tình hình huy động vốn trên thị trường vốn bất động sản ở việt nam hiện nay

LỜI MỞ ĐẦU
Bất kì một cá nhân hay một tổ chức nào muốn sinh hoạt hay sản xuất thì đều
cần phải có đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng hay còn gọi là bất động sản. Khi xã hội
ngày càng phát triển thì nhu cầu về nhà ở, đất đai…càng ngày càng cao. Chính điều này đã
góp phần không nhỏ trong việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản chính là sự tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn
nhất định, trong một thời gian nhất định. Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp
phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của
tầng lớp dân cư. Có vai trò trong việc góp phần thúc đẩy sản xuất, huy động vốn cho đầu tư
phát triển, là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, góp phần mở rộng thị
trường và quan hệ đối ngoại, nâng cao đời sống nhân dân, ảnh hưởng đến sự phát triển của xã
hội, thúc đẩy đổi mới chính sách nhà đất, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản. Quá
trình hội nhập kinh tế của các quốc gia đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển để
đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế, đặc biệt
đối với các nước đang phát triển, đất đai là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các
đối tác nước ngoài. Tuy nhiên, việc huy động vốn trong thị trường bất động sản không phải là
một vấn đề đơn giản. Thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm gần đây cũng khá là
sôi động nhưng không ổn định do nhiều nguyên nhân nhưng có lẽ lí do chính đó là các cá
nhân và doanh nghiệp gặp khó khăn trong vấn đề huy động vốn. Chính vì vậy, nhóm đã chọn
đề tài : "Tình hình huy động vốn trên thị trường vốn bất động sản ở Việt Nam hiện nay” để
nêu lên tình hình huy động vốn trên thị trường bất động sản ở nước ta và một số những giải
pháp cụ thể.
Nội dung bài tiểu luận gồm: 3 chương
Chương I: Tổng quan về thị trường vốn bất động sản
Chương II: Thực trạng quá trình phát triển thị trường vốn bất động sản Việt Nam hiện
nay
Chương III: Một số đánh giá và giải pháp phát triển thị trường vốn ở Việt Nam hiện nay.
1
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Một số khái niệm cơ bản.
1.1. Bất động sản.

1.1.1. Khái niệm về bất động sản.
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và
“động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ
là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất. Đến ngày nay, cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội thì cách phân
loại tài sản trên vẫn được chấp nhận, nhưng bất động sản cũng được chấp nhận với nhiều định
nghĩa khác nhau ở các quốc gia khác nhau tùy theo điều kiện đặc thù của từng nước.
Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự (năm 2005) BĐS được quy định là các tài sản
bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở
và công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản đó là: Bất động sản là những tài sản vật chất
không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy để coi là bất động sản khi có các điều
kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không
thay đổi;
- Tồn tại lâu dài.
Có thể nói, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật
của mỗi nước. BĐS trong pháp luật của Việt Nam là một khái niệm mở mà cho đến nay chưa
có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản.
a/ Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính
khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất

2
đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ
v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá
BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu
tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một
thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc, các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp
dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v
b/ Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không
thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình
xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có
thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của
vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của
BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình
thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật
lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật
kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử
dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn
hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi
thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên
quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà
hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45
năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị
thanh lý sau một quá tŕnh sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên
hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
c/ Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động
của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công tŕnh kết cấu hạ

tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế,
việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá
phổ biến.
d/ Các đặc điểm khác:


Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể
điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo
yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh
doanh và các hoạt động khác.
3

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường
khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi
cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau,
phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm
chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất
đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn
tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đă có những điểm khác biệt đáng chú ý
so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo
cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những
đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn
liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ
trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có
quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với
đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật
của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê
vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.2. Thị trường bất động sản.
Trong nền kinh tế thị trường, BĐS cũng được coi là một loại hàng hóa. Cùng với khái
niệm BĐS thì khái niệm thị trường BĐS cũng được hình thành: Thị trường BĐS là nơi diễn
ra các hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS
theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước.
Trên thực tế, có ý kiến đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất (thị trường địa
ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì nhiều người cho rằng chỉ có nhà đất mới đem
4
ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên theo khái niệm về BĐS ở trên ta có thể
thấy nhà, đất chỉ là một bộ phận của hàng hóa BĐS. Vì vậy thị trường thị BĐS mang một
nghĩa rộng hơn, bao hàm nhiều hơn thị trường nhà đất, hiểu thị trường BĐS là thị trường nhà
đất là chưa đủ.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất
động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị

trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bất động sản công nghiệp.
Dựa vào tính chất các mối quan hệ trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất
động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo
hiểm.
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và
cho thuê; thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản.
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị
trường có kiểm soát và thị trường không thể kiểm soát.
Vì bất động sản có là một loại hàng hóa có nhiều tính chất riêng khác so với các hàng
hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng như sau:
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch;
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản;
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo;
Thứ năm, cung của bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản;
Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn,, phức tạp và cần có nhiều thời gian.
1.3 Thị trường vốn BĐS.
Thị trường vốn BĐS là nơi trao đổi các công cụ tài chính nhằm thỏa mãn nhu cầu về
vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân và cả chính phủ để thực hiện mua bán, trao đổi,
đầu tư BĐS.
5
BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên vốn đầu tư trên thị trường BĐS thường là vốn lớn, lâu dài.
Chính vì vậy mà các công cụ tài chính được sử dụng trên thị trường vốn BĐS là những công

cụ đầu tư có tính thanh khoản rất thấp, có độ rủi ro cao, đồng thời lợi nhuận đem lại cũng cao.
2. Các kênh huy động và phát triển nguồn vốn bất động sản.
2.1. Vốn tự có của các tổ chức, cá nhân.
Vốn tự có có thể do cá nhân hay doanh nghiệp trích ra để đầu tư, cũng có thể huy động
qua việc phát hành các cổ phiếu và đầu tư vào BĐS khi có sự nhất trí của đại hội cổ đông.
BĐS là lĩnh vực nhiều rủi ro, do vậy doanh nghiệp hay cá nhân vẫn phải đảm bảo một tỷ trọng
nhất định vốn tự có trong cơ cấu vốn của dự án (thông thường 20% vốn tự có, huy động them
70% vốn vay). Theo các chuyên gia kinh tế, nguồn vốn trong dân là một nguồn vốn lớn, dồi
dào. Nguồn vốn này giữ một vai trò đặc biệt quan trọng đóng góp vào tăng trưởng kinh tế của
cả nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
2.2. Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Kênh huy động vốn hiệu quả và quan trọng để đầu tư vào thị trường BĐS là vay từ
các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện
nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng
vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Hình thức huy động này thể hiện rõ nét mối liên thông
giữa thị trường vốn BĐS và thị trường tài chính. Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS là hoạt động
nhiều rủi ro nên các ngân hàng và tổ chức tín dụng luôn tiến hành sàng lọc kỹ khách hàng và
dự án trước khi cho vay. Các khoản tín dụng BĐS chịu lãi suất cao hơn so với các khoản vay
kinh doanh trong các lĩnh vực khác. Thực tế, cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới gần đây với
sự sụp đổ của các tổ chức tài chính lớn có tỷ trọng tín dụng BĐS cao đã khiến cho việc huy
động vốn BĐS từ kênh này càng trở nên khó khăn.
2.3. Trái phiếu Bất động sản.
Bên cạnh các kênh huy động vốn truyền thống, trái phiếu doanh nghiệp cũng là
một kênh mà các doanh nghiệp bất động sản quan tâm và áp dụng để huy động vốn cho
các dự án của mình. Qua kênh này, vốn có thể đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài
chính như quỹ đầu tư, công ty và tập đoàn,…thủ tục pháp lý cũng không quá phức tạp.
Mặt khác, doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản, có thể áp dụng lãi suất linh hoạt
cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc. Hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn
các khoản vay khác.
Tuy nhiên, khi huy động qua kênh này doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ khi đáo hạn đúng

theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái
phiếu ngân hàng và có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án bất động
sản luôn có khả năng trả lãi và gốc.
2.4. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản.
6
Quỹ tín thác bất động sản hay là hình thức gọi vốn cho một dự án bất động sản từ
những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá. Chứng chỉ quỹ
đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được
nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư.
Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất
động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản,
tìm cách sử hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ
sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mau lại các khoản nợ
hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản,
2.5.Vốn đầu tư nước ngoài.
Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS khá hiệu quả nếu
chúng ta biết tranh thủ thời cơ, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài mà cụ
thể là các DN nước ngoài, các qũy đầu tư với nguồn vốn dồi dào và dài hạn để liên kết, liên
doanh với các DN trong nước. Thông qua sự hợp tác này, các DN BĐS trong nước sẽ giải
được bài toán về vốn kinh doanh, còn các NĐT nước ngoài thuận lợi hơn về cơ hội và thủ tục
đầu tư.
Thị trường BĐS tại Việt Nam được đánh giá còn rất nhiều tiềm năng, có tỷ suất lợi
nhuận đầu tư vào hấp dẫn tại châu Á hiện nay, là thị trường đầy hứa hẹn cho các nhà đầu tư
nước ngoài vào đầu tư lâu dài.Việc các qũy đầu tư nước người hướng vào thị trường BĐS
Việt Nam có thể xem như một nguồn sinh lực, bơm vốn cho các dự án đang dở dang hoặc
những dự án còn nằm trên giấy.
3. Vai trò vị trí của thị trường vốn bất động sản
3.1. Thị trường vốn BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có
khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt
động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của
các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế
giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước
phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
3.2. Thị trường vốn BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và
đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện
trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc
gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục
tiêu đề ra.
7
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho
vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển
đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài
chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở
hạ tầng của nền kinh tế.
3.3. Phát triển và quản lý tốt thị trườngvốn BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá
thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường vốn BĐS
để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là
khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước
đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và
quản lý thị trường vốn BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc
phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai
3.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường vốn BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá
của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1
USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển
và điều hành tốt thị trường vốn BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua
các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó
tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và
trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan
đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc
dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế
là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế,
chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ
thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng
góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm
3.5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường vốn BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị
trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu
hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường vốn BĐS nhà
8
ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là
một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường vốn BĐS.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
VỐN BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆ NAY
1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
1.1. Giai đoạn trước năm 1993.
Luật Đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 và chủ trương đổi mới tư
duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS
bước đầu hoạt động đó là việc giao đất và cho phép chuyển, nhượng, bán thành quả lao động,

kết quả đầu tư trên đất được giao.
Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất đã được thực hiện tuy chưa đặt
vấn đề thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thị trường sơ cấp đã bắt đầu hoạt động. “Nhà nước
giao đất cho các nông trường, lâm trường hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội và cá nhân
dưới đây gọi là người sử dụng đất- để sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn giao đất để sử
dụng có thời hạn hoặc tạm thời. Người đang sử dụng đất đai hợp pháp được tiếp tục sử dụng
theo quy định của luật này” (Điều 1) và “Chỉ được giao đất ở trong khu dân cư cho những hộ
chưa có nhà ở” (Điều 35).
Luật Đất đai 1987 cũng quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được
hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả chuyển, nhượng, bán thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho
người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định (Điều 3) và người sử dụng đất
có những quyền lợi sau đây: được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao, được quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử
dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao; trong trường hợp đất đang sử dụng
được thu hồi để giao cho người khác thì được đền bù thiệt hại thực tế, được bồi hoàn thành
quả lao động, kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”( Điều
49). Như vậy, lần đầu tiên nhà ở và vật kiến trúc khác trên đất được chuyển nhượng tạo điều
kiện cho thị trường BĐS nhà ở- một lĩnh vực có cung cầu rất lớn, nhạy cảm có điều kiện hoạt
động theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên mãi tới năm 1991, Pháp lệnh nhà ở mới ra đời, đây là một động lực thúc đẩy
thị trường BĐS nhà ở phát triển. Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanh
nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở.
1.2. Giai đoạn 1993 – 2001
Luật đất đai 1993 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1992 và chủ trương xây dựng
nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Luật
9
Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung lần 1 năm 1998, sửa đổi bổ sung lần 2 năm 2001. Qua 2
lần sửa đổi, vấn đề tiền sử dụng đất và thẩm quyền giao đất đã được quy định cụ thể. Như

vậy, Luật Đất đai đã đề cập đến các vấn đề liên quan đến phát triển thị trường BĐS như:
- Lần đầu tiên Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp
- Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất
không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất.
- Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Những quy định pháp luật nêu trên có liên quan đến đất đai, nhà ở đã thực sự tạo điều
kiện cho thị trường BĐS có bước phát triển mới. Nhờ vậy, thị trường BĐS chính thức đã có
cơ sở pháp lý hình thành và đi vào hoạt động. Tuy còn mới ở bước đầu và còn nhiều khiếm
quyết nhưng thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế-
xã hội.
Qua phân tích, đánh giá quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta
cho thấy: thị trường này tuy đã hình thành từ trước thời kỳ đổi mới nền kinh tế, nhưng nhìn
chung ở giai đoạn này thị trường BĐS còn ở mức thấp, tự phát và các hoạt động giao dịch
phần lớn là chưa chính thống. Thị trường BĐS ở nước ta chỉ bắt đầu phát triển cả về số lượng,
quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế-xã hội bắt đầu khi chuyển từ cơ
chế kinh tế kế hoạch hoá sang kinh tế thị trường và đặc biệt là từ khi Luật đất đai năm 1993 ra
đời.
1.3. Giai đoạn 2001 – 2003
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó
giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên
gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao
hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên
nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng
trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà
ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ;
Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô
tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
1.4. Giai đoạn 2003 – 2007

Từ cuối năm 2003 đến 2007 thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng
băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo
số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và
năm 2005 giảm 78%!
10
Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn
biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà
đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua. Có thể đánh giá một số nguyên
nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản như sau:
- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá
cao so với thu nhập thực tế
- Tâm lý “chờ đợi” của người dân
- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do nhà nước điều chỉnh
giá đất ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm
cho chi phí đền bù giải toả lên cao, các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị
giảm mạnh.
- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây
- Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất
lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo,
các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên
nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng
“lạnh”.
Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá BĐS của Việt Nam được đánh giá là quá
cao so với giá thành thực tế
Hiện nay, theo đánh giá của các chuỵên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15
triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá trị thật, còn nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở
lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000 đồng/m2 và theo đơn giá xây dựng hiện nay giá mỗi mét
vuông nhà vào khoảng 3 – 4 triệu đồng thì giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay ở nước
ta vẫn là quá cao so với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư. Điều này
dẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng,

nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để quỹ đất quá lớn để
xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt
là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM…
Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ
và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào
cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm
khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế.
1.5 Giai đoạn 2007 đến nay
Cơn sốt đất 2007-2008 chỉ diễn ra chừng hơn nửa năm rồi lắng xuống. Cơn sốt đầu
năm 2010 chỉ diễn ra chừng bốn tháng rồi khựng lại.
11
Có hiện tượng này là do các chính sách điều hành vĩ mô của nhà nước. Khi nắm trong
tay quỹ đất và phần lớn quỹ nhà cùng với các công cụ tài chính khác, sự can thiệp kịp thời đã
làm dịu cơn sốt.
Một lý do nữa của tính chu kỳ là cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vào đầu năm
2008 đã tác động sâu sắc đến nền kinh tế Việt Nam. Theo đó, thị trường bất động sản đã
không chỉ đóng băng mà còn rớt dài trong hai năm qua.
Năm 2010, khi suy thoái đã chạm đáy sẽ đến thời kỳ thoát đáy hồi phục đi lên. Sự tăng
trưởng kinh tế được khôi phục là tiền đề để thị trường nhà đất nóng trở lại. Yếu tố đầu vào
cũng làm cho thị trường này sốt trở lại, chẳng hạn, giá đền bù đất nông nghiệp ở Hà Nội tăng
lên khoảng 3-5 lần so với trước. Giá vật tư xây dựng tăng nhanh hơn giá tiêu dùng (15% trong
năm ngoái). Giá nhân công trong lĩnh vực này cũng tăng
Cơn sốt thứ tư diễn ra vào nửa đầu năm nay chỉ là cơn sốt giữa chừng. Đó chỉ là sự dịu
lại của cơn sốt trước sự can thiệp vĩ mô. Khi các chính sách này được nới lỏng, sức ép của cầu
sẽ làm cho cơn sốt tái phát trở lại.
1.6. Đánh giá chung về quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động
sản ở Việt Nam
Nhìn lại lịch sử cho thấy, tính từ năm 1993 đến nay, có thể nói giá nhà đất đã qua bốn
"cơn sốt": lần thứ nhất vào năm 1993-1994, lần thứ hai vào năm 2001-2002, lần thứ ba vào

cuối năm 2007 đến đầu năm 2008, và gần đây nhất là đầu năm 2010. Nếu chu kỳ hai cơn sốt
giá đất lần trước là 6-7 năm, mỗi lần kéo dài hai năm thì những cơn sốt sau dường như ngắn
lại, thời gian sốt cũng ngắn hơn.
Theo đánh giá chung, thị trường BĐS ở nước ta hiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm
ẩn nhiều rủi ro và có những tác động không thuận lợi đến phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước, cụ thể ở những vấn đề sau:
Một là, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp: Tại các đô thị lớn như Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất
lớn. Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường từ 400 triệu - 500
triệu đồng/căn, tương đương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn. Chưa tính đến những
người có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia đình có mức thu nhập khá khoảng 4 triệu -
5 triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua được một căn hộ như vậy.
Hai là, chi phí sản xuất kinh doanh tăng: Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh
doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, đối với các sản phẩm xuất khẩu thì
giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm tiêu dùng nội địa thì không cạnh
tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày
nay.
12
Ba là, giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài. Các công ty nước
ngoài sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những nước khác có giá thuê văn phòng thấp hơn nhằm tạo
ra sản phẩm rẻ hơn. Mặt khác, đối với kết cấu hạ tầng như ở Việt Nam thì sẽ là không hợp lý
nếu giá thuê văn phòng cao hơn các nước phát triển hoặc các nước trong khu vực như Trung
Quốc, Thái Lan
Bốn là, cơ cấu phát triển kinh tế không đồng đều giữa các ngành, các lĩnh vực. Đa số
các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đã chọn thị trường BĐS, một
thị trường đang phát triển "nóng" tại Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao.
Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài vào
BĐS đã tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỉ USD, riêng Thành phố Hồ Chí
Minh đạt 1,6 tỉ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư.
Năm là, giá cả tăng và gây lạm phát. Giá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng

loạt đổ vốn vào xây dựng các cao ốc, văn phòng và căn hộ cao cấp đã khiến một khối lượng
tiền khá lớn được tung vào thị trường, trong khi các công trình chưa hoàn tất, chưa đi vào khai
thác để làm gia tăng giá trị, đang là một trong những nguyên nhân làm bùng nổ lạm phát ở
nước ta.
Sáu là, chí phí đền bù, giải tỏa đất cao. Giá đất tăng dẫn đến chi phí giải tỏa, đền bù
tăng cao, đồng nghĩa với chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tốn kém hơn, càng khó khăn
hơn trong việc cải thiện kết cấu hạ tầng.
Bảy là, tăng khoảng cách giàu nghèo. Một nhóm người sẽ giàu lên nhờ chuyển nhượng
BĐS hoặc nhận được số lợi nhuận kếch xù từ kinh doanh BĐS, trong khi việc người nghèo sở
hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời. Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở
nước ta đang ngày một doãng rộng. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến 2004, khoảng cách này
đã tăng từ 3,7 lần lên đến 13,5 lần và ngày càng có chiều hướng tăng hơn.
Tám là, thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ. Thị trường BĐS ở Việt
Nam thiếu minh bạch vì đây chỉ là "sân chơi" của những "đại gia" và các nhà các đầu tư lớn,
trong khi thị trường nhà đất ở các quốc gia phát triển luôn hướng đến dân chúng và nhu cầu
về nhà ở thực sự của người dân. ở Việt Nam, điển hình là ở các đô thị lớn như Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ trọng ít nhất là 60%.
Người dân hiện nay rất khó khăn trong việc thu thập các thông tin để mua được một căn hộ
mà thường phải thông qua môi giới BĐS. Mặt khác, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch,
thông tin chưa đầy đủ mà các hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến,
rất khó khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước, đồng thời
tiếp tay cho tham nhũng.
13
Bên cạnh đó, vai trò của thị trường vốn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản
còn khá mờ nhạt. Mặc dù các ngân hàng thương mại đã tham gia vào thị trường địa ốc từ năm
1997: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, Ngân hàng phát triển nhà, Sài Gòn Thương
Tín… nhưng vẫn chưa giải quyết được bài toán về vốn đầu tư trong các giao dịch bất động
sản, mà chỉ mới dừng lại ở các nghiệp vụ cho vay và giới thiệu sản phẩm; các công cụ tài
chính hỗ trợ cho hoạt động giao dịch bất động sản chưa được phát triển và đa dạng hơn làm
cho các giao dịch về bất động sản như chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và cho thuê kém sôi

động. Điều đó làm cho bất động sản mất đi tính hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
Chính vì vậy, việc gắn kết thị trường vốn với thị trường bất động sản là một việc làm
cấp bách hiện nay góp phần thúc đẩy sự hội nhập ngày càng sâu và rộng hơn của nền kinh tế
Việt Nam vào khu vực và thế giới.
2. Thực trạng vốn đầu tư trong thị trường bất động sản
Vốn là một câu chuyện thường xuyên làm đau đầu các doanh nghiệp. Vốn đối với
doanh nghiệp quan trọng như huyết mạch trong cơ thể con người. Vì vậy, huy động vốn
là một vấn đề vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp. Nguồn vốn phát triển lĩnh vực nhà
ở của Việt Nam hiện nay từ các nguồn: ngân sách nhà nước dưới hình thức hỗ trợ tài chính
cho nhà ở của một số đối tượng gia đình nghèo, thu nhập thấp, gia đình chính sách…; vốn
ODA: quỹ phát triển nhà ở (tổ chức tài chính nhà nước) được triển khai thí điểm tại TP.HCM
và Hà Nội; nguồn vốn từ các doanh nghiệp (trong và ngoài nước); nguồn vốn từ thị trường
chứng khoán; nguồn vốn từ các định chế tài chính; nguồn vốn của các hộ gia đình…Tuy
nhiên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường huy động từ các nguồn chính sau:
2.1. Vốn đầu tư trong nước
2.1.1. Vốn tự có
Như phân tích ở trên, ta thấy giá bất động sản ở nước ta trong mấy năm gần đây khá là
cao do đó đòi hỏi phải có nguồn vốn khá là lớn mới có thể kinh doanh và hoạt động được trên
thị trường này.
Do thu nhập của nước ta còn thấp nên nguồn vốn tự bỏ ra kinh doanh trên thị trường
bất động sản còn khá ít, thường thì các doanh nghiệp hay cá nhân này chỉ bỏ ra khoảng 30%
vốn tự chính vì vậy mà nguồn vốn chủ yếu có được là do đi vay ở các ngân hàng hay các tổ
chức tín dụng hoặc là góp vốn lại với nhau.
2.1.2. Vốn vay ngân hàng
Đầu tư bất động sản với đặc thù là vốn lớn, các nhà tạo lập bất động sản luôn cần phải
huy động vốn từ rất nhiều nguồn khác nhau để phát triển dự án. Trong đó, vốn tự có (vốn chủ
sở hữu) là một phần rất nhỏ, cho nên khó có thể đủ để triển khai các dự án, đặc biệt là những
dự án lớn lên đến hàng nghìn tỷ đồng, hàng tỷ USD. Do đó, để đảm bảo việc triển khai dự án
các chủ đầu tư đều phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau, trong đó vốn thương mại
14

(vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng ứng trước, huy động từ thị trường chứng
khoán, trái phiếu, các tổ chức tín dụng,…)
Trong bối cảnh hiện nay thị trường bất động sản đang gặp phải rất nhiều khó khăn,
trong đó huy động vốn là khó khăn nhất
Vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng chiếm đa phần để thực hiện các dự án.
Tuy nhiên, hai kênh huy động này đang gặp phải rất nhiều khó khăn đối với các chủ đầu tư
khi Chính phủ đang thực hiện siết chặt tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ
mô. Cho đến nay, vốn đầu tư cho lĩnh vực nhà ở ở Việt Nam chủ yếu từ hai nguồn chính: vốn
ngân hàng và vốn đầu tư của các hộ gia đình. Dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân
hàng tính đến cuối năm 2010 khoảng 230 ngàn tỉ đồng, chiếm 10,5%/tổng dư nợ cho vay nền
kinh tế, nhưng trong thực tế số dư nợ này lớn hơn (nằm dưới hình thức vay tiêu dùng và thậm
chí có cả dưới hình thức vay với mục đích hoạt động sản xuất – kinh doanh của các doanh
nghiệp). Theo quy định của ngân hàng Nhà nước thì những khoản vay được tính vào cho vay
bất động sản còn có cho vay xây dựng nhà xưởng, đầu tư cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên cho vay
mua nhà ở, đất ở luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cho vay bất động sản. Từ năm 2009 đến
nay, kênh huy động vốn tín dụng ngày càng trở nên hạn hẹp do ngân hàng rất thiếu nguồn vốn
trung và dài hạn. Nhóm khách hàng vay được ngân hàng giải ngân phải có thu nhập từ trung
bình trở lên. Các điều kiện vay mua nhà còn khó khăn, phức tạp.
Lãi suất cao hiện nay lên đến 20%/năm, ngoài ra, do tăng trưởng tín dụng năm 2011
được khống chế dưới 20%, đặc biệt là cho vay trong lĩnh vực bất động bị hạn chế, điều này
cũng sẽ là cản trở cho các chủ đầu tư.
Đối với vay ngân hàng, theo quy luật bất thành văn là tổng dư nợ bất động sản trong
tổng dư nợ ngân hàng Nhà nước khống chế là 10% ở điều kiện bình thường. Trong trường
hợp khủng hoảng, chứng khoán và bất động sản bị thắt đầu tiên. Trong khi đó, hiện nay ở Việt
Nam vốn chủ yếu vào bất động sản lại ở ngân hàng, nước ta còn thiếu rất nhiều các tổ chức tài
chính trung gian khác.
Do đó, khi tín dụng bị siết chặt, huy động tiền trong dân bị hạn chế thì các dự án bất
động sản sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc
vay vốn ngân hàng vì giá bất động sản vẫn cao trong khi các ngân hàng lại trở nên thận trọng

hơn khi cho vay mặc dù hiện tại các ngân hàng cũng đã “hé cửa” cho vay bất động sản nhưng
trên cơ sở kiểm soát chặt chẽ các điều kiện tín dụng đưa ra. Hiện nay các ngân hàng chỉ tập
trung vào cho vay bất động sản tiêu dùng đồng thời hạn mức, thời hạn cho vay được các ngân
hàng thu hẹp nhưng lãi suất đầu ra vẫn cao. Chính vì thế mà các doanh nghiệp cần huy động
vốn từ các nguồn khác, như thế thì mới có thể tồn tại và phát triển trên thị trường này.
2.1.3. Huy động vốn từ khách hàng
15
Ngân hàng hạn chế cho vay vốn khiến cho không ít dự án bất động sản (BĐS) gặp khó
khăn. Không thể để công trình đình trệ, kinh doanh thua lỗ… các doanh nghiệp (DN), chủ đầu
tư đã xoay xở mọi cách để tìm vốn tự cứu mình.
Trong đó, giải pháp đẩy mạnh bán nhà trên giấy được nhiều DN xem là một giải pháp tìm
nguồn vốn cho thị trường BĐS được nhiều DN quan tâm. Đây là cách vẫn thường làm từ
trước đến nay, bởi vì đây là nguồn vốn huy động trực tiếp tới người tiêu dùng, những nhà đầu
tư nhỏ lẻ nộp tiền trước có thể nhận nhà trong thời gian tiếp theo, mua bán các BĐS hình
thành trong tương lai nên chủ đầu tư huy động nhanh mà không phải chịu lãi. Đây có thể coi
là nguồn vốn dài hạn cho các doanh nghiệp. Trong quá trình xây dựng, các doanh nghiệp
không phải lo trả lãi suất hay các khoản nợ đáo hạn, ngoài ra khi công trình được hoàn thành
các doanh nghiệp cũng không phải lo đầu ra. Tuy nhiên, dự án muốn huy động đươc nguồn
vốn từ khách hàng thì phải xây dựng xong phần móng, nghĩa là dự án phải đi vào hoạt động.
Chính vì thế mà nguồn vốn này hiện nay không nhiều.
Theo quy định của Nghị định 71, mới bắt đầu thực hiện dự án chủ đầu tư cũng chỉ
được phép huy động từ khách hàng ứng trước là 20% sản phẩm dự án, do đó, khoản huy động
này cũng không nhiều. Bên cạnh đó là còn bị khống chế thời gian huy động vốn là phải xây
xong phần móng thì chủ đầu tư mới được huy động vốn.
Trong bối cảnh nguồn tiền đang khan hiếm và các ngân hàng thì siết chặt tín dụng, rất
nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách để huy động vốn từ người mua. Mặc dù huy động vốn và hình
thức hợp pháp để triển khai dự án, nhưng cơ chế này cũng tiềm ẩn các rủi ro trong khi triển
khai như về chất lượng, tiến độ, giá trị, thủ tục cấp giấy chứng nhận và nhà đầu tư cần thận
trọng
Thị trường hiện nay còn thiếu minh bạch, giá trị BĐS ở các khu vực tăng hay giảm

phụ thuộc nhiều vào sự phán đoán của giới đầu tư cũng như khả năng “can thiệp” của các chủ
đầu tư trong việc “làm giá”. Vì vậy, để nguồn vốn huy động từ dân được ổn định, không chịu
biến động nhiều của thị trường cần có một hành lang pháp lý phù hợp và lâu dài để BĐS dần
trở về giá trị thực của nó.
2.2. Vốn đầu tư nước ngoài
Ở trong bối cảnh nào, bất động sản luôn là một lĩnh vực xếp thứ hạng cao trong việc thu hút
các nguồn vốn ngoại. Trong giai đoạn 2008-2010, cả nước có trên 430 dự án xây dựng và
kinh doanh bất động sản sử dụng nguồn vốn FDI. Tập trung nhiều nhất là các dự án bất động
sản du lịch, nghỉ dưỡng và chuỗi đô thị ven biển tại khu vực miền Trung như Hyatt Regency
Danang Resort & Spa, sân golf Hoà Hải, khu du lịch Furama Villas, VinaCapital, khu nghỉ
mát Pulchra, khu đô thị du lịch Đa Phước, VinPearl Land ở miền Bắc và miền Nam, chủ
yếu là các dự án khu đô thị gồm biệt thự liền kề và căn hộ cao cấp như Ciputra, Splendora,
Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền hay các tổ hợp cao ốc căn hộ, văn phòng cho thuê và mặt bằng
bán lẻ như Indochina Plaza Hanoi, Keangnam, Mulberry Lane
16
Mấy năm gần đây, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản không
ngừng tăng lên, điều này làm cho không ít các chuyên gia bày tỏ sự “lo ngại” về sự
chênh lệch trong thu hút nguồn vốn FDI tại Việt Nam. Tuy nhiên, vốn FDI năm 2010
“rót” vào bất động sản vẫn ở mức cao.
Theo Báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư): Năm
2010, Việt Nam đã thu hút được 18,59 tỷ USD vốn FDI đăng ký (gồm cả cấp mới và tăng
vốn), bằng 82,2% so với cùng kỳ 2009 và số vốn giải ngân đạt 11 tỷ USD, tăng hơn so với
năm 2009.
Trong đó, 5 lĩnh vực được giới đầu tư nước ngoài quan tâm đầu tư nhiều nhất, bao
gồm: Kinh doanh bất động sản với tổng số vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm lên tới 6.842,7
triệu USD; tiếp theo là công nghiệp chế biến, chế tạo với 5.081,2 triệu USD; sản xuất, phân
phối điện khí, điều hoà là 2.952,6 triệu USD; xây dựng 1.734,6 triệu USD và vận tải kho bãi
là 879,1 triệu USD.
Đánh giá về kết quả này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, đây là con số đáng khích lệ
trong bối cảnh suy thoái toàn cầu hiện nay, điều đó chứng tỏ, môi trường đầu tư của Việt Nam

vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, cũng có không ít ý kiến bày tỏ quan điểm
thiếu lạc quan khi luồng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức “đỉnh” so với các
lĩnh vực khác. Đặc biệt, khi không ít các “siêu dự án” FDI liên quan đến lĩnh vực bất động sản
đã bị rút giấy phép trong năm 2010 như: Dự án Khu phức hợp công nghiệp nặng STX Vina
của tập đoàn STX (Hàn Quốc) của Khánh Hòa; Dự án The AJ Vietstar 200 triệu USD ở Vũng
Tàu; Khu du lịch sinh thái Bãi biển Rồng tại xã Điện Dương, huyện Điện Bàn, tỉnh Quảng
Nam với vốn đầu tư lên tới 4,15 tỷ USD…
Cảnh báo hiện tượng nội hoá vốn ngoại
Tuy nhiên, có một thực tế cần nhìn nhận đó là dòng vốn ngoại vẫn chưa đem lại một
diện mạo mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Tại Tp.HCM, đã có tới 40 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với tổng vốn đăng
ký là 1,77 tỉ USD vào bất động sản bị rút giấy phép với nguyên nhân chậm triển khai, hết thời
hạn giấy phép, hay do công ty mẹ ở nước ngoài bị phá sản. Hàng loạt các dự án tỉ USD được
cấp phép rầm rộ vào hai năm trước cũng đang im hơi lặng tiếng.
Đến nay, chúng ta chưa có thống kê chính xác về nguồn vốn mà các nhà đầu tư nước
ngoài thực sự dùng vốn của mình đổ vào lĩnh vực bất động sản. Từ đó, các chuyên gia đã đưa
ra lời cảnh báo về hiện tượng có khá nhiều dự án được công bố với chủ đầu tư là các quỹ đầu
tư “mác” ngoại, nhưng đến khi triển khai, lại công bố là vay tiền từ các ngân hàng trong nước.
Cụ thể như qua dự án Mulbert Lane ở Mỗ Lao (Hà Nội), trong tổng số 170 triệu USD, có tới
60 triệu USD là đi vay.
Theo các chuyên gia, các dự án bất động sản thương mại chỉ 10% là vốn FDI thật.
Nhiều dự án chậm triển khai bởi chủ đầu tư chờ giá đất tăng để bán lại kiếm lời. Các nhà đầu
17
tư nước ngoài đang tận dụng chính sách của Việt Nam để thu lợi, nhất là trong lĩnh vực bất
động sản. Họ có thể chỉ cần bỏ ra vài triệu USD, chủ yếu là chi phí ban đầu, như xây dựng dự
án, giải phóng mặt bằng, sau đó sử dụng thương hiệu của mình để huy động vốn của dân, vay
ngân hàng triển khai dự án. Nguồn lãi họ thu được từ cách làm này là khá lớn.
Theo các chuyên gia, giá thuê đất của cả đời dự án chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2 trong
vòng 50 năm, trong khi đó, nhà đầu tư có thể bán sản phẩm với giá lên tới vài ngàn USD/m
2

,
nên thu lợi rất lớn.
Có thể thấy, những đóng góp của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc biến các khu
đất sình lầy thành các khu đô thị kiểu mới là không thể phủ nhận. Song, câu hỏi về phần trăm
thực sự trong tổng số gần 40 tỉ USD mà các nhà đầu tư nước ngoài mang vào đầu tư trong
lĩnh vực bất động sản ở nước ta thời gian qua là bao nhiêu, vẫn cần được giải đáp.
Tuy nhiên, một lượng vốn khá lớn ở nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản trong
nuớc cũng đặt ra rất nhiều thách thức cho các doanh nghiệp trong nước. Doanh nghiệp Việt
Nam vốn yếu về tài chính, kém về khả năng cạnh tranh, trong bối cảnh tín dụng bị thắt chặt,
đương nhiên sẽ phải “nhường sân” cho khối ngoại. Sự đầu tư ồ ạt của các nhà đầu tư nước
ngoài vào thị trường bất động sản cho thấy thị trường này là “miếng mồi” quá ngon vào lúc
các doanh nghiệp trong nước lại đang gặp khó khăn.
18
CHƯƠNG III: MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
1. Một số đánh giá về thị trường vốn bất động ở Việt Nam
1.1. Những kết quả đạt được trong huy động vốn cho đầu tư thị trường Bất
Động Sản
Trong những năm qua Việt Nam đã có những thành công trong việc huy động vốn cho
đầu tư phát triển BĐS. Đặc biệt là những chuyển biến rõ nét trong hệ thống luật pháp liên
quan đến đất đai và thị trường BĐS. Bắt đầu từ việc xây dựng chính sách và hệ thống pháp
luật liên quan một cách nhất quán, đầy đủ, công bằng và dần minh bạch đã tạo niềm tin cho
các nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài. Các chính sách về thuế và thủ tục hành chính trong
lĩnh vực BĐS ngày càng thông thoáng hơn. Nhà nước cũng có sự điều tiết vĩ mô hiệu quả để
kiểm soát sự phát triển của thị trường BĐS sao cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế.
Ngoài ra các chính sách của nhà nước còn giúp các DN đầu tư và kinh doanh BĐS có điều
kiện thuận lợi để thu hút một lượng vốn lớn vào thị trường BĐS. Nhà Nước cũng có các chính
sách giúp các DN đa dạng hoá, huy động được vốn đầu tư từ nhiều nguồn khác. Ngoài việc hệ
thống ngân hàng có chính sách ưu tiên vốn cho DN BĐS tiếp tục đầu tư vào dự án BĐS, thì
các ngân hàng còn đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân

dân. Bên cạnh đó các DN Việt Nam ngày càng liên kết chặt chẽ với nhau để khai thác hiệu
quả những khu vực có tiềm năng lớn, tạo điều kiện bứt phá trong giai đoạn tới. Đặc biệt khi
thị trường tài chính Việt Nam đang từng bước hội nhập với thế giới thì các DN cũng có thêm
nhiều công cụ để nâng cao năng lực tài chính của mình để có khả năng đầu tư tốt hơn. Tuy
nhiên qua nghiên cứu thực trang tình hình huy động vốn cho đầu tư phát triển BĐS cũng đã
bộc lộ nhiều tồn tại.
1.2. Những tồn tại và nguyên nhân trong huy động vốn cho phát triển Bất
Động Sản.
Theo số liệu điều tra của một nhóm chuyên gia tiến hành đối với 50 doanh nghiệp đầu tư
bất động sản, những bất cập và khó khăn cho DN trong nước khi thực hiện việc huy động vốn cho
đầu tư phát triển BĐS, có thể thấy được các khó khăn bất cập đó trong bảng sau:
19
Bảng 4 : Những khó khăn gặp phải của DN khi huy động vốn
(Nguồn: Số liệu điều tra của nhóm nghiên cứu.)
STT Những khó khăn khi huy động vốn Số ý kiến tỷ lệ (%)
1 Ngân hàng thắt chặt cho vay 32 64%
2 Thị trường vốn nghèo nàn 8 16%
3 Sự rằng buộc chính sách 17 34%
4 Thiếu tài sản thế chấp 27 54%
5 Thủ tục phê duyệt phức tạp 37 74%
6 Không chứng minh được khả năng tài chính 23 46%
7 Những vấn đề khác 4 8%
Từ bảng trên cho thấy trong số các DN (50 DN) được hỏi ý kiến, có 74% số DN cho
rằng thủ tục phê duyệt dự án phức tạp kéo dài làm mất đi cơ hội đầu tư và khả năng huy động
vốn của DN. Tiếp đó là 64% ý kiến cho là việc ngân hàng thắt chặt cho vay đã làm giảm khả
năng huy động vốn cho phát triển BĐS của DN. Đây là 2 khó khăn lớn mà hiện nay đa số các
DN đầu tư phát triển BĐS gặp phải.
Tiếp đến là nhóm các khó khăn: thiếu tài sản thế chấp (54% DN) và không chứng
minh được khả năng tài chính (46% DN được hỏi ý kiến). Đây là những khó khăn phản ánh
khả năng nội tại từ phía DN. Các DN đầu tư phát triển BĐS trong nước có quy mô quá nhỏ

bé, khi đầu tư vào BĐS đòi hỏi vốn lớn thì hầu như rơi vào tình trạng thiếu vốn, không có
khả năng chứng minh về năng lực tài chính và chuyên môn của mình, nghĩa là không có khả
năng chứng minh về tính khả thi chắc chắn của dự án để những đơn vị có vốn sẵn sàng cho
vay. Ngoài ra còn tồn tại các khó khăn như sự ràng buộc chính sách, thị trường vốn nghèo nàn
và một số khó khăn khác tuy không nhiều DN đưa ra ý kiến nhưng những khó khăn này cũng
là rào cản trong việc huy động vốn của các DN đầu tư phát triển BĐS trong nước.
Vậy nguyên nhận chủ yếu kìm hãm sự phát triển thị trường vốn bất động sản ở Việt
Nam là do:
- Sau 10 năm hình thành, thị trường BĐS Việt Nam vẫn phát triển chậm. Ngoài trở
ngại là tác động của lạm phát trong nước và suy giảm kinh tế thế giới thì thị trường BĐS Việt
Nam hiện vẫn đang vận hành trên một cơ sở pháp lý chưa hoàn thiện, quy hoạch thiếu khả thi
và yếu về chất lượng. Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch
phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy
hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh. Thị trường còn phụ thuộc quá nhiều vào các
tính toán ngắn hạn, kể cả tư duy đầu tư, thói quen tâm lý đám đông, trong khi thị trường BĐS
chính quy vẫn cần những tính toán trung và dài hạn. Bên cạnh đó lợi ích từ phát triển thị
trường BĐS còn bị nhiều yếu tố phi thị trường chi phối, độ công khai và minh bạch còn thiếu.
- Hiện nay thị trường có nhiều dự án đầu tư phát triển nhà ở và đô thị đã ra đời tạo
nguồn cung lớn cho thị trường. Tuy nhiên sức hấp dẫn của các dự án có nhiều hạn chế do địa
20
điểm, giá cả và loại hình sản phẩm. Trong khi đó nhu cầu nhà ở trên thị trường luôn luôn trong
trạng thái không được thoả mãn. Đây là sự bất cập lớn do “Cung” không gặp “ Cầu” trên thị
trường. Mối quan hệ cung cầu chưa có sự gắn kết với nhau, tạo nên sự cách biệt giữa “ cung” và
“cầu” làm cho nguồn cung không tiếp cận được với nhu cầu của người tiêu dùng.
- Mối quan hệ giữa chính sách tài chính, tín dụng và BĐS.
Đầu tư BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn, cách chính sách về tài chính và tín dụng có ảnh hưởng
không nhỏ đến nguồn tiền lưu thông trên thị trường BĐS. Hiện nay các ngân hàng không có
các chính sách hỗ trợ cho các chủ đầu tư vay vốn đầu tư vào BĐS mà còn thắt chặt cho vay
kinh doanh đầu tư BĐS. Nguồn vốn đầu tư các dự án chủ yếu là vốn tự có của chủ đầu tư
hoặc vốn huy động từ thị trường đầu tư thứ cấp. Đây là nguồn vốn không ổn định, không thể

giúp chủ đầu tư xây dựng chiến lược kinh doanh theo hệ thống của thị trường. Và không tạo
điều kiện cho các dự án chủ động thực thi theo tiến độ đã đề ra. Bên cạnh đó người tiêu dùng
có nhu cầu nhà ở, nhưng nguồn tài chính hạn hẹp, họ cần sự hỗ trợ của Nhà Nước về chính
sách nhà ở và có nhu cầu vay vốn ngân hàng để thực hiện nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên cho
đến nay những chính sách về tài chính và tín dụng chưa có sự kết nối với lĩnh vực BĐS để
hướng tới phục vụ nhu cầu xã hội là một bất cập cần tháo gỡ.
- Những vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính: Chúng ta đã có nhiều cố gắng để
thực hiện cái cách thủ tục hành chính. Nhưng trên thực tế còn nhiều bất cập. Một trong những
điểm nổi bật của các dự án đầu tư là phải thực thi nhiều bước thủ tục theo các quy định phụ
thuộc nhiều ngành quản lý khác nhau. Thủ tục hành chính phải trải qua nhiều nơi giải quyết
và có những thủ tục phải quay vòng nhiều lần nếu trong thực tế có những phát sinh. Hầu hết
các DN tiến hành đầu tư BĐS đều có chung ý kiến rằng: Các thủ tục hành chính quá phức tạp,
rườm rà và thời gian phê duyệt dự án quá dài. Điều đó khiến cho chủ đầu tư thường xuyên bị
động trong quá trình giải quyết các thủ tục của dự án. Do đó với giải pháp một cửa liên thông
của cơ quan quản lý sẽ có tác dụng tích cực khắc phục những bất cập này.
- Vấn đề thực hiện cơ chế chính sách của Nhà Nước: quá trình thực hiện các dự án
đầu tư và kinh doanh BĐS được gắn liền với việc thực hiện cơ chế chính sách của Nhà Nước.
Việc thực hiện các chính sách của Nhà Nước được áp dụng trên toàn quốc là hết sức cần thiết
để tạo ra sự nhất quán. Tuy nhiên ở từng địa phương, từng vùng, từng dự án…có những yếu
tố đặc thù riêng đòi hỏi phải có sự điều chỉnh cho phù hợp với thực tế cũng đang gặp phải
những bất cập trong việc thực hiện các chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, chính sách về
giá, cơ chế đầu tư và kinh doanh.
- Trong lĩnh vực BĐS thì khó khăn lớn nhất của DN Việt Nam là vấn đề tài chính và
sự thiếu thốn các công cụ, định chế tài chính dài hạn, khả năng tài chính kém buộc các DN
không thể thực hiện các dự án có quy mô lớn, chất lượng cao, có thời gian thực hiện kéo dài.
Hơn nữa năng lực tài chính kém làm cho khả năng chịu đựng của các DN thấp trước biến
động của thị trường.Việt Nam mới thực hiện nền kinh tế thị trường nên tích luỹ tư bản chưa
cao. Do đó các DN Việt Nam nói chung đều trong tình trạng thiếu vốn. Nên nhiều DN không
21
thể chứng minh được về khả năng tài chính để vay vốn.

2. Giải pháp phát triển thị trường vốn bất động sản ở Việt Nam hiện nay
2.1. Gói giải pháp về tài chính, tín dụng.
Ngân hàng có chính sách khoanh nợ, giãn nợ tới hạn cho các dự án BĐS cho đến khi
lãi suất và thị trường tín dụng ổn định trở lại. Dự án BĐS thường là những dự án có thời gian
kéo dài, trước khi có các chính sách siết chặt tín dụng, kiềm chế lạm pháp và khủng hoảng tài
chính toàn cầu, thị trường BĐS phát triển khá tốt, sản phẩm làm ra tiêu thụ nhanh nên đã có
nhiều dự án được chủ đầu tư vay vốn ngắn hạn ngân hàng để triển khai với hy vọng sản phẩm
sẽ tiêu thụ được nhanh, thu hồi vốn nhanh để trả gốc và lãi cho ngân hàng. Hiện nay do điều
kiện kinh tế vĩ mô biến động, tâm lý khách hàng không ổn định, sức mua và lòng tin sụt giảm
nên kế hoạch kinh doanh, thu hồi vốn nhanh của DN đã không còn phù hợp. Tuy nhiên những
bất lợi trên là ngắn hạn, chỉ kéo dài không quá 1-2 năm, còn nhìn chung, các sản phẩm về nhà
ở còn rất thiếu, tiềm năng của thị trường BĐS là rất lớn và hấp dẫn nhà đầu tư , nên khi tình
hình kinh tế vĩ mô ổn định trở lại , chắc chắn khả năng tiêu thu sẽ rất dễ dàng và DN hoàn
toàn có thể trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng. Do vậy thực hiện khoanh nợ, giãn nợ cho DN sẽ
có những lợi ích sau đây:
+ Ngân hàng giữ được những khách hàng và đồng vốn cho vay vẫn sinh lời.
+ Tránh được nguy cơ đổ vỡ của nhiều DN BĐS và các ngân hàng có dư nợ tín dụng
BĐS cao.
+ Tránh đổ vỡ lòng tin của khách hàng vào thị trường BĐS, tạo ra sự yên tâm để
khách hàng mạnh dạn mua BĐS trở lại, phá băng và hồi phục sức mua cho thị trường từ đó
tháo gỡ khó khăn cho chính doanh nghiệp và ngân hàng.
Tuy nhiên việc khoanh nợ, giãn nợ chỉ thực hiện với những dự án đang triển khai xây
dựng; không khoanh nợ, giãn nợ cho những dự án đang đền bù, giải toả và những dự án mà
chủ đầu tư đã huy động vốn của khách hàng nhưng sử dụng sai mục đích. Có như vậy việc
khoanh nợ, giãn nợ mới đạt được kết quả là khôi phục lòng tin cho thị trường và bảo toàn
được vốn vay cho ngân hàng.
Để tạo điều kiện cho các ngân hàng mạnh dạn cho việc khoanh nợ, giãn nợ và không
đẩy lãi suất ngân hàng lên cao, điều này phù hợp với mong muốn của hầu hết các DN. Trong
50 DN nhóm nghiên cứu tiến hành điều tra có đến 46 DN có mong muốn được giảm lãi suất
khi vay vốn. Ngân hàng Nhà Nước nên cho phép các Ngân hàng Thương mại không phải trích

lập dự phòng cho các khoản nợ này.
Ngân hàng cần thay đổi các tiêu chuẩn về nợ xấu, và tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro nợ
xấu. Hiện nay việc quy định nợ xấu là khi một khoản nợ đến hạn mà người vay không thanh
toán được gốc và lãi cho khoản nợ này. Với quy định như vậy nên đã nảy sinh việc nợ đến
hạn là người đi vay phải gấp rút tìm cách để đảo nợ, tìm một nguồn khác trả gốc và lãi tại thời
điểm đáo hạn rồi sau đó lại vay trở lại. Việc này mang tính chất hình thức, gây tốn kém và
22
phát sinh nhiều tiêu cực trong xã hội.
Khi thị trường khó khăn như hiện nay và với những khoản vay rất lớn cho BĐS, việc
đảo nợ sẽ khó khăn hơn rất nhiều lần và sẽ có rất nhiều khoản nợ BĐS bị đưa vào nợ xấu.
Thực tế là do chúng ta chưa có những nguồn vốn dài hạn cho BĐS nên các doanh nghiệp và
người dân khi vay buộc phải chọn vay ngắn hạn và sau đó tìm cách đảo nợ để vốn vay trở nên
dài hạn hơn. Để xử lý thực trạng này và sẽ là phù hợp hơn nếu chúng ta thay đổi quy định về
nợ xấu với những khoản nợ có thế chấp. Sẽ là thực tế nếu quy định nợ xấu là nợ đến kỳ hạn
nhưng người đi vay không trả được lãi, đồng thời nợ gốc tại thời điểm đáo hạn. Với quy định
này, định kỳ hàng quý hoặc hàng năm, các ngân hàng sẽ định giá lại tài sản thế chấp và nếu
nợ gốc vượt quá giá thị trường của tài sản thế chấp tại thời điểm định giá thì phần chênh lệch
sẽ bị xem là nợ xấu và ngân hàng phải trích dự phòng rủi ro bằng toàn bộ phần chênh lệch
này.
Việc thay đổi chuẩn nợ xấu sẽ mang lại lợi ích:
+ Khái niệm về nợ xấu xác thực hơn.
+ Tín dụng thế chấp linh hoạt và phù hợp thực tế hơn, các khoản dự phòng cũng mang
tính xác thực hơn và linh hoạt theo diễn biến thị trường của tài sản thế chấp.
+ Hạn chế được nhiều tiêu cực trong hoạt động tín dụng, việc kiểm soát thông tin về
nợ xấu cũng xác thực hơn chứ không méo mó bởi các hoạt động đảo nợ như hiện nay.
Nhà nước cần xây dựng nhanh chóng thị trường xử lý nợ, mua bán nợ quá hạn với
thủ tục nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi các bên để doanh nghiệp có thể tham gia quá trình xử
lý nợ của mình. Hiện nay mỗi ngân hàng hay tổ chức tín dụng xử lý nợ quá hạn theo cách
riêng của mình mà không có một thị trường có tổ chức hoạt động hết sức cần thiết này. Việc
tổ chức được một thị trường xử lý nợ quá hạn tập trung sẽ giúp việc bán nợ, tạo tính thanh

khoản cho ngân hàng được nhanh chóng, đồng thời cũng đảm bảo được quyền lợi của người
đi vay bán được tài sản một cách minh bạch, rõ ràng và được giá, vì thị trường này sẽ thu hút
đựoc nhiều nhà đầu tư và trả giá cạnh tranh cho tài sản nợ quá hạn.
Đồng thời thị trường này cũng sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư và huy động được các nguồn
vốn đang nhàn rỗi hỗ trợ cho thị trường tài chính và thị trường bất động sản đang gặp khó
khăn về nguồn vốn hiện nay.
Chính phủ đẩy mạnh chương trình nhà ở xã hội mà nhà nước là chủ đạo. Nhà nước cần
có quy định tỷ lệ hợp lý nhà ở cao cấp, nhà chung cư có diện tích căn hộ lớn (>90 m
2
) ở một
tỷ lệ khoảng 20% trong một dự án còn lại là diện tích nhỏ hơn 90m
2
để nhiều đối tượng có thể
mua được nhà để ở .
Bên cạnh đó nhà nước nên có những chính sách hỗ trợ, thành lập quỹ tín dụng đất đai,
mua lại những dự án sạch đất với giá thấp làm quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, góp vốn đền bù
nhận lại đất sạch tại những dự án gần hoàn tất giải phóng mặt bằng. Hiện nay nhiều dự án
đang triển khai đền bù dở dang, có nhiều dự án đã đền bù gần xong nhưng gặp tình thế bất lợi
23
nên không đủ khả năng tài chính để tiếp tục triển khai và trả lãi ngân hàng. Các chủ đầu tư
này buộc phải bán lại quỹ đất đã đền bù với giá lỗ vốn, bên cạnh đó Nhà Nước cũng đang rất
cần các quỹ đất sạch để thực hiện các chương trình nhà ở xã hội và tái định cư nên việc mua
lại quỹ đất của những doanh nghiệp nêu trên sẽ là một giải pháp hiệu quả cho cả Nhà Nước,
Ngân hàng, Chủ dự án và giúp kích cầu thị trường BĐS. Các dự án được chọn mua lại phải có
giá cả hợp lý, đã triển khai đền bù gần xong và có vị trí, cơ sở hạ tầng xung quanh phù hợp
với các chương trình nhà ở mà Nhà nước dự định triển khai.
Nhà nước thông qua ngân hàng nhanh chóng tạo cơ chế cho ra đời các quỹ tín thác
BĐS (Quỹ REIT), các thị trường phát sinh của tín dụng BĐS. Thị trường BĐS phát triển thời
gian qua đã bộc lộ rõ những yếu kém trong việc nguồn vốn của thị trường này hoàn toàn phụ
thuộc vào vốn vay ngân hàng thương mại, mà bản chất của nguồn vốn vay ngân hàng là vốn

huy động ngắn hạn từ khu vực dân cư, nên khó có thể đáp ứng tính chất dài hạn của thị trường
BĐS. Thực tế hiện nay đã có nhiều quỹ đầu tư được hình thành và tham gia đầu tư trên thị
trường chứng khoán, đầu tư tài chính, đầu tư vào doanh nghiệp nhưng chưa có quỹ nào được
huy động chuyên sâu để đầu tư BĐS. Nguyên nhân nằm ở chỗ hoạt động của các quỹ đầu tư
là hoạt động tài chính nên đòi hỏi một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch về các tài sản đầu
tư, các quyền như quyền sở hữu , sự tự do chuyển nhượng mua bán thật nhanh chóng…mà
không bị cản trở bởi các thủ tục hành chính và các yêu cầu pháp lý phức tạp. Thị trường BĐS
thì chưa đạt được các tiêu chí này nên các quỹ dành cho BĐS cũng không thể phát triển được.
Việc tạo dựng khung pháp lý cho hoạt động của các quỹ huy động vốn đầu tư vào BĐS là hết
sức cần thiết đồng thời phải cải cách hành chính, luật đất đai để BĐS thực sự trở thành hàng
hoá được lưu thông dễ dàng trên thị trường là bước đi then chốt cho việc hình thành thị
trường tài chính hỗ trợ vốn cho thị trường BĐS. Thiếu vắng DNvà người dân trong nước sẽ
không bao giờ có đủ vốn để phát triển dự án và vay mua nhà và sẽ chỉ biết nhìn các nhà đầu tư
nước ngoài hoạt động nhộn nhịp trên thị trường BĐS của chúng ta, không phải vì họ giàu có
hơn, mà vì họ có cơ chế để huy động được tiền dành cho đầu tư, phát triển ra bên ngoài.
2.2. Gói giải pháp về cơ chế chính sách, thị trường.
Nhà nước nên bỏ quy định hoàn tất móng mới được huy động vốn, cho phép huy động
vốn sau khi thực hiện xong đền bù và có giấy phép xây dựng. Quy định về việc DN phải thực
hiện xong phần móng mới được phép huy động vốn xuất phát từ yêu cầu bảo vệ người mua
nhà tránh được những dự án ma, những DN làm ăn gian dối, sử dụng vốn huy động sai mục
đích. Tuy nhiên quy định như vậy là chưa phù hợp với thực tế hiện nay và không giải quyết
được vấn đề đặt ra. Thật vậy từ thực tế đầu tư của các DN theo như điều tra của nhóm nghiên
cứu có đến 78% DN có mong muốn này.
Có thể thấy chi phí móng chiếm tỷ lệ từ 20% đến 30% công trình. Với một dự án BĐS
có quy mô lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng thì chi phí này vượt quá khả năng của DN
VN, đồng thời DN đủ khả năng cũng khó giám liều lĩnh bỏ ra chi phí lớn như vậy khi không
đo lường được khả năng tiêu thụ của thị trường mà hình thức đặt cọc hoặc huy động vốn trước
24
là biện pháp đo lường duy nhất về khả năng tiêu thụ của sản phẩm. Do đó quy định này cần
được bãi bỏ, để bảo vệ người mua chỉ cần quy định dự án phải đền bù giải phóng mặt bằng

xong và có giấy phép xây dựng, thiết kế được duyệt là có thể huy động vốn trước từ người
mua.
+ Đồng thời nên xây dựng quy chế kiểm soát sử dụng vốn huy động đúng mục đích
thông qua tài khoản ngân hàng. Thời gian qua Nhà nước đã không kiểm soát được việc huy
động vốn của các chủ đầu tư dự án BĐS. Rất nhiều DN khi có dự án đã lạm dụng việc huy
động vốn trước, sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải vào các dự án khác để thu lợi
nhuận cao. Điều này gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua nhà, đánh mất lòng tin vào thị
trường BĐS đồng thời làm ảnh hưởng nặng đến môi trường kinh doanh của thị trường và các
nhà đầu tư nghiêm túc khác. Cần phải nhanh chóng khắc phục tình trạng này, khôi phục lòng
tin của người mua và bảo vệ tiền huy động trước của người mua khỏi các nhà kinh doanh gian
dối, đồng thời với các biện pháp bảo vệ người mua, cũng cần bảo vệ quyền tự chủ kinh doanh,
quyền huy động vốn trước của DN.
+ Hình thức phù hợp nhất sẽ là việc cho phép DN được huy động vốn trước nhưng phải
tạo cơ chế kiểm soát nghiêm ngặt việc sử dụng đúng mục đích nguồn vốn này của DN. Các DN
trong Hiệp Hội BĐS Nhà đất VN đề xuất việc huy động vốn của DN phải được quản lý thông qua
một tài khoản của DN tại ngân hàng. Cơ quan quản lý và ngân hàng phải có trách nhiệm giám sát
và chỉ giải ngân cho DN khi dự án được thực hiện đúng tiến độ ghi trong hợp đồng sau khi có
nghiệm thu xác nhận
Đơn giản hoá tối đa quy trình cấp phép đầu tư xây dựng, thủ tục đầu tư. Một trong
những tồn tại lớn nhất, kéo dài nhất kìm hãm sự phát triển của TT BĐS và nhà ở trong nhiều
năm qua là thủ tục cấp phép dự án, cấp phép đầu tư xây dựng. Thời gian cấp phép trung bình
kéo dài 2-3 năm so với mức trung bình không đến ½ năm ở các nước trong khu vực. Thời
gian kéo dài dẫn đến tình trạng đọng vốn đền bù giải toả và các chi phí thiết kế, phê duyệt
tăng rất cao, gây tốn kém, tiêu cực, rủi ro trong DN, ngân hàng và khách hàng của thị trường
BĐS. Việc kéo dài thời gian cấp phép dự án có nhiều lý do, trong đó đặc biệt là lý do về quy
hoạch yếu kém, không khoa học và thiếu minh bạch và cơ chế quản lý và cấp phép quá phân
tán.
Cải cách công tác quy hoạch và xây dựng cơ chế quản lý tập trung việc cấp phép xây
dựng sẽ tạo sự đột phá trong quy hoạch đô thị và rút ngắn thời gian cho các dự án triển khai
tạo nên sự phát triển mạnh trong thị trường BĐS.

Nhà nước nên đơn giản tối đa thủ tục chuyển nhượng dự án (cho cả nhà đầu tư trong
và ngoài nước) tạo tính thanh khoản tối đa cho dự án BĐS. Phát triển dự án BĐS là ngành
kinh doanh đòi hỏi sự trường tồn và hỗ trợ tài chính dài hạn. Trong quá trình kinh doanh,
không phải dự án nào cũng có thể triển khai suôn sẻ với rất nhiều lý do. Do đó việc cho phép
chuyển nhượng lại dự án khi chủ đầu tư mất năng lực thực hiện là hết sức cần thiết để tạo ra
sự ổn định cho DN, cho thị trường, cho ngân hàng và khách hàng của thị trường BĐS. Thực tế
25