Bài giảng đăng ký thống kê đất đai

Bộ CĨÁO DỤC VÀ ĐẢO TẠO
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
NGUYỄN THỊ LỢI
BÀI GIẢNG
ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2011
CHƯƠNG I
TỎNG QUAN VẺ ĐẢNG KÝ ĐÁT ĐAI
1.1. KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐÃNG KÝ ĐÁT ĐAI
/ . / Ề/. Khái niệm
Trong thực tế cùa đời sống kinh tế xã hội có nhiều hoạt động phải thực hiện quá trình
đăng ký khi phát sinh một sự việc, vấn đề nào đó có liên quan đến pháp lý về mặt xã hội,
như: Đăng ký hộ khẩu, khai sinh, chứng tử, đăng ký kết hôn, nhận con nuôi hay sự phát
sinh các hoạt động cỏ liên quan đến vấn đề pháp lý về mặt kinh tế, như: đăng ký kinh doanh,
đăng ký hoạt động dịch vụ, đăng ký iao động cũng như việc phát sinh những nhu cầu sờ
hữu hoặc sử dụng tài sản, như: đăng ký bàn quyền, thương hiệu, đăng ký sử dụng xe, tàu,
thuyền, đăng ký đất đai, bất động sản ; hay ngoài ra còn phát sinh những nhu cầu khác
như: đăng ký nghĩa vụ quân, đãng ký nhập học, tham gia hoạt động sinh hoạt có tổ chức
vv Trong các công việc phái đăng ký nói trên có những công việc bắt buộc phải đăng ký
với cơ quan nhà nước (như đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đảng ký kinh
d o a n h .so n g cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu.
Như vậy, Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan nhà nước hoặc
một to chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hoặc một
tài sản nhằm đàm bảo quvển lợi nghĩa vụ cùa người được đăng kỷ cũng như tổ chức, cá
nhãn đứng ra thực hiện việc đăng kỷ.
Theo quy định cùa bộ Luật dân sự và Luật đất đai thì việc đăng ký đất được thực hiện
đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cà đất chưa giao quyền sử dụng) và yêu
cầu bắt buộc mọi đối tượng sừ dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa
đăng ký mới được giao đất, cho thuê đất sử dụng, được nhà nước cho thay đồi mục đích sử
dụng chuyển quyền sừ dụng đất hay thay đồi nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký khác.
Có thể thấy đăng ký đất là mội yêu cầu mà người sử dụng đất phải thực hiện với cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền. Hay nói cách khác đăng ký đất là một thủ tục hành chinh do cơ
quan Nhà nước thực hiện với các đối tượng là tồ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.
Đãng ký đất thực chất là đăng tcý’ qin'en sử dụng đắt, đây là một thủ tục hành chính do cơ
quan nhà nước thực hiện đối với các đổi tượng là các tồ chức, hộ gia đình và cá nhân sừ dụng đất.
Hoạt động đăng ký đất là quá trình thực hiện các công việc nhàm thiết lập hồ sơ dịa chính
đẩy đú cho toàn bộ đất đai trên phạm vi hành chính cùa từng xã, phường, thị trấn trong cà nước và
cấp GCNQSD đắt cho những người sử dụng đất có dầy dù diều kiện, từ đó làm cơ sớ cơ bản
để Nhà nước quàn lý chặt chẽ toàn bộ dắt đai theo đúng pháp luật. Đồng thời, đây cũng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất
và Nhà nước, tạo điều kiện cho họ thực hiện các giao dịch về nhà đất trên thị trường bất
động sản cũng nhu việc thực hiện các quyền năng gắn liền với quyền sử dụng đất. Đăng
ký quyền sử đụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất là một trong 13 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai quy định tại Điều 6 Luật đất đai 2003.
Do vậy chúng ta cỏ thể khái niệm về đăng ký đất đai như sau:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đù và cấp
GCNQSD đất cho người sứ dụng đắt hợp pháp nhằm xác lập moi quan hệ pháp lý đầy đủ
giữa Nhà nước và người sừ dụng đất, làm cơ sở đế Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đa!
đaì theo pháp luật và bào vệ quyển lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chì dừng lại ở việc hoàn thành công tác lập hồ
sơ địa chính và cấp GCNQSD đất. Mà trong quá trình vận động, phát triển sôi động của
đời sổng kinh tế - xã hội, tất yếu dẫn đến những biến động về đất đai ngày càng đa dạng
dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Vì vậy đăng
ký đấi không chỉ dừng lại ờ việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận ban
đầu mà đăng ký đất phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để
đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phàn ánh đúng, kịp thời hiện trạng quá trình sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là việc thực hiện một trong những quyền cơ bản của người sử dụng
đất, tuỳ theo qui mô và mức độ của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ và theo quy
định tại Điều 46 Luật đất đai 2003 có hai trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất :

* Giai đoạn 1 : Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSD đắt
Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết
lập hệ thống hồ sơ địa chính cho toàn bộ đất đai đối với những người đang sử dụng đất
nhưng chưa kê khai đăng ký quyền sứ dụng đất và chưa được cấp GCNQSD đất và quyền sờ
hữu nhà ờ. Đăng ký ban đầu là dể xem xét cấp GCNQSD đất cho tất cả các chủ sử dụng đất
đu điều kiện.
Đăng ký đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Được Nhà nước giao đất. cho thuê đất đề sừ dụng;
+ Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp GCNQSD đất.
*ế Giai đoạn 2 : Dăng kỷ biển động đất đai
Đăng ký biến động được thực hiện tại địa phương khi đã hoàn thành công tác đăng ký đất
ban đầu và đã cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ờ trong các trường hợp có nhu cầu thay đổi
nội dung cùa hồ sơ địa chính đã thiết lập như thay đổi mục đích sử dụng, loại đất sứ dụng diện
tích sư dụng, thay đối chú sứ dụng đất
2
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
Đăng ký biên động vê sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã
được câp GCNQSD đât mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kê, tặng cho quyền sừ dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Người sử đụng đất được phép đồi tên;
+ Có thay đổi về hinh dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+- Chuyên đôi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có
thu tiền sừ dụng đất;
+ Có thay đôi về những hạn chế quyền của người sừ dụng đất;
+ Nhà nước thu hồi đất.
1.1.2Ề Vai trò của đăng kỷ đất đai
/. ỉ.2ế 1. Đăng ký đất là cơ sở để bão vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Điều 17 Hiển pháp năm 1992 quy định: ‘Đắt đai, rừng núi, sóng hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lóng đất, nguôn lợi vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là
của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân và theo Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Như vậy, ờ nước ta đất đai
thuộc sờ hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhằm đàm bảo
việc quản lý và sừ dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đất đai thuộc sờ hữu toàn dân có nghĩa là nhà nước không thừa nhận chế độ sờ hữu tư
nhân hoặc bất kỳ hinh thức sờ hữu nào khác ngoài hinh thức sờ hữu toàn dân. Quyền sở hữu
toàn dân đối với đất đai là quyền sờ hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước đại diện chủ sờ
hữu toàn dân về đất đai vi Nhà nước ta là Nhà nước cua dân, do dân và vì dân. Nhà nước đại
diện cho cho lợi ích cùa nhân dân và có đủ công cụ, sức mạnh và phương tiện để thay mặt
nhân dân thực hiện quyền sở hữu về đất đai. Nhà nước chi giao quyền sừ dụng đất cho các tô
chức hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hường quyền lợi và có
trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Báo vệ chế độ sờ hữu toàn dân về đất đai thực chai là việc bảo vệ iợi ích hợp pháp cùa
người sứ dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ các nghĩa vụ sử dụng dất
theo pháp luật nhằm dảm bào iợi ích của Nhà nước và lợi ích chung cùa toàn xã hội trong sứ
dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD dẩt, đăng ký đất quy định trách
nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước về quan lý đất đai và người sử đụng đất trong việc
chấp hành pháp luật dất đai. Hồ sơ địa chính và GCNQSD đất cung cấp thông tin đầy đù
3
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
nhất và là cơ sờ pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ
khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải
tuân thủ theo pháp iuật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng
đất đai có hiệu quả
ỉ. 1.2.2. Đăng ký đẩt ỉà điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chê toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ
Với tư cách là đại diện chủ sờ hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất

quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sừ dụng theo đúng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; dam bảo việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu
dài và có hiệu quả; đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong
phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Do vậy, để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất
đai thì trước hểt phải nấm chắc các thông tin về tình hình đất đai theo những yêu cầu cơ bản
của công tác quản lý đất đai.
Các thông tin cần thiết để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
- Đổi với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sừ
dụng đất; vị trí; hình thể; kích thước (góc, cạnh); diện tích; hạng đất; mụe đích sừ dụng; thời
hạn sử dụng; những ràng buộc về quyền sử dụng đất; những ìhay đổi trong quá trình sừ
dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sừ dụng, các thông tin bao gồm: vị trí; hình thế: diện tích;
loại đất (thảm thực vật hay trạng thái tự nhiên của bề mặt đất)
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện đăng ký đất, thiết lập
hệ thống hồ sơ địa chính đầy đù. chi tiết tới từng thừa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với
các nội đung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đât,
phân hạng và định giá đất , Nhà nước mới thực sự quàn lý được tình hình đất đai trong
toàn bộ phạm vi lãnh thố hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động
đất đai theo đúng pháp luật.
1.1.2.3. Đăng kỷ đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai SC thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận với đầy đú
các thông tin về tự nhiên, kinh tế-xã hội của từng thừa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sàn
phẩm kế Ihừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đẩt đai khác như:
- Cóng tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quan lý, sử dụng đất đai:
Các văn bán pháp quy về quản lý và sử dụng đẩt đai là cơ sở pháp lý cho việc đãng
ký thực hiện đúng thù tục, đúng quyên và nghĩa vụ sừ dụng đàt.
4
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN

- Công tác điều tra, đo đạc:
Kêt quả điêu tra, đo đạc là cơ sỡ kỹ thuật cho việc xác định vị trí, hình thê, kích thước, diện
tích, loại đât và tên chủ sừ dụng đât đê phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký đất đai.
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
Xây dựng phương án quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng sẽ là căn cứ định hướng cho việc
giao đất để đàm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ồn định, hợp lý, có hiệu quả cao. Do vậy, thông
qua việc giao đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đẩt tác động gián tiếp đến công tác đăng ký đất để
đàm bảo cho việc thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính ban dầu ổn định. Quy hoạch và kế hoạch sừ
dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đãng ký đất, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không thể
giải quyêt triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ
không thể hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu.
- Công tác giao đắt, cho thuê đất:
UBND các cấp có quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp
luật. Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực
hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa:
chi sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp GCNQSD đất mới chính
thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy quyết
định giao đất, cho thuê đất là cơ sờ pháp lý cao nhất để xác định quyền sừ đụng hợp pháp
cùa người sử dụng đất khi đăng ký, cấp GCNQSD đất.
Cóng tác phân hạng và định giá đât:
Kết quá phân hạng và định giá đất là cơ sờ cho việc xác định trách nhiệm tài chính cùa
nguờỉ sứ dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp GCNQSD đất: đồng thời là cơ sờ để xác
định trách nhiệm cùa người sử dụng đất trong quá trình sừ dụng.
5
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
Quan hệ giữa Đăng ký đất với các công tác quản lý nhà nirớc
về đất đai
Công tác
thanh tra,
giãi quyct

tranh
chấp
X á c định đối
tượng đưọ c và
khõng đư ợ c đãng
kỷ
Co sờ thông tin
để thẳm tra
Phát huy hiệu quả
trọng quản lý vĩ m ô
đắt đai
C ơ sỡ thống kê
chinh xác, đày đủ và
mang tinh pháp lý
X â y dự ng ban hà nh các vân
bàn về quan lý v ì sù- dụn g đất
X á c định
vị tri, hình
thể, kich
thước, diện
tích, loại đất.
lên chủ sử
dụng đất
X á c định
m ục đích sừ
dụng đắt
Q uy định đối
tượng, các
quyền, nghĩa vụ
đăng kỷ, thầm

quyền thù tục
đăng ký
X ác định
hạng đát,
giá đất
X ác định
c ơ sờ p háp
lý cho việc
sử dụng đắt
Pháp lý
hoá tải liệu
do đ ạc
Cu ng cáp
thông tin để
chình lý bản
đổ, ho sơ
Phàn ánh
hiện trạng
sử dụng đắt
Đánh giá
công tác
thực hiện
quy hoạch
Đánh gia xây
dựng điều chinh
chinh sách quàn
lý sừ dụng đắt
C ơ sờ xậc
định cá c yếu
tố phân

hạng đắt
Lặp hồ sơ
địa chinh
Thẳm
quyèn
Đánh giá
việc giao đảt
Đãng
kỷ đat
Công
tác
thống
kê dat
dai
Công tác thanh tra và giài quvết tranh chấp đắt đai:
Trong quá trình thực hiện đăng ký đất ban đầu, công tác thanh tra và giài quyết tranh chấp
dất đai có vai trò quan trọng giúp xác dịnh đúng dối tượng được đăng ký, xừ lý triệt đế những tồn
tại cúa lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sứ dụng đât ngoài sổ sách, ngoài sự
quán lv cùa Nhả nước.
Do vậy. đ ề đám báo thực hiện công tác đãng ký đất đai đạt kêl quà cao nhãt, dáp ứng
được \ cu cẩu k \ thuật, pháp lý cua hồ sơ địa chính và GCNQSD đât, trươc hêt đòi hòi phái
6
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
triên khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản vê
chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính; quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định
giá đât; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai
Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chi tạo tiền đề mà còn là căn cứ
hèt sức cân thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà
nước vê đât đai. Kêt quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng
tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chinh các chủ trương, chính

sách, chiến lược quản ỉý và sử dụng đất cùa Nhà nước. Hồ sơ địa chính còn là căn cú đầy đủ,
tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế
hoạch sừ đụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phân hạng đất và định giá đất, công
tác thống kê đất đai. Thông qua đãng ký đất, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do
những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chình ỉý hoàn thiện. Kết quả đo đạc
và thống kê đất đai được pháp lý hoá gắn với quyền của người sừ dụng đấ được giao sẽ trở nên
có hiệu quả thiết thực trong thực tiễn của công tác quàn lý đất đai.
1.1.3ắ Đặc điểm của đăng ký đất
ỉ. 1.3. ỉ. Đăng kỷ đắt mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người sừ dụng đất nhàm thiết
lập moi quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất cùng nằm trong
phạm vi điều chinh cùa Luật đẩí đai,
Đăng ký đất là công việc cùa hệ thống quản lý nhà nước ờ các cấp, do hệ thống tổ
chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tàng của hệ thống pháp luật. Theo Điểu 64 Luật
đất đai 2003 xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quàn lý đất đai !à hệ thống thống nhất từ
trung ương đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ờ trung ương là Bộ TN và MT;
cơ quan quản lý đất đai ớ địa phương được thành lập ờ tình, thành phố trực thuộc trung
ương, thành phố thuộc tinh; quận, huyện, thị xã là Sớ và Phòng TN và MT tương ứng. cấp
cơ sờ là cản bộ địa chính xã.
Ngành địa chính với chuyên môn gắn liền với công tác quán lý đất đai, nắm vững các mục
đích yêu cầu đăng ký đất, nắm vững về chính sách, pháp luật đất đai mới có khà năng thực hiện,
dồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về dất dai. Đồng thời ngành địa chính là
ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hò sơ địa chính trong quàn lý biên
động đất đai, vì vậy có thể tổ chức, chi dạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp
ứng đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quán lý nhà nước về đất đai.
7
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
1.1.3.2. Đăng ký ăẩt thực hiện với một đổi tượng đặc biệt là đất đai
Đất đai thuộc quyền sờ hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người

được đãng ký đất chi có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong
việc sử dụng đất được giao, do đó, đãng ký đất đai đối với người sử dụng đất chì là đăng ký
quyền sử dụng đất đai.
Theo pháp Luật đất đai, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử dụng đất dưới hai
hình thức: giao đất và cho thuê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chi áp dụng với một
số loại đối tượng và sù dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối tượng sừ
dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau, Vì vậy, việc
đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các
quyền và nghĩa vụ mà người sử đụng đất phải đăng ký,
Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa và
các công trình trên đất Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất
động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc sờ hữu nhà nước mà
thuộc quyền sờ hữu cùa các tồ chức hay cá nhàn. Do vậy để đàm bảo quyền lợi của người sờ
hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký đất cần quan
tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản. Hiện nay vấn đề
tải sản trên đất đã được pháp luật đất đai điều chinh trong việc xác nhận quyền sờ hữu. Cho
nên khi tiến hành kê khai đăng ký đất pháp luật đất đai đã quy định cụ thể, chi tiết cho từng
trường hợp như; kê khai đăng ký đất và sờ hữu tài sàn trên đất; kê khai đãng ký đất không
kèm tài sản trên đất; kê khai sở hữu tài sản trên đất không kèm quyền sừ dụng đất
!. 1.3.3. Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chinh cấp xã
Theo quy định của pháp luật đất đai, công tác đăng ký lập hồ sơ địa chính được tiến
hành theo đơn vị hành chính cấp xã.
Bộ máy nhả nước hiện nay ờ nước ta được tồ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã, huyện,
tinh, trung ương. Trong đó mọi hoạt dộng về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã,
do vậy đều có liên quan den tinh hinh quán lý và sử dụng đất đai, Vì vậy để tâng cường cũng
như nâng cao hiệu lực, hiệu quả của việc quàn lý và sử dụng đất đai, thi các thông tin về đất
đai cần được quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp nhà nước quản lý chặt
chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sừ dụng đất yên tâm đầu tu
khai thác sừ dụn g đất đại hiệu quả cao.
ĩ. 1.4. Nhiệm v ụ của đăng kỷ đất đai

Công tác đăng ký đất dai mang tính chất lịch sử theo từng giai đoạn, do vậy mà
nhiệm vụ \à nội duna cứa nó không cố định mà thav đôi cho phù hợp với từng giai đoạn
8
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
phát triển của điều kiện kinh tế - xã hội. Trong giai đoạn hiện nay đăng ký đất đai có nhiệm
vụ chù yếu:
Xác lập được cơ sở pháp lý về sừ dụng đất làm cơ sở cho việc thực hiện các nội
dung quản lý nhà nước về đất đai;
- Xây dựng và bào quản một cách có hệ thống các tài liệu có chứa đựng các thông tin
về đất đai;
Theo dõi phản ánh kịp thời và quản lý chặt chẽ những biến động về các thông tin đất đai.
1.2. NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VÈ ĐĂNG KÝ, CÁP GIÁY CHỨNG NHẶN VÈ
QUYÈN SỬ DỤNG ĐÁT VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT
1.2.1. Những quy định về đăng kỷ đất đai và tài sản trên đất
* Những yêu cầu chung:
Để tiến hành cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất và quyền sở hữu
các tài sản khác trên đất được diễn ra theo đúng quy định của pháp luật, thì trước hết thừa
đất xin đãng ký về quyền sử dụng và quyền sở hữu các tài sản có trên thửa đất đó phải đáp
ứng được các yêu cầu cơ bản như sau:
Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp ¡ỷ
Đãng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạn mức được giao, đúng mục đích sừ dụng,
thời hạn sừ dụng, thực hiện đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định cùa pháp luật. Thực
hiện đầy đủ các thủ tục, đúng thẩm quyền quy định. Thiết lập đầy đú hồ sơ theo đúng quy
định của Bộ TN và MT.
Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật
Theo quy định, phải đảm bảo yêu cầu về chất lượng tiêu chuẩn kỹ thuật đối với loại
thông tin cùa từng thửa đát về các yếu tố diện tích, hình thể, kích thước.
+ Diện tích thừa đất là thông tin quan trọng làm cơ sở xác định mức độ về quyền lợi
và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Diện tích thửa đất có thể được đo, tính trực tiếp
ngoài thực địa hoặc được đo vẽ, tính toán trên bản đồ.

+■ Hình thể thưa đất là thông tin thể hiện bằng bản đồ dùng dể nhận dạng thứa đất, độ
chinh xác do vẽ hình thể thứa đất trên bán đồ ảnh hường lớn tới độ chính xác cùa thông tin
diện tích thửa.
+ Kích thước thừa đất là thông tin quan trọng không chi trên cơ sờ toán học nhàm đảm
báo cho độ chính xác cùa hinh thể và diện tích thừa đất, mà còn hết sức cần thiết trong công tác
quản lý đât đai, nhất là việc thanh tra và giải quyêt tranh châp sứ dụng dât, đông thời có thê khãc
phục đirợc những hạn chế của bàn đồ khi xác định kích thước cạnh do điều kiện tỷ lệ đo đạc.
9
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
Diện tích, hình thế, kich thước thừa đất là ba loại thông tin có quan hệ mật thiết với nhau. Độ
chính xác cùa các thông tin này hoàn toàn phụ thuộc vào các điều kiện đo đạc nhu: năng lực, trình
độ chuyên môn, kinh phí, phương pháp và phương tiện đo vẽ, tính toán diện tích.
Hiện nay các ứng dụng kỹ thuật của công nghệ thông tin đã nâng cao độ chính xác
của các thông tin về thửa đất bằng công nghệ số hoá thành lập bán đồ sổ. Tuy nhiên, trước
yêu cầu phải đẩy nhanh việc hoàn thành cấp GCNQSD đất và lập hồ sơ địa chinh ban đầu,
trong điều kiện kinh phí cùa Nhà nước còn hạn chế chúng ta phải tạm thời áp dụng nhiều
giài pháp đo đạc khác nhau như đo vẽ bản đồ địa chính theo tọa độ địa chính chinh lý bàn đồ
cũ (bàn đồ 299), hoặc đo vẽ đơn giản lập sơ đồ tổng thể sừ dụng đất, hay đo tính diện tích
bầng số đo trực tiếp ngoài đất Tuỳ từng địa phương có thể lựa chọn giải pháp tối ưu phù
hợp với điều kiện cụ thề nhàm sớm hoàn thành việc cấp GCNQSD đất và từng bước hoàn
thiện nâng cao nhất chất lượng tài liệu đo đạc, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật mới
nhàm đáp ứng cho nhu cầu quản lý đất đai trong thời gian tới.
Thực hiện triệt để, kịp thời
Mọi đối tượng sừ dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hình thức đều phải
làm thú tục đãng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không đe sót bất kỳ trường hợp sừ
dụng đất nào mà không đăng ký, đàm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên lănh
thổ. Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đều phải thực hiện ngay sau khi được cơ quan
nhà nước có thầm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép biến động đất đai, đàm bảo
cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, các quyền cùa người sứ
dụng đất luôn được bảo vệ và thực hiện theo pháp luật.

*ẳ Đổi tượng đăng kỷ
Người sù dụng đất, chù sở hữu nhà ờ, tài sàn khác gắn liền với đất và các tồ chức, cá
nhân có liên quan. Bao gồm các trường hợp sau:
Người đang sứ dụng đất chưa được cấp GCN về quyền sừ đụng đất. quyền sở hữu
tài sản trẽn đất
Người sư dụng đất thực hiện các quyèn chuyền đối, chuyền nhượng, thừa kế, tặng
cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sứ dụng đất; thế chấp, báo lãnh, góp vốn I ing quyền sứ
dụng đất theo quy định cùa pháp luật;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất dã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyền mục đích sử dụng dất, thay dổi thời hạn sử
dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thừa đất;
10
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
- Người sử đụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Các trường hợp trên khi làm thủ tục xin cấp GCN về quyền sử dụng đất, quyền sờ
hữu nhà ờ và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) thì sẽ phải nộp
hô sơ tại Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất thuộc cơ quan Tài nguyên và Môi trường
cấp có thẩm quyền cấp GCN.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc khu vực nông íhòn thị sẽ nộp tại UBND xã
nơi có đất.
*. Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai
Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê khai bao gồm:
Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình,
- Chủ tịch ƯBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho ƯBND xã,
phường, thị trấn để sử đụng vào mục đích xây dựng trụ sờ UBND và các công trình công cộng

phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế* thể dục, thể thao, vụị chợi, giải trí, chợ, nghĩa trang,
nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương.
Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đổi
với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sờ tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc
sử dụng đất đã giao cho cơ sờ tôn giáo.
- Chù hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất
của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm
trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của minh.
Người đại diện cho những người sứ dụng đất mà có quyền sử dụng chung thừa đât là
người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đổi với việc sừ dụng đấí đỏ.
Người cỏ tài sàn trên đất phải chịu trách nhiệm kê khai đăng ký quyên sở hữu tài sản với
cơ quan nhà nước có thẩra quyền.
*. Nguyên tắc cấp Giấy chửng nhận về quyển sử dụng đất và các tài sản khác trên
đất n hư sau:
1. Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sứ dụng đẩí, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gán liền với đất theo từng íhừa đất. Trường hợp người sừ dụng đât
đang sử dụng nhiều thứa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trông thủy sàn. đât
11
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng
nhận chung cho các thửa đất đó.
2. Thừa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sờ hữu nhà ỡ, tài sản khác gắn liền
với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sờ hữu nhà ờ,
tài sản khác gắn liền với đất.
3. Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa
vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được
miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thi
Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã kỷ hợp đồng thuê đất và đã thực

hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
4. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chi
thực hiện đối với thửa đẩt thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định
củã pháp luật.
5. Nhà ờ và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất)
thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân
cư; người Việt Nam định cư ờ nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được
chứng nhận quyền sờ hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trinh xây dựng, cây
ỉâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng,
1.2.2. Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận
1.2.2.1. Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể về các đối tượng được cấp
GCNQSD đất như sau:
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp cho thuê đất nông nghiệp
sử dụng vào mục đích công ích cùa xã, phường, thị trấn,
- Người được Nhà nước giao đất. cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật đất
đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSD đất.
Người đang sử dụng đấ! có đầy đù điều kiện cấp GCNQSD đất mà chưa được cấp
GCNQSD đất.
Người được chuyến đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế nhận tặng cho quyền sừ
dụng đất; người nhận quyền sứ dụng đất khi xừ lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sư dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất !à pháp nhân mới được hình thành do các bên
góp vốn bằng quyền sử dụng đât.
Người được sử dụng đất theo bán án hoặc quyết định cùa Toà án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giãi quyết tranh châp đầt đai cùa cơ quan NỊ)à
nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sứ dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đât.
12
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
Người sịr dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế sử dụng đất

đúng mục đích đã được xác định theo quy định cùa Luật đất đai.
- Người mua nhà gắn liền với đất ở.
- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Hiện nay tình trạng trì trệ trong việc đăng ký và tiến hành cấp GCNQSD đấi và sở
hữu nhà ờ đang diễn ra phổ biến, vì vậy quy định này cùa Luật đất đai là cần thiết, tạo khung
pháp lý rõ ràng, cụ thể cho việc áp dụng Luật trên thực tế, đảm bảo quyền lợi chính đáng của
mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sừ dụng đất.
* Các trường hợp được cấp GCNQSD đất không phải nộp tiền sừ dụng đất
1. Người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều
33 Luật Đất đai 2003.
2. Người được Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Điều
35 Luật Đất đai 2003.
3. Người sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sừ dụng chung trong khu công nghiệp
theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sừ dụng dất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sù
dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đất đã sừ dụng ổn định, được Uỳ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi
chung là Uv ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường
hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003.
b) Hộ gia đỉnh, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày
15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi
được cấp giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003
và được quy định tại Điều 45 cùa Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 cùa Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
6. Tổ chức kinh tế nhận góp vốn liên doanh bầng giá irị quyền sừ dụng đất cùa các tô
chức, hộ gia đinh, cá nhân khác hoặc nhận chuyển nhượng quyền sừ dụng đất của người sừ
dụng đất hợp pháp bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, nay được cấp giấy
chứng nhận quyền sứ dụng đất.
* Các trường hợp được cấp GCNQSD đất phải nộp tiền sử dụng đất

1. Người được Nhà nước giao đắt đế sừ dụng vào các mục đích sau đáy:
a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
b) Tồ chức kinh tế dược giao đất sừ dụng vào mục đích xây dựng nhà ớ đẻ bán hoặc cho thuê;
c) Tố chức kinh tế, hộ gia dinh, cá nhân trong nước được giao dất làm mặt bang xây
13
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
dựng cơ sờ sản xuất, kinh doanh;
d) Tổ chức kinh tế được giao đất sừ dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tằng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
đ) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng công trình công
cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của Chính phủ;
e) Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuý sản, làm muối;
g) Người Việt Nam định cir ờ nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư.
2. Người đang sử dụng đất trong các trường hợp:
a) Đ ầ nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sừ dụng đất hoặc được thuê
đất, nay được cơ quan nhà nước có thâm quyền cho phép chuyển sang sừ dụng vào mục đích đất ở
hoặc đất phi nông nghiệp có thu tiền sừ dụng đất, đất sử dụng để xây đụng công trình công cộng có
mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao;
b) Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng
vào mục đích đất phi nông nghiệp có thu tiền sừ dụng đất;
c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đẩí ờ) được Nhà nước giao cỏ thu tiền sử dụng
đất chuyển sang sử dụng ỉàm đất ờ.
3. Hộ gia đình, cả nhân đang sử dụng đất ờ mà đất đó được sử dụng từ ngày 15 tháng
10 năm 1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng
đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyển cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Các trưởng hợp được cấp GCN được miễn, giảm tiền sừ dụng đất
Trường hơp đirơc miễn tièn sử dunẹ đất
1. Miễn tiền sử đụng đất theo quv định của pháp luật về khuyến khích đầu tư.
2. Đất giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện chính sách nhà ờ

đối với người có công với cách mạng theo pháp iuật người có công.
3. Đối với đất giao đê xây dựng ký túc xá sinh viên bẳng tiền từ ngân sách nhà nước;
đất dá xây dựng nhà ờ cho người phái di dời do thiên tai; đất xây dựng nhà ớ cùa đồng bào dân
tộc thiểu số ớ vùng có điều kiện kinh tá - xà hội đặc biệt khó khăn: đấí xây dựng nhà chung cư
cao tầns cho công nhân khu công nghiệp.
4. Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh
vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao.
5. Đất ở trong hạn mức giao dất (bao gồm giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sứ
dụng đất cho người đang sử dụng đất, chuyên mục đích sứ đụng đât) đôi với người có công
với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
6. Hộ g ia đình, cá nhân đã được cấp giấv chứng nhận quyên sừ dụng đât nhưng đât đó
14
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất.
7. Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chinh phủ.
Các trường h<rp đươc giảm tiền sử dung đất
Theo quy đinh
1. Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư.
2. Giảm 50% tiền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức đất ở được giao của hộ gia đình
nghèo. Việc xác định hộ gia đình nghèo do Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội quy định.
3. Giảm 20% tiền sừ đụng đất khi được Nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp
phải di dời theo quy hoạch; nhưng diện tích đất được giàm tối đa không vượt quá diện tích
tại địa điềm phài di dời.
4. Đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
giấy chứng nhận quyển sừ dụng đất cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với
cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
5. Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phù.
* Các trường hợp không được cấp GCNQSD đất
- Đất sử đụng do lấn, chiếm, vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt;
- Đất sử dụng không đúng mục đích theo quy định cùa pháp luật;

- Đất thuê từ quỹ đất công ích;
- Đất nhận khoán từ các doanh nghiệp nhà nước;
- Các trường hợp không thực hiện đầy đù nghĩa vụ với nhà nước.
Ngoài ra đối với hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối vớí phần
diện tích đất được sừ dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong trường hợp tại thời điểm
bắí đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:
a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công
khai;
b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mật bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét
duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quàn lý;
c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm
mốc;
d) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã cỏ chỉ giới xây dựng;
đ) Lấn, chiểm đất sứ dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tô chức,
đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bàn ngăn chặn nhưng người sừ
dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
1.2.2.2. Trường hợp được chứng nhộn quvển sở hữu nhà ở
15
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
Theo quy định của pháp luật thì Chủ sờ hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ờ tại Việt Nam theo quy định cùa pháp luật về
nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ờ theo quy định sau đây:
* Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau.ẵ
a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy
định của pháp luật về xây dựng;
b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sờ hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số
61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy
tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
d) Giấy tờ về sờ hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà

đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dần theo quy định tại Nghị quyết
số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khoá XI "về nhà đất do Nhà
nước đã quản lý, bo tri sừ dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà
đất và chinh sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991", Nghị quyết
số 755/2Q05/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của ủy ban Thường vụ Quốc hội
'quy định việc giài quyết đoi với một so trường hợp cụ thể về nhà đắt trong quá trình thực
hiện các chính sách quản /ý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01
tháng 7 năm 1991”;
đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tậng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng
nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân theo quy định cùa pháp luật.
Trường hợp nhà ờ do mua, nhận tặng cho, đổi. nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức
khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ờ có hiệu lực thi hành thi phài có văn
bán về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở
Trường hợp nhà ờ do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng đề bán thì phải có hợp
đòng mua bán nhà ờ do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006
(ngày Luật N hà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở
cón phải có m ột trong các giây tờ về dự án dầu tư xây dựng nhà ở đề bán (quyết định phẻ
duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);
e) Bản án hoặc quyết định cùa Toà án nhân dân hoặc giấy tờ cùa cơ quan nhà nước có
thâm quyên giải quyết được quyền sờ hữu nhà ờ đã có hiệu lực pháp luật:
g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy
tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì
phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho. đổi, nhận thừa kế nhà ờ trước ngày
01 lháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải dược ủy ban nhân dân cấp
xã xác nhận; trường hựp nhà ờ do mua. nhận tặng cho, đôi. nhận thừa kê nhà ờ trước ngày
16
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa
'<ê nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải đuợc ùy ban nhân dân cấp xã xác nhận
vê thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ờ đó;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong nhũng giấy tờ quy định tại các
điêm a, b, c, d, đ và e trên đây thì phải có giấy tờ xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã vê
nhà ở đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 nãm 2006, nhà ở không có tranh chấp, được
xây dựng trước khi có quy hoạch sừ dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy
hoạch đôi với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sừ dụng đất, quy hoạch chi tiết xây
d
ựng đô thị, quy hoạch điềm dân cu nông thôn theo quy định cùa pháp luật; trường hợp nhà
ờ xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của ủy ban nhân dân
cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp
và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7
năm 2006.
*. Người Việt Nam định cư ờ nước ngoài phải có các giấy tờ sau:
a) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sờ hữu
nhà ờ thông qua hình thức khác theo quy định cùa pháp luật về nhà ở;
b) Một trong các giấy tờ hợp pháp theo quy định cùa bên chuyển quyền là hộ gia đình,
cá nKâri ữong ỉíưởc hoặc cùa các tổ chức trong nước.
*. Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu
tu, tổ chức nước ngoài, cá nhăn nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
a) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì phài có một trong những giấy tờ
về dự án nhà ờ để cho thuê (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giây
phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);
b) Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ờ hoặc được sờ hữu nhà ờ thông
qua hình thức khác theo quy định cùa pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy
định của pháp luật về nhà ờ.
*. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài
giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo các quy định trên thì phải cỏ hợp đông
thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đằng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chăp
thuận cùa người sử dụng đất đồng ỷ cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc
chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền SŨ' dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai.

1.2.2.3. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ớ nước
ngoài, cá nhân nước ngoài, tô chức trong nirớc, tổ chức nước ngoài được chứng nhận quyên sở
hữu công trình xây dựng theo quy định sau đây:
17
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
ỉ. Hộ gia đinh, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các loại
giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây đựng theo quy
định của pháp luật về xây dựng;
b) Giấy tờ về sở hữu công trinh xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời
kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kể công trình xây dựng theo quy định của
pháp luật đã được chứng nhận cùa công chứng hoặc chứng thực của ủ y ban nhân dân;
d) Giấy tờ của Toà án nhân dân hoậc cơ quan nhà nước cỏ thẩm quyền giải quyết được
quyền sờ hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sờ hữu công trình xây dựng cỏ một
trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên
người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây
dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực thi hành) có chù ký
cùa các bên có liên quan và được ừy ban nhân dân từ cấp xã trở lên xác nhận; trường hợp
mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đồi, nhận thừa kế có chữ ký của các
bén có liên quan thì phài được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy
chứng nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó;
e) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các
điểm a, b, c và d trên đây thì phải được ửy ban nhân dân cấp xã xác nhận công trình được xây
dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, không cỏ tranh chấp về quyền sở hữu và công trình được
xây đựng trước khi có quy hoạch sừ dụng đất, quy hoạch xây đựng hoặc phải phù hợp quy
hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng;

trường hợp công trình được xây dụng từ ngày 0Î tháng 7 năm 2004 thì phải có giấy tờ xác nhận
của ủy ban nhân dân cấp xã về công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấv
phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây
dựng truớc ngày o I tháng 7 năm 2004.
2. Tồ ch ửc trong nước, tể chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nư ớc ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo quy
định cùa pháp luật thi phái có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc
giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận dầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm
quyền cấp và giấy tờ về quyên sừ dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp
đồng thuê đất với người sứ dụng đât có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây
dựng công trình;
18
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
b) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua bán,
nhận tặng cho, đồi, nhận thừa kế hoậc hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có
văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;
c) ' rường hợp không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a và b khoản
này thì phải được cơ quan quàn lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trinh xây dựng tồn
tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp về quyền sở hữu công trình
xây dựng.
3. ĩ rường hợp chù sờ hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất
thì ngoài giây tờ chúng minh về quyền sờ hữu công trình theo quy định trên, phải có văn bản
châp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc
chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sừ dụng đất theo quy
định cùa pháp luật về đất đai.
1.2.2.4. Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trảng
Chủ sờ hữu rừng sản xuất là rừng trồng được chứng nhận quyền sờ hữu rừng nếu vốn để
trồng rừng, nhận chuyển nhượng rừng, được giao rừng có thu tiền không có nguồn gổc từ ngân

sách nhà nước và có một trong các giấy tờ sau:
1. Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng;
2. Hợp đồng hoặc vãn ban về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kể đối với rừng sản
xuất là rimg trồng đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp
xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật;
3. Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giải quyết được quyền sờ hữu rùng sàn xuất là rừng trồng đã có hiệu lực pháp luật;
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ quy định như
trên, mà trồng rừng sản xuất bàng vốn cùa mình thi phải được ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận không có tranh chấp về quyền sờ hữu rừng;
5. Đối với tổ chức trong nước thực hiện dự án trồng rừng sản xuất bàng nguồn vôn
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì phái có quyết định phê duyệt dự án hoặc
quyết định đầu tư dự án hoặc giấy chứng nhận dầu tư đế trồng rừng sản xuất theo quy định
của pháp luật về đầu tư;
6. Đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ờ nước
ngoài thực hiện dự án trồng rừng sản xuất thỉ phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết
định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư đê trồng rừng sản xuât
theo quy định của pháp luật về đầu tư;
7. Trường hợp chú sờ hữu rừng sán xuất !à rừng trồng không đồng thời là người sử dụng
đất thì ngoài giấ> tờ theo quy định trên, phái có văn băn thoà thuận cùa người sử dụng đất cho
19
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
phép sử dụng đât đẽ trông rừng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật và bản sao giấy tờ về quyền sừ dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
ỈỄ2.3. Thẩm quyền xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử
hữu tài sản trên đất
7.2ỀJ ./Ệ Thẳm quyền cấp GCN
Theo quy định tại Luật đất đai 2003 và Nghị định 88/CP/2010 quy định thẩm quyền cấp
GCN về quyền sử dụng đấí và quyền sở hữu tài sản trên đất được quy định như sau:
UBND tỉnh, thành phổ trực thuộc trung ương cấp GCN cho tổ chức, cơ sờ tôn

giáo, người Việt Nam định cư ờ nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tinh cấp GCN cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cu ở nước ngoài mua nhà ờ gắn liền với
quyền sử dụng đất ờ.
Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN được Uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai
cùng cấp. Chính phù quy định điều kiện được Uỷ quyền cấp GCNQSD đất.
+ Sỏ' TN và M T cấp tinh, thành pho thực hiện chứng nhận thay đổi đối với các GCNQSD
đất thuộc thẩm quyền cấp của UBND cấp tỉnh.
+ Phòng TN và M Tcấp huyện thực hiện chứng nhận thay đồi với các GCNQSD đất thuộc
thẩm quyền cấp của UBND cấp huyện.
¡.2.3.2. Các quy định về các trường hợp ủy quyền trong việc cấp GCN:
*. Điều kiện ủy quyền cẩp Giấv chững nhận
ủy ban nhân dân cấp tinh ùy quyền cho Sở Tài nguvên vả Môi truòng cấp Giấy chứng
nhận cho tổ chức trong nước, cơ sờ tôn giáo, người Việt Nam định cư ớ nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu cùa Sở Tài nguyên và Môi trường khi có các
điều kiện sau:
1. Đã thành lập Văn phòng dăng ký quyền sử dung đất trực thuộc Sở Tải nguyên và
Môi trường;
2. Vẫn phòng dăng ký quyên sú dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và ca sở vật
chất, trang thiét bị kỹ thuật; đáp ứng dược yêu cầu nhiệm vụ cắp Giấy chửng nhản.
*. Các quỵ định về thắm quyển chỉnh lý biến động về sử (lụng đất trên Giấy chúng nhận
1. Vãn phòng dăng ký quyền sứ dụng đất Cấp_tinh thực hiện việc xác nhận thay đổi vào
Giấy chứng nhận đã cấp, đồng thừi chinh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sờ
dữ liệu dịa chính đôi với trường hợp ngưừi sứ dụng đất, chù sở hữu tài sản gẳn liền với đất là
tố chức trong nước, cơ sờ tôn giáo, ngưừi Việt Nam định cư ờ nước ngoài thực hiện dự án
dầu tư. tổ chức nước ngoải, cá nhân nước ngoài.
2. Vãn phỏng dãng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện việc xác nhận thay đối
vào Giầy chứng nhận dà cấp, đồng ihời chinh lý hồ SÍT dịa cliính đang quản lý. cập nhật thay
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
đổi vào cơ sờ dữ ỉiệu địa chinh đối với trường hợp người sử dụng đât, chủ sở hữu tài sản găn

liên với đât là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ờ nước ngoài
sờ hữu nhà ở tại Việt Nam.
1.2.4. Những điều lưu ý khi xét duyệt cấp Giấy chứng nhận
L 2.4.1. Xét công nhận diện tích cho các mục đích theo số liệu về đo đạc:
1, Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính
mà diên tích thửa đất nhò hem diên tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy
chứng nhận được cấp theo số Ịiệu diện tích đo đạc thực tế; người sừ dụng đất không được
truy nhận sô tiên sừ dụng đât đã nộp (nếu có) đối với phần diện tích ít hom so với diện tích
đât ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.
2. rương hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính
mà diện tích thừa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giải
quyết theo quy định sau:
a) Trường hợp ranh giới thửa dắt hiên nav không thay đổi sợ với thời điểm có giấy tờ
về quyền sử dụng đất, không cỏ tranh chấp với những người sừ dụng đất liền kề mà diện tích
đo đạc thực tế khi cấp Giấy chửng nhận nhiều hom diện tích ghi trén giấy tờ về quyền sử
dụng đâtthì Giấy chứng nhận được cấp theo diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đổi với phần diện tích nhiều hơn so với điện tích đất ghi
trên giấy tờ về quyển SỪ dụng đất;
b) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về
quyền sử dụng đất mà điện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về
quyền sử dụng đất nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi cỏ đất xác nhận diện tích nhiều han
là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sir dụng đất Irước đó, đất đã được sử
dụng ổn định và không có tranh chấp thì Giấy chứng nhận được cấp cho toàn bộ diện tích đo
đạc thực tế çùa thừa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về dất dai đối với phần diện tích
chênh lệch theo quy định cùa pháp luật về đẩt đai;
c) Trường hợp ranh giới thửa .dát hiện pay cỏ thay đồi so với thời điểm có giấy tờ về
quyền sừ dụng dất mà diện tích đắt đo đạc ihực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giây tờ vê
quyền sừ dụng đất nay được ùy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn
là do ỉấn, chiếm thì xử lý theo quy định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất

được sứ dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 tronç trường hợp tại thời điểm bắt đầu sừ
dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:
+ Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã dược cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và
công khai;
21
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
+ Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bàng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét
duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cu quản lý;
+ Lẩn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm
mốc;
+ Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, via hè đã có chi giới xây dựng;
+ Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tồ chức,
đất chưa sử đụng và các trường hợp ví phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử
dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sừ dụng đất do lấn chiếm nhưng phù hợp với quy hoạch tại
thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất
theo mức quy định
ỉ.2.4.2. Đất nằm trong quy hoạch chuyển sang mục đích khác:
Theo nguyên tẩc mọi trường hợp được cấp GCNQSD đất nằm trong quy hoạch đã được
phê duyệt thì mục đích xin đăng ký phải phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt. Cụ thể:
- Đất đang sừ dụng phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt, thì sẽ được cấp GCN;
- Đất đang sử dụng mà mục đích khôna phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt thì
không được cấp GCN, nhưng có thề được sử dụng theo mục đích đang sử dụng nếu quy
hoạch chưa có quyết định thu hồi đất;
1.2.4.3. Đất nam trong hành lang an toàn các công trình.
Đất trong hành lang an toàn công trình được cấp giấy chứng nhận quvền sừ dụng đất
theo quy định tại các Điều 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54 và 55 của Nghị định
181/CP và được sừ dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và phải tuân theo các quy
định về bảo vệ an toàn công trình, trù trirờng hợp phải di dời hoặc thu hồi mả đã có quyết
định di dời hoặc quyết định thu hồi đất,

ỉ.2.4.4. Đối với thủa đất nằm trên phạm vì nlíìều đơn vị hành chính:
1. Trường hợp khu đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn thì từng phần diện
tích thuộc phạm vi từng đơn vị hành chính cấp xã được coi là một thừa đất có sổ hiệu theo tờ
bàn đồ địa chính cùa xã, phường, thị trấn có phần diện tích đất đó.
2. Việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện như sau:
a) Trường hợp khu đẩt thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của một cơ quan có
thẩm quyền thì cấp một Giấy chứng nhận đối với toàn bộ điện tích khu đất đó. Tại mục II
của Giấy chửng nhận thê hiện từng thửa đất, tài sản gấn liền với đất thuộc từng xã, phường,
thị trấn theo quy định về việc thể hiện thông tin về dất và tài sản trên đất tại trang 2 của Giấy

chứng nhận (Điều 5 và Điều 6 - Thông tư 17/TT/2009 cùa Bộ TN&MT)
b) Trường hợp khu đất thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cùa nhiều cơ quan
khác nhau thì phần diện tích đất, tài sàn gẳn liền với đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nào,
do cơ qụan đó cấp. Cụ thê:
Trường hợp thừa đất ihuộc quyền sử dụng cùa hộ gia dinh* cá nhàn, cộng dông (jjjn
22
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
cư hoặc thửa đất ờ thuộc quyền sử dụng của người Việt Nam định cư ờ nước ngoài thuộc
diện được mua nhà ờ gán liền với quyền sử dụng đất ở thì Ưý ban nhân dân có thẩm quyền
câp giây chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Nêu toàn bộ thửa đất thuộc địa giới hành chính của một đơn vị hành chính câp huyện
thì giây chứng nhận đôi với thửa đất do Uỷ ban nhân dân của đơn vị hành chính đó cấp;
+ Neu thửa đât thuộc địa giới hành chính của hai hay nhiêu đơn vị hành chính câp
huyện thì giây chứng nhận đối với phần diện tích của thừa đất thuộc đơn vị hành chính nào
do Uỳ ban nhân dân của đơn vị hành chính đó cấp.
I rường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của tả chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cu ờ nước ngoài thực hiện dự án đầu tư
thì Uỷ ban nhân dân cỏ thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm
+ Nêu toàn bộ thửa đất thuộc địa giới hành chính của một đơn vị hành chính cấp tỉnh
thì giấy chứng nhận đối với thửa đất do Uỷ ban nhân dân của đơn vị hành chính đó cấp;

+ Neu thừa đất thuộc địa giới hành chính của hai hay nhiều đơn vị hành chính cấp
tinh thì giấy chứng nhận đối với phần diện tích của thừa đất thuộc đơn vị hành chính nào do
Ưý ban nhân dân của đơn vị hành chính đó cấp.
l Ễ3ẵ ĐIÊU KIỆN TỎ CHỨC ĐẶNG KÝ VÀ XÉT DUYỆT CẤP GCN
1.3. ỉ. Đổi với chủ sử dụng đất và chù sở hữu tài sản trên đất
Đối với các chủ sừ dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất để được xem xét và được
cấp GCN thì phải đảm bảo các điều kiện sau;
Có đù các giấy tờ hợp pháp, hợp lệ hoặc trong quá trình sừ dụng ổn định được
UBND cấp xã nơi có đất xác nhận;
- Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt tại thời điểm đăng ký;
- Đất đang sứ dụng không có tranh chấp về quyền sứ dụng đất và tài sản trên đât;
Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước theo quy định cùa pháp luật.
Tài sản trên đất được phép tồn tại hợp pháp theo quy định của pháp luật
1.3.2. Đối với cơ quan nhà nước
Đăng ký cấp GCNQSD đất là một trong 13 nội dung quán lý nhà nước về đất đai, vì
vậy dối với nhà nước khi triển khai hoạt động này cần đám bào các điều kiện sau:
về mặt chuyên môn:
+ Có cán bộ địa chính cấp xã, có vai trò trong việc thẩm định, xác minh về các thông tin
đất đai tại cấp cơ sờ; tiếp nhận hồ sơ đăng kỷ xin cấp GCNQSD dất đối với khu vực nông thôn;
+ Văn phòng Đăng ký quyền sừ dụng đất, có vai trò trong việc thẩm định, xác minh
các thông tin về đất đai; hoàn thiện các thù tục hành chính trong quy trình cấp GCNQSD đất
23
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN
cho các đối tượng sừ dụng đất; cung cấp các dịch vụ thông tin về đất đai cho khách hàng; ỉập
và quản lý, chỉnh lý các thông tin về đất đai.
- Phạm vi tồ chức:
+ Tổ chức kê khai, xét duyệt theo kế hoạch đã được định trước: bao gồm về không
gian; thời gian; lực lượng; kinh phí.v.v Đổi với phạm vi này thường áp dụng cho những
nơi tiến hành đăng ký cấp GCNQSD đất ban đầu;
+ Tồ chức kê khai, xét duyệt theo yêu cầu (cấp lẻ). Đối vói phạm vi này thường áp dụng cho

những nơi đã tiến hành xong đăng ký cấp CiCNQSD đất ban đầu và khi cỏ biến động được nhà nước
giao, cho thuê thêm đất mới hoặc có thay đổi do sự biển động trong quá trình sử dụng đất đai
1.3.3. Đ iều kiện về tài liệu, đo đạc
Ngoài các quy định về điều kiện đối với đối tượng đăng ký và vấn đề chuyên môn ra, íhì
điều kiện phải đảm bảo về công tác đo đạc và các tài liệu, biểu mẫu cần thiết phục vụ cho hoạt
động đãng ký là hết sức cần thiết và quan trọng trong suốt quá trình kê khai và xét duyệt. Cụ thể:
Phải có các loại bản đồ chuyên dụng phục vụ cho công tác kê khai và xét duyệt.
Những nơi chưa có bản đồ chuyên dụng phục vụ cho công tác này thì khi tiến hành triển
khai phải đo vẽ thủ công ' à vẽ lược đồ để phục vụ cho việc xét duyệt;
- Phải có các loại tài liệu, biểu mẫu, sồ sách để phục vụ cho kê khai và xét duyệt. Bao gồm:
*. Đối với trường hợp kê khai đăng kỷ ban đầu:
+ Đơn xin cấp GCNQSD đất theo quy định;
+ Danh sách công khai xét duyệt, bao gồm những trường hợp đủ điều kiện và những
trường hợp không đù điều kiện;
+ Báo cáo rà soát hiện trạng quản lý, sừ dụng đất của tổ chức, cơ sờ tôn giáo theo ;
+ Tờ trình UBND về việc cấp GCN ;
+ Sổ cấp GCNQSD đất theo mẫu quy định.
*. Đối vớ i trường hợp đăng kỷ biến đ ộ ng:
+ Đơn xin đãng ký biến động theo từng trường hợp biến động cụ íhể ;
+ Thõng báo về việc cập nhật, chinh !ý HSĐC theo mẫu quy định ;
+ Danh sách các thửa đất mới tách gừi kèm theo Thông báo về cập nhật, chỉnh lý
HSĐC theo m ẫu quy định.
1.4. NỘI DUNG THỒNG TIN VÈ QUYÊN s ử ĐỤNG ĐÁT VÀ QUYÊN SỞ
HŨU TÀI SÁN TRÊN ĐÁT TRÊN GIÁY CHỨNG NHẬN
Ị.4.1. M a u Giấy chửng nhận
1. Giây chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môì trường phát hành theo một mẫu thổno
nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ờ và tài sán khác gắn
24
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN