tiểu luận môn học lập & thẩm định dự án đầu tư_ dự án sân bóng đá mini

TỔNG LIÊN ĐOÀN LAO ĐỘNG VIỆT NAM
Trường: ĐH TÔN ĐỨC THẮNG
Môn học: Lập & Thẩm định dự án đầu tư
Dự án:
Gv: Mai Thế Dũng
Nhóm 18: Bùi Thị Phương Thảo 082343k
Phạm Thị Thúy Hằng 082298k
Chu Minh Tiến 082349k
Trương Tinh Nhựt 082328k
Tp. HCM ngày 1 tháng 11 năm 2010
1
MỤC LỤC Trang
Chương I: GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
3
1.1. Sự cần thiết và mục tiêu xây dựng sân bóng đá mini
3
1.2. Căn cứ pháp lí
3
1 3 Giới thiệu sơ lược về chủ đầu tư xây dựng dự án
3
1.4. Nguồn vốn đầu tư
4
Chương II: NHỮNG CƠ HỘI KINH DOANH CỦA DỰ ÁN
4
2.1. Nghiên cứu thị trường
4
2.1.1. Nhu cầu thị trường và tiêu thụ sản phẩm
4
2.1.2. Các yếu tố đầu vào cho dự án
5
2.1.3. Thị trường

5
2.1.4. Sản phẩm
5
2.2. Nghiên cứu môi trường kinh doanh
6
2.2.1. Môi trường kinh tế chính trị
6
2.2.2. Đối thủ cạnh tranh
6
Chương III: THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN
7
3.1. Địa điểm, đất đai, xây dựng
7
3.2. Tiến độ thực hiện triển khai dự án
8
2
Chương IV: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
8
4.1. Dự kiến doanh thu
8
4.2. Dự kiến chi phí sản xuất và dịch vụ
8
4.3. Kế hoạch khấu hao của dự án
9
4.4. Kế hoạch trả nợ vay ngân hàng của dự án
9
4.5. Dự trù lãi lỗ và cân đối thu chi của dự án
9
4.6. Cân đối dòng tiền của dự án đầu tư sân bóng đá mini

10
Chương V: ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN
10
5.1. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
10
5.2. Đánh giá độ nhạy cảm và rủi ro của dự án
11
5.3. Rủi ro của dự án
12
5.4. Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá
12
5.5. Lợi ích về kinh tế xã hội
13
Chương I: GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư xây dựng sân bóng đá mi ni nhân tạo
Những trung tâm thương mại mọc lên khắp thành phố, kinh tế xã hội phát triển
không ngừng, nhịp sống tại Tp. Hồ Chí Minh trở nên hối hả, bận rộn và thậm trí căng
thẳng.
3
Giới viên chức văn phòng, học sinh sinh viên, giới lao động phổ thông nhập cư
vào thành phố ngày một đông hơn.
Chính vì vậy mà nhu cầu giải trí của người dân trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Nhiều trung tâm giải trí cũng mọc lên nhưng vì số lượng, chất lượng, giá cả chưa thể
đáp ứng hết được nhu cầu giải trí của người dân thành phố.
Bởi lẽ đó chúng tôi xúc tiến kế hoạch xây dựng dự án sân bóng đá mini nhằm
góp phần “giải ngân” căng thẳng cho mọi người cũng như tạo 1 cuộc sống lành mạnh
hơn.
1.2. Căn cứ pháp lí
- Luật đất đai đã được Quốc hội khóa XI, kì họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính Phủ về
việc thi hành Luật đất đai.
- Luật xây dựng 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa 11 kỳ họp
thứ 4
- Nghị định số 16/ 2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về quản lí dự
ánđầu tư xây dựng công trình.
1.3. Giới thiệu sơ lược về chủ đầu tư xây dựng dự án
Chúng tôi gồm có 4 thành viên hiện đang là sinh viên tham gia góp vốn đầu tư
vào dự án đầu tư kinh doanh sân bóng mi ni này.
1.4. Nguồn vốn đầu tư
Dự án đầu tư của chúng tôi dự tính với tổng mức vốn đầu tư ban đầu là
450.000.000 trong đó vốn chủ sở hữu chúng tôi bỏ ra ban đầu là 180.000.000 chiếm
40% trong tổng vốn đầu tư xây dựng ban đầu và vốn vay là 270.000.000 chiếm 60%
trong tổng vốn đầu tư với lãi suất 12%/năm. Cụ thể như sau:
4
NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ

STT TỔNG VỐN ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ 450000000
1 Vốn tự có: VND 180000000
Phần trăm đóng góp: % 40
2 Vốn vay: VND 270,000,000
Phần trăm đóng góp: % 60
Lãi xuất vay % 12

Chương II: NHỮNG CƠ HỘI KINH DOANH CỦA DỰ ÁN
2.1. Nghiên cứu thị trường
2.1.1. Nhu cầu thị trường và tiêu thụ sản phẩm
Sự gia tăng về số lượng nhu cầu giải trí và rèn luyện sức khỏe ngày càng cao.
Đặc biệt ở khu vực nội thành.
Với môn thể thao vua ngày, đối tượng yêu thích và tham gia trong giới viên

chức, học sinh sinh viên lớn.
Những đối tượng nhắm tới của dự án tập trung đông ở khu vực quận 7 (giáp
quận 4). Thêm vào đó, số lượng sân tại khu vực này chưa nhiều, không đủ đáp ứng
nhu cầu.
2.1.2. Các yếu tố đầu vào cho dự án
Các nguyên liệu, vật tư xây dựng của dự án như: Gạch, sắt, thép, xi măng, cát,
hạt cao su, cỏ chỉ nhân tạo, lưới dù, khung sắt (khung thành), trụ đèn cao áp…
Các thiết bị điện: Máy lạnh, tủ lạnh, đèn cao áp, máy tính …sẽ mua sắm trên các
đơn vị phân phối có uy tín và chất lượng và các công ty chuyên phục vụ cho việc xây
lắp sân cỏ mi ni nhân tạo.
5
Các thiết bị phục vụ cho văn phòng như: Bàn ghế văn phòng,
Các thiết bị phục vụ cho việc kinh doanh như: bàn ghế nhựa, ly nhựa uống nước.
Nguyên vật liệu phục vụ cho quày giải khát được đặt hàng lâu dài tại các cửa
hàng phân phối sỉ giá rẻ, chất lượng tốt…
2.1.3. Thị trường
Dự án của chúng tôi hướng tới nhóm khách hàng mục tiêu là: Sinh viên khu vực
các trường trên đường Nguyễn Hữu Thọ (NHT), quận 7. Ngoài ra còn có những nhóm
khách hàng khác như: công nhân, viên chức làm việc tại các công trình, văn phòng ở
Phú Mỹ Hưng. Là khu Đô thị mới, PMH đã và đang thu hút phần nhiều đối tượng
khách hàng mà dự án nhắm đến.
2.1.4. Sản phẩm
Dự án của chúng tôi kinh doanh về dịch vụ nên sản phẩm chính là cho thuê sân
bóng phục vụ nhu cầu giải trí. Và đi kèm theo đó là 1 số dịch vụ khác:
- Cho thuê trang phục thi đấu
- Cho thuê trọng tài
- Cung cấp thức ăn, thức uống
- Các dịch vụ khác: tổ chức giải thi đấu
2.2. Nghiên cứu môi trường kinh doanh
2.2.1. Môi trường chính trị, kinh tế - xã hội.

Gần khu vực dự án chung cư liên kế, trường học nên an ninh tốt. Tuy nhiên khu
vực dân cư sinh sống, làm việc đến từ nhiều nơi…tập trung nhiều thành phần trong xã
hội.
6
Nhìn chung, khu vực NHT tương đối tốt về mặt an ninh. Một số những phần tử không
tốt chiếm 1 bộ phận nhỏ, không ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả của dự án.
2.2.2. Đối thủ cạnh tranh.
Việc kinh doanh sân bóng nhân tạo mini không phải là còn mới mẻ nên sẽ tồn tại
nhiều đối thủ cạnh tranh trên thị trường là một điều không thể tránh khỏi. Hiện có
khoản trên dưới 4 sân cỏ (trong khu vực bán kính khoảng 4km), tuy nhiên vị trí không
thuận lợi lắm, xa nhóm khách hàng mục tiêu nên việc cạnh tranh không gay gắt lắm.
Đối thủ canh tranh là các sân cỏ nhân tạo mini: Điểm mạnh của họ là ra đời
trước, có những khách hàng quen thuộc. Vì vậy, chỉ cần có mức giá cạnh tranh hợp lí
và sân cỏ tốt thì sẽ cạnh tranh được.
Phân tích SWOT
Strengths
• Nhân viên phục vụ tận tình,
chu đáo.
• Sân cỏ chất lượng
• Giá cả cạnh tranh, nhiều dịch
vụ tiện ít.
Weakness
• Ra đời sau
• Chưa có kinh nghiệm
• Nguồn vốn kinh doanh còn hạn
chế
Opportunities
• Sinh viên, viên chức nam có
nhu cầu về sân để đá bóng cao.
• Chất lượng sân cỏ đảm bảo sự

an toàn
Threats
• Dự án nằm trong khu quy hoạch
bị thu hồi giải tỏa.
• Người chủ huy hợp đồng thuê
trước thới hạn
• Nhu cầu của thị trường thay đổi.
• Sự cạnh tranh của đối thủ
• Các rủi ro khách quan (thiên tai,
hỏa hoạn …)
7
Chương III: THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN
3.1. Địa điểm, đất đai, xây dựng.
- Nằm trên trục đường nối quận 4, 7, tiếp giáp khu dự án đô thị mới, gần quận
nhất (2km) nên đường NHT có không ít cơ hội trở thành trung tâm, cửa ngõ trung khu
vực này.
- ĐH Tôn Đức Thắng, ĐH Cảnh sát, Gia Định, các trường khu vực quận 4, quận
1… tập trung số lượng sinh viên nhiều.
- Công trình và dự án đầu tư đang được thi công mạnh mẽ, tập trung số lượng
công nhân.
- Nhiều chung cư (H1;H2; H3; HoangAnh Gialai1,2; QuocCuong Gialai…), khu
dân cư (Tân Quy Đông ) tập trung đông số lượng dân bản địa.
- Khu vực các văn phòng, công sở Q1
- Xây dựng sân bóng đá mini (5 đến 7 người) cỏ nhân tạo kích thước (20mx40m)
trên diện tích 800m2, cho đối tượng công nhân, sinh viên, học sinh, công chức và
các đối tượng khác thuê để chơi bóng đá.
3.2. Tiến độ triển khai thực hiện dự án:
- Thời gian thẩm định và khảo sát thị trường: 1 tháng
- Thời gian thi công: 3 tháng
- Thời gian khai thác: 4 năm

Chương IV: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
8
4.1. Dự kiến doanh thu:
Doanh thu
Thời gian khai thác sử dụng 8 h/ngày
Số ngày hoạt động trong năm 347 ngày/năm
Giá cho thuê sân 0.2 triệu đồng/h
Các thu nhập khác 5 triệu đồng/tháng
4.2. Dự kiến chi phí sản xuất và dịch vụ
Chi phí
Chi phí họat động bao gồm: 15% Doanh thu hàng năm
Chi phí quản lý điều hành 5% Doanh thu hàng năm
Chi phí sữa chữa, bảo trì 10% Doanh thu hàng năm
Chi phí thuê đất 180 triệu đồng/năm
Thuế suất thuế TNDN 25%
Tổng chi phí: 450 triệu đồng, gồm:
+ Xây dựng sân bóng : 800 m2 = 380 triệu đồng.
+ Giấy phép: 10 triệu đồng.
+ Chi phí mua các trang thiết bị và các hạng mục phụ trợ: 50 triệu
+ Dự phòng: 10 triệu đồng.
4.3. Kế hoạch khấu hao của dự án
KẾ HOẠCH KHẤU HAO
Năm 0 1 2 3 4
Khấu hao
Giá trị còn lại đầu năm 450.0 337.5 225.0 112.5
Khấu hao trong kỳ 112.5 112.5 112.5 112.5
Giá trị còn lại cuối năm 450.0 337.5 225.0 112.5 0.0
Tổng giá trị khấu hao hàng năm 112.5 112.5 112.5 112.5
Giá trị thanh lý cuối kỳ
Kế hoạch khấu hao theo đường thẳng của dự án

4.4. Kế hoạch trả nợ vay ngân hàng của dự án
KẾ HOẠCH TRẢ NỢ Lãi suất 12.00%
Năm 0 1 2 3 4
Bảng tính tiền thuê sân
Thời gian Số giờ
Số tiền/h ngày
thường
Thành tiền
ngày thường
Số tiền/h
cuối tuần
Thành tiền
cuối tuần
Từ 6h-10h 4 170000 680000 190000 760000
Từ 10h - 15h 5 150000 750000 170000 850000
Từ 15h - 17h 2 210000 420000 220000 440000
Từ 17h - 21h 6 230000 1380000 250000 1500000
Tồng 3230000 3550000
Số tiền trung bình
1h trong ngày 195378
Số tiền trung bình
1h trong ngày (triệu) 0.20
9
Dư nợ đầu kỳ 270.00 202.50 135.00 67.50
Lãi phát sinh trong kỳ 32.40 24.30 16.20 8.10
Số tiền thanh tóan trong kỳ 99.90 91.80 83.70 75.60
Trả nợ gốc đến hạn 67.50 67.50 67.50 67.50
Dư nợ cuối kỳ 270.00 202.50 135.00 67.50 0.00
Kế hoạch vay và trả nợ vay cho ngân hàng
4.5. Dự trù lãi lỗ và cân đối thu chi của dự án đầu tư xây dựng sân bóng đá mi ni

nhân tạo
KẾ HOẠCH LÃI LỖ CỦA DỰ ÁN
Năm 0 1 2 3 4
Doanh thu 615.20 615.20 615.20 615.20
Chi phí hoạt động 92.28 92.28 92.28 92.28
Chi phí thuê đất 180.00 180.00 180.00 180.00
Khấu hao hàng năm 112.50 112.50 112.50 112.50
EBIT 230.42 230.42 230.42 230.42
Lãi phát sinh 32.40 24.30 16.20 8.10
EBT 198.02 206.12 214.22 222.32
Kết chuyển lỗ năm trước 0.00 0.00 0.00 0.00
Lợi nhuận chịu thuế 198.02 206.12 214.22 222.32
Thuế TNDN
49.505 51.53 53.555 55.58
Lợi nhuận sau thuế
148.515 154.59 160.665 166.74
Bảng phân tích lãi lỗ
4.6. Cân đối dòng tiền của dự án đầu tư xây dựng sân bóng đá mi ni nhân tạo
Dựa vào bảng cân đối dòng tiền sau đây chúng tôi tính toán các chỉ tiêu đánh
giá hiệu quả đầu tư của dự án đầu tư này:
Đơn vị tính: VNĐ
Ngân lưu tài trợ 270.00 -99.90 -91.80 -83.70 -75.60
Ngân lưu vay nợ
Ngân lưu vào 270.00
Ngân lưu ra -99.90 -91.80 -83.70 -75.60
NCF 270.00 -99.90 -91.80 -83.70 -75.60
NPV= 0.00 IRR = 12.00%
Bảng cân đối dòng tiền
Chương V: ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN
10

5.1. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
BẢNG KẾ HỌACH NGÂN LƯU THEO QUAN ĐIỂM TIP
Năm 0 1 2 3 4 5
KHỎAN THU

Doanh thu
615.20 615.20 615.20 615.20
∆AR
(30.76) 0.00 0.00 0.00 30.76
Thanh lý TSCĐ
0.00
Tổng ngân lưu vào
584.44 615.20 615.20 615.20 30.76
KHỎAN CHI

Chi phí đầu tư
450.00
Chi phí không có khấu hao
272.28 272.28 272.28 272.28
∆AP
(9.23) 0.00 0.00 0.00 9.23
∆CB
4.61 0.00 0.00 0.00 (4.61)
Thuế TNDN
49.51 51.53 53.56 55.58 0.00
Tổng ngân lưu ra
450.00 317.17 323.81 325.84 327.86 4.61
NCF – TIP
(450.00) 267.27 291.39 289.37 287.34 26.15
NPV (TIP) = 370.29>0

IRR (TIP)= 50.8%>WACC
Tính chi phí vốn của dự án:
WD= 60%
WS= 40%
KE = 20%
WACC= 15%
=> Dự án khả thi về mặt tài chính dự án được chấp nhận
5.2. Đánh giá độ nhạy cảm và rủi ro của dự án.
Phân tích độ nhạy của dự án
Phân tích độ nhạy một chiều:
Ảnh hưởng thời gian khai thác đến NPV và IRR của dự án
5 6 7 8 9
NPV (TIP)
370.29 (5.35) 119.86 245.08 370.29 495.50
IRR (TIP)
50.58% 14.43% 27.23% 39.19% 50.58% 61.56%
11
Ảnh hưởng giá cho thuê đến NPV và IRR của dự án
0.15 0.2 0.25 0.3 0.35
NPV (TIP)
370.29 119.86 370.29 620.72 871.14 1121.57
IRR (TIP)
50.58% 27.23% 50.58% 72.23% 92.89% 112.95%
Ảnh hưởng của chi phí hoạt độn đến NPV và IRR của dự án
0.15 20% 25% 30% 40%
NPV (TIP)
370.29 370.29 305.00 239.71 174.41 43.83
IRR (TIP)
50.58% 50.58% 44.70% 38.69% 32.53% 19.58%
Phân tích độ nhạy hai chiều

Ảnh hưởng của giá cho thuê và chi phí hoạt động đến NPV của dự án
Chi
phí
hoạt
động
Giá cho thuê
370.29 0.15 0.2 0.3 0.35 0.4
15% 119.86 370.29 871.14 1121.57 1371.99
20% 69.30 305.00 776.39 1012.08 1247.78
25% 18.74 239.71 681.63 902.60 1123.56
30% (31.82) 174.41 586.88 793.11 999.35
40% (153.15) 43.83 397.37 574.15 750.92
5.3. Rủi ro của dự án
Rủi ro là vấn đề thường hay xảy ra trong việc sản xuất kinh doanh đặc biệt là
trong các dự án đầu tư. Dư án của chúng tôi cũng không nằm ngoài trường hợp đó,nó
có thể gặp phải các rủi ro như sau:
- Sẽ ngày càng có nhiều các đối thủ cạnh tranh không chỉ về chất lượng mà còn
về giá cả.
12
- Do các yếu tố tự nhiên như khí hậu, nhiệt độ cao làm cho chất lượng sân giảm
sút làm giảm lợi thế cạnh tranh của chúng tôi.
Để giảm bớt rủi ro này chúng tôi quyết định định giá sản phẩm theo từng thời kì
phù hợp với giá cả thị trường theo từng thời điểm. Đồng thời có kế hoạch chăm sóc,
bảo dưỡng sân bóng một cách phù hợp để đảm bảo chất lượng sân tốt để phục vụ nhu
cầu cho sinh viên ngày càng tốt hơn.
5.4. Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá về lạm phát
Điều chỉnh doanh thu theo % trượt giá (16%)
NCF - TIP
(450.00) 267.27 291.39 289.37 287.34 26.15
NPV= -450 + 267.27/1.16 + 291.39/1.3456 + 289.37/1.5609 + 287.34/1.8106

+26.15/2.1 = 353.49 < 370.29
5.5. Lợi ích về kinh tế xã hội.
Ngoài hiệu quả về tài chính thì dự án của nhóm chúng tôi cũng đóng góp kinh tế và xã
hội.
Về lợi ích kinh tế: Cung cấp môi trường thể thao giải trí sau các giờ học tập, làm
việc căng thẳng cho mọi người đam mê bóng đá.
Về lợi ích xã hội: Đóng góp thuế cho xã hội ( 25% lợi nhuận) và tạo công ăn
việc làm cho nhân viên tăng thêm theo từng năm.
Nhìn chung, dự án của nhóm chúng tôi không gây tổn thất xã hội.
13