hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng quốc tế (vib)chi nhánh tây sơn, đống đa, hà nội

Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC
TÊN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIB CHI NHÁNH TÂY
SƠN, ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI.
PHỤ LỤC
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND : Ủy ban nhân dân
TH Thực hiện
KH : Kế hoạch
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
ATM : Máy rút tiền tự động
VND : Việt Nam đồng
USD : Đô la Mỹ
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng 2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của VIB Nam Hà Nội…………… 26
Bảng 2.2. Hoạt động huy động vốn của VIB Nam Hà Nội………………… 28
Bảng 2.3. Chỉ tiêu tỷ trọng dư nợ phân theo thời hạn của VIB Nam Hà Nội 30
Bảng 2.4. Chỉ tiêu dư nợ theo loại tài sản đảm bảo của VIB Nam Hà Nội… 31
Biểu đồ 2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh……………………………………27
Biểu đồ 2.2. Tỷ trọng dư nợ tín dụng phân theo thời hạn …………………… 29
Sơ đồ 2.1. Cơ cấu tổ chức của VIB Nam Hà Nội
Sơ đồ 2.2. Quy trình cho vay thế chấp bất động sản tại VIB 39
Sơ đồ 2.3. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại VIB 41
Nguyễn Thị Cẩm Vân

Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
Chuyên đề thực tập
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hệ thống ngân hàng tại Việt Nam đã phát triển khá hoàn thiện và đóng vai trò là
cầu nối lưu thông vốn trong nền kinh tế, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên,
nguyên tắc hoạt động chung tại các ngân hàng là an toàn và lợi nhuận. Để đảm bảo
được hai nguyên tắc này, các ngân hàng luôn đặt ra quy trình hoạt động cũng như
những quy định bắt buộc đối với tất cả các hoạt động tín dụng. Cụ thể, trong hoạt động
tín dụng cho vay vốn, ngân hàng thường đòi hỏi các khách hàng phải có tài sản đảm
bảo. Dựa vào tài sản đảm bảo ngân hàng sẽ quyết định có duyệt hồ sơ vay vốn của
khách hàng hay không? Nếu duyệt thì số tiền là bao nhiêu? Bên cạnh đó, các tài sản
đảm bảo rất đa dạng, tùy thuộc vào tình hình cụ thể của khách hàng và quy chế của
ngân hàng mà tài sản đảm bảo có thể là động sản hay bất động sản. Trong đó, hiện nay
đa phần các tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng thường là bất động sản.
Khi tiến hành xem xét khoản vay, ngân hàng sẽ tiến hành định giá bất động sản làm tài
sản đảm bảo để xác định giá trị khoản vay và mức độ rủi ro khi tiến hành cho vay. Kết
quả định giá bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hồ sơ vay vốn đó cũng như hoạt
động cho vay của ngân hàng. Ngân hàng Quốc tế (VIB) là một trong những ngân hàng
thương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay. VIB ngày càng khẳng định được uy tín và
chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình. Ngân hàng hiện nay có giá trị dư nợ
tín dụng cho vay vốn đặc biệt là vốn đầu tư phát triển hàng đầu trong hệ thống ngân
hàng thương mại. Hầu hết các khoản vay này đều thông qua thế chấp bất động sản làm
tài sản đảm bảo. Theo thống kê, số lượng hồ sơ vay vốn thông qua thế chấp bất động
sản chiếm khoảng 90% tổng dư nợ tín dụng tức là số vốn cho vay thế chấp bất động
sản gần như quyết định toàn bộ kết quả của hoạt động cho vay của ngân hàng. Do đó,
công tác định giá bất động sản thế chấp tại VIB luôn là công tác được chú trọng phát
triển và hoàn thiện. Ngân hàng đã xây dựng các quy định cụ thể cũng như một quy
trình định giá hoàn chỉnh cho hoạt động định giá nói chung và định giá bất động sản
thế chấp nói riêng.

Chính vì vậy, trong thời gian thực tập tại chi nhánh Đống Đa , Hà Nội của ngân
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
1
Chuyên đề thực tập
hàng VIB , em đã quyết định chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng Quốc tế (VIB)chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội” làm chuyên đề
thực tập. Với đề tài này, em hi vọng có thể tìm hiểu các quy định về công tác định giá bất
động sản thế chấp, nội dung cũng như quy trình định giá bất động sản đang được áp dụng
tại ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội. Thông qua đánh giá những
thành công và hạn chế của công tác định giá của ngân hàng có thể đưa ra một số kiến nghị
góp phần nào đó hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ngân hàng, làm cho hoạt
động này ngày càng nâng cao chất lượng, tạo được niềm tin với khách hàng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận khoa học liên quan đến định giá bất động sản
thế chấp, các khái niệm, tiêu chuẩn, phương pháp, ưu nhược điểm của từng phương
pháp… trong định giá bất động sản thế chấp.
Đánh giá khái quát thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Quốc tế (VIB) về quy định, nội dung, quy trình định giá; đánh giá thành công và
hạn chế của hoạt động này tại ngân hàng.
Từ việc phân tích thực trạng hoạt động của ngân hàng, đề tài đề xuất một số kiến
nghị, phương hướng và giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản thế chấp
tại ngân hàng Quốc tế VIB.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài đi sâu nghiên cứu vào hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Quốc tế (VIB) chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội mà trọng tâm là quy trình
định giá bất động sản đang được áp dụng tại VIB . Bên cạnh đó, đề tài cũng tìm hiểu
về các qui định, kết quả của hoạt động định giá trong khoảng từ năm 2010 đến 2012.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình hoàn thành đề tài, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm:

• Phương pháp duy vật biện chứng.
• Phương pháp thống kê khoa học.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp.
• Phương pháp điều tra thu thập số liệu.
• Phương pháp so sánh…
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
2
Chuyên đề thực tập
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chương II: Thực trạng đinh giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư
và Phất triển Việt Nam
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động
sản thế chấp tại ngân hàng Quốc tế VIB
KẾT LUẬN
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
3
Chuyên đề thực tập
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Thế chấp và vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại
1.1.1. Thế chấp
Trong hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại có 3 hình thức đảm bảo tiền
vay là: Thế chấp, cầm cố và bảo lãnh. 3 hình thức đảm bảo tiền vay này đều được

quy định cụ thể trong Luật dân sự.
Điều 326 Luật dân sự quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”
Điều 361 Luật dân sự quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ 3 cam kết với
bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thời
hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Điều 432 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao
tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản, giấy
tờ có giá, trang sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất…
Như vậy, thế chấp là hình thức đảm bảo tiền vay có tính linh hoạt cao trong
hoạt động tín dụng. Hình thức thế chấp không buộc bên thế chấp phải chuyển giao
tài sản cho bên nhận thế chấp và cũng không cần phải xuất hiện bên thứ bat ham
gia vào giao dịch.
1.1.2. Vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Cho vay có thế chấp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân
hàng. Thông qua cho vay có thế chấp, ngân hàng sẽ có thể thu được nguồn lợi nhuận
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
4
Chuyên đề thực tập
có thể dự tính được góp phần làm tăng tổng lợi nhuận chung. Ngân hàng có thể sử
dụng nguồn lợi nhuận này để đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện
cho ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng.
Bên cạnh đó, hoạt động cho vay của ngân hàng thường có mức độ rủi ro tương
đối do rất nhiều yếu tố. Trong đó, vấn đề không thể thu hồi khoản vay là vấn đề phổ
biến nhất. Có rất nhiều lý do có thể dẫn tới tình trạng này như: khách hàng phá sản
dẫn tới mất khả năng thanh toán các khoản nợ; hay khách hàng gặp khó khăn trong
hoạt động kinh doanh dẫn đến quay vòng vốn bị ảnh hưởng làm mất khả năng hoàn

trả nợ khi các khoản vay đáo hạn; hoặc khách hàng cố ý không thanh toán các khoản
nợ… Trong trường hợp không thu được nợ bổ sung, ngân hàng có thể gặp bất trắc
trong tín dụng gây ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động của ngân hàng.
Để tránh tình trạng đó, ngân hàng buộc phải yêu cầu người vay có tài sản đảm bảo
cần thiết, đa số là dưới hình thức thế chấp tài sản. Khi có tài sản thế chấp cho các khoản
vay, ngân hàng trước hết có thể nâng cao ý thức thanh toán của khách hàng.
Tài sản thế chấp cũng giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng
không thanh toán toàn bộ hay một phần khoản nợ. Khi đã hết hạn thanh toán mà khách
hàng không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình đối với ngân hàng thì ngân hàng
có quyền căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng vay vốn đã ký kết với khách hàng
tiến hành phát mãi tài sản để thu lại tiền bù đắp cho khoản vay và các chi phí liên
quan.
1.1.3. Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp rất có ý nghĩa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng nên nó
thường là các tài sản có giá trị cao và có khả năng phát mại như vàng, bạc, đá quý,
giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi, máy bay, tầu thủy, ô tô… nhưng phổ biến nhất vẫn
là các bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất.
Điều 181 luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời được.
Do đó, bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất mà chỉ có thể tồn tại,
sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất đai. Đất đai và những vật thể này phải
có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất
định.
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
5
Chuyên đề thực tập
Tuy nhiên, để được thế chấp, bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về
mặt pháp lý như: có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên
đất hợp pháp, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng bất động sản.
Bất động sản làm tài sản thế chấp trước hết đều có đầy đủ những đặc điểm của

một bất động sản thông thường như: có vị trí cố định, tính lâu bền, tính dị biệt, tính
ảnh hưởng…Nhưng, do yêu cầu của ngân hàng nên các bất động sản làm tài sản thế
chấp ngoài những đặc điểm chung nhất thì thường có một số đặc điểm riêng biệt.
Thứ nhất, bất động sản hoàn toàn hợp pháp. Ngân hàng khi tiếp nhận hồ sơ của
một bất động sản thường có những yêu cầu về giấy tờ kèm theo của các bất động sản.
Chính điều này khiến các khách hàng khi muốn thế chấp bất động sản thường hoàn
thiện hồ sơ pháp lý của bất động sản mà mình định làm tài sản thế chấp trước khi
mang đến ngân hàng.
Đặc điểm nữa của các bất động sản làm tài sản thế chấp là: người đứng tên chính
chủ thường là bên A trong hợp đồng thế chấp bất động sản. Đa phần các hồ sơ vay vốn
thế chấp bất động sản đều do chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản đứng ra tiến hành
vay vốn. Mục đích thường là vay vốn để kinh doanh.
Ngoài ra, các bất động sản thế chấp vay vốn thường là những bất động sản đã
hình thành thị trường. Các bất động sản này đều có thể giao dịch trên thị trường với
khả năng phát mại từ tương đối tốt đến rất dễ dàng.
Tóm lại, để có thể được chấp thuận làm tài sản thế chấp trong hồ sơ vay vốn của
ngân hàng, các bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của ngân hàng và thường
có những đặc điểm riêng khác với các bất động sản thông thường khác.
1.2. Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Khái niệm định giá
Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế
giới. Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của nền
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
6
Chuyên đề thực tập
kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị

trường. Ở nước ta, trong những năm gần đây, hoạt động định giá tài sản cũng phát
triển rất nhanh chóng cùng với sự bùng phát của nền kinh tế.
Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về định giá được sử dụng rộng rãi. Hầu hết các
khái niệm này đều coi định giá là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất
định.
Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau : “Định giá tài sản là sự
ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị
trường nhất định, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”.
Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đai học Potstmouth, Vương quốc Anh:
“Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho mục đích xác định”.
Giáo sư Lim Lam Yuan thuộc trường xây dựng và bất động sản Đại học quốc gia
Singapore cho rằng: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tất cả các đặc
điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường”
Nhìn chung thì định giá là một hoạt động có sự kết hợp của cả yếu tố nghệ thuật và
khoa học về việc xác định giá trị của tài sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm
nhất định. Có thể thấy rất rõ điều này khi đi vào phân tích hoạt động định giá.
Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản trong sự thống nhất
giữa mục đích định giá với các đặc điểm của bất động sản và thời điểm định giá. Bất
động sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu và quyền sử dụng cũng như
các mục đích sử dụng. Điều này dẫn đến việc giá trị của bất động sản luôn chịu ảnh
hưởng của rất nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố
đến giá trị của bất động sản là không giống nhau. Chúng phụ thuộc vào nhiều yếu tố
như: loại bất động sản, vị trí bất động sản, các yếu tố môi trường kinh tế - văn hóa – xã
hội – pháp luật, hiện trạng sử dụng… Tất cả các yếu tố đó có tác động rất phức tạp đến
giá trị của bất động sản nên rất khó khăn để lượng hóa thành giá trị cụ thể.
Như vậy, định giá bất động sản thế chấp là hoạt động định giá bất động sản
Nguyễn Thị Cẩm Vân

Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
7
Chuyên đề thực tập
nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng.
1.2.2. Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.2.1. Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như: giá trị sử dụng,
sự khan hiếm, nhu cầu, khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình định giá cần
xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý thực tế liên quan để đánh giá chính
xác tác động của các yếu tố đó đối với công tác định giá bất động sản.
Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động quá trình hình thành
giá trị của một tài sản cụ thể.
• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
• Nguyên tắc thay thế
• Nguyên tắc ngoại ứng
• Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong
tương lai của bất động sản. Việc ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn dựa trên
các triển vọng tương lai, lợi ích sự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản
trong tương lai.
1.2.2.2. Yêu cầu của định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại
a. Định giá bất động sản thế chấp phải có căn cứ
Căn cứ vào điều kiện thị trường tại điều kiện định giá bao gồm: tính cạnh tranh
và khả năng thay thế của các bất động sản; thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị
trường bất động sản; đặc điểm các lực lượng cung cầu: độc quyền – cạnh tranh, tiêu
dùng – đầu tư. Các căn cứ này hình thành giá trị thị trường của bất động sản. Sau khi
xác định giá trị ban đầu của bất động sản, thông qua nhìn nhận sự tác động của các yếu
tố thị trường thì hoạt động định giá có thế đưa ra giá trị thị trường của bất động sản

định giá.
b. Định giá bất động sản phải tiến hành khách quan và đồng bộ
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
8
Chuyên đề thực tập
Công tác định giá phải được tiến hành một cách khách quan, không chịu bất cứ tác
động từ ý muốn chủ quan của cá nhân nào nhằm mưu lợi cho bản thân hoặc một trong các
bên tham gia giao dịch. Việc khách quan trong định giá bất động sản thế chấp sẽ ảnh
hưởng trực tiếp đến kết quả định giá trị bất động sản. Nếu không khách quan thì rất dễ xẩy
ra sai lệch, kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị bất động sản.
Công tác định giá cần tiến hành đồng bộ, chặt chẽ, có tính thống nhất cao trong
nội bộ ban định giá cũng như thống nhất giữa ngân hàng và khách hàng. Điều này đảm
bảo cho hoạt động định giá có thể tiến hành thuận lợi, nhanh chóng, giảm thiểu những
khúc mắc, sai sót trong hoạt động định giá, từ đó có thể nâng cao chất lượng của công
tác định giá.
1.2.3. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại
Có 5phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản. Năm phương pháp
đó bao gồm:
• Phương pháp so sánh trực tiếp: so sánh các giao dịch thị trường của các bất
động sản có đặc điểm tương tự để xác định giá.
• Phương pháp chi phí thay thế: giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất +
giá trị còn lại của tài sản trên đất.
• Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển – chi phí đầu
tư phát triển.
• Phương pháp đầu tư ( thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng chia cho
lãi suất vốn.
• Phương pháp lợi nhuận: dựa vào ước tính khả năng sinh lợi của việc sử dụng
bất động sản – các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý.

Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng thương mại khi tiến hành hoạt động định giá
bất động sản thế chấp hầu như chỉ áp dụng ba phương pháp là phương pháp so sánh
trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa.
1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng là một hoạt động tổng
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
9
Chuyên đề thực tập
hợp có nhiều bên, nhiều yếu tố tham gia vào. Do đó, các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt
động định giá của ngân hàng cũng rất phong phú. Tuy nhiên, các nhân tố này thường
được chia thành hai nhóm chính.
1.3.1. Nhóm nhân tố khách quan
• Nhân tố pháp lý: đây là nhóm nhân tố điều chỉnh mang tính bắt buộc cao. Các
nhân tố pháp lý là những quy chuẩn, quy phạm pháp luật chi phối hoạt động định giá
bất động sản thế chấp. Nhân tố này sẽ quyết định bất động sản nào có thể tiến hành thế
chấp tại ngân hàng, bất động sản nào cần xem xét hay bất động sản nào không được
thế chấp. Cụ thể, nhân tố pháp lý bao gồm:
- Các văn bản pháp luật về bất động sản và các dịch vụ liên quan. Các văn bản
này quy định thế nào là một bất động sản, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
bất động sản, những hình thức quản lý và các dịch vụ liên quan đến bất động sản.
- Các văn bản pháp luật quy định về nghiệp vụ hoạt động của ngân hàng. Nghiệp
vụ của ngân hàng bao gồm nghiệp vụ tín dụng và nghiệp vụ phi tín dụng trong đó cũng
có những quy định về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng.
• Bản thân bất động sản: bản thân bất động sản với những đặc điểm riêng biệt của
nó về vị trí, địa hình, hình dạng, cấu trúc… sẽ tạo nên giá trị của bất động sản Khi định
giá cần nắm rõ sự khác nhau này là gì, khác bao nhiêu, sự khác nhau này có ảnh hưởng
như thế nào đến đến cách thức, phương pháp và kết quả của hoạt động định giá bất động
sản, từ đó đưa ra giá trị của bất động sản.

• Nhân tố thị trường: đây là nhân tố nằm ngoài ý muốn chủ quan của con người.
Những biến động của thị trường luôn mang tính khách quan và vận động theo những
xu hướng mà con người chỉ có thể dự đoán mà không thể nắm bắt chính xác. Chính sự
vận động của các xu thế này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của hoạt động định giá.
1.3.2.Nhóm nhân tố chủ quan
• Nhóm nhân tố con người: Con người ở đây là các cán bộ định giá trực tiếp
thực hiện hoạt động định giá. Kết quả định giá bất động sản sẽ thể hiện ý chí chủ quan
của những cán bộ này trong suốt quá trình định giá. Đây là những người trực tiếp thu
thập thông tin, xác minh các nguồn thông tin, thẩm định ảnh hưởng của những thông
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
10
Chuyên đề thực tập
tin này đối với giá trị của bất động sản. Cán bộ định giá thông qua cách nhìn nhận,
đánh giá, phân tích bất động sản sẽ đưa ra những nhận định riêng về giá trị của bất
động
Cán bộ định giá cũng là nhân tố cuối cùng trong quy trình định giá và sẽ đưa ra giá trị
của bất động sản. Do đó, nhân tố con người có ảnh hưởng lớn tới công tác định gía bất
động sản thế chấp.
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ ( VIB )
2.1. Giới thiệu ngân hàng Quốc tế (VIB)
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Ngày 18/9/1996, Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam, tên viết tắt là Ngân
hàng Quốc Tế (VIB) bắt đầu đi vào hoạt động với số vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng
và 23 cán bộ nhân viên.Trụ sở đầu tiên đặt tại số 5 Lê Thánh Tông, Hà Nội.
Năm 2006, triển khai thành công Dự án Hiện đại hóa Công nghệ Ngân hàng. Tăng vốn
điều lệ lên hơn 1.000 tỷ đồng.Trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thẻ quốc
tế Visa và MasterCard. Thành lập Trung tâm thẻ VIB, phát hành độc lập thẻ ghi nợ nội

địa VIB Values. Nhận bằng khen của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước. Hệ thống
ATM của Ngân hàng chính thức đi vào hoạt động
Năm 2007 tăng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồng. Ký kết thỏa thuận hợp tác toàn diện với
nhiều tập đoàn, tổng công ty lớn như Tổng Công ty Bảo hiểm Dầu khí, Tổng Công ty
Tài chính Dầu khí. …Mạng lưới kinh doanh đạt 82 đơn vị.
Đến 20/10/2011, sau 15 năm hoạt động, VIB đã trở thành một trong những ngân hàng
TMCP hàng đầu Việt Nam với tổng tài sản đạt trên 100 nghìn tỷ đồng, vốn điều lệ
4.250 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt trên 8.200 tỷ đồng. VIB hiện có 4.300 cán bộ nhân
viên phục vụ khách hàng tại gần 160 chi nhánh và phòng giao dịch tại trên 27
tỉnh/thành trọng điểm trong cả nước. Trong quá trình hoạt động, VIB đã được các tổ
chức uy tín trong nước, nước ngoài và cộng đồng xã hội ghi nhận bằng nhiều danh
hiệu và giải thưởng, như: danh hiệu Thương hiệu mạnh Việt Nam, danh hiệu Ngân
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
11
Chuyên đề thực tập
hàng có dịch vụ bán lẻ được hài lòng nhất, Ngân hàng thanh toán quốc tế xuất sắc,
ngân hàng có chất lượng dịch vụ khách hàng tốt nhất, đứng thứ 3 trong tổng số 500
doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam về doanh thu do báo VietnamNet bình
chọn….
Năm 2012 ghi dấu một sự kiện quan trọng của VIB với việc Ngân hàng
Commonwealth Bank of Australia (CBA) –Ngân hàng bán lẻ số 1 tại Úc và là Ngân
hàng hàng đầu thế giới với trên 100 năm kinh nghiệm đã chính thức trở thành cổ đông
chiến lược của VIB với tỉ lệ sở hữu cổ phần ban đầu là 15%. Sau một năm chính thức
trở thành cổ đông chiến lược của VIB, ngày 20/10/2011, CBA đã hoàn thành việc đầu
tư thêm 1.150 tỷ đồng vào VIB, tăng tỷ lệ sở hữu cổ phần của CBA tại VIB từ 15% lên
20% nhằm tăng cường cơ sở vốn, hệ số an toàn vốn, mở rộng cơ hội kinh doanh và
quy mô hoạt động cho VIB.
2.1.2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ
2.1.2.1.Cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 2.1. Cơ cấu tổ chức của VIB Nam Hà Nội
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
12
BAN GIÁM ĐỐC
Phòng tài chính kế toán
Phòng quan hệ khách hàng
doanh nghiệp
Phòng quản trị tín dụng
Phòng giao dịch khách hàng
các nhân
Phòng quản lý rủi ro
Phòng giao dịch khách hàng
doanh nghiệp
Phòng kế hoạch tổng hợp
Tổ quản lý và dịch vụ kho
quỹ
Phòng quan hệ khách hàng
cá nhân
Phòng tổ chức hành chính
Các phòng giao dịch
1, 2, 3, 4
Chuyên đề thực tập
2.1.2.2. Chức năng nhiệm vụ
Để thực hiện quá trình cấp tín dụng, VIB Nam Hà Nội phân chia thành các
phòng và các cấp thẩm quyền gồm có khối quan hệ khách hàng, khối quản lý rủi ro và
khối quản trị tín dụng.
Phòng thực hiện tiếp cận và đề xuất cho vay theo dự án chủ yếu là phòng Quan
hệ khách hàng doanh nghiệp, các phòng cũng có cho vay là phòng Quan hệ khách
hàng cá nhân và các phòng giao dịch, tuy nhiên các phòng này có số lượng hồ sơ rất ít,

và chỉ là những hồ sơ có giá trị nhỏ
Còn Phòng quản trị tín dụng trực tiếp thực hiện tác nghiệp và quản trị cho vay,
bảo lãnh đối với khách hàng; thực hiện lưu trữ chứng từ giao dịch, hồ sơ nghiệp vụ tín
dụng, bảo lãnh và tài sản đảm bảo nợ.
Khối quản lý rủi ro có phòng Quản lý rủi ro với chức năng quản lý tín dụng, quản
lý rủi ro tín dụng, nhận và xử lý hồ sơ đề xuất tín dụng để rà soát và đánh giá độc lập
về hiệu quả, tính khả thi, các điều kiện tín dụng, định giá tài sản đảm bảo và đánh giá
rủi ro của khoản vay, đưa ra các đề xuất trình lãnh đạo phê duyệt cấp tín dụng. Thực
hiện công tác quản lý rủi ro tác nghiệp, công tác phòng chống rửa tiền, công tác quản
lý hệ thống chất lượng ISO, công tác kiểm tra nội bộ và các nhiệm vụ khác…
Như vậy, tại VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội, để tiến hành định giá một
bất động sản đảm bảo thì tùy vào đối tượng vay là cá nhân hay doanh nghiệp mà phải
trải qua hai khâu, thứ nhất là định giá của phòng Quan hệ khách hàng cá nhân hay Quan
hệ khách hàng doanh nghiệp. Khâu thứ 2 là phòng Quản lý rủi ro tiến hành định giá hồ
sơ mà 2 phòng dưới chuyển lên song song thẩm định rủi ro của các bản hồ sơ này.
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh
So với năm 2011, chính sách tiền tệ và hoạt động của các ngân hàng thương
mại năm 2012 đã có sự ổn định tương đối nhưng vẫn tiếp tục chính sách tiền tệ thắt
chặt dẫn tới những hạn chế trong hoạt dộng tín dụng của ngân hàng thương mại.
Trong năm lãi suất huy động và cho vay VND cùng ổn định, theo sự ổn định
của lãi suất cơ bản tuy nhiên, việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt dẫn tới lãi suất
huy động và lãi suất cho vay của VND đồng loạt có nhiều biến động.
Trong năm 2012, các ngân hàng thương mại trên địa bàn Hà Nội có tốc độ tăng
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
13
Chuyên đề thực tập
trưởng huy động vốn thấp hơn nhiều so với cho vay. Tổng nguồn vốn huy động đến
hết tháng 12 năm 2012 là 591.152 tỷ đồng, tăng 27,98% so cùng kỳ năm trước, trong
đó tiền gửi tiết kiệm tăng 2,1%, tiền gửi thanh toán tăng 1,5%. Tổng dư nợ cho vay

đến cuối tháng 12 năm 2011đạt 368.710 tỷ đồng, tăng 38,9% so cùng kỳ năm trước.
Mặc dù được giai đoạn 2011 – 2012 được đánh giá là thời kỳ khó khăn chung
của ngành ngân hàng nhưng VIB vẫn đạt được kết quả hoạt động kinh doanh rất khả
quan.
Bảng 2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của VIB Nam Hà Nội
đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu
TH
2012
2012 2011
TH
2011
% tăng
so 2012
TH
2012
KH
2012
% tăng
so 2011
% tăng
so KH
Huy động
vốn
2.044 2.570 25,7% 3.471 3.125 35% 110%
Dư nợ 1.126 1.410 25,2% 1.847 1.780 30% 104%
Thu dịch
vụ ròng
12,6 18,9 50% 25,4 24 34% 105%
Chênh lệch

thu chi
53 47,8 - 48,5 48 0,4% 101%
Lợi nhuận
trước thuế
30 41,9 39,6% 50 45 19% 111%
Tỷ lệ nợ
xấu
2,95% 1,71% - 1,65% 1,5% - -
Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động qua các năm 2012- 2012 VIB Nam Hà Nội
Có thể thấy hoạt động kinh doanh của VIB thông qua một số chỉ tiêu như huy
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
14
Chuyên đề thực tập
động vốn, dư nợ, thu dịch vụ ròng, chênh lệch thu chi, lợi nhuận trước thuế… Theo
đó, 2 chỉ tiêu tín dụng của ngân hàng là huy động vốn và dư nợ cho kết quả rất khả
quan. Năm 2010, VIB huy động được 2.044 tỷ đồng, sang năm 2011 con số này là
2.570 tỷ đồng tăng 25,7% so với năm 2010.
Bối cảnh năm 2011 là thời kỳ hoạt động của các ngân hàng liên tục có những
biến động mạnh và khôn lườngTrong bối cảnh đó, ngân hàng VIB đã có những chính
sách tín dụng và dịch vụ vô cùng khôn khéo như nới lỏng lãi suất huy động, tổ chức
các chương trình khuyến mại… Điều này giúp ngân hàng không những huy động được
số lượng vốn không về giảm sút so với năm 2010 mà còn vượt 25,7%.
Sang năm 2012, dựa vào tình hình hoạt động của ngân hàng và bối cảnh chung
của nền kinh tế, VIB dự đoán ngân hàng sẽ huy động được 3.125 tỷ đồng tức là tăng
21,5% so với năm 2011. Năm 2012, hoạt động của ngân hàng tương đối ổn định,
không có nhiều biến động lớn. Tới cuối năm 2012, ngân hàng thực tế đã huy động
được 3.471 tỷ đồng tức là tăng 35% so với năm 2011, vượt 110% kế hoạch đã đề ra.
Đây cũng là chỉ tiêu có mức tăng vượt kế hoạch cao nhất.
Nguyễn Thị Cẩm Vân

Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
15
Chuyên đề thực tập
Dựa vào đồ thị có thể thấy, ngân hàng VIB đã có sự tăng trưởng mạnh trong
thời kỳ 2010 – 2012. Bên cạnh sự gia tăng của hoạt động huy động vốn thì chỉ tiêu tín
dụng thứ 2 là dư nợ cũng có sự phát triển mạnh mẽ. Dư nợ của VIB tăng đều qua các
năm. Năm 2010, dư nợ của ngân hàng là 1.126 tỷ đồng, năm 2011 là 1.410 tỷ đồng,
năm 2012 là 1.847 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng đều đạt trên 25%.
Bên cạnh đó, ngân hàng VIB cũng có những bước phát triển khá vững chắc.
Ngân hàng duy trì tăng trưởng lợi nhuận đều qua từng năm. Theo đó, lợi nhuận trước
thuế của ngân hàng tăng từ 30 tỷ năm 2010 lên 41,9 tỷ năm 2011 và đạt 50 tỷ năm
2012. Năm 2012, lợi nhuận trước thuế của ngân hàng tuy có tăng ( 8,1 tỷ) nhưng vẫn
chậm hơn so với mức gia tăng của năm 2011 (tốc độ tăng trưởng lợi nhuận thuần của
năm 2011 so với năm 2010 là 39,6% gấp đôi tốc độ tăng của năm 2012 so với năm
2011 là 19%).
Ngân hàng cũng duy trì tỷ lệ nợ xấu ở mức an toàn và luôn kiểm soát tỷ lệ nợ xấu
theo hướng giảm thiểu. Năm 2010, tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng là 2,95%; năm 2011, tỷ
lệ nợ xấu đã giảm thấy rõ khi chỉ có 1,71% các khoản nợ là nợ xấu; đến năm 2012, tỷ
lệ này chỉ còn là 1,65%. Việc duy trì tỷ lệ nợ xấu thấp sẽ làm tăng tính thanh khoản,
hạn chế rủi ro và đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng đồng thời cũng làm tăng uy tín của
ngân hàng đối với khách hàng.
Trong hoạt động huy động vốn, ngân hàng VIB đã hoàn thành xuất sắc chỉ tiêu
hoạt động năm 2012. Tổng huy động vốn tín dụng đạt 3.471 tỷ đồng tăng 35% so với
năm 2011 và đạt 110% kế hoạch đặt ra. Cụ thể hoạt động huy động vốn qua các năm
như sau:
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
16
Chuyên đề thực tập
Bảng 2.2. Hoạt động huy động vốn của VIB Nam Hà Nội

Đơn vị tính: tỷ đồng
Chỉ tiêu
TH
2010
2011 2012
TH
2011
%
tăng
so
2010
TH
2012
KH
2012
%
tăng
so
2011
% tăng
so KH
Tổng
nghiệp vụ
huy động
vốn
2.044 2.570 25,7% 3.471 3.125 35% 110%
Huy động
vốn từ định
chế tài
chính

385 433 12% 503 480 16% 104%
Huy động
vốn doanh
nghiệp
592 755 27,5% 921 850 22% 108%
Huy động
vốn tư
nhân, cá
thể
1.068 1.382 29,4% 2.047 1.800 48% 114%
Nguồn: báo cáo tổng kết hoạt động qua các năm 2010- 2012 VIB Nam Hà Nội
Huy động vốn từ các doanh nghiệp và các định chế tài chính có mức tăng trưởng
cao trong thời kỳ này. Ngân hàng đã có chính sách ưu đãi cho các hồ sơ huy động vốn
của các định chế tài chính và các doanh nghiệp, đưa ra nhiều hình thức huy động linh
hoạt về lãi suất và phương thức huy động. Huy động vốn từ các định chế tài chính thời
kỳ 2010 – 2012 lần lượt là 385 tỷ, 433 tỷ và 503 tỷ; tốc độ tăng trưởng bình quân là
14%. Riêng năm 2012, tốc độ tăng này là 16% cao hơn cả thời kỳ và vượt kế hoạch
104%. Huy động vốn từ các doanh nghiệp cũng có mức tăng cao là 24,7% cho cả thời
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
17
Chuyên đề thực tập
kỳ với con số cụ thể qua từng năm là 592 tỷ, 755 tỷ và 921 tỷ.
Nguồn huy động vốn thứ ba của ngân hàng là huy động vốn từ tư nhân, cá thể.
Nguồn huy động này chủ yếu là các khoản tiền gửi ngân hàng bao gồm tiền gửi VND,
USD và gửi vàng. Năm 2010, nguồn vốn đạt 1.068 tỷ đồng, đến năm 2011, nguồn vốn
này là 1.382 tỷ dồng tăng 29,4% so với năm 2012. Sang năm 2012, nguồn vốn huy động
từ các cá nhân, cá thể tăng mạnh lên 2.047 tỷ đồng tăng 48% so với năm 2011, vượt
114% so với chỉ tiêu đặt ra. Tốc độ tăng này còn cao hơn cả tốc độ tăng trưởng chung
của hoạt động huy động vốn.

Xét về tỷ trọng thì nguồn vốn tư nhân, cá thể là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất,
thường xuyên vượt quá 50% tổng huy động vốn của toàn ngân hàng. Đánh giá được tầm
quan trọng của nguồn vốn này, VIB đã xây dựng hàng loạt chính sách nhằm thu hút
vốn từ tư nhân, cá thể như: chương trình Chứng chỉ tiền gửi dự thưởng, gửi tiền tại ngân
hàng tham gia rút thăm trúng thưởng…
Tốc độ phát triển ổn định, lợi nhuận tăng trưởng và nghiệp vụ mở rộng là đánh
giá chung nhất về tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng VIB chi nhánh Tây
Sơn, Đống Đa, Hà Nội. Với thành công và tiềm lực hiện tại, ngân hàng sẽ tiếp tục phát
triển mạnh trong thời gian tới.
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
18
Chuyên đề thực tập
2.2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho
vay của ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội
2.2.1. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng
Hoạt động của ngân hàng VIB mỗi ngày một đa dạng với các gói dịch vụ phong
phú, nhưng hoạt động chính và hướng phát triển lâu dài của ngân hàng là nhóm hoạt
động cho vay tín dụng, đặc biệt là cho vay tín dụng có thế chấp.
Bảng 2.3. Chỉ tiêu tỷ trọng dư nợ phân theo thời hạn của VIB Nam Hà Nội
Chỉ tiêu
2006 2007 2010 2011 2012
Tổng dư nợ 415 tỷ 768 tỷ 1.126 tỷ 1.410 tỷ 1.847 tỷ
Tốc độ tăng trưởng so
với năm liền trước
- 85% 46,6% 25,5% 30%
Tỷ trọng dư nợ trung và
dài hạn/ tổng dư nợ
31% 32% 39% 55% 60%
Tỷ trọng dư nợ ng~n

hạn/ tổng dư nợ
69% 68% 61% 45% 40%
Tỷ lệ nợ xấu 4,7% 3,6% 2,95% 1.72% 1.65%
Nguồn: báo cáo tổng kết kinh doanh qua các năm 2006 – 2012 VIB Nam Hà Nội
Tổng dư nợ của VIB Nam Hà Nội tăng trưởng qua các năm, năm 2007 tổng dư
nợ của chi nhánh tăng mạnh, tăng 85% so với năm 2006. Đây chính là thời kỳ tăng
trưởng ấn tượng của nền kinh tế nói chung và của VIB nói riêng. Kinh tế phát triển
dẫn tới nhu cầu về vốn tăng cao, các doanh nghiệp, cá nhân tiếp cận với nguồn vốn
cho vay của ngân hàng tăng mạnh dẫn tới dư nợ của VIB tăng gần gấp đôi chỉ trong 1
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
19
Chuyên đề thực tập
năm.
Tuy nhiên năm 2010 và 2011 tăng trưởng tín dụng có sự giảm sút do năm 2010 là
năm khởi đầu khủng hoảng kinh tế toàn cầu và năm 2011 mới có những ảnh hưởng rõ
rệt tới nền kinh tế Việt Nam, chính vì vậy mà có sự biến động rất lớn trong thị trường
tài chính và đặc biệt là sự thắt chặt tín dụng của ngân hàng thương mại với lãi suất cho
vay cao cùng với nó là cách điều hành mới của VIB để đảm bảo hoạt động ngân hàng
an toàn và hiệu quả. Tăng trưởng tín dư nợ của VIB đột ngột liên tiếp giảm xuống
còn một nửa. Vào năm 2010 tốc độ tăng trưởng chỉ còn 46,6%; năm 2011 con số này
tiếp tục giảm xuống còn 25,5%.
Cùng với sự ổn định dần của nền kinh tế, VIB đã hồi phục tốc độ tăng trưởng dư
nợ trong năm 2012 và lần đầu tiên tốc độ này tăng trong 3 năm gần đây lên mức 30%.
Đây là tín hiệu tốt cho hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng được rút ngắn dù các khoản vay trung và dài hạn tăng
lên là do ngân hàng đã có chính sách tín dụng hợp lý khi tiến hành khoản vay cho khách
hàng. Theo đó, hầu hết các khoản vay của khách hàng đều phải có tài sản thế chấp và
phải được thẩm định kỹ càng.
Để đảm bảo hoạt động của ngân hàng, các tài sản thế chấp này đều là những tài

sản có giá trị cao, được pháp luật cho phép thế chấp tại ngân hàng. Các tài sản này sẽ là
cơ sở phát hành khoản vay của ngân hàng nên tài sản đó là gì, chiếm tỷ trọng bao nhiêu
có ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động cho vay của ngân hàng. Hoạt động này bao gồm
phương pháp thẩm định hồ sơ vay vốn, phương pháp định giá tài sản thể chấp, phương
thức giao nhận tài sản thế chấp, phương thức bảo quản tài sản thế chấp, các văn bản giấy
tờ pháp lý liên quan… Dư nợ phân theo loại tài sản thế chấp tại ngân hàng như sau:
2.2.2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản thế chấp tại ngân
hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội
2.2.2.1. Các quy định chung
• Các văn bản liên quan
Công tác định giá bất động sản tại ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà
Nội trước hết phải tuân thủ theo các văn bản quy phạm pháp luật đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền ban hành. Các văn bản này điều chỉnh các quan hệ liên quan đến
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
20
Chuyên đề thực tập
hoạt động của ngân hàng nói chung và công tác định giá bất động sản thế chấp nói
riêng. Các văn bản này bao gồm:
Văn bản pháp luật:
- Bộ luật Dân sự (2005)
- Luật các tổ chức tín dụng (2004)
- Luật đất đai (2003)
- Luật nhà ở (2005)
- Luật kinh doanh bất động sản (2006)
2.2.2.2. Các nội dung định giá
Khi tiến hành định giá một bất động sản, người định giá phải tiến hành phân tích
đầy đủ các yếu tố tác động tới giá trị của bất động sản đó. Các yếu tố này bao hàm trên
rất nhiều khía cạnh như: các yếu tố về bản thân bất động sản (vị trí, diện tích, hình
dạng ); các yếu tố về điều kiện thị trường tại thời điểm định giá (tính cạnh tranh và

khả năng thay thế, thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường, đặc điểm cá lực
lượng cung cầu ); cá yếu tố pháp lý, pháp luật liên quan.
• Về tài sản đất và tài sản trên đất
Khi tiến hành định giá cần xem xét tình trạng pháp lý và thực trạng thực tế của
bất động sản định giá bao gồm tài sản đất và tài sản trên đất. Việc xem xét được tiến
hành thông qua rất nhiều nội dung cụ thể.
Tiến hành định giá phải xem xét tính đầy đủ và hợp pháp của giấy tờ chứng nhận
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất của bất động sản thế
chấp. Yêu cầu tiên quyết để bất động sản có thể được tiến hành định giá là bất động
sản đó phải hợp pháp. VIB yêu cầu khách hàng phải chứng minh được tính hợp pháp
đó bằng việc xuất trình được các giấy tờ liên quan đến bất động sản.
VIB cũng tiến hành xét bất động sản thuộc quyền sở hữu của ai, phần nào sở
hữu chung, phần nào sở hữu riêng. Việc sở hữu chung hay riêng sẽ ảnh hưởng tới giá
trị của bất động sản định giá. Ngoài ra, VIB cũng tìm hiểu các quy định kèm theo về
quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất, những giới hạn của khách hàng khi thế
chấp bất động sản.
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
21
Chuyên đề thực tập
VIB xem xét mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng bất động sản xem đây có
phải là chủ thể đứng tên hợp đồng giao dịch không, khách hàng được phân hạng tín
dụng chưa, nếu đã phân hạng thì được đánh giá vào hạng nào VIB đã xây dựng một
hệ thống phân hạng tín dụng cụ thể cho từng trường hợp. Theo đó, VIB sẽ căn cứ vào
việc phân hạng này để xếp hạng khách hàng và nó cũng ảnh hưởng tới tính toán khả
năng phát hành khoản vay.
VIB xem xét xem bất động sản có bị tranh chấp, khiếu nại hay đang nằm trong
các hồ sơ pháp lý bị hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật và của ngân hàng
hay không? Bất động sản có bị kê biên hay giới hạn về quyền như: cấm chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp hay không? Nếu có thì ngân hàng sẽ tiến hành loại bỏ hồ

sơ vay vốn này. Đây là quy định được đưa ra để giảm thiểu rủi ro về mặt pháp lý cho
ngân hàng.
• Về quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển của địa phương
Vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà, phát triển đô
thị trong địa bàn của bất động sản cần định giá được xem xét đầy đủ. Các yếu tố về quy
hoạch, kế hoạch phải trả lời được các câu hỏi đặt ra bao gồm: Trong địa bàn của bất động
sản định giá có bản quy hoạch nào đã được phê duyệt hay không? Nếu có quy hoạch
thì quy hoạch đó là quy hoạch gì? Đã thực hiện hay chưa? Dự tính thời gian thực hiện
là bao lâu?
• Điều kiện thị trường
VIB quy định: Thẩm định các yếu tố điều kiện thị trường của bất động sản mục
tiêu phải tiến hành thẩm định trên tổng thể thị trường vào thời gian nhất định. Các nội
dung của thị trường cần xem xét bao gồm:
Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các bất động sản tương tự đối với bất
động sản định giá. Tính cạnh tranh và khả năng thay thế sẽ cho biết bất động sản mục
tiêu có khan hiếm hay không? Các bất động sản tương tự có sẵn có hay không? Đây là
nhân tố tác động tới khả năng phát mại của bất động sản.
Nói cách khác, đây chính là thẩm định khả năng phát mại, khả năng chuyển
nhượng của bất động sản định giá. Để thực hiện nội dung này cần phải có thông tin
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lớp VB2-8A5 Khoa Tài chính – Ngân hàng
22