đánh giá việc quản lý thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 của khu vực trung tâm thành phố thái nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THẾ HOÀN









ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ VIỆC QUẢN LÝ VÀ THỰC HIỆN PHƢƠNG ÁN
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2006-2010
CỦA KHU VỰC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NNGUYÊN

Thái Nguyên - 2011

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THẾ HOÀN

ĐỀ TÀI:
ĐÁNG GIÁ VIỆC QUẢN LÝ VÀ THỰC HIỆN
PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2006-2010
CỦA KHU VỰC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NNGUYÊN

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.62.16



LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP





Hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên- Năm 2011

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992, tại Chương II, Điều 18 quy định: “Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật nhằm đảm bảo sử dụng đất
đúng mục đích và có hiệu quả” [2], [10].
Luật Đất đai 2003 đã dành 10 điều, từ Điều 21 đến Điều 30 quy định về
nguyên tắc, nội dung, trình tự, thẩm quyền lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất các cấp [3].
Nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của quy hoạch sử dụng đất,
nhiều địa phương trong cả nước đã nghiêm túc tổ chức triển khai công tác này.
Đến nay, đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (100%), 505/753
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (67%) và 6.865/12.588 xã, phường,
thị trấn (54,5%) hoàn thành công tác lập quy hoạch sử dụng đất. Nhiều địa
phương đã và đang triển khai lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế
hoạch sử dụng đất kỳ đầu giai đoạn 2011-2015 [2], [10].
Về mặt số lượng có thể thấy, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn nhưng với sự
nỗ lực rất lớn của các địa phương, việc lập quy hoạch sử dụng đất đã được triển
khai trên diện rộng và khá đồng bộ, đặc biệt là ở cấp tỉnh và cấp huyện. Tuy
nhiên, do nhiều nguyên nhân, công tác lập quy hoạch, tổ chức triển khai thực hiện
quy hoạch, quản lý và giám sát quy hoạch ở nhiều địa phương chưa được quan
tâm đúng mức; kết quả của nhiều dự án quy hoạch đạt được là rất thấp; tình trạng
quy hoạch “treo”, quy hoạch “ảo” đang là tâm điểm chú ý của dư luận xã hội. Vì

vậy việc đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch để kịp thời đưa ra những giải pháp
nhằm chấn chỉnh lại công tác quy hoạch, nâng cao khả năng thực thi của các dự
án quy hoạch sử dụng đất hiện nay là việc làm bức thiết.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Thực hiện Luật Đất đai 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Thông tư số
30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất [3], [4], [18].
Hiện nay, thành phố Thái Nguyên gồm 19 phường và 9 xã. Trong đó, khu
vực trung tâm gồm 5 phường loại 1, đó là: Trưng Vương, Hoàng Văn Thụ, Phan
Đình Phùng, Quang trung và Đồng Quang. Các phường này là trung tâm kinh tế,
chính trị, văn hóa-xã hội của tỉnh và thành phố. Thành phố Thái Nguyên đã lập
phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của các phường khu vực trung
tâm. Đến nay đã là năm cuối của kỳ quy hoạch cần có những nghiên cứu, đánh
giá, nhìn nhận lại một cách toàn diện hiệu quả của phương án quy hoạch sử
dụng đất. đồng thời chỉ ra những hạn chế, tồn tại, nguyên nhân và giải pháp khắc
phục cho quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu
giai đoạn 2011-2015; đảm bảo cho quỹ đất đai của thành phố Thái Nguyên được
quản lý chặt chẽ, khai thác có hiệu quả và bền vững.
Xuất phát từ những vấn đề trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá quy
hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 của khu vực trung tâm thành phố
Thái Nguyên” là cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá việc quản lí và thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai
đoạn 2006-2010 của khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên để thấy được

những việc đã làm tốt trong công tác quản lí và thực hiện quy hoạch cũng như
những việc chưa làm được đúng trong công tác này của thành phố Thái Nguyên,
đồng thời chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp khắc phục.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
Đề tài nhằm 2 nhóm mục tiêu cụ thể sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
1- Đánh giá được việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-
1010 của khu vực 5 phường trung tâm thành phố Thái Nguyên theo số liệu thứ
cấp, gồm:
- Đánh giá được việc thực hiện quy hoạch tính theo loại đất
- Đánh giá được việc thực hiện quy hoạch tính theo đơn vị hành chính
- Đánh giá được việc thực hiện quy hoạch chung của cả khu vực 5 phường
trung tâm
2- Đánh giá được việc quản lí và thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai
đoạn 2006-1010 của khu vực 5 phường trung tâm thành phố Thái Nguyên theo
số liệu sơ cấp, gồm:
- Đánh giá được việc quản lí quy hoạch theo phiếu điều tra
- Đánh giá được việc thực hiện quy hoạch theo từng nhóm đối tượng điều
tra khác nhau
- Đánh giá được việc thực hiện quy hoạch theo từng địa bàn điều tra
- Đánh giá được việc thực hiện quy hoạch chung của cả khu vực 5 phường
trung tâm theo phiếu điều tra
3. Yêu cầu của đề tài
Đề tài cần đáp ứng được các yêu cầu sau:
3.1- Đánh giá phải chính xác, khách quan;
3.2- Đánh giá theo nhiều góc độ khác nhau: theo sự chu chuyển các loại
đất, theo thời gian; theo số liệu thứ cấp, theo số liệu sơ cấp;

3.3- Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với thực tế ở địa phương và có
tính khả thi cao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Bất kể một việc gì khi làm cũng cần tổng kết, đánh giá việc đó ở giai đoạn
trước hoặc những việc tương tự đã làm trước đây để rút kinh nghiệm. Trong
quản lí đất đai cũng vậy, khi lập quy hoạch sả dụng đất phải đánh giá việc quản
lí và thực hiện quy hoạch ở giai đoạn trước. Hơn nữa, quy hoạch sử dụng đất là
việc sắp xếp, phân bổ đất đai cho tương lai nên khó có thể thực hiện được đúng
tất cả theo quy hoạch đã đặt ra. Vì vậy, đánh giá công tác quản lí và thực hiện
phương án quy hoạch sử dụng đất là việc làm cần thiết ở tất cả các địa phương.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cũng như các thành phố trung tâm khu vực khác, thành phố Thái Nguyên
hiện đang là đô thị loại 1, là trung tâm khu vực miền núi và trung du phía Đông
Bắc. Đánh giá việc quản lí và thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất là
việc làm định kì của các địa phương theo quy định của pháp luật khi chuẩn bị
lập quy hoạch sử dụng đất giai đoạn mới. Thái Nguyên là một tỉnh đang phát
triển. Trong giai đoạn 2006 đến 2010, tỉnh đặc biệt chú ý đến việc xây dựng
thành phố Thái Nguyên từ đô thị loại 2 phát triển thành đô thị loại 1. Điều này
cũng góp phần làm cho việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai
đoạn 2006-2010 của khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên càng khó đúng
như đã lập vào đầu kì quy hoạch. Vì vậy, đánh giá việc quản lý và thực hiện
phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 của khu vực trung tâm

thành phố Thái Nguyên là hết sức cần thiết.
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài
Để đánh giá việc quản lý và thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất
giai đoạn 2006-2010 của khu vực 5 phường trung tâm thành phố Thái Nguyên
cần phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
1.1.3.1. Nhóm các văn bản của trung ương
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Điều 17, 18.
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Quyết định số 10/2005/QĐ-BTNMT ngày 24 tháng 10 năm 2005 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành định mức kinh tế, kỹ thuật lập và
điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 về việc
hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 04/2006/TT-BTNMT ngày 22 tháng 5 năm 2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự toán, xây dựng
dự toán kinh phí thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
- Quyết định số 100/2008/QĐ-TTg ngày 25 tháng 7 năm 2008 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành
phố Thái Nguyên đến năm 2020.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ

quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc lập, điều chỉnh và thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
1.1.3.2. Nhóm các văn bản của địa phương Thái Nguyên
- Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm
2010, kế hoạch sử dụng đất chi tiết giai đoạn 2006-2010 và định hướng sử dụng
đất đến năm 2020 thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên của UBND thành
phố Thái Nguyên năm 2007.
- Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm
2010, kế hoạch sử dụng đất chi tiết giai đoạn 2006-2010 và định hướng sử dụng
đất đến năm 2020 phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên của UBND
thành phố Thái Nguyên năm 2007.
- Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm
2010, kế hoạch sử dụng đất chi tiết giai đoạn 2006-2010 và định hướng sử dụng
đất đến năm 2020 phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên của UBND
thành phố Thái Nguyên năm 2007.
- Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm
2010, kế hoạch sử dụng đất chi tiết giai đoạn 2006-2010 và định hướng sử dụng
đất đến năm 2020 phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên của
UBND thành phố Thái Nguyên năm 2007.
- Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm

2010, kế hoạch sử dụng đất chi tiết giai đoạn 2006-2010 và định hướng sử dụng
đất đến năm 2020 phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên của UBND
thành phố Thái Nguyên năm 2007.
- Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm
2010, kế hoạch sử dụng đất chi tiết giai đoạn 2006-2010 và định hướng sử dụng
đất đến năm 2020 phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên của UBND
thành phố Thái Nguyên năm 2007.
- Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5
năm kỳ đầu (2011-2010) thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên của UBND
thành phố Thái Nguyên năm 2011.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
- Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5
năm kỳ đầu (2011-2010) phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên của UBND thành phố Thái Nguyên năm 2011.
- Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5
năm kỳ đầu (2011-2010) phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên của UBND thành phố Thái Nguyên năm 2011.
- Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5
năm kỳ đầu (2011-2010) phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên của UBND thành phố Thái Nguyên năm 2011.
- Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5
năm kỳ đầu (2011-2010) phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên của UBND thành phố Thái Nguyên năm 2011.
- Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5
năm kỳ đầu (2011-2010) phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên của UBND thành phố Thái Nguyên năm 2011.
- Quyết định số 2967/2007/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2007 về

việc phê duyệt đơn giá dự toán sản phẩm, lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 11 tháng 4 năm 2008 về việc
ban hành đơn giá bồi thường cây cối hoa mầu gắn liền với đất khi Nhà nước thu
đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 50/2008/QĐ-UBND ngày 19 tháng 9 năm 2008 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hoạt động đo đạc và bản
đồ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 3033/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên năm 2008.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
- Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2008 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên năm 2009.
- Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 29 thăng 12 năm 2008 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên năm 2010.
- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01 năm 2010 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Nghị quyết số 26/2009/NQ-HĐND ngày 22 tháng 12 năm 2009 của
HĐND tỉnh Thái Nguyên Khóa 11 kì họp thứ 13 về thông qua chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên.
1.2. KHÁI QUÁT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất

Hiện nay có rất nhiều ý kiến, định nghĩa, khái niệm khác nhau về quy
hoạch sử dụng đất. Mặc dù có rất nhiều cách diễn đạt khác nhau nhưng nhìn
chung đều cho rằng quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo sử dụng đất đai hợp lý,
tiết kiệm, hiệu quả và đảm bảo về mặt môi trường.
Trước kia QHSDĐĐ được hiểu chỉ là những công việc đơn thuần như: Đo
vẽ bản đồ, sắp xếp lại trật tự sử dụng đất. Ngày nay, quy hoạch sử dụng đất là
một hiện tượng kinh tế - xã hội có tính chất đặc thù. Đây là một hoạt động vừa
mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹ
thuật, kinh tế, xã hội được xử lý bằng các phương pháp phân tích tổng hợp về
sự phân bố hợp lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, có những đặc
trưng của tính phân dị giữa các cấp vùng lãnh thổ theo quan điểm tiếp cận hệ
thống để hình thành các phương án tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo pháp
luật của Nhà nước. Bản thân nó được coi là các giải pháp định vị cụ thể của tổ
chức phát triển kinh tế, xã hội trên một vùng lãnh thổ nhất định, cụ thể là đáp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
ứng nhu cầu mặt bằng sử dụng đất hiện tại và tương lai của các ngành, các lĩnh
vực cũng như nhu cầu sinh hoạt của mọi thành viên xã hội một cách tiết kiệm,
khoa học, hợp lý và có hiệu quả cao.
Quy hoạch sử dụng đất là một hoạt động vừa mang tính kỹ thuật kinh tế,
vừa mang tính pháp chế [2], [10]:
- Tính kĩ thuật của quy hoạch sử dụng đất: Đất đai được đo đạc, vẽ thành
bản đồ, tính toán và thống kê diện tích, thiết kế phân chia khoảng thửa để giao
cho các mục đích sử dụng khác nhau.
- Tính pháp lí của quy hoạch sử dụng đất: Đất đai được Nhà nước giao
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào các mục đích khác nhau.
Nhà nước ban hành các văn bản pháp quy để điều chỉnh các mối quan hệ đất đai.
Các đối tượng sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành nghiêm chỉnh các chủ trương

chính sách về đất đai của Nhà nước.
Khi giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cần xác định rõ mục
đích của việc sử dụng. Đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác một
cách triệt để và có hiệu quả cao tiềm năng đất. Ở đây thể hiện rõ tính kinh tế của
quy hoạch sử dụng đất. Song điều đó chỉ thực hiện được khi tiến hành đồng bộ
cùng với các biện pháp kỹ thuật và pháp chế.
Từ đó, có thể đưa ra khái niệm về quy hoạch sử dụng đất như sau:
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có
hiệu quả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất của Nhà nước, tổ
chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn
liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và
bảo vệ môi trường.
Tính đầy đủ: mọi loại đất được đưa vào sử dụng theo các mục đích nhất định.
Tính hợp lý: đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí diện tích phù hợp với yêu
cầu và mục đích sử dụng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
Tính khoa học: áp dụng các thành tựu khoa học, kỹ thuật và các biện pháp
tiên tiến.
Tính hiệu quả: đáp ứng được đồng bộ cả 3 lợi ích về kinh tế - xã hội - môi
trường.
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là một quá trình hình thành
các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng để mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai
và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu
quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường. [2], (Lương Văn Hinh
và cs, 2000) [20].

1.2.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế xã hội đặc thù có tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện như sau [2], [10]:
* Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất chủ yếu thể hiện ở hai mặt:
- Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng,
cải tạo và bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất cho nhu cầu của nền kinh tế quốc dân.
Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến hai nhóm đất chính là đất nông nghiệp và đất
phi nông nghiệp.
- Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực khoa học như khoa
học tự nhiên, khoa học xã hội, kinh tế, dân số, sản xuất nông nghiệp, công
nghiệp, môi trường sinh thái….
Với đặc điểm này, quy hoạch sử dụng đất nhận trách nhiệm tổng hợp toàn
bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, các
lĩnh vực. Xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng
đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân
phát triển ổn định, bền vững và đạt độ tăng trưởng cao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
* Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế,
xã hội quan trọng như: sự thay đổi về dân số, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, từ đó xây dựng các kế hoạch trung và dài
hạn về tổ chức sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện
pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử
dụng đất 5 năm và hàng năm.

Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu về đất để phát triển kinh tế, xã
hội lâu dài. cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước cho
đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn của quy hoạch sử dụng đất được
quy định là 10 năm.
* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất chỉ dự báo được
trước các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng
đất một cách đại thể chứ không thể dự kiến được các hình thức và nội dung chi
tiết, cụ thể của những thay đổi đó. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch
mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, khái
lược sử dụng đất của các ngành như:
- Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất
trong vùng.
- Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành.
- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng.
- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất trong
vùng.
- Đề xuất các chính sách, giải pháp để đạt được mục tiêu.
- Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố kinh tế, xã hội khó xác định, nên ở tầm vĩ mô, chỉ tiêu quy hoạch càng
khái lược hoá thì quy hoạch càng ổn định.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
* Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rõ đặc tính chính trị và chính sách xã hội.
Khi xây dựng phương án quy hoạch phải quán triệt các chính sách và các quy
định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể
trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn

định kế hoạch kinh tế - xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về
dân số, đất đai và môi trường.
* Tính khả biến
Do sự tác động của nhiều yếu tố khó dự đoán trước theo nhiều phương
diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải pháp nhằm
biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát
triển kinh tế trong một giai đoạn nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ
thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của
quy hoạch sử dụng đất trở nên không còn phù hợp nữa. việc chỉnh sửa, bổ sung,
hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. điều đó thể
hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch tác
động, một quá trình lặp đi lặp lại theo chu kỳ: “Quy hoạch - Thực hiện - quy
hoạch lại hoặc chỉnh lý - Tiếp tục thực hiện” với chất lượng, mức độ hoàn thiện
và tính thích hợp ngày càng cao.
* Tính lịch sử xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế xã hội đều có một phương thức sản xuất xã
hội thể hiện ở 2 mặt: Lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch
sử dụng đất đai, luôn nảy sinh quan hệ giữa người và đất đai cũng như quan hệ
giữa người với người. Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời là yếu tố
thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ
sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất
mang tính tự phát, hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
(là phương tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất, phân chia, tập trung
đất đai để mua bán, phát canh thu tô…). Ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất đai

phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội, góp phần
tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn, nhằm sử dụng, bảo vệ đất và
nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường, quy
hoạch sử dụng đất góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích
kinh tế, xã hội và môi trường nảy sinh trong quá trình sử dụng đất cũng như mâu
thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau (Đoàn Công Quỳ và cộng sự, 2006) [2], [10].
1.2.3. Tầm quan trọng của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không
chỉ cho trước mắt mà cho lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên,
phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng
lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm định hướng cho các
cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết
của mình, xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về
đất đai, làm cơ sở để tiến hành giao đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo
an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây
lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm
trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp; Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực dẫn đến những
tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội và các hậu quả khó lường
về tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong
giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường [10].
1.2.4. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất
Có 2 loại hình quy hoạch sử dụng đất đó là quy hoạch sử dụng đất theo
ngành và theo lãnh thổ.
- Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ bao gồm:
+ Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai của cả nước

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã.
- Quy hoạch sử dụng đất theo ngành bao gồm:
+ Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp
+ Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp
+ Quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư nông thôn
+ Quy hoạch sử dụng đất đô thị
+ Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng [10].
1.2.5. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 21 Luật đất đai 2003 đã quy định việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất phải đảm bảo theo các nguyên tắc sau:
“1. Phù hợp với chiến lược quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh
tế- xã hội quốc phòng an ninh.
2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế
hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt.
3. Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử
dụng đất của cấp dưới.
4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và môi trường.
6. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử danh lam thắng cảnh.
7. Dân chủ và công khai.
8. Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định xét
duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.” [3].
Theo Đoàn Công Quỳ và cộng sự (2006) [10], các quy luật phát triển kinh
tế khách quan của phương thức sản xuất xã hội chủ nghĩa là yếu tố quyết định nội
dung và phương pháp quy hoạch sử dụng đất. Nói một cách khác, các quy luật

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

17
đó đã điều khiển hoạt động của Nhà nước trong lĩnh vực phân phối và sử dụng
tài nguyên đất.
Quyền sở hữu Nhà nước về đất đai là cơ sở để bố trí hợp lý các ngành, tạo
điều kiện chuyên môn hoá sâu các vùng kinh tế và là một trong những điều kiện
quan trọng nhất của bước quá độ từ nền kinh tế nghèo nàn lạc hậu lên sản xuất
lớn xã hội chủ nghĩa.
Trong quá trình đó quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng. Thông
qua quy hoạch, Nhà nước thực hiện chức năng phân phối và tái phân phối quỹ
đất nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các đơn vị sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất là công cụ để Nhà nước điều chỉnh các mối quan hệ về
đất đai, thiết lập thể chế sử dụng tài nguyên đất, củng cố pháp chế xã hội
chủ nghĩa.
Những luận điểm cơ bản phản ánh những nét đặc trưng nhất của quy
hoạch sử dụng đất chính là những nguyên tắc cơ bản sau:
* Chấp hành quyền sở hữu Nhà nước về đất đai
Nguyên tắc này là cơ sở của mọi hoạt động và biện pháp có liên quan đến
quyền sử dụng đất, là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động quy hoạch sử
dụng đất. Nó không chỉ mang ý nghĩa kinh tế, mà là một vấn đề chính trị quan
trọng, bởi vì tài nguyên đất đã được quốc hữu hoá là đối tượng sở hữu Nhà
nước, đồng thời là một căn cứ quan trọng để phát triển sức sản xuất, để củng cố
và hoàn thiện phương thức sản xuất xã hội chủ nghĩa trong tất cả các ngành, đặc
biệt là nông nghiệp.
Một trong những nhiệm vụ trọng tâm mà Đảng và Chính phủ đã đặt ra
trong đường lối phát triển nông nghiệp là củng cố quan hệ đất đai xã hội chủ
nghĩa, bảo vệ tính bất khả xâm phạm quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, chấp
hành triệt để quyền sở hữu đất của Nhà nước. Luật pháp Nhà nước tuyệt đối

nghiêm cấm việc sử dụng đất không đúng mục đích. Luật pháp bảo vệ quyền bất
khả xâm phạm quyền sử dụng đất và tính ổn định của mỗi đơn vị sử dụng đất vì
đó là cơ sở quan trọng nhất để phát triển sản xuất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

18
Quy hoạch sử dụng đất còn có vai trò quan trọng trong việc ngăn ngừa các
hành vi xâm phạm sự toàn vẹn lãnh thổ của các đơn vị sử dụng đất. Khi quy
hoạch sử dụng đất, người ta đã lập nên đường ranh giới giữa các đơn vị sử dụng
đất, giữa sản xuất nông nghiệp với các khu dân cư, giữa các chủ sử dụng đất với
nhau, tức là đã xác định vi quyền lợi của mỗi chủ sử dụng đất. Mỗi chủ sử dụng
đất chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu đất. Nhà nước cho
phép các chủ sử dụng đất có 6 quyền là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất và quyền góp vốn đầu tư. Quyền sử
dụng đất của các chủ đất được xác nhận bằng các văn bản pháp luật và được
Nhà nước bảo hộ. Mọi thay đổi trong cơ cấu đơn vị sử dụng đất phải được phản
ánh kịp thời trong các tài liệu thích hợp.
* Sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ thiên nhiên
Đất đai có một đặc điểm rất quan trọng là nếu được sử dụng đúng và hợp
lý thì chất lượng đất ngày càng tốt lên. Tính chất đặc biệt này của đất đòi hỏi
chúng ta phải hết sức chú ý trong việc sử dụng đất.
Một trong những vấn đề bảo vệ đất quan trọng nhất là ngăn ngừa và dập
tắt các quá trình xói mòn do gió và nước gây lên. Các quá trình xói mòn có tác
hại rất lớn đối với sản xuất nông nghiệp. Do hậu quả của các quá trình xói mòn
và rửa trôi lớp đất mặt mà hàng năm một lượng chất dinh dưỡng khổng lồ bị
nước cuốn ra sông ra biển. Quá trình xói mòn tầng nền đất tạo thành các khe xói,
làm tăng tốc độ dòng chảy bề mặt của nước mưa và lượng đất bị cuốn trôi sẽ bồi
đắp gây lên hiện tượng bị tắc nghẽn dòng sông gây sạt lở các triền sông lớn
thuộc vùng hạ lưu.

Nạn xói mòn do gió gây ra cũng mang lại những hậu quả không nhỏ.
Những trận bão gây ra những cơn lốc bụi, cát cuốn đi lớp đất màu mỡ trên bề
mặt, phá hoại hoa màu. ở ven biển, lốc cát tấn công làng mạc, đồng ruộng, làm
thay đổi địa hình, thay đổi các tính chất đất, đe doạ mùa màng, vùi lấp các
nguồn nước, đường giao thông.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

19
Quy hoạch sử dụng đất không chỉ làm nhiệm vụ chống sói mòn mà còn
phải chống các quá trình ô nhiễm đất, bảo vệ các yếu tố của môi trường thiên nhiên.
Ô nhiễm đất là một vấn đề đáng quan tâm của xã hội. Đất có thể bị ô
nhiễm của chất thải, nước thải, các chất phóng xạ, các chất hoá học. Trong các
phương án quy hoạch sử dụng đất, cần dự kiến các biện pháp chống ô nhiễm đất
một cách có hiệu quả.
Bảo vệ và cải tạo thảm thực vật tự nhiên cũng là một nhiệm vụ quan trọng
của quy hoạch sử dụng đất. Thảm thực vật tự nhiên, đặc biệt là rừng với chức
năng lọc sạch không khí, điều tiết nước, nhiệt, ẩm, điều tiết chế độ nước các
dòng sông lớn. Ngoài ra đó là nguồn cung cấp nguyên liệu công nghiệp, các lâm
sản quý.
Để tránh lãng phí, khi cấp đất cho các nhu cầu phi nông nghiệp, trong các
phương án quy hoạch sử dụng đất phải bố trí hợp lý các công trình nhà ở và
phục vụ sản xuất theo tinh thần hết sức tiết kiệm đất.
* Tổ chức phân phối quỹ đất cho các ngành
Khi phân bổ quỹ đất cho các ngành, cần đảm bảo nguyên tắc tổ chức sử
dụng tài nguyên đất vì lợi ích của nền kinh tế quốc dân nói chung và từng ngành
nói riêng, trong đó ưu tiên cho ngành nông nghiệp.
Khi giao đất cho các nhu cầu phi nông nghiệp, hầu như bao giờ cũng làm
thay đổi cơ cấu đất sử dụng của đơn vị bị mất đất. Do đó, khi xây dựng dự án
giao đất cần lưu ý để hoạt động sản xuất của các cơ sở đó không bị hoặc ít bị

ảnh hưởng nhất. Những khoảnh đất giao cho các nhu cầu phi nông nghiệp nên
lấy từ đất chưa sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả trong nông nghiệp. Trong
trường hợp nếu việc giao đất cho nhu cầu phi nông nghiệp làm cho cơ cấu sử
dụng đất bị thay đổi nhiều, tổ chức lãnh thổ bên trong bị đảo lộn thì phải quy
hoạch lại toàn phần hoặc từng phần cho đơn vị sử dụng đất đó.
Trong trường hợp giao đất cho nhu cầu khai thác khoáng sản, người ta phải
lường trước mọi hậu quả có thể xảy ra cho các đơn vị bị mất đất và từ đó đề xuất
các biện pháp khắc phục hậu quả hoặc giảm bớt ảnh hưởng xấu của nó.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

20
Chủ sử dụng đất bị mất đất có quyền đòi hỏi chủ được giao đất phải bồi
thường toàn bộ những khoản thiệt hại do việc thu hồi đất và giao gây ra và cả
những chi phí để quy hoạch lại. Việc bồi thường những khoản chi phí trên cho
chủ bị mất đất là nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ được giao đất.
* Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ hợp lý
Khi quy hoạch sử dụng đất cần tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ
hợp lý để thực hiện những nhiệm vụ kế hoạch của Nhà nước, của riêng ngành
nông nghiệp và từng đơn vị sản xuất cụ thể. Trên cơ sở đó có thể áp dụng các
hình thức quản lý kinh tế tiên tiến, ứng dụng những công nghệ mới, các tiến bộ
khoa học kỹ thuật nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất, hiệu quả sử dụng đất và sử
dụng lao động.
Quy hoạch sử dụng đất phải nhằm mục đích tạo ra những điều kiện về tổ
chức lãnh thổ thúc đẩy các đơn vị sản xuất thực hiện đạt và vượt mức kế hoạch
Nhà nước. Khi quy hoạch sử dụng đất, người ta dự kiến phương hướng sử dụng
đất trong một thời gian dài. tương lai phát triển của các đơn vị là căn cứ để xây
dựng các phương án thiết kế.
Quy hoạch sử dụng đất phải được phối hợp chặt chẽ với việc tổ chức các
ngành trồng trọt, chăn nuôi để tạo ra những điều kiện tốt nhất cho các ngành đó

phát triển, nâng cao năng suất lao động.
Khi giải quyết mỗi nội dung của đồ án quy hoạch sử dụng đất phải căn cứ
vào yêu cầu tổ chức hợp lý sản xuất.
Việc tổ chức sử dụng hợp lý đất đai phụ thuộc vào việc tổ chức sử dụng
các tư liệu sản xuất khác và toàn bộ quá trình sản xuất nói chung. Bên cạnh đó,
việc sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc phát triển và bố trí các ngành nghề, đến
việc tổ chức lao động và năng suất lao động, đến hiệu quả sử dụng các tư liệu
sản xuất. Như vậy, đất đai chỉ có thể tổ chức sử dụng đúng và hợp lý trong
trường hợp nếu như gắn nó với việc tổ chức sử dụng đúng các tư liệu sản xuất
khác, với tổ chức lao động và quản lý đơn vị.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

21
Quy hoạch sử dụng đất phải tạo ra các điều kiện để áp dụng các biện pháp
kỹ thuật nông nghiệp mới tiên tiến. Khi giải quyết nội dung của quy hoạch sử
dụng đất cần dựa trên các hình thức tổ chức lao động tiến bộ nhất, cơ giới hoá
sản xuất tổng hợp, ứng dụng có hiệu quả máy móc, thiết bị, điện khí hoá
nông nghiệp.
* Phù hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng lãnh thổ
Mỗi vùng, mỗi đơn vị sử dụng đất đều có những điểm khác biệt về điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội. Nếu không tính đến điều đó thì không thể tổ chức
sử dụng hợp lý đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện để sử dụng hiệu quả từng
tấc đất. Để đạt được mục tiêu đó, cần nghiên cứu kỹ các điều kiện tự nhiên như:
Đặc điểm thổ nhưỡng, đặc điểm địa hình, đặc điểm tiểu khí hậu, tính chất thảm
thực vật tự nhiên và hệ thống thuỷ văn.
Các cơ sở sản xuất nông nghiệp thường đầu tư rất lớn cho xây dựng nhà
ở, công trình phục vụ đời sống và sản xuất, xây dựng cơ sở giao thông, thuỷ lợi.
Những công trình này liên quan trực tiếp với đất và chúng chỉ được khai thác hết

công suất nếu vị trí xây dựng của chúng là hợp lý. Do đó, khi quy hoạch sử dụng
đất cần phải tính toán sao cho chúng được sử dụng có hiệu quả cao nhất, đồng
thời cũng phải tính đến cả khả năng đầu tư mở rộng sản xuất trong tương lai.
Trong số các điều kiện kinh tế phải kể đến các yếu tố như: Quy mô sản
xuất và chuyên môn hoá, tổ chức sản xuất, quy mô và cơ cấu ngành, dân số, lao
động…
1.2.6. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo điều 22 Luật đất đai 2003 quy định việc lập quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất phải tuân theo các nguyên tắc sau:
“1. Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng,
an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương.
2. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước.
3. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

22
4. Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất.
5. Định mức sử dụng đất.
6. Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
7. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.” [3].
1.2.7. Nội dung của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất
Điều 23 Luật đất đai 2003 quy định nội dung lập QHSDĐ như sau:
“1. Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế xã
hội và hiện trạng sử dụng đất, đánh giá tiềm năng đất đai.
2. Xác định phương hướng mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch.
3. Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế-
xã hội- quốc phòng an ninh.
4. xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.
5. Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ

môi trường.
6. Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.” [3].
1.2.8. Thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
* Điều 25 Luật đất đai quy định thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất như sau:
“1. Chính phủ tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cả nước.
2. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực
hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
3. Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch
kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
thị trấn thuộc huyện.
Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ
ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiên viẹc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạh sử dụng đất của
các đơn vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

23
4. Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị
trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của địa phương.
5. Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn
với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập
quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử
dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.
Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn đuợc lập chi tiết gắn lion
với thửa đất (sau đây gọi là kế hoạch sử dụng đất chi tiết).
6. Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt.
7. Quy hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát
triển kinh tế xã hội.” [3].
* Điều 26 Luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền quyết định, xét duyệt
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
“1. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do
Chính phủ trình.
2. Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
4. Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh sẽ xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 điều 25 của Luật này.” [3].
1.2.8. Quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp xã
Theo quyết định số 04 của bộ Tài Nguyên và Môi Trường, quy trình lập
và điều chỉnh QHSDĐ, KHSDĐ cấp xã như sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

24
“1) Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu
cấp xã
Trình tự triển khai lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng
đất chi tiết kỳ đầu của xã, gồm 6 bước:
Bước 1: Công tác chuẩn bị;
Bước 2: Điều tra thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ;
Bước 3: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, hiện trạng sử dụng

đất và tiềm năng đất đai;
Bước 4: Xây dựng và lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết;
Bước 5: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu;
Bước 6: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, trình thông qua, xét duyệt và công bố quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết;
2) Trình tự triển khai điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi tiết, lập kế
hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ cuối của xã gồm 5 bước:
Bước 1: Công tác chuẩn bị;
Bước 2: Điều tra thu thập thông tin và đánh giá bổ xung về điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết;
Bước 3: Xây dựng và lựa chọn phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng
đất chi tiết;
Bước 4: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ cuối;
Bước 5: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoẳch dụng đất chi tiết kỳ cuối trình
thông qua, xét duyệt và công bố diều chỉnh quy hoạch, kế hoạch chi tiết kỳ cuối;
3) Trình tự triển khai lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ cuối của xã
trong trường hợp không có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi tiết gồm
4 bước:
Bước 1: Công tác chuẩn bị;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

25
Bước 2: Điều tra thu thập thông tin và đánh giá bổ xung về điều kiện tự
nhiên, kinh tế – xã hội, hiện trạng sử dụng đất, kết quả thực hiện kế hoạch sử
dụng đất chi tiết kỳ trước;
Bước 3: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ cuối;

Bước 4: Xây dựng báo cáo thuýet minh, hoàn chỉnh tài liệu kế hoạch sử
dụng đất chi tiết kỳ cuối, trình thông qua, xét duyệt và công bố kê hoạch sử dụng
đất chi tiết.” [8].
1.3. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM
1.3.1. Tình hình nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất trên thế giới
Công tác QHSDĐ gắn chặt với sự phát triển kinh tế xã hội của các quốc
gia trên thế giới, nhận thức sớm được vai trò, tầm quan trọng của công tác
QHSDĐ. Vì vậy công tác QHSDĐ luôn là mục tiêu phấn đấu, là nhiệm vụ của
mỗi quốc gia đồng thời nó cũng đóng vai trò quyết định đối với mọi quá trình
phát triển. Mặc dù có nhiều quan điểm khác nhau nhưng tất cả đều hướng đến
mục tiêu chung là việc tổ chức lãnh thổ hợp lý, đề ra các biện pháp bảo vệ sử
dụng đất, tiết kiệm nhằm đem lại hiệu quả sử dụng cao.
Ở bất cứ quốc gia nào thì quy hoạch sử dụng đất đều giữ một vai trò quan
trọng trong chiến lược phát triển kinh tế của mỗi nước, công tác quy hoạch sử
dụng đất được các nước đặc biệt quan tâm thực hiện từ rất sớm. Mỗi quốc gia
đều có các đặc điểm riêng biệt khác nhau từ điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội
đến cấu trúc bộ máy Nhà nước. Do đó việc quy hoạch sử dụng đất không phải ở
quốc gia nào cũng giống nhau.
Hiện nay trên thế giới có hơn 200 quốc gia và vùng lãnh thổ, mỗi quốc gia
và vùng lãnh thổ này đều có các chính sách, công cụ quản lý đất đai khác nhau,
trong đó quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ rất quan trọng.
Công tác quy hoạch sử dụng đất đã được tiến hành nhiều năm trước đây, ở Anh,
Pháp, Nga đã xây dựng cơ sở lý luận của ngành quản lý đất đai tương đối hoàn
chỉnh và ngày càng tiến bộ.