huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ở việt nam - thực trạng và giải pháp

Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
MỤC LỤC
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
DN -doanh nghiệp
BĐS -bất động sản
NHTM -ngân hàng thương mại
NHTW -ngân hàng trung ương
Cty CP -công ty cổ phần
FDI -vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)
REIT -quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trusts
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
DANH MỤC BẢNG BIỂU
ại vốn sau đây: 7
a, Căn cứ vào qui định của pháp luật về điều kiện của vốn để thành lập doanh nghiệp thì vốn bao gồm: vốn
pháp đ 7
ng và sự an toàn của DN 8
c, Căn cứ 8
t cho quá trình kinh doanh 9
d, Căn cứ vào phạm vi huy động vốn có nguồn vốn b 9
ĐS như sau: 14
Huy động từ nguồn 14
mà tư nhân không muốn hoặc không có k 15
h doanh bất động sản là vay trung và dài hạn 15
Huy động vốn chủ sở hữu từ lợi nhu 15
g vốn mới mẻ trên thị trường BĐS Việt Nam t 16
năng hơn như n 18
Các nhân tố ảnh hưởng đên 21
thực hiện huy động vốn không thể 22

SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
MỞ ĐẦ
∗
Tính cấp thiết của đề tà
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong
XH. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng bất động sản ở các
nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của
cải vật chất của mỗi nước. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động
sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn
là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Xuất phát từ những
nhu cầu thực tế trên đó hình thành nên thị trường bất động sản. Hiện nay, nền
kinh tế Việt Nam đang phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngày
càng tăng do đó vai trò của thị trường bất động sản ngày càng trở nên quan
trọng bởi nó vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân, vừa góp phần vào
sự phát triển kinh tế quốc gia. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Thị trường bất động sản nước
ta tuy còn non trẻ, còn nhiều hạn chế nhưng trong thời gian vừa qua đã có
bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế- xã
hội của đất nư
.
Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS
sẽ tạo ra những lợi ích to l
 :
Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu
tư nhất là vốn đầu tư nước ngoài và vốn tích tũy của các tầng lớp d
 cư.
Nhà nước sẽ tăng nguồn thu đồng thời quản lý tốt tài nguyê
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
1
 đất.

Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát
triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được x
 bỏ.
Nhà ở và đất là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế- xã
hội- chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo
theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo
được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà
ước.
Đi cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản là sự đa dạng về
hình thức cũng như sự nâng cao hơn về tính chuyên nghiệp của hoạt động
kinh doanh BĐS. Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng kinh doanh BĐS
có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư bởi lợi nhuận mà hoạt động
này mang lại không hề nhỏ. Tuy nhiên, bên cạnh nguồn lợi nhuận khổng lồ
bao giờ cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro như rủi ro về thị trường tiêu thụ, rủi ro
về chính sách, rủi ro về nguồn vốn, rủi ro về giá, … Trong đó, vốn đang được
xem là bài toán nan giải nhất. Tìm vốn ở đâu và sử dụng vốn như thế nào cho
hiệu quả là câu chuyện thường xuyên làm đau đầu các chủ doanh
ghiệp.
Với mong muốn đề xuất một số giải pháp để tăng cường hiệu quả huy
động vốn từ đó góp phần vào sự phát triển của ngành kinh doanh BĐS nói
riêng và toàn nền kinh tế Việt Nam nói chung em đã lựa chọn nghiên cứu đề
tài “ Huy động vốn trong kinh doanh BĐS ở VN - thực trạng và gải
háp ”.
Kết cấu bài luận của em gồm 3 phầ
chính:
Phần 1- Tổng quan về nguồn vốn và hoạt động huy động vốn trong
kinh d
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
2
nh BĐS

Phần 2- Thực trạng huy động vốn tại các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS ở VN
ện nay
Phần 3- Một số giải pháp kiến nghị để đẩy mạnh hoạt động huy
động vốn trong KD
∗ S ở VN
Phương pháp ng
ên cứu
Luận văn được nghiên cứu dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa
duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; phương pháp điều tra thống
kê; phương pháp so sánh kết hợp với những lý luận khoa học để làm rõ những
vấn đề cần nghiên cứu. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp như:
quy nạp, diễn giải… để làm rõ những luận điểm đã đượ
cập.
Do trình độ còn hạn chế và thời gian nghiên cứu không nhiều nên em
chỉ tập trung phân tích những vấn đề cơ bản nhất và chắc chắn không tránh
khỏi những thiếu xót, rất mong được sự đóng góp của thầy cô để bài làm của
em đượ
tốt hơn.
Em cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Tài chính –
Học viện Ngân Hàng đã giúp em có được những kiến thức nền tảng và đặc biệt là
cô giáo hướng dẫn Trịnh Chi Mai đã hướng dẫn tận tình, tạo điều kiện giúp đỡ em
hoàn thành khóa
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
3
ận này
PHẦN 1
TỔNG QUAN VỀ NGUỒN VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG HUỘNG
VỐN Ở DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤ
1.1. NG SẢN

Những vấn đề cơ
1.1.1. n về vốn
Khá
niệm vốn
Muốn tiến hành sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp nào cũng cần
phải có vốn. Vốn là điều kiện cần thiết, cơ bản với mỗi khâu của quá trình sản
xuất kinh doanh. Vậy vốn kinh do
h là gì?
Các nhà kinh tế học cổ điển tiếp cận vốn với góc độ hiện vật. Họ cho
rằng, vốn là một trong những yếu tố đầu vào trong quá trình sản xuất kinh
doanh. Cách hiểu này phù hợp với trình độ kinh tế còn sơ khai – giai đoạn
kinh tế học mới xuất hiện và bắt đầu
át triển.
Theo David Begg, Standley, Fishcher, Rudige Darnbusch trong cuốn
“Kinh tế học”: Vốn là một loại hàng hóa nhưng được sử dụng tiếp tục vào quá
trình sản xuất kinh doanh tiếp theo. Có hai loại vốn là vốn hiện vật và vốn tài
chính. Vốn hiện vật là dự trữ hàng hóa đã sản xuất ra để sản xuất các hàng
hóa khác. Vốn tài chính là tiền và các giấy tờ có giá của do
h nghiệp.
Một số nhà kinh tế học khác cho rằng vốn không chỉ bao gồm toàn bộ
các yếu tố kinh tế được bố trí để sản xuất hàng hóa, dịch vụ như tài sản tài
chính mà còn cả các kiến thức về kinh tế kỹ thuật của doanh nghiệp đã tích
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
4
lũy được, trình độ quản lý và tác nghiệp của các cán bộ điều hành cùng chất
lượng đội ngũ công nhân viên trong doanh nghiệp, uy tín, lợi thế của d
nh nghiệp.
Ngoài ra cũng có quan điểm cho rằng vốn là giá trị đem lại gi
trị thặng dư.
Trong cuốn Từ điển kinh tế hiện đại có giải thích:"Capital - tư bản/vốn:

một từ dựng để chỉ một yếu tố sản xuất do hệ thống kinh tế tạo ra. Hàng hoá
tư liệu vốn là hàng hoá được sản xuất để sử dụng như yếu tố đầu vào cho quá
trình sản xut sau. Vì vậy, t ư bản này có thể phân biệt được với đất đai và sức
lao động, những thứ không được coi là do hệ thống kinh tế tạo ra. Do bản chất
không đồng nhất của nómà sự đo lường t ư bản trở thành nguyên nhân của
nhiều cuộc tranh cãi trong lý thuyết kinh tế." (Từ điển kinh tế học hiện đại,
NXB Chính trị quốc gia - Hà Nội,
999, Tr. 129) .
Có nhiều quan điểm khác nhau về vốn, tuy nhiên xét một cách tóm
lược thì Vốn có thể được hiểu là các của cải vật chất do con người tạo ra
và tích lũy lại. Vốn có thể tồn tại dưới dạng vật thể hặc vốn tài chính . Trên
thực tế, chúng ta thường đồng nhất khái niệm vốn nói chung với vốn kinh
doanh của doanh nghiệp tức là số tiền ứng trước về toàn bộ tài sản hữu hình
và tài sản vô hình phục vụ cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhằm
1.1.2. c đích kiếm lời.
Những đặc trưng
a vốn kinh doanh
Vốn kinh doanh của doanh nghiệp mang nh
• g đặc trưng sau:
Vốn đại diện cho lượng
iá trị tài sản:
Điều đó có nghĩa là vốn được biểu hiện bằng những giá trị tài sản như
nhà xưởng, đất đai,
• y móc thiết bị,…
Vốn được
n Để tiền biến thành vốn thì đồng tiền đó phải được vận động sinh lời.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
5
Trong quá trình vận động, đồng vốn có thể thay đổi hình thái biểu hiện,
nhưng điểm xuất phát và điểm kết thúc của vòng tuần hoàn phải là giá trị- là

tiền; đồng tiền phải quay về hình thái xuất phát với giá trị lớn hơn (T-T’),
(T’>T).
ộng sinh lời:

Trường hợp tiền có vận động nhưng bị thất tán, quay về vạch xuất phát
nhưng với giá trị nhỏ hơn ban đầu (T’<T) thì đồng vốn không được đảm bảo,
chu kỳ vận động tiếp theo củ
• nó bị ảnh hưởng.
Vốn phải được tích tụ và tập trung đến một lượng nhất định mới có thể
phát huy được tác dụng. Do đó, các doanh nghiệp phải tìm cách thu hút nguồn
vốn như góp vốn, hùn vốn, ph
• hành cổ phiếu,…
Vốn có giá trị
mặt thời gian:
Điều này có nghĩa là phải xem xét yếu tố thời gian của đồng vốn bởi vì
“đồng tiền có giá trị về mặt thời gian, đồng tiền ngày nay khác với đồ
• tiền ngày mai”.
Vốn phải gắ
với chủ sở hữu:
Mỗi một đồng vốn phải được gắn liền với một chủ sở hữu nhất định.
Trong nền kinh tế thị trường không thể có những đồng vốn vô chủ. Cũng cần
phân biệt quyền sở hữu với quyền sử dụng vốn. Tùy theo hình thức đầu tư mà
người sở hữu vốn có thể đồng nhất với người sử dụng vốn hoặc người sở hữu
vốn tách rời
• ười sử dụng vốn.
Vốn được quan niệm là h
g hóa đặc biệt:
Những người dư thừa vốn có thể đầu tư vốn vào thị trường. Những người
cần vốn tới thị trường vay nghĩa là được sử dụng vốn của người chủ nợ. Quyền sở
hữu vốn không di chuyển nhưng quyền sử dụng vốn được chuyển nhượng qua sự

SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
6
vay nợ. người vay được quyền sử dụng trong một thời gian nhất định và phải trả
một khoản chi phí sử dụng vốn cho người sở h
• gọi là lãi vay.
Vốn không chỉ biểu hiện bằng tiền của những tài sản hữu hình mà còn
được biểu hiện bằng những tài sản vô hình như bản quyền phát minh sáng
chế, bí quyết công nghệ, thương hiệu,… Cùng với sự phát triển của nền kinh
tế thị trường, sự tiến bộ của khoa học công nghệ, những tài sản vô hình ngày
càng giữ vai trò quan trọng, tạo khả năng sinh lời
1.1.3. ho doanh nghi
.
Phân loại vốn
Có nhiều cách phân loại vốn, tuỳ thuộc vào mục đích khác nhau mà
người ta phân loại vốn theo một cách cụ thể. Thông thường, có các cách phân
ại vốn sau đây:
a, Căn cứ vào qui định của pháp luật về điều kiện của vốn để thành
lập doanh nghiệp thì vốn bao gồm: vốn pháp đ
 h và vốn điều lệ
Vốn pháp định là vốn tối thiểu phải có của một doanh nghiệp khi thành lập
doanh nghiệp và trong suốt quá trình hoạt động của doanh nghiệp theo quy định
của pháp luật. Số vốn này là bảo đảm trên cơ sở của luật pháp cho hoạt động kinh
doanh của một doanh nghiệp. Qui mô của vốn pháp định tuỳ thuộc vào tính chất
và qui mô của hoạt động kinh doanh
 ủa doanh nghiệp.
Vốn điều lệ là loại vốn được hình thành theo điều khoản vốn trong điều
l c
doanh nghiệp .
b, Căn cứ vào tính chất sở hữu đối với khoản vốn sử dụng thì vốn
của doanh nghiệp được chia thành vốn chủ sở

 u và nợ phải tả
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
7
Vốn chủ sở hữu : Là nguồn vốn do các chủ sở hữu của doanh nghiệp tài
trợ, không phải là một khoản nợ do đó không phải trả lãi cho vốn cổ phần đã
huy động mà sẽ chia lợi tức cổ phần cho các chủ sở hữu. Khi huy động không
phải có bảo đảm bằng tài sản và không hoàn trả những khoả
tiền đã huy động.
Vốn chủ sở hữu bao gồm các khoản cụ thể sau :
-
-
Vốn góp
Lợi n
- ận chưa phân phối
Các khoản chênh lệch đánh giá lại tài sản, chênh lệc
- tỷ giá chưa xử lý
Các quỹ được hình thành trong quá trình sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp (quỹ dự trữ, quỹ đầu tư
 át triển )
Nợ phải trả : là khoản vốn đầu tư ngoài vốn pháp định được hình thành
từ nguồn đi vay, đi chiếm dụng của các tổ chức, đơn vị, cá nhân. Có thời hạn
sử dụng, hết thời hạn doanh nghiệp phải hoàn trả nợ cho chủ nợ hoặc xin gia
hạn mới. Khi huy động doanh nghiệp phải có bảo đảm (tài sản hoặc tín chấp)
và phải trả lãi cho các khoản tiền vay. Vốn vay nợ gồm
- ác khoản cụ thể sau :
Vố
- tín dụng hay vốn vay.
Vốn chiếm dụ
(vốn trong thanh toán).
Tùy thuộc vào đặc điểm của từng DN mà có sự kết hợp giữa nguồn vốn

chủ sở hữu và nợ phải trả trên cơ sở xem xét đến hiệu quả kinh doanh cuối
ng và sự an toàn của DN.
c, Căn cứ
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
8
o thời gian huy động vốn
Căn cứ vào thời gian thì toàn bộ nguồn vốn của doanh nghiệp được
chia thành hai loại: nguồn vốn
ắn hạn và nguồn vốn dài hạn.
Trong đó nguồn vốn ngắn hạn bao gồm các nguồn vốn có thời gian
hoàn trả trong vòng một năm, lãi suất huy động nguồn vốn ngắn hạn thấp hơn
so với lãi suất huy động nguồn vốn dài hạn. Nguồn ngắn hạn thường được
huy động dưới hình thức vay ngắn hạn, các khoản chiếm dụng của bạn hàng
và các công cụ huy động nguồn vốn ngắn hạn thường được tr
đổi trên thị trường tiền tệ.Khác với nguồn vốn ngắn hạn, nguồn vốn dài
hạn có thời gian đáo hạn từ một năm trở lên, lãi suất huy động nguồn này cao
và được huy động dưới hình thức nợ vay hoặc vốn cổ phần. Các công cụ huy
động nguồn vốn dài hạn thường được
ao đổi trên thị trường vốn.
Việc phân loại này giúp cho người quản lý xem xét để huy động các
nguồn vốn phù hợp với tính chất và thời gian sử dụng của các yếu tố cần th
t cho quá trình kinh doanh.
d, Căn cứ vào phạm vi huy động vốn có nguồn vốn b
 trong và nguồn vốn bên ngoài
Nguồn vốn bên trong doanh nghiệp : là nguồn vốn có thể huy động
được từ số vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp: tiền khấu hao tài sản cố
định, lợi nhuận để tái đầu tư nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh, các khoản
dự phòng, các khoản thu từ thanh
 , nhượng bán tài sản cố định.
Nguồn vốn bên ngoài doanh nghiệp : là nguồn vốn doanh nghiệp có thể

huy động từ bên ngoài như: liên doanh liên kết, khoản vốn mà doanh nghiệp
có thể vay của các doanh nghiệp, ngân hàng thương mại, công ty tài
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
9
chính phát hành trái phiếu để doanh nghiệp có thể thực hiện vay vốn trung
hạn và dài hạ
qua thị trường với khối lượng lớn.
Việc phân loại này giúp người quản lý có kế hoạch khai thác và tận
dụng tối đa khả năng các nguồn vốn bên trong và sử dụng hợp lý nguồn vốn b
ngoài để đáp ứng nhu cầu vốn của DN.
e, Căn cứ vào phương thức huy động vốn chia thành nguồn vốn
huy động từ phát
 nh giấy tờ có giá và nguồn vốn đi vay
Nguồn vố
huy động từ phát hành giấy tờ có giá:
Các giấy tờ có giá là công cụ nợ do DN phát hành để huy động vốn trên
thị trường. Tùy theo thời hạn của giấy tờ có giá phát hành mà DN
- được nguồn vốn ngắn ạn hay dài hạn.
Vốn huy động ngắn hạn : là NV được huy động bằng cách phát hành
giấy tờ có
- iá ngắn hạn (thời hạn dưới 12tháng).
Vốn huy động trung và dài hạn : là NV được huy động bằng cách phát
hành giấy tờ có giá trun
 và dài hạn (3 nă
5 năm hay 10 năm).
Nguồn vốn đi vay
Tùy vào đối tượng mà doanh nghiệp huy độ
- vốn muốn hướng để chia thành 2 loại:
Vốn vay trên thị trường vốn: là vốn mà doanh nghiệp vay được từ các
cá

- hân, tổ chức không chuyên về cho vay.
Vốn vay các ngân hàng, tổ chức tín dụng: là vốn mà doanh nghiệp vay
được từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tà
1.2. chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.
Những vấ
1.2.1. đề cơ bản về kinh doan
bất động sản
Khái niệm bất động sản
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
10
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản được chia thành bất
động sản và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo
đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được
tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nước
trên thế giới đều tiếp cận cách phân loại tào sản như trên, tuy nhiên hệ thống
pháp luật c
mỗi nước có những nét đặc thù riêng.
Theo luật pháp ở Việt Nam, Bộ luật Dân sự năm 2005, tại Điều 174
quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đa; Cá
1.2.2. tài sản khác do pháp luậ
quy đị nh”.
Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động
sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định. Thị
trường bất động sản có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ
thống các quan hệ, thông qua đó các gi
1.2.3. dịch về bất động sản đư
thực hiện.

Khái niệm kinh doanh BĐS
Theo luật kinh doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh bất động sản
bao gồm kinh doanh bất động sản và ki
doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó:
+ Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh
bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
11
động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động
sản, đấu giá bất động sản, quảng
o bất động sản, quản lý bất động sản.
Do hạn chế về thời gian, trong phạm vi của đề tài em c
1.2.4. đi sâu vào phân tích kinh doanh BĐS.
Đặc đ
• m chủ yếu của kinh doah bất động sản
Đòi hỏi vốn đầu tư lớn : Do đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, vì vậy
nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển,
• ảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.
Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và
đạt thành quả pht huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm . Trong thời gian
đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các
biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ
thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu… Thời gian thực hiện đầu tư
dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân b
• vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.
Những thành quả đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử

dụng lâu ài, đời sống kinh tế của dự án thường dài … Vì vậy trong đầu tư cần
phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật li
• , cân đối khoản mục thi công công trình…
Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với
đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhên kinh tế - xã hội, môi
trường nhất định . Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững
đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng
như
• c tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.
Hoạt động kinh doanh BĐS (đầu tư BĐS) đòi hỏi các nhà đầu tư phải
có trình độ quản lý tài chính tốt. Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo
mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn
lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
12
đến việc chuẩn bị
1.3. hoạt động đầu tư như lập dự án đầ
1.3.1. tư…
Huy động vốn trong kinh doanh BĐS
Vai
rò của vốn trong kinh doanh bất động sản
Giống như mọi loại hình kinh doanh khác, kinh doanh bất động sản
không thể duy trì và phát triển nếu không có vốn, thậm chí với loại hình kinh
doanh này số vốn cần có còn phải rất lớn. Bởi lẽ, vốn đóng vai trị tiên quyết
và cần thiết trong hầu hết mọi giai đoạn của quy trình kinh doanh của các loại
hình kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng. Vai trò quan
• ọng đó được thể hiện dưới các khía cạnh:
Vốn là
ơ sở để tổ chức mọi hoạt động kinh doanh
Khi doanh nghiệp được thành lập bao giờ cũng phải có một số vốn ban

đầu do cổ đông- người sở hữu góp. Tính chất và hình thức tạo vốn do hình
thức sở hữu của doanh nghiệp quyết định: Đối với doanh nghiệp Nhà nước,
vốn góp ban đầu chính là vốn đầu tư của Nhà nước; Đối với các doanh nghiệp
theo Luật doanh nghiệp, chủ doanh nghiệp phải có số vốn ban đầu nhất định
để xin đăng ký thành lập doanh nghiệp. Sau khi được cấp phép thành lập
doanh nghiệp mới được tiến hành c
• hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.
Vốn qu
t định quy mô hoạt động của doanh nghiệp
Khi doanh nghiệp có một tiềm lực tài chính dồi dào sẽ có khả năng đầu
tư vào các dự án lớn hơn hoặc đầu tư thêm vào các ngành khác ngoài ngành
kinh doanh chính để tạo ra n
• ều lợi nhuận, mở rộng quy mô ra rộng khắp.
Vốn quyết định
hả năng thanh toán và uy tín trên thị trường
Trong nền kinh tế thị trưòng, để tồn tại và ngày càng mở rộng quy mô
hoạt động đòi hỏi các doanh nghiệp phải có uy tín lớn trên thị trường. Uy tín
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
13
đó được thể hiện trước hết ở khả năng sẵn sàng thanh toán, chi trả cho khách
hàng, cho nhà cung cấp, tạo dựng niề
• tin cũng như mối quan hệ lâu dài với đối tác.
Vốn là một trong những yếu tố ảnh
ưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp
Thực tế đã chứng minh: quy mô, trình độ nghiệp vụ, phương tiện kỹ
thuật của doanh nghiệp là tiền đề cho việc thu hút nguồn vốn. Khả năng vốn
lớn là điều kiện thuận lợi đối với doanh nghiệp trong việc mở rộn
quan hệ tín dụng với các thành phần kinh tế.
Đồng thời, nguồn vốn lớn sẽ tạo ra thuận lợi cho việc sử dụng tổng hòa
các nguồn vốn. Trên cơ sở đó sẽ giúp doanh nghiệp có đủ khả năng tài chính

để kinh doanh đa năng trên thị trường. Chính các hình thức kinh doanh đa
năng này sẽ góp phần phân tán rủi ro trong hoạt động kinh doanh và tạo thêm
vốn cho doanh nghiệp đồng thời tăng sc
1.3.2. ạnh tranh của doanh nghiệp
rên thị trường.
Các hình thức huy động vốn
Giá trị nguồn vốn phản ánh nguồn lực tài chính được đầu tư vào sản
xuất kinh doanh. Tùy từng loại hình doanh nghiệp và các đặc điểm cụ thể mà
mỗi doanh nghiệp có các phương thức tạo vốn và huy động vốn khác nhau.
Có thể kể đến một số phương thức huy đ
a. g vốn thường gặp trên thị trường
• ĐS như sau:
Huy động từ nguồn
n trong nước
Nguồn vốn từ ngân sách nhà nước
Với hình thức này doanh nghiệp sẽ nhận được lượng vốn từ ngân sách
nhà cấp. Thông thường hình thức này không đòi hỏi nhiều điều kiện ngặt
nghèo đối với doanh nghiệp được cấp vốn như các hình thức huy động vốn
khác. Tuy nhiên, càng ngày hình thức này càng bị thu hẹp cả về quy mô vốn
và phạm vi được cấp. Ngân sách cấp vốn cho một số doanh nghiệp nhà nước
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
14
như một công cụ điều tiết nền kinh tế hoặc các dự án đầu tư ở những lĩnh vực
sản xuất hàng hóa công cộng, hoạt động công íc
• mà tư nhân không muốn hoặc không có k
năng.
Vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng
Trong thực tế nền kinh tế thị trường không một doanh nghiệp nào hoạt
động mà không vay vốn ngân hàng, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS. Nguồn vốn vay ngân hàng có thể chia thành hai loại

- hính là vốn
y ngắn hạn và vốn vay dài hạn.
Vay ngắn hạn
Vay ngắn hạn là phương thức huy động vốn quan trọng đối với các
doanh nghiệp. Các ngân hàng và các tổ chức tín dụng có thể đáp ứng nhu cầu
vốn tức thời cho doanh nghiệp từ vài ngày cho tới cả năm với lượn
- vốn theo nh
cầu kinh doanh của doanh nghiệp.
Vay dài hạn
Vay dài hạn là hình thức huy động vốn bằng cách đi vay các tổ chức tài
chính dưới dạng hợp đồng tín dụng và doanh nghiệp phải hoàn trả khoản vay
theo lịch trình đã thoả thuận. Sử dụng nguồn vốn vay dài hạn thường được trả
vào các thời hạn định kì với các khoản tiền bằng nhau, đó là sự trả dần khoản
vay cả gốc và lãi trong suốt thời hạn vay. Loại giao dịch này rất linh hoạt vì
người vay có thể thiết lập
ch trả nợ phù hợp với dòng thu nhập của mình.
Do đặc điểm của loại hình kinh doanh là thời gian dài nên đa số các
khoản vay ngân hàng của doanh nghiệp k
• h doanh bất động sản là vay trung và dài hạn.
Huy động vốn chủ sở hữu từ lợi nhu
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
15
để lại hoặc phát hành chứng chỉ bất động sản
Lợi nhuận để lại là phần lợi nhuận sau thuế còn lại sau khi đã nộp các
khoản cần thiết và trích lập các quỹ của doanh nghiệp. Huy động vốn chủ sở
hữu từ lợi nhuận giữ lại là hình thức tài trợ nội bộ. Với phương thức huy động
vốn từ lợi nhuận để lại các cổ đông không bị chia sẻ quyền kiểm soát công ty
và họ thể hưởng toàn bộ cổ tức tăng thêm và chênh lệch giá cổ phiếu. Một
công ty khi thực hiện phương thức huy động vốn từ lợi nhuận để lại, phải đặt
ra mục tiêu có một khối lượng lợi nhu

đủ lớn để đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng tăng.
DN cũng có thể huy động vốn thông qua TTCK. Chứng khoán bất động
sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng
khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó
đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất
động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một
phần hay toàn
bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.
Cụ thể, “chứng khoán hóa” bất động sản có thể làm dưới dạng phát
hành chứng chỉ bất động sản. Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển
nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát
việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ
bất động sản sẽ được đưa ra bán đấ
giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ.
Đây cũng là hình thức huy đ
• g vốn mới mẻ trên thị trường BĐS Việt Nam t
i gian gần đây.
Huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu
Trái phiếu là một công cụ vay nợ trung và dài hạn, phát hành trái phiếu
là phương thức huy đông vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp. Phát hành
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
16
trái phiếu tức là doanh nghiệp đã tăng nợ trong tổng nguồn vốn của mình, trên
trái phiếu có ghi đầy đủ các yếu tố: mệnh giá, thời hạn và lãi suất. Có nhiều
loại trái phiếu, mỗi loại có đặc điểm riêng, căn cứ vào đó doanh nghiệp lựa
chọn và quyết định phát hành loại trái phiếu nào là phù hợp nhất với điều kiện
của mình và tình hình thị trường tài chính. Việc lựa chọn trái phiếu phù hợp là
quan trọng vì có liên quan đến chi phí trả lãi, cách thức trả lãi, khả năng lưu
hành và tính hấp dẫn của trái phiếu, từ đó, nó sẽ ảnh hưởng đến số
g vốn có thể huy động được và lợi nhuận của doanh nghiệp.

Trái phiếu cng trnh một côngcụ
u ích đốivi các chủ đầu tư
dự án
bất động sả n.
Thứ nhất, từ phía chủ đầu tư, trái phiếu là kênh huy động vốn có nhiều
ưu thế và còn nhiều dư địa. Với đặc điểm sinh lợi hấp dẫn của ngành, trái
phiếu bất động sản có lợi thế trong việc thu hút đầu tư từ các tổ chức, quỹ
cũng như tranh thủ nguồn vốn nhàn rỗi còn rất lớn ở trong dân.So với việc đi
vay vốn ngân hàng thương mại, chủ đầu tư có thể vay được từ trủvớimlãi shp
hơnnđưa kèm theo
hững ưuđãi
mua
nhà ở
dự án
cho trái chủ
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
17
Thứ hai , cơ hội đầu tư mới nvới nữnhà đầu tư tổ chức, có thể giải vốn
vào những
dự án
trung - dài hạn, đa dạng hóa rủi ro và danh mục đầu tư. Với số vốn lớn,
năng lực đánh giá đầu tư, các quỹ, công ty bảo hiểm, tổ chức tài chín c
thể chọn lựa những dự án có mức sinh lời và rủi ro phù hợ p.
Trnng lai, đânhững bước sơ khai nhất để tài chính hóa
thị trường
bất động sản, mở ra thêm nhiều cơ hội hơn nữa để đa dạng hóa sản
phẩm đầu tư và dịch vụ tài chính cho các định chế tài chính chuyên nghiệp và
đ
• năng hơn như n
n hàng đầu tư, nhiều hình thức quỹ đầu tư

Các nguồn khác
Trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, nguồn vốn được thể hiện
trong khoản mục phải nộp và phải trả công nhân viên chiếm tỷ trọng không
lớn và cũng không đóng vai trị quan trọng lắm. Tuy nhiên trong một thời
điểm nào đó nó cũng có thể giúp doan
nghiệp giải quyết những nhu cầu vốn mang tính chất tạm t
i.
Các khoản phải nộp và phải trả của do
h nghiệp bao gồm:
- Các khoản thuế phải nộp nhưng chưa nộ
- Các khoản phải trả người lao động
hưng chưa đến kỳ trả.
- Các khoả
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
18
đặt cọc của khách hàng.
- Phải
ả cho các đơn vị nội bộ.
b. Huy động nguồn vốn nước ngoài
Nguồn vốn nước ngoài đưa vào các nước đang và chậ
- phát triển được thực hiện qua một số hình thức chính như sau:
Tài trợ phát triển chính thức (ODF- Official Development Finance): là
tất cả các nguồn tài chính mà chính phủ các nước phát triển và các tổ chức đa
phương dành cho các nước đang phát triển. Nguồn này bao gồm Viện trợ phát
triển chính thức (ODA- Official Development Assistance) và các hình th
tài trợ khác. Trong đó ODA chiếm tỉ trọng chủ yếu trong ODF.
Viện trợ phát triển chính thức (ODA- Official Development
Assistance) : là một phần của tài chính phát triển chính thức ODF, trong đó có
yếu tố viện trợ không hoàn lại cộng v
- cho vay ưu đãi và phải chiếm ít nhất 25% trong tổng viện trợ.

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): là một loại hình thức di chuyển vốn
quốc tế. Trong đó người chủ sở hữu vốn đồng
ời là người trực tiếp quản lý và điều hành hoạt động sử dụng vốn.

+ u tư trực tiếp nướcngoài đượ
+ thể hiện dưới ba hình th
+ chủ yếu:
Hợp đồng hợp tác ki
- doanh.
Doanh nghiệp liên doanh.
Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.
Nguồn huy động qua thị trường vốn quốc tế: Tìm hiểu và hướng đến thị
trường vốn quốc tế là một cách làm đang được nhiều doanh nghiệp Việt Nam
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
19
quan tâm trong lúc thị trường chứng khoán Việt Nam không mấy khởi sắc và
thị trường tiền tệ bị thắt chặt. Các doanh nghiệp có thể huy động vốn tại thị
trường nước ngoài thông qua hình thức SPAC (mua bán và sáp nhập doanh
nghiệp cho mục đích niêm yết). Niêm yết tại thị trường chứng khoán quốc tế
đem lại những lợi ích rất lớn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn quốc
tế, tăng tính thanh khoản của giao dịch, mở rộng cơ sở cổ đông, đồng thời,
quảng bá hình ảnh ra khỏi biên giới quốc
- a, đáp ứng được các chuẩn mực quốc tế về quản trị công ty và tính
minh bạch.
Tín dụng tư nhân: loại vốn này có ưu điểm là hầu như không gắn với
các ràng buộc chính trị - xã hội, song các điều kiện cho vay khắt khe ( thời
hạn hoàn trả vốn ngắn và mức lãi suất cao), vốn được sử dụng chủ yếu cho
các hoạt động xuất nhập khẩu và thường là ngắn hạn. Vốn này cũng được
dùng cho đầu tư phát triển và mang tính dài hạn. Tỷ trọng của vốn dài hạn
trong tổng số có thể tăng lên đáng kể nếu triển vọng tăng

1.3.3. rưởng lâu dài, đặc biệt là tăn
trưởng xuất khẩu của nước đi vay là khả quan.
Yêu cầu với việc huy động vốn
Hoạt động huy động vốn là một
ạt động quan trọng của quản trị tài chính, nó phải đáp ứng những yêu
cầu sau:
+ Lựa chọn nguồn vốn có hiệu quả nhất : Trong điều kiện thị trường tài
chính càng phát triển thì doanh nghiệp càng có cơ hội tiếp cận với các nguồn
vốn khác nhau để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọn nguồn
vốn thích hợp nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy động vốn.
Hiệu quả của việc sử dụng các hình thức huy động vốn không chỉ thể hiện ở
hiệu quả đầu tư mà nguồn vốn mang lại, mà còn thể hiện ở khả năng dễ dàng
tiếp cận và h
động các nguồn vốn ở lợi ích của chủ doanh nghiệp khi sử dụng nguồn
vốn đó. + Việc huy động vốn phải đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu về số lượng
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
20
và thời gian: Một dự án sản xuất kinh doanh sẽ không thể thực hiện được
hoặc thực hiện không đạt hiệu quả nếu không có đủ một lượng vốn nhất định
theo nhu cầu
ính toán, do đó khi huy động vốn phải đảm bảo đủ về số lượng và kịp
thời.
+ Chi phí cho việc huy động và sử dụng nguồn vốn huy động là nhỏ
nhất: Một nguồn vốn với lãi suất thấp đôi khi có thể trở nên quá đắt, do chi
phí liên quan đến giao dịch về vốn quá cao. Nguyên nhân chi phí giao dịch
cao có thể là : thủ tục hành chính rườm rà, quy trình giải ngân phiền toái, chi
phí tư vấn cao, hoặc đôi khi do quy mô không thích hợp. Vì vậy,
1.3.4. ác doanh nghiệp cần tuỳ theo lượng vốn cần vay để lựa
a. họn nguồn vốn phù hợp
• Các nhân tố ảnh hưởng đên

uy động vốn kinh doanh BĐS
Các nhân tố chủ quan
Đặc điểm của doanh nghiệp
Đặc điểm của doanh nghiệp chi phối rất lớn
- ến nguồn vốn và công tác huy động
- n, được xem xét trên các phương diện sa
- Loại hình sở hữu của doanh nghiệp.
Lĩnh vực
- oạt động sản xuất kinh doanh.
Qui mô, cơ cấu
- chức quản lý doanh nghiệp.
Chiến lược đầu tư
hát triển của doanh nghiệp.
Trình độ quản lý, trình độ khoa học kỹ thuật….
Tất cả những yếu tố đó quyết định phương thức huy động và lựa chọn
nguồn vốn phù hợp với doanh nghiệp. Đó là một trong những nguyên nhân
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
21
mà một doanh nghiệp là công ty cổ phần có nguồn vốn và phương thức huy
động vốn khác với một công ty tư nhân, hay một doanh nghiệp sản xuất có tính
thời vụ có nguồn vốn và phương thức huy động khác với một doanh nghiệp
thương mại… Một doanh nghiệp có qui mô nhỏ, cơ cấu tổ chức gọn nhẹ không
thể so sánh về nguồn tài trợ với một công ty đa quốc gia có qui mô và cơ cấu
quản lý rộng trên toàn thế giới. Hơn nữa nguồn vốn và phương thức huy động
vốn chịu ảnh hưởng bởi chiến lược đầu tư, trình độ quản lý của doanh nghiệp.
Nếu chiến lược đầu tư không đặt ra những mục tiêu chiến lược hay trình độ
người quản lý không phù hợp yêu cầu thì việc thiết lập một cơ cấu v
• thực hiện huy động vốn không thể
ạt đến lợi ích cần thiết cho doanh nghiệp.
Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp

Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp ảnh hưởng rất lớn đến nguồn vốn và
phương thức huy động vốn của doanh nghiệp. Thực chất huy động vốn để đầu
tư, tức là tài trợ cho các tài sản phục vụ quá trình sản xuất kinh doanh. Trước
khi tiến hành huy động vốn mỗi doanh nghiệp đã phải xem xét đến nhu cầu về
tài sản của doanh nghiệp, quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cần
bao niêu tài sản lưu động, bao nhiêu tài sản cố định, và dựa trên cơ cấu tài sản t
hực có trong doanh nghiệp thì cần tài trợ thêm bao nhiêu, từ đó xác định được
nhu cầu vốn của mình và tiến hành các công tác của hoạt động huy động vốn.
Cũng căn cứ vào cơ cấu tài sản trong doanh nghiệp để có thể lựa chọn nguồn
vốn huy động cho phù hợp. Nếu nhu cầu vốn phần lớn tập trung vào vốn lưu
động để tài trợ cho tài sản lưu động thì doanh nghiệp sẽ vận dụng phương thức
huy động nguồn ngắn hạn, ngược lại khi nhu cầu vốn tập trung đầu
ư cho tài sản cố định thì huy động nguồn dài hạn là phương thức phù hợp
hơn.
Cơ cấu tài sản của mỗi doanh nghiệp là khác nhau, tuỳ thuộc vào đặc
điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đó. Một doanh nghiệp sản xuất sẽ
SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L
22