Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh ngân hàng phát triển khu vực Bắc Kạn Thái Nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH





NGUYỄN TRIỀU DƢƠNG




HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN
KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN




LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH





NGUYỄN TRIỀU DƢƠNG



HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN
KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế
Mã số: 60.34.04.10



LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN






THÁI NGUYÊN - 2013


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản luận văn này là công trình nghiên cứu cá nhân
thực sự; đƣợc thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tình hình thực tiễn và
dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thế Phán.
Các số liệu và những kết quả tính toán trong luận văn là trung thực, đƣợc
đƣa ra xuất phát từ nghiên cứu thực tiễn và kinh nghiệm.
Một lần nữa tôi xin đƣợc khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên.

Học viên



Nguyễn Triều Dƣơng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thế Phán đã tận tình hƣớng
dẫn và Quý thầy cô trong Khoa Sau đại học - Trƣờng đại học kinh tế và quản
trị kinh doanh - Đại học Thái Nguyên đã truyền dạy những kiến thức trong
quá trình học tập và truyền đạt những kinh nghiệm giúp cho tôi có thể hoàn
thành luận văn của mình một cách tốt nhất.
Cảm ơn Ban lãnh đạo và tập thể Chi nhánh Ngân hàng phát triển Khu
vực Bắc Kạn - Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi về mặt số liệu và những
kinh nghiệm thực tế trong quá trình thực hiện.
Học viên


Nguyễn Triều Dƣơng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3
4. Những đóng góp khoa học của luận văn 4
5. Kết cấu luận văn 4
Chƣơng 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 5
1.1. Tổng quan về định giá bất động sản 5
1.1.1. Khái niệm bất động sản 5
1.1.2. Khái niệm định giá bất động sản 6
1.1.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản 7
1.1.4. Các phƣơng pháp định giá bất động sản 7

1.2. Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp 8
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 8
1.2.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp 10
1.2.3. Các căn cứ và nguyên tắc trong định giá bất động sản thế chấp 11
1.2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá bất động sản thế chấp 13
1.2.5. Quy trình định giá bất động sản thế chấp 17


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
1.2.6. Các phƣơng pháp định giá bất động sản thế chấp 20
1.3. Cơ sở thực tiễn 22
1.3.1. Các quy định của Nhà nƣớc, của các ngân hàng và của Ngân
hàng Phát triển về định giá bất động sản thế chấp 22
1.3.2. Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp của một số nƣớc
trên thế giới và một số NHTM trong nƣớc. Bài học kinh nghiệm
rút ra cho Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 25
Chƣơng 2. PHƢƠNG PHÁP VÀ HỆ THỐNG CHỈ TIÊU NGHIÊN
CỨU ĐỀ TÀI 36
2.1. Thu thập thông tin 36
2.1.1. Thu thập thông tin thứ cấp 36
2.1.2. Thu thập thông tin sơ cấp 37
2.2. Phƣơng pháp tổng hợp thông tin 37
2.3. Phƣơng pháp phân tích số liệu và nghiên cứu tình huống 38
2.3.1. Các phƣơng pháp phân tích 38
2.3.2. Nghiên cứu tình huống 38
2.4. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu đề tài 39
2.4.1. Hệ thống các chỉ tiêu phản ánh trực tiếp giá trị của bất động sản
đƣợc định giá… 39

2.4.2. Nhóm hệ thống các chỉ tiêu liên quan đến BĐS phản ánh các
yếu tố ảnh hƣởng đến kết quả định giá BĐS thế chấp 39
Chƣơng 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN -
THÁI NGUYÊN 40
3.1. Một số nét cơ bản về chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 40
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 40
3.1.2. Đánh giá chung về những điều kiện có ảnh hƣởng đển chất
lƣợng công tác định giá bất động sản thế chấp của Chi nhánh 45
3.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh
NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 47


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
3.2.1. Khái quát về công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh
NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 47
3.2.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp 56
3.3. Đánh giá chung về công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi
nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 73
3.3.1. Những ƣu điểm 73
3.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân 75
3.3.3. Vấn đề đặt ra trong định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh 80
Chƣơng 4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC
BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN 82
4.1. Định hƣớng phát triển hoạt động định giá BĐS thế chấp tại chi
nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 82
4.2. Các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp

tại chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 84
4.2.1. Hoàn thiện bộ máy định giá hệ thống NHPT nói chung và của
Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên nói riêng 84
4.2.2. Ứng dụng linh hoạt các phƣơng pháp định giá 85
4.2.3. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá
bất động sản thế chấp 86
4.2.4. Đổi mới quy trình định giá và hoàn thiện hệ thống văn bản liên
quan đến định giá BĐS thế chấp 87
4.2.5. Tăng cƣờng kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất
động sản thế chấp 90
4.2.6. Xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản
thế chấp 90
4.3. Một số kiến nghị 91
4.3.1. Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nƣớc 91
4.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng nhà nƣớc 93
4.3.3. Với Ngân hàng phát triển Việt Nam 94
KẾT LUẬN 96


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
TÀI LIỆU THAM KHẢO 98
PHỤ LỤC 101


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT
NỘI DUNG
BĐS
Bất động sản
BĐSTC
Bất động sản thế chấp
CBTD
Cán bộ tín dụng
Chi nhánh
CN NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên
NHPT
Ngân hàng phát triển
NSNN
Ngân sách Nhà nƣớc
NHTM
Ngân hàng thƣơng mại
NVĐG
Nhân viên định giá
TDĐT
Tín dụng đầu tƣ
TCTD
Tổ chức tín dụng
UBND
Ủy ban nhân dân




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
Bảng

Bảng 3.1: Tổng hợp kết quả hoạt động của Chi nhánh NHPT khu vực
Bắc Kạn - Thái Nguyên giai đoạn 2009-2012 43
Bảng 3.2: Kết quả hoạt động cho vay theo dự án có BĐS thế chấp của
Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 53
Bảng 3.3: Kết quả đảm bảo tiền vay bằng các loại tài sản 54
Bảng 3.4: Kết quả cho vay thế chấp bất động sản tính theo dƣ nợ 54
Bảng 3.5: Giá trị bất động sản bảo đảm dƣ nợ phân loại theo BĐS 55
Bảng 3.6: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất tại Chi nhánh
NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 64
Bảng 3.7: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền trên đất tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn -
Thái Nguyên 68


Sơ đồ

Sơ đồ 3.1: Tổ chức bộ máy của Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn -
Thái Nguyên 42
Sơ đồ 4.1: Quy trình tổ chức định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh
NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên (đề xuất áp dụng) 88




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Sự phát triển của hệ thống Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho sự phát
triển của nền kinh tế. Với một nƣớc đang phát triển nhƣ Việt Nam đang trong
quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nƣớc và tham gia vào
quá trình hội nhập thế giới thì việc xây dựng một hệ thống Ngân hàng phát
triển bền vững là một yếu tố luôn đƣợc quan tâm và là mục tiêu cần đƣợc thực
hiện trong quá trình xây dựng và phát triển đất nƣớc. Yếu tố tạo nên sự bền
vững ấy là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh. Hai yếu tố này tồn tại song
song nhƣng lại mâu thuẫn nhau. Hoạt động Ngân hàng là hoạt động chứa đựng
nhiều rủi ro nhất. Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau có thể
dẫn tới sự sụp đổ của một Ngân hàng. Vì vậy yêu cầu hạn chế rủi ro là một trong
những yêu cầu không thể thiếu trong hoạt động không chỉ từ phía các Ngân hàng
mà còn từ phía Chính phủ. Một trong những biện pháp để hạn chế rủi ro của tất
cả các Ngân hàng là cho vay có tài sản bảo đảm, mà chủ yếu là bất động sản.
Hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam là ngân hàng của Chính phủ
thực hiện chính sách tín dụng ƣu đãi đầu tƣ và tín dụng xuất khẩu của Nhà
nƣớc. Các hoạt động cho vay của NHPT có đặc thù là không vì mục đích lợi
nhuận, đối tƣợng cho vay chủ yếu tập trung vào các dự án an sinh xã hội, các
dự án thuộc đối tƣợng khuyến khích ƣu đãi đầu tƣ nhằm xây dựng cơ sở hạ
tầng, tạo ra cơ sở vật chất, tài sản cố định góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế
xã hội. Các loại hình dự án này thƣờng có tổng mức đầu tƣ lớn, thời gian vay
vốn dài, mức vốn cho vay lớn, rủi ro tín dụng cao trong khi lãi suất cho vay
thấp do đƣợc hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ƣu đãi đầu tƣ của Nhà nƣớc. Do vậy
yêu cầu về bảo toàn vốn và phát triển bền vững là yêu cầu hàng đầu trong hoạt
động cho vay của NHPT. Cũng từ tính chất của các dự án thuộc đối tƣợng vay

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
vốn tín dụng đầu tƣ, mà tài sản bảo đảm tiền vay cho NHPT chủ yếu là chính
các tài sản hình thành trong tƣơng lai của các dự án, trong đó phần lớn là các
bất động sản nhƣ: quyền sử dụng đất, nhà xƣởng, vật kiến trúc và các tài sản
gắn liền với đất…
Nhìn chung, công tác quản lý tài sản bảo đảm tiền vay trong đó có khâu
định giá tài sản thế chấp đặc biệt là việc định giá các tài sản thế chấp là bất
động sản của hệ thống các Ngân hàng thƣơng mại của Việt nam nói chung và
hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam nói riêng còn đang có rất nhiều hạn
chế và yếu kém. Lý do là thị trƣờng bất động sản ở Việt nam vẫn đang trong
giai đoạn phát triển thiếu ổn định, pháp luật về đất đai của Nhà nƣớc còn
nhiều bất cập, hệ thống các văn bản pháp lý, thủ tục, giấy tờ còn rƣờm rà
mang nặng tính hình thức, khung giá đất của Nhà nƣớc còn nhiều bất cập so
với thực tế thị trƣờng, phẩm chất đạo đức và năng lực của những ngƣời làm
công tác định giá bất động sản thế chấp còn nhiều hạn chế…
Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên cũng không phải là
một ngoại lệ. Trong quá trình công tác và làm việc tại Chi nhánh NHPT Khu
vực Bắc Kạn - Thái Nguyên, tác giả nhận thấy: Việc tập trung nghiên cứu
thực tế công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt là vấn đề định giá
tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản để từ đó đƣa ra những giải pháp
thiết thực nhằm nâng cao chất lƣợng công tác này có ý nghĩa rất quan trọng
và cần thiết cả về lý luận và thực tiễn. Nó giúp cho công tác định giá tài sản
đƣợc chính xác hơn, đảm bảo tính pháp lý hơn, từ đó góp phần nâng cao
chất lƣợng công tác quản lý tài sản đảm bảo tiền vay của hệ thống NHPT,
thực hiện đƣợc mục tiêu an toàn, hiệu quả và phát triển bền vững mà Ngân
hàng phát triển đã đề ra đối với những dự án sử dụng vốn tín dụng đầu tƣ và
tín dụng xuất khẩu của Nhà nƣớc.

Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài: ‘‘Hoàn thiện công tác


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn -
Thái Nguyên" làm đề tài nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác định giá bất động sản thế
chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nói chung, thực trạng công tác
định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái
Nguyên nhằm nghiên cứu và đề xuất các giải pháp cơ bản hoàn thiện và nâng
cao chất lƣợng định giá tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt
động tín dụng của Chi nhánh một cách có hiệu quả. Thực hiện mục tiêu quản
lý tín dụng an toàn, hiệu quả, phát triển bền vững Ngân hàng phát triển.
2.2. Nhiệm vụ cụ thể
Nghiên cứu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan
đến hoạt động định giá bất động sản, định giá bất động sản thế chấp.
Nghiên cứu về các quy định, quy trình và thực tế công tác định giá đối
với các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong hệ thống NHPT nói
chung và tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên nói riêng;
Đánh giá thực trạng công tác định giá định giá bất động sản thế chấp tại
Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên;
Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công định giá bất động sản thế
chấp tại Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, loại bất

động sản thế chấp, các nguyên tắc, các phƣơng pháp, quy trình định giá bất
động sản thế chấp, các văn bản pháp luật quy định về định giá bất động sản
thế chấp liên quan đến việc xác định giá trị của bất động sản thế chấp tại Chi
nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
3.2. Phạm vi nghiên cứu
+ Nghiên cứu cơ sở lý luận và hoạt động thực tiễn của việc định giá bất
động sản, định giá bất động sản thế chấp.
+ Nghiên cứu thực trạng của công tác định giá bất động sản thế chấp của
Chi nhánh Ngân hàng Phát triển khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên trong thời
gian qua (từ năm 2009 đến 2012).
3.3. Địa điểm nghiên cứu
Hoạt động định giá bất động sản thế chấp đƣợc thực hiện tại Chi nhánh
NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.
4. Những đóng góp khoa học của luận văn
- Sau khi nghiên cứu, đề tài sẽ hệ thống hóa đƣợc các cơ sở lý luận và
thực tiễn về định giá bất động sản thế chấp: nêu đƣợc ý nghĩa, vai trò, nhân tố
ảnh hƣởng, quy trình và các phƣơng pháp định giá bất động sản thế chấp - yếu
tố quan trọng trong bảo đảm tiền vay cho các dự án vay vốn tín dụng đầu tƣ.
- Sẽ đƣa ra đƣợc những đánh giá về chất lƣợng của công tác định giá bất
động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.
- Đƣa ra những giải pháp cơ bản trong việc hoàn thiện hơn công tác định
giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái
Nguyên trong thời gian tới;
- Đƣa ra những đề xuất kiến nghị đối với cấp trên nhằm tạo mọi điều kiện
để các ngân hàng nói chung, Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

hoàn thiện và nâng cao chất lƣợng công tác định giá bất động sản thế chấp.
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn đƣợc trình
bầy trong 4 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chƣơng 2: Phƣơng pháp và hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu đề tài


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
Chƣơng 3: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi
nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên
Chƣơng 4: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp
tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Tổng quan về định giá bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng.
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đƣợc bằng tiền và các quyền
tài sản. Quyền tài sản là quyền giá trị đƣợc bằng tiền và có thể chuyển giao
trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại,
tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng.
Nhìn chung, tất cả các nƣớc đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động
sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời
La mã cổ đại và đƣợc ghi lại trong Bộ Luật La Mã. Theo đó BĐS không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao
động của con ngƣời trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa

màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất
đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Do mỗi nƣớc có những nét đặc thù riêng có quan niệm phân loại và tiêu
chí phân loại riêng nên pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới quy định về
BĐS khác nhau khi đi vào chi tiết về những tài sản gắn liền với đất.
Điều 181 của Bộ Luật Dân sự 2005 nƣớc ta quy định: “Bất động sản là
các tài sản không thể di dời đƣợc”. Theo đó, BĐS bao gồm:


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm định giá bất động sản
Để hiểu về định giá BĐS, trƣớc hết ta phải hiểu rõ về định giá tài sản.
Định giá tài sản là một loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, tính
kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá tài sản hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
thị trƣờng. Định giá tài sản đƣợc một số tác giả khái quát nhƣ sau:
Theo Giáo sƣ W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth của nƣớc Anh
“Định giá là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định rõ”
- Định giá BĐS là sự ƣớc tính giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã đƣợc xác định.
- Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của
BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc

điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trƣờng BĐS, bao gồm
cả lĩnh vực đầu tƣ.
- Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dƣới dạng tính toán để đạt
đƣợc giá trị cụ thể của một BĐS phụ vụ cho mục tiêu nhất định ở một thời
điểm cụ thể.
- Trong 3 định nghĩa trên thì định nghĩa thứ 2 có tính bao quát nhất. Nó
đề cập đến lĩnh vực đầu tƣ khác, đây là điểm rất quan trọng vì:
+ Việc sở hữu BĐS là một hình thức giữ tiền và cần cân nhắc xem ngƣời
có tiền sẽ làm gì với số tiền của họ.
+ Có rất nhiều kiểu đầu tƣ: Đầu tƣ cho hàng hóa lâu bền nhƣ đồ dùng
cho gia đình, nhà cửa, phƣơng tiện hành nghề, chi cho giáo dục; đầu tƣ vào cổ


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
phiếu, chứng khoán cần nghiên cứu các hƣớng đầu tƣ khác nhau trƣớc khi
đƣa ra quyết định cuối cùng.

Nhƣ vậy, có thể thống nhất: Định giá bất động sản là khoa học về xác
định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có
tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường
BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
1.1.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản
Trong định giá BĐS, cần phải quán triệt một số nguyên tắc cơ bản sau đây:
1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất; 2) Nguyên tắc cung - cầu;
3) Nguyên tắc phù hợp; 4) Nguyên tắc thay thế; 5) Nguyên tắc thay đổi; 6)
Nguyên tắc cân bằng; 7) Nguyên tắc cạnh tranh; 8) Nguyên tắc đóng góp; 9)
Nguyên tắc dự báo; 10) Nguyên tắc nhất quán; 11) Nguyên tắc thực tế và 12)
Nguyên tắc ngoại ứng.

Giữa các nguyên tắc trên có mối quan hệ chặt chẽ, tác động qua lại, bổ
sung cho nhau, vì vậy trong định giá bất động sản, tùy từng trƣờng hợp cụ thể
có thể quán triệt một số nguyên tắc nhất định trong số các nguyên tắc đó.
1.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản
Trong định giá bất động sản, phổ biến chung, ngƣời ta thƣờng áp dụng 5
phƣơng pháp định giá BĐS cơ bản, đó là:
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
- Phƣơng pháp chi phí
- Phƣơng pháp vốn hóa
- Phƣơng pháp thặng dƣ
- Phƣơng pháp lợi nhuận
Ngoài 5 phƣơng pháp trên, ở một số quốc gia có trình độ quản lý cao,
ngƣời ta còn sử dụng phƣơng pháp định giá mang tính định lƣợng, dựa trên
một số mô hình toán học, xem xét mối quan hệ giữa các yếu tố tác động (yếu
tố nguyên nhân) đến giá của bất động sản (kết quả).


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
1.2. Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị bất động sản thế chấp cụ
thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức
cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS. Định giá BĐS thế
chấp là một trong những khâu quan trọng và không thể thiếu trong qui trình
cho vay của các NHTM nhằm xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo
BĐS và là cơ sở để đƣa ra mức cho vay hợp lý.
Vậy bất động sản thế chấp là gì? Theo quy định tại Điều 342 Bộ Luật

Dân sự năm 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế
chấp giữ. Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho ngƣời thứ ba giữ tài sản
thế chấp. Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản hình
thành trong tƣơng lai.
Trong trƣờng hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ
thì vật phụ của động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trƣờng hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ mà
các bên không có thoả thuận về tài sản phụ đó thì tài sản phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều
715 đến Điều 721 Bộ Luật Dân sự năm 2005 và các quy định khác của pháp
luật có liên quan. Nhƣ vậy, thế chấp tài sản khác cầm cố tài sản ở chỗ, trong
trƣờng hợp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố
giữ; trong trƣờng hợp thế chấp, bên thế chấp đƣợc giữ tài sản thế chấp để tiếp
tục khai thác, sử dụng.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
Về hình thức thế chấp tài sản: Việc thế chấp tài sản phải đƣợc lập thành
văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong
một số trƣờng hợp pháp luật có quy định văn bản thế chấp phải đƣợc công
chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc thế chấp tài sản phải tuân thủ các
hình thức đó. (Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005).
Về thời hạn thế chấp: thời hạn thế chấp do các bên thoả thuận, nếu
không có thoả thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa
vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp. (Điều 344 Bộ luật dân sự năm 2005).

Nhƣ vậy trên cơ sở các quy định của Nhà nƣớc về hoạt động thế chấp,
có thể đƣa ra khái niệm về thế chấp BĐS nhƣ sau: Thế chấp BĐS là việc
một bên dùng quyền sử dụng đất của mình hoặc/và các BĐS khác thuộc
quyền sở hữu của mình gắn liền với mảnh đất đó để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự với bên kia và không chuyển giao quyền sử dụng đất và
các BĐS đó cho bên nhận thế chấp.
Tóm lại: Các BĐS đƣợc thế chấp bao gồm:
Thứ nhất: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định
đƣợc thế chấp.
Thứ ba: BĐS hình thành trong tƣơng lai, tức BĐS hình thành sau thời
điểm ký kết giao dịch thế chấp.
Thứ tư: Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Về các điều kiện của bất động sản thế chấp: BĐS thế chấp phải đồng
thời thỏa mãn các điều kiện sau:
Thứ nhất: BĐS phải đƣợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất
đai và bất động sản.
Thứ hai: BĐS đƣợc phép giao dịch
Thứ ba: BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay
phải cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không có
tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng.
Thứ tư: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay
phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay.

1.2.1.2. Sự cần thiết phải định giá BĐS thế chấp
- Định giá BĐS thế chấp là một trong những yếu tố đầu tiên để các
NHTM quyết định đƣợc mức vốn cho vay đối với khách hàng vay dùng tài
sản đảm bảo là BĐS để thế chấp, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng
của các NHTM.
- Việc định giá BĐS thế chấp sẽ là cơ sở để các ngân hàng và khách
hàng ký hợp đồng thế chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các
bên tham gia giao dịch, nó sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết các tranh
chấp sau này về giá trị BĐS thế chấp.
- Định giá BĐS thế chấp còn giúp cho ngƣời đi vay có thể xác định đƣợc
giá trị BĐS mà mình thế chấp, đó là cơ sở để ngƣời đi vay biết đƣợc giá trị thị
trƣờng BĐSTC, làm cơ sở cho các giao dịch khác liên quan đến BĐSTC.
- Định giá BĐSTC tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá
BĐS, nó là cơ sở dữ liệu cho các nghành, lĩnh vực khác có liên quan đến các
giao dịch BĐS của nền kinh tế.
1.2.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp
Do mục đích định giá BĐS để thế chấp, vì vậy định giá BĐS thế chấp có
các đặc điểm nhƣ sau:
- Giá trị định giá của BĐSTC bao giờ cũng thấp hơn giá trị thị trƣờng,
nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM. Cũng do tính
đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng nên khi định giá thế chấp BĐS phải
tính giá trị BĐS trong điều kiện thị trƣờng BĐS bất ổn nhất


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
- Giá trị của BĐSTC thƣờng chỉ có ý nghĩa trong việc thế chấp BĐS tại
một NHTM cụ thể nào đó mà khách hàng vay vốn, chứ nó không đƣợc áp
dụng tại một NHTM nào khác.

- Hầu hết các NHTM đều tự định giá BĐSTC mà không thuê một tổ
chức định giá hoạt động độc lập nào khác.
- Định giá BĐSTC chủ yếu dựa vào tính pháp lý, quy mô và điều kiện
kinh tế của BĐS, các yếu tố khác gần nhƣ không đƣợc xem xét đến.
- Định giá BĐSTC tại các NHTM chủ yếu sử dụng phƣơng pháp so sánh.
- Giá trị BĐSTC phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách và các quy định
cụ thể của từng NHTM.
1.2.3. Các căn cứ và nguyên tắc trong định giá bất động sản thế chấp
1.2.3.1. Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp
Thứ nhất: Căn cứ vào bản thân các yếu tố của BĐS.
* Các yếu tố cấu thành giá trị BĐS.
- Đó là toàn bộ các chi phí cấu thành nên BĐS đó gồm: những yếu tố kết
tinh lao động, những yếu tố vật chất…
- Yếu tố thuộc tài nguyên môi trƣờng (có thể không phải là do lao động
đóng góp) có thể là môi trƣờng xã hội, môi trƣờng thiên nhiên, môi trƣờng
tài nguyên.
- Các yếu tố tác động tới giá trị thị trƣờng của BĐS: ở những vùng có
điều kiện thuận lợi thì nguồn cung ngày càng có giới hạn nhƣng nhu cầu ngày
càng tăng lên dẫn đến sự mất cân đối trong cung cầu.
* Căn cứ vào hình thái hiện tại của BĐS
- Yếu tố vật chất thuộc về kết cấu, kiến trúc của BĐS đó xem có phù
hợp với hiện tại hay không(nhƣ chiều cao, kiến trúc có phù hợp hay không).
- Tính bền chắc của BĐS: phụ thuộc vào yếu tố thời gian, vật lý.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
- Căn cứ vào những yếu tố về mặt kỹ thuật: phụ thuộc vào những yếu tố kết
tinh lao động tạo ra hình dáng của BĐS nó có phù hợp với hiện tại hay không.

- Căn cứ vào yếu tố tâm lý
* Căn cứ vào các yếu tố thuộc về vị trí và mức độ ảnh hưởng về vị trí
- Căn cứ vào địa điểm: yếu tố này ảnh hƣởng tới khả năng sinh lợi của BĐS.
- Mối quan hệ của BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy đƣợc
vị trí của BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò nhƣ thế nào.
Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trƣờng.
Yếu tố cạnh tranh của thị trƣờng
- Nếu thị trƣờng có yếu tố so sánh - lựa chọn: nó liên quan đến tính chất
thay thế.
- Những yếu tố sẵn có của các nguồn cung khác nhau.
* Yếu tố của nền kinh tế
- Tác động vào sự tăng trƣởng và phát triển của nền kinh tế nói chung.
Nhƣ đối với việc thu hút mạnh vốn đầu tƣ làm cho nhu cầu về BĐS nhiều hơn
dẫn đến giá BĐS tăng lên.
- Điều kiện phát triển của ngành, lĩnh vực sử dụng BĐS đó đang trong
thời kỳ phát triển mạnh hay suy thoái nó đều có ảnh hƣởng mạnh tới giá trị
của BĐS.
* Căn cứ vào quan hệ cung cầu trên thị trường
- Yếu tố cung có tính chất độc quyền hay cạnh tranh, cung trong dài hạn
hay ngắn hạn.
- Yếu tố cầu: Nếu cho tiêu dùng thì nó phụ thuộc nhiều vào công dụng
của BĐS mang lại, nếu mang tính chất đầu tƣ thì khi định giá cần phải căn cứ
vào giá trị kỳ vọng mà BĐS đó mang lại cho nhà đầu tƣ.
Thứ ba: Căn cứ pháp lý


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
* Yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS thế chấp

- Giới hạn về quyền năng: các quyền năng có đầy đủ hay không.
- Các nghĩa vụ của BĐS nhƣ: nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ tài chính.
* Các luật pháp liên quan đến bản thân một BĐS mà nó quy định chung
- Các quy định về sở hữu, sử dụng và các quyền năng đối với BĐS nói chung.
- Các quy định của luật pháp liên quan đến các hoạt động định giá nhƣ:
luật về định giá, pháp lệnh về định giá.
1.2.3.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Ngoài các nguyên tắc định giá BĐS nói chung thì định giá BĐS thế chấp
còn tuân theo các nguyên tắc sau đây:
- Nguyên tắc đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng: Giá trị BĐSTC
đƣợc định giá cho mục đích vay thế chấp bao giờ cũng thấp hơn giá trị thị trƣờng.
- Nguyên tắc tuân thủ: Mỗi một ngân hàng có một cơ chế và định hƣớng
chính sách tín dụng riêng, vì vậy mà định hƣớng hoạt động định giá của mỗi
TCTD cũng khác nhau. Thƣờng quy định trong hoạt động định giá BĐS của
các TCTD sẽ chặt chẽ hơn so với các quy định của Nhà nƣớc nên nhân viên
định giá sẽ phải tuân thủ nghiêm nghặt những quy định riêng của mỗi ngân
hàng. Ví dụ: Đối với hệ thống NHPT, nếu tài sản trên đất không có giấy phép
xây dựng thì kể cả mới xây dựng với giá trị lớn thì tài sản trên đất vẫn không
đƣợc ghi nhận giá trị (giá trị tài sản trên đất bằng không), nhƣng đối với một
số NHTM nhƣ ngân hàng Oceanbank thì họ vẫn xem xét và ghi nhận một
phần giá trị tài sản trên đất (giá trị tài sản trên đất có thể bằng 20-40% giá trị
thực tế của tài sản trên đất nếu xây dựng có giấy phép).
1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp
Các nhân tố ảnh hƣởng đến hoạt động định giá BĐS thế chấp bao gồm
nhóm nhân tố chủ quan và nhóm nhân tố khách quan.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14

1.2.4.1. Nhóm nhân tố chủ quan
Thứ nhất, quan điểm khác nhau của các ngân hàng về vấn đề định giá
BĐS thế chấp: Mỗi một Ngân hàng theo đuổi những mục tiêu hoạt động khác
nhau và để đạt đƣợc mục tiêu đó các ngân hàng sẽ xác định các chiến lƣợc kinh
doanh sao cho phù hợp với điều kiện hoạt động của mình trong mỗi một giai
đoạn cụ thể. Bởi vậy quan điểm của từng ngân hàng về định giá BĐS thế chấp
cũng không giống nhau. Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh
tế phát triển ổn định, thị trƣờng ít rủi ro, các Ngân hàng sẽ giảm bớt các điều
kiện ràng buộc cho vay trong đó có qui định về tài sản đảm bảo, do đó việc
định giá tài sản đảm bảo nói chung và tài sản đảm bảo BĐS nói riêng sẽ đƣợc
nới lỏng và ngƣợc lại.Quan điểm về vấn đề định giá của ngân hàng còn đƣợc
thể hiện thông qua quan điểm về phát triển hoạt động thế chấp tài sản BĐS.
Với quan điểm thế chấp tài sản chỉ với mục đích cho vay, thì vấn đề định giá
BĐS thế chấp sẽ đƣợc các ngân hàng làm căn cứ xác định mức cho vay hợp lý
trên cơ sở giảm thiểu rủi ro, do đó giá trị định giá BĐS thế chấp sẽ khác xa
nhiều so với giá trị thị trƣờng của BĐS, và việc định giá BĐS thế chấp sẽ mang
tính chủ quan của từng ngân hàng, hoặc theo từng loại hình ngân hàng căn cứ
vào mức độ xác định rủi ro và tỷ lệ thu hồi BĐS khi khách hàng không trả
đƣợc nợ, cũng nhƣ mức độ cạnh tranh trên thị trƣờng tài chính tiền tệ.
Thứ hai, cách thức tổ chức và qui trình định giá BĐS thế chấp: Công tác
tổ chức định giá cũng là nhân tố hết sức quan trọng ảnh hƣởng đến định giá
BĐS thế chấp, thể hiện tính chuyên nghiêp hay không chuyên nghiệp trong
quá trình định giá. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong hệ thống ngân
hàng sẽ làm cho công tác tổ chức định giá trở nên đơn giản hơn. Việc xây
dựng qui trình định giá chuẩn, đơn giản, rõ ràng sẽ rút ngắn thời gian và chi
phí của công tác định giá, do đó cũng sẽ ảnh hƣởng tới việc định giá.
Thứ ba, lựa chọn phƣơng pháp định giá thích hợp: Bất động sản là các tài


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
sản mang tính đặc thù, đặc biệt, lại chịu tác động của nhiều nhân tố cả khách
quan và chủ quan. Vì vậy, việc lựa chọn phƣơng pháp định giá sẽ ảnh hƣởng
trực tiếp đến kết quả định giá. Trong định giá BĐS không có phƣơng pháp nào
là chính xác nhất, mà chỉ có phƣơng pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên giác
độ phù hợp với điều kiện áp dụng và loại hình BĐS thế chấp, và quan trọng
hơn là giảm thiểu chi phí trong quá trình định giá. Lựa chọn phƣơng pháp định
giá phù hợp căn cứ trên cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ
giúp cho ngƣời định giá đƣa ra mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách
hàng có cơ sở khoa học và sẽ giảm chi phí cho công tác định giá.
Thứ tư, Hệ thống thông tin định giá: Mặc dù thông tin là yếu tố khách
quan từ thị trƣờng nhƣng việc xây dựng hệ thống thông tin lại hoàn toàn phụ
thuộc vào chủ quan của ngƣời định giá và chiến lƣợc của từng ngân hàng. Để
xác định giá trị BĐS đòi hỏi ngƣời định giá phải thƣờng xuyên thu thập và xử
lý thông tin. Hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ,
cậpnhật kịp thời sẽ là cơ sở để ngƣời định giá đánh giá và phân tích chính xác,
từ đó ảnh hƣởng rất lớn đến kết quả và thời gian cho việc định giá BĐS.
Thứ năm, đội ngũ nhân lực định giá: Trong bất kỳ điều kiện nào thì
nguồn nhân lực cho công việc định giá cũng hết sức quan trọng. Phẩm chất
đạo đức và trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ cán bộ định giá
ảnh hƣởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá BĐS. Định giá BĐS là
một công việc khó khăn, phức tạp và đòi hỏi cán bộ định giá phải là ngƣời có
kiến thức chuyên môn, đƣợc đào tạo bài bản, am hiểu bản thân BĐS và các
yếu tố tác động đến giá trị BĐS, nắm vững các kiến thức về kinh tế, kỹ thuật
và xã hội để vận dụng trong quá trình định giá. Bên cạnh đó phẩm chất đạo
đức cũng là một nhân tố ảnh hƣởng và chi phối rất lớn đến công tác định giá
bởi việc xác định giá trị BĐS thế chấp sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đế giá trị của
các khoản vay và do đó sẽ làm nảy sinh các mối quan hệ chi phối ảnh hƣởng
đến công việc của ngƣời định giá và có thể làm sai lệch kết quả định giá. Do