu căn hộ, chung cư,… để từ đây
đưa ra các hướng đi xúc tiến bán căn hộ chung cư cho dự án mới của Công ty, nâng cao khả
năng cạnh trạnh của Công ty.
Đánh giá được năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt
trên thị trường bất động sản.
3. Phạm vi nghiên cứu
Tiến hành khảo sát, nghiên cứu năng lực canh tranh của Công ty Cổ phần dịch vụ Bất Động
Sản Nam Việt trên thị trường bất động sản thông qua các hoạt động kinh doanh của Công
ty: nghiên cứu, tư vấn đầu tư; tiếp thị và quản lý Bất Động Sản.
Số liệu tiến hành phân tích và khảo sát là từ năm 2011-2013. Thời gian tiến hành khảo sát
và làm bài báo cáo là trong vòng 3 tháng.
4. Nội dung nghiên cứu
Tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần dịch vụ Bất Động Sản
Nam Việt trong thời gian gần đây.
Đánh giá năng lực cạnh tranh của Công ty trên thị trường bất động sản và đề ra các biện
pháp nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của Công ty.
5. Phương pháp nghiên cứu
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 8
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Sử dụng phương pháp chuyên gia và phương pháp thống kê
6. Bố cục đề tài
Lời mở đầu
Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN
Chương 2: PHÂN TÍCH NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH

VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
Chương 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
Kết luận
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 9
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS)
1.1.1. Khái niệm về BĐS
Tài sản bao gồm nhiều loại và để phân chia chúng thì chúng ta có nhiều cách khác nhau
nhưng cách phân chia khái quát nhất mà được sử dụng phổ biến là phân chia tài sản thành 2
loại: “Bất động sản” và “Động sản”. Bất động sản bao gồm không chỉđất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì gắn liền với đất đai, được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất đó như: công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nướclại có những nét đặc thù riêng trong quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại bất động sản khác nhau.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 có
qui định: “ BĐS là tài sản bao gồm: đất đai; nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật qui định”. Mặc dù khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng nhưng
có thể nói một cách chung nhất về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất
không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.
1.1.2. Đặc điểm của BĐS
Ngoài những đặc trưng cơ bản của BĐS như: là một yếu tố vật chất có ích cho con
người; được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; có thể đo lường bằng giá trị nhất
định; không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không
thay đổi; tồn tại lâu đời…thì bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau:
1.1.2.1. Thứ nhất: Tính cá biệt và khan hiếm

SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 10
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Do đất
đai trên trái đất là có hạn, diện tích của từng miếng đất tại những khu vực, địa phương bị
giới hạn và có sự khác nhau,…nên BĐS trở nên khan hiếm. Ngoài ra, vì đất đaicó tính cố
định, không di dời được nên làm cho BĐS có tính cá biệt. Trên thị trường BĐS khó tồn tại
hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình
cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế, có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
1.1.2.2. Thứ hai: Tính bền lâu
Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ khi có thiên tai).
Các công trình xây dựng trên đất sau một thời gian xây dựng hoặc một thời gian sử dụng
nếu được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Do đó, tínhlâu
bền của BĐS chính là tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
1.1.2.3. Thứ ba: Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của
BĐS khác.Chẳng hạn, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu
hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của BĐS trong khu vực đó.Hiện nay, việc
xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ
biến.
1.1.2.4. Thứ tư: Các tính chất khác
Tính thích ứng: Trong quá trình sử dụng BĐS chúng ta có thể điều chỉnh công năng mà
vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt
động khác.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 11
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí
lớn và cần thời gian dài nên việc quản lí BĐS đòi hỏi phải có khả năng và chi phí cao hơn
so với các hàng hoá thông thường khác.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về BĐS taị mỗi vùng,

mỗi khu vực là khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
Do đó yếu tố tâm lý xã hội, các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,…sẽ chi phối nhu cầu
và hình thức BĐS.
1.1.3. Phân loại BĐS
Bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây
dựng và BĐS sản đặc biệt.
• Bất động sản có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương
mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao
và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Đặc biệt, nhóm BĐS này
chiếm tỉ lệ đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới
dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản,
đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
• Bất động sản đặc biệt:Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá
vật thể, nhà thờ, đình, chùa, nghĩa trang,…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham
gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là nhằm bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế
chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tếxã
hội của nước ta.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 12
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
1.1.4. Các quyền liên quan đến bất động sản
Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác
có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.

Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho
người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng
cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản.
Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu
của mình.Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường
hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.
1.2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS
1.2.1.1. Khái niệm về thị trường
Có nhiều định nghĩa về thị trường khác nhau, tùy thuộc vào quá trình phát triển của nền
kinh tế hay tuỳ vào từng điều kiện và mức độ nghiên cứu khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằngthị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán
hàng hoá.Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm
mua bán hàng hoá cụ thể. Còn khái niệm hiện đại về thị trường đượcdựa theo sự tương tác
của các chủ thể trên thị trường đó là: thị trường là quá trình người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán.Như vậy, người
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 13
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường và là hình ảnh cụ thể nhất của
2 yếu tố cung-cầu của thị trường
Ngoài ra còn có một số khái niệm khác về thị trường như :
Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ nhằm thỏa
mãn nhu cầu của hai bênvề một loại sản phẩm nhất định theo các qui định hiện hành, từ đó
xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm và dịch vụ.
Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn
đến khả năng trao đổi.
1.2.1.2. Khái niệm về thị trường BĐS
Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự phát triển của hàng hóa bất động
sản.Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song đều có một điểm chung
là thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực

hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu
một cách khái quát đó là:Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
dựa trên các quan hệ hàng hóa và tiền tệ, được diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định.
1.2.2. Đặc điểm thị trường BĐS
o Thị trường BĐS được hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung
hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi:Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà
của mình. Trong giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái
nhà và được coi là BĐS; các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất
đai đóng vai trò quyết định.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 14
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đây là giai đoạn hình thành các doanh nghiệp xây dựng. Do
hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng nên không phải ai cũng có thể hình thành
và phát triển một toà nhà lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây
dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Giai đoạn này là sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển
BĐS. Bởi do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền
để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng
đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào các dự án; những chính sách ngân hàng,
các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô thị trường BĐS tăng cao và phát triển mạnh, do
hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng không thể tiếp tục
cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính
hoá các khoản cho vay, khoản thế chấp nhằm huy động các nguồn vốn. Trong cấp độ, các
thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài
chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Đối với một thị trường BĐS không nhất thiết phải tuần tự trải qua từng cấp bậc trên, cũng
không nhất thiết thời gian trong mỗi giai đoạn phát triển thị trường là như nhau.

o Trong mỗi cấp độ phát triển, quá trình vận động của thị trường bất động sản đều
có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (thị trường sôi
động), suy thoái (thị trường có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (thị trường đóng băng) và
phục hồi (thị trường bắt đầu nóng dần lên có thể gây “sốt”). Thời gian diễn ra của từng giai
đoạn không giống nhau, có thể giai đoạn này kéo dài hơn so với các giai đoạn khác nhưng
chu kì phát triển của thị trường BĐS phải trải qua tất cả 4 giai đoạn trên.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 15
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
o Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời do đó nó chịu ảnh hưởng của các
yếu tố tập quán, văn hóa nơi nó đang tồn tại mà trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của
mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS
mang tính địa phương sâu sắc.
Ngoài ra, thị trường BĐS không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng miền của đất
nước.Mỗi thị trường BĐS tại mỗi địa phương sẽ có quy mô và trình độ phát triển khác nhau
do có sự phát triển không đều về kinh tế xã hội và các điều kiện tự nhiên giữa các vùng
miền. Thị trường BĐS tại các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt
động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi,…
o Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi người, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến các hoạt
động kinh tếxã hội. Do đó, những vấn đề liên quan BĐS đều chịu sự chi phối chặt chẽ của
hệ thống pháp luật về BĐS, đất đai và nhà ở.
o Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,
thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị
trường BĐS.Nhà nước có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở những mức độ khác nhau,
trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Đất đai trên thị
trường sơ cấp (thị trường giao – thuê đất)phụ thuộc vào các quyết định của Nhà nước làm

cho thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.Mặt khác, thị trường BĐS
không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính
độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 16
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
o Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Sự phát
triển của thị trường này tác động tới nhiều thị trường khác trong nền kinh tế.
Để đầu tư xây dựng BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS thì
giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán,…nhằm giải quyết vấn
đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Vì
vậy, thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.Ngoài ra, thị trường BĐS còn
có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng, từ đó liên quan tới các thị trường vật liệu xây
dựng, đồ nội thất, thị trường lao động
1.2.3. Phân loại thị trường BĐS
Việc phân loại thị trường bất động sản được dựa theocác tiêu chuẩn như:
1.2.3.1. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước
o Thị trường chính thức (tức thị trường có sự kiểm soát của nhà nước) bao gồm các
giao dịch mà nhà nước có thể kiểm soát được như giao dịch tại các trung tâm đấu
giá.
o Thị trường phi chính thức (hay thị trường không có sự kiểm soát của nhà nước)
bao gồm các giao dịch về bất động sản không tiến hành các thủ tục có tính pháp
lý như: viêc mua bán trao tay, cam kết bằng các giấy tờ nhận nợ,…
1.2.3.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường:
o Thị trường chuyển nhượng hay cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi là thị trường
đất đai.
o Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê.
o Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình bất động sản đã được thuê hoặc
mua
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 17

GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
1.2.3.3. Căn cứ vào loại hàng hóa bất động sản trên thị trường:
 Thị trường đất đai.
 Thị trường nhà ở.
 Thị trường bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX )
 Thị trường bất động sản thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá )
 Thị trường bất động sản đặc biệt như di tích lịch sử, di tích văn hóa,…
1.2.3.4. Căn cứ vào tính chất các giao dịch (tính chất kinh doanh)
 Thị trường mua bán bất động sản
 Thị trường cho thuê và thuê bất động sản
 Thị trường giao dịch các bất động sản để thế chấp, bảo hiểm
 Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.
 Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS,…
1.2.4. Tình hình thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Năm 2013là một năm khó khăn của bất động sản Việt Nam khi mà tổng tồn kho bất
động sản hiện vẫn là một con số khổng lồ, khả năng tiêu thụ của thị trường vẫn còn khá dè
dặt do người mua vẫn tiếp tục chờ giá giảm. Nguồn cung sẽ gia nhập thị trường vào 2014
sẽ tiếp tục tăng thêm gánh nặng phục hồi cho nhà đất.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng tính đến cuối tháng 12/2013, tổng giá trị tồn kho bất
động sản là gần 95.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 4,5 tỷ USD, giảm 26,5% so với quý
I/2013. Cụ thể, chung cư tồn khoảng hơn 20.000 căn với 29.230 tỷ đồng. Con số này lên tới
gần 35.000 tỷ đồng ở phân khúc đất nền. Tồn kho nhà thấp tầng khoảng 24.000 tỷ đồng với
hơn 13.500 căn Tổng giá trị tồn kho chung cư và đất nền tại TP.HCM xếp hạng cao nhất,
tới 17.400 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tồn kho chung cư và nhà thấp tầng tại Hà Nội cũng không
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 18
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

kém cạnh, cán mức khoảng 12.900 tỷ đồng. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nợ
đọng, chịu áp lực lớn từ phía các ngân hàng khi mà có tới 23.007 căn hộ và 12 triệu m2nền
đất vẫn chưa thể bán ra ngoài thị trường. Ước tính có tới 70% doanh nghiệp đang lâm vào
tình cảnh doanh thu giảm sút, tỷ lệ thất nghiệp cao…Không chỉ có thế, nhiều chủ đầu tư do
khó khăn về nguồn vốn đã phải chấp nhận dừng hoặc sang nhượng lại dự án, rồi sau đó
hứng chịu khiếu nại, khiếu kiện của khách hàng.
Tuy nhiên, bất động sản trong năm 2013 cũng có điểm sáng, khi mà tính thanh khoản đã
được cải thiện rõ rệt. Lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn đầu tư nước ngoài
FDI, chiếm xấp xỉ 4% tổng nguồn vốn đầu tư.
Trong năm qua, thị trường BĐS cũng chịu tác động của gói QE3 và tính chu kỳ của nền
kinh tế khi mà vào tháng 1/2014 gói cắt giảm QE3 mà Cục dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đưa
ra chính thức có hiệu lực. Theo đó, Fed sẽ cắt giảm quy mô của chương trình mua trái
phiếu hàng tháng bớt 10 tỷ USD còn 75 tỷ USD.Điều đó đồng nghĩa với việc chính sách
thuế khóa giảm, thị trường chứng khoán và bất động sản mở ra nhiều cơ hội đầu tư và hứa
hẹn nền kinh tế Mỹ sẽ hồi phục.Một khi nền kinh tế đứng đầu thế giới là Mỹ tăng trưởng
mạnh mẽ trở lại thì sự phát triển kinh tế của các quốc gia trên thế giới trong đó có Việt
Nam sẽ là điều tất yếu. Tính chu kỳ của nền kinh tế sẽ tái vận hành trở lại.
Theo Tổng Giám Đốc Danaland khẳng định: "Thị trường bất động sản Việt Nam cũng
như của thế giới đều có tính chu kỳ là “bùng nổ - suy thoái”. Kinh tế trong nước bắt đầu
suy thoái từ năm 2009, thì trong năm 2014 chắc chắn thị trường sẽ từng bước hồi phục và
phát triển bởi một chu kỳ của thị trường này thường kéo dài trong vòng 5 năm".
Ngoài ra, thị trường BĐS nước ta năm 2014 được kì vọng sẽ có những tín hiệu khả quan
khi có nhiều chính sách tác động trực tiếp tới đất đai, phát triển nhà ở, cũng như hướng tới
lợi ích của khách hàng và các nhà đầu tư sẽ chính thức có hiệu lực trong năm 2014 này.
Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014, theo đó sẽ có nhiều
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 19
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
điểm mới trong thu hồi đất, định giá đất, quy hoạch sử dụng đất. Bộ Tài chính cũng cho
phép người dân tự xác định mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đã
góp phần tạo động lực mới cho thị trường này.

Cùng với việc triển khai gói 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp vay mua, thuê nhà,
cuối tháng 11/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/CP về phát triển nhà ở xã hội
với nhiều nội dung đáng chú ý theo hướng có lợi cho người thu nhập thấp đã và đang sở
hữu nhà ở xã hội. Theo đó, thay vì được bán và cho thuê lại sau 10 năm, người mua nhà ở
xã hội sẽ được chuyển nhượng sau 5 năm sử dụng, kể từ thời điểm ký hợp đồng với chủ
đầu tư. Ngay cả trong thời gian 5 năm, nếu cần chuyển nhượng thì người dân vẫn có thể
bán lại cho nhà nước, chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo
quy định.
Bên cạnh đó, hàng loạt các quy định mới áp dụng đối với chủ đầu tư, các dự án nhà ở xã
hội như: được nhà nước hỗ trợ, ưu đãi, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được áp
dụng thuế suất ưu đãi, được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn như vay vốn của các tổ chức tín
dụng…cũng chính thức có hiệu lực trong năm 2014.
Những chính sách trên được coi là cơ sở để các nhà đầu tư cũng như người dân tin tưởng
vào một thị trường bất động sản có nhiều bùng nổ trong năm 2014 này.
1.3. CẠNH TRANH VÀ VAI TRÒ CỦA CẠNH TRANH TRONG DOANH
NGHIỆP
1.3.1. Khái niệm về cạnh tranh
Cạnh tranh là một khái niệm có nhiều cách hiểu khác nhau và được sử dụng trong nhiều
phạm vi khác nhau (từ cạnh tranh trong các doanh nghiệp đến cạnh tranh giữa các ngành
trong một nền kinh tế hay cạnh tranh giữa các quốc gia,…). Đối với một doanh nghiệp thì
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 20
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
mục tiêuchủ yếu của cạnh tranh là tồn tại và tìm kiếm lợi nhuận, còn đối với một quốc gia
mục tiêu của cạnh tranh là nâng cao mức sống và phúc lợi cho nhân dân, …
Theo Từ điển Bách khoa Việt nam (tập 1),Cạnh tranh trong kinh doanh là hoạt động
tranh đua giữa những người sản xuất hàng hoá, giữa các thương nhân, các nhà kinh doanh
trong nền kinh tế thị trường, chi phối quan hệ cung cầu, nhằm dành các điều kiện sản
xuất , tiêu thụ thị trường có lợi nhất.Còn2 nhà kinh tế học Mỹ P.A Samuelson và
W.D.Nordhaus trong cuốn kinh tế học (xuất bản lần thứ 12) cho rằngCạnh tranh là sự kình
địch giữa các doanh nghiệp cạnh tranh với nhau để dành khách hàng hoặc thị trường.

Từ những định nghĩa trên có thể rút ra điểm chung là: Cạnh tranh là cố gắng nhằm
giành lấy phần hơn phần thắng về mình trong môi trường cạnh tranh.
1.3.2. Vai trò của cạnh tranh
Cạnh tranh có vai trò quan trọng trong nền sản xuất hàng hóa nói riêng và trong lĩnh
vực kinh tếnói chung, là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, góp phần vào sự phát triển
kinh tế.
 Đối với nền kinh tế quốc dân.
Đối với nền kinh tế, cạnh tranh là môi trường và động lực thúc đẩy sự phát triển nói
chung, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như sự phát triển của khoa học kỹ
thuật, góp phần gợi mở những nhu cầu mới của xã hội thông qua sự xuất hiện của những
sản phẩm mới.
 Đối với Doanh nghiệp
Sự cạnh tranh buộc người sản xuất phải năng động, nhạy bén hơn; biết nắm bắt tốt hơn
nhu cầu của người tiêu dung cũng như phải tích cực nâng cao tay nghề và thường xuyên cải
tiến kỹ thuật và áp dụng những tiến bộ khoa học vào trong sản xuất để nâng cao chất lượng
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 21
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
sản phầm và hiệu quả kinh tế. Doanh nghiệp nào đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng kịp
thời, có đầy đủ các sản phẩm cũng như dịch vụ kèm theo với mức giá phù hợp thì doanh
nghiệp đó mới có khả năng tồn tại và phát triển trên thị trường.
 Đối với Ngành
Trong mỗi ngành kinh tế,cạnh tranh giúp nâng cao chất lượng sản phẩm của ngành để từ đó
cải thiện khả năng cạnh tranh của ngành so với các ngành khác.Một môi trường cạnh tranh
bình đẳng và lành mạnh sẽ là bước đà vững chắc cho mọi ngành nghề phát triểndựa trên cơ
sở khai thác lợi thế và điểm mạnh của mỗi ngành.
 Đối với sản phẩm
Nhờ có cạnh tranh mà sản phẩm sản xuất ra ngày càng được nâng cao về chất lượng,
phong phú về chủng loại và mẫu mã làm thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng và đem lại
lợi nhuận cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, hiện nay các sản phẩm được sản xuất ra không
chỉ để đáp ứng nhu cầu trong nước mà còn xuất khẩu ra nước ngoài nên khi có sự cạnh

tranh giữa các doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngoài thì sản phẩm sẽ đạt
chất lượng tốt hơn, đạt được các tiêu chuẩn quốc tế.
 Đối với người tiêu dùng
Cạnh tranh mang lại nhiều lợi ích, đặc biệt cho người tiêu dùng.Người sản xuất phải tìm
cách để làm ra sản phẩm có chất lượng tốt hơn với chi phí sản xuất rẻ hơn để đáp ứng với
thị hiếu của người tiêu dùng.Khi có nhiều doanh nghiệp cạnh tranh với nhau thì sản phẩm,
dịch vụ cung cấp cho khách hàng sẽ càng có chất lượng và người tiêu dùng sẽ có nhiều lựa
chọn hơn.Vì vậy, cạnh tranh sẽ đem đến cho khách hàng giá trị tối ưu nhất đối với những
đồng tiền mà họ bỏ ra.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 22
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Tuy nhiên ngoài mặt tích cực mà cạnh tranh mang lại, cạnh tranh cũng đem lại những hệ
quả không mong muốn cho xã hội. Nó tạo ra sự phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ, làm tổn hại
môi trường sinh thái khi có hành vi cạnh tranh không lành mạnh, dùng các thủ đoạn vi
phạm pháp luật hay bất chấp pháp luật (buôn lậu, trốn thuế, bán hàng giả, tung tin phá
hoại, ).
1.3.3. Các loại hình cạnh tranh
Cách phân loại cạnh tranh được dựa trên nhiều tiêu thức khác nhau như sau:
1.3.3.1. Căn cứ vào chủ thể tham gia thị trường
Cạnh tranh giữa người bán và người mua: là việc cạnh tranh diễn ra theo quy luật mua rẻ-
bán đắt. Trên thị trường người bán muốn bán sản phẩm của mình với giá cao nhất, nhưng
người mua lại muốn mua hàng hoá với giá thấp nhất có thể.Giá cả cuối cùng được chấp
nhận là giá cả thống nhất giữa người bán và người mua sau một quá trình mặc cả với nhau.
Cạnh tranh giữa những người mua với nhau: là cuộc cạnh tranh dựa trên sự cạnh tranh
giữa những người mua. Khi số lượng hàng hoá trên thị trường khan hiếm, cung nhỏ hơn
cầu thì cuộc cạnh tranh trở nên quyết liệt, giá cả sẽ tăng lên vì người mua sẵn sàng chấp
nhận giá cao để mua được hàng hoá cần mua.
Cạnh tranh giữa người bán với người bán: là việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp với
nhau để giành khách hàng và thị trường. Việc cạnh tranh sẽ dẫn đến giá cả giảm xuống,
những doanh nghiệp nào không chịu được sức ép từ cuộc cạnh tranh sẽ phải rời khỏi thị

trường, nhường thị phần của mình cho các doanh nghiệp khác có sức cạnh tranh mạnh hơn.
1.3.3.2. Căn cứ vào phạm vi ngành kinh tế
Cạnh tranh trong nội bộ ngành: là sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong cùng một
ngành, cùng sản xuất một loại hàng hoánhằm mục đích tiêu thụ hàng hoá dễ dàng hơn.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 23
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Cạnh tranh giữa các ngành: là việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong các ngành
với nhau nhằm giành giật thị trường và lợi nhuận.
1.3.3.3. Căn cứ vào mức độ cạnh tranh:
Cạnh tranh hoàn hảo: là loại cạnh tranh diễn ra theo quy luật cung cầu trên thị trường,
không có sự can thiệp của nhà nước. Cung nhiều cầu ít sẽ dẫn đến giá giảm, cung ít cầu
nhiều sẽ dẫn đến giá tăng.Trên thị trường có nhiều người bán và không người nào có ưu thế
để cung cấp một số lượng sản phẩm quan trọng mà có thể ảnh hưởng tới giá cả.
Cạnh tranh không hoàn hảo: là cuộc cạnh tranh mà trên thị trường có sự can thiệp của nhà
nước và các tổ chức độc quyền, các doanh nghiệp phân phối hoặc sản xuất có đủ sức mạnh
và thế lực để có thể chi phối giá cả các sản phẩm của mình trên thị trường.
Cạnh tranh độc quyền :là loại cạnh tranh mà ở đó người bán có thể kiểm soát gần như toàn
bộ số lượng sản phẩm hay hàng hoá bán ra trên thị trường. Trong thị trường này không có
cạnh tranh về giá cả mà một số người bán toàn quyền quyết định giá. Họ có thể định giá
cao hơn hoặc thấp hơn tuỳ thuộc vào đặc điểm tiêu dùng của sản phẩm và cuối cùng họ thu
được lợi nhuận tối đa. Cạnh tranh độc quyền gồm 2 loại là độc quyền nhóm và độc quyền
tuyệt đối.
1.3.3.4. Căn cứ vào tính chất của cạnh tranh
Cạnh tranh lành mạnh: là loại cạnh tranh theo đúng quy định của pháp luật, đạo đức xã hội,
đạo đức kinh doanh. Các doanh nghiệp tham gia kinh doanh trên thi trường dùng chính
năng lực của mình như: khả năng về tài chính, nguồn nhân lực, trình độ chuyên môn, uy tín
hay hình ảnh công ty trên thị trường,…để cạnh tranh với các đối thủ.
Cạnh tranh không lành mạnh: là việc cạnh tranh không bằng năng lực thực sự của doanh
nghiệp mà dùng các thủ đoạn, mánh khóe để cạnh tranh với các đối thủ của mình. Chẳng
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 24

GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
hạn như trốn tránh các nghĩa vụ mà nhà nước yêu cầu và thực hiện những hành vi vi phạm
pháp luật.
1.3.4. Các công cụ cạnh tranh chủ yếu của Doanh nghiệp
1.3.4.1. Cạnh tranh sản phẩm:
Doanh nghiệp muốn đứng vững trong cuộc cạnh tranh khốc liệt trên thị trường thì doanh
nghiệp phải luôn luôn cải tiến và không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm.Khi chất
lượng sản phẩm tăng lên sẽ thu hút được khách hàng, tăng đựơc khối lượng hàng hoá tiêu
thụ, mở rộng được thị trường và từ đó lợi nhuận sẽ tăng lên cũng như hình ảnh công ty sẽ
vững vàng hơn.
1.3.4.2. Cạnh tranh bằng giá bán sản phẩm:
Ngày nay, giá cả không phải là yếu tố cạnh tranh hàng đầu nhưng vẫn luôn được coi là
yếu tố cạnh tranh quan trọng trong việc thu hút khách hàng đặc biệt là ở những thị trường
mà thu nhập của dân cư còn thấp. Giá bán của sản phẩm phụ thuộc vào các yếu tố như: chi
phí sản xuất sản phẩm, chi phí bán hàng cũng như các yếu tố của nền kinh tế( lạm phát,
khủng hoảng kinh tế, chính sách hỗ trợ giá của nhà nước…).Giá bán sản phẩm được sử
dụng làm công cụ cạnh tranh thông qua các chiến lược định giá sản phẩm của doanh nghiệp
trên thị trường. Công ty có thểdung những chính sách định giá như: chính sách định giá
thấp, chính sách định giá cao, chính sách ổn định giá, định giá theo thị trường hay chính
sách giá phân biệt, chính sách bán phá giá.
1.3.4.3. Cạnh tranh bằng hệ thống phân phối sản phẩm
Đối với mỗi doanh nghiệp thì việc sản xuất sản phẩm xong chưa đủ.Để sản phẩm được
đưa đến tay người tiêu dùng thì nhà sản xuất phải xây dựng được hệ thống phân phối cho
mình, biết tổ chức mạng lướt bán hàng. Thông thường kênh tiêu thu sản phẩm của doanh
nghiệp được chia thành các loại sau:
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 25