Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân tại một số dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (954.19 KB, 100 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐINH VIỆT HIỀN
ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG CỦA NGƢỜI DÂN TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Đặng Văn Minh
Thái Nguyên, năm 2012
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng , mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận
văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Đinh Việt Hiền
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn PGS-TS Đặng Văn Minh đã trực
tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Em xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy, Cô giáo
khoa Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phng Quản
lý đà o tạ o sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều
kiện cho em thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND huyện Vân Đồn , UBND
xã Đông Xá , UBND xã Ngọc Vừng , phng Tài nguyên và Môi trường
huyện Vân Đồn, Trung tâm Phát triền quỹ đất, Ban quản lý dự án huyện
Vân Đồn và các cá nhân, tập thể tại 2 địa bàn có dự án đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Đinh Việt Hiền
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 3
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
Chƣơng 1:TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 5
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất 5
1.1.1 Cơ sở lý luận 5
1.1.2 Cơ sở pháp lý 5
1.1.3 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư 6
1.1.4. Tầm quan trọng của quá trình bồi thường, GPMB 7
1.1.5. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 7
1.1.6. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến sự phát
triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 12
1.1.7. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các
tổ chức ngân hàng quốc tế. 13
1.1.8. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam. 18
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất 25
1.2.1. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 25
1.2.2. Những ưu, nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua 28
1.2.3 Một số khó khăn, hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để phát
triển các khu đô thị và các công trình công cộng. 30
1.2.4. Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng 31
1.2.5. Tình hình chung công tác bồi thường GPMB trên địa bàn huyện
Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh 34
1.2.6. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu 38
iv
Chƣơng 2: ĐỊA ĐIỂM, ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU 39
2.1. Địa điểm nghiên cứu 39
2.2. Thời gian nghiên cứu 39
2.3. Đối tượng nghiên cứu 39
2.4. Nội dung nghiên cứu 39
2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của các địa
phương có hoạt động GPMB. 39
2.4.2. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án GPMB xây dựng khu
đô thị mới xã Đông Xá của Cty CP Phương Đông và dự án Hồ
chứa nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng, huyện Vân Đồn. 39
2.4.3. Điều tra tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau
khi bị Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên
địa bàn nghiên cứu. 39
2.4.4. Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn
định và nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong
hiện tại và tương lai. 40
2.5. Phương pháp nghiên cứu. 40
2.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấ p 40
2.5.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấ p 40
2.5.3 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra (sử dụng
phần mềm Microsoft Word, Excel). 40
2.5.4 Phương pháp kế thừa, chuyên gia, chuyên khảo. 40
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 41
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế 47
3.1.3. Thực trạng phát triển xã hội 49
v
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất của huyện
Vân Đồn năm 2011 53
3.2.1. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất 53
3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước
thu hồi đất và tác động của thu hồi đất tại một số dự án nghiên cứu
trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. 58
3.3.1. Khái quát về các dự án nghiên cứu. 58
3.3.2. Công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án
nghiên cứu. 58
3.3.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất tiến hành ở 02 (hai) dự án. 60
3.3.5 Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng tại 2 dự án. 64
3.5. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất. 65
3.5.1. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi
đất, bồi thường và hỗ trợ tại 02 dự án. 65
3.5.2. Tác đng đến một số chỉ tiêu cơ bản 68
3.6. Đề xuất một số giải pháp. 83
3.6.1. Giải pháp về chính sách. 83
3.6.2. Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định
cuộc sống cho người có đất bị thu hồi. 84
3.6.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện. 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87
1. Kết luận 87
2. Kiến nghị 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 90
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Kết quả GPMB huyện Vân Đồn năm 2011 35
Bảng 3.1: Biều hiện trạng sử dụng đất hiện trạng sử dụng đất năm 2011 53
Bảng 3.2: Tổng hợp giá trị bồi thường về đất đai của 2 dự án: 60
Bảng 3.3: Tổng hợp bồi thường về vật kiến trúc, cây cối hoa màu 62
Bảng 3.4: Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ GPMB 63
Bảng 3.5: Bảng tổng hợp chi tiết về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của
các hộ dân tại 2 dự án 65
Bảng 3.6: Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân 66
Dự án khu đô thị mới xã Đông Xá 66
Bảng 3.7:. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân Dự án Hồ chứa
nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng 67
Bảng 3.8: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
Dự án Khu đô thị mới xã Đông Xá 69
Bảng 3.9: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
Dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng 70
Bảng 3.10: Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại dự án xây dựng
khu Đô thị mới xã Đông Xá 72
Bảng 3.11: Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại dự án Hồ chứa
nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng 73
Bảng 3.12: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án khu
đô thị mới xã Đông Xá 74
Bảng 3.13. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án Hồ
chứa nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng 75
Bảng 3.14:Thu nhập bình quân của người dân 76
Bảng 3.15. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án
Khu đô thị mới xã Đông Xá 77
vii
Bảng 3.16: Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn
thu Dự án Khu đô thị mới xã Đông Xá 78
Bảng 3.17: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án
Hồ chứa nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng 79
Bảng 3.18: Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu
Dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu 79
Bảng 3.19: Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi
thu hồi đất 81
Bảng 3.20: Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân 77
viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CNH-HĐH
:
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
TĐC
:
Tái định cư
BT
:
Bồi thường
GCN
:
Giấy chứng nhận
WB
:
Ngân hàng Thế Giới
BAH
:
Bị ảnh hưởng
BNNPTNT
:
Bộ nông nghiệp phát triên nông thôn
PTCS
:
Phổ thông cơ sở
HTX
:
Hợp tác xã
SXKD
:
Sản xuất kinh doanh
CNH-HĐH
:
Công nghiệp hóa – hiện đại hóa
GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
BT
:
Bồi thường
GCN
:
Giấy chứng nhận
WB
:
Ngân hàng Thế Giới
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSD
:
Quyền sử dụng
HTr
:
Hỗ trợ
HSĐC
:
Hồ sơ địa chính
UBND
:
Ủy ban nhân dân
ADB
:
Ngân hàng Châu Á
HĐBT
:
Hội đồng Bộ trưởng
SXNN
:
Sản xuất nông nghiệp
CN-TTCN
:
Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
TNMT
:
Tài nguyên môi trường
CN-TTCN
:
Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của đất nước, nhiều khu
công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế -
xã hội được nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại. Nhờ đó, bộ mặt
của đất nước đã thay đổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại và
văn minh. Việc thu hồi đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp cho xây dựng
các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình
công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia dẫn đến đất cho sản xuất - kinh doanh của
người dân bị thu hẹp, phải thay đổi chỗ ở và điều kiện sống.
Chính sách thu hồi đất theo Luật Đất đai 2003 (LĐĐ 2003) có nhiều
đổi mới về cơ chế, giá bồi thường, chính sách tái định cư được cụ thể hoá ở
một số văn bản quy phạm pháp luật được ban hành: Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 sửa đổi bổ
sung một số điều Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Quyết định số 51/2005/QĐ-
TTg ngày 18/4/2005 của Chính phủ về chính sách dạy nghề ngắn hạn cho lao
động nông thôn trong đó có đối tượng ưu tiên là lao động bị thu hồi đất nông
nghiệp; Chỉ thị số 11/2006/CT-TTg ngày 27/3/2006 của Thủ tướng Chính phủ
về giải pháp hỗ trợ dạy nghề và việc làm cho lao động vùng chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nông nghiệp và thực hiện các quy hoạch phát triển kinh tế xã
hội gắn với quy hoạch sử dụng đất nồng nghiệp; Thông tư số 116/2004/TT-
BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số
197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính
Phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày
2
01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Nhà
nước ta đã ban hành nhiều chính sách và đã được các địa phương nỗ lực vận
dụng để giải quyết vấn đề bồi thường, tái định cư, bảo đảm việc làm, thu nhập
và đời sống của người dân có đất bị thu hồi. Song tình trạng thiếu việc làm,
thất nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống
sinh hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất đã và đang
diễn ra ở nhiều địa phương. Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực
hiện đền bù, tái định cư, đào tạo, giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi
đất cn chưa hợp lý, dẫn đến tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã
hội. Bên cạnh đó, bản thân người dân bị thu hồi đất cn thụ động trông chờ
vào Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo để đáp ứng với sự nghiệp CNH, HĐH
đất nước.
Chính vì vậy tốc độ phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, việc
xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng diễn
ra rất nhanh, quá trình đó đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông
nghiệp của một bộ phận dân cư, chủ yếu là vùng ven đô, vùng có điều kiện
giao thông thuận lợi, có điều kiện phát triển kinh tế xã hội. Giải quyết việc
làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người bị thu hồi đất là
nhiệm vụ của cấp uỷ Đảng, chính quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở
huyện Vân Đồn mà một số địa phương khác cũng đang gặp phải khó khăn
trong việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống
và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của người dân bị thu
hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn và kịp thời có đề xuất
những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và
giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao đời
3
sống của người dân bị thu hồi đất, chúng tôi chọn đề tài:
"Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời
sống của người dân tại một số dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh"
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
* Mục đích
Đánh giá tác động của việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng
(GPMB) đến đời sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi.
Đưa ra các kiến nghị và giải pháp cho việc thực hiện công tác giải phóng
mặt bằng đạt kết quả và tác động tốt đến cuộc sống của người dân.
* Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt
bằng của Đảng và Nhà nước từ trước đến nay.
- Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan.
- Dựa trên số liệu điều tra phân tích, đánh giá một cách tổng thể thực
trạng đời sống, việc làm, thu nhập và các tiêu chí khác của đời sống xã hội,
cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất của các dự án thuộc phạm vi
nghiên cứu.
- Phải đưa ra các giải pháp cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các
dự án và ổn định đời sống việc làm của người dân có đất bị thu hồi góp phần đẩy
nhanh sự phát triển của xã hội.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung
cơ sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân
trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất.
* Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn
bức xúc đang đặt ra hiện nay ở huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. Kết quả
4
nghiên cứu cn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng hoàn cảnh.
5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất
1.1.1 Cơ sở lý luận
Trong quá trình phát triển xã hội của cả nước nói chung và của huyện
Vân Đồn nói riêng thì việc thu hồi, bồi thường và hỗ trợ về giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản trên đất là vấn đề xẩy ra thường xuyên. Để rút kinh
nghiệm và hoàn thiện chính sách pháp luật trong vấn đề này cho phù hợp với
thực tiễn thì việc “Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến
đời sống của người dân tại một số dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh" là vấn đề hết sức cần nghiên cứu.
1.1.2 Cơ sở pháp lý
- Quyết định số: 2728/QĐ-UB ngày 23/8/2004 của UBND tỉnh Quảng
Ninh “Về việc phê duyệt Quy hoạ ch chi tiế t xây dự ng tỷ lệ 1/500 - Khu đô thị
mới tại xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh”
- Quyết định số: 3956/QĐ-UB ngày 03/11/2004 của UBND tỉnh Quảng
Ninh “ Về việc ban hành chính sách về đơn giá đến bù GPMB dự án đầu tư
xây dựng - kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới xã Đông Xá, huyện Vân Đồn”
- Quyết định số 99/QĐ-UBND ngày 26/01/2007 của UBND huyện Vân
Đồn “ Quyết định phê duyệt phuơng án bồi thường GPMB dự án đầu tư xây
dựng - kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới xã Đông Xá, huyện Vân Đồn”
- Tờ trình số 178/TTr-TC ngày 17/3/2007 "V/v đề nghị phê duyệt chính
sách và đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng Dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu, xã
Ngọc Vừng, huyện Vân Đồn"
6
- Quyết định số: 584/2007/QĐ-UBND ngày 27/4/2007 của UBND huyện
Vân Đồn "V/v ban hành chính sách và đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng
Dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu, xã Ngọc Vừng, huyện Vân Đồn"
1.1.3 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư
1.1.3.1 Bồi thường:
Bồi thường (BT)có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp cn mất mát cả về tinh thần.
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường
ngang giá tuyệt đối.
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của
pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
1.1.3.2 Hỗ trợ :
Hỗ trợ (HTr) là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
1.1.3.3. Tái định cư:
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây
để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không
thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện
các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về
7
kinh tế-xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền mặt để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.4. Tầm quan trọng của quá trình bồi thường, GPMB
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng có tác động rất lớn đến sự phát
triển kinh tế, xã hội. Tác động trực tiếp đến đời sống của người dân, các lĩnh vực
khác như: đầu tư, xây dựng, liên doanh.
Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và
lợi ích của nhà đầu tư. Việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước dùng vào mục đích quốc phng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà
nước, vừa là chủ sở hữu vừa là người quản lý đất nước, lợi ích của người
đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư, người được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất,
thu hồi đất. Các lợi ích này phải được giải
quyết một cách hài hoà góp phần
chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, sử dụng
quỹ đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của
từng đối tượng được đảm bảo. Khi lợi ích của người sử dụng đất, nhà đầu
tư được đảm bảo sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển, vướng mắc trong quá
trình thực hiện ít xảy ra, hiện tượng tranh chấp sẽ bị đẩy lùi tạo khí thế lao
động hăng say, thu nhập được từng bước cải thiện.
1.1.5. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.5.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhân quyên sử dụng đất.
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
8
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác
định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 10 năm 2004, rất
nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, thị
trấn, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ
yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất
đai, sổ cấp GCN.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công
tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn cn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy
mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác
đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi,
tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.5.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế -
xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
9
mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực
hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng cn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo".
1.1.5.3. Công tác giao đất, cho thuê đất.
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác đền bù.
1.1.5.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp
luật về đất đai.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
10
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB
đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính
chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai cn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai tr rất quan trọng.
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi
pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói
chung cn yếu, ở cấp cơ sở cn rất yếu. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại
tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải
quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói
chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lng tin trong nhân dân cũng như
các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
1.1.5.5. Yếu tố giá đất và định giá đất.
Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là
tổng ha giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật
Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định
một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003
đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
11
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như
Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định
khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định
tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên
mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh
khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng
chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi
thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất,
bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật
đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc
“sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai
năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định
12
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng
năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị
thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB.
1.1.5.6. Thị trường Bất động sản.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
1.1.6. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến sự phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội
1.1.6.1. Tác động tới phát triển cơ sở hạ tầng.
- Về tiến độ dự án:
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và
sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.
- Về kinh tế dự án:
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho mở
rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ
13
dự án dẫn đến quay vng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
1.1.6.2. Tác động tới đời sống xã hội.
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các
nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp
các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các huyện lớn đã đóng góp vào sự
thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của
nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB đóng vai tr
không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả
1.1.7. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức
ngân hàng quốc tế.
1.1.7.1 Trung Quốc
Trung Quốc là một nước nông nghiệp họ coi đất đai thuộc sở hữu công
hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Chế độ quản lý đất đai của
Trung Quốc là họ chia ra phần đất ở khu vực thành thị là thuộc sở hữu Nhà
nước, cn đất đai thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp giao cho tập
thể nông dân lao động sở hữu. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc
năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân
sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao
đất có thu tiền sử dụng đất (xuất nhượng đất) và cho thuê đất.
Đối với vấn đề bền bù thiệt hại trong công tác GPMB pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau (Phan Văn Hoàng - 2009 [4]):
Đối với đất trưng dụng theo Điều 47 Luật đất đai Trung Quốc năm 1998
quy định: Bồi thường theo mục đích sử dụng khi trưng dụng. Tiền bồi thường
trưng dụng đất canh tác bao gồm: tiền bồi thương, tiền hỗ trợ tái định cư cùng
14
với tiền bồi thường hiện vật trên đất. Tiền bồi thường đối với đất canh tác
bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng bình quân hàng năm của 3 năm trên đất đó
trước khi trưng dụng. Tiền hỗ trợ định cư được tính theo nhân khẩu nông
nghiệp phải được bố trí. Số lượng nhân khẩu phải bố trí lấy theo số lượng đất
bị trưng dụng chia cho số đất canh tác bình quân, tính theo đầu người của đơn
vị trước khi bị trưng dụng. Tiêu chuẩn tiền hỗ trợ cho một nhân khẩu nông
nghiệp cần bố trí bằng 4 đến 6 lần sản lượng bình quân của đất canh tác bị
trung dụng, cao nhất không quá 15 lần sản lượng bình quân 3 năm trước đó
của đất bị trưng dụng.
Trong trường hợp tiền bồi thường đất đai và tiền định cư theo điều này
không đảm bảo cho người dân bị trưng dụng đất duy trì được mức sống tương
đương ban đầu thì sau khi được tỉnh, khu tự trị, huyện trực thuộc phê duyệt
chuẩn, có thể được tăng mức hỗ trợ nhưng tổng bồi thường đất và hỗ trợ định
cư không quá 30 sản lượng bình quân của 3 năm trước đó trên đất bị thu hồi.
Pháp luật Trung Quốc quy định: Thẩm quyền thu hồi đất chỉ có Chính
phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, huyện trưc thuộc Trung ương mới có
thẩm quyền thu hồi đất. Về trách nhiệm bồi thường: Quy định người sử dụng
đất có trách nhiệm bồi thường đối với phần đất sử dụng. Tiền bồi thường bao
gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản
tiền tra cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc
cn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đồi sống cho người bị thu hồi đất là
nông dân cao tuổi không thể chuyển sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông
nghiệp, khoảng 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Về cách thức đền bù thiệt hại, Nhà nước sẽ thông báo cho người sử đụng
dất bị thu hồi biết trong một năm để người dân sắp xếp, họ có quyền lựa chọn
hình thức được bồi thường, có thể bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại nơi
ở mới. Nhưng đa số người dân huyện họ thường lựa chonhj hình thức đền bù
thiệt hại bằng tiền và tự tìm nơi ở mới phù hợp với mình.
Về giá đền bù thiệt hại, nhà nước qui đinh mức giá theo từng khu vực,
chất lượng nhà, được điều chỉnh theo từng tiêu chuẩn, theo mức giá thị trường
phù hợp thực tế. Giá đất nông nghiệp được quy định theo loại đất tốt, xâu
15
khác nhau.
Về khu tái định cư được Nhà nước bố trí các khu tái định cư và khu nhà
ở đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với
nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính
quyền chú ý điều kiện về làm việc, đối với các đối tượng chính sách xã hội
được Nhà nước có chính sách riêng.
Nhìn chung pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều điềm giống pháp
luật đất đai của Việt Nam tuy nhiên việc chấp hành pháp luật của người dân
Trung Quốc nghiêm túc hơn ở Việt Nam do trình độ nhận thức của họ cao
hơn, họ không cần dung đến các hình thức tuyên truyền, vận động mà phần
lớn đều dựa trên sự tự giác. Trung Quốc cn xây dựng được khu TĐC đồng
bộ, được quy hoạch tổng thể gồm các nhà ở, trường học, bệnh viện, cân đối
được giao thong động và tĩnh, đáp ứng đủ nhu cầu cuộc sống người dân cho
nên khi Nhà nước thu hồi đất được người dân chấp hành việc di dời rất tốt,
thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Đất đai do thuộc sở hữu
Nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất,
kể cả đất nông nghiệp, nhưng tùy trường hợp cụ thể Nhà nước có thể cấp đất
mới cho người có đất bị thu hồi. Nhà nước chỉ đền bù thiệt hại cho các công
trình gắn liền với đất khi bị thu hồi của chủ sử dụng.
1.1.7.2 Australia
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu
đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã
hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự
nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do
việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm (Phan Văn Hoàng - 2009 [4]):
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường
16
của mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về
bồi thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6
yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh đất;
- Sự chia cắt đất đai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào
bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán
cuối cùng.
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ
khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ
không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ
sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi
thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận.
1.1.7.3. Chính sách bồi thường và TĐC của các tổ chức ngân hàng
quốc tế.
Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu
tiên đưa ra chính sách về TĐC bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính
sách TĐC được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động
nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên. Từ đó đến nay chính sách TĐC đã được
