đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2006-2010, đề xuất một số giải pháp phát triển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




Kiều Quang Khánh





ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN
2006 - 2010, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN







LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên – năm 2011


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




KIỀU QUANG KHÁNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI
ĐOẠN 2006 - 2010, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN


Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP





Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Hải

Thái Nguyên – năm 2011
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ những nội dung và số liệu trong luận văn
này do tôi tự nghiên cứu, khảo sát và thực hiện.







Học viên thực hiện luận văn


Kiều Quang Khánh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii

Lời cảm ơn

Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này ngoài sự cố
gắng của bản thân tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình
của nhiều tập thể cá nhân trong và ngoài trường
Trước hết, tôi xin được biết ơn chân thành cảm ơn đến quí thầy cô trường
Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, đặc biệt là những thầy cô đã tận tình
hướng dẫn cho tôi suốt thời gian học tập tại trường.
Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và sự biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo Tiến sĩ
Hoàng Hải đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và
giúp tôi hoàn thành luận văn
Đồng thời, tôi cũng xin cảm ơn quí anh, chị và ban lãnh đạo sở Tài
Nguyên và Môi Trường, Cục Thống kê tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên và
Môi Trường, Phòng Tài Chính thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi
điều tra khảo sát để có dữ liệu viết luận văn.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt
tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được những đóng góp quí báu của quí thầy cô và các bạn.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010
Học viên

Kiều Quang Khánh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii


Mục lục
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các hình v
Danh mục các bảng vi
Phần I: MỞ ĐẦU . 1
1. Đặt vấn đề . 1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài . 2
3. Ý nghĩa của đề tài 2
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu . 2
Phần II :TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU . 4
I . Tổng quan thị trƣờng bất động sản . 4
1.1. Các khái niệm 4
1.2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản 8
1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm . 8
1.2.2. Tính bền lâu . 9
1.2.3. Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau . 9
1.2.4. Các tính chất khác . 10
1.4. Vai trò thị trƣờng bất động sản 10

1.5. Sự vận động của thị trƣờng bất động sản 12
1.5.1. Cung về bất động sản . 12
1.5.2. Cầu về bất động sản . 17
1.5.3. Giá trị và giá cả bất động sản . 23
1.5.3.2. Khái niệm giá cả . 24
1.5.4. Vai trò của Nhà Nƣớc trong công tác quản lý thị trƣờng bất động sản . 31
II, Thị trƣờng bất động sản của một số nƣớc trên thế giới và trong nƣớc . 32
2.1.Thị trƣờng bất động sản của một số nƣớc trên thế giới 32
2.1.1.Thị trƣờng bất động sản Ustralia (Úc) . 32
2.1.2. Quản lý thị trƣờng bất động sản tại Ấn Độ . 34
2.2. Thực trạng thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam 35
Phần III: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 39
3.1. Nội dung nghiên cứu 39
3.2. Địa điểm nghiên cứu: 39
3.3. Phƣơng pháp nghiên cứu 39
3.3.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu . 39
3.3.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu . 39
3.3.3. Phƣơng pháp thống kê . 39
3.3.4. Phƣơng pháp chuyên gia . 39
3.3.5. Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp . 40
Phần IV:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN . 41
4.1. Điều kiện tự nhiên 41
4.1.1. Vị trí địa lý . 41

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
4.1.2. Địa hình . 41
4.1.3. Khí hậu . 42
4.2. Tài nguyên thiên nhiên 42

4.2.1.Tài nguyên đất . 42
4.2.2.Tài nguyên rừng . 42
4.2.3. Tài nguyên khoáng sản . 43
4.3. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2006 - 2010 và triển vọng phát triển kinh tế. 43
4.3.1 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006
- 2010 . 43
4.3.2. Triển vọng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 . 44
4.4. Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 46
4.4.1. Tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên . 46
4.4.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thị trƣờng sơ cấp) . 48
4 4.3. Tình hình giao đất ở tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 . 50
4.4.4. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2006 - 2010 . 51
4.5. Thực trạng thị trƣờng bất động sản Thành phố Thái Nguyên 52
4.5.1. Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản . 52
4.5.2. Khối lƣợng giao dịch hàng hóa trên thị trƣờng bất động sản thành phố Thái
Nguyên (thị trƣờng thứ cấp) . 54
4.5.3. Mức biến động giá cả bất động sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2006 - 2010 . 57
4.6. Thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản
trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 60
4.6.1. Hệ thống cơ quan quản lý thị trƣờng bất động sản ở thành phố Thái Nguyên . 60
4.6.2. Thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng đất đai ở Thành phố Thái
Nguyên . 65
4.7. Một số giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trƣờng bất động
sản thành phố Thái Nguyên . 69
4.7.1. Có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với nguồn cung đất đai cho thị
trƣờng bất động sản . 69
4.7.2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất . 70

4.7.3. Định giá đất . 70
4.7.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất . 70
4.7.5. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển thị
trƣờng bất động sản . 71
4.7.6. Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản . 71
4.7.7. Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế 72
4.7.8. Giải pháp về thông tin . 72
Phần V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ . 74
5.1. Kết luận 74
5.2. Kiến nghị 75

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
Tài liệu tham khảo 76



DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1.Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi 16
Hình 1.2.Mức cung thay đổi khi giá thay đổi 16
Hình 1.3.Sự dịch chuyển cung bất động sản 17
Hình 1.4.Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở 20
Hình 1.5.Mối quan hệ giữa lƣợng cầu đất và trình độ sản xuất 21
Hình 1.6.Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất 22
Hình 1.7.Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở 22
Hình 4.1.Bản đồ hành chính tỉnh Thái Nguyên 41
Hình 4.2:Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 55
Hình 4.3: Tình hình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 57
Hình 4.4:Mức biến động giá đất theo khung giá UBND tỉnh ban hành
59
Hình 4.5.Mức độ chênh lệch trung bình giữa giá đất do UBND tỉnh
ban hành và giá đất trên thị trƣờng Thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2006 –2010 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1.Tình hình sử dụng đất qua các năm 2006 đến năm 2010 47
Bảng 4.2.Tình hình cấp giấy chứng nhận một số loại đất ở thành phố
Thái Nguyên 49
Bảng 4.3.Tình hình giao đất thực hiện quy hoạch các khu dân cƣ,
khu đô thị mới và các khu tái định cƣ tại thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2006 - 2010. 50
Bảng 4.4.Kết quả đấu giá quyền sử dụng đƣợc thể hiện qua biểu sau:
51



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
1
Phần I: MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Cùng với thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động, thị trƣờng bất động sản là

một trong những thị trƣờng đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trƣờng bất động
sản là một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế. Phát triển và quản
lý có hiệu quả thị trƣờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển,
đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo
hƣớng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nƣớc.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trƣớc đây, thị
trƣờng này chƣa có điều kiện phát triển nhƣng khi chuyển sang thực hiện phát
triển nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta đã từng bƣớc hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trƣởng
kinh tế đất nƣớc. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trƣờng bất động
sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trƣờng, hệ thống pháp
luật, về các chủ thể tham gia thị trƣờng, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về
thông tin, về quản lý… cũng nhƣ yêu cầu đảm bảo định hƣớng xã hội chủ nghĩa
của thị trƣờng.
Thái Nguyên là một thành phố đã hình thành từ lâu. Sự tồn tại của nhiều
trƣờng đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn đã tạo nên sự
sầm uất cho Thành phố. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nhanh
chóng về mật độ dân số thì nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, đã có rất nhiều
doanh nghiệp đầu tƣ vào thị trƣờng bất đất động sản tạo lên một diện mạo mới
cho thị trƣờng này.
Thực tế cho thấy, nếu đầu tƣ và phát triển đúng mức thì thị trƣờng bất
động sản sẽ rạo ra những kết quả to lớn:
- Kinh doanh bất động sản tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn
vốn đầu tƣ và bất động sản nhất là vốn nƣớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng
lớp dân cƣ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
2
- Nhà nƣớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất.

- Thị trƣờng bất động sản dƣới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nƣớc sẽ
phát triển lành mạnh, hiện tƣợng kinh doanh ngầm đƣợc xoá bỏ.
- Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã
hội, chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trƣờng bất động sản sẽ
kéo theo nhiều yếu tố khác nhƣ: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất,
tạo đƣợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nƣớc…
Xuất phát từ thực tiễn, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng thị
trƣờng bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2005 - 2010, đề xuất một số giải pháp phát triển” nhằm tìm hiểu thực
trạng và đề xuất các giải pháp tăng cƣờng quản lý hỗ trợ cho việc phát triển thị
trƣờng bất động sản địa phƣơng.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng thị trƣờng bất động sản tại thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2006 - 2010.
- Đƣa ra một số giải pháp để quản lý và phát triển thị trƣờng bất động sản
của thành phố Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng và đề xuất
các giải pháp tăng cƣờng quản lý thị trƣờng bất động sản, góp phần thực hiện
chủ trƣơng phát triển thị trƣờng bất động sản Thành phố Thái Nguyên.
Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên có chuyên môn về quản lý thị trƣờng
bất động sản, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa
học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng rộng lớn (bao gồm nhà ở, đất đai,
các tài sản khác )
Do giới hạn về thời gian và phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sỹ,
đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu thị trƣờng bất động sản là nhà ở và đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
của thành phố Thái Nguyên - một thành phố có lịch sử phát triển lâu đời và hứa
hẹn nhiều tiềm năng phát triển thị trƣờng bất động sản trong tƣơng lai.
Đối tƣợng nghiên cứu của khoa học thị trƣờng bất động sản là nghiên cứu
các yếu tố cơ bản của thị trƣờng nhà đất nhƣ: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối
quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phƣơng pháp định giá
nhà đất cũng nhƣ sự tác động của Nhà nƣớc đối với loại thị trƣờng này nhằm
góp phần phát triển thị trƣờng nhà đất đạt hiệu quả cao.








Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
4
Phần II :TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

I . Tổng quan thị trƣờng bất động sản
1.1. Các khái niệm
* Khái niệm về bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đƣợc chia thành “ bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo
đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì
đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
nhƣ trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nƣớc cũng có những

nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái
gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nƣớc đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của
đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhƣng có nƣớc (Nga) quy định cụ thể bất động sản là
“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nƣớc lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai đƣợc coi là bất động sản. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định
những “mùa màng chƣa gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt
khỏi cây đƣợc coi là động sản. Tƣơng tự, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở
Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều
100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn
với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đƣa ra khái niệm bất động sản bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất. [5]
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “Bất động sản bao gồm đất đai và
những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
5
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản, có thể có ba khái
niệm nhƣ sau:
Khái niệm 1: Bất động sản là đất, cùng với nhà và các phƣơng tiện khác
trên đất
Đây là khái niệm chƣa đủ bởi không quy định rõ các phƣơng tiện trên đất
nhƣ thế nào thì đƣợc coi là bất động sản.
Khái niệm 2: Bất động sản là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời

đƣợc là bất động sản, có hai thứ không di dời đƣợc đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) bất động sản là tài
sản không di dời đƣợc bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ƣu điểm:
- Một là: Bất động sản là tài sản không thể di dời đƣợc, yếu tố không thể di
dời đƣợc nhƣ là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đƣợc nhƣ: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật
quy định bởi vì: trong bất động sản thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản
cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết
bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là bất động sản. Bất động
sản chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. [5]
Nói chung bất động sản là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
6
* Khái niệm thị trường bất động sản
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền
kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây
dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trƣờng. Đến nay về cơ bản
chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trƣờng, trong đó một
số thị trƣờng đã phát triển khá nhƣ thị trƣờng các sản phẩm đầu ra, nhất là thị
trƣờng hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trƣờng

sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh
doanh nhƣ thị trƣờng vốn thị trƣờng lao động đặc biệt là thị trƣờng bất động sản
lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trƣờng bất động sản không tự dƣng mà có, nó
phụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản đƣợc coi là hàng hoá, đƣợc trao đổi,
mua, bán, cho thuê, chuyển nhƣợng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh
bất động sản.
Hiện nay quan niệm về thị trƣờng bất động sản cũng đang đựơc tranh luận
và nổi lên một số ý kiến nhƣ sau:
Khái niệm 1: Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng của hoạt động mua bán,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhƣợng quyển sử dụng bất động sản theo
quy luật của thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc.
Khái niệm 2: Thị trƣờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
Bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trƣờng bất động sản là tổ chức các quyền có liên quan
đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các
quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thƣờng đƣợc gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trƣờng bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất đƣợc thực hiện một cách độc lập.
Tuy rằng tính khách quan của thị trƣờng Bất động sản là quan hệ giao dịch mua
bán bất động sản theo quy luật đặc thù của thị trƣờng giá trị nhƣng về chủ quan
là sự giao dịch đó phải đƣợc tổ chức theo một ý đồ nhất định. [7]


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
7
Có thể mô tả thị trƣờng bất động sản theo mô hình sau:

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trƣờng
nên có một số quan niệm khác nhau về thị trƣờng bất động sản.
Có ý kiến cho rằng thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng đất đai là một bởi
vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành Bất
động sản đƣợc. Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời là yếu tố
đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trƣờng đất
đai chỉ là một bộ phận của thị trƣờng bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một
bộ phận của hàng hoá bất động sản.
Trên thực tế, có một số ngƣời cho rằng thị trƣờng bất động sản là thị
trƣờng nhà đất (thị trƣờng địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nƣớc ta vì cho
rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhƣợng trên thị trƣờng. Cũng
Quản lý nhà nƣớc
- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh

- Độc quyền
- Lợi nhuận
- ………
Quy
luật
đặc
thù
BĐS
Quy
luật
giá
trị
Lợi
ích
kin
h tế
Ngƣời
sở
hữu
Ngƣời
sử
dụng
Ngƣời
mua
Ngƣời
bán
Giá
đất
Quan hệ quốc tế
hội nhập

Giá
đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
8
giống nhƣ quan niệm trên bất động sản nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá
Bất động sản trên thị trƣờng. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trƣờng bất động sản là hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử
dụng) bất động sản theo quy luật thị trƣờng. Khái niệm này phản ánh trực diện
các hoạt động của thị trƣờng cụ thể. Khái niệm này dễ làm ngƣời ta nhận biết
phạm vi và nội dung của thị trƣờng bất động sản hơn là khái niệm có tính khái
quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trƣờng bất động
sản là thị trƣờng của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trƣờng có sự quản
lý của nhà nƣớc. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trƣờng
Bất động sản ở hầu hết các nƣớc đều đƣợc điều chỉnh bằng pháp luật dân sự
hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nƣớc. [7]
1.2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản
1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm
của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng
đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố
định và không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những
yếu tố không giống nhau. Trên thị trƣờng bất động sản khó tồn tại hai bất động
sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các
căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu

tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với
khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
9
1.2.2. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc
xem nhƣ không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc
và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của Bất động sản. Tuổi
thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình
thƣờng mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ
bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm
dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị
lão hoá và hƣ hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trƣờng
hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu đƣợc lợi ích
lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa”
đƣợc mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nƣớc trên thế giới đã chứng minh
tuổi thọ kinh tế của Bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất
động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40
năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xƣởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45
năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa
dạng, không bao giờ cạn.

1.2.3. Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động
sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp
Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và
nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc
xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản
khác là hiện tƣợng khá phổ biến.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
10
1.2.4. Các tính chất khác
a. Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động
sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những
nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu
dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt
động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với
các hàng hoá thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây dựng bất động sản rất phức
tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản
lý thích hợp và tƣơng xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hoá thông thƣờng khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản. [5]
1.4. Vai trò thị trƣờng bất động sản

Một là: Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình
phát triển sản xuất.
- Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái
giá trị và từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật. Ta có thể thấy rằng trên thị
trƣờng bất động sản ngƣời bán và ngƣời mua có thể trao đổi với nhau qua vật
ngang giá chung mà hai bên lựa chọn đó là: vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi thực hiện
việc trao đổi này hình thái hiện vật của bất động sản đƣợc chuyển hóa sang hình
thái tiền tệ và ngƣợc lại .

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
11
- Khi thị trƣờng bất động sản bị ngƣng trệ làm cho vốn chậm lƣu thông ảnh
hƣởng đến tái sản xuất của chu kì tiếp theo. Ngƣợc lại khi thị trƣờng bất động
sản thông suốt đó là một thuận lợi cho việc lƣu thông vốn trên thị trƣờng. Do đó
quá trình tái sản xuất sẽ thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu quả hơn.
Hai là: Thị trƣờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tƣ phát triển.
- Thị trƣờng bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời cũng
là quá trình tăng vốn cho đầu tƣ cho phát triển đặc biệt là vốn cố định.
- Khi thị trƣờng bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển của đồng vốn
nhanh hơn thực chất là việc tăng thêm vốn. Vốn chu chuyển theo công thức
hàng - tiền - hàng hay tiền - hàng - tiền qua mỗi vòng quay của vốn giá trị của
vốn tăng lên và do đó nguồn lực vốn tăng lên tốc độ quay vòng vốn càng nhanh
thì nguồn vốn tăng lên càng nhanh.
- Các giao dịch thế chấp bất động sản góp vốn liên doanh bằng bất động
sản thực chất là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tƣ phát triển.
Ba là: Phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần tăng ngân sách cho
nhà nƣớc.
Khi thị trƣờng bất động sản tăng lƣợng hàng hóa giao dịch, mở rộng phạm
vi giao dịch. Cả hai hƣớng đó đều góp phần tăng thu ngân sách cho nhà nứơc

thông qua các khoản thu nhƣ: thuế và phí.
Khi tham gia giao dịch trên thị trƣờng bất động sản, nhất là thị trƣờng
chính thức bất động sản đƣợc giao dịch dễ hơn đồng thời nhà nƣớc – cơ quan
chủ quản cũng thu đƣợc các nguồn ngân sách. Càng nhiều bất động sản tham gia
thì càng nhiều ngân sách đƣợc thu thêm, ngoài ra còn tạo điều kiện cho thị
trƣờng chính thức họat hoạt động tốt đẹp.
Bốn là: Phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần mở rộng thị trƣờng
trong và ngoài nƣớc.
Phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại,
trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trƣờng nói
chung và thị trƣờng bất động sản nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
12
vi một quốc gia. Thị trƣờng bất động sản phát triển vƣợt khỏi một quốc gia
chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân nƣớc ngoài tham gia giao
dịch bất động sản trên lãnh thổ của mỗi nƣớc mà còn tạo điều kiện cho họ
đầu tƣ phát triển sản xuất, đầu tƣ kinh doanh bất động sản và họ có thể cƣ
trú, sinh sống
Năm là: Thị trƣờng bất động sản góp phần ổn định đời sống xã hội.
Thị trƣờng đất đai nói riêng và thị trƣờng bất động sản nói chung giữ vị trí
quan trọng đối với sự ổn định đời sống xã hội. Thị trƣờng bất động sản, nhất là
thị trƣờng đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của
một quốc gia. Một khi thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là
chính sách đất đai phù hợp thì xã hội ổn định. Một khi thị trƣờng bất động sản
không hoạt động không hiệu quả dẫn đến xã hội thiếu ổn định.
Sáu là: Thị trƣờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống dân cƣ.
Thị trƣờng bất động sản phát triển thúc đẩy khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lƣợng nhà ở, cũng nhƣ các công trình phục vụ cho sinh hoạt
và đời sống trực tiếp của con ngƣời, nhu cầu cho văn hóa, xã hội, thể thao

Bảy là: Thị trƣờng bất động sản góp phần đổi mới chính sách trong đó có
chính sách đất đai và chính sách về bất động sản.
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trƣờng bất động sản, Nhà nƣớc
tiếp tục đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị
trƣờng bất động sản các giao dịch dân sự về đất đai mới đƣợc thực hiện và chính
ở thị trƣờng, thông qua thị trƣờng sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn
của chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai [18].
1.5. Sự vận động của thị trƣờng bất động sản
1.5.1. Cung về bất động sản
* Khái niệm về cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là một lượng bất động sản sẵn sàng đưa
ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
13
nhất định. Cung không phải là toàn bộ quỹ bất động sản có thể có mà là lượng
bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường [7].
* Để các nguồn bất động sản trở thành nguồn cung bất động sản trên
thị trƣờng cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Quỹ bất động sản hiện có phải đạt đƣợc các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị
trƣờng hiện thời.
- Ngƣời chủ sở hữu quỹ bất động sản không có mục đích để sử dụng cho
nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán.
- Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với khả năng
thanh toán và chấp nhận của thị trƣờng.
- Phải có thị trƣờng bất động sản xuất hiện và quỹ bất động sản đó tham gia
vào giao dịch trên thị trƣờng là đƣợc thừa nhận.
- Cung bất động sản là cung về một loại hàng hoá đặc biệt, giữa các loại đất
đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất
đai khác [7].

* Những nhân tố ảnh hƣởng đến cung về bất động sản
Quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ
Nhà nƣớc thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các
mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó
đƣợc quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng
góp gì cho việc tăng cung về bất động sản.
Chỉ cần một quyết định của Nhà nƣớc về việc chuyển mục đích sử dụng thì
chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với
tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về Bất động sản trƣớc hết phụ thuộc vào
quỹ đất đƣợc quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. Đây là cơ sở quan trọng
nhất quyết định đến tổng cung về bất động sản, nhất là tăng cung về nguồn Bất
động sản hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về bất động sản bất hợp pháp.



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
14
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về Bất
động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của Bất động
sản hiện có, nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp
cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết
cấu hạ tầng có thể coi nhƣ cung bằng không đối với thị trƣờng nhà ở và đất ở,
song cũng vùng đất đó, nếu đƣợc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng
tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị
trƣờng Bất động sản.
Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ
phát triển của ngành xây dựng nhà ở mạnh hơn; nếu giá cả các nguyên vật liệu
xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ

sẽ đƣợc mở rộng thêm.
Chính sách và pháp luật của Nhà nước.
Cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Nhà nƣớc về
các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu
tƣ cho phát triển bất động sản.
Trƣớc hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về bất
động sản. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công
trình dân dụng nhƣng không đƣợc hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng
không thể tham gia vào nguồn cung của thị trƣờng bất động sản hợp pháp và
không đƣợc tính vào nguồn cung chính thức về bất động sản.
Chính sách của Nhà nƣớc đối với phát triển và cải thiện nguồn cung về bất
động sản không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào của nguyên vật liệu xây
dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch
trên thị trƣờng mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá
các quan hệ về bất động sản đến việc đầu tƣ phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
15
Các khu vực sản xuất và cung nhà ở
Ngƣời ta có thể chia các hoạt động sản xuất và cung cấp nhà ở thành 3 khu
vực: khu vực công cộng; khu vực doanh nghiệp tƣ nhân và khu vực gia đình hay
khu vực không chính thức.
+ Khu vực công cộng: Khu vực công cộng hay khu vực Nhà nƣớc là các
hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà nƣớc hoặc các cơ quan, doanh
nghiệp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi nhƣ vốn
ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nƣớc.
+ Khu vực doanh nghiệp tư nhân: Khu vực phát triển nhà ở tƣ nhân là
những hoạt động phát triển nhà ở không bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc,
do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc

chính thức của Nhà nƣớc về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở.
+ Khu vực nhà ở không chính thức: Khu vực nhà ở không chính thức là các
hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của
Chính phủ. Tham gia hình thành quỹ nhà ở không chính thức có thể bao gồm
nhiều hoạt động xây dựng và phát triển nhà ở với mục đích, tính chất và phạm vi
khác nhau.
+ Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp nhà ở: Thực tế tồn tại một mối
quan hệ và sự đan xen giữa các khu vực cung cấp nhà ở với nhau. Việc phân
định khu vực nhà ở tƣ nhân với khu vực nhà ở không chính thức cũng tuỳ thuộc
vào thái độ và quan nhiệm của Nhà nƣớc. Một khu nhà ở hợp pháp đƣợc
Nhà nƣớc thừa nhận thì đƣợc coi thuộc khu vực tƣ nhân, song nếu Nhà nƣớc
không thừa nhận tính hợp pháp, thì chính những nhà ở đó đƣợc xếp ngay
vào danh mục nhà ở không chính thức. Giữa nhà ở tƣ nhân và nhà ở công
cộng cũng không có ranh giới rõ ràng vì trong phần cấu thành của nhà ở tƣ
nhân ít nhiều đều có sự kết tinh của các yếu tố đầu tƣ ngân sách và ngƣợc lại
Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung bất động sản
+ Độ co giãn của cung về bất động sản: Sự thay đổi về cung trƣớc hết bắt
nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên. Cho dù các
yếu tố sản xuất có thay đổi theo chiều hƣớng nào thì số lƣợng đất đai vẫn không
thay đổi.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
16



Hình 1.1. Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi
Nhƣ vậy tổng cung về đất đai nói chung là một dạng đƣờng cung hoàn toàn
không co giãn. Trong trƣờng hợp này, đƣờng tổng cung về đất đai là một đƣờng
thẳng đứng vuông góc với trục hoành.

Quy luật chung của cung là lƣợng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng
hoá đó tăng lên.

Hình 1.2. Mức cung thay đổi khi giá thay đổi
Nhƣ vậy, trong những phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về bất động
sản là một hàm co giãn đối với giá cả.
*Sự dịch chuyển đường cung bt động sản
Khi không có những thay đổi về các tác nhân của cung về bất động sản thì
lƣợng cung sẽ vận động trên đƣờng cung định trƣớc. Vì cầu nhà ở có độ co giãn
cao đối với giá cả nên đƣờng cầu thƣờng có độ dốc nhỏ. Vì vậy, trong khi cung
thay đổi theo đƣờng cung có độ dốc lớn thì chỉ cần một sự thay nhỏ về lƣợng
cung sẽ dẫn đến sự thay đổi đáng kể về mức giá cả.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
17

Hình 1.3. Sự dịch chuyển cung bất động sản
Những tác nhân làm dịch chuyển đƣờng cung nhiều nhất phải kể đến các
chính sách của Chính phủ về vấn đề bất động sản. Những chính sách có liên
quan đến quản lý tập trung chế độ xây dựng nhà ở nhƣ cấp phép xây dựng, các
quy định về tiêu chuẩn hoá xây dựng nhà ở và đất ở v.v… thƣờng làm cho
đƣờng cung dịch chuyển về bên trái. Ngƣợc lại, việc mở rộng quy hoạch và
chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đƣờng cung dịch chuyển về bên phải.
1.5.2. Cầu về bất động sản
Khái niệm về cầu trong thị trƣờng bất động sản
Cầu về bất động sản là lƣợng bất động sản mà ngƣời tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đƣợc lƣợng bất động sản đó trên
thị trƣờng.
Yêu cầu của ngƣời tiêu dùng trên thị trƣờng đƣợc hình thành từ nhu cầu
tiêu dùng về nông sản phẩm, qua một quá trình phát triển nhƣ sau:

Nghiên cứu quá trình hình thành của cầu cho chúng ta thấy, mặc dù phản
ánh nhu cầu tiêu dùng, nhƣng cầu không thống nhất với nhu cầu.
Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau: