-Thực trạng và một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hà Nội

Thực trạng và một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hà Nội

Lời nói đầu
Thị trường bất động sản có vai trị rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã
hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trở
thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận Thủ đơ. Các
phương tiện báo chí , truyền hình ln đề cập tới thị trường bất động sản, tới những
vấn đề cập nhập của thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày càng
sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước nói chung và thủ đơ nói riêng.
Điều đó cho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động sản
đến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn. Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiết
yếu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vơ cùng quan trọng đối với mỗi
ngươì.
Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được đề
cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay.. cơn sốt đất ở Hà Nội
khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn chưa hạ nhịêt giá nhà đất tăng không chỉ
vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng khơng bình thường cuả
nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay cao quá bất hợp lý so với thu nhập của đại
đa số người lao động; thị trường bất động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị
trường khơng chính thức (nhà nước khơng kiểm sốt được)…Từ đó cho thấy việc
nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm
hiểu thị trường bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành
và phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đơ .
Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:
 Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội
 Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản
1


Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rọng lớn, nên với trình độ cịn hạn chế sẽ
khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp

q báu của các thầy cơ, các cán bộ Cục Quản Lý Nhà- Bộ Xây Dựng, và các bạn
để rút ra những kinh nghiệm trong nghiên cứu , làm việc sau này.

2


Chương I: Cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản
I) Tổng quan thị trường bất động sản
1.1) Các khái niệm
1) Bất động sản
Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau:
+ Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, cơng trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định.
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động
sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở các cơng trình xây dựng và các tài sản gắn
liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp
luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát
của các cơ quan nhà nước có thẩm quỳên.
+ Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau
- theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà, cũng như đất
cho mục đích sử dụng xây dựng nhà
2) Thị trường và các loại thị trường
a) Thị trường
Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hố vì nó ra đời, phát triển cùng với sự ra
đời và phát triển của sản xuất hàng hố, trong đó thơng qua sự trao đổi hàng hố
trên thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng hoá. Vậy thị

3


trường là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là kết quả của sự phân cơng lao
động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại
của sản xuất hàng hoá.
Vậy thị trường : ‘ là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ, là nơi
diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa người mua và người bán
hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lượng, chất lượng , giá cả
hàng hoá dịch vụ.
Thị trường hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trường chi phối
như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả..
b) Phân loại thị trường
Để nắm băt bản chất thị trường , nhận biết từng loại thị trường , xư hướng hình
thành và vận động của từng loại thị trường . Vì vậy cần phải phân loại thị trường ,
tức là phân chia thị trường theo các giác độ khách quan, căn cứ khoa học.
 Theo phạm vi lãnh thổ:
Có thị trường thế giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi..
 Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trinh tái sản xuất sản phẩm
xã hội:
Thị trường hàng hoá tiêu dùng và dịch vụ: thị trường hàng hoá tiêu dùng cho
sản xuất, cho cá nhân
Thị trường các yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động, thơng tin khoa
học công nghệ.
 theo mức độ cạnh tranh:
được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thị trường về sản phẩm cung cấp
cho tiêu dùng. Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả, do đó hình thành
các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường.
c) Các hình thái thị trường
phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và số người

tham gia trên thị trường :
4


Người mua Một

Một số

Nhiều

Người bán
Một

độc quyền tay độc quyền bán độc

quyền

Một

đôi
hạn chế
bán
độc quyền mua độc quyền song độc

quyền

Nhiều

hạn chế

phương

cạnh

tranh

độc quyền mua

bán
độc quyền cạnh Cạnh tranh
tranh mua

Thực tế người ta phân loại thị trường như sau:
+ thị trường cạnh tranh hoàn hảo – thị trường đa phương
+ thị trường khơng hồn hảo -- thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc
quyền.
Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người cùng mua bán một loại hàng hố. ở
đây khơng một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường.
điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều
- Khơng có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng
- Các doanh nghiệp đều có thơng tin đầy đủ về thị trường
Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến
giá.
Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định, sản
phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…)

5

d ) Thị trường bất động sản .
Là địa điểm, là nơi tại đó những người mua và bán bất động sản tác động qua lại
lẫn nhau, để xác định giá cả và số lượng bất động sản được thể hiện.
Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị trường cho
thuê; thị trường thế chấp bảo hiểm bất động sản .
Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản như sau:
- thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất .
- thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các cơng trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường bán lại hoặc cho th lại những cơnng trình đã được mua hoặc đã
cho thuê.
1.2 ) Vai trò của thị trường bất động sản
Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau:
1) thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh.
Thị trường là nơi chuyển hố từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị
đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh doanh,
hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản .
Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản q trình
đó được thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vào tổng
giá trị bất động sản . Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu
thơng hàng hố và dung lượng thị trường.
2) Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuât và tiêu dùng về bất
động sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất .

6


3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và

nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các cơng trình gắn liền với đất.
5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất
kinh doanh.
1.3)

Đặc điểm thị trường bất động sản .

1) Mang tính chất khơng tập trung
Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi tồn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc

điểm

khơng thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trường bất động sản mang tính địa phương
Thị trường này bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạ phương, do
điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…khác nhau, tạo nên thị trường khác nhau, qui
mô khác nhau. ở đơ thị sẽ có trình độ qui mơ chất lượng cao hơn ở nơng thơn.
2) Là thị trường khơng hồn hảo
- vì đất đai khơng tái tạo được , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều hơn so
với thị trường hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so với giá hàng hố
khác.
- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất động sản
góp phần tạo nên sự khong hồn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động
sản.
- do cấu trúc của mỗi tồ nhà, mõi thửa đất có đặc trưng , riêng bịêt, đa số các
giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ.
3) Cung trong thị trường bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng
tương ứng với sự thay đổi của cầu.
Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt cung và
cầu ở thị trường .

7


Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian như xin
cấp giấy phép xây dựng.. và những biến động xảy ra chậm hơn so với phần lớn các
thị trường. Vì khơng có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽ
đột ngột tăng khi cầu tăng. Do vậy ‘ phải đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắn
với sự biến động cơ cấu dân cư, thu nhập dân cư… ở một thời điểm, từ đó dự đốn
được sự vận động hợp lý trong các điều kiện thị trường , sự thay đổi của dòng thu
nhạp tạo nên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đó
phục vụ xác định giá trị bất động sản .
4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định
Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không
nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng đất là cố định và
việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung cho
những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải.
1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay.
1) Nhà nước và người sử dụng đất
Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước giao đất
cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất được các
quyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp, góp vốn.
2) Người kinh doanh bất động sản
Là người thơng qua các q trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận. Bao
gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại chủ đầu tư tham gia
kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung
ương, các tổ chức đồn thể, người dân.
3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ

8


Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc.. đối với sự
vận hành của thị trường bất động sản . Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên hai
mặt chủ yếu: Thứ nhất, thơng qua cơng cụ kế hoạch và các địn bẩy, chính phủ điều
tiết vĩ mơ tổng lượng của thị trường bất động sản; thứ hai, thông qua cơ chế thị
trường chính phủ điều tiết quan hệ cung – cầu và gía cả bất động sản .
4) Ngân hàng
Thơng qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất động
sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn cho các doanh
nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ).
5) Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng cơng trình từ các chủ đầu tư
bất động sản .
6) Chuyên gia tư vấn các loại
Các chuyên gia tư vấn như : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi cơng , lắp đặt cơng
trình ; kế tốn lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên kinh tế và giá
cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới.
1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản.
- Thị trường là đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thị trường
nay nhằm : phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế khắc phục
những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tác quản lý nhà
nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo môi trường và điều kiện thuận
lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường , kiểm
soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài
hoà trong sự phát triển kinh tế- xã hội.
- Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia. Các thành phần
kinh tế bình đẳng với nhau trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh trong
9

môi trường hợp tác và cạnh tranh. Các chủ thể kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản là độc lập với nhau và họ toàn quyền quyết định việc kinh doanh của
mình.
- Trình độ phân cơng lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức độ nhất
định.
- Người bán và người mua bất động sản được tự do giao dịch, tự do lựa chọn tuỳ
theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trường phải tuân thủ theo
các yêu cầu của thị trường , đmả bảo đầu đủ thông tin về thị trường bất động sản.
- Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trường bất động
sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhất là các nhà quản
lý.
II)

Sự vận động của thị trường bất động sản

2.1) Cung về bất động sản
1) Khái niệm
Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao
đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giới hạn nhất định.
Điều kịên hình thành cung :
- người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán
- bất động sản phải dáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị trường
chấp nhận về giá trị sử dụng
- giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh tốn
- phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao
dịch trên thị trường là được thừa nhận
2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở
10

+ Khu vực cơng cộng
khu vực cơng cộng hay cịn gọi là khu vực nhà nước là các hoạt động xây dựng
phát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây
dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc coi như nguồn vốn ngân sách nhà
nước và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Khu vực công cộng được
xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó là khu vực nhà nước có thể can thiẹp
trực tiếp vào.
+ Khu vực tư nhân
Khu vực phát triển nhà ở tư nhân là những hoạt động phát triển nhà ở không bằng
nguồn vốn ngân sách nhà nước , do các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện
và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát
triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các qui tẵc qui định và tiêu
chuẩn xây dựng.
Chính phủ các nước thường điều tíêt thị trường nhà ở tư nhân theo hai hướng là
: thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát triẻn các khu nhà có
diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khu nhà có diện tích nhỏ gía
thành phù hợp với tầng lớp bình dân thơng qua các qui địng về tỷ lệ và mật độ xây
dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, các chính sách về thuế đối với thu
nhập xây dựng nhà ở cao cấp có thu nhập cao. Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn để
tàng lớp bình dân có thể tiếp cận được các khu vực nhà ở tư nhân qua chính sách
cho vay vốn bằng việc thế chấp chính ngơi nhà mà họ mua.
+ Khu vực nhà ở khơng chính thức
Khu vực nhà ở khơng chính thức hay cịn gọi là khu vực bình dân, là các hoạt
động xây dựng nhà ở hồn tồn độc lập với những khn khổ quy tắc của chính
phủ.
3) Những nhân tố ảnh hưởng đến cung
+ Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ
11

Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục
đích sử dụng khác nhau. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung
nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung
về nhà đất bất hợp pháp.
+ Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất. Kết cấu
hạ tầng có thể làm thay đổi cơng dụng và giá trị nhà đất hiện có. Đây là một cơng
việc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa phương quyết định.
+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai trị
quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng, đặc điểm, tính
đa dạng , phong phú của bất động sản .
+ Chính sách và pháp luật của nhà nước
Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lý
đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhà
đất.
4) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung
a) Độ co giãn của cung
Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai có
nguồn gốc tự nhiên, cố định.

12


Gía
đường cung

Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hồn tồn khơng co giãn, trong trường

hợp này đường tổng cung về đất đai là một đương thẳng đứng vuông góc với trục
hồnh.
Qui luật chung của cung là lượng cung hàng hố tăng lên khi giá cả hàng hố đó
tăng lên. Quy luật này sẽ vận động như thế nào đối với cung hàng hoá la nhà đất?
Tổng cung đất đai nói chung là một đường hồn tồn khơng co giãn , song đó chưa
phải là cung đất với tư cách là hàng hố.
Trong phạm vi và hồn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co giãn đối với
giá cả. Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả nói chung là tương
đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đường tương đối dốc.
Giá

lượng cung
b) Sự dịch chuyển đường cung
13


Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn qua một bước qua trái
hoặc phải. Trong những trường hợp đó , sự thay đổi vê cầu là không theo kịp và do
vậy thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất động sản . Trong những
trường hợp các nhân tố tác động đến cung thay đổi thì lượng cung thay đổi căn bản
thơng qua sự chuyển dịch đường cung.
Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều nhất:
- các chinh sach của chính phủ về nhà đất: như cấp phép xây dựng, các tiêu
chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở…thường làm cho đường cung dịch chuyển
về bên trái.
-

Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch
chuyển sang bên phải.

2.2) Cầu về bất động sản
1) Khái niệm
Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên
thị trường .
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về qui
mô , phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một qui mô khá
lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu trên thực tế lại không hồn
tồn trùng khớp do có những nhu cầu khơng có khả năng thanh tốn, có những
nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng khơng trở thành cầu trên thị trường, có những
đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên có
cầu xuất hiện trên thị trường.
Điều kiện hình thành cầu:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó
14


- Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh tốn nhu cầu đó
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu câù có khả năng thanh tốn có điều
kiện gặp cung
Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân như sau:
- cầu về đất đai cho sản xuất
- cầu về đất đai cho cơng nghiệp, giao thơng và các cơng trình công cộng
- cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các cơng trình bất động sản
khác
- cầu giả tạo trong quan hệ thương mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của người đầu tư
bất động sản

15

2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu
a) Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển
Tăng tưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu
về đất đai nhà ở tăng lên.
Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở. Dân số tăng làm tăng qui
mơ gia đình dẫn đến qui mơ diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia
tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Kết
cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà
ở. Sự tăng dân số khơng chỉ làm gía tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm
nhu cầu về nhà đất nhất là tại các trung tâm . Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số,
các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường
nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu về
bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở,
các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí.
c) Sự tác động của việc làm và thu nhập
Nếu như mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành nhu
cầu có khả năng thanh tốn thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Người ta đã chỉ
ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất, khi thu nhập còn
thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu, khi
chúng đã được đảm bảo thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu
cầu nhà ở, do vậy khi thu nhập tăng lên cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét.
d) Đơ thị hố và q trình phát triển của đơ thị
Đơ thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn
chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trưng rõ nét của đơ
thị hố qui mơ tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển qui mô bề rộng
16

khơng gian đơ thị. Chính vì vậy, q trình đơ thị hố là q trình có sự thay đổi
căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị. Mất cân đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất
hiện chủ yếu trong giai đoạn này. Q trình đơ thị hố không chỉ làm thay đổi về
tổng cầu nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở. Vì vậy cầu nói riêng
và thị trường bất động sản nói chung diễn biến sơi động nhất trong qúa trình phát
triển của đơ thị hố.

17


e) Mốt và thị hiếu.
Những thay đổi về kiến trúc, kiẻu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tố
làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở.
f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu về
bất động sản đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, khơng có khả
năng tiếp cận.
g) Những chính sách của Chính phủ
Những chính sách của chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng
là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động sản. Trong đó, thái
độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở là một trong những
tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi về qui mô, kết cấu và tính chất
cầu về bất động sản.
h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở
Do lưọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có
khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường bất động sản .
3) Độ co giãn của cầu
Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố xác
định được gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản .

Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: qui mơ gia
đình, thu nhập, giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là : qui mơ gia đình tăng lên
cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy nhiên hệ số co giãn này
khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mơ, mà cịn tuỳ thuộc vào kết cấu của
gia đình.

18


Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp được xác định là tốc độ biến thiên của
cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhạp còn thấp chưa vượt quá mức
nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn
của cầu đối với thu nhập rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói
nghèo, thì tỷ lệ thu nhập được để dành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một
tỷ lệ tương đối lớn.

Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu
so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở. Cầu về bất động sản có độ giãn khá lớn
đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình qn cịn thấp, và độ co giãn sẽ giảm
dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần thiết.
19


2.3) Giá cả bất động sản
1) Khái niệm giá cả
Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trường , tức là muốn nói đến
‘giá thị trường’ của bất động sản . Giá cả thị trường là giá bán có thể được thực
hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường
xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự nguyện, được thông tin đầy
đủ về thị trường và tài sản- đối tượng mua bán.

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoả thuận giữa
người mua và bán tại một thời điểm xác định. ở các thời điểm khác nhau giá cả có
thể cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trường mở, giá cả là một phạm trù trung tâm của
kinh tế hàng hóa.
2 ) Các loại giá cả bất động sản
Giá bất động sản được phân chia căn cứ vào mục đích dịnh giá. Với những mục
đích định giá khác nhau sẽ có những giá khác nhau. có thể có các loại sau:
- Giá mua (bán) bất động sản
- Giá thuê bất động sản
- Giá cầm cố
- Giá hạch toán
20