phân tích chứng khoán SJS và công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp sông đà

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KỸ THUẬT CÔNG NGHIỆP
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
LỚP ĐHQT4A2NĐ

MỤC LỤC
Mục lục Trang
1. Giới thiệu mã chứng khoán SJS và
công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị
và khu công nghiệp Sông Đà
3
2. Phân tích kinh tế vĩ mô 6
3. Phân tích ngành 13
4. Tình hình hoạt động của công ty 42
5. Định giá cổ phiếu 48
2
I. Giới thiệu mã chứng khoán SJS và công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị
và khu công nghiệp Sông Đà
− Tên Tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ
KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ
− Tên Tiếng Anh : Song Da Urban & Industrial Zone Investment and
Development Joint-Stock Company
− Tên viết tắt : SUDICO
− Địa chỉ : Tầng 1+2, tòa nhà CT1 – KĐT Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội
− Điện thoại : 04-37684505 Fax : 04-7684029
− Email : Website :
− Công ty SUDICO được thành lập theo quyết định số 846/QĐ-BXD ngày 8
tháng 7 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc chuyển đổi Công ty phát
triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà là doanh nghiệp nhà nước thuộc
Tổng công ty Sông Đà thành Công ty Cổ phần và hoạt động theo giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh Công ty Cổ phần số 0103002731 ngày 8/8/2003
− Trong quá trình hoạt động , công ty đã có 6 lần thay đổi giấy chứng nhận đăng

ký kinh doanh về vốn điều lệ, thay đổi trụ sở hoạt động và người đại diện theo
pháp luật. Vốn điều lệ theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thay đổi lần
thứ 6 ngày 14/12/2009 là 1.000.000.000.000 (Một nghìn tỷ đồng chẵn)
− Mệnh giá cổ phần : 10.000 đồng / cổ phần
− Ngành nghề kinh doanh chính :
 Tư vấn, đầu tư, lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà
ở, khu đô thị và khu công nghiệp;
 Kinh doanh khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp;
 Thi công xây lắp các công trình dân dụng và khu công nghiệp;
 Tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp;
 Tư vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp;
 Sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất;
 Kinh doanh bất động sản và các dịch vụ khác;
 Kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị máy móc;
 Khai thác, chế biến khoáng sản;
 Đầu tư sản xuất và kinh doanh điện thương phẩm;
 Đầu tư tài chính;
 Nhận uỷ thác đầu tư của các tổ chức và cá nhân.
− Ngày niêm yết : 11/5/2006
− Ngày chính thức giao dịch : 6/7/2006
− Ngày 25/9/2006, công ty đã nộp đơn đăng ký nhãn hiệu thương mại với Cục
Sở Hữu Trí Tuệ, và ngày 4/12/2006, công ty đã nhận được thông báo số
54295/NH1 của Cục Sở Hữu Trí Tuệ về việc chấp nhận của SUDICO là đơn
3
hợp lệ. Theo hồ sơ đăng ký, Logo và nhãn hiệu mà công ty sử dụng sau khi
được công nhận là :
− Theo dữ liệu từ trang www.cophieu68.com và www.vndirect.com.vn, mã
chứng khoán của công ty SJS được xếp vào nhóm ngành BẤT ĐỘNG SẢN
(Nguồn : www.cophieu68.com)
4

(Nguồn : VNDirect.com.vn)
5
II. Phân tích kinh tế vĩ mô
2.1Thực trạng nền kinh tế vĩ mô nước ta
2.1.1 Tăng trưởng kinh tế
Năm 2010, kinh tế của Việt Nam có sự phục hồi nhanh chóng sau tác động của
khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Hình 1 cho thấy có cải thiện tốc độ tăng GDP theo
các quý trong năm 2010. Tốc độ tăng GDP quý I đạt 5,83%, quý II là 6,4%, quý III
tăng lên 7,14% và qúy IV 7,34%. Uớc tính GDP cả năm 2010 đạt 6,78%, cao hơn
nhiệm vụ kế hoạch (6,5%). Trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn phục hồi chậm
chạp và trong nước gặp phải nhiều khó khăn, kinh tế VN đạt được tốc độ tăng
trưởng tương đối cao như trên là một thành công
Các chỉ số tăng trưởng cho các ngành cũng thể hiện một xu hướng phục hồi rõ
rệt,tất cả các lĩnh vực đều đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm
trước. Giá trị gia tăng ngành công nghiệp & xây dựng đạt cao I trong các ngành
kinh tế cấp 1, tăng 7,7%; tiếp đến là dịch vụ tăng 7,52%; khu vực nông, lâm và
thủy sản tăng năm nay tăng 2,78%
Bước vào năm 2011, tình hình trong nước và quốc tế đã xuất hiện những khó
khăn, thách thức mới. Kinh tế thế giới có những diễn biến phức tạp: Tăng trưởng
kinh tế chậm lại; giá lương thực, thực phẩm, dầu thô và nguyên vật liệu cơ bản
trên thị trường quốc tế tiếp tục tăng cao; thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh;
nợ công châu Âu lan rộng; kinh tế Nhật Bản trì trệ sau thảm hoạ kép; lạm phát
toàn cầu và các nước trong khu vực tăng cao; bất ổn chính trị ở Trung Đông, châu
Phi, tình hình căng thẳng ở Biển Đông tăng lên. Trong nước, nền kinh tế tiếp tục
phải đối mặt với những khó khăn, thách thức lớn hơn so với dự báo cuối năm
2010. Tăng trưởng kinh tế (GDP) có xu hướng chậm lại
Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) 6 tháng đầu năm 2011 ước đạt 5,57%, mặc
dù thấp hơn tốc độ tăng 6 tháng đầu năm 2010 và thấp hơn chỉ tiêu cả năm 2011 đã
được Quốc hội thông qua nhưng đây là một nỗ lực rất lớn của cả nước trong bối
cảnh còn nhiều khó khăn. Các ngành kinh tế công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, du

lịch tiếp tục đà tăng trưởng ; trong đó sản xuất công nghiệp đạt tốc độ tăng trưởng
6
cao hơn chỉ tiêu kế hoạch năm 2011; tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch
vụ tiêu dùng tăng khoảng 22,6% so với cùng kỳ năm 2010.
2.1.2 Đầu tư
Kinh tế phục hồi là một nguyên nhân quan trọng trong việc thúc đẩy đầu tư phát
triển. Nguồn vốn đầu tư toàn xã hội năm 2010 đã đạt được những kết quả tích cực.
Ước tính tổng đầu tư toàn xã hội năm 2010 đạt 800 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so
với năm 2009 và bằng 41% GDP. Trong đó, nguồn vốn đầu tư của tư nhân và của
dân cư dẫn đầu bằng 31,2% vốn đầu tư toàn xã hội, nguồn vốn đầu tư nhà nước
(gồm đầu tư từ ngân sách nhà nước, nguồn trái phiếu Chính phủ, nguồn tín dụng
đầu tư theo kế hoạch nhà nước và nguồn đầu tư của các doanh nghiệp nhà nước)
bằng 22,5%, tăng 4,7% so với năm 2009. Những kết quả này cho thấy các nguồn
lực trong nước được huy động tích cực hơn.
Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), cả nước thu hút được hơn 833 dự án
mới với tổng số vốn đăng ký đạt trên 13,3 tỷ USD, bằng 60% so với cùng kỳ năm
2009, trong đó vốn FDI thực hiện năm 2010 là 11 tỷ USD, tăng 11% so với năm
2009. Mặc dù vốn FDI đăng ký có thấp hơn nhiều so với năm 2009 nhưng tỷ lệ
vốn thực hiện trên vốn đăng ký lại cao hơn nhiều. Đây có thể được coi là điểm
sáng trong thu hút FDI năm 2010. Điều này cũng cho thấy sự cam kết lâu dài các
nhà đầu tư nước ngoài ở thị trường Việt Nam.
Sáu tháng đầu năm 2011, cả nước có 313 dự án FDI mới được cấp giấy chứng
nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký 3,52 tỷ USD, bằng 42,7% so cùng kỳ năm 2010.
Có 101 lượt dự án FDI đăng ký tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm là
1,16 tỷ USD, tăng 49,5% so cùng kỳ năm 2010. Tính chung cả cấp mới và tăng
vốn, trong năm tháng đầu năm, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào
Việt Nam 4,68 tỷ USD, bằng 51,9% so cùng kỳ năm 2010. Lĩnh vực công nghiệp
chế biến, chế tạo dẫn đầu về thu hút FDI với 151 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng
số vốn cấp mới và tăng thêm là 2,73 tỷ USD, chiếm 58,4% tổng vốn đầu tư đăng
ký từ đầu năm đến nay.

Đầu tư phát triển toàn xã hội tiếp tục được duy trì, nhất là đầu tư cho giảm
nghèo, nông nghiệp, nông dân, nông thôn. Ước 6 tháng đầu năm 2011, tổng vốn
đầu tư phát triển đạt 409,7 nghìn tỷ đồng, bằng 38,3% GDP. Đây là kết quả của sự
nỗ lực, cố gắng lớn trong bối cảnh diễn biến tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và
trong nước không thuận.
2.1.3 Lạm phát và giá cả
Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp. Từ đầu năm đến cuối tháng 8
chỉ số giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp, trừ
hai tháng đầu năm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết. Tuy nhiên,
lạm phát đã thực sự trở thành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu xu hướng
tăng cao. Đến hết tháng 12, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng tới gần 12% (11,75%) và
mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốc hội đề ra đã không thực
hiện được.
7
Diễn biến giá tiêu dùng trong năm 2010. Số liệu: Tổng cục Thống kê
Tính chung trong cả năm 2010, giáo dục là nhóm tăng giá mạnh nhất trong rổ
hàng hóa tính CPI (gần 20%). Tiếp đó là hàng ăn (16,18%) và nhà ở - vật liệu xây
dựng (15,74%). Bưu chính viễn thông là nhóm duy nhất giảm giá với mức giảm
gần 6% trong năm 2010.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng
6.2011 tăng 1,09% so với tháng 5, nâng tổng mức lạm phát nửa đầu năm 2011 lên
13,29%
Đây được xem là mức tăng CPI thấp nhất trong 6 tháng đầu năm 2011. Tuy
nhiên, nếu so bình quân cùng kỳ CPI 6 tháng đầu năm 2010, chỉ số này đã tăng đến
16,03% và tăng đến 20,82% so với tháng 6.2010.
Trong nhóm rổ hàng hóa để tính CPI, có đến 10/11 nhóm tăng nhẹ từ 0,25-
1,79%, trừ nhóm bưu chính viễn thông giảm 0,01%.
Tăng giá mạnh nhất trong rổ hàng hóa tính CPI của tháng 6 là nhóm hàng ăn và
dịch vụ ăn uống với mức tăng 1,79%. Trong nhóm hàng nói trên, các mặt hàng
thực phẩm đạt mức tăng cao nhất 2,47%, xếp kế tiếp là các loại ăn uống ngoài gia

đình với mức tăng 1,16%. Các nhóm còn lại như: thiết bị và đồ dùng gia đình, may
mặc, vật liệu xây dựng, giáo dục, giao thông có mức tăng dao động từ 0,33 đến
0,86%.
2.1.4 Lãi suất
Năm 2010, lãi suất ngân hàng thị trường tiền tệ chứng kiến cuộc đua lãi suất
công khai và lãi suất đã được đẩy lên cao kỷ lục,vào những tháng cuối năm lãi suất
huy động tiền gửi ở mức 14-16%, Lãi suất cho vay ở mức 19-20%.Cuộc chiến lãi
suất đã gây không ít trở ngại cho sản xuất kinh doanh của các doan nghiệp.Sau sự
cố Techcombank với mức lãi suất huy động đến 18%,NHNN đã quy định mức trần
8
lãi suất huy động không được vượt quá 14% bao gồm cả các khoản khuyến
mãi.Tuy nhiên đây chỉ là biện pháp can thiệp hành chính và không chắc các ngân
hàng tuân thủ nghiệm ngặt quy định này
Trong 6 tháng đầu năm 2011, thị trường tiền tệ có nhiều biến động. Bên cạnh lãi
suất huy động thì lãi suất cho vay cũng diễn biến phức tạp. Mức trần theo qui định
của NHNN là 14% /năm đối với VNĐ nhưng các nhà băng vẫn “đi đêm” huy động
với mức trượt từ +-2- +-5% để đảm bảo thanh khoản. Lãi suất cao nhất 6 tháng đầu
năm 2010 là 9.11%, trong khi đó cao nhất năm 2011 so với cùng kỳ là 13,34%. Lãi
suất cao năm 2011 tập trung vào khu vực ngắn hạn, gửi qua đêm, gửi tuần, gửi
không kỳ hạn. Dưới đây là lãi suất huy động đồng nội tệ của Việt Nam và các quốc
gia khác trong 6 tháng đầu năm 2011.
NHNN đã 4 lần nâng lãi suất tái cấp vốn từ 9 lên đến 14%/ năm, 3 lần nâng lãi
suất tái chiết khấu từ 7% lên 13%/năm trong 6 tháng đầu năm 2011, 7 lần điều
chỉnh lãi suất thị trường mở OMO từ 10% hồi đầu năm lên khoảng 15% trong 5
tháng nhằm rút bớt lượng tiền trong lưu thông.

Hàng loạt động thái trên và các ngân hàng cải thiện thanh khoản cùng với sự hạ
nhiệt của CPI đã giúp cho lãi suất trong đầu tháng 7 giảm xuống. Tuy nhiên theo
các chuyên gia kinh tế thì trong bối cảnh từ nay đến cuối năm lãi suất huy động
khó có thể giảm sâu

2.1.5 Tỷ giá hối đoái
Trong nhiều năm trở lại đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiên trì chính sách
ổn định đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ. Diễn biến tỷ giá trong năm
2010 là khá phức tạp. Mặc dù NHNN đã điều chỉnh nâng tỷ giá liên ngân hàng hai
lần vào tháng 2 và tháng 10, khoảng cách giữa tỷ giá chính thức và tỷ giá trên thị
9
trường tự do luôn ở mức cao. Tỷ giá chính thức có thời điểm thấp hơn tỷ giá trên
thị trường tự do tới 10%. Đến cuối tháng 11 năm 2010, tỷ giá trên thị trường tự do
đã đạt mức 21.500 đồng/USD.
Sau các hành động quyết liệt của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), áp lực tỷ giá
hối đoái đã giảm mạnh sau giai đoạn căng thẳng 2 tháng đầu năm 2011. Cụ thể, tỷ
giá thị trường tự do sau khi lập đỉnh 22.500 VND/USD vào ngày 21/2 đã liên tục
giảm và xoay quanh tỷ giá chính thức với mức chênh lệch rất nhỏ (± 0,5%).
Những ngày cuối tháng 6/2011,diễn biến trên thị trường ngoại tệ càng phức tạp.
Mặc dù tỷ giá chính thức thấp, nhưng tỷ giá thực mua và thực bán tại các NHTM ở
mức kịch trần, cao nhất trong gần hai tháng qua.
Cụ thể, giá USD bán ra của Vietcombank là 20.800 VND/USD, mức cao nhất kể
từ ngày 22/4/2011 (thời điểm bắt đầu có sự sụt giảm mạnh); mức giá mua vào cũng
đã lên tới 20.700 VND/USD.
Tại các NHTM khác, giá USD mua vào - bán ra phổ biến là 20.700 - 20.800
VND/USD. Đây cũng là lần đầu tiên sau khoảng một tháng qua, tỷ giá của các
NHTM cao hơn tỷ giá bình quân liên ngân hàng.
Trong khi đó, tỷ giá USD/VND liên ngân hàng do NHNN công bố tiếp tục đứng
yên ở mức 20.618 VND/USD; tỷ giá của Sở giao dịch NHNN cũng đứng yên ở
20.600 VND/USD mua vào và 20.824 VND/USD giá bán ra,sau đó tỷ giá lại giảm
trở lại vào ngày 21/6.Tuy nhiên, theo các chuyên gia ngân hàng, tỷ giá hối đoái ổn
định hiện nay không mang tính bền vững và có nhiều nguy cơ bùng phát căng
thẳng vào cuối năm
2.1.6 Cán cân thanh toán
Nếu như năm 2009, cán cân thanh toán tổng thể thâm hụt 8,8 tỷ USD, thì năm

2010 đã có sự cải thiện đáng kể. Phần thâm hụt cán cân tài khoản vãng lai năm
2010 trên thực tế có thể được bù đắp hoàn toàn bởi thặng dư trong cán cân tài
khoản vốn. Tuy nhiên, cán cân thanh toán tổng thể năm 2010 thâm hụt 3,07 tỉ đô
la, trong đó lỗi và sai sót 4,36 tỉ đô la, được các tổ chức tài chính đánh giá chủ yếu
do nhập lậu vàng dẫn đến việc không kiểm soát được dòng tiền qua các kênh chính
thức.
NHNN dự báo cán cân thanh toán tổng thể năm 2011 có khả năng thặng dư từ
2,5 tỉ đô la đến 4,5 tỉ đô la, do cán cân thương mại đã bớt thâm hụt, dự trữ ngoại
hối tăng lên và giá trị của đồng Việt Nam được củng cố.
Theo NHNN, các tín hiệu đáng chú ý dẫn đến nhận định này là thời gian qua cán
cân thương mại được cải thiện đáng kể, từ chỗ nhập siêu khoảng 16% xuất khẩu
nay chỉ còn trên 10%. Xuất khẩu, dịch vụ, du lịch, kiều hối tăng mạnh và tiếp tục
duy trì chiều hướng tăng trong những tháng cuối năm
2.2Dự báo
 Kinh tế thế giới
10
Theo dự báo của các tổ chức tài chính uy tín trên thế giới công bố trong quý 2 năm
2011 thì tình hình kinh tế thế giới đã bị đánh giá xấu đi so với dự báo của các tổ
chức này hồi đầu năm. Cụ thể thì quỹ tiền tệ thế giới (IMF) đầu năm đã dự báo nền
kinh tế thế giới sẽ tăng trưởng 4,3% trong năm nay nhưng đến tháng 8 thì IMF đã
hạ tỉ lệ này xuống còn 4,2%. Tương tự ngân hàng thế giới (WB) cũng đã hạ dự báo
tăng trưởng kinh tế thế giới từ 3,3% xuống 3,2% trong năm nay do nguyên nhân
của thảm họa kép xảy ra ở Nhật Bản và bất ổn chính trị ở Trung Đông. Nền kinh tế
thế giới năm 2011 gặp nhiều khó khăn và sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro về
lạm phát, thất nghiệp, khủng hoảng nợ công cũng như bất ổn chính trị trong những
tháng cuối năm.
- Lạm phát: đây vẫn là mối quan ngại nhiều nhất của thế giới, nguyên nhân
chủ yếu do giá dầu mỏ leo thang đẩy theo giá lương thực gia tăng.
- Tăng trưởng kinh tế: Những bất ổn tài chính tại Mỹ, tăng trưởng chậm lại tại
Trung Quốc và Ấn Độ, khủng hoảng nợ công tại châu Âu, kinh tế chững lại

tại Nhật Bản và bất ổn chính trị tại Trung Đông-Bắc Phi sẽ tiếp tục đe dọa
đà phục hồi của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên theo dự báo của IMF và
WB thì tốc độ tăng trưởng của kinh tế thế giới năm 2012 vẫn sẽ tăng cao
hơn so với năm 2011 (WB dự báo tăng 3,6%).
- Vốn FDI: Triển vọng dòng vốn FDI toàn cầu theo đà hồi phục của kinh tế
thế giới tiếp tục được cải thiện đáng kể trong năm 2012. Theo WB, giá trị
tính theo USD của dòng vốn FDI vào các nước đang phát triển dự báo tăng
đến năm 2012 sẽ đạt 604 tỉ USD, gần bằng mức cao trước khủng hoảng tài
chính (615 tỉ USD năm 2008).
 Kinh tế Việt Nam
- Tăng trưởng kinh tế: Theo dự báo của ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
thì tăng trưởng Việt Nam sẽ đạt 6,1% năm 2010 và đạt 6,7% trong năm
2012.
- Lạm phát: Giá điện, năng lượng tăng, giá hàng hóa toàn cầu tăng do nhu cầu
tăng từ sự hồi phục của kinh tế thế giới và các cú sốc cung do những điều
kiện thời tiết khó lường, hơn thế nữa áp lực lên tiền đồng và chính sách bảo
hộ của các nước… sẽ có thể khiến lạm phát tăng trong ngắn hạn. Do đó sau
khi mức lạm phát trong 8 tháng đầu năm lên mức 15,68% - vượt ngưỡng
thấp (15%) trong mục tiêu kiềm chế lạm phát năm nay của Chính phủ - Bộ
Kế hoạch và Đầu tư dự báo lạm phát cả năm 2011 sẽ vào khoảng 17% -18%.
Lạm phát năm nay khó giảm xuống do tác động từ việc tăng giá điện lên
15,3% và tăng giá xăng dầu lên khoảng 30% trong tháng 3. Nhưng theo dự
báo của ADB thì trong năm 2012 lạm phát sẽ giảm xuống mức 6,8%.
- Tỷ giá hối đoái: Việc nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc USD và hạn chế trần lãi suất
huy động USD đã mang lại sự ổn định nhất định cho tiền đồng Việt Nam.
Tuy nhiên, đây chỉ là sự ổn định tạm thời, Economist dự báo tiền đồng sẽ hạ
4,3% trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015.
11
- Vốn FDI: Sự hồi phục của dòng vốn FDI toàn cầu sẽ là yếu tố tác động tích
cực tới dòng vốn FDI vào Việt Nam. Theo đó dòng vốn FDI đổ vào Việt

Nam sẽ tăng lên mức 8,3 tỉ USD trong năm nay và 8,5 tỉ USD năm 2012.
Trong đó sẽ có một lượng vốn FDI tăng thêm đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản.
Tuy nhiên việc thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, tăng lãi suất liên ngân hàng
nhằm kiềm chế lạm phát trong năm 2011 cũng gây khó khăn nhất định cho các
doanh nghiệp. Trong năm 2012 mục tiêu kiềm chế lạm phát vẫn được Chính phủ
đặt lên hàng đầu do đó chính sách tiền tệ chặt chẽ sẽ tiếp tục được thực hiện có thể
ảnh hưởng làm gia tăng lãi suất gây tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp.
3 Phân tích ngành
3.1Tác động của các yếu tố vĩ mô đến ngành
3.1.1 Lãi suất
Hiện nay, lãi suất cơ bản ở các ngân hàng tại Việt Nam là 9%, tiền gửi ngắn hạn
vào khoảng 14% / năm, lãi suất cho vay cao nhất là khoảng 19%/ năm. Tuy nhiên,
các ngân hàng làm mọi cách để lãi suất thực lên rất cao, tiền gửi thì lên khoảng
18%, có ngân hàng lên tới 19%, cho vay thì lên tới 22%.
12
Lãi suất ở Việt Nam hiện tại cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới, như ở Mỹ
lãi suất cơ bản chỉ 0%- 0,25%, Trung Quốc lãi suất cho vay hiện nay là 6,56% /
năm, Thái Lan lãi suất cơ bản 3,5% / năm ….
- Lãi suất cao làm giảm dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản
Lãi suất ngân hàng cao thì các nhà đầu tư sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng để
kiếm lợi nhuận, ngân hàng cũng là nơi trú ẩn an toàn của các nhà đầu tư. Mặt
khác, lãi suất cao như hiện nay thì những khách hàng mượn tiền để mua nhà sẽ
không có khả năng trả nợ. Hiện thị trường có đến 60-70% dự án bị đình trệ, rơi
vào trạng thái chờ hoặc kéo giãn tiến độ, lãi suất lại cao. Điều này làm cho việc
tiêu thụ sản phẩm bị ách tắc, dòng vốn của doanh nghiệp bị đình trệ, khả năng
các doanh nghiệp bất động sản thoái vốn là rất lớn.
Dấu hiêu rõ nhất là trong những ngày qua, lãi suất cho vay có phần hạ nhiệt,
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) hôm 5-9, và ngày 12-9,

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam công bố hạ lãi suất
cho vay xuống 17-19%, một trong các tín hiệu lạc quan từ chính sách vĩ mô đã
ngay lập tức làm cho thị trường nhà đất dần hồi sinh, theo một số sàn giao dịch
BĐS, lượng giao dịch thành công đã tăng 20% ở một số phân khúc so với tháng
trước.
Từ đầu quý 2/2011, do thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó
có bất động sản, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này lên tới 26%/năm, trong
khi lãi suất huy động đối với các khoản tiền lớn đạt 18-19%/năm. Nếu như CPI
không nhanh chóng hạ nhiệt, khả năng tăng dự trữ bắt buộc của NHNN sẽ là rất
lớn. Khi đó, lĩnh vực bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng sâu rộng hơn.
- Lãi suất tác động tới lạm phát, lạm phát tác động tới bất động sản
Lãi suất cao có khả năng tạo ra lạm phát chi phí đẩy. Trong các doanh nghiệp
nguồn vốn chủ yếu là từ việc đi vay, nên khi lãi suất tăng cao chi phí sản xuất
sẽ tăng theo, thiếu hàng hóa dẫn tới giá thành sản phẩm tăng → tác động, tạo
lạm phát và lạm phát ảnh hưởng của lạm phát tới bất động sản đã được trình
bày ở phần sau.
3.1.2 Vốn đầu tư nước ngoài
Thị trường bất động sản Việt Nam được hầu hết các chuyên gia nhận định là
một thị trường tiềm năng để phát triển.Sau một thời gian dài đóng băng kể từ năm
2008 đến nay,thị trường này này đang chờ một làn gió mới để bừng tỉnh và có khả
năng hứa hẹn nhiều bất ngờ mới
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, ở các nước phát triển, nếu
đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1USD sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan của
nền kinh tế phát triển từ 1,5-2 USD, nếu xây dựng 1m
2
nhà ở cần từ 17-25 công lao
động, chưa kể lao động sản xuất các loại vật liệu xây dựng. Rồi mỗi một khối nhà
chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ tạo thêm trung bình 10 chỗ làm việc mới cho
công tác quản lý vận hành… (theo nguồn www.dantri.com.vn )
13

Điều đó cho thấy những biến động của thị trường BĐS đóng vai trò khá quan
trọng và sẽ tác động lên nhiều thị trường khác.Đặc biệt đối với thị trường tài chính
tiền tệ,có quan hệ tương hỗ khá mạnh đối với thị trường này
Nhìn lại lịch sử dòng vốn FDI đổ vào thị trường Việt Nam trong thời gian qua
Theo con số thống kê của Quỹ đầu tư VinaCapital từ năm 2000 – 2010, tổng vốn
FDI đăng ký vào Việt Nam là 170 tỷ USD, vốn giải ngân được 61 tỷ USD, với
tổng số dự án 10.591 dự án. FDI vào bất động sản luôn là lĩnh vực quan trọng và
chiếm tỷ lệ lớn trong một vài năm gần đây, đứng thứ 2 sau ngành công nghiệp chế
biến chiếm khoảng 25% tổng vốn FDI.
Theo thống kê,đỉnh điểm vốn FDI vào lĩnh vực BĐS(vào năm 2008) lên tới 23,6
tỷ USD. Năm 2010, BĐS cũng trở thành lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất với
giá trị 6,84 tỷ USD.Nhưng theo báo cáo của Cục đầu tư nước ngoài (Bộ KHĐT), 6
tháng đầu năm 2011, dòng vốn FDI vào BĐS đã suy giảm mạnh và chỉ còn 305
triệu USD. Đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Dấu hiệu suy giảm FDI đã
gây lo ngại về triển vọng kinh tế của Việt nam nói chung và thị trường bất động
sản nói riêng vì hiện nay, kinh tế Việt Nam vẫn đang phụ thuộc khá nhiều vào
luồng vốn đầu tư từ bên ngoài khi tỷ lệ tiết kiệm nội địa luôn thấp hơn đầu tư trong
nhiều năm
Thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến sự phụ thuộc lớn của thị trường BĐS vào
những động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Việc huy động vốn cho thị trường
BĐS đang tồn tại những bất cập, đó là lãi suất cho vay ở nước ta vào loại cao nhất
thế giới hiện nay. Một khía cạnh khác cũng đang phản ánh những tác động khi thị
trường BĐS bị siết chặt tín dụng. Một trong những kênh huy động vốn được các
doanh nghiệp BĐS trông chờ là cổ phiếu thì hiện thị trường này đang phải chịu tác
động trực tiếp của nhiều chính sách vĩ mô. Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn
định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo
14
dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững. Mặc dù được đánh giá có
nhiều tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản nhưng các nhà đầu tư ngoại vẫn đang
rất thận trọng đầu tư và ở thời điểm hiện tại thì các nhà đầu tư ngoại mới chỉ dừng

lại ở mức thăm dò và để ý
3.1.3 Lạm phát :
Lạm phát tăng cao sẽ tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lĩnh vực Bất
động sản
• Lạm phát làm tăng chi phí đầu vào
Tính tới thời điểm này, chỉ số giá tiêu dùng CPI tháng 8 tăng 0,93% so với tháng
trước và tăng 15,68% so với tháng 12/2010.
Các số liệu được công bố trước đó cũng chỉ ra rằng CPI của Việt Nam hiện đang
dẫn đầu châu Á, khiến nguồn vốn vào thị trường cũng bị hạn chế.
Giá xăng dầu và điện tăng (giá xăng dầu tăng 61,8%, sắt thép tăng 29,8%) sẽ tác
động trực tiếp đến các mặt hàng thiết yếu của nền kinh tế và tác động trực tiếp đến
các chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là nguyên vật liệu xây
dựng phải nhập khẩu từ nước ngoài.
Nếu giá cả đầu vào còn tiếp tục tăng lên nữa (dự kiến tăng 15% trong năm 2011)
thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ lỗ, mà giá bán bất động sản vẫn giữ nguyên thì may
mắn lắm mới có thể hòa vốn. Với những nhà thầu trọn gói bắt buộc phải khéo thu
vén và có những kế hoạch cụ thể thì mới hy vọng vượt qua được khó khăn và có lãi
trong các dự án đầu tư.
• Lạm phát làm chậm tiến độ các dự án bất động sản và vì vậy làm giảm
lượng cung bất động sản ra thị trường
Khi giá vật tư chênh lệch lên khoảng 10% thì bắt buộc nhà thầu và chủ đầu tư
phải đàm phán lại với một đơn giá thi công mới, thời gian đàm phán kéo dài có thể
dẫn đến chậm tiến độ của dự án. Khi đầu tư sản phẩm nhà trung bình, chủ đầu tư
hy vọng có thể lãi từ 15 - 20% nhưng với tình hình vật liệu tăng đến 10% như hiện
nay thì nhà đầu tư sẽ chỉ còn lãi khoảng 10% (bởi hàng bán còn chậm và không
bán được với giá cao nên không thể tăng giá bán).
• Lạm phát làm lượng vốn đổ vào thị trường giảm sút, mà một trong những
đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản là cần vốn lớn
Lạm phát tăng cao gây áp lực buộc Nhà nước phải thực hiện chính sách tín dụng
thắt chặt (giảm hạn mức tín dụng, tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản và lãi

suất chiết khấu…) khiến các nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín
dụng, hoặc chịu lãi suất vay cao hơn. Đầu tư vào bất động sản sẽ giảm. Điều này
thể hiện rõ khi hiện nay chỉ số giá tiêu dùng tháng 7 đã tăng 1,17% so với tháng
trước và tăng 14,61% so với tháng 12 năm ngoái, tăng 22,16% so với cùng kỳ
2010. Với những diễn biến giá cả mới nhất này cho thấy sức ép lạm phát vẫn còn
gia tăng, những dấu hiệu chiều hướng giá cả vẫn chưa được xác định. Để kiểm
kiềm chế lạm phát hơn nữa, và tránh rủi ro thanh khoản cho các ngân hàng thương
15
mại, Ngân hàng nhà nước đã kiểm soát tín dụng đối với bất động sản, Ngân hàng
Nhà nước vẫn đang kiểm soát các khoản cho vay với lĩnh vực “phi sản xuất” ở
mức 22% trong tháng 6 và dự kiến giảm xuống 16% trong cuối năm".
Lạm phát tăng, các ngân hàng thương mại buộc phải tăng lãi suất huy động vốn,
khiến việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn hơn, thúc đẩy dòng tiền đi vào các ngân
hàng, làm giảm tổng lượng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản.
Hơn nữa, trong điều kiện lạm phát tăng cao, người dân có xu hướng đầu tư vào
vàng và ngoại tệ để bảo toàn vốn đầu tư, và điều này cũng khiến thu hẹp dòng đầu
tư trên thị trường bất động sản.Nếu thị trường vàng, ngoại tệ, chứng khoán lên
xuống thất thường, rủi ro lớn thì dòng vốn sẽ dồn vào bất động sản, nơi được coi là
kênh đầu tư an toàn. Nhưng giao dịch trên thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng do tín
dụng bị thắt chặt và tâm lí kì vọng giá nhà đất tiếp tục sụt giảm nên người mua
cũng không mặn mà với thị trường mà vẫn chờ đợi giá nhà xuống thấp hơn.
• Trên thế giới
Thị trường bất động sản của hai nền kinh tế lớn nhất thế giới là Mỹ và Trung
Quốc chưa có dấu hiệu tích cực và đang ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống ngân
hàng. Tại Mỹ, thị trường nhà đất chưa phục hồi, giá nhà đất đã giảm tháng thứ 6
liên tiếp và chỉ cao hơn 1% so với mức đáy trong thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất năm
2009, khiến cho hơn 800 ngân hàng nước này tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn.
Còn tại Trung Quốc, kế hoạch làm dịu cơn sốt giá nhà đất của Chính phủ nước này
chưa có kết quả (giá bất động sản tăng bình quân hơn 6%/tháng) trong khi giá trị
các khoản vay dành cho bất động sản trong hai năm qua đã lên tới 2,7 nghìn tỷ

USD.
3.2 Mối quan hệ của ngành với chu kỳ kinh doanh
Đầu tư xây dựng – bất động sản là ngành có tính chu kỳ, nghĩa là ngành có biến
động cùng chiều với ngành kinh tế.
- Năm 2011 : Thị trường Bất Động Sản đóng băng
Kinh tế thế giới và Việt Nam đang bước vào thời kỳ khó khăn nghiêm trọng,
khủng hoang tài chính và kinh tế đang diễn ra. Cùng lúc thị trường vàng đang
lên cơn sốt khiến các nhà đầu tư tập trung vào mảng này. Bất động sản Việt
nam cũng rơi vào tình trạng đóng băng. Mặt khác, chính sách kiềm chế lạm
phát của chính phủ cũng làm cho ngành bất động sản thiếu vốn, gây khó khăn
trong vệc đầu tư và mở rộng. Hiện tượng đầu cơ, găm hàng theo tâm lý đám
đông đã tác động lớn đến thị trường, đẩy thị trường hoạt động không ổn định và
méo mó, làm tình trạn bong bong bất động sản càng lúc càng lớn
Dự báo cuối năm 2011, Theo các chuyên gia bất động sản, tình trạng thiếu
vốn của cả nền kinh tế do chính phủ kiềm chế lạm phát vẫn sẽ tiếp tục, đang là
nguyên nhân chính dẫn đến việc thị trường bất động sản tiếp tục khó khởi sắc
trong những tháng cuối năm 2011. Việc siết chặt tín dụng việc đương nhiên
phải làm trong bối cảnh lạm phát tăng cao, các chỉ số tiêu dùng tăng mạnh.
16
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang bị siết lại dẫn đến nguy cơ các
ngành nghề liên quan đến bất động sản cũng bị ảnh hưởng.Thị trường BĐS cả
nước trong những tháng tới đây thậm chí còn bi quan hơn so với những gi đang
diễn ra.
- Dự báo năm 2012 :
Xu hướng phát triển kinh tế thế giới trong 10 năm trở lại đây cho thấy: Giai
đoạn phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008 – 2009 kéo dài hơn dự
đoán. Nhiều yếu tố rủi ro còn tiềm ẩn khiến nền kinh tế thế giới mặc dù tăng
trưởng cao hơn mức kỳ vọng trong năm 2010 nhưng dự báo tốc độ tăng trưởng
sẽ chỉ phục hồi trở lại vào năm 2012.
(Nguồn : IMF)

Theo đó, ta thấy Cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ nửa cuối năm 2008
kéo dài sang năm 2009 lan rộng trên toàn thế giới đã khiến GDP toàn cầu năm
2009 giảm 5.826 tỷ USD so với năm 2008 (đây là lần đầu tiên GDP toàn cầu
tăng trưởng âm trong vòng 20 năm trở lại đây), kéo tốc độ phát triển trung bình
của toàn giai đoạn đi xuống, từ 4,04%/năm cho giai đoạn 2001 đến 2007, xuống
còn 3,2% cho cả giai đoạn 2001-2010. Trong năm 2010, ước tính kinh tế thế
giới đã bước đầu phục hồi với tốc độ tăng trưởng là 4,8% tuy nhiên tốc độ tăng
trưởng này được dự báo sẽ giảm xuống 4,2% trong năm 2011 và tăng trở lại vào
năm 2012 (IMF).
Theo dự đoán của nhiều nhà chuyên gia, nền kinh tế Việt Nam dự báo trong
năm 2012 cũng sẽ dễn biến ổn định và tăng nhẹ, làm tiền đề để ngành bất động
sản sẽ ấm dần lên.
17
Nền kinh tế Việt Nam sẽ ổn định vào quý 4/2011 khi lạm phát giảm, chính
sách tiền tệ sẽ được nới lỏng, kinh tế tăng trưởng khả quan hơn thì đầu tư bất
động sản được xem là có hiệu quả cao hơn và ít rủi ro hơn so với các thị trường
khác như vàng, chứng khoán…, Dự kiến, đầu quý I/2012, sức tiêu thụ của thị
trường sẽ tốt hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không quá náo nhiệt mà chỉ được cải
thiện dần trong những năm tới, dự báo một kỳ tăng trưởng mới khi nền kinh tế
thực sự hồi phục.
Tuy nhiên, vẫn có một số chuyên gia khác lại cho rằng nền kinh tế vẫn sẽ tiếp
tục không kiềm chế nổi lạm phát, chính sách tiền tệ vẫn thắt chặt, nguồn cung
vốn cho nền kinh tế bị hạn chế, ngành bất động sản tiếp tục đóng băng và ảm
đạm. các dự án bị đình trệ, các doanh nghiệp gặp khó khăn trầm trọng, kéo dài,
có thể dẫn đến phá sản.Điều đó tùy thuộc vào góc nhìn và đánh giá của từng
nhà kinh tế.
3.3 Chu kỳ ngành
3.3.1 Doanh thu và lợi nhuận
Thị trường bất động sản khó khăn, tín dụng bị thắt chặt, lạm phát và lãi suất cao,
khiến thị trường bất động sản đóng băng nên các doanh nghiệp trong lĩnh vực này

buộc phải hạ mục tiêu kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2011. Dẫn tới theo
đó,trong 6 tháng đầu năm, hầu hết các công ty bất động sản có kết quả kinh doanh
đều tăng trưởng âm so với cùng kỳ, một số doanh nghiệp còn lỗ trong kỳ này.
a. Tình hình một hoạt động và xu hướng hạ mục tiêu kế hoạch sản xuất của
một số doanh nghiệp bds trong năm 2011
18
Các chỉ tiêu đạt
được 6 tháng đầu
2011
CTCP tập đoàn Hà Đô(HDG) CTCP Xây lắp và địa ốc
Vũng Tàu (VRC)
Doanh thu hơn 116 tỷ đồng, so với cùng kỳ
giảm 71%,
gần 47 tỷ đồng, bằng 16%
kế hoạch năm 2011
Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 27,5 tỷ đồng, giảm 81% so
với 6 tháng đầu năm 2010
15,4 tỷ đồng và hoàn
thành 19% kế hoạch lợi
nhuận
Điều chỉnh giảm kế
hoạch
công ty đã điều chỉnh kế hoạch
doanh thu năm 2011 từ 1200 tỷ
đồng xuống 730 tỷ đồng, giảm
39% so với trước đó. Đồng thời,
lợi nhuận sau thuế cũng được điều
chỉnh giảm xuống 136 tỷ đồng,
giảm 159 tỷ đồng (tương đương
giảm 54%).

điều chỉnh giảm kế hoạch
kinh doanh năm 2011 còn
doanh thu đạt 153 tỷ đồng,
lợi nhuận sau thuế đạt trên
33,7 tỷ đồng, giảm lần
lượt 46% và 59%
Ngoài ra,CTCP đầu tư và xây dựng HUD3 (HU3) còn thông qua điều chỉnh giảm
chỉ tiêu tổng giá trị sản xuất kinh doanh tư 1.163 tỷ đồng xuống 755 tỷ đồng, vốn
đầu tư chỉ còn 221 tỷ đồng, giảm 64% so với chỉ tiêu đầu năm. Theo đó, doanh thu
giảm 275 tỷ đồng ( 20%) xuống còn 725 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế giảm 30%
so với kế hoạch cũ và mục tiêu đạt 70 tỷ đồng
CTCP phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (HDC) cũng điều chỉnh giảm một số chỉ
tiêu như tổng giá trị sản lượng điều chỉnh đạt 650 tỷ đồng, thay vì 750 tỷ đồng như
kế hoạch cũ, giảm 13%.
b. Nhiều doanh nghiệp giảm lợi nhuận mạnh
Công ty Cổ phần (CTCP) Đầu tư địa ốc Khang An (KAC) thông báo kết quả kinh
doanh quý 1/2011 với lợi nhuận sau thuế đạt 508,9 triệu đồng, giảm đến 95% so
với cùng kỳ năm trước.
Đây không phải là trường hợp cá biệt, CTCP Vạn Phát Hưng (VPH) cũng báo cáo
quý 1/2011 đạt doanh thu tương đương quý 1/2010 nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ
đạt 2,8 tỉ đồng, giảm 86%.
Danh sách các công ty bất động sản có lợi nhuận giảm mạnh còn khá dài như
CTCP đầu tư Căn nhà Mơ ước (DRH), CTCP địa ốc Sài Gòn Thương tín (SCR),…
-> Thị trường bất động sản vẫn đang tiếp tục trong trạng thái “ngủ đông” khiến
nhiều doanh nghiệp bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận.
3.3.2 Chi phí
Chi phí đầu vào tăng do lạm phát cao, Doanh nghiệp bds lại thiếu vốn do các
chính sách vĩ mô không mang tinh hỗ trợ cho ngành này. Ngoài ra, đặc điểm riêng
của ngành BĐS thường có chỉ tiêu hàng tồn kho lớn vì chủ yếu là chi phí sản phẩm
xây dựng dở dang, trong đó bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất, chi phí thiết kế

19
xây dựng.Trong điều kiện thị trường kém thanh khoản hiện nay thì hầu hết các
doanh nghiệp bất động sản chọn cách bán đến đâu xây đến đó được hầu hết các
công ty bds lựa chọn để giảm bớt chi phí và không bị động về nguồn vốn
3.3.3 Rủi ro
Thị trường bất động sản năm 2011 đang chứa đựng quá nhiều rủi ro khi nguồn
cung nhiều,thiếu vốn, sức cầu hạn chế và thanh khoản chậm.
3.3.4 Mức độ cạnh tranh
Mức độ cạnh tranh trong ngành cao vì ở thời điểm hiện tai,nguồn cung nhiều
hơn cầu nên các doanh nghiệp ra sức níu kéo khách hàng về phía mình với nhiều
hình thức đa dạng khác nhau
Công ty Vạn Phát Hưng đang áp dụng chính sách giảm giá 2% cho khách hàng
mua căn hộ B1 tại dự án La Casa theo hình thức nhóm mua như các website bán
hàng theo hình thức mua chung mới xuất hiện tại Việt Nam.
Từ giữa tháng 6, Công ty Phát Đạt đã đưa ra chương trình thanh toán cho khách
hàng mua căn hộ EverRich 2 lên đến 48 tháng với số tiền thanh toán từ tháng thứ 2
trở đi chỉ khoảng 40 triệu đồng. Việc này nhằm làm giảm gánh nặng thanh toán
cho khách hàng so với trước đây.
Tuy nhiên, tâm lý nhiều nhà đầu tư hiện nay vẫn chờ giá BĐS giảm tiếp mới
mua vào,do đó lại càng gây khó khăn nhiều hơn cho các doanh nghiệp này đặc biệt
là khả năng luân chuyển nguồn vốn bị hạn chế trong điều kiện nguồn vốn đầu vào
tiếp cận với bất động sản lại hết sức hạn chế bởi các chính sách tiền tệ,vĩ mô
-> Tuy rằng tất cả những yếu tố trên, không hỗ trợ tốt cho những doanh nghiệp
bất động sản với doanh thu và lợi nhuận thấp, mức độ cạnh tranh cao, nhưng bất
động sản được các nhà chuyên gia kỳ vọng tỷ lệ lợi nhuận 30 - 40% trên vốn sau 2
- 3 năm nữa nên có thể thấy, bất động sản vẫn còn có khả năng phát triển -> ngành
bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao từ 3 sang 4.
3.4 Mô hình 5 nhân tố (5-Forces) (trong file dàn bài mô hình 5-force)
3.4.1 Áp lực cạnh tranh tiềm tàng
• Tính kinh tế theo quy mô:

Đối với công ty bất động sản, thì khi xây dựng, thực hiện dự án càng lớn thì càng
tiết kiệm được nhiều chi phí như:
- Mua nguyên vật liệu và phụ tùng ( xi măng, sắt thép, gạch…) với khối lượng
lớn nhờ thì sẽ được hưởng chiết khấu cao hơn.
- Hiệu quả của công suất lớn đối với nhiều loại thiết bị đầu tư ( các loại máy móc
sử dụng trong lúc thi công ( máy trộn nguyên vật liệu, ròng rọc, dàn giáo…) cả
chi phí khởi động và vận hành máy móc đều giảm khi thực hiện với quy mô
lớn.
- Hiệu quả tài chính : công ty lớn có điều kiện huy động vốn với điều kiện thuận
lợi (lãi suất, chi phí đi vay thấp hơn, có khả năng thỏa thuận với ngân hàng và
được sự giúp đỡ của nhà nước)
20
- Hiệu quả marketing thu được từ việc sử dụng phương tiện quảng cáo đại chúng
vì khi quy mô tăng lên cao thì chi phí dành cho marketing phân bổ cũng sẽ
giảm xuống
- Mật độ sử dụng lực lượng nhân công ( kiến trúc sư, thợ xây….) lớn hơn, do đó
tiết kiệm chi phí thuê nhân công do công việc của công ty nhiều nên sẽ tránh
được thực trạng là vẫn phải trả lương cho nhân viên nhưng nhân viên không có
việc làm.
→ Quy mô càng lớn thì tính kinh tế và hiệu quả kinh doanh của công ty trong
lĩnh vực bất động sản càng cao.
• Tính khác biệt của sản phẩm công ty so với công ty khác
Trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trường và tìm hiểu nhu cầu khách hàng thì
mỗi công ty sẽ tiến hành nghiên cứu, phát triển những mô hình thiết kế phù hợp
với đặc trưng của từng khu đô thị, từng nhu cầu từng thị phần. Mỗi dự án khu
đô thị khác nhau sẽ hướng đến những đối tượng khách hàng mục tiêu khác
nhau. Vì vậy kiến trúc của các căn hộ, biệt thự, mỗi khu đô thị sẽ mang những
dáng vẻ khác biệt.
→ Mỗi công ty bất động sản khác nhau sẽ có các đội ngũ kiến trúc sư trong
nước cũng như hợp tác với nước ngoài là khác nhau. Cho nên, sản phẩm của

các công ty khác nhau tạo ra là hoàn toàn khác nhau, về ý tưởng kiến trúc,sản
phẩm nội thất, giá thành….
• Lợi thế nhờ phí tổn tuyệt đối
- Lợi thế về việc thực hiện chuẩn chất lượng: bất cứ sản phẩm nào thì đều được
khách hàng chú ý tới chất lượng hàng đầu. Vì vậy, công ty nào có tiêu chuẩn
chất lượng rõ ràng, phù hợp với tiêu chuẩn trong nước và tiêu chuẩn quốc tế sẽ
được khách hàng tin cậy sử dụng hơn.
- Lợi thế do kiểm soát được các yếu đầu vào.
Chi phí của nguồn đầu vào của công ty bất động sản chủ yếu là tiền đền bù,
hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho người dân, giá trị các hợp đồng ký kết với nhà
thầu, với đối tác về tư vấn và thi công các công trình xây dựng trong dự án. Các
khoản tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được xác định dựa trên khung
giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân địa phương nơi có các dự án, tuỳ
theo từng khu vực của mỗi dự án đầu tư mà chi phí đền bù là khác nhau. Nhìn
chung chi phí đền bù khá ổn định và không có ảnh hưởng đến các khoản đầu tư.
Chi phí xây dựng chịu nhiều ảnh hưởng bởi sự biến động giá cả vật liệu xây
dựng như sắt, thép, đá, ximăng, cát, sỏi Khi giá cả vật liệu xây dựng tăng đột
biến sẽ tác động đến giá các yếu tố đầu vào của Công ty, đẩy chi phí lên cao đối
với những hợp đồng thi công dài hạn đã ký, điều này có thể gây ảnh hưởng đến
lợi nhuận của Công ty. Tuy nhiên, để hạn chế ảnh hưởng này, các công ty bất
động sản có thể phát triển mạng lưới các đối tác cung ứng truyền thống. Đồng
thời, chủ động trong việc xác định sớm thời điểm phát sinh nhu cầu nguyên vật
21
liệu để xây dựng dự toán khối lượng công trình chính xác; dự phòng các khoản
phát sinh (bao gồm cả giá) để đảm bảo hiệu quả của dự án đầu tư.
→ Đối với công ty bất động sản thì vật liệu xây dựng và tiêu chuẩn chất lượng
là rất quan trọng. Khi công ty luôn biết chắc được nguyên vật liệu mình lấy ở
đâu, giá cả như thế nào, khi tăng giá sẽ được báo trước thì lượng vốn lưu động
của họ sẽ ổn định, không sợ bất ngờ thiếu vốn vì giá nguyên vật liệu tăng hoặc
không có nguồn cung nguyên vật liệu khi cần.

• Vốn lưu động
Lượng vốn lưu động = tài sản ngắn hạn – nợ ngắn hạn = Các khoản phải thu
ngắn hạn (mã 130)+ Hàng tồn kho (mã 140) + Tài sản ngắn hạn khác (mã 150)
– (Nợ ngắn hạn (mã 310) - Vay và nợ ngắn hạn (mã 311)
- Công ty SUDICO – JSJ, vốn thị trường 3,170 tỷ VND
Lượng vốn lưu động của công ty SUDICO năm 2010 = 31,303,880,193.
- Vốn lưu động của một số công ty cùng ngành, tương đồng điều kiện vốn.
+ Công ty cổ phần Cường Quốc Gia Lai - QCQ , vốn thị trường 2,977 tỷ VND
Lượng vốn lưu động năm 2010 của công ty = 2,249,628,444,305.
+ Công ty Phát triển hạ tầng kỹ thuật – IJC, vốn thị trường 2,742 tỷ VND.
Lượng vốn lưu động của công ty năm 2010 = 2,047,281,117,204
+ Công ty phát triển bất động sản Phát Đạt – PDR, vốn thị trường 3,268 tỷ
VND
Lượng vốn lưu động của công ty năm 2010 = 2,849,124,113,843.
Vốn lưu động trung bình ngành = (31,303,880,193 + 2,249,628,444,305 +
2,047,281,117,204 + 2,047,281,117,204) /5 = 1,275,000,000,000.
→ Dựa vào các số liệu trên, nhóm định lượng, đối với công ty bất động sản thì
vốn lưu động trên 2000 tỷ VND là cao. Sở dĩ, vốn lưu động của công ty
SUDICO trong năm 2010 thấp hơn các công ty khác là do các dự án mà công ty
đầu tư thì năm 2010 là thời gian chủ yếu để hoàn công.
• Thương hiệu
Theo thông tin lấy từ tài liệu về công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu
công nghiệp Sông Đà của công ty chứng khoán Thăng Long công bố ( số hiệu tài
liệu JSJ-10/2010.VN.pdf-TLS) thì chi phí bán hàng của các công ty bất động sản
chủ yếu là chi phí quảng cáo và chi phí khuyến mại, nên nhóm sử dụng chi phí
Marketing là chi phí bán hàng.
- Công ty STUDICO trong 5 năm như sau: đơn vị tính 1.000.000đ
Năm 2006 2007 2008 2009 2010
Doanh
thu thuần

336,109 708,107 314,149 1,114,884 1,016,750
Chi phí
Marketin
g
510 935 1,247 737 3,410
22
Kết quả
chỉ tiêu
0.1517364
9%
0.13204219
1%
0.3969453
99%
0.06610553
2%
0.3353823
46%
Ta thấy chi phí bán hàng của công ty trong 5 năm luôn giữ ổn định ở mức
nhỏ khoảng 0.3% Doanh thu.
- Các công ty trong ngành và có điều kiện vốn tương đương
+ Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai – QCQ
Năm 2007 2008 2009 2010
Doanh thu
thuần
13,269 72,132 328,440 717,281
Chi phí
Marketing
612 2,261 2,449 14,929
Kết quả chỉ

tiêu 4.612254% 3.134531% 0.745646% 2.081332%
+ Công ty Phát triển hạ tầng kỹ thuật – IJC
Năm 2007 2008 2009 2010
Doanh thu
thuần
50,999 223,254 234,388 350,500
Chi phí
Marketing

3,828
11,538 17,547 32,314
Kết quả chỉ
tiêu 7.50603% 5.168104% 7.486305% 9.219401%
+ Công ty phát triển bất động sản Phát Đạt – PDR
23
Năm 2008 2009 2010
Doanh
thu thuần
36,067 491,940 1,573,906
Chi phí
Marketing
2,196 5,958 28,693
Kết quả
chỉ tiêu 6.088668% 1.211123% 1.823044%
Từ biểu dồ trên ta thấy, công ty Sudico thành lập năm 2001 thì có chi phí về
thương hiệu trong năm 2010 là thấp nhất, công ty Becamex Bình Dương thành
lập năm 2006 có chi phí về thương hiệu là cao nhất. Điều này có nghĩa là ngay
khi thành lập công ty đã phải bỏ chi phí lớn hơn trong việc quảng bá thương hiệu
của mình, cho đến khi chiếm được lòng tin của người tiêu dùng thì chi phí này
bắt đầu giảm, chi phí Marketing của các công ty có xu hướng giảm qua các

năm Cũng có năm sau tăng so với năm trước là do công ty có các công trình
hoàn công hoặc công trình mới nhận đầu tư, họ muốn được người tiêu dùng biết
tới sự xuất hiện của những công trình đó
• Kết luận : Từ các yếu tố được nêu ra và tính toán ở trên thì áp lực cạnh tranh
tiềm tàng trong lĩnh vực bất động sản là thấp vì rào cản cho các doanh nghiệp
mới gia nhâp lớn như vốn lưu động cao, các yếu tố đầu vào phải có nguồn và ổn
định, đội ngũ nhân lực phải có chuyên môn cao, cần có sự học hỏi và liên kết với
các nước phát triển về bất động sản, kiến trúc, phải tuân theo tiêu chuẩn chất
lượng trong ngành do nhà nước ban hành. Mặt khác thương hiệu cũng đóng vai
trò rất quan trọng trong lĩnh vực này, đây là một thách thức lớn cho các doanh
nghiệp mới thành lập.
3.4.2 Nhà cung cấp
Hoạt động chủ yếu của Công ty là Xây dựng và kinh doanh hạ tầng, nhà ở, do
vậy các yếu tố đầu vào chính của Công ty là các quỹ đất nằm trong dự án được quy
24
hoạch, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và công trình xây dựng trên đất (các căn hộ, biệt
thự, nhà vườn ) và vật liệu xây dựng như: xi măng, cát, đá, sắt, thép
• Sự tập trung của nhà cung cấp
• Thị trường xi măng :
Tính đến thời điểm hiện nay có 230 nhà cung cấp, cơ bản chia thành hai
nhóm, các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường và các nhà cung cấp theo thị trường.
Chỉ nhóm đầu là có khả năng đưa ra giá bán cho xi măng. Hầu hết các nhà cung
cấp đều gián tiếp hoặc trực tiếp liên kết với nhau và ngoài ra còn tăng cường mối
liên kết dọc với nhau. Do vậy, độ trong suốt của thị trường trên thị trường xi măng
thực sự là cao.
Việc định giá bán của các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường
Tại một thời điểm nhất định, đường cong nhu cầu từng phần là đường cong
nhu cầu ngắn hạn của các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường. Điều này cho phép các
nhà cung cấp dẫn đầu thị trường, trong một chừng mực nào đó, có thể định ra giá
bán ở bất kỳ mức giá nào, nhưng không làm thay đổi số lượng cung cấp (thường

cho thấy là giá bán được các nhà cung cấp khác chấp nhận). Tuy nhiên, việc định
giá bán chưa điều chỉnh có những hệ quả tất yếu. Mức lợi nhuận cao dẫn đến
nguồn cung không đều từ các thị trường khác trong vùng và về lâu dài sẽ thu hút
các nhà cung cấp mới gia nhập vào thị trường, thường với công suất cao. Nhu cầu
ổn định đạt được trên thị trường dẫn đến việc giảm thị phần của mỗi thành viên
tham gia thị trường. Đường cong nhu cầu do đó có dạng xoắn. Hình 1 cho thấy
sách lược giá bán mang lại lợi nhuận tối đa thông thường dựa trên doanh thu biên
và các phí tổn biên tế không thể đạt được trong ngành công nghiệp xi măng vì
không tồn tại đường cong doanh thu biên (marginal revenue curve) do tính tự chủ
của đường cong nhu cầu theo giá bán (tuy nhiên vẫn tồn tại đường cong phí tổn
biên tế (marginal cost curve)!). Điều này có nghĩa là các nhà cung cấp dẫn đầu thị
trường bị buộc phải định hướng sách lược giá bán của mình trên các phí tổn trung
bình (Average costs - ATC), thường tăng lên theo mức biên lợi mà đủ để làm thỏa
mãn các cổ đông. Việc định giá theo mục tiêu này bị ảnh hưởng bởi: (1) mối đe
dọa của các nhà cung cấp mới do biên lợi cao, (2) sự gia tăng tiềm tàng về công
suất của các đối thủ cạnh tranh vì họ tái đầu tư để sinh lời cao, (3) mối đe dọa của
các đối thủ cạnh tranh nhằm giảm mức giá bán đã ấn định và (4) mối đe doạ từ sự
nghi ngờ khả năng cạnh tranh đối với việc lạm dụng ưu thế và vị trí trên thị trường.
25