546 Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở Bà Điểm - huyện Hóc Môn -TP.HCM

Trang 1
MỤC LỤC

Phần mở đầu
Chương I : Một số ký luận cơ bản về phân tích tài chính dự
án
1.1. Khái niệm về dự án đầu tư và phân loại đầu tư
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư
1.1.2. Đầu tư
a. Đầu tư
b. Chủ đầu tư
1.1.3. Phân loại đầu tư
a. Theo chức năng quản lý vốn
b. Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư
c. Theo ngành đầu tư
d. Theo tính chất đầu tư
e. Theo nguồn vốn đầu tư
1.2. Chu trình dự án đầu tư
1.3. Vai trò của dự án đầu tư
1.3.1. Dự án đầu tư và sự phát triển
1.3.2. Vai trò dự án đầu tư trong quá trình công nghiệp hoá
1.4. Phân tích tài chính dự án đầu tư
1.4.1. Giới thiệu tổng quát về công tác thẩm đònh dự án đầu tư
1.4.2. Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
1.4.3. Phân tích tài chính
1.4.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính
a. Tiêu chuẩn hiện giá lợi ích ròng
b. Tiêu chuẩn tỷ số lợi ích – chi phí
c. Thời gian thu hồi vốn
d. Tiêu chuẩn nội suất thu hồi vốn

Chương II : Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà
ở Bà Điểm – Huyện Hón môn – Tp. Hồ Chí Minh
2.1. Giới thiệu phương án tài chính của dự án
2.1.1. Chủ đầu tư
2.1.2. Giới thiệu về dự án
- Tên dự án
- Quy mô đầu tư
- Vò trí, điều kiện tự nhiên








Trang
1
1
1
2
2
2
3
4
5
6
9
9

9
10
10
12
12
13
15
17
17
18



21
21
21





Trang 2
2.2.1. Phân tích về chi phí đầu tư và phương án huy động vốn
2.2.2. Phân tích phương án kinh doanh
a. Kinh doanh đất nền
b. Kinh doanh nhà chung cư
2.2.3. So sánh và xét chọn phương án
2.2.4. Phân tích hiệu quả tài chính – xét chọn phương án tối ưu
a. Căn cứ xét chọn
b. So sánh và xét chọn phương án tối ưu

- Chỉ tiêu hiện giá lợi ích ròng
- Chỉ tiêu nội suất thu hồi vốn
- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn
- Chỉ tiêu tỷ suất lợi ích ròng trên vốn
c. Xét chọn phương án tối ưu
2.2.5. Chọn phương án tài chính tối ưu cho dự án

Chương III : Một số giải pháp & kiến nghò để thực
hiện dự án
3.1. Đề xuất một số giải pháp thực hiện
3.1.1. Vấn đề kinh doanh đất nền
3.1.2. Về chiến lược kinh doanh nhà
3.1.3. Vấn đề tổ chức điều hành dự án
3,2, Một số kiến nghò

Phần kết luận
Phần phụ lục
- Phương án tài chính 1
- Phương án tài chính 2
- Bản vẽ đất
- Bản vẽ quy hoạch 1/500
42
43
44
46
47
50
50
51

53
53

55
55
55
56
58
59

59










Trang 3
PHẦN MỞ ĐẦU
I. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
:
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa
học kỹ thuật lớn của cả nước, trong những năm qua, Thành phố có tốc độ phát triển

kinh tế cao đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước cho phát triển kinh
tế – xã hội, tuy nhiên, song song vấn đề này, nguồn lao động từ các tỉnh lân cận đã và
đang di chuyển về Thành phố ngày càng lớn, làm cho Thành phố có tốc độ tăng dân số
cao trong những năm gần đây, mà chủ yếu là tăng dân số cơ học.
Tình hình nói trên trước mắt đã gây ra nhiều khó khăn, phức tạp cho Thành phố
và về lâu dài có thể dẫn đến xáo trộn đời sống dân cư, trật tự an toàn xã hội, ô nhiễm
nghiêm trọng hơn đối với môi trường sống, ảnh hưởng nặng nề đến tăng trưởng và phát
triển bền vững, xây dựng một đô thò văn minh lành mạnh , hiện đại như kỳ vọng của
nhân dân Thành phố và cả nước.Đây cũng là vấn đề mà Thành phố đang quan tâm
trong việc ổn đònh đời sống, an ninh trật tự cho toàn Thành phố.
Một trong những vấn đề trước mắt là phải tạo ra cho được quỹ nhà lớn để ổn
đònh nơi ăn, chốn ở cho nhân dân trên đòa bàn Thành phố, vì vậy, trong nhiều năm qua,
Thành phố đã có nhiều chủ trương chính sách lớn như : nhà cho người thu nhập thấp,
quy hoạch các khu dân cư mới, tạo quỹ nhà tái đònh cư…nhằm thu hút mọi thành phần
kinh tế cùnh tham gia đầu tư cho lónh vực này ngoài nguồn vốn hạn hẹp của Ngân sách
Thành phố.
Đầu tư xây dựng nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là một lónh vực tất
yếu được phát triển và cũng là một lónh vực khai thác đầy tiềm năng của các doanh
nghiệp, bởi lẽ nhu cầu về nhà ở tại Thành phố hiện đang rất cao và không ngừng gia
tăng trong tương lai. Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh đây cũng là một lónh vực đầu tư
còn chứa đựng nhiều rủi ro vì thời gian đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thường xuyên
nhạy cảm với các chính sách về nhà đất cũng như những thay đổi của thò trường bất
động sản.
Để bảo đảm tính hiệu quả một dự án đầu tư trong lónh vực này, ngoài việc tính
toán, thẩm đònh về vò trí, quy mô đất, hạ tầng của dự án, công tác thẩm đònh các chỉ
tiêu về tài chính của dự án giữ một vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư, trước khi
quyết đònh đầu tư cho dự án. Việc phân tích và thẩm đònh tài chính của dự án nhằm
giúp chủ đầu tư xác đònh được mức độ chính xác của các thông số về tài chính cũng

Trang 4

như có thể dự đoán được hiệu quả vốn đầu tư cho dự án trong tương lai khi bắt đầu thực
hiện và khai thác.
Đây là một vấn đề quan trọng, mang ý nghóa quyết đònh cho sự thành bại của
dự án trước khi chính thức có quyết đònh đầu tư cho dự án và cũng nhằm đònh hướng
giải pháp thực hiện các chỉ tiêu tài chính, huy động các nguồn tài trợ cho dự án trong
suốt thời gian tiến hành xây dựng và khai thác dự án.

II. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU :

- Vận dụng lý luận về quản trò dự án đầu tư, quản trò tài chính để phân tích đánh
giá tài chính cho dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn –
Tp. Hồ Chí Minh
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự án
III. ĐỐI TƯNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU :

Luận văn đề cập đến những vấn đề có liên quan đến việc đánh giá tài chính dự
án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh
IV. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU :

- Sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng,duy vật lòch sử, thống kê, so sánh
đối chiếu và phân tích tổng hợp kết hợp với việc vận dụng các chủ trương đường lối,
chính sách của Nhà nước cũng như của Thành phố trong công tác quản lý dự án đầu tư
trong lónh vực này.
- Nguồn số liệu chủ yếu từ các công ty tư vấn xây dựng và số liệu tài chính của chủ
đầu tư cũng như một số số liệu về nhu cầu nhà ở và giá kinh doanh nhà tại các cơ quan
chức năng và các đơn vò kinh doanh nhà tại Tp. Hồ Chí Minh.
V. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI :

- Phân tích đánh giá tài chính của dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Bà Điểm –
huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư xây dựng
hạ tầng khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh.




Trang 5
CHƯƠNG I:
MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
1.1. Khái niệm dự án đầu tư và phân loại đầu tư (*)
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư :

Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng
hoặc cải tạo những đối tượng nhất đònh nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải
tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dòch vụ nào đó trong một khoảng thời
gian xác đònh..
Thông thường đối tượng dự án đầu tư là một công trình có xây dựng và công
trình xây dựng là sản phẩm của công nghệ xây lắp gắn liền với đất (bao gồm cả mặt
nước, mặt biển, thềm lục đòa) được tạo thành bằng vật liệu xây dựng, thiết bò và lao
động.
Công trình xây dựng bao gồm một hạng mục công trình hay nhiều hạng mục
công trình, nằm trong dây chuyền công nghệ đồng bộ, hoàn chỉnh có tính đến việc hợp
tác sản xuất để làm ra sản phẩm hay dòch vụ cuối cùng nêu trong dự án đầu tư.
1.1.2. Đầu tư :

a. Khái niệm :

- Theo quan điểm chủ đầu tư : Đầu tư là hoạt động bỏ vốn kinh doanh, để từ đó
thu được số vốn lớn hơn số vốn đã bỏ ra, thông qua lợi nhuận.
- Theo quan điểm của xã hội : Đầu tư là hoạt động bỏ vốn phát triển để từ đó thu

được các hiệu quả kinh tế – xã hội, vì mục tiêu phát triển quốc gia.
b. Chủ đầu tư :

Chủ đầu tư là cá nhân hoặc tổ chức được giao nhiệm vụ trực tiếp quản lý, sử
dụng vốn đầu tư theo quy đònh của pháp luật.
Tuỳ theo loại hình đầu tư mà có thể phân loại chủ đầu tư theo các đối tượng sau :
b.1. Đối với dự án đầu tư sử dụng vốn Nhà nước hoặc các dự án có cổ phần chi
phối hay cổ phần đặc biệt của Nhà nước : Chủ đầu tư là doanh nghiệp Nhà nước (Tổng
công ty, công ty), cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trò, xã hội hoặc tổ chức quản lý
dự án được người có thẩm quyền quyết đònh đầu tư giao trách nhiệm trực tiếp quản lý
sử dụng vốn đầu tư.
(*)Từ phần 1.1 đến 1.3 theo TS. Vũ Công Tuấn trong “Thẩm đònh dự án đầu tư”-NXB TP.HCM
năm 2003

Trang 6
b.2. Đối với các dự án của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần hoặc
hợp tác xã : Chủ đầu tư là công ty hoặc hợp tác xã.
b.3. Đối với dự án đầu tư của tư nhân : chủ đầu tư là người chủ sở hữu vốn
b.4. Đối với các dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài : Chủ đầu tư là các bên
hợp doanh (đối với hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh), là hội đồng quản trò (đối
với doanh nghiệp liên doanh) và là tổ chức, cá nhân người nước ngoài bỏ toàn bộ vốn
đầu tư (đối với doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, các dự án BTO, BT).
1.1.3. Phân loại đầu tư trong dự án đầu tư :

Tuỳ theo tính chất và đặc điểm của công tác đầu tư, mà hình thức đầu tư được
phân loại như sau :
a. Theo chức năng quản trò vốn đầu tư :

- Đầu tư trực tiếp : Đầu tư trực tiếp là phương thức đầu tư, trong đó, chủ đầu tư
trực tiếp tham gia quản trò vốn đã bỏ ra. Trong đầu tư trực tiếp, người bỏ vốn và quản

trò, sử dụng vốn là một và chủ thể vốn hoàn toàn chòu trách nhiệm về kết quả đầu tư
của chính mình. Đầu tư trực tiếp nước ngoài chòu sự chi phối, điều tiết bởi Luật đầu tư
nước ngoài tại Việt nam ban hành ngày 29/12/1987 đã sửa đổi bổ sung qua các năm
1990, 1992, 1996.
- Đầu tư gián tiếp : Đầu tư gián tiếp là phương thức đầu tư, trong đó, chủ đầu tư
không trực tiếp tham gia quản trò vốn đã bỏ ra. Trong đầu tư gián tiếp, người bỏ vốn và
người quản trò, sử dụng vốn là khác nhau. Người bỏ vốn thường là các tổ chức, cá nhân
cho vay vốn, luôn có lợi nhuận do thu lãi suất cho vay mà không chòu trách nhiệm về
kết quả đầu tư, chỉ có nhà quản trò và sử dụng vốn trong đầu tư là pháp nhân chòu trách
nhiệm về kết quả đầu tư. Đầu tư gián tiếp không chòu sự chi phối của Luật đầu tư nước
ngoài tại Việt nam. Đầu tư gián tiếp như là một hoạt động tín dụng của các tổ chức
ngân hàng, quỹ tín dụng, quỹ tiền tệ,…

b. Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư :

- Đầu tư phát triển : Đầu tư phát triển là phương thức bỏ vốn, trong đó, việc bỏ
vốn nhằm gia tăng giá trò tài sản. Hình thức gia tăng giá trò tài sản như : tạo ra những
năng lực mới, cải tạo, mở rộng hoặc nâng cấp năng lực hiện có vì mục tiêu phát triển.
Đầu tư phát triển giữ vai trò quan trọng, đặc biệt là đối với các nước đang phát triển,
đầu tư phát triển là phương thức căn bản để tái sản xuất mở rộng, tăng thu nhập quốc
dân, tạo ra việc làm và thu nhập cho người lao động.

Trang 7
- Đầu tư dòch chuyển : Đầu tư dòch chuyển là phương thức đầu tư trực tiếp, trong
đó, việc bỏ vốn nhằm dòch chuyển giá trò tài sản. Như vậy, trong đầu tư dòch chuyển,
giá trò tài sản không tăng lên và nó giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành và phát
triển thò trường vốn, thò trường chứng khoán, thò trường hối đoái,… hổ trợ cho hoạt động
đầu tư phát triển.
c. Theo ngành đầu tư :

- Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng : Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là hoạt động
đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật như : giao thông vận tải, thông tin liên lạc, điện, nước,…
Cơ sở hạ tầng xã hội như : Trường học, bệnh viện, nhà trẻ, trường mẫu giáo, cơ
sở văn hoá, thể thao, giải trí, nhà ở ,…
Đầu tư phát triển hạ tầng giữ vai trò quan trọng trong việc tạo tiền đề phát triển
các lónh vực kinh tế – xã hội, nhất là đối với các nước đang phát triển, khi cơ sở hạ tầng
còn yếu kém, mất cân đối nghiêm trọng.
- Đầu tư phát triển công nghiệp : Đầu tư phát triển công nghiệp là hoạt động đầu
tư nhằm xây dựng các công trình công nghiệp. Trong giai đoạn hiện nay ở nước ta, đầu
tư phát triển công nghiệp, hình thành các khu công nghiệp tập trung, các khu chế xuất
giữ vai trò quan trọng nhằm thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
nhằm gia tăng giá trò sản lượng công nghiệp trong GDP
- Đầu tư phát triển nông nghiệp : Đầu tư phát triển nông nghiệp là hoạt động đầu
tư phát triển nhằm xây dựng các công trình nông nghiệp như dự án thủy lợi, dự án cải
tạo giống cây trồng, dự án mở rộng phát triển các trang trại, nông trường,….. Ở nước ta,
xuất phát tư một nước nông nghiệp lạc hậu, sản xuất lương thực là chủ yếu, đầu tư phát
triển nông nghiệp có ý nghóa chiến lược, lâu dài nhằm vừa bảo đảm mức an toàn lương
thực vừa cải tạo cơ cấu sản phẩm nông nghiệp theo hướng xuất khẩu.
- Dầu tư phát triển dòch vụ : Đầu tư phát triển dòch vụ là hoạt động đầu tư phát
triển nhằm xây dựng các công trình dòch vụ (thương mại, khách sạn, du lòch, dòch vụ
khác,…). Trong bối cảnh quốc tế hoá hiện nay, đầu tư phát triển dòch vụ là xu hướng
phát triển nhằm gia tăng giá trò dòch vụ trong GDP ở Việt nam trong quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá.
d. Theo tính chất đầu tư :

- Đầu tư mới : Đầu tư mới là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản nhằm hình thành các
công trình mới. Đầu tư mới mang ý nghóa quyết đònh trong việc thực hiện chuyển dòch

Trang 8

cơ cấu kinh tế, nhưng đầu tư mới đòi hỏi nhiều vốn đầu tư và trình độ công nghệ cũng
như đội ngũ quản lý mới,
- Đầu tư chiều sâu : Đầu tư chiều sâu là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, nhằm
cải tạo, mở rộng, nâng cấp, hiện đại hoá, đồng bộ hoá dây chuyền sản xuất, dòch vụ
trên cơ sở các công trình đã có. Đầu tư chiều sâu đòi hỏi ít vốn hơn, thời gian thu hồi
vốn nhanh, đội ngũ công nhân quen tay nghề, đội ngũ quản lý quen nghiệp vụ, đây là
hình thức đầu tư phù hợp với những nước đang phát triển bởi lẽ nó cần ít vốn hơn, chưa
yêu cầu cao về trình độ công nghệ cũng như quản lý.
Dù ở hình thức nào, trước khi đầu tư mới hay đầu tư chiều sâu đều phải xem xét
năng lực sản xuất, dòch vụ hiện có. Để tiết kiệm trong đầu tư, nếu năng lực hiện có
chưa được tận dụng hết thì phải có giải pháp nhằm huy động mọi nguồn lực khác để
tận dụng hết năng lực sản xuất-dòch vụ hiện có.
e. Theo nguồn vốn đầu tư :

Vốn trong nước :
Là hình thức đầu tư bằng nguồn vốn hình thành từ nguồn tích lũy
nội bộ của nền kinh tế quốc dân. Hình thức đầu tư này mang ý nghóa quyết đònh trong
công cuộc phát triển của mỗi quốc gia, điều này đòi hỏi các quốc gia tăng tỷ trọng tích
lũy nội bộ dành cho đầu tư theo hướng : nguồn vốn ngân sách dùng đầu tư cho các dự
án, các công trình công ích, vốn của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân trong xã hội
dành đầu tư cho sự nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh.
Có thể chia nguồn vốn trong nước theo các thành phần sau :
+ Vốn Ngân sách Nhà nước dùng phục vụ đầu tư phát triển theo kế hoạch Nhà nước
bao gồm : các dự án đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế-xã hội, an ninh
quốc phòng mà không có khả năng thu hồi vốn và được quản lý, sử dụng theo phân cấp
về chi ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển; đầu tư và hỗ trợ cho các dự án của
các doanh nghiệp Nhà nước, góp vốn cổ phần liên doanh vào các doanh nghiệp thuộc
các lónh vực cần thiết có sự tham gia của Nhà nước theo quy đònh pháp luật; Ngoài ra,
nguồn vốn này còn dùng tài trợ cho các quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia và các quỹ hỗ trợ
phát triển đối với các chương trình, các dự án phát triển kinh tế (thuộc Ngân sách

Trung ương)
+ Vốn tín dụng ưu đãi dùng để đầu tư cho các dự án : xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế
của Nhà nước tạo việc làm; các dự án đầu tư quan trọng của Nhà nước trong từng thời
kỳ (điện, xi măng, sắt thép, cấp thoát nước,…); một số dự án khác của các ngành có khả
năng thu hồi vốn, đã được xác đònh trong cơ cấu kế hoạch của Nhà nước. Việc bố trí
đầu tư cho các dự án này được Chính phủ quyết đònh trong cơ cấu kế hoạch cho từng dự
án trong từng thời kỳ nhất đònh.

Trang 9
+ Vốn tín dụng thương mại dùng đầu tư cho các dự án sản xuất kinh doanh dòch vụ
có hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn và có đủ điều kiện vay vốn theo quy đònh hiện
hành. Nguồn vốn này thực hiện theo nguyên tắc tự vay, tự trả và thực hiện đầy đủ các
thủ tục đầu tư cũng như điều kiện vay – trả vốn.
+ Vốn đầu tư của các doanh nghiệp bao gồm các nguồn trích khấu hao cơ bản, vốn
tích lũy từ lợi nhuận và vốn tự huy động. Nguồn vốn này dùng để đầu tư cho phát triển
sản xuất kinh doanh, nâng cao chất lượng và khả năng cạnh tranh của sản phẩm. Doanh
nghiệp phải sử dụng nguồn vốn này theo đúng nguyên tắc quản lý vốn đầu tư và chòu
sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý và cấp chủ quản.
+ Vốn hợp tác liên doanh với nước ngoài của các doanh nghiệp Nhà nước là hình
thức góp vốn của các doanh nghiệp Nhà nước với các công ty, các tập đoàn nước ngoài.
Trường hợp doanh nghiệp được phép góp vốn liên doanh dưới hình thức giá trò quyền
sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc mặt nước, mặt biển, nhà xưởng, thiết bò, các công trình
thuộc sở hữu Nhà nước thì phải được cấp có thẩm quyền cho phép và phải làm thủ tục
nhận vốn để có trách nhiệm thu hồi vốn theo phương án góp vốn đã được phê duyệt.
+ Vốn do chính quyền cấp tỉnh, huyện huy động sự đóng góp của các tổ chức cá nhân
dùng đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch của Chính phủ
hoặc vốn huy động của chính quyền cấp xã, phường để xây dựng các công trình kết cấu
hạ tầng của xã, phường, thò trấn. Các nguồn vốn này phải bảo đảm quản lý, công khai
có sự kiểm soát và sử dụng đúng mục đích, đúng theo chế độ quy đònh của pháp luật.
+ Vốn đầu tư của các doanh nghiệp không thuộc doanh nghiệp Nhà nước và vốn đầu

tư của dân. Theo hình thức đầu tư này chủ đầu tư phải lập thủ tục trình cơ quan có thẩm
quyền xem xét để cấp giấy phép kinh doanh, giấy phép xây dựng
Vốn ngoài nước
: là vốn hình thành không phải bằng nguồn vốn tích luỹ nội bộ của
nền kinh tế quốc dân. Đây là nguồn vốn quan trọng trong công cuộc xây dựng đất nước
nhất là đối với những quốc gia đang phát triển, có nền kinh tế mở. Việc sử dụng nguồn
vốn nước ngoài dù dưới bất cứ hình thức huy động nào cũng đều phải sử dụng hiệu quả
, riêng đối với hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài cần được huy động tối đa nhằm tạo
được cơ cấu giữa trong nước và ngoài nước hợp lý, đối với nguồn vốn hỗ trợ phát triển
chính thức (vốn ODA) cần có sự tính toán hiệu quả và sự quản lý chặt chẽ, tránh tình
trạng đầu tư không đúng mục tiêu, hiệu quả kém, quản lý vốn thất thoát.
Có thể chia nguồn vốn đầu tư nước ngoài theo các thành phần sau :
+ Vốn thuộc các khoản vay nước ngoài của Chính phủ và các nguồn viện trợ quốc tế
dành cho đầu tư phát triển (Kể cả vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA). Nguồn vốn

Trang 10
này được quản lý theo mục b, khoản 2, điều 2 của Luật Ngân sách Nhà nước và các
văn bản hướng dẫn thi hành luật có liên quan.
+ Vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI) được thực hiện trực tiếp của các tổ
chức và cá nhân người nước ngoài và theo chế độ quản lý của Nhà nước Việt Nam.
+ Vốn đầu tư của các cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế và các cơ quan nước ngoài
khác được phép xây dựng trên đất Việt nam. Nguồn vốn này được quản lý theo hiệp
đònh hoặc thoả thuận đã được ký kết giữa Chính phủ Việt nam và Chính phủ các nước,
các tổ chức, cơ quan nước ngoài.
Tóm lại, nếu chia theo tiêu thức nguồn vốn đầu tư thì có nhiều nguồn vốn đầu tư
cho dự án, việc sử dụng các nguồn vốn đầu tư cho dự án cần phải tuân thủ nguyên tắc
sau :
- Một dự án đầu tư có thể sử dụng một hoặc nhiều nguồn vốn cùng đầu tư, nhưng
không được trái với quy đònh vế sử dụng vốn trong “Điều lệ quản lý đầu tư và xây
dựng” ban hành theo Nghò đònh 42/CP của Chính phủ ngày 16 tháng 2 năm 1996 và

được sửa đổi bổ sung theo Nghò đònh 52/CP ngày 23/8/97 của Chính phủ
- Không được dùng nguồn vốn sự nghiệp để đầu tư xây dựng mới ngoại trừ các công
trình hạ tầng thuộc các “chương trình quốc gia” do Chính phủ quy đònh.
- Các ngành, các đòa phương không được tự ý chuyển vốn đầu tư đã được cấp hoặc
cho vay theo kế hoạch từ dự án này sang dự án khác khi chưa có ý kiến đồng ý của Thủ
tướng Chính phủ.
1.2. Chu trình dự án đầu tư :

Chu trình dự án là các thời kỳ, các giai đoạn mà một dự án cần trải qua, bắt đầu
tư thời điểm có ý đònh đầu tư cho đến thời điểm kết thúc dự án
Có thể chia chu trình dự án thành 3 thời kỳ sau :
- Thời kỳ 1 : Chuẩn bò đầu tư
- Thời kỳ 2 : Thực hiện dự án
- Thời kỳ 3 : Kết thúc dự án
Trong đó, các giai đoạn trong thời kỳ chuẩn bò đầu tư gồm :
1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư.
2. Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thò trường trong nước hoặc ngoài nước để tìm nguồn
cung ứng vật tư, thiết bò hoặc tiêu thụ sản phẩm, Xem xét khả năng có thể huy
động các nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư.

Trang 11
3. Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn đòa điểm xây dựng.
4. Lập dự án đầu tư bao gồm một hoặc cả hai bước :
- Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.
- Lập báo cáo nghiên cứu khả thi
5. Thẩm đònh dự án để quyết đònh đầu tư.
Thời kỳ thực hiện đầu tư gồm các giai đoạn :
6. Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy đònh của Nhà nước.
7. Tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng, chuẩn bò mặt bằng xây dựng
8. Tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát thiết kế, giám sát kỹ thuật

9. Thẩm đònh thiết kế, tổng dự toán công trình.
10. Tổ chức đấu thầu mua sắm thiết bò, thi công.
11. Xin giấy phép xây dựng.
12. Ký kết hợp đồng với các nhà thầu để thực hiện dự án.
13. Thi công xây lắp công trình.
14. Theo dõi, kiểm tra việc thực hiện các hợp đồng.
15. Quyết toán vốn đầu tư xây dựng sau khi hoàn thành xây lắp, đưa dự án vào khai
thác sử dụng
Thời kỳ kết thúc dự án gồm các giai đoạn :
16. Bàn giao công trình.
17. Kết thúc xây dựng.
18. Bảo hành công trình.
19. Vận hành dự án.
Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi bao gồm :
- Nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó
khăn.
- Dự kiến quy mô đầu tư, lựa chọn hình thức đầu tư.
- Chọn khu vực, đòa điểm xây dựng và dự kiến diện tích sử dụng đất.

Trang 12
- Phân tích sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật và xây dựng các điều kiện về cung cấp
vật tư thiết bò, nguyên liệu, năng lượng, dòch vụ hạ tầng.
- Phân tích tài chính nhằm xác đònh sơ bộ tổng mức đầu tư, các khả năng và điều
kiện huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ, thu lãi từ dự án.
- Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.
Trong công tác thẩm đònh dự án, công tác phân tích tài chính là một khâu quan
trọng, mang tính quyết đònh sự thành bại của dự án và cũng là đề tài mà luận văn sẽ đi
sâu nghiên cứu ở các phần tiếp theo.
Về phân cấp quản lý các dự án được cụ thể hoá như sau:
Biểu 1-1 : SƠ ĐỒ PHÂN CẤP QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN :

PHÂN CẤP QUẢN LÝ
Theo nguồn vốn
đầu tư
Theo ngành và đòa phương
Dự án
theo Luật
đầu tư
nước
ngoài
Dự án
đầu tư
trong
nước
Thủ
tướng
Chính
phủ
Bộ Kế
hoạch
& Đầu
tư
BQL các
khu công
nghiệp
Việt nam
Các
Bộ,
ngành
Các
tổng

công
ty
UBND
tỉnh,
Thành
phố trực
thuộc TƯ
BQL các
khu
công
nghiệp
cấp tỉnh
1.3. Vai trò của dự án đầu tư :
1.3.1. Dự án đầu tư và sự phát triển :

Lý thuyết phát triển cho rằng, khả năng phát triển của một quốc gia được hình
thành bởi các nguồn lực về : vốn, công nghệ, lao động và tài nguyên thiên nhiên, các
nhân tố này có mội quan hệ chặt chẽ , phụ thuộc lẫn nhau. Đây cũng chính là các yếu
tố được huy động để thực hiện các dự án đầu tư.
1.3.2. Vai trò của dự án đầu tư trong quá trình công nghiệp hoá-hiện đại hoá thể
hiện qua các mặt sau đây:
- Dự án đầu tư là phương tiện để chuyển dòch và phát triển cơ cấu kinh tế. “Quá
trình chuyển dòch cơ cấu kinh tế được thực hiện thông qua hoạt động đầu tư và sản xuất
kinh doanh của mọi thành phần kinh tế, dưới tác dụng của cơ chế thò trường được Nhà
nước hướng dẫn và thúc đẩy bằng các công cụ quản lý vó mô và bằng chương trình đầu

Trang 13
tư dựa vào nguồn vốn tập trung” – (Trích chiến lược ổn đònh và phát triển kinh tế đến
năm 2000)
- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển. Một trong

những nhân tố quan trọng cho sự nghiệp phát triển kinh tế là vốn, nhất là đối với nước
ta, và đầu tư phát triển là một trong những giải pháp quan trọng để huy động vốn từ
mọi thành phần kinh tế trong nước và tiềm năng vốn từ nước ngoài.
- Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất-kỹ thuật, nguồn lực mới cho
phát triển.Thông qua các hình thức đầu tư chủ yếu là đầu tư mới, đầu tư chiều sâu mà
dự án đầu tư đã góp phần quan trọng trong việc hình thành và mở rộng các công ty, nhà
máy, các dây chuyền sản xuất, trung tâm thương mại, mở rộng và khai thác triệt để
hơn diện tích canh tác, nuôi trồng,…tạo ra nhiều năng lực sản xuất mới , nhiều giá trò
gia tăng cho xã hội, thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội.
- Dự án đầu tư tham gia giải quyết quan hệ cung cầu sản phẩm, dòch vụ trên thò
trường, cân đối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội. Thông qua cơ chế kinh
tế thò trường có sự quản lý của Nhà nước, dự án đầu tư sẽ góp phần đầu tư và sản xuất
ra những sản phẩm, dòch vụ với chất lượng ngày càng cao, chủng loại ngày càng phong
phú để thoả mãn nhu cầu, thò hiếu tiêu dùng của xã hội.
- Dự án đầu tư góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân,
cải thiện bộ mặt kinh tế – xã hội của đất nước. Thông qua việc huy động mọi tiềm năng
để phát triển kinh tế-xã hội, dự án đầu tư đã góp phần gia tăng thu nhập quốc dân, tăng
tích lũy, tạo ra ngày càng nhiều sản phẩm, dòch vụ với chất lượng cao, chủng loại ngày
càng phong phú mà dự án đầu tư đã góp phần đặc biệt trong việc nâng cao thu nhập
của người lao động, nâng cao đời sống vật chất, văn hoá, tinh thần cho người dân và
thay đổi bộ mặt kinh tế-xã hội của đất nước, góp phần thay đổi cơ cấu kinh tế ngành
và kinh tế vùng lãnh thổ, phân bố lại dân cư phù hợp hơn, bảo đảm phát triển kinh tế,
xã hội, an ninh, quốc phòng cho đất nước nhất là đối với những vùng xa, vùng sâu, hải
đảo, biên giới.
1.4. Phân tích tài chính dự án đầu tư

Như đã nêu ở phần trên, phân tích tài chính là một khâu quan trọng trong báo
cáo nghiên cứu tiền khả thi, vì vậy trong công tác thẩm đònh dự án, bước phân tích và
đánh giá hiệu quả tài chính của dự án cũng là bước then chốt, mang ý nghóa quyết đònh
cho việc thực hiện dự án .

1.4.1. Giới thiệu tổng quát về công tác thẩm đònh dự án đầu tư:

Trang 14
Giai đoạn thẩm đònh dự án đầu tư nhằm xác đònh được thông tin và phân tích về
một loạt các vấn đề có liên quan tới dự án sắp được thực hiện như: tính khả thi về quản
lý thực hiện dự án; xác đònh tính khả thi về thò trường và kỹ thuật của dự án; khả năng
về tài chính của chủ đầu tư để đứng vững trong suốt vòng đời hữu dụng của dự án;
phần đóng góp về kinh tế – xã hội của dự án .
Các giai đoạn thẩm đònh dự án đầu tư được thực hiện xuyên suốât theo từng giai
đoạn của việc thiết lập và quyết đònh phê duyệt dự án, được biểu hiện theo sơ đồ sau :
Bảng 1-2 : Sơ đồ các bước thẩm đònh dự án đầu tư

Nghiên cứu tiền khả thi
Nghiên cứu khả thi
Thiết kế chi tiết
Khái niệm và xác đònh dự án

Trang 15




Điểm ra quyết đònh

1.4.2. Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi :
Nghiên cứu tiền khả thi của các dự án thường bao gồm các bước sau :
- Phân tích thò trường hay mức cầu : Mức cung và giá cả về hàng hoá, dòch vụ hay
các nhu cầu tương đối về dòch vụ xã hội được ước tính, đònh lượng hoá và lý giải
chứng minh
- Phân tích kỹ thuật : Các thông số nhập lượng của dự án được xác đònh một cách
chi tiết và các ước tính về chi phí được xây dựng
- Phân tích nhân lực và quản lý: Nhu cầu nhân lực cần thiết cho việc thực hiện
cũng như vận hành dự án được xác đònh một cách chi tiết và nguồn nhân lực
được xác đònh với số lượng cụ thể
- Phân tích tài chính : Chi và thu tài chính được phân tích cùng với việc đánh giá
các phương án tài trợ khác nhau
- Phân tích hiệu quả kinh tế : Các dữ liệu tài chính được điều chỉnh thành các dữ
liệu kinh tế. Chi phí và lợi ích của dự án được thẩm đònh từ quan điểm của cả
nền kinh tế.
- Phân tích hiệu quả xã hội : Dự án được thẩm đònh từ quan điểm của những đối

tượng được hưởng lợi ích dự án và những đối tượng phải chòu chi phí cho dự án.
Cần đònh lượng hoá mức lợi ích được hưởng và chi phí phải chòu của các nhóm
này .
1.4.3. Phân tích tài chính:
Do lãnh vực thẩm đònh dự án khá rộng như đã nêu ở phần trên, trong phạm vi
nghiên cứu của đề tài, tác giả chỉ đi sâu vào lónh vực phân tích tài chính của dự án làm
cơ sở để phân tích về mặt tài chính cho đề tài nghiên cứu ở chương sau.
Phân tích tài chính là khâu tổng hợp đầu tiên các biến số tài chính với các biến số
kỹ thuật đã được tính toán trong những phần phân tích trước. Một biến số dạng ngân
lưu của dự án sẽ được xây dựng nhằm xác đònh tất cả các khoản thu và chi dự kiến cho
Chấp thuận dự án

Trang 16
toàn bộ thời gian hữu dụng của dự án. Nội dung phân tích tài chính của dự án tựu trung
nhằm trả lời các câu hỏi có liên quan tới triển vọng tài chính và khả năng thành công
của dự án như sau:
- Mức độ chắc chắn và tương đối như thế nào đối với mỗi hạng mục thu và chi
trong phân tích tài chính? Những yếu tố nào được dự kiến ảnh hưởng trực tiếp tới
các biến số này và ảnh hưởng như thế nào?
- Nguồn tài trợ nào được sử dụng để trả cho các chi phí của dự án? Phương án tài
chính nào có những đặc điểm riêng biệt gì không ví dụ như lãi suất ưu đãi, vốn
trợ cấp, vốn cổ phần hoặc vốn vay nước ngoài…
- Ngân lưu ròng tối thiểu cần có là bao nhiêu để dự án có thể duy trì được hoạt
động mà không cần phải có yêu cầu ngoài kế hoạch và phải xin thêm ngân sách
- Dự án có đạt dựợc ngân lưu ròng đủ lớn hay suất thu hồi vốn đủ cao để dự án
khả thi về mặt tài chính không? Nếu không thì nguồn vốn nào có thể dùng tài trợ
cho dự án…
Trong quá trình thẩm đònh dự án về mặt tài chính, nếu có một trong những vấn đề
cơ bản nêu trên khó khăn thì phải xem xét lại dự án và có hướng điều chỉnh về mặt kỹ
thuật và tài chánh nhằm tránh để trường hợp thất bại trong quá trình thực hiện dự án

sau này.
1.4.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính cho dự án đầu tư :
Các dự án đầu tư thường có vòng đời kéo dài trong nhiều năm, trên mỗi năm
đều có phát sinh chi phí đầu tư và lợi ích tài chánh tương ứng, vì vậy ngay thời điểm
thẩm đònh hay phân tích tài chính dự án cần phải qui đổi chi phí và lợi ích này của dự
án về thời điểm hiện tại bằng phương pháp chiết khầu. Vì vậy, trước khi đi vào phân
tích tài chính dự án, ta cần hiểu rõ về phương pháp chiết khấu.
* Phương pháp chiết khấu:
Lý do áp dụng phương pháp chiết khấu là bởi vì ngoài yếu tố trượt giá ra thì đồng
tiền có “chi phí cơ hội”. Chi phí cơ hội của đồng tiền là giá trò mất đi do không sử dụng
đồng tiền vào mục đích sinh lợi mong muốn của nhà đầu tư.
Ví dụ : Giả sử tại thời điểm 31/12/2003, một nhà đầu tư có 10 triệu đồng, nhưng
không đưa vào đầu tư mà để cất trữ, như vậy cho đến 31/12/2008, số vốn trên vẫn là 10
triệu đồng. Nhưng nếu nhà đầu tư này đem gửi tín dụng với lãi suất 10%/năm thì đến
31/12/2008 thì tổng vốn cộng lãi sẽ là : 10 * (1 + 10%)
5
= 16,105 triệu đồng, như vậy,
nhà đầu đầu tư này đã mất đi cơ hội lãi tín dụng là : 16,105 trđ – 10 trđ = 6,105 tr.Đồng.

Trang 17
Trong trường hợp này lãi suất tính dụng 10% được gọi là chi phí cơ hội của vốn gốc 10
triệu đồng
Bằng phương pháp chiết khấu mà lợi ích ròng của các năm trong thời gian hữu
dụng của dự án được hiện giá ngay thời điểm bắt đầu đầu tư cho dự án theo công thức
tính hiện giá lợi ích ròng (NPV) như sau :
NPV=[(B
0
– C
0
)/(1+r)

0
] + … + [(B
n
– C
n
)/(1+r)
n
]
Trong đó :
- NPV là hiện giá dòng lợi ích ròng của dự án ở năm 0
- Bt là là lợi ích của của dự án ở các năm t = 0,…,n
- Ct là chi phí của dự án tương ứng ở các năm t = 0,..,n
- Biểu thức
1/(1+r)
t
chính là suất chiết khấu của vốn đầu tư
Ví dụ: Tính toán hiện giá lợi ích ròng của dự án với chi phí vốn r = 6% như sau :
Năm 0 1 2 3 4 5
1. Lợi ích 3.247 4.571 3.525 2.339
2. Chi phí 5000 2.121 1.000 1,000 1.000 1.000
3. Lợi ích ròng (1 -2) -5.000 -2.121 2.247 3.571 2.525 1.339
4. Hiện giá lợi ích ròng
(r=6%) NPV = 1.000
-5.000 -2.000 2.000 3.000 2.000 1.000
Mục đích của việc tính hiện giá lợi ích ròng của một dự án là để xác đònh xem
việc sử dụng tài nguyên theo cách đó có mang lại lợi ích lớn hơn chi phí của tài nguyên
hay không, mà chi phí đó được phản ánh bằng suất chiết khấu thích hợp. Nếu như có
lợi, hiện giá lợi ích ròng sẽ là số dương. bằng ngược lại thì dự án không mang lại hiệu
quả về mặt tài chính.
Trong công thức tính hệ số chiết khấu 1/(1+r)

n
thì
r
là chi phí vốn đầu tư. Nếu
theo quan điểm chủ đầu tư, một khi trong bảng ngân lưu đã tính vào phần vốn vay và
trả nợ vay thì suất chiết khấu phải được tính trên chi phí vốn riêng của chủ sở hữu. Chi
phí vốn này được tính trên cơ sở tỷ lệ lãi ròng của chủ đầu tư trong quá trình kinh
doanh trước đây và có tính đến mức rủi ro trong quá trình đầu tư dự án. Vì vậy, chi phí

Trang 18
vốn này phải cao hơn lãi suất ngân hàng cùng thời điểm và phải nhằm mục đích thoả
mãn mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong tương lai.
* Một số tiêu chuẩn phân tích tài chính để đánh giá hiệu quả đầu tư :
Trong lòch sử đã có nhiều tiêu chuẩn được sử dụng đánh giá hiệu quả dự kiến
của các dự án đầu tư, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào bốn tiêu
chuẩn chủ yếu để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư như sau :
a. Tiêu chuẩn hiện giá lợi ích ròng (NPV):
Như phần trên đã phân tích, để tính hiện giá lợi ích ròng trước hết cần xác đònh
được lợi ích ròng của từng thời điểm trong thời gian hoạt động của dự án, tiếp theo cần
xác đònh hệ số chiết khấu, hệ số chiết khấu này có thể thay đổi theo từng năm, tuy
nhiên trong phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ qui ước hệ số chiết khấu cố đònh trong
suốt thời gian hoạt động của dự án. Sau khi xác đònh được suất chiết khấu, hiện giá lợi
ích ròng (NPV) của dự án sẽ được tính theo công thức đã nêu ở phần trên với hệ số
chiết khấu đã được xác đònh.
Tiêu chuẩn hiện giá lợi ích ròng là một tiêu chuẩn quan trọng trong việc xem
xét hiệu quả đầu tư của dự án, về nguyên tắc đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đối
với tiêu chuẩn này có thể chia làm những nguyên tắc sau:
(i). Khi nào thì loại bỏ dự án :
Qui tắc 1:
Không chấp nhận mọi dự án đầu tư khi có hiện giá lợi ích ròng âm khi

được chiết khấu bằng chi phí của vốn đầu tư.
Ví dụ: có bốn dự án đầu tư với kết quả tính tón hiện giá lợi ích ròng như sau :
- Dự án A : Hiện giá chi phí đầu tư là 1 triệu đô-la và NPV = +$70.000
- Dự án B : Hiện giá chi phí đầu tư là 5 triệu đô-la và NPV = -$50.000
- Dự án C : Hiện giá chi phí đầu tư là 2 triệu đô-la và NPV = +$100.000
- Dự án D : Hiện giá chi phí đầu tư là 3 triệu đô-la và NPV = -$25.000
Trong ví dụ này thì các dự án C và D sẽ bò loại bỏ vì có NPV âm.
(ii). Hạn chế ngân sách :
Thông thường mỗi chủ đầu tư đều bò hạn chế ở khả năng vốn, nên khi xét chọn
dự án đều phải căn cứ vào khả năng vốn đầu tư của mình đồng thời xét chọn dự án
theo nguyên tắc tối đa hoá hiện giá lợi ích ròng.
Qui tắc 2: Trong giới hạn của một ngân sách đã được ấn đònh, cần phải chọn
trong số các dự án hiện có nhóm dự án nào có thể tối đa hoá lợi ích.

Trang 19
Ví dụ: Có nguồn vốn cho đầu tư là 4 triệu đô-la đầu tư của 4 dự án sau:
- Dự án E : Hiện giá chi phí đầu tư là 1 triệu đô-la và NPV = +$60.000
- Dự án F : Hiện giá chi phí đầu tư là 2 triệu đô-la và NPV = +$400.000
- Dự án G : Hiện giá chi phí đầu tư là 2 triệu đô-la và NPV = +$150.000
- Dự án H : Hiện giá chi phí đầu tư là 2 triệu đô-la và NPV =+$225.000
Như vậy, trong ví dụ này, về phương án vốn, đơn vò này có thể chọn các nhóm dự
án (E+F), (G+H), (E+G), (E+H), (F+G), (F+H). Tuy nhiên để tối đa hoá lợi ích thì dễ
dàng thấy rằng đơn vò này sẽ chọn nhóm dự án (F+H) vì nhóm này sẽ mang lại hiện
giá lợi ích ròng cao nhất là $625.000
(iii). So sánh các dự án loại trừ lẫn nhau:
Trong công tác phân tích đánh giá và thẩm đònh dự án đầu tư có nhiều trường
hợp gặp phải tình huống phải lựa chọn những dự án thay thế nhau, nghóa là nếu thực
hiện dự án này thì phải bỏ dự án kia, khi đó dự án được chọn sẽ là dự án mang lại hiện
giá lợi ích ròng lớn nhất.
Qui tắc 3: Trong tình huống không bò giới hạn ngân sách, nhưng phải chọn một dự

án trong số các dự án loại trừ lẫn nhau, thì dự án được chọn phải là dự án sinh ra hiện
giá lợi ích ròng lớn nhất.
Ví dụ: Một đơn vò đang xem xét và chỉ được chọn 1 trong 3 3 dự án sau:
- Dự án I : Hiện giá chi phí đầu tư là 1 triệu đô-la và NPV = +$300.000
- Dự án J : Hiện giá chi phí đầu tư là 4 triệu đô-la và NPV = +$700.000
- Dự án K: Hiện giá chi phí đầu tư là 1,5 triệu đô-la và NPV = +$600.000
Do các dự án này có tính loại trừ lẫn nhau nên chỉ chọn được 1 trong 3 dự án trên
để thực hiện, vì vậy dự án được xét chọn trong ví dụ này sẽ là dự án J
(iv). Giới hạn khi lựa chọn các dự án có thể thay thế nhau:
Ví dụ: có 3 phương án xây dựng mặt đường của cùng một con đường như sau :
- Phương án A: Đường rải đá Thời gian hữu dụng là 3 năm
- Phương án B: Đường tráng nhựa nóng Thời gian hữu dụng là 5 năm
- Phương án C: Đường tráng nhựa lạnh Thời gian hữu dụng là 15 năm
Nếu phải so sánh hiện giá lợi ích ròng của 3 phương án với đời hữu dụng 3, 5 và
15 năm thì cần phải so sánh 5 dự án đường rải đá (kéo dài 15 năm) với 3 dự án đường

Trang 20
tráng nhựa nóng (cũng kéo dài 15 năm) và phương án đường tráng nhựa lạnh có thời
gian hữu dụng là 15 năm, như vậy thì mới có thể so sánh được với nhau.
Tuy nhiên, cũng có cách so sánh khác hơn và hiệu quả hơn khi ta chọn những
nhóm phương án mà trong mỗi nhóm có thể sử dụng một hoặc cả 3 phương án xây
dựng đường trong ví dụ này như:

- Phương án 1 :(Phương án A+A+A+B+C) Thời gian hữu dụng là 29 năm
- Phương án 2 : (Phương án A+B+B+C) Thời gian hữu dụng là 28 năm
Trong trường hợp này, bằng phương pháp qui đổi hiện giá lợi ích ròng của
phương án 1 (29 năm) về hiện giá lợi ích ròng trong 28 năm thì có thể so sánh và xét
chọn phương án khả thi giữa 2 phương án 1 và 2 theo qui tắc 3 nêu trên.
b, Tiêu chuẩn tỷ số lợi ích – chi phí:
Tiêu chuẩn này dùng để xếp hạng các dự án đầu tư trong việc xem xét hiệu quả

đầu tư cho dự án. Tỷ số lợi ích – chi phí được tính bằng cách chia hiện giá của lợi ích
cho hiện giá của chi phí
Công thức: Tỷ số lợi ích-chi phí = (Hiện giá các lợi ích)/(Hiện giá các chi phi)
Về nguyên tắc xét tỷ số lợi ích - chi phí là tỷ số này phải lớn hơn tỷ suất sinh lời
của vốn đầu tư cho phép (I) và trong các dự án thay thế lẫn nhau thì phải chọn dự án có
tỷ số lợi ích - chi phí lớn nhất
Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào tỷ số lợi ích – chi phí mà không xem xét đến qui mô
đầu tư sẽ dễ dẫn đến sai lầm khi xếp hạng các dự án cần lựa chọn, một ví dụ dưới đây
sẽ chứng minh được điều này:
Ví dụ : Có 3 dự án với qui mô như sau :
- Dự án 1: có hiện giá (PV) của chi phí là 1 triệu đô-la và của lợi ích (NPV) là
$0,3 triệu
- Dự án 2: có hiện giá (PV) của chi phí là 8 triệu đô-la và của lợi ích (NPV) là
$1,4 triệu
- Dự án 3: có hiện giá (PV) của chi phí là 1,5 triệu đô-la và của lợi ích (NPV) là
$0,6 triệu
Nếu chỉ căn cứ vào tỷ số lợi ích – chi phí thì sẽ chọn dự án 3, thế nhưng trong 3 dự
án thì dự án 2 mới là dự án có hiện giá lợi ích ròng cao nhất.


Trang 21
c. Thời gian hoàn vốn:
Đây cũng là một chỉ tiêu quan trọng để phân tích đánh giá trong quá trình thẩm
đònh dự án đầu tư. Thời gian hoàn vốn là thời gian cần thiết (thường có đơn vò tính là
năm) để lợi ích ròng (chưa chiết khấu) hoàn lại vốn đầu tư.
Chỉ tiêu này cũng mang tính tương đối trong quá trình phân tích để thẩm đònh dự
án đầu tư, bởi vì có chắc chắn rằng tất cả những dự án mang lại lợi ích nhanh, thời than
hoàn vốn ngắn lại có thể tốt hơn những dự án mang lại lợi ích lâu dài nhưng có thời
gian hoàn vốn lâu hơn. Giả sử có 2 dự án cùng một chi phí đầu tư như nhau là C và lợi
ích cụ thể của 2 dự án như sau :

- Trong thời gian từ năm t
1
đến năm t* dự án A có lợi ích cao hơn dự án B
- Từ năm t* cho đến năm t
b
dự án A có lợi ích bằng 0, trong khi đó dự án B mang
lại lợi ích dương
Với thời gian hoàn vốn t* năm, người ta sẽ chọn dự án A thay vì chọn dự án B bởi vì
với cùng một mức chi phí dự án A sẽ sinh ra lợi ích lớn hơn sớm hơn.Tuy nhiên, nếu
xem xét theo hiện giá lợi ích ròng của toàn bộ dự án có nhiều khả năng là dự án B với
lợi ích lớn hơn trong những năm về sau sẽ tốt hơn nhiều (như hình vẽ)










t

t* t
b




Ca = Cb

Thời gian hữu dụng dự án A

Thời gian hữu dụng của dự án B
d. Tiêu chuẩn nội suất thu hồi vốn (IRR):
Nội suất thu hồi vốn (IRR) là một chỉ tiêu thường dùng để đánh giá hiệu quả đầu tư
và mô tả sức hấp dẫn của một dự án. Tiêu chuẩn nội suất thu hồi vốn và chỉ tiêu hiện
giá lợi ích ròng có mối liên quan với nhau. Để tính NPV thì phải đưa ra suất chiết khấu

Trang 22
và dùng nó để tìm hiện giá lợi ích ròng, ngược lại khi cho hiện giá lợi ích ròng bằng 0
thì sẽ tìm ra nội suất thu hồi vốn (IRR).
Nội suất thu hồi vốn k được tính bằng cách giải ngược phương trình sau :
NPV = [(B
0
– C
0
)/(1+k)
0
] + [(B
1
– C
1
)/(1+k)
1
] + … + [(B
n
– C
n

)/(1+k)
n
] = 0
Trong đó :
- C
t
là chi phí của dự án năm thứ t (t=0,1,…n)
- B
t
là lợi ích củ dự án năm thứ t (t=0,1,…n)
Tiêu chuẩn nội suất thu hồi vốn là một chỉ tiêu quan trọng, nó có ưu điểm là chỉ cần
dựa vào các số liệu của dự án là có thể tính được và đem so sánh với mức lãi suất kỳ
vọng của nhà đầu tư để xét xem mức hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, trong trường hợp
mà các dự án thay thế hẳn cho nhau sau đây nếu chỉ dựa vào nội suất thu hồi vốn để
xem xét thì rất dễ dẫn đến sai lầm.
(i). Trường hợp các dự án có quy mô khác nhau:
Giả sử có 2 dự án:
- Dự án A với chi phí đầu tư là 1.000, mỗi năm mang lại một khoản lợi ích ròng là
300 và dự án B có thể thay thế dự án A với chi phí đầu tư là là 5000, mang lại
khoản lợi ích ròng 1.000 mỗi năm.
- Nội suất thu hồi vốn của dự án A là IRRa =0,3 và của dự án B là 0,2.
Tuy nhiên khi tính hiện giá lợi ích ròng với suất chiết khấu 10% thì NPV của dự án
A là 2000 trong khi của dự án B là 5000.
Đến đây, nếu chỉ căn cứ vào nội suất thu hồi vốn thì sẽ chọn dự án A vì IRR=30%,
nhưng dự án B mang lại NPV lớn hơn mà có nội suất thu hồi vốn nhỏ hơn (IRR=20%)
do có quy mô đầu tư lớn hơn.
Như vậy đối với các dự án có tính loại trừ lẫn nhau mà có quy mô đầu tư khác nhau
thì phải thận trọng không nên chỉ căn cứ vào một chỉ tiêu nội suất thu hồi vốn.
(ii). Trường hợp các dự án có thời gian hữu dụng khác nhau:
Giả sử có 2 dự án cần xem xét trồng rừng trên cùng một khu đất : dự án A trồng

loại cây có thể thu hoạch sau 5 năm; dự án B trồng một loại cây khác thu hoạch sau 10
năm. Cả 2 dự án đều có chi phí đầu tư là $1.000, giả thiết rằng sau khi thu hoạch xong
thì khu đất sẽ được sử dụng vào việc khác nhưng sẽ mang lại hiện giá lợi ích ròng bằng
0. Ta sẽ xem xét cụ thể 2 dự án này :


Trang 23

Chỉ tiêu tính toán Dự án A Dự án B
1. Đầu tư ban đầu $1.000 năm thứ 0 $1.000 năm thứ 0
2. Lợi ích $320 trong năm thứ 5 $520 trong năm thứ 10
3. NPV với r=8% NPVa = 1.177,86 NPVb = 1.408,66
4. Nội suất thu hồi vốn IRRa = 0,262 IRRb = 0,179
Như vậy NPVa < NPVb, nhưng IRRa > IRRb và nếu chỉ căn cứ vào chỉ tiêu IRR
thì sẽ chọn dự án A, trong khi dự án B mới là dự án mang lại hiệu quả cao hơn.
* Phương pháp độ nhạy :
Để đơn giản hoá quá trình tính toán, trong luận văn này tác giả sẽ sử dụng
phương pháp “ độ nhạy” hai chiều để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự
án, trên cơ sở thay đổi từng cặp biến số có liên quan trong dự án cần phân tích. (Dùng
hàm Table trong Microsoft Excel)
Qua phần phân tích trên có thể đi đến kết luận rằng: Khi tiến hành xét chọn
phương án đầu tư cho dự án về mặt tài chính cần phải có quan điểm tổng hợp từ nhiều
khía cạnh khác nhau, trong đó, nhất thiết phải xem xét toàn diện trên cả bốn chỉ tiêu
quan trọng là : hiện giá lợi ích ròng (NPV), nội suất thu hồi vốn (IRR), Tỷ suất lợi ích –
chi phí (B/C) và thời gian thu hồi vốn. Nếu chỉ xem xét phiến diện từ một chỉ tiêu sẽ
dễ dẫn đến sai lầm trong quyết đònh đầu tư cho dự án.
Đây là quan điểm nhất quán trong phân tích tài chính làm cơ sở cho công tác
thẩm đònh dự án đầu tư và cũng là phương thức mà tác giả sẽ sử dụng để đánh giá hiệu
quả tài chính của dự án “Đầu tư xây dựng hạ tầng Khu nhà ở Bà Điểm – huyện Hóc
môn – Tp. Hồ Chí minh” được trình bày tiếp theo ở chương II.

Trang 24
CHƯƠNG II
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG
KHU NHÀ Ở BÀ ĐIỂM – HUYỆN HÓC MÔN – TP. HỒ CHÍ MINH
2.1.
GIỚI THIỆU PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
2.1.1. Chủ đầu tư
:
- CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG – TỔNG CTY XÂY DỰNG SỐ 1
- Đòa chỉ 6 – 8 Thạch Thò Thanh, Quận I – TP.Hồ Chí Minh.
- Quyết đònh thành lập Doanh nghiệp Nhà nước số 075A/BXD-TCLĐ ngày
22/03/1993 do Bộ Xây dựng cấp.
- Giấy phép đăng ký kinh doanh số 102545 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hồ
Chí Minh cấp ngày 06/12/2001 và đã bổ sung ngành nghề kinh doanh.
- Các ngành nghề kinh doanh chính : XD dân dụng, Công nghiệp, giao thông,
thủy lợi.; xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thò; đầu tư kinh doanh hạ
tầng khu công nghiệp, khu đô thò mới, kinh doanh nhà.
2.1.2. Giới thiệu về dự án

- Tên Dự án
:
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KHU NHÀ Ở BÀ ĐIỂM
Đòa điểm : Xã Bà Điểm - Huyện Hóc Môn – TP.Hồ Chí Minh.

- Qui mô đầu tư :

Tổng diện tích khu đất của dự án : 9,4607 ha.
- Vò trí, điều kiện tự nhiên

Khu đất nghiên cứu Quy hoạch thuộc xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, bao gồm
các thửa 298, 299, 301, 302, 306, 307, 351, 352, 353, 354, 355, 356, 357, 358, 359, 360,
361, 362, 363, 364, 365, 396, 397, 398, 399, 400, 401, 402, 403, 404, 405, 449, 451, 452,
453, 454, 455, 456, 457, 458, 459, 460, 487, 553, và một phần các thửa 406, 448, 450
thuộc tờ bản đồ số 2 Bộ đòa chính xã Bà Điểm.
Tổng diện tích nghiên cứu ban đầu là 9,4607 ha.

- Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng
- Căn cứ Nghò đònh số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an

Trang 25
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày
4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghò đònh 22/1998/NĐ-CP của Chính
phủ.
- Căn cứ Nghò đònh số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về thi
hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai.
- Căn cứ Nghò đònh số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết đònh số 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 của Uỷ Ban Nhân
Dân TP về việc ban hành bảng giá các loại đất trên đòa bàn Thành phố.
- Căn cứ Quyết đònh số 5184/QĐ-UB-QLĐT ngày 09/11/1996 và Quyết đònh số
15/2000/QĐ-UB của Uỷ Ban Nhân Dân TP về việc ban hành, điều chỉnh bổ sung bảng
giá chuẩn tối thiểu trò giá nhà để tính lệ phí trước bạ nhà trên đòa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh.

- Căn cứ Quyết đònh số 64/2001/QĐ-UB ngày 30/07/2001 của Uỷ Ban Nhân Dân
TP về qui đònh hạn mức đất tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Căn cứ theo Quyết đònh số 06/2003/QĐ-UB ngày 07/01/2003 của UBND TP về
việc ban hành Quy đònh về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
để đầu tư xây dựng trên đòa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Trong dự án dự kiến kinh phí cho đền bù giải tỏa là : 500.000 đ/m
2
đất.
Tổng kinh phí cho đền bù giải tỏa là :
94.607 m2 * 500.000 đồng/m2 = 47.303.500.000 đ
- Phương án xây dựng

Bảng 2-1 : Bảng Cân bằng Sử dụng đất :
DT Đất Tỷ lệ Bình quân
STT Hạng mục
(Ha) ( % ) (m2/người)
I ĐẤT NHÀ Ở : 4.7959 50.69 24.73
1 Biệt thự song lập, liên lập 2.6377 27.88 13.60
2 Liên kế có sân vườn 1.4388 15.21 7.42
3 Chung cư 9 tầng 0.7194 7.60 3.71
II CTCC 0.4142 4.38 2.14
4 Đất trường Mẫu giáo 0.4142 4.38 2.14
III CÂY XANH - TDTT : 1.1687 12.35 6.03