Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

Chuyên đề thực tập
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi
vay để cho vay”, để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại
không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công
tác “cho vay” của mình. Trên thực tế, quá trình “cho vay” theo cách hiểu
chung nhất thì cũng chính là quá trình mà bản thân các ngân hàng thương
mại tham gia vào hoạt động đầu tư của họ. Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế
nào để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đó. Để có thể thực hiện tốt
công tác “cho vay” đòi hỏi các ngân hàng phải có một nghiệp vụ định giá tài
sản một cách hoàn thiện và chính xác, đóng góp quan trọng trong hoạt động
kinh doanh cũng như sự an toàn của các ngân hàng thương mại.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản
đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn
thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Có thể nói, chính lúc này vai
trò của hoạt động định giá càng cần thiết. Techcombank là một trong những
ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực đó. Trong đó
có thể kể đến định giá bất động sản thế chấp đặc biệt định giá đất là một
trong những nghiệp vụ định giá phổ biến và hiệu quả mà Techcombank đã
áp dụng để cho vay thế chấp. Bởi lẽ lĩnh vực đó rất quan trọng, căn cứ vào
đó Techcombank sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng được
nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn. Tất nhiên
đây cũng là một lĩnh vực khó và còn nhiều bất cập. Chính vì lí do đó mà em
lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng
Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
1
Chuyên đề thực tập
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá đất

- Đánh giá thực trạng công tác định giá đất tại Techcombank.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc định giá bất động sản
nói chung và định giá đất nói riêng tại Ngân hàng Techcombank.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là
phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương
pháp khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá đất và vận
dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn.
5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung
của chuyên đề chia thành 3 chương:
Chương 1 : Cơ sở khoa học của định giá đất
Chương 2 : Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng
Techcombank
Chương 3 : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất
tại Ngân hàng Techcombank.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã
giúp em hoàn thành đề tài này
Đồng thời em cũng xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng Định giá đã
giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình được thực tập tại
Phòng Định giá của Hội sở Techcombank.

Chương 1:
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
2
Chuyên đề thực tập
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất

1.1.1. Khái niệm và phân loại đất
1.1.1.1. Khái niệm
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và
mỗi một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người
và các sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá
trình hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và
thời gian.
Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội,
an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,
xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”
1.1.1.2. Phân loại đất
Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng
đều nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý
chúng. Có 2 cách phân loại chủ yếu sau:
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau:
 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn
nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
3
Chuyên đề thực tập
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất
xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao
phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính
phủ;
e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
 Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng.
Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa:
Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây:
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
4
Chuyên đề thực tập
- Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp
không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của đất
Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và
tái tạo của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con
người; Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và
phong phú của đất đai.
a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai
Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của
đất đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ. Chính vì vậy
mà đất đai không thể sản sinh được. Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo
bởi lẽ : yếu tố quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì. Độ phì là
một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn,
nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục
hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua
tự nhiên hoặc do tác động của con người. Tùy vào mục đích sử dụng mà con
người có các giải pháp để tái tạo hay cải thiện đất cho hợp lý. Chính vì đất
không thể sản sinh được nên khi sử dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo
vệ và tái tạo đất.
b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người
Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình
hoạt động sản xuất. Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động
vào đất đai để phục vụ lợi ích của mình. Tác động của con người có thể làm
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
5
Chuyên đề thực tập
thay đổi tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi
mục đích sử dụng. Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm
tự nhiên trở thành sản phẩm lao động. Điều đó đúng trong mọi giai đoạn. Từ
xã hội tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành

tư bản và ruộng đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có
giai cấp, các quan hệ này ngày càng phát triển. Cho đến trong điều kiện kinh
tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển
nhượng và hình thành một thị trường đất đai.
c) Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai
Sở hữu đất đai về bản chất sở hữu đất đai sở hữu toàn xã hội, bởi lẽ
đất đai là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài
sản chung của bộ lạc, cộng đồng.
d) Tính đa dạng và phong phú của đất đai
Do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng
lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác
nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau
chính vì thế mà đất đai rất đa dạng và phong phú, có rất nhiều loại phù hợp
với mỗi một mục đích sử dụng khác nhau. Điều đó, đòi hỏi con người khi sử
dụng đất phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết
kiệm và có hiệu quả.
1.1.3. Vai trò của đất
Không phải ngẫu nhiên mà C.Mác nói rằng: Đất đai là tài sản mãi
mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu
được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đúng
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
6
Chuyên đề thực tập
vậy, đất đai có một vai trò hết sức quan trọng đối với sự sống của xã hội loài
người và sự phát triển của nền kinh tế.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai
ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận
của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình.
Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.
Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một

quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài
người.
Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia.
Nó tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư
liệu sản xuất đặc biệt. Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) ,
đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những
hoạt động sản xuất kinh doanh. Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước
hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây
dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá
đi lại trong nội bộ. Cùng với sự phát triển của ngành công nghiệp là sự phát
triển của ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng
nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Đối với ngành nông nghiệp
thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản
xuất này. Đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là đối tượng
sản xuất vừa là công cụ sản xuất. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì
đất đai có vai trò phát triển thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất
động sản nói chung.
Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động
sản), hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia. Đất
đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
7
Chuyên đề thực tập
chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích
tiêu dùng. Chính vì thế mà khi sử dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp
lý, tiết kiệm và phải luôn bảo vệ và cải tạo đất.
1.2. Giá trị của đất, các loại giá đất, cách xác định giá trị đất
1.2.1. Khái niệm về giá trị
Theo W.Petty, nguồn gốc của giá trị là lao động và đất đai. Ông cho
rằng: “ Lao động là cho còn đất đai là mẹ của mọi của cải.”

Theo C.Mác, bất kỳ một hàng hóa nào cũng có hai thuộc tính, đó là
giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng
hóa kết tinh trong đó. Sản phẩm nào không chứa đựng lao động của con
người thì không có giá trị. Khi phân tích các yếu tố cấu thành lượng giá trị
của hàng hóa, C.Mác cho rằng: để sản xuất hàng hóa không những chỉ cần
lao động, mà còn cần các yếu tố khác như công cụ nguyên vật liệu, nhà
xưởng…, do đó lượng giá trị hàng hóa bao gồm cả giá trị cũ ( tức là giá trị
của những tư liệu sản xuất hàng hóa) và giá trị mới ( tức là hao phí lao động
sống).
Trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người, vai trò của
đất đai ngày càng quan trọng. Các quan hệ đất đai chuyển dần từ chỗ quan
hệ khai thác chinh phục tự nhiên sang các quan hệ kinh tế - xã hội. Quan hệ
về đất đai không chỉ dừng lại ở các quan hệ đơn thuần về bề mặt diện tích
đất đai mà còn bao gồm các công trình gắn liền với đất đai và khả năng sinh
lợi của đất đai trước mắt cũng như lâu dài. Do vậy, giá trị đất đai được hiểu
bao gồm cả giá trị bản thân đất đai và giá trị của các yếu tố trên đó cùng với
khả năng sinh lợi mang lại cho chủ sở hữu.
1.2.2. Cách xác định giá trị của đất
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
8
Chuyên đề thực tập
Khi đất được dùng để làm tài sản thế chấp thì giá trị của đất được xác
định như sau:
- Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, đất do Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hợp pháp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh
do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất
thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp, tổ chức tín

dụng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn
cho vay.
- Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà
đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều
năm thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù
thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất ( nếu có), tiền
thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian sử
dụng.
- Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước
ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với
tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó thì giá trị
quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho
Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng đất.
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng
đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối, đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
9
Chuyên đề thực tập
thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế chấp
không tính giá trị quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người
thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị
quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước
khi được miễn giảm.
1.3. Các quan điểm, sự cần thiết định giá đất
1.3.1. Các quan điểm về định giá đất
Có rất nhiều quan điểm về định giá bất động sản ( đất), chẳng hạn:

Theo điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 thì Thẩm định
giá là công việc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm, thời điểm, nhất định theo tiêu chuẩn cả Việt Nam hoặc thông lệ quốc
tế” .
Theo Giáo sư W. Seabrooke, viện đại học Portsmouth, Anh: Thẩm
định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.
Theo Giáo sư Lin Lan Yuan, trường xây dựng và bất động sản, Đại
học quốc gia Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về
ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời
điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng
như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các
loại đầu tư lựa chọn.
Từ các quan điểm trên, ta rút ra một quan điểm chung cho định giá
bất động sản ( đất) như sau:
Định giá đất ( bất động sản ) là một nghệ thuật hay khoa học xây dựng
giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở thời điểm nhất định có
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
10
Chuyên đề thực tập
tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư kinh tế.
1.3.2. Sự cần thiết định giá đất
Định giá là một trong những dịch vụ rất quan trọng của dịch vụ kinh
doanh bất động sản. Bởi vì, định giá giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên
quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh
thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Định giá đất là một
trong những nghiệp vụ định giá tất yếu của định giá bất động sản. Việc định
giá đất rất cần thiết. Chẳng hạn, khi khách hàng dùng bất động sản (đất) thế
chấp khi chủ sở hữu của nó muốn thế chấp để vay vốn trong tổ chức tín

dụng. Thông qua định giá khách hàng hiểu rõ hơn về giá trị của mảnh đất mà
mình đang sử hữu. Còn tổ chức tín dụng như ngân hàng sẽ đưa ra được mức
cho vay hợp lý thông qua giá trị định giá mảnh đất. Vì vậy, định giá là tất
yếu và cần thiết.
1.4. Các căn cứ định giá và nguyên tắc định giá đất
1.4.1 Các căn cứ định giá đất
Để định giá đất cần dựa vào các căn cứ sau:
- Quy mô và vị trí của mảnh đất : quy mô m
2
đất ra sao, hình thể như
thế nào, bề mặt, vị thế, vị trí, cảnh quan.
- Chi phí cơ hội của đất: sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; xem đất có
phù hợp với quy hoạch , pháp luật hay không. Về mặt kinh tế thì có tạo ra
cho chủ sở hữu thu nhập cao nhất hay không. Về mặt kỹ thuật thì có khả
năng xây dựng hay không. Thông qua chi phí cơ hội tính được tỉ lệ vốn hóa.
- Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất bị tác động bởi
nhiều yếu tố như yếu tố về xã hội, kinh tế, chi phí, môi trường. Các yếu tố
này tác động vào giá của đất, vì thế khi định giá cần phải xác định xu hướng
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
11
Chuyên đề thực tập
biến động của các nhóm yếu tố đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực. Từ
đó có phương pháp phù hợp.
- Sự phù hợp và đóng góp của đất : Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư
và mục đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh. Đóng góp đến từng
bộ phận và đánh giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất
xung quanh và ngược lại.
- Khả năng cạnh tranh: dựa vào cung, cầu, giá cả. Về cung thì phải liệt
kê các mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng. Về cầu thì phải tìm hiểu
được khách hàng tiềm năng và thu nhập của họ. Từ đó, cân đối được tỉ lệ về

cung cầu.
- Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại : Phải có một tầm nhìn
rộng, xét đến trong tương lai xem mảnh đất có đem lại lợi ích hay làm giảm
lợi ích hay không, điều đó làm tăng giá trị hay giảm giá trị của đất.
Nếu tìm hiểu và ứng dụng được các căn cứ một cách đúng đắn và hợp
lý thì sẽ đem lại kết quả cao trong hoạt động định giá.
1.4.2. Nguyên tắc định giá đất
Trong định giá đất thường ứng dụng những nguyên tắc chủ yếu sau:
nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc
cân bằng.
- Nguyên tắc dự báo: Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính
khả năng sinh lời trong tương lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến
động của các thị phần tham gia thị trường. Các thị phần cần dự báo như khả
năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra
sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay
không.
- Nguyên tắc thay đổi: Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay
đổi của các yếu tố theo thị trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Về xã
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
12
Chuyên đề thực tập
hội thì cần chú ý đến dân số, quan niệm dân số, quan niệm tiêu dùng.. Về
kinh tế thì chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát triển kinh tế nói
chung…
- Nguyên tắc cung cầu: Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu,
vì vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân
bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn.
- Nguyên tắc cân bằng: Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất
như quy mô, hình thể. Đồng thời kết hợp phân tích yếu tố cân bằng giữa đất
và các yếu tố xung quanh đất.

1.5. Quy trình định giá đất
1.5.1. Các bước tiến hành khi định giá
1.5.1.1. Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá
- Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động
sản cần định giá.
- Xác định mục đích định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng
kết quả định giá.
- Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác
định đối tượng định giá.
- Xác định thời điểm định giá : như giá trị pháp lý với một thời điểm
cụ thể.
- Xác định nguồn dữ liệu: nguồn thông tin, dữ liệu có được từ đâu, có
đảm bảo độ tin cậy, chính xác không.
- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản: xác định giá trị thị trường và
giá trị phi thị trường.
1.5.1.2. Lập kế hoạch định giá
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
13
Chuyên đề thực tập
Căn cứ vào quy mô và phạm vi để lập kế hoạch định giá. Trong kế
hoạch phải xác định rõ thời gian cần thiết để hoàn thành, công việc, nguồn
lực, lập sơ đồ công việc từ đó xác định biểu mẫu cần thiết thu thập thông tin
cung cầu, các mảnh đất có thể so sánh để xây dựng được đề cương của báo
cáo định giá.
1.5.1.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
a) Khảo sát hiện trường
- Xem xét vị trí thực tế của đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả
pháp lý
- Xem xét diện tích của mảnh đất

b) Thu thập thông tin
- Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập
của các mảnh đất có thể so sánh được.
- Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về
động thái của người mua, người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản
- Một số thông tin khác như: các thông tin, số liệu về kinh tế, xã hội,
môi trường tác động đến giá trị của mảnh đất; các thông tin về các yếu tố tự
nhiên.
1.5.1.4. Phân tích thông tin
Sau khi thu thập được thông tin thì phải tiến hành phân tích. Đây là
một khâu rất quan trọng..
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
14
Chuyên đề thực tập
- Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, chọn ra
các mảnh đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này áp dụng phương pháp
định giá.
- Phân tích thông tin về thị trường: phân tích hành vi ứng xử của
những người tham gia thị trường; phân tích xu hướng cầu trên thị trường,
đánh giá ảnh hưởng của xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá;
phân tích về khách hàng tiềm năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh
toán.
- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất.
1.5.1.5. Xác định giá trị mảnh đất cần định giá
Cần phải chỉ rõ sử dụng phương pháp, áp dụng phương pháp nào để
chỉ ra giá trị của mảnh đất cần định giá. Định giá viên cần phân tích rõ mức
độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng và hòa
hợp chỉ số giá trị.
1.5.1.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng. Có thể viết
dưới dạng báo cáo đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn. Còn chứng
thư định giá có mẫu quy định, chứng thư định giá nhằm mục đích thông báo
cho khách hàng về kết quả định giá.

1.6. Các phương pháp định giá đất
1.6.1. Phương pháp so sánh
 Khái niệm
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
15
Chuyên đề thực tập
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS mục tiêu
bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao
dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước
đó.
 Đối tượng áp dụng
Là phương pháp duy nhất được sử dụng đất trong các cuộc định giá
hàng loạt đối với đất đai
 Phạm vi áp dụng
Áp dụng phương pháp này trong trường hợp các cuộc mua bán có thể
so sánh được có sẵn trên thị trường và phải có thị trường đất.
 Yêu cầu
- Chỉ thực hiện so sánh với các mảnh đất tương tự trong cùng một vùng.
- Mảnh đất so sánh có tính chất đồng nhất với mảnh đất mục tiêu.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện
trong thời gian gần đây.
- Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
- Phương pháp định giá so sánh không có mô hình hay công thức cố định
mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp
dấu hiệu của giá trị.

- Chất lượng của thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định, khi thị trường không ổn định người định giá
phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng đất phương pháp
này.
 Các bước tiến hành
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
16
Chuyên đề thực tập
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các mảnh đất được bán trong thời gian gần
đây có thể so sánh với mảnh đất mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều
kiện và vốn.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các mảnh đất so sánh để xác định giá trị của
chúng và để khẳng định rằng các mảnh đất này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số mảnh đất có thể so sánh được thích hợp nhất, có
thể từ 3 đến 6 mảnh đất để tiến hành phân tích trong cùng khu vực thị
trường.
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( xấu hơn hoặc tốt
hơn) của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu.
Bước 5: So sánh với mảnh đất mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so
sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu.
Bước 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị từ phân tích các mảnh đất so
sánh vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với mảnh đất mục tiêu.
Khi thực hiện phương pháp định giá so sánh thì phải thực hiện theo
sáu bước cơ bản trên.
 Mặt tích cực
-Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực
tế vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường
để định giá, so sánh.
 Mặt hạn chế

- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất
nhưng chúng ta phải dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ
nên giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi những giao dịch trước
đó.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
17
Chuyên đề thực tập
- Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và
số lượng của các giao dịch trong thị trường không đủ
- Trong điều kiện kinh tế pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũng
làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.
1.6.2. Phương pháp chi phí
 Khái niệm
Là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên chi phí
tái tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định.
 Đối tượng áp dụng:
Được áp dụng để định giá tất cả các loại BĐS nhưng phù hợp hơn cả
là định giá những BĐS ít hoặc không có mua bán trên thị trường, những
BĐS không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập.
 Phạm vi áp dụng
Khi phần đóng góp của công trình vào giá trị BĐS là nhỏ hoặc dễ xác
định và có các cuộc mua bán BĐS loại này.
 Kỹ thuật áp dụng
Giá đất = Giá bán BĐS – giá trị đóng góp của công trình
 Yêu cầu
Phương pháp chi phí chỉ thực hiện được khi xác định được đầy đủ và
tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo.
 Các bước thực hiện
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi mảnh đất
là mảnh trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.

Bước 2: Ước tính các phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công
trình hiện có trên mảnh đất.
- Xác định ước lượng các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công
trình cần định giá vào ngày định giá có hiệu lực
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
18
Chuyên đề thực tập
 Mặt tích cực
- Đây là phương pháp dễ làm
- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao
dịch và các mục đích chuyên biệt. Việc ước tính giá trị theo phương pháp
này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn, kinh nghiệm của người định giá.
 Mặt hạn chế
- Phương pháp này dựa vào những dữ liệu của thị trường nên có hạn chế
giống phương pháp so sánh.
- Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị.
- Phần giảm giá khó ước tính khi các công trình đã cũ và không thể hiện
được sử dụng tốt nhất
- Phương pháp này sử dụng một cách cộng dồn, song tổng của các bộ
phận cộng dồn chưa chắc đã bằng tổng giá trị toàn bộ.
- Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng
và có kinh nghiệm.
1.6.3. Pháp pháp vốn hóa
 Khái niệm
Vốn hóa là quá trình chuyển các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn
hiện tại
Phương pháp vốn hóa dùng để định giá các BĐS tạo thu nhập
 Yêu cầu
- Tỷ lệ thu nhập trong đầu tư BĐS phải được dự kiến cao hơn so với tỷ lệ
thu nhập có thể thu được từ những loại hình đầu tư khác.

- Để áp dụng phương pháp vốn hóa, người định giá cần phải lựa chọn
một tỷ lệ vốn hóa thông qua việc thu thập thông tin thị trường về tỉ lệ lãi mà
những chủ đầu tư đang thu được trên những đầu tư loại BĐS có rủi ro tương
tự.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
19
Chuyên đề thực tập
 Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS có tính đến tất cả các yếu tố
tác động đến thu nhập
Bước 2: Ước tính các chi phí vận hành của BĐS để trừ khỏi thu nhập hàng
năm.
Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các BĐS tương
tự
Bước 4: Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để tính ra giá trị BĐS.
 Mặt tích cực
- Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cho thu
nhập.
- Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn
ngắn thì phương pháp thu nhập cho kết quả tin cậy.
 Mặt hạn chế
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh về nhiều
mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi tiền cho thuê
trong tương lai.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở cho việc dự báo các
khoản thu nhập trong tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số
tính toán trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ ảnh hưởng nhiều đến
yếu tố chủ quan.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47

20
Chuyên đề thực tập
Chương 2:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI
NGÂN HÀNG TECHCOMBANK
2.1. Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng Techcombank
2.1.1. Lịch sử hoạt động của Ngân hàng Techcombank
Ngân hàng thương mại cổ phần ( TMCP) kỹ thương Việt Nam –
Techcombank là một trong những Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên
của Việt Nam được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993 với số vốn
điều lệ là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt,
Hoàn Kiếm, Hà Nội. Ngân hàng được thành lập tại nước cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam để cung cấp các dịch vụ ngân hàng theo Giấy phép hoạt
động ngân hàng số 0400/NH – GP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp
vào ngày 06 tháng 08 năm 1993 với thời hạn hoạt động ban đầu là 20 năm
và thời gian hoạt động của Ngân hàng được gia hạn lên 99 năm theo Quyết
định số 330/QĐ – NH ngày 08 tháng 10 năm 1997 của Ngân hàng nhà nước
Việt Nam. Cụ thể như sau:
Tên doanh nghiệp: Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam
Tên giao dịch: VietNam Technological and commercial joint stock bank
Tên viết tắt: Techcombank
Địa chỉ trủ sở: 70-72 Bà Triệu, Phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm
Điện thoại: 9446368
Fax: 9446362
Email: // www.techcombank.com.vn
Số Đăng ký kinh doanh: 0555697
Ngày cấp: 07/09/1993. Thay đổi lần cuối ngày 25/12/2007
Tình trạng hoạt động: Đang hoạt động
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
21

Chuyên đề thực tập
Loại hình doanh nghiệp: Công ty cổ phần
Loại hình hoạt động: Doanh Nghiệp
Người đại diện theo pháp luật: Chủ tịch hội đồng quản trị Hồ Hùng Anh
Vốn điều lệ: 2.521.307.950.000,00
Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh ngân hàng theo quyết định số 143 QĐ-NH5
Ngày 06/08/1993 của thống đốc ngân hàng nhà nước Việt
Nam
Thành viên: Lê Kiến Thành
Nguyễn Thị Nga
Tổng công ty hàng không Việt Nam// người trực tiếp quản lý:
Trần Đức Lưu
Tạ Thị Ngọc Mỹ
Nguyễn Thiều Quang
Hồ Anh Hùng
Đặng Thiên Tân
Hoàng Văn Đạo
627 cổ đông khác
Quá trình phát triển của Techcombank được chia bởi các cột mốc sau:
1994 – 1995
- Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng.
- Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho quá
trình phát triển nhanh chóng của Techcombank tại các đô thị lớn.
1996
- Thành lập Chi nhánh Techcombank Thăng Long cùng Phòng giao
dịch Nguyễn Chí Thanh tại Hà Nội.
- Thành lập Phòng giao dịch Thắng Lợi trực thuộc Techcombank Hồ
Chí Minh.
- Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47

22
Chuyên đề thực tập
1998
- Trụ sở chính được chuyển sang tòa nhà Techcombank, 15 Đào Duy
Từ, Hà Nội.
- Thành lập Chi nhánh Techcombank Đà Nẵng tại Đà Nẵng.
1999
- Tăng vốn điều lệ lên 80,020 tỷ đồng.
- Khai trương Phòng giao dịch số 3 tại phố Khâm Thiên, Hà Nội.
2000
- Thành lập Phòng giao dịch Thái Hà tại Hà Nội.
2001
- Tăng vốn điều lệ lên: 102,345 tỷ đồng.
- Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống ngân hàng
hàng đầu trên thế giới Temenos Holding NV, về việc triển khai hệ
thống phần mềm Ngân hàng GLOBUS cho toàn hệ thống
Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách
hàng.
2002
- Thành lập Chi nhánh Chương Dương và Chi nhánh Hoàn Kiếm tại
Hà Nội.
- Thành lập Chi nhánh Hải Phòng tại Hải Phòng.
- Thành lập Chi nhánh Thanh Khê tại Đà Nẵng.
- Thành lập Chi nhánh Tân Bình tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Là Ngân hàng Cổ phần có mạng lưới giao dịch rộng nhất tại thủ đô
Hà Nội . Mạng lưới bao gồm Hội sở chính và 8 Chi nhánh cùng 4
Phòng giao dịch tại các thành phố lớn trong cả nước.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
23
Chuyên đề thực tập

2003
- Chính thức phát hành thẻ thanh toán F@stAccess-Connect 24
( hợp tác với Vietcombank) vào ngày 05/12/2003.
- Triển khai thành công hệ thống phần mềm Globus trên toàn hệ
thống vào ngày 16/12/2003. Tiến hành xây dựng một biểu tượng
mới cho ngân hàng.
- Đưa Chi nhánh Techcombank Chợ lớn vào hoạt động.
- Vốn điều lệ tăng lên 180 tỷ tại 31/12/2004.
2004
- Ngày 09/06/2004: Khai trương biểu tượng mới của Ngân hàng.
- Ngày 30/06/2004: Tăng vốn điều lệ lên 234 tỷ đồng.
- Ngày 02/08/2004: Tăng vốn điều lệ lên 252,255 tỷ đồng.
- Ngày 26/11/2004: Tăng vốn điều lệ lên 412 tỷ đồng.
- Ngày 13/12/2004: Ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và
quản lý thẻ với Compass Plus.
2005
- Thành lập các chi nhánh cấp 1 tại: Lào Cai, Hưng Yên, Vĩnh Phúc,
Bắc Ninh, T.P Nha Trang ( tỉnh Khánh Hòa), Vũng Tàu.
- Đưa vào hoạt động các phòng giao dịch : Techcombank Phan Chu
Trinh (Đà Nẵng), Techcombank Cầu Kiều ( Lào Cai),
Techcombank Nguyễn Tất Thành, Techcombank Quang Trung,
Techcombank Trường Chinh ( Hồ Chí Minh), Techcombank Cửa
Nam, Techcombank Hàng Đậu,Techcombank Kim Liên ( Hà Nội).
- 21/07/2005, 28/09/2005,28/10/2005: Tăng vốn điều lệ lên 453 tỷ
đồng, 498 tỷ đồng và 555 tỷ đồng.
- 29/09/2005: Khai trương phần mềm chuyển mạch và quản lý thẻ
của hãng Compass Plus.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
24
Chuyên đề thực tập

- 03/12/2005: Nâng cấp hệ thống phần mềm Globus sang phiên bản
mới nhất Tenemos T24 R5.
2006
- Nhận giải thưởng về thanh toán quốc tế từ the Bank of NewYorks,
Citibank, Wachovia.
- Tháng 2/2006: Phát hành chứng chỉ tiền gửi Lộc Xuân.
- Tháng 5/2006: Nhận cúp vàng “ Vì sự tiến bộ xã hội và phát triển
bền vững” do Tổng liên đoàn lao động Việt Nam trao.
- Tháng 6/2006: Call Center và đường dây nóng 04.9427444 chính
thức đi vào hoạt động 24/7.
- Tháng 8/2006: Moody’s, hãng xếp hạng tín nhiệm hàng đầu thế
giới đã công bố xếp hạng tín nhiệm của Techcombank, ngân hàng
thương mại cổ phần đầu tiên tại Việt Nam được xếp hạng bởi
Moody’s.
- Tháng 8/2006: Đại hội cổ đông thường niên thông qua kế hoạch
2006 – 2010; Liên kết cung cấp các sản phẩm Bancassurance với
Bảo Việt Nhân Thọ .
- Tháng 9/2006: Hoàn thiện hệ thống siêu tài khoản với các sản
phẩm mới Tài khoản Tiết kiệm đa năng, Tài khoản Tiết kiệm trả
lãi định kỳ.
- Ngày 15/12/2006: Ra mắt thẻ thanh toán quốc tế Techcombank
Visa.
2007
- Tổng tài sản đạt gần 2,5 tỷ USD.
- Trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch lớn thứ hai trong khối
ngân hàng thương mại cổ phần với gần 130 chi nhánh và phòng
giao dịch tại thời điểm cuối năm 2007.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
25