Định hướng phát triển Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020

PHẦN MỞ ĐẦU
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cần thiết của đề tài
Hội nhập vào nền kinh tế tồn cầu tạo ra nhiều thách thức và cơ hội cho các
doanh nghiệp trong nước. Các doanh nghiệp phải nhận ra được đâu là cơ hội cần nắm
bắt và đâu là những thách thức mà cần phải vượt qua. Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn
(Resco) cũng không nằm ngồi sự tác động của việc hội nhập vào nền kinh tế tồn cầu.
Sau hơn 1 năm hội nhập chúng ta đã nhận thấy tác động rõ rệt của các tổ chức, tập
đồn kinh tế nước ngồi đến nền kinh tế nước ta nói chung va ảnh hưởng rất lớn đến thị
trường bất động sản. Các tổ chức, tập đồn kinh tế nước ngồi họ có tiềm lực về vốn,
về trình độ quản lý và sẽ là 1 đối thủ cạnh tranh nặng ký cho các doanh nghiệp trong
nước
Tuy nhà nước có can thiệp bằng những chính sách kinh tế đối với các tổ chức
nước ngồi nhằm bảo vệ doanh nghiệp trong nước, nhưng lộ trình hội nhập về lâu dài
thì phải dựa vào nội lực của chính doanh nghiệp trong nước, bởi sự cam kết gia nhập
đòi hỏi phải theo 1 lộ trình nhất định, nhà nước không thể can thiệp mãi vào được
Kinh tế trong nước đang trên đà phát triển bởi những chính sách đúng đắn của
đảng va chính phủ trong việc định hướng phát triển và điều hành nền kinh tế. Mạnh
dạn xóa bỏ cở chế cũ để tạo cho mình một nền kinh tế với bản sắc riêng phù hợp với
kiều kiện của mình. Thu nhập của đại bộ phận dân cư tăng lên đáng kể và có điều
kiện tích lũy của cải, nhu cầu về nhà ở nhờ đó cũng ngày càng lớn. Nguồn cung cấp
về nhà ở hiện này và thời gian qua khá nhiều và đa dạng từ nhiều doanh nghiệp và tổ
chức kinh doanh bất động sản trong và ngồi nước
Trước những bối cảnh đó đòi hỏi Resco, là một trong những doanh nghiệp nhà
nước hàng đầu mang trong mình một sứ mạng góp phần phát triển kinh tế cũng như
đóng góp cho bộ mặt kiến trúc thành phố ngày càng hiện đại, Resco cần xây dựng
cho mình một định hướng phát triển lâu dài
Vì vậy chúng tôi chọn đề tài “Định hướng phát triển Tổng Công ty địa ốc
Sài Gòn Resco đến năm 2020” với mong muốn góp phần cho sự tồn tại và phát
triển của Resco trong nền kinh tế thị trường, để xứng tầm là một trong những doanh
nhiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Qua nghiên cứu khái quát về thị trường nhà ở tại TP.HCM và đánh giá thực
trạng hoạt động của Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn chúng tôi đã đưa ra được những
quan điểm và mục tiêu phát triển phù hợp với tổng công ty nhằm đề ra các định
hướng và các nhóm giải pháp thực hiện định hướng phát triển của Tổng Công ty địa
ốc Sài Gòn đến năm 2020
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu là hoạt động sản xuất
kinh doanh của Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn và các doanh nghiệp
thành viên trực thuộc.
-
-
1
1
-
-
b. Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản của Resco trên địa bàn TP.HCM
4. Phương pháp nghiên cứu :
Đây là một đề tài nghiên cứu ứng dụng, trên cơ sở vận dụng lý thuyết về quản
trị chiến lược. Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong Luận văn là phương pháp mô
tả, phân tích và tổng hợp, dựa trên nguồn số liệu và thông tin thực tế của Tổng Công
Ty Địa Ốc Sài Gòn, Sở Tài Nguyên Môi Trường Tp.HCM, Niên giám Thống kê
Tp.HCM, và thông tin thu thập từ các phương tiện truyền thông, bài viết, bài nghiên
cứu từ tạp chí chuyên ngành, báo chí v.v. . . Trên cơ sở những kiến thức về quản trị
kinh doanh, kết hợp nghiên cứu thực tế, đề xuất định hướng và giải pháp phát triển
Tổng Công Ty Địa Ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020.
5. Kết quả đạt được của luận văn :
Luận văn đã trình bầy khái quát được về thị trường nhà ở tại TP.HCM và đã
đánh giá được thực trạng hoạt động của resco trên cơ sở đó đề ra được các quan điểm

và mục tiêu phát triển cho tổng công ty địa ốc Sài Gòn. Luận văn đã vạch ra các định
hướng, các nhóm giải pháp cụ thể và các kiến nghị đối với nhà nước, với thành phố
và với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với mục tiêu chính là phát triển
Tổng công ty địa ốc Sài Gòn Resco thành 1 trong những doanh nghiệp kinh doanh
địa ốc hàng đầu
6. Cấu trúc luận văn
Ngồi Phần mở đầu và Phần kết luận, Luận văn có 3 chương gồm :
 Chương 1 : Tổng quan về nhà ở và đặc điểm thị trường nhà ở tại
TP.HCM
 Chương 2 : Đánh giá thực trạng hoạt động sản xuất kinh doanh của
Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn.
 Chương 3 : Định hướng phát triển Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn
(Resco) đến năm 2020.
-
-
2
2
-
-
CHƯƠNG 1 :
TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI
TP.HCM
1.1 TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở
1.1.1 Khái niệm về chỗ ở - nhà ở.
Nhu cầu có một chỗ ở là một trong những nhu cầu cơ bản của con người (ăn,
ở, mặc, đi lại, chữa bệnh, học hành, giải trí…), và nhất là đối với một gia đình. Chỗ ở
có nghĩa rộng hơn nhà ở, nó còn bao gồm cả các tiện nghi trong nhà, kết cấu hạ tầng
kỹ thuật và điều kiện môi trường sống của khu vực dân cư. Một nhà văn Anh đã từng
cho rằng chỗ ở là một trong ba yếu tố tạo nên hạnh phúc: Hạnh phúc là khi bạn có
một việc gì đó để làm, một nơi nào đó để ở và một người nào đó để yêu.

Chỗ ở thích hợp có nghĩa rộng hơn là một mái che trên đầu. Đó là: một sự riêng
tư thích hợp, một khoảng không gian thích hợp, một sự an ninh thích hợp, điều kiện
chiếu sáng và thông gió thích hợp, hạ tầng cơ sở thích hợp và vị trí thích hợp cho việc
đi làm, đi tới các công trình phục vụ, tất cả với giá phải chăng. Ở Việt Nam, chỗ ở
thích hợp cho dân cư có nghĩa là diện tích nhà ở vào khoảng 8m
2
/người; mái nhà
bằng vật liệu lâu bền; không gian kiến trúc phù hợp với tập quán sinh sống và tín
ngưỡng của các tầng lớp dân cư, các dân tộc và các miền khác nhau; nhà đủ vững
chắc để chịu được tác động của bão lụt; có nước uống hợp vệ sinh, có nơi thốt nước,
quanh nhà và lối đi không bị bùn lầy, nước.
Mỗi gia đình Việt Nam đều cố gắng làm việc, tích lũy trong nhiều năm để có
tiền tạo lập nhà ở riêng cho mình, và sau đó là nâng cao giá trị nhà ở đang có, vì vậy
nhà ở là tài sản có giá trị lớn của mỗi gia đình dân cư . Nhà ở vừa là nơi đáp ứng nhu
cầu thiết yếu về chỗ ở, vừa là tài sản để lại cho thế hệ sau này, lại vừa là tài sản có
thể đem thế chấp để vay tiền khi cần thiết. Việc duy tu nhà ở hiện có và xây dựng nhà
ở mới tại các khu dân cư đòi hỏi phải phát triển công nghiệp xây dựng và công
nghiệp vật liệu xây dựng, tạo ra nhiều việc làm cho xã hội và đóng góp đáng kể cho
ngân sách. Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, gắn liền với đất và có một thị trường
rộng lớn, đòi hỏi phải có sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật, kế hoạch và chính
sách.
Sự phân hóa giàu nghèo trong nền kinh tế thị trường cũng kéo theo sự phân hóa
chỗ ở của các tầng lớp dân cư. Có những người chỉ có thể tạo được một chỗ ở tạm
bợ, trong khi có những người có thể có một hoặc nhiều chỗ ở khang trang, đầy đủ
tiện nghi, tại những nơi thuận tiện cho ăn, ở, kinh doanh . . .
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề chỗ ở, Liên Hiệp Quốc đã quyết
định lấy năm 1987 là năm Quốc tế chỗ ở cho người vô gia cư, cuối năm 1988 đã
thông qua chiến lược tồn cầu về chỗ ở nhằm kêu gọi các Chính phủ huy động những
nguồn lực nước mình thực thi các chiến lược về chỗ ở. Trên cơ sở đó, Việt Nam cũng
đã xây dựng Chiến lược quốc gia về chỗ ở đến năm 2010.

-
-
3
3
-
-
Chiến lược quốc gia về chỗ ở đặt trọng tâm vào việc tạo điều kiện cho những
người có thu nhập thấp có được chỗ ở thích hợp để an cư lạc nghiệp, đồng thời thông
qua chương trình xóa đói giảm nghèo để giúp đỡ cho những người nghèo có việc làm
ổn định, có thu nhập tối thiểu và cải thiện được chỗ ở. Nhà nước tạo điều kiện cho
những người có thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưu đẩy nhanh quá trình tạo lập
chỗ ở khang trang. Đối với những người giàu có, không hạn chế việc tạo lập chỗ ở
tương xứng với thu nhập của họ, nhưng thông qua việc cấp đất và cấp giấy phép, Nhà
nước điều tiết một phần thu nhập của họ để phát triển kết cấu hạ tầng khu dân cư và
giúp đỡ người có thu nhập thấp và người nghèo. Nhà nước và xã hội cũng cần đẩy
mạnh phong trào xây dựng nhà tình nghĩa để đền ơn đáp nghĩa cho những gia đình có
công với đất nước, hỗ trợ xây dựng nhà tình thương để giúp cho các nạn nhân chiến
tranh, người tàn tật, già yếu cô đơn, trẻ mồ côi... không có khả năng tự lực trong cuộc
sống.
Chỗ ở thích hợp và an tồn là một quyền cơ bản của con người, là nguyện vọng
chính đáng của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn lực con người.
Đó là sự biểu hiện cụ thể của những thành tựu đạt được trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội nhằm mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn
minh”.
1.1.2 Vai trò của nhà ở:
Nhà ở là một tập hợp không gian kiến trúc phục vụ riêng cho một gia đình. Nó
có thể là ngôi nhà với sân vườn hồn chỉnh như nhà thấp tầng biệt lập, mà cũng có thể
chỉ là một căn hộ trong các chung cư. Vì thế, yêu cầu cơ bản của nó là tính độc lập và
không gian sử dụng khép kín nhằm bảo đảm thuận lợi trong sinh hoạt, thỏa mãn tính
thẩm mỹ, đáp ứng thị hiếu gia chủ, và thỏa mãn các yêu cầu đời sống sinh hoạt khác

của gia đình. Gia đình là tế bào của xã hội, là đối tượng phục vụ của căn nhà, do vậy
căn nhà cũng có các chức năng cơ bản giống như gia đình là: bảo vệ và phát triển
thành viên; phục hồi sức lao động; xã hội hóa hay giáo dục xã hội cho con trẻ; chức
năng văn hóa giáo dục; chức năng kinh tế. Do vậy, yêu cầu chung của nhà ở hiện đại
bao gồm: Tính độc lập khép kín, bảo đảm khai thác sử dụng theo sở thích từng gia
đình; Tính an tồn thuận tiện sinh hoạt và thích nghi đa dạng cho nhiều dạng đối
tượng; Thỏa mãn đồng thời yêu cầu vật chất và tinh thần.
Từ yêu cầu đó, có thể thấy vai trò của nhà ở là:
- Nhà ở là tư liệu sinh tồn cần thiết để tái sản xuất sức lao động, cùng với tái
sản xuất tư liệu sản xuất để đảm bảo sản xuất xã hội tiến hành liên tục không
ngừng. Tái sản xuất sức lao động bao gồm tái sản xuất sức lao động bản thân
người lao động và sự sinh tồn, phát triển của người lao động thế hệ sau.
- Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh tồn, mà còn là tư liệu hưởng thụ và tư liệu
phát triển, làm cho người lao động và thế hệ sau sống yên vui và phát triển
thể lực, trí lực. Nhà ở gần hay xa nơi làm việc, điều kiện nơi cư trú tốt hay
xấu, không chỉ liên quan đến tái sản xuất sức lao động, mà còn tác động trực
tiếp đến tính tích cực sản xuất của người lao động. Do vậy nhà ở còn có ý
nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao chất lượng sức lao động.
-
-
4
4
-
-
- Nhà ở không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư
mà còn là điều kiện vật chất để tiến hành các hoạt động kinh tế, nhất là ở đô
thị. Sự sản xuất nhà ở trực tiếp chế ước sự phát triển của các ngành công
nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bị - máy móc xây dựng. Sự phát triển nhà ở
còn kích thích nhu cầu dân cư đối với các loại hàng điện tử, dụng cụ gia
đình, trang trí nội thất . . .

- Hình thức xây dựng của nhà ở còn quy định hình thức cư trú của dân cư, ảnh
hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những con người.
Bố cục nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt khu dân cư, giao thông và tình
hình sử dụng đất ở địa phương đó.
Nhà ở với tính cách là một tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh hoạt
của con người, vừa phục vụ cho quá trình sản xuất xã hội; vừa có tác dụng đối với
sản xuất sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần. Vì vậy sự
phát triển nhà ở cần phải phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội.
1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ
1.2.1 Các yếu tố môi trường.
+ Vị trí địa lý kinh tế: có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển và mở rộng quy
mô của thị trường nhà ở đô thị. Nhà ở nằm trong vùng kinh tế trọng điểm, đô thị
trung tâm kinh tế, công nghiệp, đầu mối giao thông quan trọng, nơi có lực lượng lao
động dồi dào, có nhiều cơ quan nghiên cứu khoa học, cơ sở đào tạo… bao giờ cũng
sôi động và hấp dẫn người mua.
+ Điều kiện tự nhiên, thiên nhiên luôn là một yếu tố quan trọng trong cuộc
sống con người. Điều này thường được khách hàng quan tâm khi mua sản phẩm: vị
trí nhà ở có thuận tiện nơi làm việc, các dịch vụ sức khỏe, điều kiện giáo dục và các
dịch vụ xã hội khác, đặc biệt môi trường ở đó có bị ô nhiễm không? Tiếng ồn, điện
nước và khu vực đó có an ninh hay không ?
+ Hạ tầng kỹ thuật: là bộ phận quan trọng quyết định chất lượng chỗ ở thích
hợp. Sự hồn thiện và đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng góp phần mở rộng không
gian của nhà ở đô thị, mở rộng thị trường nhà ở trong và ngồi khu đô thị.
Trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì giao thông là một bộ phận hết sức quan
trọng, quyết định quá trình hình thành những khu nhà ở. Đa số các đô thị, khu dân cư
lớn đều nằm trên các đầu mối giao thông quan trọng, có nhiều cửa ngõ thông thương
ra vào thuận tiện (đường bộ, đường sắt, sân bay, cảng sông - biển…).
1.2.2 Các yếu tố kinh tế.
Những diễn biến của môi trường kinh tế bao giờ cũng chứa đựng những cơ hội
lẫn đe dọa, và ảnh hưởng đến các loại thị trường, kể cả thị trường nhà ở.

Yếu tố lãi suất :
Vòng quay vốn trong kinh doanh nhà ở rất chậm, bình quân hơn 18 tháng/vòng,
tùy theo quy mô dự án. Do hoạt động kinh doanh nhà ở đòi hỏi một lượng vốn rất
lớn, nên các đơn vị phải huy động từ nhiều nguồn vốn khác nhau để đầu tư, và phần
lớn là sử dụng vốn vay để đầu tư vào đất, đầu tư xây dựng hạ tầng và các công trình.
-
-
5
5
-
-
Vì vậy lãi suất vốn vay là một trong những nhân tố quan trọng quyết định tính hiệu
quả trong đầu tư kinh doanh địa ốc.
Mức thu nhập thực tế có thể sử dụng được.
Nền kinh tế phát triển ổn định và tăng trưởng tạo điều kiện tăng việc làm, thu
hút lao động, tăng thu nhập thực tế cho người dân. Cùng với sự tăng trưởng dân số cơ
học, nhu cầu nhà ở cũng tăng theo. Và khi thu nhập của người dân tăng lên, người
chưa có nhà sẽ tích lũy mua nhà, người có nhà sẽ có nhu cầu nhà ở tiện nghi hơn, cao
cấp hơn.
Nền kinh tế được công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH)
CNH-HĐH tạo tiềm lực to lớn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, làm thay đổi căn
bản hình thức sản xuất nhỏ sang hình thức sản xuất lớn dẫn đến tập trung lực lượng
sản xuất với mật độ cao tác động đến việc phân bố lao động xã hội, phân bố lại các
điểm dân cư và tổ chức kết cấu hạ tầng kỹ thuật.
Đầu tư (trong nước và quốc tế):
Đây là yếu tố quan trọng tạo nên sự tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng đô thị, đẩy
nhanh tốc độ xây dựng và phát triển của nền kinh tế nói chung và đô thị nói riêng. Sự
gia tăng vốn đầu tư nước ngồi vào Việt Nam là sự gia tăng nhu cầu về văn phòng làm
việc, khách sạn, nhà ở... đây là một vận hội không nhỏ đối với các doanh nghiệp kinh
doanh trong lĩnh vực nhà đất.

1.2.3 Các yếu tố xã hội :
Lối sống.
Tập quán sống “quần cư”: các khu dân cư đông đúc, làm ăn nhộn nhịp, khả
năng cung cấp đất ở ít nhưng luôn có nhu cầu lớn về nhà - đất.
Sự phát triển của nền kinh tế đất nước cùng xu hướng hội nhập thế giới đã hình
thành lối sống mới: văn minh đô thị. Văn minh đô thị gắn liền với khu dân cư, với
nhà ở... và lối sống người dân cũng có những biến động. Một gia đình lớn bao gồm
nhiều thế hệ trước đây đã dần dần được thay thế bằng gia đình hạt nhân (cha mẹ, con
cái)ø với xu hướng tách ra sống riêng khi trưởng thành và lập gia đình. Những căn hộ
đảm bảo an tồn, nội thất bình thường, tiện nghi tương đối đầy đủ, thuận tiện về mặt
giao thông…sẽ được lựa chọn trong giai đoạn ban đầu này.
Trước áp lực ngày càng cao về công ăn việc làm - nhất là tại các đô thị lớn -
nhiều khi người dân buộc phải hy sinh các tiện nghi về ở, hay chỉ ở mức tối thiểu để
đổi lấy một nơi ở đáp ứng được việc đi lại thuận lợi như gần chỗ làm, chỗ kinh
doanh, gần trường học cho con cái…
Tâm lý cá nhân và xã hội
Tác động của định kiến xã hội: Định kiến xã hội về nơi ở được hình thành trong
hồn cảnh cụ thể, lâu ngày trở thành một thông tin chi phối khi chọn nơi để ở.
Tâm lý đẳng cấp xã hội thể hiện qua chỗ ở: Thực tế xã hội đã hình thành các
vùng dân cư theo giàu - nghèo, là kết quả của lịch sử phát triển qua thời gian và phân
hóa xã hội trong nền kinh tế thị trường. Điều này ảnh hưởng đến tâm lý người dân
-
-
6
6
-
-
khi đánh giá về nhà ở: nhà ở nằm trong “khu nhà giàu” thì đương nhiên giá phải cao
hơn nhà - đất tương tự bên ngồi.
Vấn đề phong thủy : Nhà - đất nằm ngay ngã ba đường; chỗ cong lồi ra của

hẻm, đường; nhà - đất bị tóp hậu, nhà hướng phong thủy xấu rất khó bán. Nhà đất
phong thủy đẹp lại dễ bán được giá cao.
Ảnh hưởng của thông tin quy hoạch được công bố: là nguồn thông tin gây ảnh
hưởng đến nhu cầu ở của người dân, hay ít nhất cũng làm xáo động điều kiện sinh
hoạt của họ.
Phát hiện cơ hội gia tăng thu nhập tiềm năng: Một số ý tưởng quy hoạch khi đi
vào thực tế tạo ra cơ hội gia tăng thu nhập cho người dân, khi nhà họ sát khu thương
mại mới, thuận lợi cho việc kinh doanh khi phóng đường hay chỉ đơn giản là giá nhà
- đất tăng do hạ tầng được cải thiện.
“Cầu” giả tạo trên thị trường địa ốc cũng tạo nên sự đầu cơ, tạo nên các cơn
“sốt” giá khi có một thông tin nào đó về dự án sắp hình thành. Mức độ gia tăng còn
tùy thuộc vào tính chất, quy mô dự án, tiến độ triển khai.
Tốc độ phát triển dân cư
Với tốc độ gia tăng dân số tự nhiên nhanh chóng, nhưng lượng đất đai không
thay đổi, diện tích ở cho mỗi cá nhân giảm xuống thì nhu cầu cần có những căn nhà
to hơn, đẹp hơn ngày càng gia tăng. Tp.HCM với tốc độ phát triển kinh tế cao, mức
sống cao hơn các khu vực lân cận, cùng với sự gia tăng chất lượng, số lượng và hiệu
quả của hệ thống đào tạo, của một đời sống văn hóa phong phú sẽ không ngừng hấp
dẫn, thu hút người dân ở các nơi khác di dân tới Thành phố với tốc độ cao: bình quân
mỗi năm có trên 40.000 người nhập cư vào Thành phố, dân số vãng lai có xu hướng
tăng, bình quân có trên 300.000 người có mặt tại Tp.HCM để sinh sống, tìm kiếm
công ăn việc làm, học hành... Dưới áp lực gia tăng dân số, áp lực về nhu cầu nhà ở sẽ
gia tăng không ngừng.
1.2.4 Các yếu tố cơ chế - chính sách - luật pháp :
Trong thực tế yếu tố về cơ chế - chính sách - luật pháp tác động trực tiếp đến sự
phát triển của thị trường nhà ở trên các mặt :
Định hướng phát triển: với những chương trình phát triển nhà ở, việc quy hoạch
lại các khu dân cư, khu công nghiệp, hình thành các quận mới, đô thị hóa các vùng
ngoại thành, các khu vực trung tâm mới... cũng đòi hỏi một khối lượng nhà ở mới rất
lớn, tạo cơ hội kinh doanh và tạo thị trường cho kinh doanh nhà đất.

Sự thay đổi của luật pháp có ảnh hưởng lớn đến ngành kinh doanh nhà đất. Việc
cho phép các hộ gia đình có thể sở hữu nhiều nhà ở, công nhận quyền sử dụng đất với
5 quyền cơ bản, các cá nhân được mua nhà ở ngồi địa phương mà mình cư trú, cho
phép Việt kiều được mua nhà ở… là những cơ hội to lớn cho các doanh nghiệp kinh
doanh nhà đất, tạo điều kiện cho việc sang nhượng, mua bán nhà ở, đất ở trở thành
một trong những lĩnh vực to lớn, năng động, đóng góp không nhỏ cho ngân sách.
-
-
7
7
-
-
Các yếu tố pháp lý là yếu tố ảnh hưởng sau cùng nhưng lại là căn cứ đầu tiên
khi xem xét mua - bán nhà đất: như giấy tờ sở hữu nhà - đất; các vấn đề về tranh chấp
tài sản là nhà - đất ; …
1.2.5 Sự tiến bộ khoa học công nghệ.
Khoa học công nghệ là một trong những động lực thúc đẩy quá trình phát triển.
Nhờ tiến bộ của khoa học công nghệ có thể làm cho các yếu tố về khoảng cách không
gian và thời gian… được rút ngắn lại (phương tiện vận tải hiện đại, thông tin liên lạc
phát triển cao…), người dân có thể sinh sống mọi nơi, với nhiều chủng loại nhà ở mà
vẫn đáp ứng được các tiện nghi, góp phần mở rộng không gian sinh sống cho mọi
người.
Trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, sự phát triển nhanh chóng của công nghệ xây
dựng, vật liệu xây dựng trong vài năm trở lại đây đã tạo nên sự gia tăng nhanh chóng
các công trình xây dựng công nghiệp, dân dụng, nhà ở… đáp ứng nhu cầu phát triển
nơi ăn ở sinh sống của nhân dân
1.3 ĐẶC ĐIỂM VỀ NHÀ Ở TẠI TP. HCM
Chương trình nhà ở là một trong những mục tiêu ưu tiên của tiến trình phát triển
kinh tế - xã hội của TP HCM.
Thực hiện Chỉ thị 24/2004/CT-UB và Quyết định 114/2006/QĐ-UBND của

UBND TP về kế hoạch triển khai Chương trình nhà ở giai đoạn 2006-2010, cho đến
nay các doanh nghiệp tư nhân đã đăng ký 109 dự án với quy mô 43.556 căn hộ và
3.286 nền đất ở, trong đó có 30 dự án đã hồn thành và 79 dự án đang triển khai; tổng
số quỹ nhà và nền đất đã xây dựng hồn thành là 5.973 căn hộ và 4.515 nền đất ở.
Thành phố đã mua lại 1.665 căn hộ và 1.025 nền đất ở, trong đó đã bố trí 460 căn hộ
và 441 nền đất ở, còn lại 1.205 căn hộ và 584 nền đất ở bố trí cho các dự án trọng
điểm như dự án Khu công nghệ cao (quận 9) và Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2);
đặc biệt ưu tiên giải quyết dứt điểm các trường hợp tạm cư quá hạn. Tuy nhiên, việc
triển khai thực hiện Chỉ thị 24/2004/CT-UB trên địa bàn Thành phố đã phát sinh một
số vướng mắc, đó là tiến độ thực hiện dự án còn chậm (đó là năng lực tài chính của
một số chủ đầu tư còn hạn chế), phương thức xác định giá mua căn hộ chung cư chưa
sát với giá thị trường dẫn đến giá thẩm định chênh lệch khá lớn so với giá đề xuất của
chủ đầu tư, các thủ tục xây dựng kéo dài, đặc biệt là khâu thẩm định và phê duyệt
quy hoạch tỷ lệ1/500, các hộ dân tái định cư không chịu tái định cư tại các quận khác,
thậm chí trong cùng quận nhưng ở địa bàn khác…
Việc xây dựng mới các chung cư hư hỏng nặng cũng đã được Thành phố quan
tâm giải quyết trong thời gian qua . Theo thống kê, trên địa bàn Thành phố có 123
chung cư và 29 nhà tập thể hư hỏng nặng cần khắc phục và xử lý. Hiện tại 5 lô chung
cư, nhà tập thể đã được sửa chữa, cải tạo và bán theo Nghị định 61/CP cho các hộ
đang sử dụng tổng cộng 245 căn (9.320 m2); sửa chữa hoặc tháo dỡ xây dựng mới 18
lô chung cư với tổng cộng 1.259 căn (65.678 m 2), trong đó, chuyển mục đích sử
dụng, đấu giá đất 4 lô chung cư với tổng diện tích 2.127 m2 ; đang lập phương án di
dời và tháo dỡ xây dựng mới 14 lô đất chung cư. Tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn
trong công tác bồi thường giải tỏa, thiếu quỹ nhà tạm cư, tái định cư do các hộ dân
-
-
8
8
-
-

không đủ tiền để mua lại căn hộ mới và diện tích sau khi tháo dỡ không đủ kêu gọi
xã hội hóa đầu tư.
Về nhà ở cho công nhân: đã đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân
117.688 chỗ lưu trú, với diện tích khoảng 657.414 m2,đạt 65% so chỉ tiêu đến năm
2010 là 1 triệu m2, về cơ bản đã giải quyết chỗ lưu trú cho công nhân. Tuy nhiên, các
nhà lưu trú do các hộ gia đình, cá nhân xây dựng chưa đảm bảo về chất lượng, tiêu
chuẩn ở theo quy định, mặt khác chưa có cơ chế, chính sách ưu đãi khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân.
Về nhà ở xã hội: thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 90/2005/NĐ-CP của
Chính phủ, các quận, huyện đã chủ động rà sốt lại quỹ đất công để xây dựng nhà ở xã
hội, tính tốn nhu cầu đưa vào trong chương trình phát triển nhà ở của quận, huyện và
lập danh mục các dự án để có kế hoạch triển khai thực hiện theo hướng xã hội hóa
đầu tư xây dựng, có thể đấu thầu dự án.
Về công tác chỉnh trang nhà ở đô thị cũng đã được chính quyền thành phố chú
trọng giải quyết nhằm đem lại sự khang trang hiện đại cho bộ mặt thành phố. Các cơ
quan chức năng đang triển khai Dự án nâng cấp hạ tầng đô thị khu dân cư thu nhập
thấp trên địa bàn thành phố. Giai đoạn 1 của dự án tập trung vào lưu vực Tân Hóa -
Lò Gốm và đã nâng cấp hạ tầng 33 khu lụp xụp trên địa bàn các quận 6, Tân Bình,
Tân Phú và Bình Tân, nâng cao điều kiện sống cho 21.979 hộ, đạt 29,4% ( so với chỉ
tiêu đến năm 2010 là 74.877 hộ), đã di dời 2.892 hộ. Hiện nay, Dự án đang triển khai
giai đoạn 2 (ngồi lưu vực Tân Hóa - Lò Gốm) và dự kiến di dời 11.510 hộ.
Đối với kế hoạch di dời 15.000 hộ dân sống trên và ven kênh rạch, Thành phố
mới chỉ di dời được 2.565 hộ (đạt 17,1% ) thuộc dự án cải tạo kênh Tân Hóa - Lò
Gốm và dự án tiêu thốt nước, cải thiện ô nhiễm kênh Tham Lương - Bến Cát - Rạch
Nước lên; hiện đang tiếp tục thực hiện dự án tiêu thốt nước, cải thiện ô nhiễm kênh
Tham Lương - Bến Cát - Rạch Nước lên, dự án cải thiện môi trường nước giai đoạn
2, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm và cải tạo các kênh rạch trên địa bàn quận - huyện
để khai thông tuyến đường thủy vành đai.
Đối với việc di dời các hộ đang cư ngụ trong khuôn viên trường học, bệnh
viện, các cơ sở thể dục thể thao, lao động thương binh xã hội trên địa bàn, cho đến

nay Thành phố đã giải quyết di dời 786 hộ/833 hộ đạt 94,3%, số hộ còn lại ở các
quận 1, 3, 5 và 8 vẫn đang tiếp tục di dời.
Ngồi ra, góp phần quan trọng cho công tác chỉnh trang nhà ở đô thị là các hộ
gia đình và cá nhân đã xây dựng và cải tạo mở rộng diện tích nhà ở thời gian qua.
Trong 6 tháng đầu năm 2007, với 1,017 triệu m2 sàn được xây dựng là một con số
tuy không lớn nhưng nó cũng đã góp phần xã hội hóa công tác chỉnh trang nhà ở đô
thị và làm cho bộ mặt Thành phố ngày càng khang trang và hiện đại.
Trên địa bàn Tp.HCM, dân số luôn tăng ở mức cao, bình quân 3,36%/năm,
trong đó tăng cơ học khoảng 2%/năm, tương đương 43 ngàn người. Thời kỳ này tuy
tăng trưởng GDP của Thành phố chỉ khoảng 8%÷9%/năm , nhưng tốc độ phát triển
nhà ở đã có chuyển biến tích cực. Nếu 5 năm 1991÷1995 diện tích nhà ở tăng bình
quân 2 triệu m
2
/năm, thì 5 năm 1991÷1995 là 2,5 triệu m
2
. Tổng diện tích quỹ nhà ở
-
-
9
9
-
-
của Thành phố từ 31 triệu m
2
(năm 1990) lên 52 triệu m
2
(năm 2000). Diện tích ở
bình quân từ 7,5 m
2
/người (năm 1991) đã nâng lên 10,27m

2
/người (năm 2000) gần
đuổi kịp một số nước trong khu vực (10,2m
2
ở Jakharta, 12,02m
2
ở Manila, 16,5m
2
ở
BangKok - năm 1999).Nhiều khu dân cư hình thành và đang thi công nhộn nhịp. Quá
trình tư nhân hóa nhà ở cũng diễn ra khá nhanh, chiếm 89,7% vào năm 2000 (so
75,9% năm 1989). Trong khi đó nhà thuộc sở hữu Nhà nước tỷ lệ giảm từ 16% còn
9%. Thực hiện Nghị định 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ, Thành phố đã duyệt
giá bán 30.119 căn hộ, với tổng diện tích là 2,6 triệu m
2
. Trong đó trên 25 ngàn căn
hộ đã nhận giấy chứng nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, với
tổng số tiền thu được trên 2.000 tỷ đồng. Đồng thời cũng hồn trả theo quyết định
118/TTg, 65/TTg và 20/TTg của Thủ tướng Chính phủ 95 tỷ đồng cho các đối tượng
chính sách. Nguồn thu đã tập trung phát triển quỹ nhà ở mới, bổ sung vào vốn sửa
chữa, duy tu quỹ nhà Thành Phố đang quản lý.
* Tuy nhiên quá trình phát triển nhà ở vẫn còn những hạn chế nhất định:
- Cho dù quỹ nhà ở có tăng lên, nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn
không tăng do mức tăng sản xuất nhà ở không theo kịp mức tăng dân số và
nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở tại các đô thị. Thiếu nhà ở vẫn là một vấn đề
thời sự, bức thiết ở Tp.HCM. Biểu hiện của “Cầu nhà ở” lớn hơn “Cung nhà
ở”.
- Trong tổng số 54,4 triệu m
2
nhà ở hiện nay ở các đô thị Việt Nam có tới 32

triệu m
2
cần được sửa chữa, bảo dưỡng và 1,7 triệu m
2
cần phải dỡ bỏ xây
mới. Nhưng do các nguồn vốn đầu tư cho quỹ nhà ở rất hạn hẹp nên hàng
triệu người vẫn còn phải sống trong các khu nhà cũ, thiếu tiện nghi.
- Việc quản lý, điều tiết thị trường nhà đất hiện nay vẫn còn nhiều thiếu sót,
hiện tượng đầu cơ đất và nhà ở đang diễn ra, nhưng Nhà nước chưa có các
biện pháp kiểm sốt và quản lý hữu hiệu.
- Việc quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại các đô thị còn kém hiệu quả. Sự
bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát với các biểu hiện như chiếm đất trái
phép, xây dựng nhà ở không phép, cơi nới, xây chen không theo quy hoạch,
tự ý thay đổi kết cấu, công năng nhà ở chung cư… diễn ra khắp nơi và gây
ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ các công trình cũng như kiến trúc, cảnh
quan môi trường đô thị.
- Các chính sách về nhà ở trong thời gian qua vẫn còn mang tính chất chắp vá
nhất thời để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở, nên thường không đồng bộ,
hoặc chưa phù hợp với cơ chế kinh tế mới. Việc thực hiện chính sách lại
thiếu sự thống nhất giữa các bộ, các ngành và các địa phương, dẫn tới tình
trạng các quy tắc, luật lệ bị vi phạm, vai trò quản lý của Nhà nước giảm sút,
gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở trong các đô thị Việt Nam.
- Vẫn tồn tại một thị trường ngầm nhà đất “không thể kiểm sốt được” bên cạnh
thị trường nhà đất công khai. Tp.HCM có ít nhất 50.000 căn nhà được mua
bán / năm. Trong đó khoảng 30.000 căn được các cơ quan công chứng chứng
nhận chuyển dịch quyền sở hữu, chiếm 10% số nhà ở hợp lệ; 20.000 căn mua
bán qua giấy tay. Do luật pháp chưa chính thức công nhận “thị trường địa
-
-
10

10
-
-
ốc” với tính chất “nhà+đất”, nên dù luật đất đai cho phép chuyển nhượng đất
nhưng những hướng dẫn cụ thể vẫn chưa phù hợp khi người dân mua bán
nhà, đã gây nên việc mua bán giấy tay, và đặt Nhà nước vào tình thế phải
giải quyết những việc đã xảy ra bằng hình thức thu hồi đất và giao đất để
tránh thất thu ngân sách, ổn định cuộc sống người dân.
Tóm lại, tuy còn gặp nhiều khó khăn khách quan lẫn chủ quan nhưng một số kết
quả đã đạt được về chương trình nhà ở thời gian qua của TP HCM là một nỗ lực đáng
được ghi nhận của Thành phố khi giải quyết vấn đề xã hội phức tạp này
-
-
11
11
-
-
CHƯƠNG 2
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA
TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN
2.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC
SÀI GÒN
2.1.1 Giới thiệu chung
Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn được thành lập theo quyết định số 7363/QĐ-UB
ngày 23/12/1997 của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh và chính thức đi
vào hoạt động theo Giấy phép đăng ký kinh doanh số 103446 do Sở Kế hoạch và Đầu
tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 29/6/1998.
Sau đó, ngày 21/10/2004, Ủy Ban Nhân Dân Thành phố ra quyết định số
5211/QĐ-UB về việc tổ chức lại Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn hoạt động theo mô
hình Công ty mẹ - Công ty con. Trong đó, Tổng Công ty (được gọi là Công ty mẹ)

trực tiếp thực hiện các hoạt động kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu
trong vốn điều lệ của các công ty con và công ty liên kết.
Mối quan hệ giữa Tổng Công ty và các công ty con, công ty liên kết dựa trên
nguyên tắc quan hệ sở hữu về vốn điều lệ. Tổng Công ty thực hiện quyền chi phối
đối với hoạt động của các công ty này theo tỷ lệ cổ phần chi phối, vốn góp chi phối
của Tổng Công ty hoặc quyền chi phối được quy định trong Điều lệ của các công ty.
Tổng Công ty đã chính thức đi vào hoạt động theo mô hình Công ty Mẹ - Công
ty Con theo quyết định số 541/QĐ-UBND ngày 10/02/2006 của Ủy Ban Nhân Dân
Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt Điều lệ tổ chức và hoạt động của Tổng Công ty.
Vốn điều lệ :
- Vốn điều lệ của Tổng Công ty tại thời điểm 31/12/2003 là 1.015.811.497.230
đồng.
- Nhà nước sở hữu tồn bộ vốn điều lệ của Tổng Công ty. Đại diện chủ sở hữu
nhà nước là Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh.
+ Trụ sở chính : 86 Lê Thánh Tôn, Q.1, TP.HCM
+ Điện thoại : 8291054 – 8291055 – 8291056
+ Fax : 8296988 – 8295675
2.1.2 Ngành nghề kinh doanh:
-
-
12
12
-
-
Đầu tư, quản lý vốn đầu tư và thực hiện trực tiếp sản xuất kinh doanh trong các
ngành nghề, lĩnh vực chính :
- Kinh doanh địa ốc, kho bãi, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, nhà ở theo
Nghị định 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ.
- Kinh doanh dịch vụ, kho , bãi, văn phòng cho thuê và các dịch vụ nhà ở khác.
- Khảo sát thiết kế, tư vấn đầu tư xây dựng, thi công các công trình dân dụng,

công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật; trang trí nội thất, sửa chữa, duy tu, bảo dưỡng, nâng
cấp các loại công trình xây dựng.
- Sản xuất, lắp đặt, sửa chữa duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh thang máy, các
thiết bị nhà cao tầng.
- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, cấu kiện bê tông đúc sẳn, vật liệu trang
trí nội thất.
- Đầu tư tài chính vào doanh nghiệp khác
2.1.3 Các công ty con và các đơn vị trực thuộc :
Các công ty con:
- Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà
- Công ty Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5
- Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh
- Công ty Địa Ốc Gò Môn
- Công ty Xuất nhập khẩu - Đầu tư và Xây dựng Gò Vấp
- Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa Ốc III
- Công ty Cổ phần Địa Ốc 8
- Công ty Cổ phần Địa Ốc 10
- Công ty Cổ phần Kinh doanh nhà Quận 11
- Công ty Cổ phần Địa Ốc Tân Bình
- Công ty Cổ phần Địa Ốc Chợ Lớn
- Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh nhà Sài Gòn
- Công ty Cổ phần Đầu tư và Địa Ốc Sài Gòn - Chợ Lớn
Các đơn vị trực thuộc:
- Công ty Kho Bãi
- Xí nghiệp Tư vấn Thiết kế - DERESCO
- Xí nghiệp Xây lắp dân dụng và Công nghiệp
- Chi nhánh RESCO tại Bình Dương
-
-
13

13
-
-
2.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SẢN XUẤT KINH DOANH
CỦA CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN
2.2.1 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh
Tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh 09 tháng đầu năm 2007 của Tổng
Công ty
Doanh thu: 1.640,47 tỷ/2.276,58 tỷ, đạt 72,06% kế hoạch năm, tăng 28,87% so với
cùng kỳ năm trước.
Trong đó:
- Doanh thu kinh doanh nhà : 1.052,01 tỷ, chiếm 64,13 %.
- Doanh thu xây lắp : 434,05 tỷ, chiếm 26,61 %.
- Doanh thu kinh doanh vật liệu xây dựng : 41,14 tỷ, chiếm 2,52 %.
- Doanh thu kinh doanh kho bãi : 31,94 tỷ, chiếm 1,95 %.
- Doanh thu tư vấn thiết kế : 8,13 tỷ, chiếm 0,50 %.
- Doanh thu khác : 73,19 tỷ, chiếm 4,46 %.
Chi phí đầu tư : 1.773,76 tỷ/ 3.115,98 tỷ, đạt 56,92% kế hoạch và so với cùng kỳ
năm trước tăng 26,28%. Trong đó, chi phí xây lắp là 505,697 tỷ đồng.
Thu nhập bình quân: 2.400.000 đ/người/tháng.
Nộp ngân sách: 106,631 tỷ đồng đạt 59,48 % kế hoạch năm, tăng40,94% so với
cùng kỳ năm trước.
Lợi nhuận: 94,34 tỷ đồng đạt 55,59% kế hoạch năm, tăng 18,93% so với cùng kỳ
năm trước.
Trong 9 tháng đầu năm 2007, tồn Tổng Công Ty đã tạo được 1.640,47 tỷ đồng
doanh số; 94,34 tỷ lợi nhuận; và nộp ngân sách 106,631 tỷ; thu nhập bình quân 2,4
triệu đồng/người/tháng. Tổng Công Ty cũng đang triển khai thực hiện đưa vào khai
thác nhiều dự án với qui mô lớn. Doanh số từ lĩnh vực kinh doanh nhà chiếm từ 60%
đến 65% trong tổng doanh số chung.
Hoạt động thi công nhận thầu xây lắp cũng là 1 thế mạnh của RESCO. Doanh

thu xây lắp đạt 434,05 tỷ chiếm 26,61%. Hoạt động này sẽ hỗ trợ tốt cho tiến trình
thực hiện thi công xây dựng dự án. Với lợi thế này, các đơn vị trực thuộc tông công
ty với kinh nghiệm trong lĩnh vực thi công các công trình, sẽ làm giảm giá vốn thi
công xây dựng công trình, sẽ đem đến một sự khác biệt về giá so với các đối thủ cạnh
tranh khác
Về hiệu quả kinh doanh: 100% Các Công ty sản xuất kinh doanh đều có lãi. Tỷ
suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu đạt từ 14% đến 20%;
Kết quả đạt được như trên là do nỗ lực phấn đấu của tất cả các công ty thành
viên thuộc RESCO thời gian qua, đồng thời do có các mặt thuận lợi như: sự hỗ trợ
nhiều mặt của các cơ quan liên quan; các chủ trương chính sách mới của chính phủ
-
-
14
14
-
-
và cơ quan công quyền Tp.HCM; thị trường nhà đất tuy nhiều biến động nhưng thuận
lợi cho kinh doanh; sự chủ động thí điểm xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu cho người
có thu nhập thấp;…
Tuy nhiên Tổng Công Ty cũng gặp nhiều khó khăn, tồn tại: thị trường địa ốc
không ổn định, có lúc trầm lắng, “đóng băng”, nhất là thời điểm hiện nay, đầu tư
giảm sút, sức mua và nhu cầu đầu tư xây dựng, mua bán nhà chựng lại; giá cả vật liệu
xây dựng leo thang dẫn đến chi phí xây dựng tăng cao, có lúc “sốt cao”, cạnh tranh
quyết liệt nhất là trong khâu tìm đất cho dự án. Thiếu vốn để đáp ứng quy mô đầu tư
và tiến độ dự án trong thời điểm hiện nay cũng gây khó khăn cho RESCO để thực
hiện các dự án. Lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại tăng cao ảnh hưởng
đến việc huy động vốn để triển khai các dự án đã được duyệt trong thời điểm hiện tại.
Đền bù giải tỏa chậm trễ, gặp nhiều biến động trong giá đền bù, nên nhiều dự án triển
khai rất chậm; đấu thầu tham gia xây dựng các công trình ngày càng khó khăn;
2.2.2 Tình hình các dự án của Tổng Công Ty Địa Ốc Sài Gòn

Khu dân cư:
Một số dự án tiêu biểu của tổng công ty và các đơn vị thành viên
- Khu nhà ở Cù Lao Chà, Phường 17 - Bình Thạnh
Chủ đầu tư: Chi nhánh RESCO tại Bình Dương
Diện tích khuôn viên: 1.0896 ha
Tổng vốn đầu tư: 113.29 tỷ ôồng
- Đầu tư xây dựng khu dân cư phường Phước Long A, Bắc Rạch Chiếc - Quận
9
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa Ốc 10
Diện tích khuôn viên: 34.573 ha
Tổng vốn đầu tư: 535.26 tỷ đồng
- Khu dân cư Phú Lâm C mở rộng - Bình Tân
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Sài Gòn
Diện tích khuôn viên: 5.4119 ha
Tổng vốn đầu tư: 186.74 tỷ đồng
- Khu dân cư ven sông Sài Gòn
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà
Diện tích khuôn viên: 8.553 ha
Tổng vốn đầu tư: 105.78 tỷ đồng
- Khu dân cư , Phường 7 - Quận 8
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư và Địa Ốc Sài Gịn - Chợ Lớn
-
-
15
15
-
-
Diện tích khuôn viên: 11.8 ha
Tổng vốn đầu tư: 334.86 tỷ đồng
- Dự án khu dân cư Phú Thuận - Quận 7

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng Điện Sài Gịn
Diện tích khuôn viên: 6,0812 ha
Tổng vốn đầu tư: 574 tỷ đồng
- Khu chung cư - Phường 15 - Quận 8
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa Ốc 8
Diện tích khuôn viên: 4,1653 ha
Tổng vốn đầu tư: 185,91 tỷ đồng
- Khu dân cư - Phường Phú Hữu
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa Ốc III
Diện tích khuôn viên: 14,93 ha
Tổng vốn đầu tư: 336,56 tỷ đồng
- Khu chung cư Bàu Cát II Phường 10 Quận Tân Bình
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa Ốc Tân Bình
Diện tích khuôn viên: 4,386 ha
Tổng vốn đầu tư: 399,93 tỷ đồng
- Khu dân cư INTRESCO - Phong Phú - Huyện Bình Chánh
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà
Diện tích khuôn viên: 32,7212 ha
Tổng vốn đầu tư: 380,13 tỷ đồng
- Đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị An Phú - An Khánh, Quận 2
Chủ đầu tư: Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà
Diện tích khuôn viên: 131 ha
Tổng vốn đầu tư: 1,386 tỷ đồng
- Khu dân cư nhà vườn Xã Đức Lập Thượng - Đức Hòa - Long An
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Khu công nghiệp và Đô thị Đức Hòa III -
RESCO
Diện tích khuôn viên: 68,2 ha
Tổng vốn đầu tư: 320 tỷ đồng
Chung cư :
-

-
16
16
-
-
- Khu siêu thị kết hợp nhà ở LAKAI đường Nguyễn Tri Phương - Phường 7 -
Quận 5
- Công trình khu nhà ở cao tầng Phước Long khu phố Nam Hồ - Phường Phước
Long A - Quận 9
- Khu nhà chung cư 336/24 Nguyễn Văn Luông - Quận 6
- Nhà ở khu đô thị phát triển - Phường An Phú - Quận 2
- Khu nhà ở đường Tạ Quang Bửu - Phường 6 - Quận 8 (02 đơn nguyên chung
cư 9 tầng và 08 đơn nguyên 15 tầng)
- Khu nhà ở đường Tạ Quang Bửu - Phường 5 - Quận 8 (10 đơn nguyên chung
cư 5,5 tầng)
- Khu dân cư - Phường Phú Hữu
- Chung cư Lý Thái Tổ
- Khu chung cư Bàu Cát II Phường 10 Quận Tân Bình
- Khu chung cư P12 - Quận 3
- Khu dân cư INTRESCO - Lô số 7 - Huyện Bình Chánh (Khu 6B)
- Đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị An Phú - An Khánh, Quận 2
- Cao ốc An Khang khu B An Phú An Khánh - Quận 2
- Chung cư An Thái khu A An Phú An Khánh - Quận 2
- Cao ốc An Thịnh - Quận 2
- Chung cư An Hòa
- Chung cư 16 tầng An Phú An Khánh
- 227 Lý Thường Kiệt - Quận Tân Bình
2.2.3 Tình hình các mặt hoạt động của bộ máy RESCO.
Mối quan hệ giữa các công ty trực thuộc Tổng Công Ty
Các đơn vị thành viên của Tổng Công Ty gồm các đơn vị có mức độ phát triển

không đồng đều và kinh doanh các lĩnh vực khác nhau, mối con hệ giữa tổng công ty
hoạt động theo mô hình công ty mẹ công ty con, quyền kiểm sốt chi phối hoạt động
kinh doanh tại công ty thành viên, thông qua số vốn góp vào của công ty mẹ (tổng
công ty). Công ty mẹ với vai trò của “người mẹ” với sức mạnh về vốn, trình độ quản
lý, về công nghệ sẽ dần dắt “đàn con” đi theo định hướng chiến lược mà tổng công ty
đã hoạch định để phát triển tổng công ty. Các đơn vị thành viên với thương hiệu và
uy tín, qui mô to lớn của công ty mẹ sẽ dễ dàng vượt qua được sức ép cạnh tranh
ngày càng gay gắt và khốc liệt trong nền kinh tế thị trường và trong nền kinh tế tồn
cầu.
Do chức năng kinh doanh như nhau ở các đơn vị thành viên, dễ gây tình trạng
cạnh tranh nội bộ. Cần phải rà sốt lại để đưa ra một qui trinh quản lý thống nhất từ
trên xuống dưới tránh sự trồng chéo nhau trong kinh doanh. Mặt khác lại chưa khai
-
-
17
17
-
-
thác được sở trường chuyên môn hóa của từng đơn vị (tư vấn thiết kế cho dự án,
cung ứng vật liệu xây dựng cho thi công,…). Hiện nay, công tác phối hợp dưới sự chỉ
đạo của Ban Tổng Giám Đốc đang được quan tâm, với nhận thức phải đồn kết tạo
nên sức mạnh tổng hợp, hướng tới phát triển thành tập đồn kinh doanh địa ốc có tầm
cỡ về lâu dài và quy mô hoạt động rộng lớn.
Quá trình chuyển đổi mối quan hệ giữa công ty mẹ và các đơn vị thành viên
theo mô hình công ty mẹ và công ty con đã có những chuyển biến tích cực. Điển hình
như sự thành công của dự án khu đô thị mới An Phú – An Khánh, Q2 là một minh
chứng trong quá trình chuyển đối mối quan hệ giữa tổng công ty và các đơn vị thành
viên …
Công tác hoạch định
Công tác hoạch định vẫn chưa được sự quan tâm thỏa đáng của Tổng Công Ty

và các Công Ty thành viên. Phòng Kế hoạch Kinh doanh Tổng Công Ty tổng hợp xây
dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh tồn Tổng Công Ty trên cơ sở thực lực, tiềm năng
của từng công ty, nhiệm vụ kinh tế - xã hội được Thành phố giao, nghị quyết Đảng
bộ Tổng Công Ty, đinh hướng mục tiêu phát triển từng năm của Tổng Công Ty. Tuy
nhiên, do Tổng Công Ty không trực tiếp kinh doanh, nên công tác hoạch định phục
vụ kinh doanh chủ yếu được xây dựng và thực hiện ở từng công ty thành viên.Vì vậy
công tác hoạch định đôi khi dễ bị hành chính hóa, sự tham mưu hỗ trợ và điều phối
có khi lỏng lẻo, và không kiểm sốt được hoạt động kinh doanh thực tế của các công
ty thành viên. Các công ty kinh doanh đôi khi xem nhẹ công tác hoạch định, không
chú trọng xây dựng chiến lược phát triển, chiến lược kinh doanh, kém chuẩn bị cho
thời kỳ kinh doanh lâu dài sau này, một khi không còn nguồn đất ở trong quy hoạch
chung của Thành phố.
Tổ chức bộ máy và nhân sự :
Tổng Công Ty Địa Ốc Sài Gòn đã và đang thực hiện tổ chức lại các đơn vị trực
thuộc, từ 17 đơn vị khi thành lập (1998). Sau đó, ngày 21/10/2004, Ủy Ban Nhân Dân
Thành phố ra quyết định số 5211/QĐ-UB về việc tổ chức lại Tổng Công ty Địa Ốc
Sài Gòn hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con. Trong đó, Tổng Công ty
(được gọi là Công ty mẹ) trực tiếp thực hiện các hoạt động kinh doanh và đầu tư vốn
dưới hình thức sở hữu trong vốn điều lệ của các công ty con và công ty liên kết.
Mối quan hệ giữa Tổng Công ty và các công ty con, công ty liên kết dựa trên
nguyên tắc quan hệ sở hữu về vốn điều lệ. Tổng Công ty thực hiện quyền chi phối
đối với hoạt động của các công ty này theo tỷ lệ cổ phần chi phối, vốn góp chi phối
của Tổng Công ty hoặc quyền chi phối được quy định trong Điều lệ của các công ty.
Hiện tại RESCO có 4 đơn vị trực thuộc, 13 công ty con và 18 công ty liên kết
Đội ngũ cán bộ quản lý của Tổng Công Ty và các công ty trực thuộc được đánh
giá là có năng lực, trình độ, đạo đức. Công tác đào tạo được khuyến khích. Đây là
nguồn lực quan trọng góp phần thực hiện tốt nhiệm vụ sản xuất kinh doanh. Tuy
nhiên một số Công ty thành viên bộ máy quản lý còn nặng nề, chưa tinh gọn; trình độ
năng lực chuyên môn của một số cán bộ được cử tham gia Công ty liên doanh với
nước ngồi chưa đáp ứng được yêu cầu, tham gia quản lý còn lỏng lẻo hoặc ngại đụng

chạm, bảo vệ quyền lợi của phía Việt Nam còn yếu.
-
-
18
18
-
-
Hoạt động Marketing :
Hoạt động marketing được thực hiện từ các công ty kinh doanh như quảng cáo
trên TV, báo chí, tập san, mở trang web giới thiệu... các tờ bướm quảng cáo được
phát ở hội chợ cũng đã có những đóng góp bước đầu. Một số Công ty kinh doanh nhà
thực hiện khuyến mãi qua việc giảm giá bán từ 5% đến 10% cho những người mua
đầu tiên ở những khu dân cư mới, giảm giá cho những người trả tiền trước hợp
đồng… đã mang lại hiệu quả thiết thực. Phương thức kinh doanh dựa trên sự phân
khúc thị trường bước đầu đã được chú trọng.
Tuy vậy hoạt động marketing trong tồn Tổng Công Ty chưa mạnh và đều đặn,
mới chỉ thực hiện ở khâu bán sản phẩm và chỉ quảng cáo khi nhà - đất bán chậm; sự
phối hợp lẫn nhau trong các hoạt động marketing giữa các công ty trực thuộc Tổng
Công Ty vẫn còn yếu. Tổng Công Ty cũng chưa có những chương trình marketing
dài hạn để nâng cao thương hiệu RESCO. Nhiều công ty nghĩ đơn giản marketing chỉ
là quảng cáo, hoặc không cần marketing vì thị trường nhà đất đang không đủ hàng
cung ứng.
+ Trong quản lý và điều hành vốn kinh doanh, trực tiếp thực hiện các hoạt động
kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu trong vốn điều lệ của các công ty
con và công ty liên kết. Tổng công ty thực hiện quyền chi phối hoạt động của các
công ty này theo tỉ lệ cổ phần chi phối. Đây là 1 hình thức rất năng động của mô hình
công ty mẹ và công ty con. Do đó tổng công ty phải cân nhắc để tiếân hành đầu tư và
tham gia điều hành tại các công ty con và các công ty liên kết sao cho đạt được hiệu
quả kinh tế cao nhất
+ Công tác nghiệp vụ tài chính - kế tốn được coi trọng ở Tổng Công Ty và các

đơn vị trực thuộc, các công ty con và các công ty liên kết đảm bảo thực hiện tốt các
nguyên tắc và quy định chung về tài chính - kế tốn doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc lưu
trữ hồ sơ, quyết tốn công trình, chi sai chế độ, trong đó có một số sai phạm vẫn còn,
cần nghiêm túc khắc phục.
2.3 TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN VÀ NHỮNG THÁCH THỨC CỦA RESCO.
2.3.1 Nhu cầu và định hướng phát triển nhà ở trên địa bàn Tp.HCM.
2.3.1.1 Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2020 :
Lịch sử cho thấy, Sài Gòn từ xa xưa đã là địa bàn chiến lược quan trọng nhất ở
phía Nam, từ rất sớm đã trở thành một đô thị, một trung tâm thương mại sầm uất, một
cửa ngõ và đầu mối giao dịch quan trọng trong và ngồi nước … Là một trung tâm
nhiều chức năng về kinh tế, thương mại tài chính, công nghiệp, du lịch và giao lưu
quốc tế …Tp.HCM đã trở thành một đô thị dân cư đông đúc, với trên 5 triệu dân sinh
sống và trên hàng trăm ngàn người vãng lai hàng năm. Dự kiến tăng trưởng GDP
bình quân hàng năm trên địa bàn Tp.HCM trong 10 năm tới từ 10 đến 12%, trong đó
tỷ trọng công nghiệp và xây dựng trong GDP chiếm 48,9%. Và dự báo số dân cư sẽ
phát triển lên đến khoảng 8,3 triệu người vào những năm 2020.
Tp.HCM với dân số trên 6.6 triệu người, gần 1 triệu căn hộ các loại, với diện
tích 41 triệu m
2
đất ở, là đô thị có dân số và quỹ nhà ở lớn nhất cả nước, tuy nhiên dù
có cố gắng đầu tư phát triển nhà ở nhưng cũng chưa theo kịp với đà tăng dân số.
-
-
19
19
-
-
Với dân số ngày càng tăng mà diện tích đất ở thì có hạn và không tăng, do vậy
nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, điều này tạo ra các cơ hội, triển vọng kinh
doanh và sự cạnh tranh cho những đơn vị hoạt động kinh doanh trong ngành nhà đất.

2.3.1.2 Phương hướng phát triển nhà ở của Tp.HCM:
+ Gia tăng số lượng và nâng dần chất lượng quỹ nhà ở theo quy hoạch phù hợp
với từng giai đoạn cụ thể. Đa dạng hóa các phương thức đầu tư nhà ở.
+ Tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở thích hợp. Chỗ ở thích hợp là nơi bảo
đảm cuộc sống riêng tư, có không gian vừa đủ và tạo sự bảo đảm an tồn, có độ chiếu
sáng và thông gió thỏa đáng, có công trình hạ tầng cơ sở tương xứng, có địa điểm
thuận lợi cho việc đi đến nơi làm việc và các dịch vụ cơ bản, tất cả với giá phải chăng
vừa sức người sử dụng...
+ Tập trung giải quyết tốt và nhanh việc di dời tái định cư dân sống trên kênh
rạch; cải tạo các khu nhà lụp xụp; tiếp tục phát động phong trào xây dựng nhà tình
nghĩa, nhà tình thương; giải quyết cơ bản chỗ ở cho công nhân, viên chức, sỹ quan
trong lực lượng vũ trang trên địa bàn thông qua sự hỗ trợ của Nhà nước.
+ Tăng cường công tác quản lý nhà ở gắn với quản lý quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất ở, đơn giản tối đa các thủ tục hành chính về nhà đất mà vẫn đáp ứng được
các yêu cầu quản lý. Nhà ở không thể tách rời khỏi đất đai, quản lý nhà ở gắn liền với
quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
+ Giải quyết chỗ ở đi đôi với kế hoạch hóa gia đình. Tạo chỗ ở thích hợp gắn
với sự phát triển bền vững của kiến trúc đô thị và mang tính kết nối với các đô thị vệ
tinh xung quanh Thành phố; không làm ô nhiễm môi sinh, môi trường.
+ Khuyến khích các thành phần kinh tế xã hội và nhân dân, kể cả nước ngồi
tham gia đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Nhà nước, tư nhân hóa các hoạt
động về xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà đất.
2.3.1.3 Mục tiêu phát triển nhà ở :
+ Nâng diện tích ở bình quân người dân thành phố từ 10,27 m
2
/người lên 15,46
m
2
/người vào năm 2020. Nghĩa là nâng tổng diện tích quỹ nhà ở của Thành phố từ
95,5 triệu m

2
lên 127 triệu m
2
. Bình quân mỗi năm xây mới khoảng 5 triệu m
2
nhà ở.
Nâng quỹ nhà ở kiên cố từ 20,4% lên 40%.
+ Hồn thành việc di dời và tái định cư dân sống trên kênh rạch nội thành; cải tạo
các khu nhà lụp xụp với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật cơ bản; di dời tái định cư
các hộ đang sống trong khuôn viên trường học, bệnh viện, chung cư hư hỏng nặng
cần phá dỡ. Hầu hết gia đình chính sách nghèo khó đều được giải quyết nhà ở; giảm
50% nhà tạm trên địa bàn Thành phố.
+ Tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua các mô hình huy động
vốn dưới sự hỗ trợ của chính quyền bằng cơ chế tạo điều kiện về đất xây dựng, hạ
tầng, và các dịch vụ công cộng. Đến năm 2010 đầu tư xây dựng 30.000 căn hộ cho
công nhân thuê, 40.000 căn hộ cho công nhân viên chức, lực lượng vũ trang và nhân
dân lao động nghèo. Bình quân mỗi năm xây dựng khoảng 7.000 căn hộ.
-
-
20
20
-
-
+ Nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành, nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố từ
3,8% lên 20%, cơ bản không còn nhà tạm bợ.
2.3.1.4 Bốn chương trình phát triển nhà ở của Tp.HCM đến năm 2010. (Phụ
lục 4)
Một. Chỉnh trang đô thị:
- Di dời và tái định cư 25.044 hộ dân.
- Nâng cấp khu nhà lụp xụp (phần hạ tầng kỹ thuật) 50.000 hộ.

- Phá dỡ xây mới chung cư hư hỏng nặng 7050 hộ. Thành phố đang có 445
chung cư xây dựng trước năm 1975 đang xuống cấp, trong đó khoảng 105
chung cư hư hỏng nặng. Như vậy cần phải có nơi tạm trú hoặc tái định cư
trước khi tháo gỡ, xây dựng lại chung cư. Nhu cầu giải quyết cho 7050 hộ
dân.
- Cải tạo, sửa chữa nâng cấp nhà ở 185.185 căn.
Hai. Xây dựng quỹ nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tập trung, khu chế
xuất, nhà ở cho cán bộ viên chức và nhân dân lao động nghèo có nhu cầu chỗ ở.
- Diện chính sách và gia đình quá nghèo, neo đơn không có khả năng tự cải
tạo, xây nhà ở thông qua chương trình xây dựng nhà tình nghĩa và tình
thương. Nhu cầu cần 15.000 căn.
- Xây dựng quỹ nhà cho công nhân thuê: 30.000 căn.
- Xây dựng quỹ nhà ở bán trả góp và cho thuê các đối tượng thu nhập thấp có
nhu cầu, dự kiến 40.000 căn.
Ba. Xây dựng và nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành: dự kiến xây
mới khoảng 40.000 căn.
Bốn. Phát triển các khu dân cư mới và kinh doanh nhà ở cho tất cả các đối
tượng có nhu cầu: dự kiến khoảng 561.756 căn.
Triển khai đồng bộ 4 chương trình nhà ở, đến năm 2010 Thành phố tạo ra quỹ
nhà mới khoảng 705.300 căn hộ, cải tạo sửa chữa 285.062 căn.
Để đạt được mục tiêu và nội dung của 4 chương trình nhà ở, Tp.HCM tiếp tục
tạo các cơ chế và đề nghị Chính Phủ bổ sung các chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư
xây dựng quỹ nhà ở cho đối tượng có thu nhập từ trung bình trở xuống (chiếm 73,5%
dân số Thành phố).
Mục tiêu và những chương trình phát triển nhà ở của Thành phố cho thấy triển
vọng phát triển kinh doanh địa ốc trên địa bàn Thành phố là hết sức to lớn, vì các
chương trình này sẽ tạo ra một thị trường lớn về nhà ở mà các doanh nghiệp địa ốc có
khả năng tham gia để cung ứng hàng cho nó. Đồng thời cân đối từ khả năng tài chính
và kết quả thực hiện các chương trình nhà ở trong 10 năm qua, dự kiến tổng diện tích
quỹ nhà xây mới trong 10 năm tới là 50,69 triệu m

2
; cải tạo, sửa chữa và nâng cấp
quỹ nhà ở khoảng 247.000 căn, tương đương với 12,4 triệu m
2
nhà ở.
-
-
21
21
-
-
2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến định hướng phát triển của RESCO.
2.3.2.1 Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp cùng ngành.
Có thể nhận thấy rằng mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh nhà đất
hiện nay không cao lắm, do “cung” không đủ “cầu” trong thị trường địa ốc.
Một số DNNN lớn như Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Quận 5, Công ty
Phát triển và Kinh doanh nhà Quận Phú Nhuận…, một số Công ty trách nhiệm hữu
hạn, Công ty cổ phần có vốn lớn như Công ty cổ phần kinh doanh nhà Bình Chánh,
Công ty cổ phần phát triển Nam Sài Gòn, Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, Công ty
TNHH Him Lam, Kiến Á… chủ yếu kinh doanh các loại sản phẩm cao cấp như biệt
thự, các khu chung cư, các dãy nhà phố liên kế cao cấp, đầu tư xây dựng các khu dân
cư mới đầy đủ tiện nghi; hoặc tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng các khu đất
lớn, các loại nền nhà ...Sản phẩm chủ yếu của RESCO hiện nay nền nhà có hạ tầng
các loại, nhà ở trung bình, căn hộ chung cư, một ít nhà ở cao cấp. Do vậy sản phẩm
của RESCO không gặp nhiều sự cạnh tranh, nhất là loại căn hộ cho người thu nhập
thấp.
RESCO cũng còn được nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ để có được một số khu
đất đầu tư phát triển các khu dân cư mới, phần nào thuận lợi hơn trong kinh doanh.
Bên cạnh đó, hầu như những công ty kinh doanh nhà ở đều không đủ vốn để đầu tư
lớn, chưa đủ “cung” để đáp ứng “cầu”, đã làm giảm mức độ cạnh tranh giữa các

doanh nghiệp cùng ngành. Ngồi ra, việc mua nhà của người dân ngồi yếu tố giá cả,
chất lượng còn phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố chủ quan của người mua như sở thích,
vị trí của hướng nhà cũng như vị trí của khu vực, nên sản phẩm của các công ty kinh
doanh nhà ít khi trực tiếp cạnh tranh với nhau.
Ngồi các doanh nghiệp kinh doanh nhà, người dân cũng tham gia kinh doanh
nhà đất, chủ yếu là mua đi bán lại các loại nhà đơn lẻ, riêng biệt hoặc các căn hộ
chung cư, các nền đất, khu đất nhỏ có giá trị không cao lắm, thông thường là với hạ
tầng không hồn chỉnh, hoặc thụ hưởng hạ tầng từ các khu dân cư đã được quy hoạch
và xây dựng hồn chỉnh hạ tầng. Đây không phải là đối tượng cạnh tranh của RESCO.
Vấn đề cạnh tranh khá quyết liệt hiện nay giữa các doanh nghiệp kinh doanh
nhà là xin được quyền đền bù, sử dụng, đầu tư dự án nhà ở - khu dân cư mới. Doanh
nghiệp nào dành được khai thác khu đất thuận lợi sẽ tạo được lợi thế cạnh tranh và
tạo nên mức sinh lợi lớn.
Một số doanh nghiệp cạnh tranh trong ngành:
* Công ty Cổ phần Phát Triển Nam Sài Gòn :
Tên giao dịch : Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn.
Tên tiếng Anh: South Saigon Development Corporation
Tên viết tắt: SADECO
Trụ sở: 29/1 Nguyễn Bỉnh Khiêm, quận 1, TP.HCM.
Vốn điều lệ: 41,2 tỷ đồng.
Đến tháng 7/2007, vốn điều lệ được tăng lên 100 tỷ đồng.
-
-
22
22
-
-
- Các dự án đang kinh doanh: Khu định cư An Phú Tây – huyện Bình Chánh
(47ha); Khu dân cư Phong Phú – huyện Bình Chánh (46ha); Khu dân cư
Phước Kiểng (155ha); Khu công nghiệp Phong Nhã 165ha - cổ phần); Khu

nhà ở nghỉ ngơi và giải trí Tân Phong (15ha); Khu dân cư ven sông (28ha):
khu SADECO OASIS (40.7ha): khu SADECO Duyên Hải (39ha)
Đây là một công ty khá mạnh trong ngành địa ốc do được hình thành từ các
doanh nghiệp địa ốc của nhà nước, liên doanh, công ty TNHH; và được giao một quỹ
đất khá lớn phía nam Sài Gòn. Công ty khá thuận lợi về vốn kinh doanh, đất đai, tiếp
thị, tiêu thụ sản phẩm. Tuy nhiên công ty có khó khăn trong khâu nhân lực quản lý,
duyệt dự án, cũng như gặp nhiều khó khăn trong đền bù giải tỏa.
* Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng.
Công Ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng được thành lập ngày 19/05/1993 là liên
doanh giữa Công ty Phát Triển Công Nghiệp Tân Thuận (IPC - Việt Nam) và Tập
đồn Central Trading & Development (CT&D - Đài Loan).
IPC: Đại diện cho UBND TP.HCM, góp 30% vốn qua quyền sử dụng đất và
nguồn nhân lực cho sự phát triển Đô Thị Mới Phú Mỹ Hưng.
CT&D: Là một trong những nhà đầu tư nước ngồi lớn nhất và thành công nhất
tại Việt Nam với số vốn đầu tư trên 650 triệu USD. Bên cạnh 70% cổ phần trong dự
án phát triển đô thị Phú Mỹ Hưng, Tập đồn CT&D còn là nhà đầu tư Khu Chế Xuất
Tân Thuận, Nhà Máy Điện Hiệp Phước và Công ty Tư vấn Xây dựng Sino-pacific
(SPCC).
- Tên giao dịch Phu My Hung Corporation; Trụ sở chính nằm trên Đại lộ Nam
Sài Gòn (Nguyễn Văn Linh) Phường Tân Phú, Quận 7, Tp.HCM; Hoạt động
trên các lĩnh vực: xây lắp, kinh doanh địa ốc; Sản phẩm chủ yếu hiện nay là
đất nền nhà, nhà ở cao cấp.
- Các dự án kinh doanh: 05 cụm đô thị mới Nam Sài Gòn trên diện tích 750ha
bao gồm : trung tâm đô thị mới (409ha), làng đại học (95ha), trung tâm kỹ
thuật cao (46ha), trung tâm lưu thông hàng hóa (200ha),... Ngồi ra, các dự án
đang xây dựng nhà để kinh doanh của Công ty trong khu A trung tâm đang
được triển khai với diện tích 554.056 m
2
.
Đây là một công ty mạnh trong ngành địa ốc và được giao một quỹ đất khá lớn

phía nam Sài Gòn. Công ty khá thuận lợi về vốn kinh doanh, đất đai, tiếp thị, tiêu thụ
sản phẩm, nhân lực quản lý. Tuy nhiên công ty có khó khăn trong khâu duyệt dự án,
cũng như gặp nhiều khó khăn trong đền bù giải tỏa, tìm đất cho dự án do bên Việt
Nam chưa giao đủ đất góp vốn.
2.3.2.2 Nguy cơ xâm nhập thị trường của các đối thủ tiềm năng.
Trước đây, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc tương đối khó khăn, đặc
biệt là khi đi vào phát triển dự án các khu dân cư mới, vì hàng loạt các thủ tục nhiêu
khê liên quan đến các quy chế xây dựng cơ bản, quy chế cấp đất, thuê đất chưa rõ
ràng, kinh doanh nhà ở lại đòi hỏi một số vốn rất lớn, vì vậy những tổ chức hoặc
-
-
23
23
-
-
doanh nghiệp tư nhân ít có khả năng gia nhập thị trường. Các nhà đầu tư nước ngồi bị
những chế tài của luật pháp cũng khó lòng gia nhập thị trường địa ốc, ngoại trừ việc
liên doanh với các đơn vị kinh doanh nhà ở của nhà nước khi được nhà nước cho
phép. Vì vậy đối thủ tiềm ẩn trước đây là không đáng kể.
Nhưng thời gian gần đây (và tương lai sắp đến) với những chủ trương, định chế
cởi mở hơn, nguy cơ thâm nhập của các nhà đầu tư tư nhân trong và ngồi nước vào
lĩnh vực nhà đất sẽ rất lớn. Nhiều doanh nghiệp thuộc các ngành kinh doanh khác
(thương mại, xây dựng, …) cũng bắt đầu thâm nhập thị trường nhà đất, và cạnh tranh
quyết liệt với các doanh nghiệp chuyên ngành, tạo áp lực cạnh tranh lớn trong kinh
doanh địa ốc.
2.3.2.3 Áp lực từ các sản phẩm thay thế.
Nhà ở với những tính năng và vai trò nêu trên (chương một) là một sản phẩm
cho đến nay chưa có sản phẩm tương đương thay thế. Do đó không có áp lực từ các
sản phẩm thay thế.
2.3.2.4 Quyền lực của các nhà cung cấp (chủ yếu là đất).

Đất đai là áp lực lớn nhất của những yếu tố đầu vào trong kinh doanh nhà đất.
Trước đây, đất đai chủ yếu là do nhà nước cấp quyền sử dụng đất theo quy hoạch,
chính quyền Tp.HCM tạo điều kiện cho Tổng Công Ty được nhận đất để xây dựng
các khu dân cư mới theo chương trình nhà ở của Thành phố, đủ sức đáp ứng hoạt
động sản xuất kinh doanh của tồn Tổng Công Ty. Nhưng hiện nay khi tốc độ đô thị
hóa ngoại thành tăng cao, sự thừa nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất của người
dân, chính sách đền bù thỏa đáng theo giá thị trường khi giao đất cho các đơn vị kinh
doanh nhà ở, nhiều doanh nghiệp lao vào mua - sang nhượng đất để kinh doanh. Vì
vậy áp lực của nhà cung cấp đất là rất lớn cần quan tâm.
2.3.2.5 Quyền chọn lựa của khách hàng.
Khách hàng của RESCO gồm nhiều tầng lớp dân cư thuộc mọi thành phần kinh
tế có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thuộc các dự án của RESCO. Có thể phân loại khách
hàng thành 2 đối tượng: Nhà nước và nhân dân.
- Nhà nước giao cho Tổng Công Ty thực hiện các sản phẩm nhà mà chủ yếu là
nhà chung cư để phục vụ cho chương trình xóa bỏ nhà ổ chuột, nhà ở trên
kênh rạch, nhà trong diện giải tỏa phục vụ công trình công cộng…với một số
điều kiện ưu đãi. Đây là khách hàng lớn của RESCO, mà cũng là một nhiệm
vụ chính trị của một DNNN.
- Người dân mua nhà ở, đất ở là đối tượng kinh doanh chính của RESCO. Căn
cứ vào thu nhập ta có thể phân loại khách hàng làm các nhóm đối tượng:
+ Khách hàng có nhu cầu mua nền nhà có hạ tầng
+ Khách hàng có nhu cầu thuê nhà ở
+ Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở giá rẻ
+ Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở trả góp
-
-
24
24
-
-

+ Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở với tiện nghi trung bình
+ Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở với tiện nghi cao cấp
+ Khách hàng có nhu cầu thuê nhà ở với tiện nghi cao cấp…
Sản phẩm của Tổng Công Ty hiện nay là nhà ở phù hợp đáp ứng mọi khách
hàng có nhu cầu, nhưng số lượng không đủ cung ứng cho nhu cầu khách hàng. Sản
phẩm nhà của RESCO thường là ở khu quy hoạch mới với điều kiện sống, sinh hoạt
tương đối đầy đủ, đảm bảo thủ tục pháp lý, nên được khách hàng tín nhiệm. Tuy
nhiên hiện nay dù “cung” chưa đủ đáp ứng “cầu” (nói chung), nhưng khách hàng có
nhu cầu mua nhà biệt thự và nhà liên kế cao cấp có hạn chế. Khách hàng có nhu cầu
thật sự hiện nay là khách hàng có thu nhập thấp cần mua nhà ở giá rẻ, thuê nhà ở,
mua nhà trả góp trong nhiều năm, ký túc xá cho công nhân khu công nghiệp - sinh
viên…
Ngồi ra tâm lý của khách hàng là vẫn muốn có nhà riêng gắn với đất. Nhà ở gắn
với đất thường không bị mất giá lại dễ sinh lời, thuận tiện kinh doanh, có giá trị hơn
nhà chung cư. Tuy nhiên khả năng thanh tốn lại là vấn đề quyết định sự chọn lựa mua
sản phẩm của khách hàng. Những người có tiền thường không thích ở chung cư. Tuy
nhiên số người có khả năng mua nhà riêng gắn với đất không lớn. Đối với những
người có thu nhập trung bình và thấp thì việc mua căn hộ chung cư rẻ tiền hơn là giải
pháp mà họ buộc phải tính đến. Vì vậy phải nắm được mong muốn và khả năng thanh
tốn của khách hàng để quyết định đầu tư. Kết quả điều tra cho thấy, khả năng trả
ngay của các giao dịch rất thấp (chiếm 18%), trong khi đó khả năng trả góp chiếm
82%, khả năng trả trước 70% tổng giá trị giao dịch chiếm 53%, trả trước 30  50%
tổng giá trị giao dịch chiếm 35% và trả trước dưới 30% chỉ chiếm 12%. Như vậy,
những người mua nhà có nhu cầu thực sự, có khả năng trả trước trên mức 30% là rất
cao, nghĩa là các giao dịch này có thể kết thúc được nếu người mua nhà được hỗ trợ
thêm về tài chính.
2.3.3 Tiềm năng phát triển của RESCO.
2.3.3.1 Nhận định các cơ hội và điều kiện thuận lợi của RESCO.
Qua phân tích các phần trên, có thể thấy RESCO có nhiều cơ hội phát triển:
- Nhu cầu sản phẩm nhà ở trên địa bàn là rất lớn và ngày càng tăng (5 triệu m

2
nhà ở/năm). Nhà ở bán kiên cố - khung gỗ và nhà đơn sơ chiếm khoảng 70%
tổng số nhà và căn hộ trên địa bàn Thành phố. Số này sẽ cần thay thế nâng
cấp theo đà phát triển kinh tế chung.
- Thu nhập của dân cư cũng dần dần được gia tăng theo sự tăng trưởng kinh tế:
dân cư có mức sống khá và cao từ 25,3% năm 2006 tăng lên 26,5% năm
2007; chi tiêu bình quân cho nhà ở - điện - nước cũng tăng từ 10,5% năm
2006 lên 12,5% năm 2007.
- Nhà nước có chính sách xã hội hỗ trợ người dân tạo lập được một chổ ở
thích hợp, cũng như tạo điều kiện cho Tổng Công Ty Địa Ốc nhà nước thực
hiện chức năng nhiệm vụ của mình.
-
-
25
25
-
-