Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đô thị quá ví dụ tại quận Cầu Giấy_ TP Hà Nội

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
mục lục
lời mở đầu ...........................................................................................................3
chơng I: cơ sở lý luận về quản lý nhà nớc về đất đô thị..............5
I-Khái niệm và phân loại đất Đô thị....................................................................5
1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị........................................................................5
2-Phân loại đất Đô thị..............................................................................................8
3-Những đặc trng cơ bản của đất Đô thị................................................................9
II-Vai trò quản lý đất Đô thị....................................................................................11
1-Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội....................................11
2-Vai trò quản lý Nhà nớc đối với đát Đô thị......................................................12
III-Nguyên tắc và nội dung quản lý đất Đô thị...................................................13
1-Nguyên tắc quản lý...............................................................................................13
1.1-Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nớc.................................13
1.2-Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích...................................................14
1.3-Tiết kiệm và hiệu quả......................................................................................14
1.4-Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị....................15
2-Nội dung quản lý Nhà nớc về đất Đô thị..........................................................15
2.1-Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính
và định giá các loại đất Đô thị...............................................................................16
2.2-Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Đô thị..........................16
2.3-Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất Đô thị.......................................17
2.4-Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng
khi sử dụng đất Đô thị............................................................................................19
2.5-Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị................................................................20
2.6-Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị...............................................21
2.7-Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo
và xử lý các vi phạm về đất Đô thị..........................................................................23
IV-Các nhân tố ảnh hởng đến quản lý đất Đô thị..........................................24
1-Nhân tố điều kiện tự nhiên.................................................................................24
2-Nhân tố con ngời..............................................................................................25

3-Nhân tố kinh tế...................................................................................................26
4-Nhân tố xã hội và môi trờng.............................................................................26
V-Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả quản lý đất Đô thị....................27
1-Kết quả trong quản lý đất Đô thị........................................................................27
2-Hiệu quả trong quản lý đất Đô thị......................................................................28

1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
chơng II: thực trạng công tác quản lý đất đai
tại quận cầu giấy-thành phố hànội.........................................................29
I-Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, KT-XHquận Cầu Giấy..................29
1-Điều kiện tự nhiên..............................................................................................29
2-Kinh tế-xã hội. ..................................................................................................32
II-Tổng quỹ đất và hiện trạng sử dụng đất ở quận Cầu Giấy.........................35
1-Tổng quỹ đất của quận Cầu Giấy.......................................................................35
2-Hiện trạng sử dụng đất tại quận Cầu Giấy.........................................................37
3-Tình hình biến động đất đai của quận Cầu Giấy trong những năm vừa qua.......43
III-Thực trạng công tác quản lý đất đai ở quận Cầu Giấy
trong những năm gần đây...................................................................................50
1-Tổ chức bộ máy quản lý về đất đai của quận Cầu Giấy.....................................50
2-Nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai trên địa bàn
quận Cầu Giấy-TP Hà Nội.....................................................................................51
2.1-Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính
và định giá các loại đất Đô thị...............................................................................52
2.2-Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu
Giấy....55
2.3-Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù GPMB đất Đô
thị...........................59
2.4-Công tác thực hiện các văn bản pháp luật.......................................................68
2.5-Đăng ký và cấp GCN QSDĐƠ và QSHNƠ.....................................................70

2.6-Công tác chuyển mục đích sử dụng đất tại quận Cầu Giấy.............................73
2.7-Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo các vi phạm rong quản lý và sử dụng đất Đô thị..........................................75
IV-Đánh giá chung..............................................................................................77
1-Kết quả đạt đợc................................................................................................77
2-Tồn tại và nguyên nhân......................................................................................79
chơng III: một số giải pháp tăng cờng quản lý đất Đô thị............82
I-Quan điểm sử dụng đất Đô thị..........................................................................82
1-Quan điểm tập trung thống nhất quản lý của Nhà nớc.....................................82
2-Quan điểm về lợi ích..........................................................................................84
3-Quan điểm sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả...............................................84
4-Quan điểm quản lý mang tính kế thừa và tính hệ thống.....................................85
II-Một số giải pháp về quản lý đất Đô thị..........................................................86
1-Giải pháp tầm vĩ mô...........................................................................................86

2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
2-Giải pháp tầm vi mô...........................................................................................91
3-Một số giải pháp cụ thể đối với quận Cầu Giấy..................................................95
kết kuận...........................................................................................................101
danh mục tài liệu tham khảo....................................................................102

3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời mở đầu
Nói đến đất đai thì không ai có thể phủ nhận đợc vai trò to lớn của nó đối với
sự sống của con ngời cũng nh của các sinh vật trên hành tinh này. Nếu không có
đất đai thì không thể nào có sự tồn tại của con ngời và các sinh vật khác. Nó nh là
một sản phẩm của thiên nhiên đã ban tặng cho con ngời và bằng trí thông minh
cũng nh sự sáng tạo của mình mà con ngời đã biết đón nhận và khai thác nó để

phục vụ cho nhu cầu phát triển của mình.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh
tế-xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các Thành phố, làng mạc, các công trình
công nghiệp, giao thông... Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất
của xã hội nh là một t liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn đầu vào không thể thay thế.
ở nớc ta với một diện tích nhỏ và dân số lại rất đông nên nhu cầu sử dụng đất là rất
cao, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay khi mà quá trình Đô thị hoá đang diễn ra
mạnh mẽ, đòi hỏi Nhà nớc phải quản lý làm sao cho việc sử dụng đất đai phù hợp
và mang lại hiệu quả cao nhất.
Đất Đô thị cũng là một phần của tổng diện tích một quốc gia, của một vùng.
Trong giai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đô thị hoá đang diễn ra rất mạnh mẽ ở
tất cả các vùng trên cả nớc thì nhu cầu sử dụng đất Đô thị ngày một tăng lên, mà
diện tích đất Đô thị lại có hạn cho nên việc sử dụng làm sao cho tiết kiệm và hiệu
quả là một bài toán khó đặt ra cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chiến lợc
của Nhà nớc, đòi hỏi Nhà nớc phải tập trung thống nhất quản lý.
Từ khi chuyển đổi nền kinh tế nớc ta từ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp
sang cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩa
thì nhu cầu sử dụng đất (nhất là đất Đô thị) của ngời dân, của các tổ chức kinh tế,
chính trị, xã hội và Nhà nớc nhằm phục vụ cho việc phát triển đất nớc là rất lớn.
Cho nên có nhiều vấn đề đã nẩy sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai nh
việc sử dụng không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng lãng phí, sử
dụng sai mục đích đã và đang diễn ra hết sức phức tạp. Các văn bản pháp luật trong
quản lý sử dụng đất đai còn thiếu đồng bộ và hạn chế đã ảnh hởng việc quản lý. ở
một số nơi tình trạng buông lỏng quản lý, không quản lý dẫn đến tình trạng vi
phạm pháp luật trong việc sử dụng đất. Những vấn đề này đã đặt ra cho Nhà nớc
phải quan tâm hơn trong công tác quản lý đất đai.

4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Sau một thời gian thực tập tại phòng Địa chính-Nhà đất quận Cầu Giấy TP Hà

Nội cùng với những bức xúc trên em đã chọn đề tài: Thực trạng và giải pháp
tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc về đất Đô thị qua ví dụ tại quận Cầu Giấy -
TP Hà Nội làm luận văn tốt nghiệp. Đề tài không nghiên cứu toàn diện vấn đề
quản lý sử dụng đất đai mà chỉ nghiên cứu, kiểm tra bẩy nội dung quản lý đất Đô
thị từ đó đa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm tăng cờng công tác quản lý đất
đai ở Đô thị. Để thực hiện đợc mục tiêu của đề tài này em đã sử dụng các phơng
pháp nh: nghiên cứu các văn bản Nhà nớc về quản lý đất đai, phơng pháp duy vật
biện chứng, tổng hợp số liệu, phân tổ thống kê... và một số phơng pháp khác.
Kết cấu của đề tài ngoài lời mở đầu và kết luận gồm 3 phần sau:
Chơng I: Cơ sở lý luận về quản lý Nhà nớc về đất Đô thị.
Chơng II: Thực trạng công tác quản lý đất đai tại quận Cầu Giấy- TP Hà Nội.
Chơng III: Một số giải pháp tăng cờng quản lý đất Đô thị.
Do trình độ hạn chế và các điều kiện khách quan, chủ quan khác, đề tài không
tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận đợc sự đóng góp ý kiến của Thạc sỹ Vũ Thị
Thảo, của các thầy, các bạn để đề tài đợc hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cảm
ơn Thạc sỹ Vũ Thị Thảo đã tận tình hớng dẫn, góp ý trong quá trình em thực hiện
đề tài./.

5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
chơng I
cơ sở lý luận về quản lý nhà nớc
về đất đô thị
I-Khái niệm và phân loại đất đô thị.
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các
khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng. Trải
qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xơng máu mới tạo lập, bảo vệ đ-
ợc vốn đất đai nh ngày nay. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát
triển kinh tế - xã hội đất nớc, đó là t liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông, lâm,

ng nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết
yếu cho sinh hoạt của con ngời, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp bảo
vệ môi trờng.
1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị.
1.1-Khái niệm về Đô thị.
Đô thị là nơi tập trung đông dân c, lao động, mà chủ yếu là lao động phi
nông nghiệp, những ngời này sống và làm việc theo một phong cách, lối sống
thành thị - đó là lối sống đặc trng bởi một số đặc điểm nh: lao động chủ yếu
trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tinh thần cao, có điều
kiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là nơi đợc
đầu t cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng nhằm đảm
bảo sinh hoạt thuận tiện.
Hiện nay, cả nớc có khoảng 600 Đô thị, trong đó có 4 Đô thị trực thuộc Trung
ơng, Thành phố, Thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn. Căn cứ Quyết Định số
132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng (nay là Thủ tớng
Chính phủ) các Đô thị nớc ta đợc phân thành 5 loại, trong đó có 2 Đô thị loại I, 6
Đô thị loại II, 13 Đô thị loại III, 67 Đô thị lọi IV, còn lại là các Đô thị loại V.

6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Đô thị loại I: là những Đô thị lớn, đó là những trung tâm kinh tế, văn hoá -
xã hội, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, du lịch, giao thông vận tải, công nghiệp thơng
mại và giao lu quốc tế; nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển của cả nớc, có quy mô
dân số trên 1 triệu dân, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90% trong tổng số
lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lới công trình công cộng đợc xây dựng
đồng bộ, có mật độ dân c bình quân 15.000 ngời/km
2
.
- Đô thị loại II: là những Đô thị lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá - xã
hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông vận tải, giao dịch quốc

tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ, dân số có qui mô từ
35 vạn đến dới 1 triệu ngời, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90% trở lên
trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lới công trình công
cộng đợc xây dựng nhiều và gần đồng độ. Mật độ c trú bình quân 12.000 ng-
ời/km
2
.
- Đô thị loại III: là Đô thị trung bình lớn, là trung tâm chính trị, văn hoá -
xã hội, là nơi sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung, du lịch dịch
vụ, nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh. Quy mô
dân số từ 10 vạn đến 35 vạn. Sản xuất hàng hoá tơng đối phát triển, tỷ lệ lao
động phi nông chiếm từ 80% trở lên trong tổng số lao động trong độ tuổi lao
động. Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị và mạng lới công trình công cộng đợc
đầu t xây dựng từng phần. Mật độ c trú khoảng 10.000 ngời/km
2
(vùng núi có
thể thấp hơn).
- Đô thị loại IV: là những Đô thị trung bình nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp
chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, hoặc trung tâm sản xuất công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp, thơng nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh
hay một vùng trong tỉnh, dân số có từ 3 vạn đến dới 10 vạn ngời, là nơi sản
xuất hàng hoá và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên trong tổng
số lao động, đã và đang đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình công
cộng. Mật độ c trú bình quân khoảng 8.000 ngời/km
2
.
- Đô thị loại V: là những Đô thị nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp kinh tế xã
hội hoặc trung tâm sản xuất tiểu thủ công nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển của một huyện hay một vùng trong huyện. Dân số có từ 4.000 ngời đến d-
ới 3 vạn ngời, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong tổng số

lao động. Mật độ c trú bình quân 6.000 ngời/km
2
. Bớc đầu xây dựng cơ sở hạ
tầng Đô thị và một số công trình công cộng.
Nh vậy, Đô thị phải có các yếu tố cơ bản sau:

7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
* Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy
sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định.
* Quy mô dân số nhỏ nhất là 4.000 ngời (vùng núi có thể thấp hơn).
* Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp > 60% tổng số lao động trong Đô thị, là
nơi có cơ sở sản xuất và dịch vụ thơng mại phát triển.
* Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân c Đô
thị tơng đối đồng bộ.
* Có mật độ dân c đợc xác định tuỳ từng loại Đô thị phù hợp với đặc điểm
từng vùng.
1.2-Khái niệm đất Đô thị:
Theo điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày
17/08/1994 của Chính phủ về quản lý đất Đô thị thì:
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn đợc sử dụng để xây dựng
nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ
tầng phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền phê duyệt để phát triển Đô thị cũng đợc quản lý nh đất Đô thị.
Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven
đô đã đợc Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ về
chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian Đô thị,
các vùng đất sẽ Đô thị hoá nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây dựng
Đô thị đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.

Nói đến đất Đô thị, ta không thể nói đến một mảnh đất hoang vắng, nằm
trên một khu đất cũng hoang vắng mà phải là đất đợc đầu t dịch vụ, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật tức là đợc nối với mạng lới đờng, điện, cấp thoát nớc và thông
tin, có vị trí thuận lợi tiếp cận với các dịch vụ xã hội. Nh vậy, về bản chất đất
Đô thị đã đợc phân biệt khác với đất nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự cung, tự
cấp, tự sản, tự tiêu vẫn chiếm u thế.
Trong cái sôi động của nền kinh tế thị trờng, lợi nhuận kinh tế đợc đặt lên
vị trí hàng đầu trong mọi hoạt động kinh doanh. Trong cuộc sống lợi ích của cá
nhân, của cái tôi cũng đợc đề cao và theo đuổi. Ngời sử dụng đất không
tránh khỏi quy luật đó trong quá trình sử dụng lô đất của mình. Mọi tập hợp
những ngời sử dụng đất liền kề nhau, đang theo đuổi những mục đích kinh tế

8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
và cuộc sống khác nhau thì những mâu thuẫn trong sử dụng đất gây tác động
qua lại và không thể tránh khỏi. Những tác động qua lại đó đợc gọi là hiệu
quả tràn của sử dụng đất. Có những hiệu quả tràn mang tính tích cực, nh việc
xây dựng một trung tâm thơng mại trên một miếng đất nói chung sẽ có tác
dụng tích cực đến giá trị những lô đất xây dựng xung quanh. Cũng có những
hiệu quả tràn mang tính tiêu cực nh một xởng sản xuất sẽ gây tiếng ồn, mùi
khó chịu và tăng lu lợng giao thông cho khu vực, gây ảnh hởng xấu đến chức
năng sử dụng của các lô đất bên cạnh.
Khi xã hội ngày càng phát triển, mức sống đợc nâng cao, hình thức sở hữu
đất, hoặc t nhân hoặc Nhà nớc, dờng nh không đóng vai trò quan trọng nữa mà
nhờng chỗ cho tính chất và sự ổn định của quyền sử dụng đất. ở các nớc phát
triển, sở hữu đất t nhân dần dần không còn mang tính chất tự do nữa nh ý nghĩa
ban đầu của nó. Hệ thống pháp luật ngày càng chặt chẽ cùng với sự can thiệp
của Nhà nớc. Trớc hết chủ sở hữu đất không đợc sở hữu các tài nguyên nằm
trong lòng đất cũng nh khoảng không gian trên bầu trời.
Tuỳ theo các quy định đặc thù của mỗi địa phơng, đất t cũng phải đợc trao

quyền sử dụng cho mục đích công nh quyền đi qua, quyền thông thoáng, quyền
đặt các đờng ống kỹ thuật Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy hoạch
phân vùng phân định, mọi thay đổi đều phải xin phép Thành phố. Các hoạt
động xây dựng biến đổi cấu trúc sử dụng đất và công trình, cây xanh trên đó
đều phải đợc hệ thống pháp luật quy định và kiểm soát chặt chẽ. Đất t cũng
chịu quyền cỡng chế và quyền mua lại của Nhà nớc khi nó cần cho một dự án
xây dựng công cộng. Do vậy, ở nhiều nớc việc thuê đất ổn định trong một thời
gian dài 55 năm hoặc 99 năm với khả năng kéo dài hợp đồng cũng t ơng đơng
với sở hữu suốt đời của một lô đất.
2-Phân loại đất Đô thị.
Dựa vào mục đích sử dụng, đất Đô thị đợc chia ra làm các loại sau:
* Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đó là diện tích đất đợc sử dụng để
xây dựng các công trình phục vụ các lợi ích công cộng.
* Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: là diện tích đất chuyên
dùng đợc Nhà nớc giao cho đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh.
* Đất ở Đô thị: là diện tích đất Đô thị đợc sử dụng vào mục đích để xây
dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên (nếu có), phù hợp

9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
với quy hoạch đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền (UBND Tỉnh, Thành phố
trực thuộc Trung ơng hoặc Chính phủ) phê duyệt.
* Đất chuyên dùng: là diện tích nội thành, nội thị xã, thị trấn đợc sử dụng
vào các mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở.
* Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn đ -
ợc sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây lâu
năm, chăn nuôi thuỷ hải sản,...) và lâm nghiệp (rừng cây, lâm viên, vờn ơm
cây,...).
* Đất cha sử dụng: là phần đất đã đợc quy hoạch để phát triển Đô thị nhng

cha đợc sử dụng đến bao bồm đất cha sử dụng và đất không thể sử dụng đợc.
Trong Đô thị phần đất này thờng còn với tỷ lệ thấp.
3-Những đặc trng cơ bản của đất Đô thị.
- Đặc trng thứ nhất: đất Đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất
nông nghiệp đợc chuyển đổi mục đích sử dụng khi đã có quy hoạch và dự án
đầu t.
- Đặc trng thứ hai: tính giới hạn về mặt bằng đất và không gian xây dựng,
nhng lại có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn so với các loại đất khác.
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn và đất ngoại thành, ngoại
thị mà trong quy hoạch đợc phê duyệt dùng để phát triển đô thị. Điểm đặc trng
cơ bản này có ở tất cả các loại đất, nhng nó thể hiện rõ nhất ở đất Đô thị.
Chúng ta đã biết đất là tài nguyên, nguồn sống, môi tr ờng, môi sinh quan trọng
nhất cho đời sống con ngời, cho sinh hoạt xã hội và cho các hoạt động kinh
doanh. Đó là tài nguyên không tái sinh và rất có giới hạn. Giới hạn của diện
tích đất Đô thị không chỉ là diện tích đất có giới hạn của đơn vị hành chính: thị
trấn, thị xã, thành phố... khi thành lập các đơn vị hành chính đó mà nó còn giới
hạn cho từng loại đất đợc sử dụng trong Đô thị.
- Đặc trng thứ ba: đất Đô thị phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử
dụng. Nh ta đã biết, tại Đô thị thì nhu cầu phát triển kinh tế diễn ra rất mạnh,
đây là nơi tập trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế, văn hoá
của một vùng hoặc một quốc gia đồng thời cũng là nơi tập trung dân c đông
cho nên việc xây dựng cơ sở vật chất để phục vụ đời sống của dân c cũng nh là
điều kiện để phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu t của vùng đó hay quốc gia
đó. Cơ sở hạ tầng Đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh
hoạt của ngời dân Đô thị. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật nh: giao

10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
thông, điện, nớc, hệ thống cống rãnh, năng lợng, thông tin, vệ sinh môi trờng...
và cơ sở hạ tầng xã hội nh: nhà ở, công trình văn hoá xã hội, giáo dục đào tạo,

y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, cây xanh...
Đất Đô thị còn có tính kế tục lâu bền. Giá trị sử dụng và hiệu ích đầu t của
đất Đô thị có tính lâu dài và tính tích luỹ, trong điều kiện sử dụng và bảo hộ
hợp lý, đất đô thị có thể đợc sử dụng nhiều lần liên tục và đợc cải thiện và
không ngừng nâng cao về giá trị. Đây là đặc trng cơ bản và quan trọng nhất để
xác định tầm quan trọng cũng nh giá trị và giá trị sử dụng của đất Đô thị, nhu
cầu đời sống Đô thị của dân c và các hoạt động kinh tế, chính trị của Nhà nớc.
- Đặc trng thứ t: giá Đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi. Đây
là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất Đô thị với các loại đất khác. Đất là tài nguyên
có hạn, không thể tái sinh, có vị trí cố định trong không gian tức là nó không
thể nào di chuyển đợc. Đất Đô thị hình thành và phát triển có vị trí cố định,
thuận lợi về giao thông, là nơi tập trung đông dân c, phát triển kinh tế-xã hội
sôi động hơn các vùng khác. Giá trị của từng lô đất trong Đô thị trớc hết phụ
thuộc vào vị trí của nó. Vị trí lô đất là một yếu tố quan trọng nhất khi xem xét
giá cả đất đai. Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao thông đi lại dễ dàng sẽ giảm
đợc nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hoá. Trong sản xuất, nhà kinh doanh
với mục đích thuận lợi hàng đầu sẽ chọn nơi nào có chi phí sản xuất là thấp
nhất, có lợi nhuận cao nhất để đầu t xây dựng, mọi ngời dân luôn có nhu cầu
cuộc sống cao hơn, chọn nơi sống luôn phù hợp với điều kiện đi làm, học tập
của con em họ Tất cả yêu cầu này trong Đô thị đã hội tụ đủ, do đó cơ hội đầu
t cao, vị trí thuận lợi cộng với cơ sở hạ tầng đầy đủ làm cho giá đất Đô thị cao
hơn vùng nông thôn, miền núi với vị trí thuận lợi hơn, cơ sở hạ tầng ch a có
hoặc có nhng thiếu và yếu. Nh vậy, giá đất Đô thị cao hơn vùng nông thôn,
miền núi là phù hợp với quan điểm lý luận của Mác và phù hợp với thực tiễn.
II-Vai trò quản lý đất Đô thị.
1-Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội.

11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trớc lao động và cùng với quá trình lịch

sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng
vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngời. Nếu không có
đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động
sản xuất nào, cũng nh không thể nào có sự tồn tại của loài ngời. Đất đai là một
trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài ngời, điều kiện cho sự sống của
động thực vật và con ngời trên trái đất. Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá,
là kết quả của quá trình đấu tranh, lao động hàng nghìn năm nay của nhân dân ta,
là t liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế đợc, nó tham gia vào tất cả các hoạt
động của đời sống kinh tế-xã hội, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng
sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh, quốc phòngĐất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc,
các công trình công nghiệp, giao thông.
Sau khi chuyển sang nền kinh tế thị trờng, mọi tiềm năng của lực lợng sản
xuất đã và đang đợc khai thác, phát huy mạnh mẽ. Bên cạnh các doanh nghiệp Nhà
nớc giữ vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc dân, các thành phần kinh tế khác
cũng đang có điều kiện phát triển lành mạnh nhằm đóng góp nhiều hơn nữa tạo ra
sản phẩm xã hội. Một thành phần quan trọng và kiên quyết của đầu t vào trong quá
trình sản xuất kinh doanh là đất Đô thị, trong cấu trúc đất lao động t bản, nh
các nhà kinh tế chính trị đã chỉ ra. Nhu cầu về đất mở rộng sản xuất, mở cửa hàng,
dịch vụ, lập văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩmđã làm sôi động thị trờng
bất động sản. Với vai trò một t liệu sản xuất không thể thiếu đợc, đất luôn luôn có
mặt trong các ý tởng kinh doanh của mọi nhà doanh nghiệp. Trong lĩnh vực nhà ở,
đất Đô thị ngày càng trở nên là một hàng hoá tiêu dùng đặc biệt và là bộ mặt xã hội
quan trọng của ngời ở. Nh vậy đất Đô thị là yếu tố cần thiết để cho con ngời tiến
hành sản xuất và mọi hoạt động khác. Trên địa bàn Đô thị, đất là điều kiện vật chất
cơ bản không ngừng giây phút nào thiếu đợc đối với sự phát triển kinh tế-xã hội Đô
thị. Đất Đô thị đợc sử dụng vào những mục đích khác nhau, trình độ hợp lý của
việc sử dụng nó có tác động trực tiếp tới hiệu quả cao hay thấp của sự phát triển
kinh tế Đô thị.
2-Vai trò quản lý Nhà nớc đối với đất Đô thị.

Đất đai là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài ngời, là yếu tố quan trọng bậc
nhất cấu thành nên thị trờng bất động sản. Tăng cờng năng lực và hiệu quả quản lý

12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Nhà nớc đối với đất đai đợc bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có
hiệu quả tài nguyên vô cùng quý giá và có hạn là đất đai (nhất là đối với đất Đô
thị), đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân dân và do tính định hớng xã hội chủ nghĩa
ở nớc ta quy định. Vai trò quản lý Nhà nớc đối với đất Đô thị ở nớc ta đợc thể hiện
thông qua quy hoạch chiến lợc, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất, thông qua
công tác đánh giá, phân hạng đất, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai,
thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất Đô thị, thông qua
việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất nhằm: điều chỉnh các quan hệ đất
đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất cho hợp lý và hiệu quả. Đây cũng là
ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai.

13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa ngời sử dụng đất với Nhà nớc,
giữa những ngời sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm quan hệ sở hữu,
quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu trong đó quan hệ sở hữu và quan hệ sử dụng
là hai quan hệ cơ bản nó phản ánh quan hệ mang tính pháp lý và tính kinh tế trong
đất đai. Tính pháp lý thể hiện trong quyền sở hữu đất đai nó gồm 3 quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ba quyền này thuộc về ngời sở hữu
đất đai. Khi quyền sử dụng đợc ngời sở hữu đất đai giao cho ngời khác tức là có sự
phân tách quyền sở hữu và quyền sử dụng thì quan hệ đất đai mang tính kinh tế đợc
hình thành. Đó là việc ngời sử dụng đất phải trả một khoản tiền sử dụng đất cho ng-
ời sở hữu đất. Đây chính là thuế đất ngày nay và là gốc của giá cả đất đai. Quan hệ
đất đai ở đây thể hiện trong thực tế giữa ngời sở hữu đất đai với ngời sử dụng đất
đai, giữa ngời sử dụng đất với nhau. Nhà nớc là ngời sở hữu đất, khi thực hiện vai

trò quản lý của mình Nhà nớc có thể điều chỉnh đợc các quan hệ đất đai cho phù
hợp với sự phát triển kinh tế, phù hợp định hớng phát triển cua đất nớc.
Bảo vệ chế độ sở hữu đối với đất đai: Luật đất đai năm 1993 của nớc ta đã quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Do vậy xét về
sở hữu thì đất đai nớc ta thuộc sở hữu toàn dân hay sở hữu Nhà nớc. Nh vậy, Nhà n-
ớc tiến hành quản lý để bảo vệ chế độ sở hữu là một tất yếu. Lịch sử phát triển cho
chúng ta thấy, bất cứ một chế độ xã hội nào thì chế độ về sở hữu đất đai cũng đợc
đa lên hàng đầu vì ai sở hữu nhiều đất đai thì ngời đó có quyền lực trong xã hội.
Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai chính là bảo vệ quyền lợi của họ, bảo vệ nguồn thu
nhập của họ. Mác nói quyền sở hữu đất đai chính là nguồn gốc đầu tiên của mọi
của cải. Đây là một nhận định hoàn toàn chính xác. Đất không chỉ là t liệu sản
xuất mà còn t liệu sinh hoạt, là khách thể tạo nên các mối quan hệ đất đai mang
tính xã hội.
Nh vậy quản lý đất đai để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nớc đối với đất đai, bảo vệ
chế độ của Nhà nớc.
Quản lý để sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu qủa. Cùng hai nhiệm vụ trên thì
quản lý đất sẽ giúp Nhà nớc nắm đợc hiện trạng việc sử dụng đất và những nhu cầu
sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức từ đó Nhà nớc điều chỉnh quỹ đất cho phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc phê duyệt.
Nh vậy chúng ta đã thấy đợc vai trò quản lý tối cao của Nhà nớc đối với đất
đai, đặc biệt là đối với đất Đô thị. Nó thể hiện chức năng sở hữu đất đai của Nhà n-
ớc và đảm bảo cho Nhà nớc thực hiện đợc nhiệm vụ quản lý đất đai của mình.
III-nguyên tắc và nội dung quản lý đất đô thị.

14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1-Nguyên tắc quản lý.
Cũng nh các loại đất khác, các nguyên tắc quản lý của Nhà nớc về đất Đô thị
là:
- Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nớc.

- Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.
- Tiết kiệm và hiệu quả.
- Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.
1.1-Đảm bảo tập trung thống nhất của Nhà nớc.
Đất Đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nớc, là tài sản
của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm ngời nào có
thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền định đoạt cá
nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nớc-ngời đại diện hợp pháp duy nhất
của mọi tầng lớp nhân dân mới đợc giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Điều 1,
Luật đất đai năm 1993 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi: Đất
đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý. để đảm bảo sử dụng hiệu
quả thì Nhà nớc cần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất Đô thị cũng nh các
loại đất khác. Để nguyên tắc này đợc đảm bảo thì Nhà nớc cần thực hiện các công
cụ quản lý đất đai nh công tác quy hoạch, kế hoạch, công cụ tài chính, công cụ luật
pháp Các công cụ này dợc thực hiện đồng bộ và vận dụng sao cho thích hợp với
từng thời kỳ, từng Đô thị. Thực tế cho thấy nếu các công cụ quản lý đợc sử dụng
hợp lý thì quyền quản lý tập trung của Nhà nớc đợc thực hiện ở mức độ cao và ngợc
lại các công cụ quản lý thực hiện không tốt, không mềm dẻo thì quyền quản lý tập
trung thống nhất của Nhà nớc giảm.
1.2-Kết hợp hài hòa các lợi ích.
Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của
cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đối với
các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, la nền móng để tồn tại và phát triển.
Do vậy tổ chức nào cũng phải cần có đất cho tổ chức của mình, cũng nh cho các
thành viên của mình. Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó phản ánh lợi
ích chung của xã hội.
Nói đến lợi ích trớc hết phải nói đến lợi ích của con ngời, vì hoạt đông của con
ngời là hoạt động vì lợi ích. Do vậy chú ý đến lợi ích của con ngời là nhằm phát
huy đầy đủ tính tích cực chủ động, sáng tạo của con ngời. Lợi ích không chỉ là

15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
động lực, mà quan trọng hơn nó là phơng tiện của quản lý dùng để động viên con
ngời.
Tuy nhiên, lợi ích về đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó
còn quan hệ với lợi ích tập thể, lợi ích cua rtoàn xã hội. Vì vậy cần phải kết hợp hài
hoà ba lợi ích trên. Kết hợp hài hoà ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời
cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng khi phân tích sẽ có sự phân định lợi ích giữa
ngời sở hữu và ngời sử dụng đất. Đất Đô thị có giá trị kinh tế cao do đó lợi ích luôn
đặt lên hàng đầu nhất là trong nền kinh tế thị trờng. Điều này đòi hỏi Nhà nớc quản
lý đất phải dựa trên nguyên tắc lợi ích kinh tế giữa một bên là Nhà nớc và một bên
là chủ sử dụng đất phải đợc phân bố hài hoà lợi ích do đất mang lại. Nh vậy trong
quản lý Nhà nớc phải sử dụng chính sách thuế sao cho phù hợp để kích thích sự
phát triển của đất nớc, tạo động lực cho chủ sử dụng đất sản xuất kinh doanh trên
đất có lãi.
1.3-Tiết kiệm và hiệu quả.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai nói chung và quản lý đất Đô
thị nói riêng vì bất cứ hoạt động nào dù là kinh tế hay chính trị đều hoạt động theo
nguyên tắc này. Đất đai nói chung và đất Đô thị nói riêng là có hạn trong khi dân
số ngày một tăng nhanh, nếu ta sử dụng lãng phí thì sẽ không thể đảm bảo cho
cuộc sống trong tơng lai, vì vậy ta cần phải sử dụng tiết kiệm, sử dụng đất sao cho
có lợi ích mang lại là cao nhất.
Nh vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất Đô thị là một nguyên
tắc quan trọng. Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tác quản lý Nhà nớc về
đất đai đòi hỏi các tổ chức và các cá nhân phải thực hiện tốt các nhiệm vụ của mình
trong việc sử dụng đất Đô thị với chi phí thấp nhất.
1.4-Kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai đã đợc ghi rõ trong Điều 1 Luật đất
đai năm 1993: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý,

Nhà nớc giao cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc,
tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là các tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài.
Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp, nó có thể tập trung hoặc
tách riêng. Để tập trung lại thì vấn đề này thuộc về ngời sử dụng đất Đô thị. Họ có
toàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý. Nhng khi hai vấn đề này đợc

16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
phân tách tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng thì ta phải
kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụng đất đạt hiêụ
quả kinh tế cao nhất cho cả ngời sử dụng đất và ngời sở hữu đất.
ở nớc ta Đảng và Nhà nớc đã rất thành công trong công tác này. Quyền sở
hữu toàn dân về đất đai không thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sử dụng
tập thể sang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức chính
trị-xã hội.
2-Nội dung quản lý Nhà nớc về đất Đô thị.
Cũng nh các loại đất khác nội dung quản lý Nhà nớc về đất Đô thị bao gồm 7
nội dung chính sau:
* Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô
thị.
* Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
* Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất Đô thị.
* Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử
dụng đất Đô thị.
* Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị.
* Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị.
* Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử
lý các vi phạm về đất Đô thị.
2.1-Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất

Đô thị.
2.1.1-Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính.
Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện
trong công tác quản lý đất Đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp cơ quan
quản lý nắm đợc số lợng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công việc bắt
buộc đã đợc quy định rõ trong Điều 13, 14, 15 của Luật đất đai.
Việc điều tra, khảo sát, đo đạc thờng đợc tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc
tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất đợc trích lục và tiến hành xác
định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc giới và lập biên bản
mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thớc thực

17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tế của từng lô đất. Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập đợc
sau khi đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.
2.1.2-Đánh giá đất Đô thị.
Đó là việc xác định những nguồn lợi từ đất mà chúng ta có thể thu đợc trên lô
đất cần đánh giá. Công tác này phụ thuộc vào vị trí của lô đất, trong Đô thị thì vị trí
đất quyết định phần lớn giá trị lô đất, lô đất càng gần trung tâm thì giá trị của nó
càng lớn. Khi tiến hành đánh giá ta cần xem xét khoảng cách của lô đất đó với
trung tâm Đô thị, cơ sở hạ tầng vùng đất cần định giá, giá thực tế tại địa phơng.
Trong Đô thị định giá đất còn căn cứ vào loại Đô thị. Hiện nay ở nớc ta Đô thị đợc
chia thành 5 loại từ loại I đến loại V với cấp độ thấp dần từ loại I đến loại V và giá
cũng thấp dần tuỳ thuộc mỗi Đô thị, loại đờng phố để xác định mức độ hoàn thiện
cơ sở hạ tầng trong lô đất Đô thị.
Đánh giá đất Đô thị là cơ sở cho việc tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất
khi thực hiện giao đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và đền bù thiệt
hại khi Nhà nớc thu hồi đất.
2.2-Quy hoạch xây dựng Đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
2.2.1-Quy hoạch xây dựng Đô thị.

Quy hoạch Đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng
tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng Đô thị, các
điểm dân c kiểu Đô thị. Quy hoạch xây dựng Đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh
vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản
xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân.
Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lợng dân c Đô thị, đòi hỏi sự
gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của Đô thị ngày càng đa
dạng và phức tạp, nhu cầu của con ngời ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới. Vì
vậy quy hoạch Đô thị là những hoạt động định hớng của con ngời tác động vào
không gian kinh tế và xã hội, vào môi trờng tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống
cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của con ngời.
Việc thiết kế quy hoạch Đô thị thờng gồm hai hoặc ba giai đoạn chủ yếu: xây
dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển Đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch
chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu Đô thị mang tính định hớng phát triển
Đô thị trong thời gian 25-30 năm, quy hoạch tổng thể Đô thị xác định rõ cấu trúc
Đô thị trong thời gian 10-15 năm, thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của Đô

18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đờng nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc
trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của Đô thị.
2.2.2-Lập kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
Khi có quy hoạch ta tiến hành lập kế hoạch phân bổ chi tiết cho xây dựng Đô
thị.
Tiến hành lập kế hoạch cho từng loại đất: đất công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu trung tâm Đô thị, đất ở Đô thị, đất cây xanh, đất
giao thông Khi lập ra cần căn cứ vào quy mô Đô thị để tính tỷ lệ diện tích từng
loại đất cho phù hợp. Trong quá trình thực hiện quy hoạch kế hoá sử dụng đất cần
điều chỉnh cho phù hợp thực tế cải taọ, phát triển Đô thị.
2.3-Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Đô thị.

2.3.1- Giao đất, cho thuê đất.
Khi xác định đợc kế hoạch sử dụng đất Đô thị thì Nhà nớc tiến hành giao đất
hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất. Để đợc giao đất thì các
chủ sử dụng phải lập hồ sơ xin giao đất, mục đích sử dụng đất đợc giao, tiến hành
xây dựng bản đô hiện trạng vùng đất xin đợc giao hoặc muốn thuê và dự thảo ph-
ơng án đền bù khi đợc giao đất đợc thuê đất.
Khi ngời sử dụng đất có quyết định đợc giao đất, thuê đất thì UBND Thành
phố, Thị xã, Thị trấn có trách nhiệm giao nhận đất tại hiện trờng khi ngời sử dụng
đất đã nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và các thủ tục đền bù đất theo đúng
pháp luật.
Sau khi nhận đất chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm kê khai đăng ký sử dụng
đất tại UBND phờng nơi quản lý khu đất đó và tiến hành chuẩn bị đa vào sử dụng
nếu trong 12 tháng kể từ ngày đất đợc giao không đa vào sử dụng thì Nhà nớc thu
hồi lại đất đó. Nếu ngời sử dụng muốn thay đổi mục đích sử dụng khu đất đợc giao
thì phải trình sơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất xem xét và giải quyết.
Với đất thuê khi hết thời hạn sử dụng thì ngời thuê phải dọn mặt bằng trở lại
nh lúc trớc khi thuê, không phá hỏng công trình cơ sở hạ tầng có liên quan và bàn
giao lại cho bên cho thuê.
2.3.2-Thu hồi đất Đô thị.
Nội dung này đợc quy định:

19
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
* Khi thu hồi đất của ngời đang sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng,
an ninh quốc phòng theo quy hoạch đã đợc duyệt phải có quyết định của cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền.
* Trớc khi thu hồi, cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phải thông báo cho ngời
đang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phơng án đền bù thiệt hại về
đất và tài sản gắn liền với đất.
* Ngời sử dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm quyết định thu hồi của

cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Nếu không thì sẽ bị cỡng chế di rời khỏi khu đất
đó.
* Khi thu hồi để xây dựng Đô thị mới UBND Quận phải lập và thực hiện dự
án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ổn định cuộc sống của ngời có đất bị
thu hồi.
Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất Đô thị, nó góp phần thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đô thị hiệu quả nhanh chóng, tạo điều kiện
sử dụng đất hợp lý và hiệu qủa cao hơn. Thể hiện đợc vai trò sở hữu Nhà nớc đối
với đất đai.
2.4-Ban hành các chính sách và tổ chức thực thi các chính sách.
Nhà nớc ta thành lập từ năm 1945, từ đó đến nay có rất nhiều văn bản pháp
quy về quản lý đất đai và những văn bản hớng dẫn thực hiện chúng. Các văn bản,
các chính ách thờng xuyên đợc cập nhật, bổ xung cho phù hợp với yêu cầu phát
triển kinh tế của đất nớc, phù hợp với yêu cầu Đô thị hoá và phát triển Đô thị. Để
khái quát ta có thể chia ra làm các thời kỳ:
* Trớc 15/10/1993: Sở hữu Nhà nớc cha đợc tập trung thống nhất, có nhiều
loại hình sở hữu đất đai nh: sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể, sở hữu t nhân. Các văn
bản thời kỳ này chỉ chú trọng đến lợi ích của một số ngời, chủ yếu là lợi ích tập thể,
lợi ích Nhà nớc. Đối tợng áp dụng chủ yếu của văn bản là đất nông nghiệp về quy
định khoán sản phẩm, điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo đất Thời ký này đã
ra đời Luật đất đai năm 1988 và các văn bản hớng dẫn thi hành nhng Luật này còn
nhiều hạn chế. Nói chung trong thời kỳ này đất đai đợc quản lý rất lỏng lẻo, đất coi
nh không có giá trị, giá đất rẻ, tình trạng lấn chiếm, sử dụng trái phép là phổ biến
do đất đai thuộc sở hữu tập thể, tập thể sử dụng, cá nhân chỉ tham gia làm và đợc

20
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
trả công theo ngày công lao động do đó họ không quan tâm đến hiệu quả sử dụng
trong đất đai.
* Từ năm 1993 đến nay: Đợc đánh giá bằng Luật đất đai ngày 15/10/1993 có

hiệu lực thi hành. Đất đợc giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài, lợi ích
trên đất gắn liền với lợi ích ngời sử dụng đất. Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai trên phạm vi cả nớc.
Thời kỳ này ta thực hiện nền kinh tế thị trờng, nền kinh tế bớc sang một thời
kỳ phát triển sôi động, đất đai tham gia ngày càng nhiều và vai trò ngày càng tăng
trong quả trình phát triển. Quan điểm đất có giá trị cũng đã đợc hình thành và áp
dụng. Đất đợc coi nh một hàng hoá đặc biệt, có giá trị kinh tế cao, đóng góp vào
giá trị sản xuất hàng hoá của nền kinh tế. Với quan điểm này, công tác quản lý đất
đai của Nhà nớc dặc biệt là đất Đô thị ngày càng đợc chú trọng bởi nó đóng góp
một phần không nhỏ vào ngân sách của Nhà nớc. Nhiều văn bản ra đời nhằm điều
chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp, nâng cao vai trò sở hữu và quản lý đất đai.
Quy định quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất trong Đô thị, thực hiện giao
quyền sử dụng cho ngời sử dụng và bảo vệ lợi ích của họ. Tiến hành quản lý đất đai
trên 7 nội dung. Có cơ quan chuyên trách ngày càng hoàn thiện cả về cơ cấu và
chức năng, đội ngũ cán bộ đã qua đào tạo ngày một nhiều hơn, chất lợng cao hơn.
2.5-Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị.
Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc
sử dụng đất với UBND phờng, thị trấn để đợc cấp GCN quyền sử dụng hợp pháp
đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của ngời sử
dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với ngời sử dụng đất. Việc đăng ký đất sẽ
giúp cho cơ quan Nhà nớc nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác
nghiệp quản lý, đồng thời thờng xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo
đúng mục đích.
Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều ngời đang sử dụng đất hợp pháp tại các Đô
thị song cha có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó. Chính vì vậy
để tăng cờng công tác quản lý đất Đô thị cần phải tổ chức xét, cấp GCN quyền sử
dụng hợp pháp cho ngời sử dụng hiện hành. Việc xét, cấp GCN quyền sử dụng đất
cho những ngời đang sử dụng thờng thuộc vào các trờng hợp sau đây:
+ Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc

Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam cấp.

21
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Những ngời đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do
các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sử
dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho ngời khác theo
chính sách của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam.
+ Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc về quyền sử dụng đất.
Những ngời sử dụng đất Đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không có
đủ các giấy tờ hợp lệ nh quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng đợc
xem xét cấp GCN quyền sử dụng đất.
+ Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng Đô thị đợc cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền xét duyệt.
+ Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền.
+ Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng Đô thị và các hành lang bảo vệ
các công trình kỹ thuật Đô thị.
+ Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích, lịch sử, văn hoá, tôn giáo
đã đợc Nhà nớc công nhận.
+ Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nớc về sử dụng đất.
Hồ sơ xin xét, cấp GCN QSDĐ Đô thị phải bao gồm đầy đủ các giấy tờ sau
đây:
+ Đơn xin cấp GCN QSDĐ Đô thị.
+ Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu không có đủ các
giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiêp nhận hồ sơ phải thông
báo liên tục trên báo địa phơng, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ

quan Nhà nớc có thẩm quyền xem xét giải quyết.
+ Sơ đồ lô đất xin cấp GCN QSDĐ.
Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ Đô thị do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc
trung ơng (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ quan quản lý Địa chính- Nhà đất giúp UBND
Tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp GCN, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ
về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất Đô thị.

22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Thống kê đất đai đợc thực hiện hàng năm đối với từng đơn vị xã, phờng, thị
trấn, cơ quan cấp trên có trách nhiệm tổng hợp và phân loại cho từng đơn vị. Đây là
một công tác quan trọng giúp Nhà nớc nắm chắc, nắm đủ toàn bộ quỹ đất từng địa
phơng, từng loại đất để từ đó có định hớng đúng cho vấn đề quy hoạch sử dụng đất.
Theo Luật đất đai năm 1993 thì hàng năm Nhà nớc tiến hành thống kê đất đai
và 5 năm một lần tiến hành tổng kiểm kê đất đai trên phạm vi cả nớc. Công tác này
giúp ta hiểu và biết đợc biến động đất đai hàng năm và nguyên nhân của nó để từ
đó có hớng sử dụng sao cho đạt mục đích tiết kiệm và hiệu quả. Biết đợc số lợng,
diện tích từng loại đất trong tứng vùng, cơ cấu phân bổ các loại đất này ra sao từ
đó xác định phơng hớng và biện pháp sử dụng trong thời gian tới.
2.6-Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị.
Chuyển quyền sử dụng đất đợc hiểu là việc ngời có quyền sử dụng đất hợp
pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuân theo các quy định
của bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thờng, tất yếu,
thờng xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trờng. Vì vậy, công
tác quản lý đất đai phải thờng xuyên nắm bắt, cập nhật đợc các biến động về chủ sở
hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của ngời sử dụng, mặt khác tạo đièu
kiện tăng cờng công tác quản lý đất đai đợc kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt
công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn tình trạng lợi dụng quyền
tự do chuyển nhợng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán

đất đai kiếm lời, tăng cờng các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt
động buôn bán kinh doach đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng
đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp
quyền sử dụng đất.
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong
đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội
dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có
thẩm quyền đợc quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
+ Chuyển nhợng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất,
trong đó ngời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất
và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng (gọi là bên nhận quyền sử dụng
đất), còn ngời đợc chuyển nhợng trả tiền cho ngời chuyển nhợng. Bản chất vấn đề

23
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
này là thực hiện trao đổi hàng-tiền (mua bán) và hàng ở đây là đất đai (quyền sử
dụng đất).
+ Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời
hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời
hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi
hết thời hạn thuê. Thực chất ở đây là ngời chủ sử dụng đất có đất nhng không sử
dụng hết hoặc không sử dụng thì để đảm bảo hiệu quả họ đem cho thuê. Một trờng
hợp khác bên cho thuê là Nhà nớc, ngời sở hữu đất cho thuê khi ngời sử dụng đất
có yêu cầu sử dụng nhng không đợc cấp đất thì phải thuê đất. Để có quan hệ thuê-
cho thuê thì phải có quan hệ cung (có ngời cho thuê) và cầu (có ngời thuê).
+ Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không
đầy đủ, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân
sự, bên nhận thế chấp để đảm bảo an toàn cho tài sản của mình trong thời hạn bên
thế chấp vẫn đợc sử dụng đất. ở Đô thị thờng là thế chấp cả nhà và đất, trong thời

hạn này bên thế chấp không có quyền chuyển nhợng, góp vốn chuyển đổi quyền sử
dụng đất.
Ngoài ra còn có một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mới là góp vốn kinh
doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, nó nảy sinh khi kinh tế thị trờng phát triển
nhu cầu đầu t cao, cần thiết vốn để đầu t khi đất đai có giá trị cao đặc biệt là đất Đô
thị. Hiện nay đất đợc coi nh một nguyên liệu đầu vào quan trọng, đợc tính vào chi
phí sản xuất hàng hoá, do đó đất đai có giá trị, nh vậy ngời kinh doanh đóng góp
phần vốn là đất đai thì cũng chính là đã đầu t vào quá trình sản xuất, vấn đề này đ-
ợc pháp luật Nhà nớc ta cho phép thi hành (trớc đây không có).
Việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở các bên tự thoả thuận thông
qua thực hiện bản hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợc lập
thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Chuyển quyền sử
dụng đất chỉ thực hiện với đất sử dụng hợp pháp.
2.7-Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử
lý các vi phạm về đất Đô thị.
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu
thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thờng
xảy ra trong quản lý đất Đô thị là:
+ Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng.

24
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhợng, chuyển
đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất).
+ Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Tranh chấp về bồi thờng thiệt hại về đất.
+ Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất.
+ Tranh chấp về lối đi.
+ Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (nh không cho đào rãnh
thoát nớc qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liền

kề).
Để giải quyết các tranh chấp thì theo Điều 38 Luật đất đai năm 1993 UBND
và Toà án nhân dân các cấp tiến hành giải quyết. UBND giải quyết trờng hợp ngời
sử dụng đất không có giấy tờ do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp (chủ yếu là
không có GCN QSDĐ). Toà àn nhân dân giải quyết các tranh chấp về sử dụng đất
đã có GCN QSDĐ và tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất đó. Giải quyết các
tranh chấp đợc thực hiện theo Luật đất đai hiện hành, cấp giải quyết cũng đợc quy
định rõ trong Luật, cụ thể nh sau:
* UBND Quận, Huyện, Thị xã, Thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh
chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân hộ gia đình với các tổ chức
nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
* UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ơng giải quyết tranh chấp giữa tổ
chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc
quyền quản lý của mình hoặc trung ơng.
* Trong trờng hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết tranh
chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nớc cấp trên. Quyết
định của cơ quan Nhà nớc cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.
Để nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nớc về đất đai, đặc biệt là đất Đô thị thì
công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo phải đợc chủ trơng thực
hiện, các cán bộ chuyên trách phải có đủ năng lực và tinh thần làm việc nghiêm
túc, hiểu rõ đợc công tác và nội dung quản lý Nhà nớc đối với đất đai, hiểu Luật
pháp về quản lý Nhà nớc và quản lý Nhà nớc đối với đất đai để tạo điều kiện cho
Luật đất đai đợc thực hiện đúng, ngời sử dụng đất đợc đảm bảo về lợi ích trong quá
trình sử dụng đất.

25