giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại sở giao dịch chứng khoán thành phố hồ chí minh

trờng Đại học kinh tế quốc dân
&
THạCH VĂN ĐạT
GIảI PHáP HUY ĐộNG VốN TRÊN THị TRƯờng CHứNG KHOáN
CủA CáC DOANH NGHIệP BấT ĐộNG SảN NIÊM YếT
TạI Sở GIAO DịCH CHứNG KHOáN THàNH PHố Hồ CHí MINH
CHUYÊN NGàNH: QUảN TRị KINH DOANH BấT ĐộNG
SảN
Ngời hớng dẫn khoa học:
Pgs.ts. Nguyễn thế phán
Hµ néi, n¨m 2014
2
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
***
BẢN CAM KẾT
Kính gửi: Viện sau đại học Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Tên tác giả là Thạch Văn Đạt, sinh ngày 13/12/1984, hiện đang là học viên
lớp cao học Quản trị kinh doanh Bất động sản 20G - Khoa Bất động sản và Kinh tế
tài nguyên, trường Đại học Kinh tế quốc dân (MHV : CH200783).
Trong thời gian nghiên cứu, tác giả đã chọn đề tài “Giải pháp huy động vốn
trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở
Giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh” cho luận văn thạc sĩ. Tác giả xin
cam kết bài luận văn thạc sĩ này được hoàn thành không sao chép từ bất cứ tài liệu
nào. Nếu thanh tra nhà trường phát hiện luận văn thạc sĩ này có sao chép, tác giả xin
hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc xử lý học viên sao chép tài liệu, chuyên đề, khóa
luận tốt nghiệp của người khác theo các quy định của nhà trường.
Hà Nội, ngày 06 tháng 01 năm 2014
Học viên cam kết
Thạch Văn Đạt
MỤC LỤC

BẢN CAM KẾT 1
MỤC LỤC 2
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 6
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ i
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HUY ĐỘNG VỐN
TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG
SẢN 5
1.1 Tổng quan về huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản 5
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản 5
1.1.2 Khái niệm và dặc trưng của vốn trong kinh doanh bất động sản 8
1.1.3 Các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản 9
1.2 Tổng quan về thị trường chứng khoán 12
1.2.1 Thị trường chứng khoán 12
1.2.2 Vai trò của thị trường chứng khoán 13
1.2.3 Hàng hóa trên thị trường chứng khoán 15
1.2.4 Các chủ thể tham gia trị trường chứng khoán 20
1.3 Huy động vốn trên thị trường chứng khoán của doanh nghiệp bất động
sản 22
1.3.2 Tiêu chuẩn phát hành chứng khoán huy động vốn 23
1.3.3 Các phương thức huy động vốn trên thị trường chứng khoán 24
1.3.4 Quy trình huy động vốn trên thị trường chứng khoán 25
1.3.5 Lợi ích của phát hành chứng khoán huy động vốn trên thị trường chứng
khoán 28
1.4 Các quy định của pháp luật về huy động vốn trên thị trường chứng khoán
29
1.4.1 Quy định về điều kiện phát hành chứng khoán huy động vốn 29
1.4.2 Quy định về hồ sơ phát hành chứng khoán 30

1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản
trên thị trường chứng khoán 31
1.5.1 Các nhân tố chủ quan 31
1.5.2 Các nhân tố khách quan 34
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI SỞ GIAO
DỊCH CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 37
2.1. Giới thiệu về Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh 37
2.2. Thực trạng huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh
nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ
Chí Minh 38
2.2.1 Tổng quan chung về các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở giao
dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh 38
2.2.2 Huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động
sản niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh 40
2.2.3 Đánh giá chung về huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các
doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ
Chí Minh 59
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN TRÊN THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM
YẾT TẠI SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 63
3.1 Quan điểm định hướng huy động vốn của các doanh nghiệp trên thị
trường chứng khoán Việt Nam 63
3.1.1. Mục tiêu phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam đến năm 2020 63
3.1.2. Quan điểm và nguyên tắc phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam đến
năm 2020 64
3.1.3 Định hướng huy động vốn của các doanh nghiệp trên thị trường chứng

khoán Việt Nam 65
3.1.4 Định hướng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị
trường chứng khoán 66
3.2 Giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh
nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ
Chí Minh 66
3.2.1. Nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh 67
3.2.2. Xây dựng thương hiệu doanh nghiệp 69
3.2.3 Nâng cao vai trò của Ban Kiểm soát doanh nghiệp, khuyến khích sự giám
sát của cổ đông đối với doanh nghiệp 70
3.2.4 Đảm bảo hài hòa lợi ích của cổ đông và cán bộ nhân viên công ty 72
3.2.5 Lựa chọn phương thức và công cụ phát hành 73
3.2.6 Xác định giá phù hợp với đợt phát hành 74
3.2.7 Chấp hành nghiêm túc các quy định về công bố thông tin theo quy định của
Uỷ ban chứng khoán nhà nước và Sở Giao dịch, chủ động cung cấp thông tin
cho các nhà đầu tư 76
3.3 Kiến nghị với các cơ quan chức năng 77
3.3.1. Khiến nghị với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước 77
3.3.2 Kiến nghị với Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh 79
3.3.3 Kiến nghị với các tổ chức trung gian tài chính 80
KẾT LUẬN 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88
PHỤ LỤC 90
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
CTCP : Công ty cổ phần
ĐHĐCĐ : Đại hội đồng cổ đông
HĐQT : Hội đồng quản trị
Sở GDCK TPHCM : Sở giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh
TCPH : Tổ chức phát hành

TTCK : Thị trường chứng khoán
UBCK : Ủy ban chứng khoán
UBCKNN : Ủy ban chứng khoán Nhà nước
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
1. Bảng:

Bảng 2.1: Bảng danh sách các doanh nghiệp bất động sản niêm yết
tại Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh 39
Bảng 2.2: Danh sách các doanh nghiệp BDDS niêm yết tại Sở GDCK TPHCM
41
huy động vốn trên thị trường chứng khoán 41
Bảng 2.3: Huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS theo công cụ phát hành .42
từ năm 2007- 2012 tại Sở GDCK TPHCM 42
Bảng 2.4: Huy động vốn trên thị trường chứng khoán
của các doanh nghiệp BĐS niêm yết Sở GDCK TPHCM qua các năm tại 43
Bảng 2.5: Huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp
BĐS niêm yết tại Sở GDCK TPHCM phân theo loại hình sở hữu 44
Bảng 2.6 : Danh sách các doanh nghiệp không huy động được vốn 57
2. Sơ đồ:

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí
Minh 38
trờng Đại học kinh tế quốc dân
&
THạCH VĂN ĐạT
GIảI PHáP HUY ĐộNG VốN TRÊN THị TRƯờng CHứNG KHOáN
CủA CáC DOANH NGHIệP BấT ĐộNG SảN NIÊM YếT
TạI Sở GIAO DịCH CHứNG KHOáN THàNH PHố Hồ CHí MINH
CHUYÊN NGàNH: QUảN TRị KINH DOANH BấT ĐộNG
SảN

Hµ néi, n¨m 2014
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
LỜI MỞ ĐẦU
Trong giai đoạn khó khăn hiện nay của nền kinh tế, các doanh nghiệp đang
gặp rất nhiều khó khăn trong sản xuất kinh doanh. Các doanh nghiệp làm thế nào
thấy được các cơ hội trong khó khăn, khủng hoảng của nền kinh tế, từ đó phát triển
và mở rộng hoạt động kinh doanh. Làm thế nào để huy động được vốn và sử dụng
hiệu quả là vấn đề đặt ra cho các chủ doanh nghiệp.
Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết doanh nghiệp phải vượt qua
được những khó khăn về huy động vốn trong giai đoạn mà vốn từ ngân hàng đang
bị hạn chế. Huy động vốn và quay vòng vốn đang là bài toàn khó cho các doanh
nghiệp. Giải được phần huy động vốn, có nghĩa là doanh nghiệp đã bước đầu vượt
qua được khó khăn. Giải được toàn bộ bài toán thì doanh nghiệp đã vượt qua những
khó khăn của thương trường, khẳng định được vị thế của doanh nghiệp.
Trong kinh doanh BĐS, vốn luôn là vấn đề đặc biệt quan trọng và được đặt
lên hàng đầu trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Đặc biệt trong giai
đoạn thị trường BĐS trầm lắng và đóng băng như hiện nay thì huy động vốn của
các doanh nghiệp BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn.
Qua kênh huy động vốn là thị trường chứng khoán, các doanh nghiệp có thể
tùy theo tình hình hoạt động kinh doanh của mình mà lựa chọn loại vốn cần huy
động là: vốn chủ sở hữu – cổ phiếu hoặc vốn nợ - trái phiếu hoặc vốn nợ sau này
chuyển thành vốn chủ sở hữu – trái phiếu chuyển đổi,… Doanh nghiệp cũng có thể
linh hoạt lựa chọn thời điểm huy động vốn và thời gian để trả nợ vốn vay.
Trong thời gian qua đã có một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS niêm yết tại
Sở GDCK TPHCM. Nhưng kết quả huy động vốn qua thị trường chửng khoán vẫn
còn hạn chế, chỉ có một số doanh nghiệp BĐS thực hiện được, còn một số các
doanh nghiệp BĐS vẫn gặp rất nhiều khó khăn.
Chính vì những lý do trên mà tác giả chọn đề tài: “Giải pháp huy động vốn
trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại
Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh”.

i
Qua nghiên cứu ở chương 1 của luận văn, tác giả đã tổng kết một số khái
niệm cơ bản liên quan đến cơ sở lý luận của huy động vốn trên thị trường chứng
khoán của các doanh nghiệp bất động sản, cụ thể:
 Huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản
- Khái niệm: Vốn trong kinh doanh bất động sản là biểu hiện bằng tiền của
toàn bộ tài sản của doanh nghiệp bất động sản được sử dụng vào hoạt động sản xuất
kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời.
- Đặc trưng của vốn trong kinh doanh bất động sản
+ Hoạt động kinh doanh bất động sản cần lượng vốn rất lớn
+ Vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản là vốn trung và dài hạn
+ Vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính thời vụ.
- Các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản
+ Kênh huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng
+ Kênh huy động vốn trên thị trường chứng khoán
+ Kênh huy động vốn từ các khách hàng
+ Kênh huy động vốn từ các đối tác, nhà cung cấp
+ Kênh huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài.
 Thị trường chứng khoán
- Khái niệm: Thị trường chứng khoán là nơi diễn ra các giao dịch mua bán,
trao đổi các loại chứng khoán. Chứng khoán được hiểu là các loại giấy tờ có giá hay
bút toán ghi sổ, nó cho phép chủ sở hữu có quyền yêu cầu về thu nhập và tài sản của
tổ chức phát hành hoặc quyền sở hữu. Các quyền yêu cầu này có sự khác nhau giữa
các loại chứng khoán, tùy theo tính chất sở hữu của chúng.
- Hàng hóa trên thị trường chứng khoán:
+ Cổ phiếu là loại chứng khoán xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp cổ đông
đối với một phần vốn cổ phần của tổ chức phát hành.
+ Trái phiếu là công cụ nợ do các cơ quan công quyền, các công ty đang hoạt
động phát hành nhằm huy động vốn trên thị trường trong đó các trái chủ được cam
kết sẽ thanh toán cả gốc và lãi trong một thời hạn nhất định.

- Các chủ thể tham gia thị trường chứng khoán:
ii
+ Tổ chức phát hành
+ Nhà đầu tư chứng khoán
+ Công ty chứng khoán
+ Sở giao dịch chứng khoán
+ Tổ chức lưu ký và thanh toán bù trừ chứng khoán
+ Cơ quan quản lý nhà nước về chứng khoán và thị trường chứng khoán
 Huy động vốn trên thị trường chứng khoán của doanh nghiệp bất
động sản
- Khái niệm: Huy động vốn trên thị trường chứng khoán là doanh nghiệp bất
động sản phát hành chứng khoán để huy động vốn.
- Các phương thức phát hành chứng khoán huy động vốn:
+ Phát hành cổ phiếu ra công chúng là hình thức phát hành trong đó chứng
khoán được chào bán rộng rãi cho quảng đại công chúng đầu tư (trong đó phải rành
một tỷ lệ cho các nhà đầu tư nhỏ) với quy mô lớn cho một số lượng nhà đầu tư đảm
bảo yêu cầu công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật về chứng khoán và thị trường
chứng khoán.
+ Phát hành cổ phiếu riêng lẻ là hình thức phát hành trong đó tổ chức phát
hành chào bán chứng khoán của mình trong phạm vi một số nhà đầu tư nhất định
với những điều kiện mang tính chất hạn chế mang tính chất khép kín.
+ Phát hành cổ phiếu từ nguồn vốn chủ sở hữu là hình thức phát hành làm
tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp nhưng không làm thay đổi vốn chủ sở hữu.
+ Phát hành trái phiếu thường là doanh nghiệp phát hành chào bán trái phiếu
cho các nhà đầu tư để huy động vốn.
+ Phát hành trái phiếu chuyển đổi là doanh nghiệp phát hành chào bán trái
phiếu chuyển đổi cho các cổ đông hiện hữu hoặc chào bán riêng lẻ cho một số nhà
đầu tư (nhỏ hơn 100) để huy huy động vốn.
- Quy trình huy động vốn trên thị trường chứng khoán
+ Chuẩn bị hồ sơ xin phép phát hành

+ Nộp hồ sơ xin phép chào bán lên Uỷ ban Chứng khoản
+ Chào bán chứng khoán
iii
- Các nhân tố ảnh hưởng đến huy động vốn trên thị trường chứng khoán
+ Các nhân tố của doanh nghiệp bất động sản: Hiệu quả hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp; Sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp; Thương hiệu
của doanh nghiệp; Thị giá cổ phiếu của doanh nghiệp giao dịch trên thị trường sơ
cấp; Cổ đông của doanh nghiệp; Nhu cầu vốn của doanh nghiệp.
+ Các nhân tố của thị trường bất động sản: Chính sách phát triển thị trường
bất động sản và tính hấp dẫn của thị trường bất động sản.
+ Các nhân tố của thị trường chứng khoán: Thời gian sử dụng và chi phí huy
động vốn; Khả năng thành công của kế hoạch huy động vốn trên thị trường chứng
khoán; Phương án phát hành và công cụ phát hành chứng khoán.
Dựa trên cơ sở hệ thống lý luận đã xây dựng ở chương 1, và qua phân tích số
liệu thực tế đã thu thập được từ các doanh nghiệp bất động sản và Sở GDCK
TPHCM. Trong chương 2 của luận văn, tác giả tập trung vào phân tích đánh giá huy
động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết
tại Sở GDCK TPHCM: kết quả đạt được, tồn tại và nguyên nhân. Cụ thể như sau:
 Thực trạng huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh
nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở GDCK TPHCM
- Tổng quan chung: Tính đến 30/09/2013 đã có 36 doanh nghiệp bất động sản
niêm yết tại Sở GDCK TPHCM. Tổng khối lượng cổ phiếu của 36 doanh nghiệp
BĐS niêm yết đạt 4.352.596.359 đơn vị cổ phiếu, chiếm 16.40% toàn tổng khối
lượng cổ phiếu niêm yết toàn thị trường.
- Trong 36 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, có 27 doanh nghiệp huy
động vốn trên thị trường chứng khoán, còn lại 9 doanh nghiệp không huy động
được vốn trên thị trường chứng khoán.
+ Kết quả huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản
• Huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản theo công cụ phát hành là
cổ phiếu và trái phiếu. Tổng khối lượng vốn cổ phần các doanh nghiệp bất động sản

huy động được thông qua chào bán cổ phần là 13.389.487.237.476 đồng. Tổng khối
lượng vốn trái phiếu huy động được đạt 18.755.373.100.000 đồng và 490 triệu USD.
iv
Ngoài ra các doanh nghiệp còn phát hành 1.583.834.486 cổ phiếu để thưởng và trả cổ
tức cho các cổ đông.
• Huy động vốn theo thời gian: Lượng vốn các doanh nghiệp bất động sản huy
động trên thị trường chứng khoán mỗi năm là rất khác nhau tùy thuộc vào tinh hình thị
trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Bình quân huy động vốn cổ phần của
các doanh nghiệp đạt trên 1.912 tỷ đồng và vốn trái phiếu đạt trên 2.679 tỷ đồng.
• Huy động vốn theo loại hình sở hữu. Các doanh nghiệp có yếu tố nhà nước
tham gia thị trường bất động sản sớm hơn, được cổ phần hóa và niêm yết trên sàn
sớm hơn nhưng lượng huy động vốn trên thị trường chứng khoán thấp hơn rất nhiều
nhóm doanh nghiệp tư nhân.
+ Phân tích một số trường hợp doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trên
thị trường chứng khoán:
• Phát hành thêm cổ phiếu giá 10.000 đồng/cổ phần theo tỷ lệ 1:4 cho cổ
đông hiện hữu của CTCP Hạ tầng Kỹ thuật năm 2010.
• Phát hành 300 triệu USD trái phiếu quốc tế chuyển đổi của CTCP tập
đoàn Vingroup năm 2012.
• Phát hành 2.088.731 trái phiếu (208.873.100.000 đồng) chuyển đổi của
CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức năm 2010.
+ Các doanh nghiệp không huy động được vốn trên thị trường chứng khoán
• 5 doanh nghiệp chưa có kế hoạch huy động vốn trên thị trường chứng
khoán kể từ khi niêm yết cổ phiếu.
• 4 doanh nghiệp có kế hoạch và phương án huy động vốn nhưng không huy
động thành công: DTA, KAC, PDR, VNI.
 Đánh giá chung về huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các
doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở GDCK TPHCM.
- Kết quả đạt được
+ Thông qua thị trường chứng khoán, các doanh nghiệp BĐS huy động được

một lượng vốn rất lớn. Với nguồn vốn lớn này, các doanh nghiệp BĐS thuận lợi
hơn trong triển khai phát triển các dự án bất động sản, đẩy mạnh hoạt động sản xuất
kinh doanh.
v
+ Các phương thức huy động vốn đa dạng, tùy vào tình hình cụ thể của từng
doanh nghiệp và cơ cấu cổ đông, doanh nghiệp lựa chọn phương án phát hành và
công cụ phát hành.
+ Sau khi niêm yết và giao dịch cổ phiếu tại Sở GDCK TPHCM. Thị giá cổ
phiếu của các doanh nghiệp là do các nhà đầu tư quyết định. Căn cứ vào thị giá mà các
doanh nghiệp dễ dàng hơn trong định giá phát hành cổ phiếu.
- Tồn tại và nguyên nhân
+ Một số doanh nghiệp bất động sản không thể huy động được vốn dù đã niêm
yết nhiều năm.
+ Nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán phụ thuộc vào tình hình phát
triển của thị trường chứng khoán và sự phát triển của nền kinh tế.
+ Một số hiện tượng làm giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán làm ảnh
hưởng đến thị giá cổ phiếu của doanh nghiệp, làm hảnh hưởng một phần đến hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
+ Một số doanh nghiệp huy động được vốn quá dễ dàng từ thị trường chứng
khoán, đã đầu tư kinh doanh kém hiệu quả, sử dụng vốn không đúng với mục đích
khi huy động.
+ Quản lý của cơ quan quản lý thị trường còn nhiều bất cập, nhiều khi buông
lỏng trong quản lý cấp phép phát hành chứng khoán ra công chúng.
Từ các phân tích về thực trạng huy động vốn trên thị trường chứng khoán
của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Sở GDCK TPHCM, tác giả đã nêu ra một
số tồn tại và nguyên nhân dẫn đến một số doanh nghiệp không huy động được vốn
trên thị trường chứng khoán. Đây là cơ sở để tác giả đưa ra các giải pháp thúc đẩy
huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản trong
thời gian tới. Những nội dung cơ bản trong chương 3 bao gồm: Quan điểm định
hướng huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp; giải pháp

huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản niêm
yết tại Sở GDCK TPHCM; kiến nghị với các cơ quan chức năng.
vi
 Định hướng huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh
nghiệp bất động sản
Đẩy mạnh niêm yết cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS tại Sở GDCK
TPHCM, phấn đấu từ nay đến năm 2020 mỗi năm có thêm từ 5-7 doanh nghiệp
BĐS niêm yết tại Sở GDCK TPHCM.
Khối lượng vốn huy động trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp
BĐS tăng trưởng 10%/năm, đến năm 2015 đạt khoảng 3000 tỷ vốn cổ phần và 6000
tỷ vốn trái phiếu/năm.
Tỷ trọng vốn huy động trên thị trường chứng khoán chiếm 30% tổng lượng
vốn doanh nghiệp BĐS cần huy động để triển khai hoạt động sản xuất kinh doanh.
 Giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh
nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở GDCK TPHCM.
- Nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh: nâng cao hiệu quả sản xuất kinh
doanh là yếu tố cốt lõi để huy động vốn của các doanh nghiệp trên thị trường chứng
khoán, dòng vốn trên thị trường sẽ chảy đến với những doanh nghiệp BĐS có hoạt
động hiệu quả và khả năng sinh lời cao.
- Các doanh nghiệp BĐS cần phải xây dựng thương hiệu doanh nghiệp và
thương hiệu sản phẩm BĐS của mình trở thành thương hiệu mạnh trong lĩnh vực
kinh doanh BĐS.
- Nâng cao vai trò của Ban kiểm soát doanh nghiệp, khuyến khích sự giám
sát của cổ đông đối với doanh nghiệp.
- Đảm bảo hài hòa lợi ích của cổ đông và cán bộ nhân viên công ty.
- Doanh nghiệp BĐS căn cứ vào tình hình thị trường chứng khoán, thị trường
BĐS và hoạt động sản xuất kinh doanh của mình để lựa chọn phương thức phát
hành và công cụ phát hành để huy động vốn trên thị trường chứng khoán.
- Xác định giá phù hợp với đợt phát hành. Đối với phát hành cổ phiếu thì
phải xác định giá phát hành cổ phiếu hợp lý. Đối với phát hành trái phiếu thì phải

xác định kỳ hạn và lãi suất hợp thích hợp.
- Chấp hành nghiêm túc các quy định về công bố thông tin theo quy định của
UBCKNN và Sở giao dịch, chủ động cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư.
vii
 Kiến nghị với các cơ quan chức năng
- Kiến nghị với Ủy ban chứng khoán Nhà nước
+ Ủy ban chứng khoán Nhà nước cần tạo điều kiện giúp việc huy động vốn của
các doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán được thuận lợi, góp phần xây dựng thị
trường chứng khoán thực sự trở thành kênh dẫn vốn hiệu quả cho nền kinh tế.
+ Có giải pháp cụ thể đối với từng chủ thể tham gia vào quá trình huy động vốn
trên thị trường chứng khoán của doanh nghiệp: Tổ chức phát hành; nhà đầu tư chứng
khoán; công ty chứng khoán.
- Kiến nghị với Sở giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh: Tạo
điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS niêm yết sau khi huy động vốn trên thị
trường chứng khoán.
- Kiến nghị với các tổ chức trung gian tài chính: Các công ty chứng khoán
+ Chủ động tiếp cận với doanh nghiệp để xây dựng các phương án phát hành
khả thi.
+ Nâng cao chất lượng tư vấn phát hành.
+ Đẩy mạnh triển khai nghiệp vụ bảo lãnh phát hành.
+ Phối hợp giữa công ty chứng khoán và ngân hàng trong dự án phát hành
trái phiếu doanh nghiệp.
+ Hỗ trợ doanh nghiệp trong việc quảng bá thông tin về đợt phát hành ra
thị trường.
+ Mở rộng quan hệ, xây dựng mạng lưới khách hàng trong nước và quốc tế.
viii
KẾT LUẬN
Qua hơn 10 năm hoạt động, thị trường chứng khoán đã và đang hình thành
một kênh huy động vốn cho doanh nghiệp, góp phần đóng góp vào sự phát triển
chung của nền kinh tế. Cũng trong thời gian đó, thị trường chứng khoán cũng đã

chứng kiến những giai đoạn sôi động cũng như trầm lắng đối với các doanh nghiệp
trong việc huy động vốn và đã đến lúc cần có sự điều chỉnh để thị trường chứng
khoán có thể trở thành kênh huy động vốn chủ lực, có hiệu quả và bền vững đối với
các doanh nghiệp.
Bằng các phương pháp nghiên cứu, tổng hợp số liệu và phân tích, luận án đã
hoàn thành các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra:
Thứ nhất, hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về huy động vốn của các doanh
nghiệp BĐS trên thị trường chứng khoán. Luận văn đã khẳng định vai trò quan
trọng của thị trường chứng khoán đối với việc huy động vốn của các doanh nghiệp
BĐS. Hệ thống những vấn đề lý luận về các phương thức huy động vốn của các
doanh nghiệp BĐS đồng thời làm rõ vai trò của các chủ thể của các chủ thể trong
quá trình huy động vốn của doanh nghiệp.
Thứ hai, phân tích thực trạng huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS trên
thị trường chứng khoán Việt Nam. Luận văn đã khái quát một số kết quả huy động
vốn trên thị trường chứng khoán Việt Nam của các doanh nghiệp BĐS kể từ năm
2007 đến nay, phân tích một số doanh nghiệp tiêu biểu trong huy động vốn trên thị
trường. Đứng trước tình hình khó khăn trong huy động vốn của các doanh nghiệp trong
thời gian đần đây, luận văn đã phân tích và làm rõ nguyên nhân của các khó khăn trong
việc huy động vốn và phân tích những việc đã làm được và chưa làm tốt đối với các
chủ thể tham gia vào quá trình huy động vốn trên thị trường chứng khoán đối chiếu với
vai trò của các đối tượng này qua lý luận ở chương 1. Qua phân tích thực trạng huy
động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS, luận văn đã rút ra
những nguyên nhân, những nút thắt cản trở sự phát triển của hoạt động huy động vốn
của các doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
ix
Thứ ba, Luận văn đã đưa ra hệ thống các giải pháp nhằm tháo gỡ những khó
khăn, vướng mắc trong quá trình huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS. Các giải
pháp cũng hướng đến tính bền vững trong huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS
nói riêng và cả thị trường chứng khoán nói chung, khắc phục một số hiện tượng tiêu
cực trên thị trường chứng khoán. Luận văn cũng đưa ra những đề xuất rất cụ thể đối

với từng chủ thể tham gia vào quá trình huy động vốn của của các doanh nghiệp: Tổ
chức phát hành, nhà đầu tư, công ty chứng khoán và các cơ quan quản lý nhà nước.
Tác giả tin tưởng rằng, với hệ thống các giải pháp đã được đưa ra tại Luận văn
sẽ góp phần giúp một số doanh nghiệp có thể huy động vốn trên thị trường chứng
khoán, góp phần giải quyết bài toán về vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.
x
trờng Đại học kinh tế quốc dân
&
THạCH VĂN ĐạT
GIảI PHáP HUY ĐộNG VốN TRÊN THị TRƯờng CHứNG KHOáN
CủA CáC DOANH NGHIệP BấT ĐộNG SảN NIÊM YếT
TạI Sở GIAO DịCH CHứNG KHOáN THàNH PHố Hồ CHí MINH
CHUYÊN NGàNH: QUảN TRị KINH DOANH BấT ĐộNG
SảN
Ngời hớng dẫn khoa học:
Pgs.ts. Nguyễn thế phán
Hà nội, năm 2014
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn khó khăn hiện nay của nền kinh tế, các doanh nghiệp đang
gặp rất nhiều khó khăn trong sản xuất kinh doanh. Các doanh nghiệp làm thế nào
thấy được các cơ hội trong khó khăn, khủng hoảng của nền kinh tế, từ đó phát triển
và mở rộng hoạt động kinh doanh. Làm thế nào để huy động được vốn và sử dụng
hiệu quả là vấn đề đặt ra cho các chủ doanh nghiệp.
Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết doanh nghiệp phải vượt qua
được những khó khăn về huy động vốn trong giai đoạn mà vốn từ ngân hàng đang
bị hạn chế. Huy động vốn và quay vòng vốn đang là bài toàn khó cho các doanh
nghiệp. Giải được phần huy động vốn, có nghĩa là doanh nghiệp đã bước đầu vượt
qua được khó khăn. Giải được toàn bộ bài toán thì doanh nghiệp đã vượt qua những
khó khăn của thương trường, khẳng định được vị thế của doanh nghiệp.

Trong kinh doanh BĐS, vốn luôn là vấn đề đặc biệt quan trọng và được đặt
lên hàng đầu trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Đặc biệt trong giai
đoạn thị trường BĐS trầm lắng và đóng băng như hiện nay thì huy động vốn của
các doanh nghiệp BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn.
Qua kênh huy động vốn là thị trường chứng khoán, các doanh nghiệp BĐS
có thể tùy theo tình hình hoạt động kinh doanh của mình mà lựa chọn loại vốn cần
huy động là: vốn chủ sở hữu – cổ phiếu hoặc vốn nợ - trái phiếu hoặc vốn nợ sau
này chuyển thành vốn chủ sở hữu – trái phiếu chuyển đổi,… Doanh nghiệp cũng có
thể linh hoạt lựa chọn thời điểm huy động vốn và thời gian để trả nợ vốn vay.
Trong thời gian qua đã có một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS niêm yết tại
Sở GDCK TPHCM. Nhưng kết quả huy động vốn qua thị trường chửng khoán vẫn
còn hạn chế, chỉ có một số doanh nghiệp BĐS thực hiện được, còn một số các
doanh nghiệp BĐS vẫn gặp rất nhiều khó khăn.
Chính vì những lý do trên mà tác giả chọn đề tài: “Giải pháp huy động vốn
trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại
Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh”, để nghiên cứu hệ thống
1
hóa cơ sở lý thuyết về huy động vốn trên thị trường chứng khoán của doanh nghiệp
BĐS. Phân tích và đánh giá huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh
nghiệp BĐS niêm yết tại Sở GDCK TPHCM. Từ đó, đưa ra những giải pháp và kiến
nghị để các doanh nghiệp BĐS có thể huy động vốn trên thị trường chứng khoán.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn hướng tới việc thực hiện các mục đích nghiên cứu cơ bản sau:
Một là, hệ thống hóa và làm rõ cơ sở khoa học về huy động vốn trên thị
trường chứng khoán của doanh nghiệp BĐS.
Hai là, đánh giá chung về tình hình huy động vốn trên thị trường chứng
khoán của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Sở GDCK TPHCM. Phân tích huy
động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Sở
GDCK TPHCM. Qua đó rút ra được những thuận lợi và khó khăn của huy động vốn
trên thị trường chứng khoán.

Ba là, đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường huy động vốn trên thị trường
chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Sở GDCK TPHCM.
Bốn là, kiến nghị, đề xuất với Ủy ban chứng khoán Nhà nước, Sở GDCK
TPHCM và Tổ chức tư vấn phát hành nhằm tạo điều kiện để các doanh nghiệp BĐS
có cơ hội huy động vốn qua thị trường chứng khoán.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung vào nghiên cứu huy động vốn trên
thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS – công ty cổ phần.
Phạm vi nghiên cứu: Luận văn chỉ tập trung vào nghiên cứu huy động vốn
trên thị trường chứng khoán của 36 (ba mươi sáu) doanh nghiệp BĐS niêm yết tại
Sở GDCK TPHCM.
Về không gian nghiên cứu:Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu huy động vốn trên
thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Sở GDCK TPHCM.
Về thời gian nghiên cứu: Trong luận văn sử dụng các số liệu từ năm 2007
đến 2013 của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Sở GDCK TPHCM và dữ liệu
giao dịch cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS, số liệu về các đợt phát hành, niêm
2
yết và niêm yết bổ sung từ Sở GDCK TPHCM để tiến hành các phân tích, đánh giá.
Các giải pháp, kiến nghị được đưa ra cho giai đoạn từ năm 2013 đến 2015 và dài
hạn đến năm 2020.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu như phương pháp
thống kê mô tả: thống kê phân tích; tổng hợp, phân tích, so sánh.
Sử dụng cơ sở lý thuyết để phân tích thực tiễn: lý thuyết về huy động vốn
trên thị trường chứng khoán của doanh nghiệp BĐS để phân tích thực trạng huy
động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS niêm yết Sở
GDCK TPHCM.
Để đảm bảo thông tin, số liệu phục vụ việc phân tích và đánh giá có hiệu
quả, nghiên cứu tiến hành thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau: Dữ liệu từ Sở
GDCK TPHCM; Từ các báo cáo thường niên, các bản báo cáo bạch, nghị quyết

ĐHĐCĐ thường niên và báo cáo tài chính của 36 (ba mươi sáu) doanh nghiệp BĐS
niêm yết tại Sở GDCK TPHCM; các vấn đề lý luận, kinh nghiệm thực tiễn được
tổng hợp từ các sách giáo trình, sách tài chính chứng khoán, sách của Trung tâm
đào tạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước; các văn bản quy phạm pháp luật về chứng
khoán và thị trường chứng khoán; từ các công ty chứng khoán,…
Tất cả các thông tin thu thập được làm sạch, loại bỏ những thông tin thiếu
chính xác. Tiến hành chỉnh lý những thông tin chưa phù hợp. Tính toán các chỉ tiêu,
tham số phù hợp với nội dung nghiên cứu. Phân tích các thông tin thu thập được
theo hướng nghiên cứu của đề tài. Tổng hợp số liệu và tính toán các chỉ tiêu bằng
phần mềm tin học Microsoft excel.
5. Ý nghĩa và những đóng góp của luận văn
Là một đề tài nghiên cứu khoa học có tính độc lập, luận văn có những đóng
góp sau:
Về mặt lý luận, luận văn khái quát và làm rõ những nội dung về vốn, huy
động vốn của doanh nghiệp BĐS trên thị trường chứng khoán.
3
Về mặt thực tiễn, luận văn nghiên cứu, tìm hiểu huy động vốn trên thị trường
chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Sở GDCK TPHCM. Phân tích
từ tổng quan đến chi tiết về huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các
doanh nghiệp BĐS. Đánh giá được những kết quả, tồn tại và hạn chế khi huy động
vốn trên thị trường chứng khoán của doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Sở GDCK
TPHCM. Từ đó đề ra các giải pháp cho các doanh nghiệp BĐS huy động vốn trên
thị trường chứng khoán và các kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà nước.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, các danh mục, phụ lục và tài liệu tham khảo,
nội dung chính của luận văn gồm có ba chương:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về huy động vốn trên thị trường chứng khoán
của doanh nghiệp bất động sản
Chương 2: Thực trạng huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các
doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán Thành phố

Hồ Chí Minh.
Chương 3: Giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các
doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán Thành Phố
Hồ Chí Minh
4