Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 đến 2010

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




PHAN VĂN THÀNH



Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN
HUYỆN HẢI HÀ - TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2006 - 2010


CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60. 85. 01. 03




LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

NGƢỜI HƢỚNG DẪN:
PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN





Thái Nguyên, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
là trung thực và chưa từng được công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được
chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn


Phan Văn Thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Khoa sau đại học, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng
nghiệp, cơ quan và gia đình.
Trước tiên tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo
PGS. TS. Đỗ Thị Lan người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ tôi
trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Đồng thời tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới toàn thể các thầy, cô giáo
trong khoa Sau đại học, các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ hoàn thiện bản luận
văn này.
Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất tới tất cả bạn
bè, đồng nghiệp, cơ quan, gia đình và người thân đã
quan tâm động viên
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn





Phan Văn Thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC CÁC BẢNG viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích 3
3. Yêu cầu 3
4. Ý nghĩa: 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở khoa học 4
1.1.1. Khái quát chung về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 7
1.1.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất 7
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng 9
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu 10
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13
1.1.3.1. Yếu tố thông thường 13
1.1.3.2. Yếu tố khu vực 17
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt 18
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 19
1.1.4.1. Nguyên tắc thay thế 20
1.1.4.2. Nguyên tắc thu lợi 20

1.1.4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 20
1.1.4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 21
1.1.4.5. Nguyên tắc cạnh tranh 21
1.1.4.6. Nguyên tắc đóng góp 21
1.1.4.7. Nguyên tắc biến động 21
1.1.4.8. Nguyên tắc hòa hợp 22
1.1.4.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai 22
1.1.5. Các phương pháp định giá đất 23
1.1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 23
1.1.5.2. Phương pháp thu nhập 23
1.1.5.3. Phương pháp chiết trừ 24
1.1.5.4. Phương pháp thặng dư 25
1.1.5.5. Phương pháp chi phí 25
1.2. Cơ sở pháp lý 26
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


v

1.3. Kết quả nghiên cứu về giá đất trên thế giới 27
1.3.1. Thị trường đất đai trên thế giới 27
1.3.2. Thị trường đất đai Việt Nam 29
1.3.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 34
1.3.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới 34
1.3.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam 36
1.3.4. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 38
1.3.5. Xu thế biến động giá đất ở huyện Hải Hà 40
1.4. Đánh giá chung về tình hình biến động giá đất 41
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 45

2.1. Đối tượng nghiên cứu 45
2.2. Địa điểm tiến hành 45
2.3. Nội dung nghiên cứu 45
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Hải Hà 45
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của huyện Hải Hà giai đoạn 2006-2010 45
2.3.2.1. Tình hình sử dụng đất 45
2.3.2.3. Công tác quản lý đất đai của huyện. 45
2.3.3. Công tác định giá đất và giá đất quy định trên địa bàn huyện Hải Hà. 45
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Hải Hà. 45
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp 45
2.4. Phương pháp nghiên cứu 45
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 46
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 46
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 47
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 47
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 48
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Hải Hà 48
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 48
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 49
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội 49
3.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng 56
3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hải Hà 58
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 58
3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại huyện Hải Hà 60
3.2.3. Công tác quản lý đất đai của huyện Hải Hà 64
3.3. Công tác định giá đất và giá đất quy định trên địa bàn huyện Hải Hà 68
3.3.1. Công tác định giá đất tại huyện Hải Hà 68
3.3.2. Giá đất quy định trên địa bàn huyện Hải Hà 69
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn
huyện Hải Hà. 70

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


vi

3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 70
3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 71
3.4.2.1. Biến động giá đất vị trí đường phố I và một số yếu tố ảnh hưởng 71
3.4.2.2. Biến động giá đất vị trí đường phố II và một số yếu tố ảnh hưởng 74
3.4.2.3. Biến động giá đất vị trí đường phố III và một số yếu tố ảnh hưởng 77
3.4.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 79
3.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 80
3.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 81
3.4.6. Ảnh hưởng của đô thị hóa và quá trình phát triển đầu tư cơ sở hạ tầng đến
giá đất 83
3.4.7. Ảnh hưởng thu nhập của người dân đến giá đất 84
3.5. Đề xuất một số giải pháp 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87
1. Kết luận 87
2. Kiến nghị 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


1.

UBND
: Ủy ban nhân dân
2.
CNH
: Công nghiệp hóa
3.
HĐH
: Hiện đại hóa
4.
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
5.
CNTB
: Chủ nghĩa tư bản
6.
NĐ
: Nghị định
7.
CP
: Chính phủ
8.
QĐ
: Quyết định
9.
TT
: Thông tư
10.
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
11.

BĐS
: Bất động sản
12.
HĐND
: Hội đồng nhân dân
13.
KH
: Kế hoạch
14.
VT
: Vị trí
15.
VNĐ
: Việt Nam Đồng
16.
QH
: Quy hoạch
17.
BCĐ
: Ban chỉ đạo
18.
TĐT
: Tổng điều tra
19.
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
20.
XDCB
: Xây dựng cơ bản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Tăng trưởng GTSX ngành CN-XD thời kỳ 2006- 2010 49
Bảng 4.2: Tăng trưởng GTSX công nghiệp phân theo thành phần kinh tế
thời kỳ 2006-2010 (giá CĐ 1994) 50
Bảng 4.3: Cơ cấu kinh tế theo ngành và thành phần kinh tế 50
Bảng 4.4: Thu chi ngân sách thời kỳ 2006 – 2010 51
Bảng 4.5: Tăng trưởng giá trị sản xuất ngành nông nghiệp thời kỳ
2006-2010 (theo giá cố định 1994) 52
Bảng 4.6: Chuyển dịch cơ cấu lao động thời kỳ 2006 – 2010 53
Bảng 4.7: Tình hình sử dụng đất qua các năm 59
Bảng 4.8 : Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2010 61
Bảng 4.9: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2006 đến 2010 70
Bảng 4.10: Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 70
Bảng 4.11: Giá đất của các vị trí đường phố I 72
Bảng 4.12: Giá đất của các vị trí đường phố II 75
Bảng 4.13: Giá đất của các vị trí đường phố III 77
Bảng 4.14: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng
1 tuyến đường phố trung tâm 79
Bảng 4.15: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 80
Bảng 4.16: Đặc điểm của một số khu dân cư 81
Bảng 4.17: Giá đất của các khu dân cư giáp trước và sau khi thực hiện dự án. 82
Bảng 4.18: Giá đất của các vị trí đường phố I qua các năm
theo quyết định của UBND tỉnh 83
Bảng 4.19: Mức thu nhập và giá đất của một số vị trí qua các năm 84
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1: Đồ thị cung và cầu đất đai 10
Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 12
Hình 4.1: Biểu đồ diện tích đã cấp giấy CNQSD đất 62
Hình 4.2. Thống kê các trường hợp cấp GCN QSD đất ở theo từng loại trên
địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2006-2010 63
Hình 4.3. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các vị trí đường phố I 73
Hình 4.4. Giá đất thị trường trung bình vị trí đường phố II 76
Hình 4.5. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố III 78
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình phát triển xã hội loài người gắn với tiến trình sử dụng đất của
con người. Đất đai luôn là yếu tố duy nhất của sự sống vì nếu không có đất
sẽ không có sản xuất và cũng không có sự tồn tại của con người. Sự phát
triển xã hội, quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, cơ chế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các
thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố
nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở
thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công

nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho
đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp
không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà
nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý
tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất
đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát
triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém
trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và
hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác
quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần
thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết
tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất
phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố
khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


2

vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp
với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra
dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người
mua và người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá
đất và vấn đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên
gần đây, vì vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị
trường và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.

Giải quyết hợp lý các vấn đề về công tác quản lý thị trường QSDĐ tạo
điều kiện cho việc khắc phục những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất,
loại bỏ hoàn toàn thị trường không chính thức, thực hiện đúng nghị quyết
đại hội Đảng IX: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản bao
gồm cả QSDĐ theo quy định của pháp luật" đặc biệt là thị trường QSDĐ ở
nước ta hiện nay là một vấn đề mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn cần được
nghiên cứu nhiều hơn nữa.
Hải Hà là một huyện miền núi nằm ở phía Đông của tỉnh Quảng Ninh,
với diện tích tự nhiên rộng 51.393,17 ha, có đường biên giới giáp với nước
Trung Quốc, có vị trí thuận lợi, góp phần trong chiến lược phát triển kinh tế
xã hội của tỉnh Quảng Ninh. Huyện Hải Hà nằm trên đường quốc lộ 18A, là
tuyến đường giao thông liên hệ giữa các vùng miền giao lưu buôn bán hàng
hóa qua Cửa khẩu quốc tế Móng Cái với nước bạn Trung Quốc. Trong những
năm gần đây, tại các xã thuộc huyện Hải Hà có tốc độ đô thị hóa vẫn còn
chậm; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một
trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác
bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư,
khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc
mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất
đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách,
pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên đồng thời được sự đồng ý của khoa Tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


3

nguyên và Môi trường - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự
hướng dẫn của cô giáo, PGS.TS. Đỗ Thị Lan - giảng viên trường Đại học

Nông Lâm Thái Nguyễn, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một
số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2006-2010”
2. Mục đích
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn huyện Hải Hà.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện
Hải Hà từ đó làm cơ sở đề xuất các giải pháp điều chỉnh giá đất cho phù
hợp với biến động trên thị trường.
3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất
như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND tỉnh
Quảng Ninh; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài
chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
4. Ý nghĩa:
- Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học
Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ
sung cơ sở thực tiễn để xác định giá đất ở theo giá thị trường hoặc giá đất
do Nhà nước quy định.
- Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Hải Hà. Kết quả nghiên cứu còn là
tài liệu tham khảo cho các địa phương khi xác định giá đất ở trong quản lý
hà nước về đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4

Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản
hoá. Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất
đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời
điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước
có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền
sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của
đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất
đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô
giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính
đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các
phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những
giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa
những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất
đai, 2003) [18].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.

2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


5

3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại,
góp vốn bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế
trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội,
kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất
cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác
dịnh giá đất do Chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ
xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp
cho ý kiến trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để

tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất
và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
QSDĐ, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


6

thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây
thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh
tế giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành
trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là
“giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong
khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước.
Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây
ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa
nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế
chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu
cầu mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ
cung- cầu và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất thì:
"Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính
trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được
hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


7

phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong
điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây
tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ,
khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong
tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và
những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định. "
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất
là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện
về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian
xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai,
khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động

giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế
Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6].
1.1.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá
trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là
do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


8

nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh
lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô
chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu
được khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của
đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối
với loại địa tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu

đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công
lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự
nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư
bản trên mảnh đất mà họ canh tác.
Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các
loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh
lệch có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản
phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị
trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân
khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không
ngừng tăng lên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


9

Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của đất đai với tư
cách là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động
của con người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô
chênh lệch lại gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất

tạo tiền đề cho giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh
lệch dưới CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6].
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì
số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền
mua đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà
tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền
kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không
phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết
định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá
đất nông nghiệp. (Lê Phương Thảo, 2007).[5].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá
đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học
đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10




1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến
giá đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung
thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung
cầu. Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính
tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông
tin về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở
thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên
tính thay thế nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định
giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong
một thời hạn nhất định.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung
về đất cơ bản là cố định và bất biến.

Giá đất
=
Địa tô
Lãi suất ngân hàng
P
0
Q

D
0


Q
1


S

O

P

Q
0


D
1


E'

P
1
E

Hình 1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


11


Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm
chí giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất
chưa được sử dụng thực sự trở thành hành hoá. Luật đất đai cho phép các tổ
chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực
hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không

dẫn đến tích tụ đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có
nhà để ở.
Theo hình 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của
đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất
cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D
1
, điểm
cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống
từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai
không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có
thể gia tăng không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện
phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy,
cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa
phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để
điều hoà
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12

cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003,
hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình
thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả
thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị
trường. Giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ
giữa Nhà nước với người sử dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất
trong mối quan hệ này. Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát giá
thị trường thì cũng là do chúng ta không thể làm được điều đó. Thậm chí,
trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có
những trường hợp áp dụng giá thị trường nếu có thể (đấu giá QSDĐ).(Lê
Phương Thảo, 2007).[5].

Giá



D


Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng
nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm
ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi
đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về

số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho
chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ
Số lượng đất đai

D1
S
G
G1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


13

thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho
phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa
các loại đất.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là
một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai
2003. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai
2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. (Lê Phương Thảo,
2007)[5].
1.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.1.3.1. Yếu tố thông thƣờng
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh,
có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện
kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể
cho các loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất
đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất

phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra
chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng
một loại đất nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng
đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành
chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất,
chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của
giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều
tới giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công
dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá
đất. Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với
sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của
hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


14

quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến
xu thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ
nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất
thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó
làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản
lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ
đó mà ảnh hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng

thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng
kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất
giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất
tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính
cũng có những tác động tới giá đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu
Hằng, 2008). [6]
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất
của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên
quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với
đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung
có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố
chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý
tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với
loại này nên làm giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh
hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối
với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín
diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


15

nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và

Phan Thị Thu Hằng, 2008). [6]
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính
trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà
đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng
thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá
đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt,
mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú,
do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng
là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng
đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung
mà không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất
cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát
triển công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có
trình độ công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện
tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến
trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu
vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ
lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức
độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. (Nguyễn
Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [6]
* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và
hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn
cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất

được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


16

thay đổi và gây tác động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia
ngoài việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới,
nói chúng hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế
của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này
càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường đất đai cũng không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia
này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao
cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu
đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập
nhau thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và
lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó
ngày càng nghiêm trọng, kết qủa là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất
rớt theo. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [6]
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và
ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính
sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để

đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc
dân tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền
lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội
tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích
ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng
sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự
trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên