thực trạng công tác định giá bđs tại công ty cổ phần sàn giao dịch bđs tesecoland

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
1.1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản 5
Đặc điểm của bất động sản 38
Hệ thống thông tin 41
Ảnh hưởng của các BĐS đã được định giá 42
B) QUY ĐỊNH VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 62
3.2.1. Nâng cao kỹ năng chuyên môn định giá cho nhân viên 89
CÔNG TY CÓ ĐỘI NGŨ CÁN BỘ NÓI CHUNG VÀ ĐỘI NGŨ CÁN BỘ ĐỊNH GIÁ NÓI RIÊNG
KHÁ TRẺ, NĂNG ĐỘNG, CÓ KHẢ NĂNG VÀ NĂNG LỰC THỰC SỰ TRONG CÔNG VIỆC. TUY
NHIÊN, TRƯỚC SỰ BIẾN ĐỘNG PHỨC TẠP CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS HIỆN NAY, CÙNG
NHỮNG THAY ĐỔI TRONG QUY ĐỊNH, CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC THÌ CÔNG TY CẦN:
89
- BỒI DƯỠNG, NÂNG CAO NGHIỆP VỤ, KHẢ NĂNG NẮM BẮT VÀ HIỂU BIẾT PHÁP LUẬT,
CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH,VĂN BẢN, CHẾ ĐỘ LIÊN QUAN CHO ĐỘI NGŨ CÁN BỘ LÀM CÔNG
TÁC ĐỊNH GIÁ, ĐỂ HỌ CÓ KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NHANH NHẤT, HIỆU QUẢ NHẤT 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một nguồn tài sản vô cùng lớn của mọi quốc gia, mọi nền
kinh tế, gia đình và cá nhân. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì bất
động sản cũng được mua bán và trở thành hàng hóa đặc biệt, nó được trao đổi mạnh
mẽ trong thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở
nước ta đang có nhiều biến động, thiếu thông tin minh bạch, có nhiều vấn đề bất cập
về giá trị bất động sản hiện nay chưa được sát giá trị thực của nó. Do đó, nhu cầu
định giá bất động sản là rất cần thiết, xác định giá trị bất động sản một cách chính
xác cho từng mục đích cụ thể; có thể làm căn cứ để đầu tư, góp vốn, mua bán, cho
thuê, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng kinh doanh,
tính thuế

Định giá bất động sản ở nước ta tuy còn mới mẻ nhưng đã đạt được một số
thành tựu, góp phần quan trọng trong sự phát triển thị trường bất động sản; được coi
là một trong những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nó được khẳng
định hơn khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2006, hoạt động
kinh doanh bất động sản bao gồm: Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ
bất động sản. Mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức
kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú, đặc biệt là định giá bất động sản đã
góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát
triển đúng hướng, minh bạch hơn.
Thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là các ngân hàng đóng vai trò rất quan
trọng,nó chủ yếu là đi vay của các ngân hàng. Tuy nhiên hoạt động cho vay của
ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng
thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS. Thế
chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài
sản có giá trị lớn do Nhà nước quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến
động như hiện nay, việc định giá BĐS đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn
cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Nhận thức được tầm
quan trọng của việc định giá bất động sản Sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long
(Tesecoland) đã mở thêm dịch vụ định giá bất động sản. Tuy nhiên, do đây là một
vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS tại
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
các Sàn còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS
chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân
hàng.
Trong thời gian thực tâp tại Phòng kinh doanh của Công ty cổ phần Sàn
giao dịch bất động sản TASECOLAND, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công
tác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá

BĐS tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản TASECOLAND” với hy
vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá BĐS tại Sàn TASECOLAND
nói riêng, đồng thời giúp em có những kiến thức thực tế về hoạt động định giá phục
vụ cho công việc của em sau này khi ra trường .
Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và các phương pháp định giá BĐS rong Sàn
giao dịch.
- Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá bất động sản.
- Đề xuất một sốgiải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hoạt động
định giá BĐS tại sàn TESECOLAND.
Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, em chỉ tập trung nghiên cứu về hoạt
động định giá BĐS thế chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội cụ thể là tại Sàn
Tesecoland.
Số liệu nghiên cứu 3 năm trở lại đây của ngân hàng 2009,2010,2011.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Điều tra thu thập số liệu, tổng hợp thông tin.
- Phân tích so sánh
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
Kết cấu,nội dung đề tài
Chuyên đề gồm 3 phần
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá BĐS.
Chương II : Tình hình định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch Bất động
sản TESECOLAND.
Chương III : Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác

định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản
TESECOLAND.
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị tronh phòng thẩm định giá tài sản tại
Sàn giao dịch Bất động sản Tesecoland đã giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề của
em một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung đã góp ý,
hướng dẫn, sữa chữa để bài chuyên đề của em hoàn thiện hơn.
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Cơ sở lý luận về định giá bất động sản.
1.1.1. Khái niệm về Bất động sản
a. Khái niệm Bất động sản :
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta thì bất động sản bao gồm :
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng lừng giá trị ( căn cứ vào số lượng,chất
lượng của đất đại đó ).

- Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở,công trình xây dựng đó.
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,hoặc di dời không đáng kể :
nhà ở,trung tâm thương mại,khách sạn văn phòng…( những nhà bạt của gánh
xiếc,các lâu đài làm bằng băng đá,các nahf nghỉ di động trên xe lăn trên xe không
phải là bất động sản mà là các động sản hay công cụ lao động ).
+ Các công trình gaio thông,xây dựng công nghiệp : như đường xá,cầu
cống,bến cảng,sân bay,bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tai sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều
hòa trung tâm,các may móc thiết bị,các cây cảnh cố định tạo ra cảnh quan cho công trình
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hao thành giá trị
theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng.
+ Các công trinhg nuôi trồng thủy sản,cánh đồng làm muối.
+ các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Định nghĩa trên đã bao trùm hầu hết các loại bất động sản,tạo ra sự thống
nhất trong cả nước,giúp cho người dân một cách đúng đắn nhất về bất động sản,góp
phần giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các
chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản tuân theo các quy
định các quy định về bất động sản kể trên.
b. Các quyền liên quan đến Bất động sản
Quyền chiếm hữu : là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.

Quyền sử dụng : là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các
trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.
Quyền định đoạt : là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự
mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình
thức định đoạt khác đối với tài sản.
Quyền sở hữu: là quyền bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản
1.1.2.1 Đặc điểm của bất động sản.
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
Bất động sản có những đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhất: Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định. Đặc điểm này là do
bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và
có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vị trí của bất động sản tạo nên giá trị
và lợi ích cho bất động sản. Tính vị trí của bất động sản không chỉ được thể hiện
bằng vị trí về kinh độ, vĩ độ, vị trí tuyệt đối của bất động sản mà nó còn thể hiện bởi
vị trí tương đối của nó. Vị trí tương đối của bất động sản được so sánh với các yếu
tố khác, với khả năng tiếp cận của bất động sản như: khoảng cách đến trường học,
trung tâm thương mại, bệnh viện… Do đó ta có thể thấy vị trí của bất động sản gắn
liền với các điều kiện kinh tế, xã hội, môi trường, điều kiện tự nhiên… Sự thay đổi
của các yếu tố sẽ tác động đến giá trị của bất động sản.
Thứ hai: Bất động sản mang tính giá trị. Bất động sản là những tài sản có giá
trị lớn nhưng nó có khả năng bảo toàn và tái tạo được, nó không bị mất đi. Bất động
sản có giá trị lớn vì: đất đai thì ít, chi phí xây dựng công trình lớn, thời gian sử dụng
vốn dài mất đi cơ hội kinh doanh vào lĩnh vực khác. Bất động sản có khả năng bảo

vệ giá trị tài sản thể hiện ở việc tài sản sẽ không bị mất đi, nó luôn được bảo toàn và
có thể sinh lời.
Thứ ba: Bất động sản tồn tại lâu dài. Tính lâu dài của bất động sản do các yếu
tố quyết định : vật chất bao gồm đất đai, công trình trên đất đây chính là tuổi thọ vật
lí và công dụng, giá trị của bất động sản mang lại cho người chủ sở hữu đây chính
là tuổi thọ kinh tế. Tuy nhiên tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế của bất động sản luôn
có tình trạng không trùng khớp. Do vậy khi đầu tư xây dựng phải dựa vào tuổi thọ
kinh tế để quyết tuổi thọ vật lí, để tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Thứ tư: Bất động sản mang tính dị biệt. Tính dị biệt ở đây thể hiện ở việc các
bất động sản luôn khác nhau về vị trí, hướng nhìn, thiết kế, kết cấu. Chính sự khác
nhau này tạo nên giá trị khác nhau đối với các bất động sản. Từ đó đòi hỏi trong quá
trình đầu tư bất động sản luôn luôn phải chú ý tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm để
gia tăng giá trị cho bất động sản.
Thứ năm: Bất động sản mang tính khan hiếm. Bất động sản là một dạng tài
sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động và nó phụ thuộc
vào vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai
dùng cho đầu tư phát triển lại càng giới hạn. Mặt khác các hoạt động kinh tế xã hội
ngày càng phát triển mà những hoạt động này cùng có nhu cầu về bất động sản.
Chính điều đó đã tạo nên sự khan hiếm về bất động sản. Vì vậy phải có chính sách
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
hạn chế đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ sáu: Bất động sản mang tính ảnh hưởng. Các bất động sản tồn tại bên
cạnh nhau nó có thể tác động lẫn nhau về công dụng, đặc tính, giá trị… Không
những vậy còn có sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa bất động sản với các điều kiện về
kinh tế, xã hội, môi trường… Do đó khi đầu tư bất động sản phải tính trước được
những ảnh hưởng của bất động sản.
Thứ bẩy: Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội.

Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu
vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị
hiếu, tâm lí xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh
của dân cư ở đó.
Thứ tám: Bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của hệ thống pháp luật và chính
sách của nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi
dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị, cũng như mỗi người dân. Các quan hệ về giao dịch bất
động sản thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội.
Thêm vào đó ở nước ta đất đai thuộc sở hữu của toàn dân dưới sự quản lí của nhà
nước. Do vậy nhà nước phải ban hành hệ thống luật pháp và chính sách để góp phần
ổn định, minh bạch hóa và tránh hiện tượng đầu cơ…
1.1.2.2 Phân loại bất động sản.
Ở nước ta hiện nay, việc phân loại bất động sản chủ yếu chia thành ba loại:
• BĐS có đầu tư xây dựng.
• BĐS không đầu tư xây dựng.
• BĐS đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của
loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.3. Giá cả và các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS
1.1.3.1 Khái niện và phân loại giá cả BĐS
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên
cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường.
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà
bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá
trị đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó
càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn
tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền
tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí
khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số
đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan
hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân
loại thông dụng sau đây:
- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự
thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
8

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà
các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi
xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật
của công trình.
- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử
dụng trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều
chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó.
- Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối
tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích
kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó. Giá đất thị trường: là giá bán
quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả
năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một
thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền
chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính
trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế
mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển
nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy
hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;
Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có
thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và
người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá
trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại
một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS

50A
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành
từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển
nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố
như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị
ép buộc, quan hệ huyết thống.
- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà
nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử
dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử
dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại
Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi
giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp
quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất
để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá,
lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều
59 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng
đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39,
Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
- Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái
tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà
nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất
lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp
lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất
trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng

hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông
theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
càng nhiều càng tốt.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:
- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán.
- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê.
- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền.
- Giá dùng cho mục đích đầu tư.
- Giá sử dụng hiện thời.
- Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS.
- Giá dùng để bảo hiểm.
- Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng.
- Giá khởi điểm đấu giá.
- Giá tính thuế.
- Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS.
1.1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn
cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều
yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc
quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" có những yếu tố xuất phát từ sự
can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng
khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm
thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS
thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những
yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất

do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm
trên quốc lộ, tỉnh lộ
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối
với BĐS nói chung, cụ thể là:
a. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
a1. Nhóm các yếu tố tự nhiên:
• Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên
đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại
trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà
đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại
các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn
những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị
trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
• Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là
các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
• Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối
ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
• Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá
trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể
rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại

không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
• Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
• Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
a2. Nhóm các yếu tố kinh tế:
• Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
• Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
a3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
• Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
• Tính hữu dụng của BĐS;
b. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
• Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
• Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng
cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự
hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên
xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng ).
c. Các yếu tố chung bên ngoài:
c1. Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước

và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường
BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
• Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho
thuê đất
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS .
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
• Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.
c2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
• Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.
• Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.
• Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
• Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
• Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
• Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung
bình hay thấp) so với các vùng khác.
• Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc ).
• Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
• Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.

• Mức độ lạm phát chung.
• Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng.
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
c3. Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó
sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng
như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những
người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các
mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những
vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.2. Khái niệm về định giá Bất động sản
a. Khái niệm định giá
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật, tính
pháp lý vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển
gắn liền với thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có
một số khác biệt.
Theo từ điển Oxford “ Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,
theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”.
b. Khái niệm về định giá Bất động sản
Định giá Bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá
BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất ( nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản, thì cũng không thể vì thế

mà tách chúng hoàn toàn độc lập, vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống nhất về
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, về mục đích sử dụng. Hơn nữa do BĐS là một tài
sản không di dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố.
Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là
không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS. Vì vậy
việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của
những yếu tố đó đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
công việc người định giá cần giải quyết.
Theo chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO) ông Greg Mc
Namara : “Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của BĐS tại một
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị Bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh
mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài
sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai ông A.F. Milington,
trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “Nghệ
thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về
một lính vực nhất định Bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn
người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các
sự kiện liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự
kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân”.
Từ các quan điểm trên ta thấy định giá Bất động sản là một nghệ thuật và
khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất
định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
1.2.1. Vai trò của định giá Bất động sản

Nghề định giá phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005, tại
các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc
các Sở Tài chính theo định hướng của nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần chuyển
sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại Thông tư
67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính.
+ Vai trò của định giá Bất động sản đối với cá nhân : Trong nền kinh tế thị
trường thì giá cả hàng hóa nói chung, giá cả hàng hóa BĐS nói riêng chịu chi phối
bởi nhiều nhân tố khách quan cũng như chủ quan. Giá cả của BĐS thay đổi liên tục
theo xu thế phát triển của kinh tế thị trường. Đối với cá nhân tham gia thị trường
BĐS thì không phải ai cũng có kiến thức đầy đủ về BĐS, năng lực để đánh giá được
giá trị của BĐS. Vì vậy việc định giá dựa vào các cơ quan hay cá nhân có chuyên
môn sẽ giúp cho người tham gia thị trường BĐS có được cơ sở vững chắc về giá trị
BĐS. Việc định giá này tránh cho người tham gia thị trường BĐS những tổn thất
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm. Các nhân
viên định giá giúp thị trường BĐS hoạt động một cách minh bạch và công bằng
hơn.
+ Vai trò của định giá BĐS đối với tập thể, doanh nghiệp, nhà nước : Nhà
nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại BĐS, sẽ bị ảnh
hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho
người khác) nếu định giá không đúng các loại BĐS mà nhà nước sở hữu. Cho đến
nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc
hệ thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế…). Với một
khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh
nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ Bất động sản là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định giá)
có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Các BĐS nhà nước phải định giá

bao gồm:
+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…
+ Định giá Bất động sản để thanh lý tài sản.
+ Định giá BĐS cho các mục đích thế chấp, bảo hiếm.
+ Định giá BĐS (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá.
+ Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê
các doanh nghiệp nhà nước.
+ Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia
liên doanh liên kết sản xuất…
Việc định giá Bất động sản phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn
trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội. Đồng
thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc
phân bố và quản lý đất đai – như là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu
quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị
trường và không có sự ưu đãi đặc biệt náo đối với một nhóm người sử dụng cụ thể,
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn
rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán
các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng
loại tài sản quý giá này đang bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ
quan nhà nước, đặc biệt là đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi. Nguyên nhân chính
là “giá đất” để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ
quan này không có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá
đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên
tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” không được đảm bảo. Nguyên nhân cơ bản của

tình trạng này là việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị BĐS trong thực tiễn
nước ta hiện nay chưa đầy đủ và đội ngũ cán bộ định giá BĐS còn thiếu kinh
nghiệm và tính chuyên nghiệp.
1.3. Các căn cứ và nguyên tắc định giá Bất động sản
1.3.1. Các căn cứ định giá Bất động sản
a. Thị trường Bất động sản
Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách, pháp luật
của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động
của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Các chính
sách pháp lý có tác động gián tiếp như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa
phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
Các chính sách pháp lý có tác động trực tiếp như chính sách cho phép Việt kiều
mua BĐS tại Việt Nam; cho người nước ngoài được mua chung cư, chính sách cho
phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính
sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; các chính sách
thuế của Nhà nước đối với BĐS.
Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS.
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học
thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt
khác, các yếu tố khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ
dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá
trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ,
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ
đặc biệt quan trọng đối với người dân Việt Nam. Nếu phong thủy tốt thì người mua

sẵn sàng trả giá cho BĐS cao hơn so với mức định giá trước đó.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô như : Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; tình
hình cung- cầu trong khu vực, chỉ số giá cả các loại hàng hóa, tăng trưởng, chu kỳ
kinh tế Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; số
lượng các lô thửa đất trống trong vùng. Mức giá bình quân các loại đất trong vùng;
tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung. Tình hình thị trường lao động,
thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. Hiện trạng vùng lân cận (cơ
sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…). Các
yếu tố này có tác động lên giá trị của BĐS trong vùng. Sự tăng giảm của các yếu tố
này dẫn đến sự thay đổi trong giá của BĐS.
b. Pháp luật về định giá Bất động sản
+ Căn cứ pháp lý:
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của chính phủ về thẩm định giá.
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi
tiết thi hành pháp lệnh giá.
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của Ủy ban
thường vụ khóa 10.
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Đất Đai.
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi bổ
sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ trưởng bộ tài chính
về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2).
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
19

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 3).
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD-
CSXD ngày 14/12/1996 của bộ trưởng bộ xây dựng.
- Căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ xây dựng công bố theo
từng thời kỳ.
- Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của Ủy ban nhân dân
thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
năm 2011.
- Căn cứ vào một số văn bản luật khác của Quốc hội, Chính phủ, thành phố Hà
Nội liên quan tới lĩnh vực xây dựng, bất động sản.
+ Các căn cứ khác:
- Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng.
- Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do khách hàng cung cấp.
- Căn cứ vào sự hài lòng về tính chính xác các đánh giá của công ty từ khách
hàng đã từng thực hiện dịch vụ định giá BĐS, để có thể xây dựng cơ sở về giá hợp
lý của BĐS trong giao dịch.
c. Các căn cứ thuộc về bản thân Bất động sản
Vị trí của bất động sản: Đối với rất nhiều nhà kinh doanh BĐS nổi tiếng trên
thế giới thì yếu tố vị trí được đặt lên hàng đầu trong chiến lược kinh doanh và câu
nói quen thuộc của họ là “vị trí, vị trí và vị trí”. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí
BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn
tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát,
cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
Những Bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại
có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá
đất.

Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi Bất động sản tọa lạc cao hay thấp so
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu
vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Ví như ở Hà Nội hiện
nay thì các vùng BĐS trũng như ở Tân Mai, Giáp Bát thường có giá thấp hơn so với
những vùng có cùng vị trí tương đồng. Địa hình còn tạo cho BĐS những lợi thế
kinh doanh tạo giá trị tăng thêm cho BĐS.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Kích thước, hình thể hay diện tích mảnh đất còn phụ thuộc vào mục đích sử
dụng của người mua, nó tác động đến giá trị của BĐS. Ví dụ như ở Hà Nội hiện nay
với mục đích để kinh doanh trung tâm thương mại thì diện tích tối ưu với 4 mặt
tiền, gần trung tâm thành phố và các đường giao thông lớn…
Hình thức (kiến trúc, thiết kế) bên ngoài của Bất động sản : (đối với BĐS
là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu hai Bất động sản có giá xây dựng
như nhau, Bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó
sẽ cao hơn và ngược lại. Các yếu tố kiến trúc còn thể hiện được phong cách riêng,
niềm tự hào cho người sở hữu nó.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất : (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví như hiện tượng thổ nhưỡng tại Hà Nội
hiện nay gây ra rất nhiều thiệt hại cho các công trình vì sự lún đất hằng năm. Các
công trình được xây dựng theo lối cũ không tính đến sự lún đất đã bị xuống cấp
nghiêm trọng gây giảm giá trị của công trình…
Yếu tố môi trường : môi trường là không gian sống của con người và sinh vật.
Là các yếu tố bao quanh và ảnh hưởng trực tiếp lên cuộc sống hàng ngày của con

người. Nó trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp
đến giá trị BĐS.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
1.3.2. Các nguyên tắc định giá Bất động sản.
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học
thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này cần
thiết phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá
b
ất
động
sản. Trên
thực tế hoạt động định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá, tuy
nhiên, các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm :
1.3.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất :
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể
thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và
mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được
mức hữu dụng tối đa
trong

nh
ữ
ng

hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể
cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và
quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá
trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác
nhau. Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
-Sử dụng hợp pháp : như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức
khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo
hộ. Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay
không

th
ể thực hiện được về
mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả
việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và pháp luật cho phép cũng cần
phải có sự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử
dụng hiện tại.
-Khả thi về mặt kinh tế : Thể hiện các đặc tính nhày như việc có thể dự đoán
khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
-Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : Ví dụ như có đủ diện tích, các điều
kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v…
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
-Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều
kiện trên và có được thu
nh
ậ
p

ròng
lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho
trước được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao
nhất và tốt nhất, chứ không
ph
ải
d
ựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử
dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản.
Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết
định

giá
thị trường của tài sản.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa
hai hay nhiều bất động sản có
th
ể
có
sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương
tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một
tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.
1.3.2.2. Nguyên tắc cung cầu:
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của
tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung
và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và t
ỷ

lệ nghịch với
cung của tài sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không
đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại.
Đất đai là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hóa
khác,
giá
cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị
trường.
Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm
xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và
cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra
trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định.
Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà
lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ
gi
ả
m,

khi
lượng cung giảm
mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: THS Nguyễn Thắng Trung
cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm
tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu
lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung
– cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.
Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các

yếu tố chính như sau : i) Giá của đất đai, ii) Thu nhập của người tiêu dùng, iii) Giá
của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, iv)
Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của
đất đai trong tương lai, và v) Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
1.3.2.3. Nguyên tắc thay thế :
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ đựơc bán trước. Theo nguyên tắc này, người mua
thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất
tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian,
sự không thuận lợi và rủi ro.
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa
trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so
sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần
với thời điểm xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : Một người mua bất
động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất
mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba
phương pháp.
Phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo
giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập.
1.3.2.4. Nguyên tắc dự báo
Giá trị của tài sản có thể được xácđịnh bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
SV: Phạm Văn Cường Lớp: BĐS
50A
24