Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 đến 2012

Số hóa bởi trung tâm học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



MAI HỮU THƢỢC


NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ
GIANG GIAI ĐOẠN 2011-2012


Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số : 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP







Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS.Vũ Thị Thanh Thuỷ

Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận án là trung thực và chưa ai công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Mọi trích dẫn trong luận án đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả


Mai Hữu Thƣợc

Số hóa bởi trung tâm học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Luận án được hoàn thành với sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân
và cơ quan nghiên cứu. Trước hết, tác giả xin chân thành cảm ơn TS Vũ
Thị Thanh Thuỷ
ng huyện Bắc Quang, Uỷ ban
nhân dân thị t
Quang, Phòng quản lý đào tạo sau đại học trường Đại học Nông lâm Thái

Nguyên. Nhân dịp này, tác giả xin chân thành cảm ơn các cơ quan trên.

, ngày 8 tháng 9 năm 2013
Tác giả


Mai Hữu Thƣợc


Số hóa bởi trung tâm học liệu

iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 3
2.1 Mục tiêu tổng quát 3
2.2 Mục tiêu cụ thể 3
3. Yêu cầu 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 4
1.2. Cơ ở thực tiễn của đề tài 6
1.2.1. Khái niệm thị trường Đất đai 6
1.2.2. Vai trò của thị trường Đất đai 6
1. 3. Cơ sở khoa học của đề tài 7
1. 3.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất 8
1.3.2. Lãi suất ngân hàng 9
1.3.3. Quan hệ cung cầu 10
1.4. Khai quát các quy định liên quan đến giá đất 14

1.4.1. Các khái niệm liên quan 14
17
1.4.3. Phương pháp định giá đất. 19
1.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 21
26
1.5.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới 26
1.5.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam 28
1.5.3. Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Việt Quang 31
1.6. Cơ sở pháp lý 32


Số hóa bởi trung tâm học liệu

iv
Chƣơng 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 34
2.1. Phạm vi nghiên cứu 34
2.2. Đối tượng nghiên cứu 34
2.3. Nội dung nghiên cứu 34
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị trấn Việt Quang 34
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý Đất đai của thị trấn Việt Quang 34
2.3.3. Thực trạng giá đất quy định tại thi trân Việt Quang năm 2011-
2012 34
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị
trần Việt Quang 34
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 36
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 37

Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Việt Quang 38
3.1.1. Vị trí địa lý 38
39
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 41
3.2. Tình hình sử dụng, quản lý Đất đai trên địa bàn thị trấn Việt Quang . 44
3.2.1. Tình hình sử dụng Đất đai 45
3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thị trấn Việt Quang 47
3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Việt Quang 50
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Việt Quang 52
3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 52

Số hóa bởi trung tâm học liệu

v
3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 54
3.4.3. Ảnh hưởng của vị tri lô đất đến giá đất 63
3.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 66
3.4.5. Ảnh hưởng của yếu tố hướng thửa đất 69
3.4.6. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75
1. Kết luận 75
2. Kiến nghị 76

Số hóa bởi trung tâm học liệu

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1.
UBND
: Ủy ban nhân dân
2.
CNH
: Công nghiệp hóa
3.
HĐH
: Hiện đại hóa
4.
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
5.
CNTB
: Chủ nghĩa tư bản
6.
NĐ
: Nghị định
7.
CP
: Chính phủ
8.
QĐ
: Quyết định
9.
TT
: Thông tư
10.
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất
11.
BĐS
: Bất động sản
12.
HĐND
: Hội đồng nhân dân
13.
TPTN
: huyện Bắc Quang
14.
KH
: Kế hoạch
15.
VT
: Vị trí
16.
VNĐ
: Việt Nam Đồng
17.
QH
: Quy hoạch
18.
BCĐ
: Ban chỉ đạo
19.
TĐT
: Tổng điều tra
20.
QLĐĐ

: Quản lý đất đai
21.
XDCB
: Xây dựng cơ bản


Số hóa bởi trung tâm học liệu

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của thị trấn Việt
Quang năm 2012 42
43
Bảng 3.3. Tình hình sử dụng đất năm 2011-2012 46
Bảng 3.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 48
Bảng 3.5 Cấp giấy chứng nhận QSD đất giai đoạn năm 2011-2012 49
Bảng 3.6. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2011 đến 2012 52
Bảng 3.7. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 52
Bảng 3.8. Giá đất của các đường phố nhóm I 55
Bảng 3.9. Giá đất của các đường phố nhóm II 58
Bảng 3.10. Giá đất của các đường phố nhóm III 60
Bảng 3.11. Giá đất của các đường phố nhóm IV 62
Bảng 3.12. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất cùng 1 tuyến đường. 64
Bảng 3.13. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
nhóm I có hình thể tốt 67
Bảng 3.14. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
nhóm II có hình thể xấu 68
Bảng 3.15. So sánh giữa 2 nhóm I và II 68
Bảng 3.16. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất 69

Bảng 3.17. Đặc điểm của một số khu dân cư 70
Bảng 3.18: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 71


Số hóa bởi trung tâm học liệu

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH


Đồ thị 3.1. Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang 38
Đồ thị 3.2. Diện tích đã cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49
Đồ thị 3.3: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm I 57
Đồ thị 3.4: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm II 59
Đồ thị 3.5: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm III 61
Đồ thị 3.6: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm IV 63
Đồ thị 3.7. So sánh chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà
nước ở các vị trí khác nhau 65


Số hóa bởi trung tâm học liệu

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng. Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được. Loại tài nguyên
này được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng
không tự mất đi. Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển
đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng
quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là
thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì Đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản
xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay,
khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu Đất đai ngày càng lớn và trở nên bức
thiết, trong khi đó Đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích
nên giá trị của Đất đai ngày càng lớn, giá cả Đất đai ngày càng cao.
. Thị trường này ở
Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay,
các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo
cơ sở cho thị trường Đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử
dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu
hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá Đất vào
nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh
doanh hoặc đầu cơ Đất đai

Số hóa bởi trung tâm học liệu

2
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao
và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế
- xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn

so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác
quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự
án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất
khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc
phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là
hết sức cần thiết. Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này
còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng
như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc
xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các
vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết.
Thị trấn Việt Quang là trung tâm Huyện Bắc Quang, có vị trí thuận lợi,
hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bắc
Quang cũng như của tỉnh Hà Giang. Trong những năm gần đây, tại các xã, thị
trấn thuộc huyện Bắc Quang có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, ngày càng phong
phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là
phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp
lực lớn lên Đất đai. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử
dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, Đất đai lại có giới hạn nên làm
cho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những
bất cập do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ
quản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định
kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác
động, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao
hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất
khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho thị trấn Việt Quang,
làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng

Số hóa bởi trung tâm học liệu

3
đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của địa phương và ổn định
trong lĩnh vực quản lý Đất đai. Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác
xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất trên địa bàn thị trấn là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi
chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn
Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011-2012” nhằm
góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên địa bàn thị
trấn Việt Quang nói riêng cũng như trên toàn huyện Bắc Quang nói chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu tổng quát
.
.
2.2 Mục tiêu cụ thể
-
.
-
.
-
.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang
-Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

Số hóa bởi trung tâm học liệu

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. đất là đối
tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều
đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức
rõ nét của Đất đai:
- Tính cố định về vị trí địa lý: Vị trí địa lý tự nhiên của Đất đai là cố định
tuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trường hợp núi lửa, động đất…Đặc tính này có ảnh
hưởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều
đặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên.
- Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính
bất biến. Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện
tích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là
không đổi. Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không
tuyệt đối mà có thể thay đổi.
- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với
bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc Đất đai cho phép khai thác một cách bền
vững. Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan
trọng để Đất đai không phải khấu hao.
- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các
thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó
có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế.

Nhưng Đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống
nhau chứ không phải là đồng chất.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

5
- : Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành Đất đai
không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay
thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và
điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một
phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn
khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh
nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội.
- Các tính chất khác:
Khi mối quan hệ giữa con người và Đất đai hình thành thì bên cạnh đặc
tính tự nhiên vốn có của Đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn
quan trọng nhất của Đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích
sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới
Đất đai mà Đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con
người buộc phải có những quy định
. Mặt khác mặc dù những đặc tính
tự nhiên của Đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì
có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong đó có môi
trường xã hội, cơ sở hạ tầng… [26]
Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho Đất đai nói riêng và BĐS
nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính
phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau. Các đặc điểm về
văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại đó. Vì
không thể di chuyển được nên BĐS trong đó có Đất đai không thể tránh khỏi
ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách. Do đó việc đầu tư phát triển xây

dựng BĐS được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức. Các loại chi phí
giành cho quản lý BĐS chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một BĐS. Mặt
khác các BĐS nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống cơ sở

Số hóa bởi trung tâm học liệu

6
hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung quanh
của một BĐS. [24]
1.2. Cơ ở thực tiễn của đề tài
1.2.1. Khái niệm thị trường Đất đai
Thị trường Đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch Đất đai. Thị
trường Đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường Đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch Đất đai diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường Đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan
trực tiếp đến giao dịch Đất đai. Thị trường Đất đai là một bộ phận cấu thành
quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo
hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều
5 Luật Đất đai 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu Đất đai
ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường Đất đai trên ý nghĩa chung là quyền
sử dụng đất. [23]
1.2.2. Vai trò của thị trường Đất đai
Thị trường Đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường Đất đai có vị trí và vai trò quan
trọng trong nền kinh tế, cụ thể:
- Hoạt động của thị trường Đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu
quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là Đất đai (nguồn tài
nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.

- Thị trường Đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như Đất đai, nhà xưởng tạo sự năng
động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua
việc đầu tư, sử dụng Đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

7
- Tác động trực tiếp của thị trường Đất đai tới phát triển thị trường tài
chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần
huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường Đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả Đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ
vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế
khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động
sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường Đất đai thông thoáng
sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động
với giá cả chấp nhận được. [26]
1. 3. Cơ sở khoa học của đề tài
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. Ở nước ta, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả Đất đai là dựa
trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu Đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của Đất đai, khắc
phục việc đầu cơ Đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12].

Số hóa bởi trung tâm học liệu

8
1. 3.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp
trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng
dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, có các
loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do
lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và Địa tô
chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa
tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu Đất đai vì

phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay
sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản
trên mảnh đất mà họ canh tác.
Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại

Số hóa bởi trung tâm học liệu

9
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có
thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của Đất đai với tư cách
là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của con
người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả Đất đai, mà địa tô chênh lệch lại
gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề cho
giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành

địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới
CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12].
1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua
đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất

Số hóa bởi trung tâm học liệu

10
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh Đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay
thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá Đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Lê Phương
Thảo, 2007).[11].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất
=

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

1.3.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với Đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì Đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
-->