Tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc
gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất
hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động
sản phát triển. Loại hàng hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ
đó hình thành nên thị trường bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường
bất động sản đã có đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là
không hoàn hảo nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần
lớn là các giao dịch phi chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những
cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan
nhà nước. Các cơ quan nhà nước chưa có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu
quả nên không thể kiểm soát và điều tiết được thị trường…Bởi vậy mà thị trường
BĐS của Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh
bạch.
Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố
góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS. Việt Nam cũng không
nằm ngoài cuộc khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào
khoảng đầu năm 2008 và bây giờ bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối thoát.
Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí,
điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì SGD BĐS ra
đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS đã có ảnh hưởng
rất lớn tới thị trường BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì
nó cũng có những tồn tại rất đáng lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các
1
SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng
của các SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là
vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận thấy được tầm quan trọng của vấn đề
này nên tôi đã chọn đề tài: “Tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với Sàn
giao dịch bất động sản”.

2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tất yếu
cho sự ra đời của sàn giao dịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động
của các SGD BĐS để thấy được công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD
BĐS nói riêng và TTBĐS nói chung. Để từ đó có những kiến nghị đóng góp hoàn
thiện vì một TT BĐS lành mạnh và ổn định.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cụ thể của đề tài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tác quản
lí của nhà nước đối với các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúng chức năng và phát
huy vai trò của mình. Mục tiêu tổng quát là hướng tới một TT BĐS công khai,
minh bạch và phát triển ổn định.
4. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động của các sàn giao dịch và
pháp luật quản lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài này người viết có sử dụng các phương pháp sau: phương
pháp duy vật biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê. Và đặc biệt,
các số liệu trong đề tài này có được do người viết có thực hiện một quá trình điều
tra, khảo sát thực tế, xem xét các hoạt động kinh doanh của các SGD BĐS và các
2
trung tâm giao dịch BĐS. Ngoài ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số
đề nghiên cứu về TT BĐS, các trang web, tạp chí, báo chí…
6. Tình hình nghiên cứu
Thị trường BĐS của Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn giao dịch
BĐS một vấn đề khá mới mẻ. Chính vì vậy cho đến nay ngoài các quy định của
pháp luật thì vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào lĩnh vực sàn giao dịch
BĐS. Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay cho thấy
việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt động của các sàn và công tác quản lí nhà nước
đối với các sàn là rất cấp thiết.Vì vậy, tôi đã thực hiện đề tài này.
7. Đóng góp của đề tài

Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí của nhà nước đối với các
SGD thông qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. Nó có ý nghĩa lí luận và
thực tiễn: đánh giá vai trò của SGD BĐS trong việc giúp nhà nước quản lí thị
trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn; nêu lên thực trạng hoạt
động của các SGD để thấy rõ được thực trạng quản lí của nhà nước. Ngoài ra cũng
có đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường
BĐS vượt qua cơn khủng hoảng hiện nay. Đề tài có giá trị tham khảo cho những
đối tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.
8. Kết cấu của đề tài
Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất
động sản
Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản
Chương 3: Những đề xuất hoàn thiện những quy định của pháp luật góp
phần quản lí và phát triển sàn giao dịch bất động sản
3
Chương I
Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản
1.1 Một số khái niệm cơ bản
1.1.1 Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế –
xã hội của loài người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời La Mã cổ
đại, tài sản đã được phân chia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Sự phân chia
đúng đắn và hợp lí này của người La mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày
nay.
Bất động sản – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý kiến
khác nhau do các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống
nhất đó là:" Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời
được"[ 7.1]. Tại Việt Nam, theo Điều 174 của BLDS quy định:" Bất động sản là
các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định".
Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di dời
được. Vì thế nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời
được, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất
lượng của đất; nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung
tâm thương mại, các văn phòng khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền
không thể tách với công trình xây dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị
điều khiển hoạt động của công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như:
4
vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏ khoáng
sản…
1.1.1.2 Vai trò của bất động sản
BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ
bản tối thiểu cho đời sống con người. Cụ thể:
BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc
biệt, bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà
ngày nay chất lượng đời sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho
cho các hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày
càng cao của con người.
"BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở
hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là
một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công
nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một
con số khổng lồ".[4.2]
1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản
Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nay luôn
tồn tại hai hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Quyền sở
hữu đối với BĐS bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS của mình.

Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoa lợi,
lợi tức của BĐS.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS. Chủ sở hữu có
quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho người khác.
5
Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyền của
BĐS được thể hiện một cách khác nhau. Tại Việt Nam là hình thức sở hữu toàn dân
do nhà nước đại diện quản lí.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng
ra đời. Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá
BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản
khác gắn liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất
định. Các hàng hoá BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình
thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn
thiện và phát triển.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị
trường BĐS. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì
tài sản phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT
nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt
động mua bán trao đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên
chưa đầy đủ và khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT
BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền
tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông
thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan
hệ về giao dịch BĐS. Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong
6

cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó
bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra."[13.3]
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
* Đặc điểm của hàng hoá bất động sản
BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của
hàng hoá nói chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị
trí cố định và không thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh
mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan
hiếm; nó mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng
cao; các hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực
quản lí.
* Đặc điểm của TT BĐS
Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với
những đặc điểm sau:
Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với
hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó
nhưng HH BĐS lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên
các hoạt động GD BĐS thường được tiến hành trên các "chợ ảo". Các chợ này có
thể là ở các trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây
nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một
thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra
thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông
qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công
khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.
7
Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích
hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn
hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích
do BĐS đem lại. Đây chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.
Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính

cố định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế
– xã hội của từng vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc
vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu
sắc.
Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các
thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị
trường. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là
không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn
sốt ảo của thị trường.
Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS.
Vì thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các công
trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển
nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn
nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co
giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả.
Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn
chuyên nghiệp trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các
thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá
trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS
(trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS).
8
Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị
lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn. TT BĐS
lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính.
HH BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn
vốn. Giữa hai thị trưòng này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được
thể hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy
thoái nền kinh tế thế giới hiện nay.
Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại
hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên

việc quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là hết sức cần thiết. Nhà nước quản lí
TT BĐS thông qua hệ thống văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu
sự chi phối của pháp luật.
1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản
TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà nước
quản lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ có tác động tốt
đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu
công tác quản lí thị trường BĐS yếu kém, không kiểm soát được thị trường thì nó
sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái.
Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển: sẽ
góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát
triển; tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước;
mở rộng quan hệ quốc tế; ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần
đổi mới chính sách đất đai, chính sách về BĐS.
1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản
9
1.2.1 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản
Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trong nền
kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước.
Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân
sự năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật
khác đã từng bước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho TT BĐS Việt Nam
ra đời và phát triển. Đây chính là nền tảng cho nền sản xuất HH BĐS được tạo lập
ngày càng đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất lượng.
Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu
mã và đặc biệt không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào thị trường để tiêu
thụ. Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao
dịch BĐS, các siêu thị địa ốc) phát triển tới một mức độ nhất định. Nền sản xuất
HH BĐS của Việt Nam ngày một chuyên môn hoá hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT

BĐS là phải phát triển khâu dịch vụ trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên
nghiệp hơn đáp ứng nhu cầu ngày một cao của xã hội. Điều kiện quan trọng cho
sàn giao dịch bất động sản ra đời. Sàn là nơi cung cấp các dịch với một đội ngũ các
chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và người bán. Vì vậy mà SGD
BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế thị trường.
1.2.2 Những bất cập của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt có
giá trị lớn. Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt hàng này là rất
hấp dẫn. Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của TT BĐS đặc biệt là vấn đề không
hoàn hảo của thị trường làm cho hệ thống thông tin trên thị trường không được
công khai, minh bạch và rõ ràng. Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra
phổ biến, các sản phẩm hàng hoá không đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính
10
pháp lí vẫn được đem ra giao dịch trên thị trường bởi những nhà môi giới không
chuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì mục đích lợi nhuận gây thiệt
hại cho người mua.
Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trường không
hoàn hảo này đã nuôi dưỡng những nhà đầu cơ. Nếu những nhà đầu cơ này hoạt
động theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động nhộn nhịp
hơn với những giao dịch mua đi bán lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là những
nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người ta thường gọi là "buôn lậu BĐS", họ đã dùng
mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm
tiêu thụ sản phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuế của nhà nước,
điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khách hàng, cho nhà nước,
cho TT BĐS.
1.2.3 Sự quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản
Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị
trường có sự quản lí và điều tiết của nhà nước.Và thị trường BĐS cũng như những
thị trường hàng hoá khác đều phải chịu sự quản lí và điều tiết của thị trường.
Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là: thị trường phát triển lành

mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, có thể khẳng
định rằng: công tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với TT BĐS cho đến nay
còn rất yếu, thiếu và kém. Điều này được thể hiện qua thực trạng của thị trường
BĐS kém minh bạch với những tồn tại của nó đã được phân tích ở trên. Một trong
những nguyên nhân dẫn đến hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều
mâu thuẫn, chồng chéo và không đồng bộ nên không kiểm soát được TT BĐS, lại
càng không xử lí được những trường hợp vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể.
11
Để công tác quản lí và điều tiết thị trường được hiệu quả thì các cơ quan
chức năng phải nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của TT BĐS. Tuy
nhiên, bởi các giao dịch BĐS trên thị trường phổ biến là các giao dịch ngầm nên
các cơ quan quản lí không thể nắm bắt hết thông tin dẫn đến hệ thống thông tin mà
các cơ quan chức năng nắm bắt được còn rất mỏng so với thực tế. Để khắc phục
được vấn đề này, phương án đặt ra là: các giao dịch BĐS sẽ phải thực trên SGD.
Đây là một trong những nhân tố rất quan trọng cho sự ra đời của SGD BĐS không
chỉ bởi tính tất yếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu của thị trường và hơn hết
là bởi nó giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và giám sát thị trường.
1.3. Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
1.2.1 Khái niệm
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát
triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hoá
BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện
của hàng hoá. Không những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do
đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra
chợ. Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là
trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt
này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao dịch bất động sản".
Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch
được hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất
động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản". SGD BĐS là một

mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung
cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là
bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết
của nhà nước.
12
1.2.2 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản
Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giao
dịch bất động sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường bất động
sản, để các chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có những
quyết định đúng đắn. Điều này có nghĩa là khi các giao dịch bất động sản được đưa
lên sàn thì hệ thống thông tin được sàng lọc để từ đó có một thị trường bất động
sản minh bạch và công khai.
1.2.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
1.2.3.1 Chức năng
SGD BĐS có các chức năng chính là chức năng giao dịch và chức năng môi
giới.
* Chức năng giao dịch
Các giao dịch thông thường trên thị trường BĐS thường phải trải qua 3 bước
là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện 3 bước này
mất rất nhiều thời gian. Khi GD qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất
nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên
SGD. Tại đó, các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro.
Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát.
* Chức năng môi giới
Khi giao dịch qua sàn GD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môi giới,
với một đội ngũ các chuyên gia tư vấn có trình độ cao, sẽ không còn tâm lí sợ bị
lừa đảo, giúp khách hàng yên tâm với sản phẩm hàng hoá của mình.
1.2.3.2 Vai trò
* Cung cấp thông tin
13

Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và
trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà
các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời [11.2]. Điều
này sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau:
- Đối với nhà nước:
Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý
một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các
hoạt động của TT BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những
phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi
mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho
TT này phát triển trong khuôn khổ pháp lý "dễ thở". "Tạo điều kiện cho các quan
hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội" [11.2].
HH BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng góp
đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm
thất thu nguồn thuế quan trọng này. Sàn GD ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm
này. "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển
nhượng" [11.2].
Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng
đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế.
- Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ:
Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý
nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó
có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh
to lớn.
14
Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS.
- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất
lượng sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm
của khách hàng.

* Cung cấp dịch vụ
Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho
bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra
nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà.
Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn
rất nhiều so với giao dịch trên thị trường.
15
Chương II
Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản hiện nay
2.1 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản
Vì BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai trò to
lớn trong nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luật quy định trực
tiếp hoặc chi phối đến hoạt động của TT BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng,
Luật nhà ở, Bộ luật dân sự cùng với hệ thông văn bản dưới luật (nghị định, thông
tư…). Còn đối với SGD BĐS thì có các văn bản pháp luật điều chỉnh đó là: Luật
kinh doanh BĐS, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD và
mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các
sàn giao dịch, đối với các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi giao dịch trên
sàn. Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự ra đời, tồn tại và phát triển
của SGD BĐS. Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của
SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền và nghĩa
vụ của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của sàn…
2.1.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều
kiện của Điều 8 là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định và đăng ký
kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật và sau đó là những điều kiện của
Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế hoạch hoạt động của SGD BĐS; phải có cơ sở
vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý,
điều hành SGD BĐS đáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy định.
Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn giản,

rõ ràng và không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một số doanh
nghiệp địa ốc đã có sẵn tiềm lực.
16
2.1.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch
Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý nhất
định. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh
BĐS; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập SGD BĐS hoặc
thuê SGD BĐS của tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh
BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân, hoạt động của sàn phải công khai,
minh bạch và tuân thủ pháp luật, SGD BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động
của mình; SGD phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập
trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý
bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn. Đây là những tiêu chí để nhà nước
quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TT BĐS.
2.1.3 Mô hình tổ chức hoạt động của sàn
Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các
bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD.
- SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS. Nếu
có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có chứng
chỉ giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ
cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng
thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung.
Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi
doanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải
bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
17
2.1.4 Quy chế hoạt động của sàn

- Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS
- Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD BĐS
- Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS
- Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch
- Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý, cung cấp thông
tin về BĐS, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS.
2.1.5 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản
- Tư vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lí bất động sản.
2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn.
2.1.6.1 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Người quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau:
- Quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan
đến bất động sản theo quy định của pháp luật .
18
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa
lên sàn giao dịch bất động sản.
- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều
kiện đưa vào kinh doanh.
- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất
động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

2.1.6.2 Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau:
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để
đưa vào kinh doanh.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản
và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
- Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản.
- Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản.
- Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng
kí; thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh
tra của cơ quan nàh nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ
tài chính khác theo qui định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
19
2.1.7 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên
sàn
2.1.7.1 Quyền của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch
bất động sản được thể hiện như sau:
- Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản
- Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản.
- Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao
dịch bất động sản gây ra.
- Các quyền khác theo qui định của pháp luật
2.1.7.2 Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn
- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.

2.1.8 Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản.
Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao gồm
các hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản.
Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ
50.000.000 đến 60.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền xử dụng giấy
phép kinh doanh.
* Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ sở
và hành lang pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS, tạo ra một bộ
20
phận kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, minh
bạch và lành mạnh hơn. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn
đề cần phải sửa đổi, bổ sung.
Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho các
trung tâm GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó. Việc quy định cho sự ra đời
của SGD ở Luật kinh doanh bất động sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử
phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành. Các quy định trong chế tài xử phạt còn
rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí.
2.2 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay
2.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản
TT BĐS của Việt Nam được manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai
1993 cho đến nay được khoảng 16 năm cùng với thời gian tiến hành công cuộc đổi
mới của đất nước.
Căn cứ vào các biến động kinh tế, xã hội, chính sách pháp luật có thể chia
TT BĐS từ khi hình thành và phát triển cho đến nay thành 7 giai đoạn:
Giai đoạn tự phát trước 1993; Giai đoạn bùng phát sơ khai từ những năm
1993 đến 1996 do chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt là Bộ luật Dân
sự 1995 tác động; Giai đoạn 1997-1999, đây là giai đoạn khủng hoảng của thị
trường do những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu á;
Giai đoạn 2000-2003, đây là giai đoạn TT BĐS Việt Nam sôi động bởi sự tác động

của những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, khu chung
cư; Giai đoạn 2004-2005 là giai đoạn trầm lắng của TT BĐS; Giai đoạn 2006-
2007, đây là lúc TT BĐS phục hồi và phát triển và có một bước tiến xa hơn bởi sự
tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước thể hiện bằng sự cho ra đời
một loạt các luật mới như: Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật xây
21
dựng, Luật đầu tư… Giai đoạn 2008 cho đến nay, đây là giai đoạn TT BĐS khủng
hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến bất thường với các hiện tượng "đóng băng",
"sốt giả tạo" của TT. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có nhiều ý
kiến bàn luận nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào TT BĐS đã tạo ra một
nền kinh tế bong bóng. Rồi khi quả bóng này xì hơi thì nó đã làm cho TT BĐS và
nền kinh tế quốc dân lâm vào tình trạng lao đao.
Đánh giá: Qua sự phân tích, tìm hiểu cũng như khảo sát thực tiễn, tôi thấy
rằng TT BĐS Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có những bước tăng trưởng và
phát triển nhanh chóng về quy mô, phạm vi, số lượng và chất lượng; nhất là ở
những thành phố, đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh.
Bên cạnh đó, TT BĐS của Việt Nam vẫn còn có quy mô nhỏ lẻ, chưa hội tụ
đầy đủ các thành phần, bộ phận của một TT hoàn chỉnh có tính chuyên môn hoá và
có chất lượng cao; số lượng các giao dịch chưa nhiều, chưa tạo nên được một thị
trường nhộn nhịp. Hơn nữa, có nhiều loại sản phẩm hàng hoá BĐS chưa hoàn
chỉnh, chưa được xem là HH vẫn được giao dịch trên thị trường. Xét các cấp độ
phát triển của TT BĐS gồm có: cấp độ sơ khai; cấp độ tập trung hoá; cấp độ tiền tệ
hoá; cấp độ tổ chức hoá và cấp độ phức hợp thì TT BĐS của Việt Nam đang từ cấp
độ sơ khai chuyển mình sang cấp độ tập trung hoá.
Xét về hiện trạng của TT BĐS Việt Nam cho thấy TT BĐS đang ở giai đoạn
phát triển mạnh mẽ. Khi nhu cầu về HH BĐS ngày càng tăng lên thì nguồn cung sẽ
rơi vào tình trạng khan hiếm. Tuy nhiên vấn đề sử dụng đất đai của nhà nước cũng
như của các cơ quan hành chính sự nghiệp không mang lại hiệu quả cao. Điều này
đã gây khó khăn trực tiếp cho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS, đặc
biệt là khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập sau khi trở thành thành viên của

WTO. Thị trường nhà đất đang diễn ra các giao dịch rất nhỏ giọt. Bởi, mặc dù là
nhu cầu về HH vượt xa so với nguồn cung nhưng vì sau cơn "sốt nóng", giá nhà
22
đất vọt quá cao. ở đây sẽ đặt ra một câu hỏi là: Việt Nam là một nước nghèo, có thu
nhập thuộc loại thấp của thế giới nhưng tại sao giá HH BĐS lại cao nhất, nhì thế
giới?
Mặc dù các SGD BĐS đã ra đời nhưng các giao dịch BĐS vẫn được thực
hiện chủ yếu thông qua các trung tâm GD BĐS. Vì vậy mà phần lớn các giao dịch
BĐS này là phi chính thức. Theo ước tính của các chuyên gia, loại giao dịch này
đang chiếm khoảng 60% tổng số lượng giao dịch BĐS. Đây chính là môi trường
nuôi dưỡng các nhà đầu cơ trốn thuế ở tất cả các vùng, phát triển nhất là ở các đô
thị lớn.
2.3 Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch
2.3.1 Sự ra đời và phát triển
2.3.1.1 Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản
Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đến đầu
năm 2009 thì TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS. Mở đầu cho
sự ra đời của SGD BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn –
Chợ Lớn. Do sự nắm bắt nhanh nhạy với xu hướng của TT với những chủ trương
chính sách của nhà nước. Hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD
BĐS đầu tiên của Việt Nam với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân
rộng ra cho cả nước học tập mô hình sàn chuẩn này.
Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã mở ra
một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam. TT BĐS Việt Nam đã có thêm sự đóng
góp của một bộ phận mới đó là SGD – sẽ góp phần thúc đẩy TT BĐS phát triển
mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn.
2.3.1.2 Sự phát triển của sàn giao dịch
23
Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã
được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước,

doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản
lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi
trường pháp lý cho SGD phát triển. Vì vậy mà số lượng các SGD phát triển với
một tốc độ nhanh chóng (Xem phụ lục 1-Danh sách các sàn giao dịch) và những
con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong tương lai.
Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một số SGD
BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành,
Viglacera…
Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của
TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển.
2.3.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn
Tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: việc kinh doanh
bất động sản thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động: mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Như vậy hoạt động kinh doanh BĐS phải
được thực hiện trên sàn là: mua bán chyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua
BĐS. Khi thực hiện các giao dịch trên sàn thì cá nhân tổ chức phải cung cấp toàn
bộ thông tin về BĐS để niêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông
tin về BĐS. Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu cầu của khách hàng thì hợp đồng
giao dịch BDS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phối của nhân
viên sàn. ( Phụ lục 2 – Hợp đồng mua bán căn hộ).
Như vậy SGD là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS. Việc thực hiện
các các giao dịch BĐS trên SGD phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật
và quy trình chặt chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu chí: minh bạch, hợp pháp và
24
nhanh chóng. Việc kinh doanh BĐS trên sàn phải công khai, minh bạch để giúp
nhà nước quản lí và điều tiết thị trường BĐS. Căn cứ vào những thông tin do sàn
cung cấp, nhà nước sẽ nắm bắt được tình hình diễn biến của thị trường, kiểm soát
được các hoạt động kinh doanh và tận thu được nguồn thuế.
2.3.3 Thông tin về bất động sản khi giao dịch qua sàn.
Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải

cung các thông tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm
hiểu. Thông tin về BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xã hội, kỹ thuật của BĐS và
thông tin về bản thân BĐS:
* Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật gồm có:
- Vị trí của BĐS: BĐS nằm ở đâu?
- Loại sản phẩm HH BĐS: BĐS thuộc loại gì (nhà ở, chung cư hay biệt
thự)?
- Giá BĐS: Vấn đề giá được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, giá nhà, giá
công trình và các tài sản gắn liền với đất.
- Sơ đồ BĐS: mang lại cái nhìn tổng quan về HH BĐS, là một loại thông tin
không thể thiếu trong quá trình giao dịch BĐS.
- Quy mô, diện tích, hình thể không gian và hướng BĐS.
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS.
- Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu nhập và chi phí liên quan
của BĐS.
- Tình trạng kỹ thuật của BĐS.
- Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS.
25