Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện lỵ Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 đến 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




HOÀNG THỊ CHUYÊN





NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM HUYỆN LỲ YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2012



Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60.62.16




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI




Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ

Thái Nguyên - 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả


Hoàng Thị Chuyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Hoàng Thị Chuyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 3
3. YÊU CẦU 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở khoa học 4
1.1.1. Khái quát chung về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 6
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 18
1.1.5. Các phương pháp định giá đất 22
1.2. Cơ sở thực tiễn 24
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai 24
1.2.2. Thị trường đất đai trên thế giới 25
1.2.3. Thị trường đất đai Việt Nam 27
1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 31
1.2.5. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 35
1.2.6. Xu thế biến động giá đất ở Huyện yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. 36
1.3. Cơ sở pháp lý 37
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40
2.1. Đối tượng nghiên cứu 40
2.2. Địa điểm tiến hành 40
2.3. Nội dung nghiên cứu 40

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn 40
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của huyện yên Sơn giai đoạn
2009 - 2012 40
2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
huyện Yên Sơn. 40
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp 40
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
2.4. Phương pháp nghiên cứu 40
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 40
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 42
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 42
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn 44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 44
3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn huyện Yên Sơn 49
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 49
3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn 52
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại dự án xây dựng
trung tâm huyện lỵ mới. 56
3.3.2. Khái quát một số nội dung về giá đất lại khu vực quy hoạch trung
tâm huyện lỵ Yên Sơn 59
3.3.3.Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung
tâm huyện Yên Sơn 60
3.3.4. Ảnh hưởng của vị trí, khu vực và loại đường đến giá đất 66
3.3.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75
3.3.6. Đề xuất một số giải pháp 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79
1.Kết luận 79
2. Kiến nghị 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của huyệnnăm 2011 47
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2012) 50
Bảng 3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với hộ gia đình cá nhân 53
tại huyện Yên Sơn đến năm 2012 53
Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở tại một số trục giao thông chính trên địa bàn
huyện từ năm 2009 đến năm 2012. (Đơn vị: 1000 đồng/m
2
) 57
Bảng 3.5. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đường Thanh niên giai đoạn
2009-2012. (Đơn vị: 1000 đồng/m
2
) 58
Bảng 3.6. Tổng hợp cơ cấu quy hoạch trung tâm huyện(Đơn vị tính m
2
) 60
Bảng 3.7. Chi tiết phân nhóm, khu vực và vị trí đất tại khu vực quy hoạch xây
dựng trung tâm thị trấn huyện lỵ Yên Sơn 61
Bảng 3.8: Đặc điểm của một số khu dân cư 63
Bảng 3.9: Giá đất thị trường của một số khu dân cư trước và sau khi thực hiện 64
dự án (Đơn vị: 1000/m2) 64
Bảng 3.10. Giá đất bình quân trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn

năm 2009 và năm 2012 66
Bảng 3.11. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các 68
khu vực đ ất thuộc nhóm I 68
Bảng 3.12. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu vực
đất thuộc nhóm II 70
Bảng 3.13. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu 73
vực đất thuộc nhóm III 73
Bảng 3.14. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ

Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai 9
Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 10
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huyện Yên Sơn
tính đến 01/01/2012 51
Hình 3.2. Tỷ lệ cấp được giấy chứng nhận QSD đất của một số nhóm
đất chính tại huyện Yên Sơn tính đến năm 2012 54
Hình 3.3. Tốc độ tăng dân số giữa năm 2009 và năm 2011 65
Hình 3.4. Giá đất bình quân trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm
2011 và năm 2012 67
Hình 3.5. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các khu vực thuộc
nhóm I 69
Hình 3.6. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các khu vực thuộc
nhóm II 72
Hình 3.7. Giá đất thị trường trung bình của khu vực, vị trí nhóm III 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


1.
UBND
: Ủy ban nhân dân
2.
GCN
: Giấy chứng nhận
3.
BĐS
: Bất động sản
4.
QSD
: Quyền sử dụng
5.
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
6.
TƯ
: Trung ương
7.
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
8.
THCS
: Trung học cơ sở
10.
THPT

: Trung học phổ thông
11.
CN&XD
: Công nghiệp và xây dựng
12.
KH
: Kế hoạch
13.
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
14.
VT
: Vị trí
15.
KT – XH
: Kinh tế xã hội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1

MỞ ĐẦU

1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế
xã hội như: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số
làm cho nhu cầu của con người về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy

nhiên, ngược lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và
không thể di chuyển được, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày
càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở
các khu đô thị, các điểm dân cư ven trục đường giao thông chính
Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại
hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép người sử dụng
đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của người dân được giải
phóng. Đất đai được chính thức tham gia vào thị trường bất động sản như một
loại hàng hoá được trao đổi qua lại giữa những người sử dụng đất với nhau
theo quy định của pháp luật.
Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt
ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc
quản lý điều tiết trên thị trường. Và những quy định về định giá đất đai ra đời
cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần
thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng.
Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam như Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và được sự quan tâm của
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà người dân quan tâm nhất về đất đai là
giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã được hình thành và phát triển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2

một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn. Ở đó giá trị đất đai được
định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày. Giá cả đất đai trên thị
trường thì thường xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nước
về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hưởng xấu đến công
tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản.
Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng

trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Kết quả của công tác
định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa người dân
trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải được
tiến hành thường xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa
dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả. Các
UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào
ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chủ động xây
dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định
giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm địa
hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở nhiều
nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém. Dân số
của huyện là 187.402 người, mật độ dân số trung bình 155 người/km
2
. Người
dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn hoá thấp,
đặc biệt là ở những khu vực vùng sâu vùng xa của huyện.
Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, được sự quan tâm của Đảng và
nhà nước, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế đặc
biệt là sau khi được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III. Các đồ án quy
hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số
nơi của địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã
tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác
định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm một cách đúng mức nên ở một
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3

số nơi sảy ra tình trạng thu ngân sách về đất đai thì ít nhưng chi ngân sách về

đất đai thì nhiều Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các
ngành quan tâm.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường; Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban lãnh đạo khoa
Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên chúng tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự
án xây dựng trung tâm huyện lỵ Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn
2009 - 2012” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở,
trên toàn địa bàn tỉnh Tuyên Quang nói chung cũng như tại huyện Yên Sơn nói
riêng.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn huyện Yên Sơn.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung
tâm huyện Yên Sơn. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định
giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
3. YÊU CẦU
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Tuyên Quang
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4

Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá.
Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định,
cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là
giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự
nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại
hàng hoá khác. Do vậy, khó để có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên
giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ
là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh
tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong
sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003) [4].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSD đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5

3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSD đất.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSD đất thực tế
trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đấttại tài khoản 1 điều này xác dịnh
giá đất do chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng
giá đâtd cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công
bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSD đất, tình tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSD đất, lệ phí trước hạ,
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bối thường đối với người có

hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6

nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSD đất được hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong
khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước.
Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng
gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi
ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu
thuế chuyển QSD đất, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường
thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy địnhchủ
yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt khác
muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu mà cơ
sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu và giá
trị sinh lợi của đất đai.
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa

trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7

cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2].
1.1.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với
sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có hai loại địa tô chênh
lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa
tônày. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự
đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản

trên mảnh đất mà họ canh tác.
Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể
tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
(Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2].
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua
đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,

việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay
thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Phạm Hoàng
Nam, 2006).[5].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất
=
Địa tô
Lãi suất ngân hàng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.

- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đại không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá
cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn
nhất định.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về
đất cơ bản là cố định và bất biến.










P
0
Q

D
0


Q
1

S

O

P

Q
0


D
1


E'

P
1
E

Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưa

được sử dụng thực sự trở thành hành hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền
này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất,
đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nước
ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do
Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá đất do Nhà
nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này. Nếu giá
đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta
không thể làm được điều đó.
Thậmchí,trongmốiquanhệgiữaNhànướcvớingườisửdụngđất,cũngcónhững
trường hợp áp dụng giá thị trường nếu có thể (đấu giá QSD đất).(Phạm Hoàng
Nam, 2006).[5].

Giá

G1

D




Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Số lượng đất đai

D1
S
G
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11

Hình 2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng
nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra
đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị
cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lượng
cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích
sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng
quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội,
vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một
trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng
thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. (Phạm Hoàng Nam, 2006).[5].
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có
tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các

loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của
Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất
nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự
can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng
tới giá đất bao gồm các mặt:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12

Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
Quy hoạch đô thị:Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ
lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh

hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế
hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên
giá cả đấtgiảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đấttăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng,
2008). [2]
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất
của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên
quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành
nhân khẩu gia đình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao
thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn
tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm
giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và cs). [2]

* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi
người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14

Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển
công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển càng cao, mà tổng diện tích đất của
thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá
đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có
mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập
cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá
đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị
Thu Hằng, 2008). [2]

* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn
thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc
tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh
gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và
nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác
động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chung
hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật
thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự
phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng
không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này
với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi
mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất
tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau
thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu
thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày
càng nghiêm trọng, kết qủa là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
(Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [2]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15

* Yếu tố kinh tế:Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách

kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích ảnh
hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự
phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng
tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung
cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra
nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16

bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường

nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá nhà đất
tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng
tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng
thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông
thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư
hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư
trong có cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tình hình về biến động mức lãi xuất. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008). [2]
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có
đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra
có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến
các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của
các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình
giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài,
kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng,
tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông.
Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện…
Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ
và cự ly.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

17

Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa
chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều
kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và
mức thu nhập ở khu vực.
Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế
độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có
tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử
dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008).
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và
khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của
thửa đất.
Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng
đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng
cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh
hưởng đến giá đất.
Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc

hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình
bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh
hưởng đến giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên