NHỮNG KIẾN THỨC THỰC TẾ VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Chủ đề:
NHỮNG KIẾN THỨC THỰC TẾ VỀ ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Danh sách nhóm:
1. Nguyễn Thị Linh (lớp 03)
2. Trần Diệu Linh (03)
3. Phạm Thị Thảo (03)
4. Trần Đức Thắng (03)
5. Nguyễn Thị Lan Trinh(03)
6. Bùi Thị Thanh Tuyền(03)
7. Hoàng Thị Minh Huyền (lớp 09)
8. Hoàng Thị Nhung (09)
9. Trần Thị Thời (09)
10. Vương Lệ Quyên (09)
11. Nguyễn Thị Thảo (09)
12. Vi Thị Thùy (09)
Việt Nam ta đang trong tiến trình đổi mới cơ chế kinh tế và quản lý.Quá trình cổ
phần hóa và tái cấu trúc các Doanh nghiệp nhà nước(DNNN) dẫn đến một khối lượng
khổng lồ về nhu cầu đánh giá và thẩm định giá tài sản.Sự phát triển của thị trường
chứng khoán, thị trường bất động sản thương mại, xu hướng đô thị hóa và tính tất yếu
của hoạt động mua bán và sáp nhập công ty…. đòi hỏi đánh giá đúng và kịp thời về một
loại giá trị tài sản và giá trị doanh nghiệp. Ngay cả khi thị trường đi xuống thì nhu cầu
thẩm định giá vẫn rất cần thiết cho việc thanh lý tài sản công ty sắp phá sản, giải thể….
Hoạt động thẩm định giá không chỉ tổ chức mới cần mà công việc này phục vụ cho cả
nhu cầu của các cá nhân.Môt bộ phận quan trọng trong việc định giá đó chính là định
giá bất động sản, đi cùng với đó là nghề thẩm định giá Bất động sản.
Hiện nay, Cả nước ta mới có hơn 700 Thẩm định viên được cấp thẻ Thẩm định viên do
Bô Tài chính cấp. Như vậy, số lượng cán bộ, chuyên viên, nhân viên thẩm định giá vẫn
còn thiếu rất nhiều, cơ hội cho các bạn sinh viên tim việc trong lĩnh vực này là rất lớn.
Khi ra trường, các bạn sinh viên có thể làm việc tại:
- Thẩm định viên của các cơ quan có chức năng thẩm định giá tài sản, hàng hoá thuộc

các bộ, ngành kinh tế như Bộ tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên môi
trường
- Cán bộ và chuyên viên thẩm định giá trong các tổ chức khác nhau như sở, phòng tài
chính, phòng địa chính của các địa phương và của các đơn vị kinh tế như các văn phòng
luật sư về sở hữu trí tuệ, phòng kiểm định chất lượng, phòng đăng kiểm
- Cán bộ và chuyên viên thẩm định giá làm việc trong các đơn vị kinh doanh như ngân
hàng thương mại, công ty bảo hiểm, công ty xuất nhập khẩu, công ty xây dựng
- Cán bộ và chuyên viên của các công ty tư vấn tài chính và kinh doanh bất động sản.
- Giảng viên, cán bộ nghiên cứu ở các trường đại học có đào tạo và giảng dậy thẩm
định giá, các viện nghiên cứu tài chính - giá cả
- Chuyên gia thẩm định giá trong các công ty chuyên về thẩm định giá, công ty kiểm
toán, công ty chứng khoán,
A. Về công việc thẩm định giá tại Ngân hàng:
1. Đơn vị công tác:
Hiện nay, có rất nhiều ngân hàng ngoài Nhà nước đã có Trung tâm định giá độc lập:
Trung tâm định giá độc lập của ngân hàng Quân đội, , Trung tâm định giá của
Techcombank, Trung tâm định giá của Maritime bank, VP bank, GP bank…, đây đều là
những Trung tâm định giá hoạt động rất hiệu quả với nhiều Thẩm định viên được cấp
thẻ Thẩm định viên về giá.
Các Trung tâm đinh giá này không chỉ định giá cho riêng Ngân hàng mà còn định giá
cho các tổ chức ngoài ngân hàng.
2. Vị trí làm việc:
Các sinh viên học chuyên ngành thẩm định giá có thể xin vào các vịtrí :
+ Nhân viên hỗ trợ Tín dụng: là những người nhận trách nhiệm kiểm tra tính chính
xác, hợp lý của tài sản đảm bảo.
+ Nhân viên định giá: là những người xác định giá trị của tài sản đảm bảo.
3. Điều kiện của tài sản đảm bảo:
+ Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo
lãnh. Tài sản này phải thuộc loại tài sản được phép giao dịch.
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoăc bên bảo lãnh phải xuất trình

giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử
dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dung
đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà
nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng
minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh BĐS đó.
Tài sản thuộc loai được phép giao dịch được hiểu là các loai tài sản mà phá luật cho
phép hoạt đông không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố,
thế chấp và các giao dịch khác.
+ BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hê pháp
luât tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo, khách hàng vay phải cam kết bằng văn bản
với tổ chứ tín dụng về viêc thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hơp đồng
tín dụng. BĐS này phải cần phải chính xác vị trí, địa điểm.
+ BĐS không được là tài sản sử dụng để thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng đất: ví dụ tổ chức được cấp cho đất sử dụng trong 50
năm thì phải còn thời hạn sử dụng mới được đem thế chấp
4. Mô hình định giá:
Sau khi nhân viên quan hệ khách hàng tìm kiếm khách hàng về, chuyển tài sản đảm bảo
cho phòng hỗ trợ tín dụng, nhân viên hỗ trợ tín dụng sẽ kiểm tra tính chính xác của tài
sản đảm bảo này trước khi chuyển cho trung tâm định giá. Kiểm tra hồ sơ pháp lý, sổ
đỏ vv…… sau đó nhân viên hỗ trợ tín dụng sẽ đi cùng nhân viên quan hệ khách hàng
xuống nơi chứa tài sản đảm bảo để xác minh tính chính xác của tài sản đảm bảo. Xem
xét có phải sổ đỏ đúng tên, chứng minh thư có đúng của của sổ không, vị trí, hướng của
tài ản có giống trong phần trích lục phía cuối quyển sổ đỏ…
Nếu đủ điều kiện vay thì sẽ chuyển sang trung tâm định giá, còn nếu không đủ điều
kiện vay thì cũng chuyển sang trung tâm định giá để trung tâm định giá đưa ra giá trị
cho khách hàng biết, đảm bảo tính công khai, khách quan. Quá trình này thường diễn ra
tối đa trong 5 ngày.
5. Quy trình định giá:
+ Tiếp nhận hồ sơ: Phòng thẩm định giá sẽ tiếp nhận hồ sơ của tài sản đảm bảo đủ
điều kiện từ phòng tín dụng.

+ Khảo sát hiện trường: nhân viên định giá phải khảo sát và thu thấp số liệu liên
quan đến tài sản đảm bảo như vị trí thực tế, các mô tả pháp lý, chi tiết bên ngoài, bên
trong….Quá trình này phải được chụp ảnh bất động sản theo các dạng ( toàn cảnh, chi
tiết), các hướng khác nhau để có đầy đủ chứng cớ có việc định giá.
+ Thu thâp thông tin: thu thập những thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi
suất, thu nhập của bất động sản so sánh. Các yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị
trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.Thu thập về tính pháp lý của bất
động sản. Ngoài ra cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội và mội trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá. Để thực hiện định giá,
định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau. Định giá
viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để
bảo đảm độ chính xác của thông tin.Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ bằng chứng
và căn cứ cho việc định giá BĐS, cán bộ thẩm định cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (
toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
+ Phân tích thông tin về BĐS: Các thông tin có thể được sử dụng làm tiêu chuẩn so
sánh có thể là: các đặc điểm về pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, điều
kiện thị trường, vị trí, các đặc điểm về vật lý: Kích thước, hình dáng thử đất; mặt bằng
xây dựng; chất lượng xây dựng; tuổi thọ của tòa nhà, công trình; thực trạng nhà cửa,
công trình, điều kiện về kết cấu hạ tầng; cảnh quan môi trường xung quanh, quy
hoạch… Sau đó phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác
biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của BĐS cần thẩm đinh giá với BĐS so sánh, rút ra
những thông tin có thể được sử dụng để điều chỉnh giá cả của BĐS định giá.
+ Lựa chọn phương pháp đinh giá: lựa chon các phương pháp thích hợp để định
giá. Một số phương pháp để định giá như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập,
phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí…
+ Xác đinh giá BĐS: Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với
những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban hành.
6. Những kinh nghiêm quý giá giành cho sinh viên:
• Kinh nghiệm trong nghề nghiệp:

+ Cần thiết phải xác định chủ sở hữu của bất động sản.Khi kiểm tra nhà nhất thiết
phải có chủ tài sản, người chủ tài sản bao giờ cũng là người nắm vững thông tin về tài
sản nhất (ví dụ trong trích lục sổ đỏ: có vẽ hình dạng, đăc điểm thửa đất, hướng, có
đúng thực tế không, nếu không đúng cần phải tìm hiểu nguyên nhân, bản than chủ tài
sản có thể giải thích)
+ Trách nhiệm đối với người thẩm định: điều tra và thu thập thông tin, phải mô tả
đúng thực tế từ ngoài hiện trường và đúng quy trình của ngân hàng: theo dõi, giữ sổ
đỏ (việc làm đúng quy trình sẽ giảm thiểu nhiều rủi ro và thẩm định viên sẽkhông
phải chịu trách nhiệm nếu có vấn đề xảy ra)
+ Phải nhìn được tài chính trước mắt và tài chính tương lai, và phải theo nguyên
tắc ai kí tên vay vốn sẽ là người chịu trách nhiệm trả nợ.
+ Phải xem xét thị trường tài sản có nằm trong quy hoạch không, nếu ngân hàng sẽ
tiến hành phát mại mà biết được sẽ quy hoạch, sẽ được đền bù theo giá đất Nhà nước,
đó là rủi ro của ngân hàng; phải xem xét tài sản có vấn đề về tâm linh, tâm lí hay không
( có thể hỏi ý kiến hàng xóm xung quanh), nếu có phải đánh giá giá trị thấp hơn so với
bình thường.
+ Khi xác định giá trị phải tính đến lợi thế thương mại
+ Trong ngân hàng thường sử dụng phương pháp so sánh làm phương pháp định
giá BĐS.
• Kinh nghiêm khi phỏng vấn:
Ứng phó với một số câu hỏi thường gặp khi phỏng vấn xin việc: là sinh viên mới ra
trường nên nhà tuyển dụng chưa yêu cầu cao với vấn đề nghiệp vụ, bản thân cần tự tin
và áp dụng tốt những gì đã học
+ Khi nhà tuyển dụng đặt câu hỏi kế hoạch của bản thân khi được tuyển vào làm
việc là thế nào. Với câu hỏi này không nên trả lời theo kiểu hô hào như cố gắng làm
việc, cố gắng học hỏi hết mình, làm việc hết mình, vv mà phải đưa ra kế hoạch cụ thể,
như tuần đầu tiên sẽ làm quen môi trường làm việc, hướng dẫn quy trình, tuần hai bắt
đầu làm quen với công việc, học hỏi xem xét các anh/ chị làm việc, tuần 3 có thể tự làm
việc và hỏi nếu gặp khó khăn sau 3 năm cố gắng trau dồi kinh nghiệm, sẽ thi lấy thẻ
thẩm định viên - thẻ cao nhất về thẩm định

+ Liên quan đến mức lương, nên theo quy định chế độ của công ty, bởi vì là sinh
viên mới ra trường, cái ta nhận được là sự hướng dẫn đào tạo của cơ quan,được học hỏi,
việc cống hiến cho công ty gần như chưa có nhiều
+ Với câu hỏi liên quan đến nghiệp vụ, bạn làm gì khi đi khảo sát một tài sản, nên
nêu bật được 3 nội dung, thứ nhất đặc điểm tài sản: hướng nhà, số tầng, ngõ ngách, nội
thất, vv , thứ hai, pháp lý tài sản: có đúng là của chủ tài sản không (có thể hỏi hàng
xóm chung quanh, hoặc tổ trưởng tổ dân phố, mang sổ đỏ lên Phường, Xã ), thứ ba là
thị trường tài sản: giao dịch thành công đối với những tài sản tương tự xung quanh khu
vực tài sản cần định giá (phải là những giao dịch bình thường, không mang tính chất
trục lợi), đánh giá ưu thế của tài sản thẩm định với những tài sản so sánh
• Ngoài ra còn một số kinh nghiệm khác:
+ Là một nhân viên thẩm định thì ngoài việc có kiến thức về thẩm định giá và đạo
đức nghề nghiệp thì người thẩm định còn cần phải tự tin khả năng của mình, tư tin vào
kết quả đánh giá của mình thì mới có thể thành công được.
B- Thẩm định giá trong doanh nghiệp độc lập
I. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam
Thời kỳ đầu xây dựng chủ nghĩa xã hội ở nước ta, đã có lúc nhà nước Việt Nam có quan niệm
các tài sản như các tư liệu sản xuất, nhất là đất đai, nhà xưởng, thiết bị, máy móc không phải là
hàng hoá hoặc đó là những loại hàng hoá đặc biệt, không được trao đổi, mua bán trên thị trường.
Đại hội lần thứ VI (năm 1986) của Đảng Cộng sản Việt Nam đã có những tư tưởng, quan điểm
đổi mới, và bắt đầu chuyển nền kinh tế nước ta sang mô hình kinh tế thị trường có sự quản lý của
Nhà nước theo định hướng XHCN. Bắt đầu từ đây các hoạt động của kinh tế thị trường mới có
điều kiện hình thành và phát triển, trong đó có hoạt động thẩm định giá. Đặc biệt, sự đổi mới kinh
tế trong những năm từ 1991 trở lại đây đã có những tác động tích cực tới sự hình thành nghề
thẩm định giá tài sản ở nước ta sau này.
Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn trên đây, ngày 9/2/1998 Ban Vật giá Chính phủ đã có quyết định
thành lập Trung tâm tư vấn, dịch vụ Kiểm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ (tiền thân
công ty VVC), có trụ sở tại Hà Nội. Hơn một năm sau, Ban Vật giá Chính phủ đã ban hành quyết
định số 108/1999/QĐ-BVGCP về việc thành lập Trung tâm Thông tin và Kiểm định giá Miền
Nam trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ (tiền thân công ty SIVC), có trụ sở tại thành phố Hồ Chí

Minh. Hai Trung tâm đã đáp ứng được nhu cầu thẩm định giá cơ bản của khách hàng từ Trung
ương đến địa phương. Cơ cấu giá trị thẩm định tài sản khu vực nhà nước đạt khoảng 80 %, 20%
còn lại là giá trị thẩm định cho nhu cầu của các thành phần kinh tế khác.
Ngày 8 tháng 5 năm 2002, Pháp lệnh gía ra đời, đây là văn bản pháp quy cao nhất hướng dẫn
thống nhất hoạt động thẩm định giá trên toàn quốc.Từ đây thẩm định giá được chính thức công
nhận là một nghề dịch vụ chuyên nghiệp.
Nghề Thẩm Định Giá ở Việt Nam rất cần thiết, giữ vai trò quan trọng trong ngành Bất Động Sản
trong tương lai.Ở Việt Nam hiện nay có khoảng 800 Thẩm Định viên có giấy phép hành nghề. Ở
Úc với số dân là 20 triệu người thì đã có tới 5000 Thẩm Định Viên, vậy với dân số 90 triệu
người, đây là cơ hội lớn cho các Thẩm Định Viên ở Việt Nam. Mặc dù vậy qua những năm qua
cũng bộ lộ nhiều khó khăn của nghề Thẩm Định Giá ở Việt Nam.Đó là thông tin giao dịch để so
sánh trực tiếp.Tuy nhiên, càng khó khăn thì mức chi phí cho một Thẩm Định Viên càng cao. Ở
nước ngoài, việc Thẩm Định Bất Động Sản là dễ dàng vì thông tin rõ ràng và công khai. Trong
tương lai ở Việt Nam thì việc thu thập thông tin sẽ dễ dàng hơn.
II. Hệ thống văn bản pháp lý
Một số văn bản pháp quy về Thẩm định giá nói chung:
1. Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002
2. Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp
lệnh giá
3. Quyết định số 21/2004/Q§-BTC ngày 24 tháng 2 năm 2004: Quyết định của Bộ Trưởng Bộ
Tài chính về việc ban hành, cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên về giá.
4. Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 nghị định về thẩm định giá
5. Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9/3/2004 về hướng dãn thực hiện NĐ 170/2003/NĐ-CP
6. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 về hướng dẫn thực hiện NĐ 101/2005/NĐ-CP
7. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban
hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá đợt 1
8. Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban
hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá đợt 2
9. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC Ngày 31/12/2008 Bộ Tài Chính ban hành 06 tiêu chuẩn
thẩm định giá (đợt 3)

Ở nước ta hiện nay có khoảng 700 thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài Chính cấp, trong đó có
tới 99% là thẩm định viên trong nước
Các văn bản pháp quy về Thẩm định giá Bất Động Sản:
Để định giá BĐS thẩm định viên cần phải nắm rõ thêm các văn bản pháp quy về BĐS và kinh
doanh BĐS như:
1. Luật đất đai 13/2003/QH11
2. Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai
3. Nghị định 188 /2004/NĐ-CP Nghị định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất
4. Thông tư 114/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
5. Nghị định 123/2007/NĐ-CP Nghị định sửa đổi bổ xung một số điều của nghị định số
188/2004/NĐ-CP
6. Nghị định 198/2004/NĐ-CP Nghị định về thu tiền sử dụng đất
7. Nghị định 197/2004/NĐ-CP Nghị định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
8. Luật kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11
9. Nghị định 153/2007/NĐ-CP Nghị định hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản
III. Đối tượng và mục đích định giá
1. Đối tượng định giá
Tất cả các tài sản có thể lượng hóa thành tiền đều là đối tượng định giá:
Định giá dự án Bất động sản; Định giá Bất động sản là đất đai; Định giá Bất động sản là nhà ở;
Định giá Bất động sản là công trình xây dựng
2. Mục đích định giá
Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành rất
nhiều loại : Mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản,
thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả…
- Định giá BĐS cho mục đích bảo toàn bất động sản trong những trường hợp sau:
Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản
Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
-Định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng BĐS: Định giá bất động sản làm cơ sở để

người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất động sản vào thị trường.
- Định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi quyền tài sản, bất động sản trong các trường hợp sau
Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh
Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể
Bán doanh nghiệp
Cho thuê BĐS.
- Định giá BĐS làm cơ sở cho việc bồi thường trong các trường hợp sau:
+ Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các công
trình công cộng….
+ Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây
- Định giá BĐS phục vụ việc thế chấp vay vốn: Mục đích của việc định giá này là để bảo đảm sự
an toàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ. Do đó việc định
giá tài sản, bất động sản là cần thiết.
- Định giá BĐS phục vụ cho mục đích bảo hiểm: các công ty bảo hiểm cần định giá các tài sản,
BĐS bảo hiểm, trên cơ sở đó để ký kết các hợp đồng bảo hiểm và mức bồi thường đối với bất
đống sản khi rủi ro xẩy ra.
- Định giá cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán: Trong báo cáo tài chính của
doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh
nghiệp nên doanh nghiệp cần phải định giá tài sản trong đó có bất động sản.
- Định giá cho mục đích thanh lý tài sản
3. Khách hàng
. Khách hàng thẩm định giá là tổ chức, cá nhân thuê doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp dịch
vụ thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu, đề nghị thẩm định giá. VD:
cơ quan Nhà nước, Ngân hàng, Tòa án………
IV. Cơ sở, nguyên tắc và phương pháp định giá BĐS.
1. Hai cơ sở giá trị thị trường và phi thị trường
*Thứ nhất, giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (TCTDGVN01):
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời
điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua, và một bên người bán sẵn sàng

bán trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình
thường.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
+Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về
tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
+Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản.
Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên
thị trường.
+Kết quả khảo sát thực tế.
*Thứ hai, giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá (TDGVN02)
Mặc dù phần lớn hoạt động thẩm định giá là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những
tình huống đặc biệt (riêng biệt) việc thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.
-Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với
giá thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị
trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc
biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên
dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị để tính thuế Việc đánh giá giá trị tài sản được
căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào
khả năng mua bán trên thị trường của tài sản.
- Tuỳ theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trị phi thị
trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa
trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường của tài sản cần thẩm định
giá.
2. Nguyên tắc trong định giá BĐS
1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
"Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc
xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được
sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên, theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thỏa
mãn các điều kiện:
Sử dụng hợp pháp: như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khoẻ, môi trường và các

quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ.
Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhưỡng và khả
năng tiếp cận mảnh đất v.v
Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khả năng có được thu
nhập từ việc sử dụng đất đai.
Một "sử dụng" sau kho thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất
(hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian
xác định cho trước được gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất".
1.2. Nguyên tắc thay thế
Với nguyên tắc, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán của một bất
động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời
điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một người mua bất động sản (hoặc đất đai)
sẽ không trả giá cao so với giá của một bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và
thỏa mãn tương tự. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất
theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập.
1.3. Nguyên tắc cung - cầu
Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt. Tuy nhiên, cũng như
mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ ở tương tác của chung và cầu trên
thị trường.
Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người
tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi
là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với
một mức giá nhất định. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng
lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà
lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng
chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng,
giảm của cung và cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng lên và ngược lại.
Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.
Trong một khoảng thời gian nhất định, cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau: i)

Giá cả của đất đai; ii) thu nhập của người tiêu dùng; iii) Giá của các mặt hàng có liên quan: bao
gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung; iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu
(thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai; và v) Sở thích và ưu tiên của người tiêu
dùng.
Do đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuọc và quỹ đất tự nhiên
của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng
hoá này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ
cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một
cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tuỳ
theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt
lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là
một đại lượng không đổi, hay tổng cung về đất đai có thể coi là một đại lượng không đổi. Vì vậy,
nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nói chỉ còn phụ thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các
loại đất có thể chuyển hoá cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy
giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc cả vào cung và cầu của loại đất đó.Một diện tích đất
nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp
khi được chuyển mục đích sử dụng.Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành
đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các trường hợp này, mặc dù
tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối với trường hợp thứ nhất) và đất
nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên.
1.4. Nguyên tắc thay đổi
Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối
cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó là nội dung chính của "nguyên tắc thay đổi" trong xác
định giá trị đất đai.
Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện tượng tự nhiên như:
mưa, nắng, bão, lụt v.v Các điều kiện này cũng có thể thay đổi do cách sử dụng của con người,
ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v
Các điều kiện về kinh tế của địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng luôn luôn thay
đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai: Việc phát triển các khu công nghiệp,
đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi v.v đều có tác động đáng

kể đến giá trị đất đai. Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng
đến giá trị đất đai. Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời
điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian
ngắn nhất định.
1.5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước
Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Vì vậy, giá trị thị
trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi
nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại. Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực
đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư
hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên
lượng giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị
đất đai ở thời điểm hiện tại.
Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước
này chính là lường trước những thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước
những thay đổi có thể trong tương lai.
1.6. Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo cách phù
hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định. Nguyên tắc phù hợp cũng có
thể hiện ở việc trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích
sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác
gắn liền với đất đai.
1.7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một thửa đất nhất định và khả năng
sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với
các vị trí đất khác.
Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các
yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh
lệch về thu nhập ròng từ những thửa đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần
được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai.
1.8. Nguyên tắc cạnh tranh.

Cũng như các hàng hoá khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên
thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng
hoá đó. Mức độ cạnh trạnh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong
các hàng hoá thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo. Tuy
vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng
khác nhau.Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản.Các thửa đất có thể
khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một mức độ nhất định và điều này cũng là yếu
tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là:
cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng,
các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
1.9.Nguyên tắc đóng góp:
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự
đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu
nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có
thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực
có thể được vốn hoá thành giá trị.
1.10. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác:
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động
sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu
tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập
với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn
nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ
yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có
chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
3. phương pháp định giá Bất động sản
3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
1- KN, cơ sở lý luận:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài
sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và
xác định giá trị thị trường của tài sản. (TĐGVN 07)
2- Đối tượng áp dụng:
Các BĐS có tính chất đồng nhất: chung cư, các dãy nhà cùng kiểu, các mảnh đất trống, BĐS
thương mại- dịch vụ…. được mua bán phổ biến trên thị trường.
3- Các bước tiến hành:
- Bước 1: tìm kiếm thong tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất phù hợp với
các điều kiện đặt ra
- Bước 2: tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các
BĐS này có thể so sánh được
- Bước 3: lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3-5)
- Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định
giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh
so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Phương thức điều chỉnh:
+ theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với các chênh lệch có thể lượng hóa thành tiền như: chi phí
pháp lý, nội thất, sân vườn…
+ theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng với các yếu tố không thể lượng hóa thành tiền như môi trường,
cảnh quan, vị trí BĐS…
- Bước 5: ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh
4- Ưu, nhược điểm:
• Ưu điểm:
- Ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
- Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường
• Nhược điểm:
- Phải có giao dịch về BĐS tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh
được, thị trường phải ổn định.

- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính lịch sử
- Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định
giá một cách thích hợp.
3.2. Phương pháp chi phí
KN, cơ sở lý luận:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản
tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá
(TCĐGVN 08)
Nó dựa trên cơ sở lập luận là người mua tiềm năng có đầy đủ thong tin hợp lý thì không bao giờ
trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có lợi ích
tương tự.
Đối tượng áp dụng: BĐS dung vào mục đích đặc biệt (như bệnh viện, trường học…), BĐS
chuyên dung(nhà máy điện, nhà máy lọc dầu…),, BĐS phục vụ mục đích bảo hiểm, đấu thầu….,
những BĐS không đủ thong tin để áp dụng phương pháp so sánh.
Các bước tiến hành:
Bước 1: ước tính giá trị của miếng đất trống
Bước 2: ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình trên đất
Bước 3: ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng hiện có trên đất
Mức giảm giá tự nhiên= tỷ lệ giảm giá tự nhiên * chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất
+ Theo phương pháp kinh nghiệm:
Tỷ lệ giảm giá tự nhiên= tuổi hiệu quả/ tuổi kinh tế
+ theo phương pháp phân tích kte- kỹ thuật:
Bước 4: ước tính giá trị BĐS= giá trị miếng đất trồng+ chi phí thay thế mới – mức giảm giá tích
lũy
Ưu, nhược điểm:
Ưu điểm:
Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh
Thích hợp khi định giá BĐS dung cho các giao dịch và mục đích riêng biệt
Nhược điểm:
Phải dựa vào các dữ liệu thị trường

Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện
Đòi hỏi TĐV phải có nhều kinh nghiệm, đặc biệt là thành thạo về kĩ thuật xây dựng
Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị
3.3 Phương pháp thu nhập
KN, cơ sở lý luận:
Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu
nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài
sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định giá (TCĐGVN 09)
Đối tượng áp dụng: phù hợp với BĐS mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian như trung
tâm thương mại, khách sạn…
Các bước tiến hành:
Bước 1: ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố
lien quan tác động đến thu nhập
Bước 2: ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như chi phí quản lý, sửa
chữa, thuế phải nộp…
Bước 3: xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp để tính toán, có thể dực vào các BĐS tương tự
Bước 4: dùng công thức vốn hóa để tìm giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
Công thức quy thu nhập về hiện tại:
Vo : giá trị hiện tại của khoản thu nhập trong tương lai
(giá trị của BĐS)
Ft: thu nhập tương lai mà BĐS đem lại ở năm thứ t
i: tỷ suất hiện đại hóa, tỷ suất chiết khấu
n: thời gian nhận được thu nhập
Ưu, nhược điểm:
Ưu điểm:
Có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, tiếp cận trưc tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho NĐT
Có thể đạt đọ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản
thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao
Nhược điểm:

Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai
Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán, do đó có thể
chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố chủ quan
3.4. Phương pháp thu nhập
KN, cơ sở lý luận:
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm
định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát
triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát
triển đó. (TĐGVN 10)
Đối tượng áp dụng: những BĐS có tiềm năng phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi
thời cần thay thế, cải tạo…)
Các bước tiến hành:
Bước 1: xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất
Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS
Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển (chi phí xây dựng, lãi vay, lợi nhuận của NĐT…)
Bước 4: ước tính giá trị của BĐS
Giá trị còn lại = tống giá trị phát triển- tổng chi phí phát triển
Giá đất = giá trị còn lại – chi phí pháp lý – thuế - chi phí tài chính có đất- lợi nhuận lien quan đến
đất
Ưu, nhược điểm:
Ưu điểm:
Là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi đấu thầu
Có giá trị quan trọng để tư vẫn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được
khi thực hiện dự án phát triển BĐS
Nhược điểm:
Giá trị còn lại rất nhạy cảm với nhưng thay đổi của các tham số về chi phí và giá bán
Khó khan trong xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Không tính đến gia trị thời gian của tiền.
V. VÍ DỤ: Thẩm định giá một bất động sản hiện tại là một khu nhà xưởng đã bỏ hoang có
diện tích là 6.000m2. Được biết:

• Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy họach tại khu đất này cho phép xây
dựng nhà 32 tầng, tỷ lệ xây dựng các căn nhà là 60%, với các thông số về thời gian hoàn thành
dự án, chi phí đầu tư và doanh thu đầu ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm thẩm định giá
như sau:
• Thời gian hoàn thành dự án 2 năm:
• 1.Năm thứ nhất:
• Chỉ đầu tư hạ tầng bình quân 0.4trđ/m2
• Chi thiết kế quy hoạch 1 tỷ đồng
• Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 60 triệu đồng.
• Chi xây dựng chung cư 40% khối lượng, đơn giá bình quân 4,2 đ/m2
• Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
• Thu của khách hàng 40% giá trị các căn hộ bán theo giá giao dịch trên thị trường trong khu
vực này: từ tầng 3 đến tầng 10 bán 10.000.000 đ/m2 , tầng 11-15 bán 11.000.000 đ/m2 , từ tầng
16 trở lên bán 12.000.000 đ/m2 (thu ngay từ đầu năm)
• Các mức giá bán này chưa tính VAT
• Năm thứ hai :
• Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại
• Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá trị các căn hộ
• Cuối năm thu tiếp của khách hàng 30% giá trị còn lại khi giao căn hộ
• Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất
• Giá đất theo quy định của Nhà nước tại vị trí này: đất ở 2.000.000 đ/m2 , đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp 1.200.000 đ/m2.
• Hệ số chiết khấu bằng 12%
• Lãi của nhà đầu tư 20% trên tổng vốn đầu tư.
Dự kiến tầng 1 là bãi gửi xe.Tầng 2 là hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho
thuê là 2000m2.
BÀI GIẢI
1/ Phương pháp thẩm định giá chủ yếu : Phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp thu
nhập và phương pháp chi phí.
2/ Nguyên tắc :

• Sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
• Dự kiến lợi ích tương lai
3/ Công thức :
• Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi
phí phát triển.
• 4/ Các bước thực hiện :
Bước 1: Xác định sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
• Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy họach tại khu đất này cho phép xây
dựng nhà chung cư 32 tầng, để bán và cho thuê văn phòng, thuê bãi gửi xe.
• Bước 2 : Ước tính doanh thu phát triển (doanh thu từ bán chung cư, cho thuê văn phòng và
từ dịch vụ cho thuê bãi gửi xe)
• Diện tích đất được xây dựng
6.000 m 2 x 60% = 3.600m2
* Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư:
• Doanh thu bán các căn hộ chung cư năm thứ 1:
Tầng 3 đến tầng 10 : 3.600m2 X ( 10 – 2 ) x 10trđ/m2 x 40% = 115.200trđ.
Tầng 11 đến tầng 15 : 3.600m2 X ( 15 – 10 ) x 11trđ/m2 x 40% = 79.200 trđ.
Từ tầng 16 : 3.600m2 X ( 32 – 15 ) x 12 trđ/m2 x 40% = 293.760 trđ.
Tổng cộng : 115.200+79.200+293.760 = 488.160 trđ.
• Doanh thu bán các căn hộ năm thứ 2
Đầu năm : 488.160 x 30% / 40% = 366.120 triệu đồng
Cuối năm : 366.120 triệu đồng.
*Doanh thu từ việc cho thuê văn phòng:
Năm Đơn giá 1m2
(trđ)
Hiệu suất khai
thác
Doanh thu mỗi
năm
(2000x0,4xHS)

Giá trị quy về hiện
tại
4 năm đầu 0,4 70% 560 1355,9595
5 năm tiếp theo 0,4 85% 680 1241,8784
Sau 9 năm 0,4 95% 760 6333,3333
Giá trị hiện tại của doanh thu từ cho thuê vp 8931,1712
*Doanh thu từ dịch vụ trông giữ xe
-Diện tích tầng hầm trông giữ xe: 3000m2
-Diện tích chiếm chỗ xe ô tô: 25m2, xe máy: 3m2
-Số lượng xe ô tô: 83, xe máy 302
-Đơn giá ô tô: 300.000đ/ tháng/xe, xe máy 150.000đ/tháng/xe
Năm Hiệu suất khai thác Doanh thu mỗi năm Giá trị quy về hiện tại
4 năm đầu 70% 49,14 118,9854
5 năm tiếp theo 80% 56,16 128,657
Sau 9 năm 95% 66,69 555,75
Giá trị hiện tại của doanh thu từ dịch vụ trông giữ xe 803,3924
*Tính giá trị của sự phát triển:
488160 + + + 8931,1712 + 803,3924 = 1116.656 trđ
Bước 3 : Ước tính chi phí phát triển
• 1/ Chi phí năm thứ nhất :
• Đầu tư hạ tầng : 6.000m2 x 0.4 trđ = 2400 trđ
• Thiết kế, quy họach : 1000 trđ
• Phá dỡ nhà xưởng cũ sau thu hồi : 60trđ
• Chi phí xây dựng chung cư :
4,2 trđ/m2 x ( 6.000m 2 x 60%) x 32 tầng x 40% = 193.536 trđ
• - Tiền chuyển mục đích sử dụng đất :
6.000m2 x ( 2 trđ/m2 - 1.2 trđ/m2 ) = 4.800 trđ
• Chi phí phát triển năm thứ nhất đã phát sinh : 201.798 trđ
Lợi nhuận của sự phát triển: 20% x 201.798 = 40.359,6 trđ
• Tổng chi phí phát triển năm thứ nhất: 201.798+40.359,6 = 242.157.6 trđ

2/ Chi phí năm thứ 2 :
• Chi phí xây dựng tiếp chung cư :
4,2 trđ x (6.000m2 x 60% ) x 32 tầng x 60% = 290.304 trđ
• Nộp tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất :
2 trđ/m2 x ( 6.000m2 x 60% ) x 4% = 288 trđ
• Chi phí của sự phát triển đã phát sinh năm thứ 2 : 290.592 trđ.
• Lợi nhuận của sự phát triển: 290.592 x 20% = 58.118,4 trđ
• Tổng chi phí phát triển năm thứ hai: 290.592 + 58.118.4 = 348.710,4 trđ
*Tổng chi phí của sự phát triển:Giá trị thặng dư = 1116.656 - 494202 =622.454 trđ.
Vậy giá trị BĐS cần định giá là 622.454 triệu đồng.