QUẢN TRỊ RỦI RO ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ACBR


Quản trị rủi ro GVHD:
Mục lục
L I M UỜ Ở ĐẦ 1
III.1Các ph ng án trên lý thuy t đ quy t đ nh qu n tr r i ro.ươ ế ể ế ị ả ị ủ 13
III.1.1Các r i ro v thông tin B S.ủ ề Đ 13
III.1.2Ph ng án r i ro v s tr t giá.ươ ủ ề ự ượ 13
III.1.3Ph ng án r i ro t phía các đ i tác.ươ ủ ừ ố 14
III.1.4Ph ng án r i ro t môi tr ng kinh t ,chính sách nhà n c.ươ ủ ừ ườ ế ướ 14
III.1.5Bài h c kinh nghi mọ ệ 15
LỜI MỞ ĐẦU
Kinh tế ngày càng phát triển ở Việt Nam, đặc biệt là lảnh vực bất động sản cũng như là
dịch vụ mô giới bất động sản. Dân số ngày càng đông, thu nhập càng cao, nhu cầu về nhà
ở cũng như khu dân cư đô thị là rất lớn, ta cũng có thể thấy ngày càng có nhiều khu đất
được quy hoạch cũng như các cao ốc mọc lên khắp các thành phố và các tỉnh từ bắc chí
nam. Người xưa có câu: AN CƯ LẠC NGHIỆP. Vì thế, tiềm năng phát triển bất động
sản ở Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư. Trong đó có Công ty Cổ phần địa ốc ACB.
Bất động sản tuy đang trên đà phát triển nhưng trong đó vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thị
trường do có nhiều bước phát triển mạnh nên không tránh khỏi thị trường sốt giá đột
ngột, môi trường chính trị, chính sách của nhà nước về địa ốc chưa ổn định dẫn đến rủi ro
cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cũng phải kể tới rủi ro tỉ giá ngoại tệ trên đồng nội tệ tăng
khi những dự án vay từ nguồn vốn ngoại tệ, dễ dẫn đến thâm hụt vốn đầu tư. Giá vàng
bất thường như thời gian gần đây (12/2009 đến 5/2010) làm ảnh hưởng đến khả năng
thanh toán của khách hàng khi vàng là cơ sở định giá cho các khoản hợp đồng, hay các
Trang 1

Quản trị rủi ro GVHD:
rủi ro về khả năng thanh khoản của các đối tác. Vì thế, chúng ta phải có những kiến thức
cơ bản về rủi ro của thị trường bất động sản cũng như phương pháp quản trị rủi ro để có
thể nhận biết rủi ro, an toàn vượt qua hay có thể thu lợi được từ những phán đoán rủi ro
của mình, tránh lâm vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan trước những biến động của thị

trường .
Để có những kiến thức cơ bản về quản trị rủi ro trong bất động sản, nhóm rất hân hạnh
được chia sẻ cùng các bạn và cô về những kiến thức cơ bản về rủi ro, thị trường kinh
doanh bất động sản, giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần địa ốc ACB ( ACBR), các
rủi ro thường gặp phải và các phương pháp quản trị rủi ro mà công ty áp dụng ( lý thuyết
và thực tế) trong hiện tại và tương lai.
Tuy nhóm đã hết sức cố gắng tìm hiểu cũng như thu thập và phân tích thông tin cho bài
tiểu luận, cũng như phát huy tối đa khả năng phân tích nhưng do còn thiếu nhiều kinh
nghiệm thực tế do chưa bao giờ thâm nhập vào thị trường cao cấp đòi hỏi nhiều vốn này
nên khó tránh khỏi những thiếu sót và sai lầm trong quá trình thực hiện cũng như phân
tích. Rất mong cô và các bạn bỏ qua cũng như góp ý để nhóm có thể làm tốt hơn ở những
lần sau.
Trang 2

Quản trị rủi ro GVHD:
I. Cơ sở lí luận quản trị rủi ro trong đầu tư
I.1 Quản trị rủi ro đầu tư?
Rủi ro là gì? Rủi ro đơn giản là việc xảy ra trong tương lai không được như mong
muốn của bạn. Rủi ro là một phần của đầu tư và việc hiểu rủi ro là rất quan trọng cho Nhà
đầu tư. Cũng giống như nhiều người, bạn rất muốn nhận được lợi nhuận tốt nhất từ khoản
đầu tư của mình mà không phải mất ngủ hàng đêm vì lo lắng. Vậy thì đầu tư cổ phiếu có
tốt không? Hay đầu tư vào trái phiếu thì tốt hơn? Điều quan trọng là: bất kể bạn đầu tư
vào loại tài sản nào, bao giờ cũng có những rủi ro tiềm ẩn nhất định, và bạn cần phải
nghiên cứu, cân nhắc trước khi thực hiện các quyết định đầu tư.
I.2 Rủi ro đầu tư trong dịch vụ môi giới bất động sản
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu
đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh
trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí
ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta.
Công tác công khai quy hoạch xây dựng thực hiện không thường xuyên, chưa có cơ

chế cung cấp thông tin quy hoạch một cách hữu hiệu. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ
nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến… gây khó khăn cho
các nhà đầu tư lẫn các quyết định điều tiết thị trường của Nhà nước.
Mặt khác, các nhà đầu tư đang chịu một áp lực rủi ro rất lớn từ rủi ro giá đầu tư chứ
không phải giá cung cầu, thanh khoản rất thấp (cả bình diện trong nước và thế giới), lạm
phát cao và rủi ro từ giá vốn cùng với các yếu tố môi trường kinh doanh, sự chuyển dịch
của lãi suất, của các thị trường khác và sự can thiệp của Nhà nước bằng các yếu tố pháp
luật. Vì vậy các nhà đầu tư cá nhân nên cẩn trọng trong đầu tư bất động sản
I.3 Khái quát thị trường BĐS ở Việt Nam
Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng
trước rất nhiều cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn
khá nhiều vấn đề cần phải xem xét. Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư
Trang 3

Quản trị rủi ro GVHD:
vấn nhà đất hiện đang khá lộn xộn, nó nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, và điều
này gây tác động tiêu cực tới thị trường. Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất
hiện nay chia làm nhiều cấp độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm
hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này tìm kiếm "nguồn
hàng" ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng v.v , cập nhật thông rin rồi
liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các
thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao.
Ta có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet. Kế đến, không
thể không kể đến các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể. Chỉ cần một căn
phòng 3-4m2, vài tấm bản đồ qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghề
môi giới nhà đất. Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không
mấy hiệu quả. Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Đặc điểm của đội
ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua
trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất
động sản thu thập, nghe ngóng được. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất

động sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không mấy chính xác, thường không chịu
sự giám sát của bất cứ cơ quan nào.
Cũng giống như môi giới trong các lĩnh vực khác, công việc của đội ngũ tư vấn, môi
giới nhà đất này là giúp người mua đến với người bán. Họ có trong tay thông tin về bất
động sản, về các dự án được qui hoạch, một khi người mua có nhu cầu, họ sẽ cung cấp
những thông tin ấy, và chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ sở
hữu.
Thông thường sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng
từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của bất động sản. Tuy nhiên một thực tế đáng buồn là trong
số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có một vài đơn vị làm ăn
theo đúng nghĩa của nó.
Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng
ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức
cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được. Vấn đề bất cập hiện
Trang 4

Quản trị rủi ro GVHD:
nay là: phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp,
không được đào tạo, tư vấn kiến thức. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản
thân và các mối quán hệ. Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng
nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính Phủ.
Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS Việt Nam cũng giống như nhiều nước khác trên thế
giới, đều có quá trình hình thành và sự phát triển khá giống nhau. Trên thực tế, thị trường
BĐS của Việt Nam đang đi sau rất xa so với nhiều nước khác như Anh, Úc, Mỹ
Mặc dù đi sau thị trường bất động sản của New Zealand 20 năm nhưng các nhà hoạt
động môi giới bất động sản của Việt Nam cũng đã có nhiều tiến bộ với việc dần đi lên
chuyên nghiệp khi hình thành các công ty có tư cách pháp nhân, làm marketing chi tiết,
cụ thể
II. Tổng quan công ty bất động sản ACBR.
II.1 Tổng quát ACBR

Địa chỉ: 29 ter Nguyễn Đình Chiểu, P. Đa Kao, Quận 1, TP. HCM
Điện thoại: 08-8234191/ 823
Số Fax: 08-8274255
Công Ty Cổ Phần ACBR ACBR được thành lập theo Giấy Chứng Nhận đăng ký
kinh doanh số 4103000755 ngày 28/12/2001 do Sở Kế hoạch Đầu tư TP. HCM cấp, là
Trang 5

Quản trị rủi ro GVHD:
một công ty cổ phần hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và là thành viên của Hiệp
Hội Bất Động Sản Việt Nam.
Bên cạnh việc thực hiện các dịch vụ trong lĩnh vực bất động sản, nhằm hỗ trợ và
phục vụ khách hàng một cách tiện lợi và nhanh gọn, ACBR phối hợp với các bộ phận
chuyên môn của Ngân hàng Á Châu (ACB) như tín dụng, giao dịch ngân quỹ, kinh
doanh vàng, kinh doanh ngoại tệ để thực hiện dịch vụ thanh toán tiền mua bán nhà
qua ACB, cho vay trả góp mua nhà ở, giải chấp bất động sản đang thế chấp cho Ngân
hàng.
Ngoài ra, ACBR còn có mối quan hệ rộng rãi với các đơn vị hoạt động trong lĩnh
vực địa ốc thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Công ty Địa ốc Saigon
(Resco), Sở Tài Nguyên - Môi trường TP. HCM, các trường đại học đào tạo chuyên
ngành về nhà đất như Đại học Nông Lâm, Đại học Marketing, Viện Quản trị Doanh
nghiệp, các công ty thiết kế, xây dựng, kinh doanh nhà các cơ quan báo, đài liên quan
về nhà đất. Đồng thời, được các cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá cao về kinh
nghiệm, kiến thức, năng lực trong lĩnh vực nhà đất khi mời tham luận trong các hội
thảo, hội nghị về chính sách quản lý của Nhà nước về lĩnh vực đất đai, thị trường bất
động sản.
ACBR cũng liên kết với một số công ty kinh doanh vật liệu xây dựng để tư vấn,
giới thiệu sản phẩm, cung cấp cho khách hàng như sơn Nippon, sơn Kenee,
Dịch vụ
Tư vấn pháp lý nhà đất miễn phí phục vụ nhu cầu mua bán, sang nhượng
Dịch vụ quảng cáo, rao bán, cho thuê nhà đất

Định giá bất động sản
Trang 6

Quản trị rủi ro GVHD:
Thực hiện các thủ tục hành chính liên quan về bất động sản như: mua bán, chuyển
nhượng nhà đất, xin giấy phép xây dựng, hoàn công, di sản, thừa kế, hợp thức hóa chủ
quyền nhà, quyền sử dụng đất,
Tư vấn đầu tư tài chính kinh doanh bất động sản
Trọn gói về mua bán sang nhượng nhà đất (dịch vụ môi giới): phục vụ từ khâu
kiểm tra pháp lý của bất động sản mua bán, định giá, quảng cáo tiếp thị tìm người
mua, thanh toán tiền mua bán, làm thủ tục sang tên cho nguời mua và làm thủ tục vay
vốn mua nhà (nếu nguời mua có nhu cầu vay)
Thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng (liên kết với ACB)
Cho vay trả góp mua nhà, nền nhà, xây dựng và sửa chữa nhà (liên kết với ACB)
Xác định tầm nhìn và sứ mệnh doanh nghiệp, ACBR quyết định thành lập các
công ty thành viên gồm Công ty TNHH MTV Thẩm định giá địa ốc Á Châu - AREV),
Công ty TNHH MTV Dịch vụ địa ốc ACB - ACBRS, Công ty Tư vấn đầu tư và
chuyển tiền Việt Nam - ICMT (được gọi là Công ty con) và tham gia các hoạt động
liên doanh, liên kết khác. Mối quan hệ giữa Công ty CP Địa Ốc ACB và các công ty
con, công ty liên kết dựa trên nguyên tắc quan hệ sở hữu về vốn điều lệ. Trong đó,
Công ty CP Địa Ốc ACB (được gọi là Công ty mẹ) trực tiếp thực hiện các hoạt động
kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu vốn điều lệ của các công ty con và
thực hiện quyền chi phối đối với hoạt động của các công ty liên kết theo tỷ lệ cổ phần
chi phối, vốn góp chi phối của ACBR hoặc quyền chi phối được quy định trong Điều
lệ của các công ty.
Ngày 28 tháng 11 năm 2008 tại TP.Hồ Chí Minh, Công ty CP Địa Ốc ACB
(ACBR) tổ chức lễ công bố “Sàn giao dịch bất động sản ACB và giới thiệu dịch vụ
mới”, đạt chuẩn và hoạt động theo Luật kinh doanh bất động sản.
Trang 7


Quản trị rủi ro GVHD:
Công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR) đang dự định đưa vào áp dụng một dịch vụ
tài chính gọi là Repo bất động sản. Tuy nhiên, để triển khai được ý tưởng này cần có thời
gian để huy động vốn từ các cổ đông.
II.2 Hệ thống sàn giao dịch bất động sản ACBR



II.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của ACBR trong lĩnh vực môi giới BĐS
Chính thức thành lập từ 2001, Công ty CP Địa Ốc ACB (ACBR) liên tục phát triển
và khẳng định thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản với sự hỗ trợ tích cực từ
hệ thống Ngân hàng Á Châu (ACB). Trong quá trình hoạt động, ACBR luôn nghiên cứu
phát triển dịch vụ, đa dạng hóa sản phẩm phù hợp yêu cầu thị trường và đầu tư qui mô về
cơ sở vật chất, hệ thống thông tin chuyên ngành cùng với đội ngũ chuyên viên giỏi
nghiệp vụ, yêu nghề sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu về dịch vụ bất động sản đặc biệt tại
khu vực thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Trở thành địa chỉ tin cậy của khách hàng trong hầu hết các nhu cầu giao dịch bất
động sản, ACBR vinh dự đạt kỷ lục “Chuỗi Siêu thị địa ốc đầu tiên tại Việt Nam” do
Vietbooks thực hiện và sở hữu hệ thống Sàn giao dịch bất động sản đạt chuẩn có mạng
lưới phục vụ uy tín trên cả nước.
Khai thác tối đa nguồn lực và ưu thế sẵn có, ACBR chú trọng đầu tư, hợp tác góp
vốn và các nguồn lực khác để đầu tư phát triển dự án bất động sản, quản lý và nghiên cứu
Trang 8

Quản trị rủi ro GVHD:
phát triển thị trường bất động sản trong nước và hướng đến khu vực quốc tế, tiếp tục
khẳng định thương hiệu uy tín hàng đầu trong ngành đầu tư bất động sản.
Các dự án BĐS đã thực hiện:
 Căn hộ ACBR Ông Ích Khiêm
Địa chỉ : 132 Ông Ích Khiêm, P. 5, Q. 11, Tp HCM

DT Lô đất :
Quy mô :1 khối cao ốc,
DTXD : 1.220 m2,
DT sàn XD : 15.860 m2
Tầng cao : 1 tầng trệt, 10 tầng lầu , 1 tầng hầm.
 Chung cư cán bộ công nhân viên ACB
Địa chỉ : 71 Điện Biên Phủ, P. 15, Q. Bình Thạnh, Tp HCM
Quy mô :1 khối chung cư cao cấp, DTXD : 856 m2, DT sàn XD : 5.460 m2
DT Lô đất : 1.365 m2
Tầng cao : 9 tầng (1 tầng trệt, 8 tầng lầu)
 Cao Ốc Văn Phòng ACBR- Nha Trang
Địa chỉ : 80 Quang Trung, Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam
Quy mô :1 tầng hầm, 1 trệt, 7 lầu,
DTXD : 2.708,50 m2,
DT sàn XD : -
Tầng cao : 1 tầng hầm, 1 trệt, 7 lầu
 Cao Ốc Văn Phòng ACBR- Hải Phòng
Địa chỉ : 15 Hoàng Diệu, Quận Hồng Bàng, Thành Phố Hải Phòng, Việt Nam
Quy mô :1 trệt, 8 lầu
DTXD : 3.221 m2,
DT sàn XD : -
Tầng cao : 1 trệt, 8 lầu.
Các dự án đang thức hiện:
 Cao ốc văn phòng và trung tâm CNTT
Địa chỉ : Lô 19 Khu CNPM Quang Trung, P. Tân Chánh Hiệp, Q. 12, Tp HCM
DT Lô đất : 8.772 m2
Quy mô :02 Khối cao ốc văn phòng,
DTXD : 2.847,59 m2 (Khối A : 831,15 m2, Khối B : 2016,44 m2),
DT sàn XD : 18.880,58 m2 (Khối A : 5.090,37 m2, Khối B : 13.790,21 m2)
Trang 9


Quản trị rủi ro GVHD:
Tầng cao : Khối A : 06 tầng (1 trệt, 5 tầng lầu)
Khối B : 06 tầng (1 tầng trệt, 5 tầng lầu).
 Cao Ốc Văn Phòng ACBR- Đà Nẵng
Địa chỉ : 218 Bạch Đằng Tp Đà Nẵng
DT Lô đất : 845 m2
Quy mô :1 Khối nhà Văn Phòng (1 hầm, 1 trệt và 11 tầng lầu),
DTXD : 481 m2,
DT sàn XD : 7.165,91 m2
Tầng cao : 1 tầng hầm, một trệt và 11 tầng lầu.
Các dự án sắp thực hiện:
 ACBR OFFICE BUILDING
Địa chỉ : 231 Cầu Giấy, Hà Nội, Việt Nam
Quy mô :19 tầng
DTXD : 2.018,4 m2,
DT sàn XD : 13.826 m2
Mật độ XD : 42%
Tầng cao : 19 tầng.
Tình hình hoạt động kinh doanh (doanh thu, tốc độ phát triển, địa bàn kinh doanh,
phương thức kinh doanh, khả năng cạnh tranh…)
Năm tài chính Tỉ lệ phần vốn (%) Nguyên giá ( triệu
đồng)
31/12/2006 10 25.000
31/12/2007 9 45.000
31/12/2008 9,75 48.750
2009 ? ?
II.4 Định hướng phát triển của doanh nghiệp
TẦM NHÌN
- Phát triển bền vững trong lĩnh vực đầu tư dịch vụ môi giới bất động sản.

- Cung ứng đa dạng và chuyên nghiệp dịch vụ bất động sản
- Đào tạo đội ngũ nhân viên năng động, tâm huyết với nghề và thích ứng nhanh với
thị trường
Trang 10

Quản trị rủi ro GVHD:
SỨ MỆNH
- Cung cấp giải pháp toàn diện về bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản
- Định hướng hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản.
II.5 Đánh giá thực trạng các loại rủi ro trong đầu tư BĐS của ACB
Đầu tư trong lĩnh vực môi giới bất động sản có những loại rủi ro đặc thù như rủi ro
về tính lỏng cao. Tức là việc chuyển đổi từ bất động sản sang tiền tệ khó khăn, tính thanh
khoản thấp.
Nguồn thông tin về các dự án, giá cả trên thị trường bất động sản không rõ ràng,
thiếu thông tin cập nhật.
Rủi ro về lạm phát, làm cho giá của các mặt hàng xây dựng leo thang. Gây ảnh
hưởng đến tình trạng thi công bất động sản.
Sự lên xuống bât thường của giá bất động sản.
Sự biến động thường xuyên của thị trường, đặc biệc là biến động lien quan đến tỉ
giá. Khi hoạt động kinh tế suy giảm và tỉ giá tăng, số giao dịch bất động sản đương nhiên
sẽ giảm xuống.
Rủi ro về nguồn vốn chưa ổn định`
Đánh giá chung: thuận lợi, khó khăn của doanh nghiệp
Không chạy theo xu hướng nhất thời của thị trường mà hướng đến lợi ích lâu dài
của xã hội, của cộng đồng. Chẳng hạn, hiện nay các doanh nghiệp vẫn còn ít quan tâm
đến phân khúc thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nhưng VietcomReal lại
coi đó là một thị trường khá tiềm năng và đầu ra luôn được đảm bảo vì nhu cầu luôn cao.
Ngoài ra, chúng tôi cũng được lãnh đạo TPHCM khuyến khích đầu tư vào mảng thị
trường này.
Nếu xem xét kỹ sẽ không khó nhận ra phân khúc thị trường nhà ở cao cấp hiện nay

đã bị giới đầu cơ thao túng và đẩy giá lên quá cao so với giá trị thực. Khi quả bong bóng
này nổ tung hoặc có sự điều chỉnh về mặt chính sách, các doanh nghiệp chỉ tập trung đầu
tư các dự án cao cấp sẽ gặp khó khăn. Trong khi đó, chỉ riêng TPHCM, nhu cầu về nhà ở
cho những người lao động bình thường đã lên đến hàng trăm ngàn căn hộ. Vì thế,
VietcomReal cũng không thể bỏ qua phân khúc thị trường rộng lớn này. Nói cách khác,
chúng tôi sẽ cân bằng các hạng mục đầu tư để giảm rủi ro.
Trang 11

Quản trị rủi ro GVHD:
Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phát triển nhanh, đầu tư nước
ngoài đổ vào ngày càng nhiều thì nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng để phục vụ nền kinh tế
cũng sẽ tăng nhanh. Đó chính là cơ hội to lớn và ổn định, phù hợp với chiến lược phát
triển của ACBR.
III. Giải pháp quản trị rủi ro đầu tư bất động sản ở ACB
Nhà môi giới cần phải có một kiến thức nhất định, chứ không thể “phán bừa” để thu phí
giao dịch. Sau khi có giá của một dự án, nhà môi giới nên ghi chép lại, lập một biểu đồ
thông tin để đối chiếu theo thời gian xem sự biến động của thị trường ra sao, phân tích
nguyên nhân vì sao tăng giá
Nguồn thông tin này phải liên tục được cập nhật và lưu giữ cẩn thận để đối chiếu khi cần
thiết. Kho dữ liệu của Hanoireal đã làm được rất tốt công việc này và nhà đầu tư khi tham
gia hoàn toàn có thể sử dụng làm cơ sở đối chiếu, đánh giá giá trị cần bán, mua của khu
đất hay căn nhà.
Phương pháp bán hàng ở từng nơi cũng cần có sự khác biệt do bị chi phối bởi văn hóa
vùng miền và đặc trưng tính cách của người dân từng địa phương. Người dân miền Bắc
có tính ăn chắc, mặc bền nên việc xây dựng niềm tin của nhà đầu tư là rất cần thiết. Khi
có được niềm tin của nhà đầu tư thì họ đồng thời cũng sẽ là khách hàng trung thành của
nhà môi giới.
Đối với nhà đầu tư khu vực phía Nam, họ ưa mạo hiểm và thích thử nghiệm với các hình
thức mới nên cần đa dạng hóa các loại hình bán hàng và dịch vụ. Nhưng dù bán hàng
theo phương thức nào thì yêu cầu cần có đối với bất kỳ nhà môi giới nào cũng đều phải là

sự trung thực.
Trang 12

Quản trị rủi ro GVHD:
III.1 Các phương án trên lý thuyết để quyết định quản trị rủi ro.
III.1.1Các rủi ro về thông tin BĐS.
Một nguyên nhân quan trọng khiến việc đầu tư vào bất động sản có tỷ lệ rủi ro cao
là khả năng tiếp cận với thông tin về đất đai, quy hoạch, xây dựng…là rất hạn chế.
Việc tiếp cận thông tin để tiến hành đầu tư khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng
rất phức tạp. Nhiều dự án đã được phê duyệt, rất nhiều công trình đã đang được triển khai
nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu rõ ràng.
Hiện tại, Việt Nam chưa có một chỉ số tối thiểu để đo lường thị trường bất động
sản. Trên thế giới, các chỉ số giá nhà (HP), chỉ số giá bất động sản (IRR), chỉ số thị
trường bất động sản (REMI) đang được áp dụng khá phổ biến. Và thực tế này cũng đem
lại cho thị trường bất động sản Việt Nam thêm nhiều rủi ro…
Vì vậy sau khi có giá của một dự án, doanh nghiệp nên ghi chép lại, lập một biểu
đồ thông tin để đối chiếu theo thời gian xem sự biến động của thị trường ra sao, phân tích
nguyên nhân vì sao tăng giá Nguồn thông tin này phải liên tục được cập nhật và lưu giữ
cẩn thận để đối chiếu khi cần thiết.
III.1.2Phương án rủi ro về sự trượt giá.
Sức ép tăng giá vật liệu xây dựng! Báo cáo của Hiệp hội Thép Việt Nam cho thấy,
giá thép xây dựng tháng 2/2010 đã tăng hơn 10% so với tháng 1/2010, lên mức 13,2 triệu
đồng/tấn. Cụ thể, thép cuộn phi 6 là 11,81 triệu đồng/tấn (chưa VAT); thép thanh trơn phi
10 là 12,34 triệu đồng/tấn; các loại thép khác 12,5 - 12,7 triệu đồng/tấn.
Nguyên nhân, theo ông Phạm Chí Cường, Chủ tịch Hiệp hội Thép Việt Nam, là do
giá nguyên liệu đầu vào (phôi thép, điện, xăng) tăng và tỷ giá VND/USD được điều chỉnh
tăng. Mức giá này được dự báo có thể tăng tiếp khi các công trình xây dựng đẩy nhanh
tiến độ trước mùa mưa năm 2010.
Trang 13


Quản trị rủi ro GVHD:
Ngoài thép, giá các loại vật liệu xây dựng như gạch, ngói, xi măng… cũng đang có
dấu hiệu tăng giá. Xi măng là mặt hàng có nguy cơ tăng giá nhiều nhất. Đây chính là
nguyên nhân khiến một số chủ đầu tư tăng giá bán căn hộ
Cần làm hợp đồng thật chặt chẽ. Mua đất dự án, các vật liệu cho công trình xây
dựng gần giống như mua một tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, cần phải thẩm
định và thoả thuận về hệ số trượt giá nếu có sự biến động về giá, quy định rõ quyền đơn
phương huỷ bỏ hợp đồng, trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Hợp đồng cần làm thật chi
tiết, cụ thể. Doanh nghiệp phải nhận thức cho khách hàng hiểu đầy đủ rõ ràng về bất cứ
một sự biến đổi giá đối với các căn hộ được rao bán, ký hợp đồng.
III.1.3Phương án rủi ro từ phía các đối tác.
Rủi ro đến từ các đối tác của doanh nghiệp. Họ có thể là các nhà đầu tư, góp vốn liên
doanh, liên kết, là bạn hàng của doanh nghiệp. Đễ tránh được những rủi ro này cần tìm
hiểu kỹ về thông tin đối tác như: Họ đến từ đâu? Họ có đáng tin cậy về đạo đức, kỹ năng,
kinh nghiệm, tài chính, pháp luật, quản trị doanh nghiệp không?
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản
(Bộ Xây dựng), doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân cần thận trọng khi tiến hành góp vốn
đầu tư vào các dự án, hoặc đặt cọc các suất mua đất nền, bởi trên thực tế, có rất nhiều đơn
vị môi giới bất động sản không có đất trong dự án.
VD: Trường hợp sàn giao dịch bất động sản A.C.Q trên đường Hoàng Hoa Thám (Ba
Đình, Hà Nội) cuối năm 2009 đã nhận đặt cọc hơn 10 tỷ đồng của hàng chục khách hàng
mua đất Dự án Bắc An Khánh, nhưng đến nay, không có đất bàn giao cho khách hàng
theo hợp đồng là ví dụ cho các nhà đầu tư đất nền tham khảo!
III.1.4Phương án rủi ro từ môi trường kinh tế,chính sách nhà nước.
Nơi thường xuyên có khủng hoảng, lạm phát triền miên, giá cả thất thường, cung
cầu bất ổn, tỷ giá thay đổi chóng mặt, hàng hoá dịch vụ khan hiếm (thật và giả), độc
Trang 14

Quản trị rủi ro GVHD:
quyền không kiểm soát được, cạnh tranh thiếu công bằng … cùng với việc thiếu sự công

tâm của công quyền đều được coi là những rủi ro lớn cho các doanh nghiệp.
Trong lĩnh vực bất động sản, với tình hình kinh tế như hiện nay, thị trường bất động
sản rất khó khởi sắc trong thời gian trước mắt, bởi động lực cơ bản của thị trường bất
động sản là nguồn tài chính từ các ngân hàng không dồi dào. Đặc biệt, với mức lãi suất
18 - 20%/năm (tùy từng ngân hàng), sẽ khiến khách hàng cân nhắc khi quyết định vay
tiền ngân hàng đầu tư bất động sản!
Vì vậy, doanh nghiệp cần phải đề ra chiến lược chính sách giá cả để hổ trợ khách
hàng thực sự có nhu cầu mua nhà, căn hộ để ở. Tránh tình trạng bong bóng bất động sản.
VD: Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực
hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất
động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho vay
BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng 4 xuống còn
115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống. Không
những thế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp muốn
đầu tư vào bất đông sản. Thị trường bất động sản tụt dốc trước những biến động bất lợi
như vậy.
III.1.5Bài học kinh nghiệm
Qua những kinh nghiệm của Công ty ACB, chúng ta phải thừa nhận một điều rằng,
trong ngành bất động sản, việc phải thường xuyên cập nhật thông tin cũng như là tìm
hiểu thông tin một cách chính xác là yếu tố sống còn của nhà quản trị. Vì vây, thông tin
phải được cập nhật liên tục và nguồn thông tin phải đáng tin cậy để tránh “tin vịt” , từ
những đối tác, chính quyền cơ sở cũng như nước ngoài để có thể dự đoán rủi ro và đề ra
phương pháp quản trị thích hợp.
Tình hình vật giá leo thang hiện nay cũng như là rủi ro về phía nhà cung cấp, nhà
quản trị nên liên kết với nhà cung ứng vật liệu xây dựng hay kí hợp đồng với những điều
Trang 15

Quản trị rủi ro GVHD:
khoản cụ thể, dung hòa lợi ích của 2 bên, hỗ trợ khi giá tăng quá nhiều, tránh nhà cung
ứng hủy hợp đông khi vật giá leo thang cũng như yêu cầu mức tiền phạt khi bên ứng hủy

hợp đồng để tránh cho công ty bị thiệt. Thông tin đến khách hàng, cho khách hàng nhận
thức được việc giá chênh lệch khi rao bán và khi kí kết hợp đồng, giữ vững uy tín của
công ty.
Trước khi kí hợp đồng cùng đối tác, nhà quản trị nên tìm hiểu thông tin một cách
đầy đủ chính xác về đối tác của mình, công ty, tình hình tài chính hiện tại, đối tác của họ
gồm những ai, họ đã hoạt động được bao lâu, uy tín trên thương trường ra sao. Làm vậy
có thể hiểu thêm về đối tác cũng như tránh rủi ro đối tác gây cho mình hay mắc phải
những vụ lừa đảo do thiếu thông tin.
Do tình hình nhu cầu về vốn ngày càng tăng cao, mà lãi suất thì đội giá theo do quan
hệ cung cầu, nên nhà quản trị cần có chính sách thu hút vồn từ các nhà đầu tư trong và
ngoài nước, đưa ra các dự án có lợi nhuận và thu hút thi trường vốn, hay vận động sự
giúp đỡ từ nhà nước, ngân hàng cũng như các hiệp hội mà công ty tham gia.Thêm nữa,
nhà quản trị cần chọn những dự án có cơ hội thành công nhất, thu hồi vốn nhanh ,khả thi
nhất để tránh rủi ro đầu tư thất bại, thu hồi vốn chậm, gây ra thiếu hụt vốn cho doanh
nghiệp. Từ đó, tránh rủi ro công ty có nhiều dự án sinh lời nhưng đành ngậm ngùi gát lại
vì nguy cơ thiếu hụt ngân sách.
Thị trương hiện nay cũng khá bất ổn do chính sách nhà nước, hàng hóa khan hiếm,
giá cả không ổn định, chỉ số trượt giá ngày càng cao nên khách hàng cũng ngại phải bỏ ra
một số tiền lớn để mua nhà ở. Với lý do đó, nhà quản trị cần có chính sách phù hợp, hỗ
trợ khách hàng mua nhà trả góp, hay có chiết khấu ưu đãi đối với khách hàng thanh toán
ngay. Để tránh rủi ro dự án đã xong mà khách hàng không có, doanh nghiệp sẽ bị tồn
động vốn .
Trang 16

Quản trị rủi ro GVHD:
Do có ảnh hưởng về văn hóa, nên thị trường Bắc_ Nam có sự khác nhau về tâm lý
mua nhà nên cũng cần tìm hiểu kỹ về khách hàng cũng như đối tác để tránh sai lầm
không đáng có và rủi ro không thành công trong giao dịch.
Trang 17


Quản trị rủi ro GVHD:
KẾT LUẬN
Qua bài tiểu luận, nó cung cấp cho chúng ta kiến thức cơ bản về rủi ro, tình hiên kinh
doanh bất động sản hiện nay. Tìm hiểu thêm một công ty địa ốc ACB , kinh doanh trên
nhiều lĩnh vực, với tiềm lực công ty rất lớn nhưng cũng không tính trước được rủi ro gì sẽ
xảy ra cho mình. Thật vậy, rủi ro xảy ra một cách ngẫu nhiên và không báo trước, ta có
thê thấy rủi ro có mặt quanh ta, trong dự án của ta, đối tác của ta, môi trường cũng như là
tỷ giá của đồng tiền mà ta giao dịch. Tuy nhiên, công ty cũng đã có những chiến lược dự
báo rủi ro, phân tích rủi ro từ các đối tượng cũng như đề ra phương pháp quản trị rủi ro
một cách tốt nhất, tối ưu nhất để tránh thiệt hại hay chí ít là thiệt hại một cách nhỏ nhất
cho doanh nghiệp.
Từ đó , ta có thể rút ra được những kiến thức cơ bản cho bản thân, tìm hiểu về thị trường
bất động sản. Biết đâu đây sau này, ta cũng là một ông trùm bất động sản ở Việt Nam hay
tầm thế giới, làm sao có thể biết trước được ngày mai, mơ ước là vô tận. Và vì thế, chúng
ta cần lắm bước đệm từ ngày hôm nay, kiến thức để làm nên tảng, bệ phóng cho chúng ta
sau này, đặc biệt là ngành kinh doanh bất động sản, nhiều lợi nhuận nhưng cũng lắm rủi
ro. Nhóm mong sau bài tiểu luận, người đọc có thêm được nhiều kiến thức hữu ích cho
việc học tập cũng như công việc của mình sau này không riêng ngành bất động sản.
Danh sách nhóm thực hiện:
Trang 18

Quản trị rủi ro GVHD:
Nguyễn Như Quỳnh Hòa 12 – NT02
Trần Thị Thu Trang 41 – NT02
Kim Ngô Bảo Trân 42 – NT02
Nguyễn Đức Dạ Ngân 32 - NT04
Nguyễn Thị Thùy Dung 05_NT03
Nguyễn Thị Thanh Hằng 07 - NT03
Võ Thị Yến Nhi 23 – NT03
Vũ Thanh Thủy 41 –NT03

Nguyễn Thị Thu Thủy 40 – NT03
Trang 19