bài giảng bất động sản tiến trình phát triển dự án bất động sản điển hình

c
TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ

ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN ĐIỂN HÌNH
ThS Trần Văn Đức
Giám đốc tài chính
Eden Group
Chuyên viên thẩm định dự

án đầu tư
1
Tiến trình phát triển dự

án bất động sản
TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẲN ĐIỂN HÌNH
z Xác định dự án
z Quy hoạch
z Cơ cấu chủ sở
hữu
z Thiết kế chương
trình
z Hoạch định thời
gian của dự án
z Ước tính chi phí
z Hoạch định ngân
sách
z Phân tích tài
chính
z Tóm tắt dự án
z Sắp xếp tài chính

z Hoạch định chiến
lược phát triển
z Hoạch định chiến
lược thoát vốn
z Nhóm phát triển
dự án
z Quy trình Tổ
chức và điều
hành dự án
z Quản lý tài chính
z Quản lý rủi ro
z Quản lý thông tin
z Quy hoạch
z Thiết kế kiến trúc
z Thiết kế cơ sở
z Lựa chọn công nghệ
xây dựng
z Xin giấy phép
z Thiết kế -phối hợp
xây dựng
z Quản lý thiết kế
z Thương lượng và
lựa chọn đối tác – ký
kết hợp đồng
z Quản lý xây dựng
z Phân tích xây dựng
z Kiểm tra chất lượng
z Phân tích
phưong án bán/
cho thuê

z Tổ chức
Marketing
z Tổ chức bán
hàng
z Quản lý phân
chia sản phẩm
z Quản lý bán lẻ
z Hỗ trợ di chuyển
z Thay đổi
phương thức
quản lý tài sản
z Đảm bảo chất
lượng
z Phận tích xây
dựng
z Bảo dưỡng định
kỳ hoặc bảo
dưỡng phòng
ngừa
z Chấp nhận dự
án
z Bàn giao sản
phẩm
z Các dịch vụ báo
cáo, kế toán
z Kiểm tra, điều
chỉnh, trang
thiết bị kỹ
thuật
z Vận hành thử

z Duy trì bảo trì
và quản lý
sản phẩm
z Kết thúc dự
án
z Quan hệ
chủ sở hữu
z Quan hệ
nhà cho
thuê
z Bảo hành
Giai đoạn
NC Khả

thi
Giai đoạn
bắt đầu
Giai đoạn
chiến lược
Giai đoạn tiền
xây dựng &
xây dựng
Giai đoạn
Marketing và

bán hàng
Giai đoạn
bàn giao dự

án

Giai đoạn
vận hành
và

bảo trì
Giai
đoạn
kết thúc
Tiến trình này phức tạp và

trùng lắp do hiện tượng quan liêu và

khung pháp lý
không rõ ràng, nhu cầu vốn lớn nên phải có

chiến lược thoát vốn để tăng hiệu
quả đầu tư và tăng IRR
2
Tiến trình phát triển bất động sản: Rủi ro và

thoát vốn
RỦI RO TRONG QUÁ

TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ

ÁN
Sẵn sàng xây dựng
•

Rủi ro cấp quyền sử

dụng đất
•

Rủi ro quy hoạch
•

Rủi ro cấp phép
•

Rủi ro pháp lý
•

Rủi ro trong quá

trinh thiết lập dự

án
•

Rủi ro xây dựng
•

Rủi ro thị trường
•

Rủi ro thị trường
•

Rủi ro vận hành

Các rủi ro chính trong giai đoạn tiền xây dựng –

Dự

án có được chấp thuận?
•

Kiểm soát chặt hồ sơ pháp lý
•

Nghiên cứu thị trường cho dự

án và

xây dựng chiến lược kinh doanh
•

Kiểm soát chi phí
•

Thẩm định giá đất thương phẩm hợp lý
•

Quản lý dự

án chặt chẽ
•

Quản lý xây dựng chặt chẽ
•

Sử

dụng vốn đúng mục đích
•

Tái cơ cấu tài chính, chiến lược thoát vốn, và điều hành dự

án
•

Xây dựng thể

chế

tài chính và

nguồn tài trợổn định, vững mạnh và

bền vững
Giai đoạn bắt
đầu
Giai đoạn thực
hiện
Giai đoạn chiến
lược
Giai đoạn tiền
xây dựng
Giai đoạn xây
dựng

Giai đoạn vận
hành & bảo trì
Giai đoạn kết
thúc
Giai đoạn bắt
đầu
Giai đoạn thực
hiện
Giai đoạn chiến
lược
Giai đoạn tiền
xây dựng
Giai đoạn xây
dựng
Giai đoạn vận
hành & bảo trì
Giai đoạn kết
thúc
GIẢM THIỂU RỦI RO VÀ

KẾ

HOẠCH THOÁT VỐN
Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn
3
Giai đoạn bắt đầu
z Xác định dự án
Quy mô dự

án và

tiêu thức chọn lựa quy mô
Địa điểm dự

án và

tiêu thức chọn lựa địa điểm
Thị trường và

phân tích thị trường
z Quy hoạch
Quy hoạch vùng và

chiến lược phát triển
Quy hoạch sơ bộ 1/500
Đề

suất Quy hoạch của dự

án: Diện tích, mật độ

xây dựng, hệ

số

sử

dụng đất, độ

cao, chức năng

4
Giai đoạn bắt đầu
z Cơ cấu chủ sở hữu
Vốn chủ

sỡ

hữu đầu tư và phương thức huy
động vốn chủ

sở

hữu đầu tư
Vốn vay và phương thức huy động vốn vay
(một ngân hàng hay đồng tài trợ

hay nhóm tài
trợ
Các hình thức huy động khác từ

nguồn vốn
vay
Vốn ứng trước của khách hàng và

nhà

thầu
Chiến lược tái cơ cấu vốn chủ

sở

hữu
5
Giai đoạn bắt đầu
z Thiết kế chương trình
Thiết kế chương trình phát triển dự

án
Chuẩn bị

các bước công việc
Xác định công việc ưu tiên
Xây dựng khung công việc và hướng dẫn
Xây dựng chế độ

kiểm soát tiến độ
Phối hợp các đơn vị & Đánh giá năng lực
z Hoạch định thời gian của dự án
Thời gian xác định dự

án
Thời gian xây dựng QH và

phê duyệt quy hoạch 1/500
Thời gian phê duyệt xây dựng và

pháp lý về đất
Thời gian thiết kế

chi tiết

Thời gian xây dựng yêu cầu thầu và

chấm thầu
Thời gian xây dựng
Thời gian nghiệm thu, quyết toán và

bàn giao
6
Giai đoạn thực hiện
z Ước tính chi phí
Hạng mục ngoài hàng rào dự

án
Hạ

tầng kỹ

thuật & Các hạng mục khác và

chi phí

khác
Hạng mục trong hàng rào dự

án
Chi phí đất thương phẩm
Chi phí

phát triển hạ

tầng kỹ

thuật
Chi phí

xây dựng và

thiết bị
Chi phí tư vấn (Luật, thiết kế, tư vấn đầu tư, giám sát, quản lý dự

án,
quản lý xây dựng, phát triển dự

án, thị trường)
Dự

phòng
z Hoạch định ngân sách
Hoạch định ngân sách vốn chủ

sở

hữu –

kế

hoạch rót vốn chủ

sở

hữu
Hoạch định ngân sách vốn vay –

kế

hoạch giải ngân vốn vay
Hoạch định kế

hoạch ứng trước –

kế

hoạch thu tiền từ

khách hàng
7
Giai đoạn thực hiện
z Phân tích tài chính
Doanh thu, chi phí, khấu hao, vốn lưu động, lợi nhuận, bảng cân đối kế

toán,
lưu chuyển tiền tệ
Phân tích hiệu quả

dự

án NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn, hệ

số

lợi nhuận
Định giá

dự

án để

tái cấu trúc vốn
Phân tích các báo cáo tài chính
z Tóm tắt dự án
Pháp lý
Mô tả

dự

án
Sản phẩm, thị trường và định vị

thị trường
Sử

dụng vốn và

nguồn vốn
Các báo cáo tài chính và

phân tích tài chính
Kế

hoạch phát triển dự

án
z Thu xếp tài chính
Chuẩn bị

bản tóm tắt dự

án
Đàm phán
Cam kết
8
Giai đoạn chiến lược
z Hoạch định chiến lược phát triển
Lãnh đạo và

tầm nhìn
Phát triển chương trình
Quản lý chương trình
Phát triển dự

án
Quản lý dự

án
z Hoạch định chiến lược thoát vốn
Tái cơ cấu khi hình thành dự

án và

nhóm các nhà đầu tư

Theo giai đoạn
Thiết kế chương trình M&A
z Nhóm phát triển dự án
Thuê đơn vị tư vấn phát triển dự

án
Thiết kế chương trình phát triển dự

án
9
Giai đoạn chiến lược
z Quy trình Tổ chức và điều hành dự án
Cơ cấu tổ

chức quản lý dự

án (Project Management)
Nhóm tư vấn, nhóm quản lý xây dựng, nhóm quản lý marketing và

bán hàng, nhóm
quản lý tài sản và

vận hành tài sản
Nhóm tư vấn,tổng thầu, nhóm quản lý marketing và

bán hàng, nhóm quản lý tài sản
và

vận hành tài sản
Nhóm tư vấn, nhà

thầu chính, nhóm quản lý marketing và

bán hàng, nhóm quản lý tài
sản và

vận hành tài sản
Nhóm tư vần, nhóm các nhà

thầu, nhóm quản lý marketing và

bán hàng, nhóm quản
lý tài sản và

vận hành tài sản
z Quản lý tài chính
Quản lý tiến độ

giải ngân
Lập các bảng phân bổ

chi phí

và

giám sát
Quản lý vốn lưu động
Quản lý chi phí

vận hành

Quản lý doanh thu
z Quản lý rủi ro
z Quản lý thông tin
10
Giai đoạn tiền xây dựng và

xây dựng
z Quy hoạch
Quy hoạch 1/200
Quy hoạch 1/500
z Thiết kế kiến trúc
Kiến trúc
Cảnh quan
Giao thông
z Thiết kế cơ sở
Hạ

tầng kỹ

thuật
Kiến trúc và

công nghệ

xây dựng
M&E
Cảnh quan
Nội thất
z Lựa chọn công nghệ xây dựng
Công nghệ

móng (Cọc nhồi, vách ngăn pallete, và đóng cọc)
Công nghệ

khung (Truyền thống và khung dây văng (trượt))
11
Giai đoạn tiền xây dựng và

xây dựng
z Xin giấy phép
Thẩm định thiết kế cơ sở
Thẩm định dự

án đầu tư
Giấy phép xây dựng và

phê duyệt dự

án đầu tư
z Thiết kế -phối hợp xây dựng
Lựa chọn đơn vị

thiết kế
Mời các đơn vị

thi công tham gia phối hợp
Phối hợp giữa đơn vị

thiết kế

và

nhà

thầu thi công
z Quản lý thiết kế
Vừa thiết kế

vừa thi công
Thiết kế, thẩm định thiết kế, chọn thầu, thi công
z Thương lượng và lựa chọn nhà thhầu – ký kết hợp đồng
Quản lý xây dựng
Phân tích xây dựng
Kiểm tra chất lượng
12
Giai đoạn Marketing và

Bán hàng
z Phân tích phưong án bán/ cho thuê
Phân tích bán hàng (Diện tích, giá, tài trợ

và phương án tài trợ)
Phân tích cho thuê (Diện tích, giá, tài trợ

và phương án tài trợ)
z Tổ chức Marketing
Nhóm marketing
Định vị

thị trường

Tổ

chức marketing
z Tổ chức bán hàng
Nhóm bán hàng
Tổ

chức thực hiện bán hàng
z Quản lý phân chia sản phẩm
z Quản lý bán lẻ
z Hỗ trợ di chuyển
z Thay đổi phương thức quản lý tài sản
z Đảm bảo chất lượng
13
Giai đoạn bàn giao dự

án
z Phận tích xây dựng
z Bảo dưỡng định kỳ hoặc bảo dưỡng
phòng ngừa
z Chấp nhận dự án
z Bàn giao sản phẩm
z Các dịch vụ báo cáo, kế toán
14
Giai đoạn vận hành và

bảo trì
z Kiểm tra, điều chỉnh, trang thiết bị
kỹ thuật
z Vận hành thử

z Duy trì bảo trì và quản lý sản
phẩm
15
Giai đoạn kết thúc dự

án
z Kết thúc dự án
z Quan hệ chủ sở hữu
z Quan hệ nhà cho thuê
z Bảo hành
16
Cấu trúc quản lý dự

án –

Quản lý xây dựng
CHỦ ĐẦU TƯ
Nhà

phát triển dự

án
Tư vấn
Móng

& hầm
Khung
Pháp
lý
Thiết

kế
Giám đốc dự

án
Cảnh
quan
Quản lý xây dựng –

Của
các nhà

thầu
Hạ

tầng kỹ

thuật
M&E
Nội
thất
Quản
lý dự

án
Phát
triển
dự

án
Tư

vấn
Market

ing và

bán
hàng
Tư
vấn
quản
lý tài
sản
Tư
vấn tài
chính
Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác
Tư
vấn
chi phí

và

khối
lượng
Tư
vấn
giám
sát
Kiểm
định

17
Cấu trúc quản lý dự

án –

Tổng thầu
CHỦ ĐẦU TƯ
Nhà

phát triển dự

án
Tư vấn
Móng

& hầm
Khung
Pháp
lý
Thiết
kế
Giám đốc dự

án
Cảnh
quan
Tổng thầu
Hạ

tầng kỹ

thuật
M&E
Nội
thất
Quản
lý dự

án
Phát
triển
dự

án
Tư
vấn
Market

ing và

bán
hàng
Tư
vấn
quản
lý tài
sản
Tư
vấn tài
chính

Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác
Tư
vấn
chi phí

và

khối
lượng
Tư
vấn
giám
sát
Kiểm
định
Quản
lỷ

xây
dựng
18
Cấu trúc quản lý dự

án –

Nhà

thầu chính
CHỦ ĐẦU TƯ
Nhà

phát triển dự

án
Tư vấn
Móng

& hầm
Khung
Pháp
lý
Thiết
kế
Giám đốc dự

án
Cảnh
quan
Nhà

thầu chính
Hạ

tầng kỹ

thuật
M&E
Nội
thất
Quản

lý dự

án
Phát
triển
dự

án
Tư
vấn
Market

ing và

bán
hàng
Tư
vấn
quản
lý tài
sản
Tư
vấn tài
chính
Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác
Tư
vấn
chi phí

và

khối
lượng
Tư
vấn
giám
sát
Kiểm
định
Quản
lỷ

xây
dựng
19
Cấu trúc quản lý dự

án –

Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện
CHỦ ĐẦU TƯ
Nhà

phát triển dự

án
Tư vấn
Móng

& hầm

Khung
Pháp
lý
Thiết
kế
Giám đốc dự

án
Cảnh
quan
Giám đốc dự

án – Tư
vấn quản lý xây dựng
Hạ

tầng kỹ

thuật
M&E
Nội
thất
Quản
lý dự

án
Phát
triển
dự

án
Tư
vấn
Market

ing và

bán
hàng
Tư
vấn
quản
lý tài
sản
Tư
vấn tài
chính
Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác
Tư
vấn
chi phí

và

khối
lượng
Tư
vấn
giám
sát

Kiểm
định
Quản
lỷ

xây
dựng
20
Chương trình phát triển các dự

án
Lãnh đạo –

Tầm nhìn
Quản lý dự

án
Hoạch định chính sách
Phân phối nguồn lực
Ra quyết định
Quản lý quá

trình đấu thầu
Kiểm soát và điều hành dự

án
Đảm bảo chất lượng
Quản lý năng lực
Kiểm soát tiến độ
Phối hợp các đơn vị

Chuẩn bị

các bước công việc
Xác định công việc ưu tiên
Xây dựng khung công việc và hướng dẫn
Phát triển chương trình
Quản lý chương trình
Phát triển dự

án
Xây dựng các khái niệm (RFP, SLA…)
Ý tưởng và

hiện thực hóa ý tưởng
Kiến trúc
CHƯƠNG TRÌNH
DỰ

ÁN
21
Kế

hoạch kinh doanh
z Báo cáo tóm tắt
z Phân tích tình hình thị trường và sản phẩm
Phân tích thị trường
Phân tích tổng quan
Phân tích nhu cầu thị trường
Phân tích xu hướng thị trường
Phân tích tốc độ tăng trưởng của thị trường

Phân tích SWOT
Phân tích khả năng cạnh tranh
Phân tích sản phẩm
Yếu tố

thành công
Vấn đề

cần cân nhắc
22
Kế

hoạch kinh doanh
z Chiến lược Marketing
Nhiệm vụ

và

mục đích cần đạt đến
Cơ cấu tổ

chức
Xác định ngân sách và

phân bổ

ngân sách
Thị trường mục tiêu
Định vị

sản phẩm
Chiến lược marketing
Thực hiện và

triển khai
z Phân tích tài chính
Kiểm soát đầu tư
Phân tích doanh thu
Phân tích chi phí
Phân tích hiệu quả đầu tư
Phân tích báo cáo tài chính
z Đầu tư và phát triển dự án
z Kết luận
23
Tổng quan về

thị trường bất động sản
Đặc điểm
TỔNG QUAN THỊ
TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT
NAM
Trước những năm 1990
2004 đến nay
Không tồn tại thị trường bất động sản
Không có

luật điều tiết về

quyền sử

dụng và

chủ

sở

hữu của bất động sản
Hệ

thống phát triển nhà

-

Quy hoạch & phân phối
Ban hành Luật Đất Đai mới vào năm 2004. Nhà nước là

chủ

sở

hữu toàn bộ đất
đai . Các cá

nhân và

các tổ

chức chỉ được cấp quyền sử

dụng đất
Đầu tư nước ngoài tăng, tăng thu nhập và

thị trường cầm cố ra đời
Nhu cầu tăng. Quyền sử

dụng đất và

bất động sản được mua bán trên thị trường
Các nhà

phát triển địa phương vẫn còn tồn tại khó khăn và

các giới hạn về

vốn
Có

nhiều nhà

phát triển trong nước nhỏ

và

có

tiềm lực tài chính yếu
Không có

các dự

án phát triển khu thương mại và khu dân cư mới
Luật Đất Đai ra đời
Nhiều dự

án nước ngoài bị

sụp đổ

do cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á
Thị trường bất động sản ra đời
Ban hành luật đất đai lân đầu tiên quy định về

khái niệm chủ

sở

hữu
Î tình trạng đầu cơ tăng & giá đất tăng
Các nhà

phát triển nước ngoài ồạt vào thị trường Hà

Nội và

Tp. HCM
Î Nhiều dự án phát triển khu thương mại lớn được hình thành
Giai đoạn 1990 –

1998

Giai đoạn

1998 –

2004
24
Tổng quan về

thị trường bất động sản
NHU CẦU VỀ

NHÀ

Ở

VÀ
TRUNG TÂM
THƯƠNG MẠI
NGÀY CÀNG
CAO
Thị trường, quy trình và môi
trường kinh doanh
Nhu cầu
Phát triển
Luật bất động sản
Công suất sử

dụng và

cho thuê cao

Dân số

trẻ

-

giàu ngày
càng nhiều
Vốn đầu tư nước ngoài
tăng
Khung pháp lý
Quy trình cấp phép
Quyền phát triển
Thói quen mua sắm
Trình độ

dân trí tăng
Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Đầu tư gián tiếp nước ngoài
Thị trường cầm cố

bắt
đầu hình thành và

phát
triển
Mức sống ngày càng tăng
Thu nhập bình quân trên đầu người tăng
Nhu cầu về

giải trí, mua sắm cao
Chứng khoán hóa bất động sản
Thị trường
chứng khoán phát triển
Giá

có khuynh hướng tăng mặc dù đã
chững lại và

giảm trong thời gian qua
Công suất sử

dụng cao
Lượng khách hàng tăng
Thị trường tài chính, cơ
sở

hạ

tầng, cơ sở

pháp lý
ngày càng hoàn thiện
Thiếu nguồn cung