đồ án kinh tế đầu tư phân tích tài chính,kinh tế dự án đầu tư xây dựng biệt thự khách sạn cho thuê

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƢ
“XÂY DỰNG BIỆT THỰ KHÁCH SẠN CHO THUÊ”

1


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

MỞ ĐẦU
1.Vai trò của đầu tƣ (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đều
coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân là nhiệm vụ
quan trọng. Để tạo lập đƣợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động
ĐTXD có vai trò quan trọng đƣợc thể hiện qua các đặc trƣng sau:
-

-

-

ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các cơng trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục
vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành
phần kinh tế và phát triển xã hội.

ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con ngƣời góp phần nâng cao đời sống vật
chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hố, tơn tạo các cơng trình kiến trúc của
dân tộc và có tác động quan trọng đến mơi trƣờng sinh thái.
ĐTXD đóng góp đáng kể vào cơng tác an ninh quốc phịng xây dựng các cơng
trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
2. Vai trò của dự án đầu tƣ (DAĐT) trong quản lý đầu tƣ xây dựng.

DAĐT cịn có vai trị đặc biệt quan trọng vì thơng qua nó nhà nƣớc có thể kiểm sốt
đƣợc một cách tồn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nƣớc)
và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.
DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt đƣợc với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản
lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn.
3. Nội dung của dự án đầu tƣ
Nội dung của dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình gồm hai phần sau:
Phần I : Phần thuyết minh của dự án
1. Sự cần thiết phải đầu tƣ : đƣa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trƣờng, phân tích
điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tƣ
2. Lựa chọn hình thức đầu tƣ và quy mơ cơng suất. Đề xuất hình thức đầu tƣ, mơ hình
doanh nghiệp và quy mơ cơng suất
3. Lựa chọn phƣơng án kỹ thuật công nghệ
4. Phƣơng án địa điểm
5. Phƣơng án bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và tái định cƣ ( nếu có )
6. Chƣơng trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng
7. Phƣơng án quản lý, khai thác và sử dụng lao động
8. Các phƣơng án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trƣờng
9. Xác định vốn đầu tƣ và phƣơng án nguồn vốn
2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

10. Phân tích hiệu quả đầu tƣ của dự án
- Phân tích hiệu quả tài chính
- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội
Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện đƣợc giải pháp thiết kế chủ
yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tƣ và triển khai các bƣớc thiết kế
tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
2. Thuyết minh thiết kế cơ sở đƣợc trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để
diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của cơng trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác
động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đƣợc áp dụng.
b) Thuyết minh công nghệ.
c) Thuyết minh xây dựng.
3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ
thuật chủ yếu
b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu,
hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật cơng trình với các kích thƣớc và khối lƣợng chủ
yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng
c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
4. Số lƣợng thuyết minh và bản vẽ của thiết kế cơ sở đƣợc lập tối thiểu là 09 bộ.
4.1 Phân tích tài chính tài chính dự án đẩu tƣ:
a. Xác định các yếu tố đầu vào
 Tính toán vốn đầu tƣ và kế hoạch huy động vốn
 Xác định doanh thu cho các năm vận hành căn cứ vào chƣơng trình khai

thác dự án
 Xác định chi phí vận hành dự án cho các năm
 Lập khấu hao tài sản cố định
 Lập kế hoạch trả nợ và xác định lãi vay trong vận hành

3


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

 Xác định chi phí sử dụng đất trong vận hành
 Lựa chọn lãi suất tối thiểu chấp nhận đƣợc
b. Phân tích lỗ lãi
 Tính tốn trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu. Có 2
chỉ tiêu
 Lợi nhuận trƣớc thuế

LNTT = DT – CPHĐSXKD

 Lợi nhuận rịng

LNR = LNTT – Thuế TNDN

c. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
 Nhóm các chỉ tiêu tĩnh
1. Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tƣ.
M=

Lbq
V

L bq : lợi nhuận bình quân năm
V: vốn đầu tƣ.
2. Mức doanh lợi một đồng vốn cố định.

M

cd

=

Lbq
Vcd

 Nhóm các chỉ tiêu động
Hiệu quả tài chính của dự án:
 Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
n

NPV = 
t 0

n
Bt
Ct
-
t
(1  r ) t 1 (1  r )t

B t : Lợi ích năm thứ t
C t : Chi phí năm t
r

: lãi suất tối thiểu chấp nhận đƣợc của dự án

Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
4


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
n

Bt  Ct

 (1  IRR)
t 0

t

=0

Nếu IRR >= r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án khơng đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR =

PB FB

PC FC

Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá
d. Phân tích an tồn tài chính và độ nhạy
 Phân tích an tồn nguồn vốn
Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tƣ cách pháp nhân nhà
tài trợ vốn. Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay
 Phân tích thời hạn hồn vốn
Thv

V-

N
t 0

hv ,t

=0

N hv ,t : Nguồn hoàn vốn ở năm t
 Phân tích điểm hịa vốn
Doanh thu hịa vốn

Rh 

FC
VC
1
R

Qh 

FC
Pv

Mh 

Qh
R
.100%  h .100%
Q
R

FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
R : doanh thu của dự án
Sản lƣợng hòa vốn của dự án
P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v : chi phí khả biến 1đvsp
Mức hoạt động hịa vốn
 Phân tích thời hạn hồn vốn

5

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

To 

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:

V
.
L
Tk 

V
.
LK

 Phân tích khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:

K Nt 

Bt
At

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ, khấu
hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi

K nt < 1 => dự án khơng có khả năng trả nợ
K nt >=1 => dự án có khả năng trả nợ
2< K nt < 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc
 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thƣờng khác với chỉ tiêu thực
tế đạt đƣọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự
án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi
tính tốn mà vẫn đảm bảo thì coi phƣơng án đề ra đƣợc đảm bảo.
Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%.
Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.
4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tƣ
-

Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.

-

Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.

-

Mức thu hút lao động vào làm việc.

-

Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời
dự án.

-

Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.

-

Các chỉ tiêu kinh tế tƣơng tự nhƣ chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhƣng dùng giá kinh
tế.
o Các chỉ tiêu xã hội: Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu
6


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

nhập cho cơng nhân, giả quyết thất nghiệp...
o Ngồi ra cón có một số chỉ tiêu ngồi dự án nhƣ : Bảo vệ mơi truờng sinh
thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân...
V.GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN
 Tên dự án :
Dự án đầu tƣ xây dựng khu biệt thự và khách sạn cho thuê “DREAM HOUSE”
 Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội.
(Khu đất nông nghiệp huyện Đông Anh thành phố Hà Nội )
 Quy mơ của dự án:
Gồm 28 hạng mục chính: 11 nhà A, 4 nhà B, 9 nhà C, 4 nhà D
Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd =2.0 năm. (Quý 4/2012 -> Quý 3/2014)
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tƣ xây dựng: 6 tháng (Quý 4/2012 & 1/2013)
Ngồi ra cịn các hạng mục khác:
 Sân bãi đỗ xe, đƣờng giao thông.
 Hàng rào, tƣờng bao, cổng ra vào.
 Vƣờn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh.

 Hệ thống cấp điện ngồi nhà.
 Hệ thống cấp, thốt nƣớc ngồi nhà
 Thời gian tính tốn, đánh giá dự án: nda = 15 năm. .(thời gian phân tích dự án là
17 năm kể cả 2 năm xây dựng)
 Mục đích đầu tƣ : Xây dựng khu biệt thự cho ngƣời trong nƣớc hoặc ngƣời nƣớc
ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.
 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
-

-

Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) đƣợc
thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết
kế hai bƣớc).
Giải pháp quy hoạch đƣợc thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 35%-40%.
Tiêu chuẩn cấp hạng cơng trình: Nhóm II
Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lƣợng tƣơng đƣơng & đạt tiêu chuẩn khách
sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).

7


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

Chƣơng I: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
1. Xác định tổng mức đầu tƣ của dự án (GTMĐT)

Tổng mức đầu tƣ của dự án là tồn bộ chi phí đầu tƣ và xây dựng, kể cả vốn lƣu động
ban đầu và là giới hạn chi phí tối đa của dự án, đƣợc xác định trong quyết định đầu tƣ.
Tổng mức đầu tƣ của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặt
thiết bị vào cơng trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào cơng trình các khoản
mục chi phí khác và dự phịng phí.
Tổng mức đầu tƣ dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình đƣợc xác định theo cơng thức:

GTMĐT = GXD + GTB + GMB + GQL + GTV + GK + GDP
Trong đó :
GTMĐT: Tổng mức đầu tƣ của dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình
GXD:

Chi phí xây dựng của dự án

GTB:

Chi phí thiết bị của dự án

GMB:

Chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cƣ

GQL:

Chi phí quản lý dự án

GTV:

Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng

GK:

Chi phí khác của dự án

GDP:

Chi phí dự phịng

1.1.

Xác định chi phí xây dựng

1.1.1. Căn cứ xác định
- Danh mục các cơng trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án.
- Quy mô xây dựng các cơng trình, hạng mục (m2, md…)
- Suất đầu tƣ xây dựng tính cho một đơn vị quy mơ xây dựng. (quyết định số
725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012)
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (đối với công tác xây lắp, mức thuế
VAT: 10%)
1.1.2. Xác định các chi phí xây lắp các hạng mục
 Chi phí xây dựng được tính theo cơng thức sau:

∑

)

Trong đó:
: Chi phí xây dựng trƣớc thuế giá trị gia tăng của cơng trình, hạng mục thứ i.
8

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.
n:

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

Số cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án.

Đối với những hạng mục thơng dụng thì đƣợc

tính nhƣ sau:

= Si x Pi
Si:
Diện tích hay cơng suất thiết kế của hạng mục thứ i
Pi:
Suất đầu tƣ (chƣa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1đơn vị cơng suất
của hạng mục thứ i
: Thuế suất giá trị gia tăng với sản phẩm xây lắp.
 Xác định diện tích xây dựng cơ bản

9


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

BẢNG DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠ BẢN VÀ DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÁC NHÀ
Đơn vị: m2

STT

Tầng trệt
Tầng 1
1

Diện tích sàn xây dựng

Hạng mục

Nhà
A

Tầng 2

Tầng 3

5,5*7,25+3*7,32+5,5*4,85+3,5*3
16,53*8,265-1,2*1,75-1,1*6,35-(0,1+2,6)*0,9-0,2+1,075+0,6+ 2,15+0,6
+2,15+0,6+1,075+1,325)-3,5*1,5-1*2,5-1*2,5+3*2,5
16,53*8,265-1,2*1,75-1,1*3,95-0,505*(0,2+2,4)(0,59+0,6+1,59)*2,36+3*2,5-2,295*(2,4+0,2+0,2)
16,53*8,265-2,85*6,25+3*2,5-0,6*(0,1+0,4+1,8+0,4+0,1)(1,9+0,25+0,11)*2,78

TỔNG
99,01
112,46

115,88

115,85

Tầng 1
2

423,20

7,5*13,5

101,25

Nhà

Tầng 2

13,89*7,5 -1,52 *2,27+3,29 *2,1-0,4*4

103,13

B

Tầng 3

7,5*13,89-0,4*4-1,52*2,27+3,29*2,1

99,13

Tầng mái

12*7,5-(1,55+0,72+2,56)*(1,52-0,11)

83,20

386,71

10


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

Tầng 1

3

Nhà

Tầng 2

C
Tầng 3
Tầng tum

4

Nhà
D

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

4*6,81+2,9*6,81+5,1*(3,22+3,18+0,11)+(3,4+0,11)*5,920,52*(0,3+0,89)-0,3*(0,3+0,89)-0,3*(0,88+0,11+0,6+0,82)
(2,22+3,18+0,22)*(4+0,11)+6,62*2,9+(5,1+0,11)*(3,22+3,18+0,22)+(5,1+

0,11+0,71)*(3,4+0,11-0,11)+2*(1,9*0,6+2*(0,3+0,6)/2*0,3+2,68*3
(4+0,11)*(2,22+3,18+0,11+0,11)+6,62*(2,9+5,1+0,11)+(3,4+0,110,11)*5,92+2,68*3
2,9*(3,18+0,22+0,22)

99,27

99,88

306,56

96,91
10,50

Tầng 1

4*(3,68*6,35+7,63*10,7+4,03*4,72+1,4*5,51+0,9*0,9 )

530,22

Tầng 2

4*(3,68*13,98+4,03*4,72+7,63*5,4+1,4*5,51+0,9*0,9+3*2,53-1,8*1,39)

448,00

Tầng 3

4*(12,895*9,5-1,8*1,39-1,5*2,61-3*2,53-1,2*(3,915-0,11))

1.401,53

423,31

11


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

Tổng diện tích sàn xây dựng
FXD = 11 x Fxd A + 4 x Fxd B + 9 x Fxd C + 4 x Fxd D
= 11 x 423,20 + 4 x 386,71 + 9 x 306,56 + 4 x 1.401,53 = 14.567,20 (m2)
Diện tích chiếm đất:
11 nhà A có diện tích chiếm đất là: Scđ = 11 FA = 11 x 23 x 11 = 2.783 m2
4 nhà B có diện tích chiếm đất là: Scđ = 4 FB = 4 x 7.5 x 16 = 480 m2
9 nhà C có diện tích chiếm đất là: Scđ = 9 FC = 9 x 12,22 x 10,02 = 1.102 m2
4 nhà D có diện tích chiếm đất là: Scđ = 4 FD = 4 x 32 x 22,6 = 2.892,8 m2
Tổng diện tích chiếm đất là: SCĐ = 2.783 + 480 + 1.102 + 2.892,8 = 7.257,8 m2
Diện tích khu đất là 20.000 m2, ta có mật độ xây dựng là:
MXD = 7.257,8 : 20.000,0 x 100% = 36,29%
(Mật độ xây dựng là hệ số tỷ lệ giữa diện tích xây dựng với tổng diện tích chiếm đất)
BẢNG TỶ LỆ CHIẾM ĐẤT TỪNG HẠNG MỤC

STT

Tên hạng mục

1

Hạng mục cơng trình (Nhà A, B, C, D)
Hàng rào, tƣờng bao (547m)
và cổng ra vào (23m)
Sân bãi đỗ xe
Đƣờng giao thông
Vỉa hè
Nhà bảo vệ
Nhà điều hành
Sân chơi thể thao
Công viên cây xanh
Siêu thị
Cơ sở hạ tầng khác
TỔNG

2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Diện tích
(m2)
7257,80

Tỷ lệ

chiếm đất
(%)
36,29

120,34

0,60

400,00
8732,57
1252,08
50,00
70,00
486,00
1000,00
200,00
431,21
20000,00

2,00
43,66
6,26
0,25
0,35
2,43
5,00
1,00
2,16
100,00

 Tổng chi phí các hạng mục cơng trình nhƣ sau:
- Chi phí xây dựng các hạng mục cơng trình nhà chính:
Dự án lấy suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình nhà ở biệt thự từ 2-3 tầng kết cấu
khung chịu lực bê tông cốt thép, tƣờng bao xây gạch, sàn mái BTCT đổ tại chỗ với
12


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

suất vốn đầu tƣ tính nhƣ sau:
Dự án bắt đầu thực hiện vào quý IV năm 2012. Bộ Xây Dựng mới chỉ ban hành tập suất
vốn năm vào thời điểm đầu quý IV năm 2011 theo quyết định số 725/QD-BXD ngày
9/8/2012 của BXD nên phải quy đổi về suất vốn năm 2012:

SXD 2012=

+ 1,00274 = 7.517.002,216 (đồng)

Vậy lấy SXD 2012 = 7.520.000 đồng (chƣa tính thuế VAT)

13


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

BẢNG 1.1. CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC

Đơn vị: 1000 đồng

STT

Tên hạng mục

Đơn
vị

Quy mơ
XD Si

Đơn
giá Pi
(chƣa
có
VAT)

1

2

3

4

5

Chi phí
trƣớc thuế

(6) =(4)*(5)

Chi phí sau
thuế

1

Xây dựng nhà A (11 nhà A)

m2

5.471,08

7.520

41.142.522

(7) = (6) * (1
+
45.256.774

2

Xây dựng nhà B (4 nhà B)

m2

1.130,38

7.520

8.500.458

9.350.503

3

Xây dựng nhà C (9 nhà C)

m2

2.697,33

7.520

20.283.922

22.312.314

4
5
6
7
8
9
10

Xây dựng nhà D (4 nhà D)
m2

6.109,52
7.520 45.943.590
Tổng chi phí xây dựng hạng mục cơng trình chính GXDCT = 115.870.491
San lấp mặt bằng
m2
20.000,00
100
2.000.000
Hàng rào
m
120,34
300
36.102
Cổng chính
chiếc
1,00 90.000
90.000
Cổng phụ
chiếc
1,00 60.000
60.000
2
Sân bãi đỗ xe
m
400,00
150
60.000

11

Đƣờng giao thông

m2

8.732,57

1.200

10.479.084

12

Vỉa hè

m2

1.252,08

500

626.040

Ghi chú

50.537.949
127.457.540
2.200.000 Nền cát đen, dày 1,0m
39.712 Cao 1,8m, gạch chỉ 220
99.000
66.000

66.000 Đổ bê tông
11.526.992 Giao thông nội bộ, 7m
688.644

14


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

13
14
15
16
17

Nhà điều hành
Nhà bảo vệ
Sân thể thao
Công viên cây xanh
Siêu thị

19

Vƣờn hoa,thảm cỏ

20

Hệ thống cấp điện ngồi nhà
Hệ thống cấp thốt nƣớc ngồi
nhà

Các hạng mục khác

21
22
23

NGUYỄN HÀ HỒI LY. 364054

m2

70,00

4.630

324.100

2

50,00

1.760

88.000

2

486,00

1.500

729.000

2

1.000,00

6.000.000

801.900 Sân bóng chuyền, cầu lơng
6.600.000

2

200,00

2.000.000

2.200.000

2

626,04

m
m
m
m
m

356.510 Nhà khép kín, 1 tầng

96.800 Mái tơn, 1 tầng

2% GXDCT

2.317.410

206.593 Dọc 2 bên vỉa hè
2.549.151

2% GXDCT

2.317.410

2.549.151

1% GXDCT

1.158.705
TỔNG 144.344.154

1.274.575
158.778.569

300

187.812

15

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

Xác định chi phí thiết bị cho dự án (khơng bao gồm các dụng cụ, đồ
dùng không thuộc tài sản cố định)
1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị
 Căn cứ xác định:
1.2.

 Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết
bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án….
 Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trƣờng xây lắp bao gồm giá mua, chi
phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dƣỡng thiết bị tại kho bãi hiện
trƣờng.
 Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành.
 Tính chi phí mua sắm thiết bị theo cơng thức sau :
m

TB
GTB   Qi M i (1  TVAT )
j 1

Trong đó:
Qi: Số lƣợng (cái) hoặc trọng lƣợng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i
Mi: Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ I : Mi = mi + ni + Vi + Ki + hi
mi: Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN
ni: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Vi: Chi phí bảo quản, bảo dƣỡng….. tại hiện trƣờng
Ki: Chi phí lƣu kho, lƣu bãi, lƣu container….

hi: Thuế và phí bảo hiểm
BẢNG TÍNH SỐ PHỊNG TRONG TỪNG HẠNG MỤC
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Tên phịng
P. Khách
P. Bếp
P. Ăn
P. Ngủ
WC
P. Tắm
P. Giúp việc
P. Sinh hoạt chung
P. Thay đồ
P. Thờ
P. Giặt
P. Thể thao

Gara + Kho

Nhà A
(11)
1
1
1
4
6
1
1
2
2
1
0
0
2

Nhà B
(4)
1
1
1
5
4
1
0
1
1
1

1
0
2

Nhà C
(9)
1
1
1
4
5
0
0
0
0
0
0
0
1

Nhà D
(4)
4
4
4
16
12
4
4
0

4
4
4
4
8

Tổng số
40
40
40
164
175
31
27
26
42
31
20
16
71
16


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.
14
15
16
17
18
19

20
21
22

-

P. Xông hơi
Quầy bar
Thƣ viện
P. Quản lý
P. Bảo vệ
P. Phó giám đốc
P. Giám đốc
P. Tài vụ
P.Tiếp tân

NGUYỄN HÀ HỒI LY. 364054

1
1
0
0
0

0
0
1
0
0

0
0
0
0
0

4
0
4
0
0

27
11
20
1
2
1
1
1
1

Ghi chú:
Phịng bảo vệ gồm có 2 phịng, 1 phịng ở cổng chính và 1 phịng ở cổng phụ.
Phịng quản lý đặt ở cổng chính bên cạnh phòng bảo vệ.
Các phòng còn lại đều đã đc bố trí trên mặt bằng các nhà A,B,C,D

 Trang thiết bị đối với từng phòng:(Theo TTLB số 1192/TT-LB ngày 29-12-93 và
quyết định 02/2001/QĐ_TCDL)
1. Phòng khách (40 phòng): 1 bộ salon to, 1 telephone, 1 TV 42 inch, 1

radiocatsette, 1 điều hòa.
2. Phòng bếp (40 phòng): 1 tủ bếp, 1 máy hút mùi, 1 bếp gas, 1 tủ lạnh 100l, 1
bồn rửa.
3. Phịng ăn (40 phịng ): 1 điều hồ, 1 bàn ăn, 1 TV màu 42 inch và có cây
cảnh.
4. Phòng ngủ (164 phòng): 1 giƣờng đệm, 1 tủ áo và trang điểm, 1 điều hoà
nhiệt độ, 1 TV màu 32 inch, 1 telephone, 1 tủ lạnh 50l, 1 radiocatsette.
5. Phịng vệ sinh (188 phịng): 1 bình nóng lạnh, 1xí bệt, 1 vịi hoa sen, 1 bồn
rửa mặt.
6. Phịng tắm(31 phịng) : 1 bình nóng lạnh, 1 bồn tắm, 2 chậu rửa mặt, 1 xí
bệt, 1 vịi hoa sen
7. Phòng giúp việc (27 phòng): 1 giƣờng, 1 tủ đứng, 1 telephone.
8. Phòng sinh hoạt chung (26 phòng): 1 telephone, 1 TV màu 42 inch, 1
radiocatsette, 1 bộ salon to, 1 điều hòa.
9. Phòng quần áo và thay đồ (42 phịng): 1 tủ đứng có gƣơng, 1 gƣơng soi
tồn thân.
10. Phòng thờ (31 phòng): 1 bộ bàn để thờ, 2 bình hoa to.
11. Phịng giặt (20 phịng): 1 máy giặt.
12. Phòng thể thao (16 phòng): dụng cụ phục vụ thể dục thể thao.
13. Gara + kho (71 phịng).
14. Phịng xơng hơi: (27 phịng): 1 buồng xơng hơi.
15. Quầy bar(11 phịng ): 1 tủ bar, 1 tủ lạnh 100l, 1 telephone, 1 bộ ghế.

17


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

16. Phòng thƣ viện (20 phòng): 1 tủ tài liệu đứng kê sách, 1 bộ bàn ghế đọc, 1
computer
17. Phòng quản lý (1 phòng): 2 telephone, 1 bàn ghế, 2 computer, 1 điều hoà, 1
máy fax, 1 tủ tài liệu, 1 salon nhỏ, 1 phòng vệ sinh
18. Phòng bảo vệ (2 phòng): 1 giƣờng, 1 tủ đứng, 1 telephone, 1 bàn ghế, 1
phòng vệ sinh, 1 TV 32 inch.
19. Phòng Giám đốc(1 phòng): 1 điều hòa, 1 bộ bàn ghế, 1 telephone, 1 tủ tài
liệu, 1 computer.
20. Phịng phó giám đốc (1 phòng): 1 điều hòa, 1 bộ bàn ghế, 1 telephone, 1 tủ
tài liệu, 1 computer.
21. Phòng tài vụ (1 phòng): 1 telephone, 1 bàn ghế, 1 computer, 1 máy fax, 1 tủ
tài liệu, 1 điều hòa.
22. Reception _ Phòng lễ tân(1 phòng): 1 computer, 1 telephone, 1 máy fax, 1
telex, 1 quầy lễ tân.

18


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

BẢNG 1.2. CHI PHÍ MUA SẮM THIẾT BỊ
Đơn vị: 1000 đồng

STT

1
2
3

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

Loại thiết bị
1
Bàn ăn gỗ gụ 1,6x0,8 m, 6 ghế
Bàn ghế sofa gỗ Xoan Đào tự nhiên
GSXD01
Bếp gas âm TAKA TK 160A
Computer
Điện thoại bàn Panasonnic KX-T2375
Điều hồ khơng khí LG F18CE
Ghế quầy bar SB03, 1 bộ 6 cái
Gƣơng soi toàn thân
Giƣờng đôi xuất khẩu KT02
Giƣờng đơn G2
Hệ thống lọc và bơm nƣớc
Hệ thống PCCC
Máy fax Panasonic KX-FL512

Máy giặt Toshiba AW-9770SV
Máy hút mùi Benza BZ-C700DM
Máy radio cassette Legi LG-3500RA-VT

Đơn vị Số lƣợng

Đơn giá
(trƣớc Chi phí trƣớc thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế
VAT)
4
5=3*4
6 = 10% * 5
7=5+6
12.000
480.000
48.000
528.000

2
bộ

3
40

bộ

26

5.200

135.200

13.520

148.720

cái
bộ
cái
cái
bộ
cái
cái
cái
bộ
bộ
cái
cái
cái
cái

40
26
276
274
11
42
164
26
1

1
3
20
40
230

5.500
10.000
680
12.450
2.472
1.850
3.700
1.055
100.000
206.000
4.491
6.880
2.830
318

220.000
260.000
187.680
3.411.300
27.192
77.700
606.800
27.430
100.000

206.000
13.473
137.600
113.200
73.140

22.000
26.000
18.768
341.130
2.719
7.770
60.680
2.743
10.000
20.600
1.347
13.760
11.320
7.314

242.000
286.000
206.448
3.752.430
29.911
85.470
667.480
30.173
110.000

226.600
14.820
151.360
124.520
80.454

19


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35

Máy tập thể dục
Ơ tơ 4 chỗ
Phịng xơng hơi ƣớt NTVH015
Quầy bar QB-01
Quầy tiếp tân TPT TT05
Salon Sofa PLSF19 (nhỏ)
Sofa gỗ GN6 (lớn)
Tổng đài điện thoại
Tủ áo và trang điểm
Tủ bếp
Tủ lạnh 100l Toshiba
Tủ lạnh 50l Toshiba
Tủ quần áo - AXT01 (nhỏ)
Tủ quần áo LC-C02 (lớn)
Tủ tài liệu cao cấp Hòa Phát HR 1960
3B
TV 32 inch Toshiba Regza 32CV700V
TV 42 inch Toshiba Regza 42RV600T
Trạm biến áp
Vidio trung tâm và ăngten parabol

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

bộ
cái
cái
cái
cái
cái

cái
bộ
bộ
bộ
cái
cái
cái
bộ

16
1
27
11
1
1
66
1
164
40
51
164
29
42

2.000
1.000.000
18.000
3.900
7.000
5.000

27.000
100.000
19.900
30.000
4.179
3.500
3.000
12.900

32.000
1.000.000
486.000
42.900
7.000
5.000
1.782.000
100.000
3.263.600
1.200.000
213.129
574.000
87.000
541.800

3.200
100.000
48.600
4.290
700
500

178.200
10.000
326.360
120.000
21.313
57.400
8.700
54.180

35.200
1.100.000
534.600
47.190
7.700
5.500
1.960.200
110.000
3.589.960
1.320.000
234.442
631.400
95.700
595.980

cái

24

3.600

86.400

8.640

95.040

cái
cái
bộ
bộ

166
106
1
1

7.170
16.200
150.000
6.000
TỔNG

1.190.220
1.717.200
150.000
6.000
18.560.964

119.022
171.720

15.000
600
1.856.096

1.309.242
1.888.920
165.000
6.600
20.417.060

20


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

 Thiết bị quản lý và phục vụ chung:
-

1 bộ máy phát điện.

-

1 hệ thống PCCC chung toàn khu.

-

1 hệ thống lọc và bơm nƣớc.

-

1 bộ video trung tâm và ăng-ten parabol.

-

1 Ơ tơ con 4 chỗ
1.2.2. Chi phí lắp đặt thiết bị

 Căn cứ xác định

- Căn cứ khối lƣợng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc) giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Căn cứ vào đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc) tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị
thiết bị cần lắp đặt.
- Thuế giá trị gia tăng cho cơng tác lắp đặt.
- Chi phí lắp đặt thiết bị

21


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

BẢNG 1.3 CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ
Đơn vị: 1000 đồng
STT

Loại thiết bị

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

1
Bàn ăn gỗ gụ 1,6x0,8 m, 6 ghế
Bàn ghế sofa gỗ Xoan Đào tự nhiên GSXD01
Bếp gas âm TAKA TK 160A
Computer
Điện thoại bàn Panasonnic KX-T2375
Điều hồ khơng khí LG F18CE
Ghế quầy bar SB03, 1 bộ 6 cái
Gƣơng soi toàn thân
Giƣờng đôi xuất khẩu KT02
Giƣờng đơn G2
Hệ thống lọc và bơm nƣớc

Hệ thống PCCC
Máy fax Panasonic KX-FL512
Máy giặt Toshiba AW-9770SV
Máy hút mùi Benza BZ-C700DM
Máy radio cassette Legi LG-3500RA-VT
Máy tập thể dục

Giá trị TB cần
lắp đặt
2
480.000
135.200
220.000
260.000
187.680
3.411.300
27.192
77.700
606.800
27.430
100.000
206.000
13.473
137.600
113.200
73.140
32.000

Tỷ lệ chi phí
lắp đặt

3
0%
0%
2%
0%
0%
2%
0%
1%
0%
0%
2%
2%
0%
0%
1%
0%
0%

Chi phí
trƣớc thuế
4=2*3
0
0
4.400
0
0
68.226
0
777

0
0
2.000
4.120
0
0
1.132
0
0

Thuế VAT
5 = 10%x4
0
0
440
0
0
6823
0
78
0
0
200
412
0
0
113
0
0

Chi phí
sau thuế
6=4+5
0
0
4.840
0
0
75.049
0
855
0
0
2.200
4.532
0
0
1.245
0
0

22


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

18
19
20
21

22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35

Ơ tơ 4 chỗ
Phịng xơng hơi ƣớt NTVH015
Quầy bar QB-01
Quầy tiếp tân TPT TT05
Salon Sofa PLSF19 (nhỏ)
Sofa gỗ GN6 (lớn)
Tổng đài điện thoại
Tủ áo và trang điểm
Tủ bếp
Tủ lạnh 100l Toshiba
Tủ lạnh 50l Toshiba
Tủ quần áo - AXT01 (nhỏ)
Tủ quần áo LC-C02 (lớn)
Tủ tài liệu cao cấp Hòa Phát HR 1960 3B
TV 32 inch Toshiba Regza 32CV700V

TV 42 inch Toshiba Regza 42RV600T
Trạm biến áp
Vidio trung tâm và ăngten parabol

1.000.000
486.000
42.900
7.000
5.000
1.782.000
100.000
3.263.600
1.200.000
213.129
574.000
87.000
541.800
86.400
1.190.220
1.717.200
150.000
6.000

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

0%
2%
1%
1%
0%

0%
1%
0%
1%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
2%
2%
TỔNG

0
9.720
429
70
0
0
1.000
0
12.000
0
0
0
0
0
0

0
3.000
120
106.994

0
972
43
7
0
0
100
0
1200
0
0
0
0
0
0
0
300
12
10.699

0
10.692
472
77
0

0
1.100
0
13.200
0
0
0
0
0
0
0
3.300
132
117.693

23


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

1.2.3. Tổng hợp chi phí thiết bị
BẢNG 1.4 TỔNG HỢP CHI PHÍ THIẾT BỊ
Đơn vị: 1000 đồng

STT

Nội dung

1
2

Chi phí mua sắm thiết bị
Chi phí lắp đặt thiết bị
TỔNG
1.3.

Chi phí
trƣớc thuế

Thuế
VAT

18.560.964 1.856.096
106.994
10.699
18.667.958 1.866.796

Chi phí
sau thuế
20.417.060
117.693
20.534.754

Chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cƣ


-

Chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt băng, tái định cƣ gồm các khoản
Chi phí bồi thƣờng nhà cửa vật kiến trúc, cây trồng trên đất
Chi phí tái định cƣ
Chi phí tổ chức bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
Chi phí sử dụng đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng


-

Căn cứ xác định
Diện tích đất sử dụng cho dự án 20.000 m2
Khối lƣợng giải phóng mặt bằng theo thực tế
Chế độ chính sách Nhà nƣớc và địa phƣơng về bồi thƣờng, đơn giá bồi thƣờng,
bảng giá đất của địa phƣơng (Hà Đông, thành phố Hà Nội)

 Phƣơng pháp xác định
Ở dự án này, ta sử dụng mặt bằng xây dựng là đất nông nghiệp ở ngoại thành Hà Nội.
Vì vậy chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ bao gồm :
Chi phí bồi thƣờng + Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng.
-

Giá đất đền bù ( đất dự án là đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc địa bàn Hà Nội)
lấy gi = 206.000 đồng/ m2.
Giá đền bù lúa hoa màu, lấy theo đơn giá đền bù lúa tẻ trên đất nông nghiệp của
Hà Nội lấy gl = 7.000 đồng/ m2.
Chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nơng nghiệp bị thu hồi đất. Thực hiện Điều 22 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP,
và QĐ 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/09/2009 của UBND Thành phố Hà Nội quy
định hỗ trợ bằng tiền để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 05 lần giá
đất nông nghiệp. Vậy chi phí hỗ trợ là :

24


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ.

NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054

GHTVL = 5 x GBTĐ = 5 x 4.120.000.000 = 20.600.000.000 (đồng)
= 20.600 (triệu đồng)
-

-

Theo quy định thì hỗ trợ ổn định cuộc sống là 30kg gạo/nhân khẩu/tháng. Đền bù
trong 12 tháng với số nhân khẩu là 54 ngƣời. đơn giá 11.000đ/kg gạo.
Vậy chi phí hỗ trợ là
30 x 11.000 x 54 x 12 = 30.886.000 (đồng)
Chi phí tổ chức hỗ trợ bồi thƣờng lấy bằng 60% x 2% của tất cả các chi phí bồi
thƣờng và hỗ trợ
BẢNG 1.5 TỔNG HỢP CHI PHÍ BỒI THƢỜNG,
HỖ TRỢ GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
Đơn vị: 1000đ

STT
1
2
3
4
5

Nội dung
Chi phí bồi thƣờng đất
Chi phí bồi thƣờng lúa
Hỗ trợ chuyển đổi nghề
Chi phí ổn định đời sống
Tổ chức hỗ trợ bồi thƣờng

Giá đền bù
206
7
30x11.000x12
TỔNG

Tổng chi phí
4.120.000
140.000
20.600.000
213.840
300.886
25.374.726

Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng và chi
phí khác (chƣa kể trả lãi trong thời gian xây dựng)
1.4.1. Căn cứ xác định
Nội dung chi phí:
1. Chi phí quản lý dự án.
2. Chi phí lập dự án khả thi.
3. Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án.
4. Chi phí thiết kế.
5. Chi phí khảo sát thiết kế

6. Chi phí thẩm tra thiết kế.
7. Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình.
8. Chi phí tƣ vấn đấu thầu xây dựng và tƣ vấn cung cấp lắp đặt thiết bị.
9. Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị.
10. Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lƣợng cơng trình.
11. Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết tốn.
12. Chi phí kiểm tốn quyết tốn.
13. Chi phí bảo hiểm cơng trình.
14. Chi phí khác .
1.4.

-

25