thiết lập và thẩm định dự án kinh doanh sân bóng đá mini

Tiểu luận
MÔN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
1
Mục lục
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư xây dựng sân bóng đá mi ni nhân tạo
Từ vài năm nay, người chơi bóng đá ở Việt Nam, nhất là cư dân các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội nhận thấy tiện ích
của sân cỏ nhân tạo, một loại sân có ưu điểm là chỉ cần đầu tư một lần, không tốn kinh phí chăm sóc, bón phân, tưới nước như sân
cỏ tự nhiên (tiết kiệm được từ 90 – 130 triệu lít nước/năm so với sân cỏ tự nhiên).
Bóng đá là một môn thể thao được nhiều người yêu thích trong đó có các bạn sinh viên. Thế nhưng hiện nay tại làng đại học
Quốc Gia TP.HCM lượng sân cỏ chưa đáp ứng đủ nhu cầu giải trí cho các bạn sinh viên. Sân vận động đa năng trong kí túc xá
cũng không thể đáp ứng hết nhu cầu chơi thể thao cho sinh viên trong kí túc xá được. Nhằm đáp ứng nhu cầu thể thao cho các bạn
sinh viên sau giờ học căng thẳng và mệt mỏi chúng tôi quyết định hình thành dự án đầu tư xây dựng sân bóng đá mi ni nhân tạo
tại làng Đại học Quốc Gia TP.HCM với đúng tiêu chuẩn kỷ thuật.
1.2. Căn cứ pháp lí
- Luật đất đai đã được Quốc hội khóa XI, kì họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003
2
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính Phủ về việc thi hành Luật đất đai.
- Luật xây dựng 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa 11 kỳ họp thứ 4
- Nghị định số 16/ 2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về quản lí dự ánđầu tư xây dựng công trình.
1.3. Giới thiệu sơ lược về chủ đầu tư xây dựng dự án
Chúng tôi gồm có 5 thành viên hiện đang là sinh viên tham gia góp vốn đầu tư vào dự án đầu tư kinh doanh sân bóng mi ni
này.
1.4. Nguồn vốn đầu tư
Dự án đầu tư của chúng tôi dự tính với tổng mức vốn đầu tư ban đầu là 583 978 800 trong đó vốn chủ sở hữu chúng tôi bỏ
ra ban đầu là 403 987 800 chiếm 69.2% trong tổng vốn đầu tư xây dựng ban đầu và vốn vay là 180 000 000 chiếm 30.8% trong
tổng vốn đầu tư với lãi suất 14% vay tại ngân hàng Vietcombank với thời gian vay là 2 năm sẽ hoàn vốn vay. Cụ thể như sau:
STT NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VND 583,978,800
1 Vốn tự có: VND 403,978,800
Phần trăm đóng góp: % 69,2

2 Vốn vay: VND 180,000,000
Phần trăm đóng góp: % 30,8
Lãi xuất vay % 14
3
CHƯƠNG 2: NHỮNG CƠ HỘI KINH DOANH CỦA DỰ ÁN
2.1. Nghiên cứu thị trường
2.1.1. Nhu cầu thị trường và tiêu thụ sản phẩm
Bóng đá là một môn thể thao được rất nhiều các bạn sinh viên yêu thích đặc biệt là các bạn nam. Ở làng Đại Học Quốc Gia
TPHCM với hơn 10.000 sinh viên. Thế nhưng, các dịch vụ đáp ứng nhu cầu vui chơi, giải trí của các bạn sinh viên sau những giờ
học căng thẳng chưa đầy đủ. Đặc biệt là sân cỏ bóng đá nhân tạo vẫn đang còn rất ít, mới chỉ khoảng từ 2 đến 3 sân. Với số lượng
sân như vậy không đủ đáp ứng nhu cầu của sinh viên. Và theo chúng tôi, đây là một thị trường tiềm năng và cần được khai thác.
2.1.2. Các yếu tố đầu vào cho dự án
Các nguyên liệu, vật tư xây dựng của dự án như: Gạch, sắt, thép, xi măng, cát, hạt cao su, cỏ chỉ nhân tạo, lưới dù, khung sắt
(khung thành), trụ đèn cao áp…
Các thiết bị điện: Máy lạnh, tủ lạnh, đèn cao áp, máy tính …sẽ mua sắm trên các đơn vị phân phối có uy tín và chất lượng và
các công ty chuyên phục vụ cho việc xây lắp sân cỏ mi ni nhân tạo.
Các thiết bị phục vụ cho văn phòng như: Bàn ghế văn phòng,
Các thiết bị phục vụ cho việc kinh doanh như: bàn ghế nhựa, ly nhựa uống nước.
Nguyên vật liệu phục vụ cho quày giải khát được đặt hàng lâu dài tại các cửa hàng phân phối sỉ giá rẻ, chất lượng tốt…
2.1.3. Thị trường
4
Dự án của chúng tôi hướng tới nhóm khách hàng mục tiêu là: Sinh viên đang sống ở làng Đại Học Quốc Gia TPHCM và các
vùng lân cận như quận 9, quận Thủ Đức.
2.1.4. Sản phẩm
Dự án của chúng tôi kinh doanh về dịch vụ nên sản phẩm chính là cho thuê sân bóng phục vụ nhu cầu giải trí. Và đi kèm
theo đó là dịch vụ giải khát.
2.2. Nghiên cứu môi trường kinh doanh
2.2.1. Môi trường chính trị, kinh tế - xã hội.
Quận Thủ Đức là một quận cửa ngõ phía đông bắc Thành phố Hồ Chí Minh. Diện tích Thủ Đức là 47,46 km², dân số đến
1/4/2009 là 442.110 người. Trên địa bàn của Quận Thủ Ðức có Ga Bình Triệu, Làng đại học Thủ Đức, làng thiếu niên Thủ Ðức,

Khu chế xuất Linh Trung 1 và 2, Ðại học Quốc Gia, và rất nhiều cảng sông và cảng đường bộ Một phần phía Tây Nam của Thủ
Ðức được bao bọc bởi dòng sông Sài Gòn. Quận Thủ Đức tập trung khá nhiều đình chùa, nhà thờ của nhiều tôn giáo khác nhau:
Công giáo, tin Lành, phật Giáo.
Làng Đại học Quốc gia TP.HCM nằm ở khu vực giáp ranh giữa ấp Đông Hòa, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương và phường
Linh Trung, quận Thủ Đức, TP.HCM, với gần 10.000 sinh viên theo học, trong đó có trên 8000 sinh viên ở trong ký túc xá
(KTX), nên tình hình an ninh trật tự hơi phức tạp.
Ngoài sinh viên ra thì dân cư ở làng Đại học chủ yếu làm nghề thuê, mướn, bán buôn…nên mức sống dân cư khu vực này
không cao. Vì vậy, dự án đưa ra giá cả phải hợp lí với hoàn cảnh.
2.2.2. Đối thủ cạnh tranh
5
Việc kinh doanh sân bóng nhân tạo mini không phải là còn mới mẻ nên sẽ tồn tại nhiều đối thủ cạnh tranh trên thị trường là
một điều không thể tránh khỏi. Hiện ở làng đại học đã có sân cỏ nhân tạo Bình Nguyên, sau nhà sách Nguyễn Văn Cừ và các sân
thể thao ở kí túc xá, các trường Đại học như: ĐH Khoa học Tự Nhiên, ĐH Thể dục thể thao…
Đối thủ canh tranh là các sân cỏ nhân tạo mini: Điểm mạnh của họ là ra đời trước, có những khách hàng quen thuộc. Vì vậy,
chỉ cần có mức giá cạnh tranh hợp lí và sân cỏ tốt thì sẽ cạnh tranh được. Còn các trường đại học tuy chất lượng sân không tốt
nhưng sinh viên được chơi miễn phí thì chúng ta cũng mất đi một lượng khách hàng tiềm năng.
Phân tích SWOT
Strengths
- Nhân viên phục vụ tận tình, chu đáo.
- Sân cỏ chất lượng
- Giá cả cạnh tranh, chất lượng dịch
vụ giải khát
Weakness
- Ra đời sau 1 số sân
- Chưa có kinh nghiệm
- Nguồn vốn kinh doanh còn hạn chế
Opportunities
- Sinh viên nam có nhu cầu về sân để
đá bóng cao.
- Chất lượng sân cỏ đảm bảo sự an

toàn
Threats
- Sẽ xuất hiện nhiều dự án canh tranh
về sân cỏ nhân tạo.
6
CHƯƠNG 3: THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN
3.1. Địa điểm, đất đai, xây dựng.
Hiện nay, khu vực đất chúng tôi thuê là trực thuộc Đại học Quốc Gia quản lí. Tại địa điểm chúng tôi xây dựng dự án là
một có thể nói một địa điểm khá đẹp và hợp lý nó nằm ở khu đông sinh viên nhất có thể thu hút các bạn sinh viên trong khu kí túc
xá tham gia cũng như các bạn ở các khu trọ đến tham gia tập luyện hay tổ chức thi đấu với nhau giữa các trường, các lớp với
nhau…Qua tình hình nghiên cứu và khảo sát chúng tôi quyết định triển khai dự án tại vị trí sau lưng của đại học bách khoa sau
nhà thể thao đa năng, nó nằm đối diện kí thúc xá xã hội hóa. Ranh giới tiếp giáp cụ thể như sau: 3 phía bắc, tây, đông giáp với
đường và 1 phía nam tiếp giáp với Đại học bách khoa. Ở đây an ninh lại vừa đảm bảo. Rất thuận lợi cho việc kinh doanh của
chúng tôi.
Với diện tích dự tính 2000 m2 chúng tôi xây dựng hai sân với kích thước đạt tiêu chuẩn. Bên cạnh đó có kèm theo dịch vụ
giải khát và phục vụ cho khách hàng tận tình và chu đáo. Các hạng mục gồm có hai sân với diện tích 20x40m một sân cộng với
quày nước giải khát phục vụ cho khách hàng.
Cụ thể các hạng mục thi công như sau: Xây dựng sân bóng, nhà điều hành, quày nước giải khát cụ thể :
Đơn vị tính: VNĐ
S
Các hạng mục
Đơn Số
lượng
Đơn giá
Vật tư Nhân công Tổng
1 Nền sân
Lu nền hạ m2 1,600 3,000 3,000 4,800,000
Đá 0-4, đá mi: dày
0,15m
m3 240 100,000 3,000 103,000 24,720,000

7
Mương thoát nước md 120 100,000 30,000 130,000 15,600,000
Tường chắn đất md 80 35,000 15,000 50,000 4,000,000
2 Cỏ nhân tạo
Cỏ chỉ nhân tạo m2 1,661 156,000 156,000 259,116,000
Hạt cao su tấn 8 3,600,000 3,600,000 28,800,000
Cát m3 32 110,000 110,000 3,520,000
Công thi công cỏ sân 2 16,000,000 16,000,000 32,000,000
3 Hệ thống đèn
Trụ đèn cây 6 1,400,000 500,000 1,900,000 11,400,000
Bóng + choá đèn bộ 12 985,000 500,000 1,485,000 17,820,000
4 Lưới chắn bóng
Lưới m2 1,600 8,000 2,000 10,000 16,000,000
5 Cầu môn
Khung sắt cái 4 1,000,000 1,000,000 4,000,000
Lưới bộ 2 200,000 200,000 400,000
6 Bóng trái 4 200,000 200,000 800,000
7 Vận chuyển
Vật chuyển vật tư chuyến 1 3,000,000 3,000,000
8 Nhà điều hành
a
Chi phí xây dựng
(4*5*3 m)
nhà 1 15,500,000 4,500,000 20,000,000 20,000,000
Bàn ghế bộ 4 1,260,000 1,260,000 5,040,000
Máy lạnh cái 1 3,900,000 3,900,000 3,900,000
Máy tính cái 4 3,916,000 3,916,000 15,664,000
b
Nhà vệ sinh nhân viên
(CPXD)

phòng 2 1,000,000 500,000 1,500,000 3,000,000
Lavabo cái 2 520,000 520,000 1,040,000
Gương cái 2 90,000 90,000 180,000
Bồn vệ sinh cái 2 2,260,000 2,260,000 4,520,000
9 Khu vệ sinh + nhà tắm công cộng
Chi phí xây dựng
(2*3m)
phòng 3 1,000,000 500,000 1,500,000 4,500,000
8
Gương cái 2 110,000 110,000 220,000
Lavabo cái 2 520,000 520,000 1,040,000
Vòi sen cái 4 70,000 70,000 280,000
Bồn vệ sinh ngồi cái 4 2,260,000 2,260,000 9,040,000
Bồn vệ sinh đứng cái 4 330,000 330,000 1,320,000
10 Quầy giải khát
Chi phí xây dựng 2,000,000 2,000,000
Tủ lạnh cái 1 4,500,000 4,500,000 4,500,000
Thùng đựng đá cái 1 90,000 90,000 90,000
Bàn ghế cái 10 40,000 40,000 400,000
Ghế nhựa cái 40 15,000 15,000 600,000
Ly nhựa uống nước cái 40 3,000 3,000 120,000
Tổng cộng 503,430,000
Bảng 1 : Các hạng mục thi công xây dựng sân bóng đá mi ni nhân tạo
3.2. Công nghệ và trang thiết bị của dự án
Chúng tôi mua các thiết bị từ công ty thể thao quốc tế việt.
Các thiết bị thi công và bảo dưỡng sân bóng đá cỏ nhân tạo: Máy đánh cỏ, dụng cụ cắt cỏ, dụng cụ làm đường lai, máy làm
cỏ SportCharm, máy làm cỏTurfSoft, dụng cụ căng mặt cỏ, máy làm cỏ TurfKing, máy vệ sinh cỏ.
Quy trình thi công sân bóng đá: Giai đoạn làm nền, giai đoạn trải cát, giai đoạn trải cỏ, giai đoạn bảo dưỡng, hoàn tất và đưa
vào hoạt động.
Cỏ được sản xuất theo từng cuộn. Chiều rộng cuộn cỏ: 4,00 m hoặc 3.80 mtr (+/- 2 cm). Chiều dài cuộn cỏ: tùy theo nhu

cầu lắp đặt. Màu đường biên: trắng, vàng , xanh lục
CẤU TRÚC ĐẶC TRƯNG NGUYÊN LIỆU PHỦ BỀ MẶT KG/m2
9
Cấu trúc PE monofilament Loại cát
80% cát đã được
sàng lọc
Độ dày 150 micron Kích thước 0.4 – 1.0 mm
Chiều cao 55 mm (+/- 2 mm) Số lượng 14 kg/ m²
Trọng lượng
1.500 gr/m² (+/- 50
gr/m²)
Loại cao su Cao su hạt
Kích thước 0.5 - 2.0 mm
Số lượng
16 kg / m²
ĐẶC TRƯNG CỦA SẢN PHẨM KẾT QUẢ KIỂM TRA
Phương pháp sản
xuất
Xử lý theo chùm Độ phai màu Blue scale >=7
Gray scale >=4
Xử lý theo chùm 12,7mm Độ bền của
cỏ

> 30 Newton
Số mũi khâu mỗi hàng
cỏ
135 (+/- 10)/m Sự ổn định đối
với tia UV
> 6.000 hrs
Số hàng cỏ

80/m rộng Tính thấm
nước
+/- 60 Ltr/ m² / phút
(không có lớp phủ)
Số mũi khâu
/m²
+/-10.800
Số cọng cỏ /m²

173.000
Trọng lượng 2.820 gr/m² (+/-
110 gr/m²)
10
CẤU TRÚC LỚP CỎ
Lớp đế chính Lớp đế thứ 2
Thành phần
2 lớp đế được ghép
lại với nhau
Hợp chất cơ bản: Nhựa
Có tính ổn định với
tia UV
Trọng lượng
1.080 gr/m² (+/-
100gr/m²)
Màu sắc Đen
Trọng lượng 240 gr/m²
3.3. Nhân Lực và tổ chức sản xuất kinh doanh
Thực hiện dự án này chúng tôi dự trù đây là một dự án không phải nhỏ mà cũng không phải là quá lớn nhưng vì trong thời
gian này chúng tôi không thể trực tiếp quản lý được mà chỉ quản lý gián tiếp. Nên chúng tôi sẽ thuê toàn bộ nhân viên gồm có 1

nhân viên điều hành (quản lý ) việc kinh doanh hằng ngày, 2 nhân viên kinh doanh, 1 nhân viên kế toán, 1 nhân viên bảo vệ và
giữ xe, 2 nhân viên phục vụ quày giải khát. Sau khi ra trường chúng tôi sẽ trực tiếp quản lý việc kinh doanh này chỉ cần thuê thêm
1 nhân viên bảo vệ và 1 nhân viên phục vụ quày giải khát. Cụ thể mức chi trả tiền lương dự trù như sau:
Đơn vị tính: VNĐ
STT Bộ phận
Số
lượng
(Người)
Mức lương
(Đồng/người/tháng)
Chi phí lương
01 năm (Đồng)
1 Điều hành 1 4,500,000 54,000,000
2 Phòng kinh doanh 1 2,500,000 30,000,000
3 Phòng hành chính - kế toán 1 2,500,000 30,000,000
5 Bộ phận bảo vệ 1 1,500,000 18,000,000
6 Bộ phận phục vụ 2 1,500,000 36,000,000
Tổng cộng 6 168,000,000
11
Bảng 2: Chi phí nhân công và kế hoạch chi trả tiên lương cho nhân viên
3.4. Tiến độ triển khai thực hiện dự án
Thời gian thực hiện đầu tư từ lúc khởi công đến lúc hoàn thành dự án là hơn 5 tháng cụ thể như sau:
+ Thời gian khảo sát địa bàn là 15 ngày .
+ Thời gian chuẩn bị các yếu tố : Thuê mặt bằng, chuẩn bị nguyên vật liệu, nhà thầu thi công cho việc xây dựng và
xây dựng là 1 tháng.
+ Tiến hành xây dựng là 4 tháng
Thời gian hoạt động dự trù của dự án là 5 năm.
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
4.1. Dự kiến doanh thu
Nguồn thu của chúng tôi gồm có nguồn thu từ kinh doanh cho thuê sân bóng hằng ngày với nhiều giờ cho thuê sân liên tục

từ 7:00 đến 21:00 với hiệu suất kinh doanh trong ngày có thể đạt được từ 50% - 80% nên doanh thu bình quân hằng ngày dự tính
đạt được là 2 097 000 đồng /ngày và kèm theo dịch vụ giải khát trong khu vực vui chơi, giải trí này với doanh thu hằng ngày dự
tính là 855 000 đồng/ngày. Cụ thể như sau:
12
Đơn vị tính: VNĐ
A
DOANH THU CHO
THUÊ SÂN HÀNG
NGÀY Đồng 2,097,000

Số giờ có thể cho thuê
(giờ) Giờ 12,5 4.5 2 2 2 2
Đơn giá cho thuê Đồng/sân/giờ 90,000 90,000 160,000 180,000 230,000

Doanh thu tối đa trong
ngày (Đồng) Đồng 405,000 180,000 320,000 360,000 460,000

Hiệu suất kinh doanh
trong ngày (%) % 50% 50% 60% 80% 60%

Doanh thu 01 sân dự
tính đạt được
Đồng/sân/ngà
y 1,048,500 202,500 90,000 192,000 288,000 276,000
Số sân Sân 2
B DOANH THU KHU GIẢI KHÁT

Chi phí cho doanh thu
tối đa hàng ngày Đồng

750,000

150,000

150,000

150,000

150,000

150,000

Doanh thu tối đa trong
ngày (Đồng) Đồng

1,125,000

225,000

225,000

225,000

225,000

225,000
Tỉ lệ doanh thu % 30% 30% 30% 30% 30%

Hiệu suất kinh doanh
trong ngày (%) % 80% 70% 80% 80% 70%

Doanh thu dự tính đạt
được Đồng

855,000

180,000

157,500

180,000

180,000

157,500

Chi phí cho số hàng
bán dự định trong ngày Đồng

570,000

120,000

105,000

120,000

120,000

105,000

Bảng 4: Các nguồn thu của dự án
4.2. Dự kiến chi phí sản xuất và dịch vụ
13
Chi phí hoạt động kinh doanh bao gồm các chi phí như : Tiền thuê đất khoảng 9 triệu đồng/năm đầu tiên sau đó tiền thuê
năm sau tăng lên 5% so với năm trước, chi phí điện nước bình quân 1 triệu đồng/tháng, chi phí lương cho nhân viên là 168 triệu
đồng/ năm, chi phí marketing chiếm 10% doanh thu, lãi vay vốn cho năm đầu tiên là 25 200 000 đồng/năm và năm thứ hai là 12
600 000 đồng/năm, chi phí mua các loại nước giải khát phục vụ cho kinh doanh là 360 000 đồng/ngày. Chi phí chăm sóc cỏ như
phân bón, thuốc trừ sâu và nhân công chăm sóc chiếm khoảng 5% doanh thu.
CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG CỦA DỰ ÁN Đơn vị tính: VNĐ
Bảng 5: Chi phí hoạt động hàng năm của dự án
14
4.3. Kế hoạch khấu hao của dự án
Chúng tôi sử dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng. Có nghĩa là, mức
khấu hao được trích ra hàng năm bằng nhau trong suốt thời kì khấu hao của dự án. Cụ thể
như sau:
Danh mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Nguyên giá đầu tư
ban đầu
503,430,00
0
503,430,000 503,430,000 503,430,000 503,430,000 503,430,000
Khấu hao trong kì 100,686,000 100,686,000 100,686,000 100,686,000 100,686,000
Khấu hao lũy kế 100,686,000 201,372,000 302,058,000 402,744,000 503,430,000
Đầu tư mới
503,430,00
0
Giá trị còn lại cuối
kì
503,430,00
0

402,744,000 302,058,000 201,372,000 100,686,000 0
STT Khoản mục Tổng cộng Năm thực hiện
1 2 3 4
B Chi phí hoạt động 2,486,241,581 538,296,000 473,083,920 475,647,098 491,411,254
1 Chi phí thuê đất 49,730,681 9,000,000 9,450,000 9,922,500 10,418,625
Diện tích đất thuê (m2) 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000
Đơn giá thuê đất (Đồng/năm) 49,730,681 9,000,000 9,450,000 9,922,500 10,418,625
Tỷ lệ tăng giá thuê hàng năm (%) 5% 5% 5% 5% 5%
2 Chi phí điện + nước 66,307,575 12,000,000 12,600,000 13,230,000 13,891,500
Chi phí bình quân hàng tháng
(Đồng/tháng)
5,525,631 1,000,000 1,050,000 1,102,500 1,157,625
Tỷ lệ tăng giá thuê hàng năm (%) 5% 5% 5% 5% 5%
3 Chi phí lương 928,306,050 168,000,000 176,400,000 185,220,000 194,481,000
Tỷ lệ tăng giá hàng năm (%) 5% 5% 5% 5% 5%
4 Chi phí Marketing, kinh doanh 491,594,450 94,464,000 96,353,280 98,280,346 100,245,953
Tỷ lệ trong tổng doanh thu sân (%) 10% 10% 10% 10% 10%
5 Lãi vay vốn 14% 25,200,000 12,600,000 0 0
6 Chi phí cho số hàng bán 666,705,600 182,400,000 117,504,000 119,854,080 122,251,200
chi phí hàng ngày 570,000 581,400 593,028 604,889
hệ số tăng giá hàng năm (%) 2% 2% 2% 2% 2%
7 Chi phí chăm sóc cỏ hàng năm 47,232,000 48,176,640 49,140,173 50,122,976
hệ số tăng giá hàng năm (%) 5% 5% 5% 5%
F LỢI NHUẬN SAU THUẾ 1,444,704,687 229,243,500 292,322,160 304,852,768 307,771,704
15
Bảng 6: Kế hoạch khấu hao theo đường thẳng của dự án
4.4. Kế hoạch trả nợ vay ngân hàng của dự án
Với mức vốn góp của chúng tôi huy động từ các thành viên trong nhóm chỉ có
khoảng 69.2% nên chúng tôi quyết định vay thêm vốn của ngân hàng Vietcombank 180
triệu đồng với mức lãi suất 14%/ năm, chúng tôi dự định sẽ trả dần vốn vay trong vòng 2

năm có nghĩa là mỗi năm chúng tôi sẽ trả 90 triệu đồng cho ngân hàng cộng thêm lãi suất
vay. Cụ thể như sau:
Đơn vị tính: VNĐ
STT Khoản mục Năm thực hiện
1 2 3 4 5
1 Nợ gốc đầu năm 0 90,000,000 0 0 0
2
Nợ phát sinh trong
năm 180,000,000 0 0 0 0
Vay vốn đầu tư 180,000,000 0 0 0 0
3
Nợ chịu lãi trong
năm 180,000,000 90,000,000 0 0 0
Lãi suất vay 14% 14% 14% 14% 14%
4
Tiền lãi phải trả
trong năm 25,200,000 12,600,000 0 0 0
5 Trả nợ gốc 90,000,000 90,000,000 0 0 0
6 Nợ gốc cuối năm 90,000,000 0 0 0 0
7 Nguồn trả nợ gốc 473,578,500 489,728,640
504,193,70
1 509,085,644 514,840,977
Khấu hao 100,686,000
100,686,00
0
100,686,00
0
100,686,00
0 100,686,000
Lợi nhuận sau thuế 279,643,500 292,322,160 304,852,768

307,771,70
4
310,514,555
Bảng 7 : Kế hoạch vay và trả nợ vay cho ngân hàng
16
4.5. Dự trù lãi lỗ và cân đối thu chi của dự án đầu tư xây dựng sân bóng đá mi ni
nhân tạo
Trên cơ sở tính toán các số liệu về dự tính tổng doanh thu và chi phi từng năm của
dự án ta có bảng dự trù lãi lỗ và cân đối thu chi như sau:
Đơn vị tính: VNĐ
Khoản mục Tổng cộng Năm thực hiện
1 2 3 4 5
A DOANH THU 4,915,944,497 944,640,000 963,532,800 982,803,456 1,002,459,525 1,022,508,716
1 Kinh doanh 3,492,119,109 671,040,000 684,460,800 698,150,016 712,113,016 726,355,277
Thu nhập bình quân
ngày
2,097,000 2,097,000 2,138,940 2,181,719 2,225,353 2,269,860
Hệ số tăng giá trung
bình hàng năm (%)
2% 2% 2% 2% 2% 2%
Số ngày khai thác
trong năm (ngày)
320 320 320 320 320 320
2 Dịch vụ giải khát
Doanh thu 1 năm 1,423,825,388 273,600,000 279,072,000 284,653,440 290,346,509 296,153,439
Doanh thu hằng
ngày
855,000 872,100 889,542 907,333 925,479
Hệ số tăng giá trung
bình hàng năm (%)

2% 2% 2% 2% 2% 2%
B Chi phí hoạt động 2,486,241,581 538,296,000 473,083,920 475,647,098 491,411,254 507,803,309
1 Chi phí thuê đất 49,730,681 9,000,000 9,450,000 9,922,500 10,418,625 10,939,556
Diện tích đất thuê
(m2)
2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000
Đơn giá thuê đất
(Đồng/năm)
49,730,681 9,000,000 9,450,000 9,922,500 10,418,625 10,939,556
Tỷ lệ tăng giá thuê
hàng năm (%)
5% 5% 5% 5% 5% 5%
2 Chi phí điện + nước 66,307,575 12,000,000 12,600,000 13,230,000 13,891,500 14,586,075
Chi phí bình quân
hàng tháng
(Đồng/tháng)
5,525,631 1,000,000 1,050,000 1,102,500 1,157,625 1,215,506
Tỷ lệ tăng giá thuê
hàng năm (%)
5% 5% 5% 5% 5% 5%
3 Chi phí lương 928,306,050 168,000,000 176,400,000 185,220,000 194,481,000 204,205,050
Tỷ lệ tăng giá hàng
năm (%)
5% 5% 5% 5% 5% 5%
4
Chi phí Marketing,
kinh doanh
491,594,450 94,464,000 96,353,280 98,280,346 100,245,953 102,250,872
17
Tỷ lệ trong tổng

doanh thu sân (%)
10% 10% 10% 10% 10% 10%
5 Lãi vay vốn 14% 25,200,000 12,600,000 0 0 0
6
Chi phí cho số hàng
bán
666,705,600 182,400,000 117,504,000 119,854,080 122,251,200 124,696,320
chi phí hàng ngày 570,000 581,400 593,028 604,889 616,986
hệ số tăng giá hàng
năm (%)
2% 2% 2% 2% 2% 2%
7
Chi phí chăm sóc cỏ
hàng năm
47,232,000 48,176,640 49,140,173 50,122,976 51,125,436
hệ số tăng giá hàng
năm (%)
5% 5% 5% 5% 5%
C
KHẤU HAO TÀI
SẢN
503,430,000 100,686,000 100,686,000 100,686,000 100,686,000 100,686,000
D
LỢI NHUẬN/ LỖ
TRƯỚC THUẾ
1,926,272,916 305,658,000 389,762,880 406,470,358 410,362,271 414,019,407
E
THUẾ THU NHẬP
DOANH NGHIỆP
481,568,229 76,414,500 97,440,720 101,617,589 102,590,568 103,504,852

Thuế suất 25% 25% 25% 25% 25% 25%
F
LỢI NHUẬN SAU
THUẾ
1,444,704,687 229,243,500 292,322,160 304,852,768 307,771,704 310,514,555
Bảng 8: Bảng phân tích lãi lổ
4.6. Cân đối dòng tiền của dự án đầu tư xây dựng sân bóng đá mi ni nhân tạo
Dựa vào bảng cân đối dòng tiền sau đây chúng tôi tính toán các chỉ tiêu đánh giá
hiệu quả đầu tư của dự án đầu tư này:
Đơn vị tính: VNĐ
Các yếu tố Năm thực hiện
0 1 2 3 4 5
A DÒNG TIỀN VÀO 583,978,000 944,640,000 963,532,800 982,803,456 1,002,459,525 1,022,508,716
1 Vốn tự có
403,978,00
0
2 Vay vốn 180,000,000 0 0 0 0 0
3 Doanh thu thuần
944,640,00
0
963,532,80
0
982,803,45
6
1,002,459,525 1,022,508,716
B DÒNG TIỀN RA 0 780,196,500 761,210,640 677,950,688 694,687,822 711,994,160
1 vốn cố định
583,978,00
0
0 0 0 0 0

2 Chi phí hoạt động
471,096,00
0
473,083,92
0
475,647,09
8
491,411,254 507,803,309
3 Khấu hao 100,686,000 100,686,000 100,686,000 100,686,000 100,686,000
4
Thuế thu nhập
doanh nghiệp
93,214,500 97,440,720 101,617,589 102,590,568 103,504,852
5 Trả nợ gốc và lãi 90,000,000 90,000,000 0 0
6 Trả lãi vay 25,200,000 12,600,000 0 0 0
C
CÂN ĐỐI DÒNG
TIỀN
0 164,443,500 202,322,160 304,852,768 307,771,704 310,514,555
18
D LŨY KẾ 0 164,443,500 366,765,660 671,618,428 979,390,132 1,289,904,687
Bảng 9: Bảng cân đối dòng tiền
CHƯƠNG 5: ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN
5.1. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
Với tỷ suất chiết khấu là 12% ta có các chỉ tiêu như sau:
Chỉ tiêu Năm
0 1 2 3 4 5
Tỉ số chiết khấu(
P/F; 12%,5)
1 0.8929 0.7972 0.7118 0.6355 0.5674

Chi phí đầu tư 583,978,800
Hiên giá chi phí
đầu tư PV(Ct)
583,978,800
Lũy kế hiện giá
chi phí đầu tư
583,978,800
Thu nhập thuần 507,030,000
591,134,88
0
607,842,358 611,734,271 615,391,407
Hiện giá thu
nhập thuần
452,727,087 471,252,726 432,662,190 388,757,129 349,173,084
Lũy kế hiện giá
thu nhập thuần
452,727,087 923,979,813 1,356,642,003
1,745,399,13
3
2,094,572,217
• Thời gian hoàn vốn:
T = (2-1) + {(583,978,000 - 452,727,087 ) / ( 923,979,813- 452,727,087 )}*12
T = 1 năm + 3,342 tháng
• Hiện giá thu nhập thuần NPV:
NPV = 2,094,572,217 - 583,978,000 = 1,510,593,417 > 0 nên dự án này có lời
• Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR
IRR = 26% > 12% nên dự án sẽ có lãi.
5.2. Đánh giá độ nhạy cảm và rủi ro của dự án.
5.2.1. Đánh giá độ an toàn về tài chính:
19

* An toàn về vốn:
- Các nguồn vốn được huy động của dự án đủ về số lượng và tương đối phù hợp với
tiến độ của dự án.
- Các nguồn vốn vay có giấy tờ cam kết đầy đủ, đúng về mặt pháp lí.
- Dự án đã đảm bảo tỷ lệ hợp lí giữa vốn tự có và vốn vay: 403,978,800/ 180,000,000
= 2.244 > 1
* An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính nhắn hạn và khả năng trả nợ:
- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ trả nợ tài chính ngắn hạn:
Tỷ số an toàn trả nợ tài chính ngắn = Tài sản lưu động/ Nợ ngắn hạn =
583,978,800/180,000,000 = 3.24 > 1
- An toàn về khả năng trả nợ của dự án:
Tỷ số khả năng trả nợ của dự án năm 1= Nguồn trả nợ hàng năm của dự án/ Nợ phải
trả hàng năm = 329,929,500/115,200,000 = 2,864 > 1
Tỷ số khả năng trả nợ của dự án năm 2 = Nguồn trả nợ hàng năm của dự án/ Nợ phải
trả hàng năm = 393,008,160/ 102,600,000 = 3.830 > 1
5.2.2. Phân tích độ nhạy của dự án
STT Các yếu tố thay đổi IRR
1 Không đổi 26%
2 Vốn đầu tư tăng 10% 21%
3 Chi phí khả biến tăng 10% 17%
4 Giá cả sản phẩm giảm 10% 14%
5 Tuổi thọ dự án giảm 10% 23%
Như vậy, IRR của dự án nhạy cảm nhiều nhất đối với giả cả sản phẩm và chi phí khả
biến. Có nghĩa là khi tuổi thọ của dự án giảm 10% hay vốn đầu tư tăng 10% thì IRR cũng
thay đổi không đáng kể mà nó chỉ thay đổi mạnh khi chi phí khả biến tăng 10% hay mạnh
hơn là khi ta giảm giá cả xuống còn 10%.
5.3. Rủi ro của dự án
20
Rủi ro là vấn đề thường hay xảy ra trong việc sản xuất kinh doanh đặc biệt là trong
các dự án đầu tư. Dư án của chúng tôi cũng không nằm ngoài trường hợp đó,nó có thể gặp

phải các rủi ro như sau:
- Sẽ ngày càng có nhiều các đối thủ cạnh tranh không chỉ về chất lượng mà còn về
giá cả.
- Do các yếu tố tự nhiên như khí hậu, nhiệt độ cao làm cho chất lượng sân giảm sút
làm giảm lợi thế cạnh tranh của chúng tôi.
Để giảm bớt rủi ro này chúng tôi quyết định định giá sản phẩm theo từng thời kì phù
hợp với giá cả thị trường theo từng thời điểm. Đồng thời có kế hoạch chăm sóc, bảo
dưỡng sân bóng một cách phù hợp để đảm bảo chất lượng sân tốt để phục vụ nhu cầu cho
sinh viên ngày càng tốt hơn.
5.4. Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá về lạm phát
Phương pháp 1: Điều chỉnh doanh thu theo % trượt giá (12%)
Năm Doanh thu thực tế Chi phí thực tế Thu nhập thực tế
1 944,640,000 538,296,000 406,344,000
2 963,532,800 473,083,920 490,448,880
3 982,803,456 475,647,098 507,156,358
4 1,002,459,525 491,411,254 511,048,271
5 1,022,508,716 507,803,309 514,705,407
NPV= -583,978,000 + 406,344,000/1.12 + 490,448,880/1.2544 + 507,156,358/1.4049
+ 511,048,271/1.5735 + 514,705,407/1.7623 = 1,147,633,951 < 1,510,593,417
Phương pháp 2: Điều chỉnh doanh thu theo % trượ giá và loại trừ ảnh hưởng của yếu
tố lạm phát.
- Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi thu nhập hàng năm của dự án: 5%
Năm
Thu nhập hàng năm đã
loại trừ yếu tố lạm phát
21
1 362,807,143
2 390,982,844
3 360,983,878
4 324,780,415

5 292,057,671
- Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỉ suất chiết khấu
R = ( 1+ 0,12)/( 1+0,05) -1 = 0.066667
- NPV đã loại trừ yếu yếu tố lạm phát:
NPV = -583,978,000 + 362,807,143 /1.0667 + 390,982,844 /1.1378 + 360,983,878 /1
+ 324,780,415 /1.2945 + 292,057,671 /1.3808
= 1,147,633,951 < 1,510,593,417
5.5. Lợi ích về kinh tế xã hội.
5.5.1. Xuất phát từ góc độ nhà đầu tư:
Ngoài hiệu quả về tài chính thì dự án của nhóm chúng tôi cũng đóng góp kinh tế và
xã hội.
Về lợi ích kinh tế: Cung cấp môi trường thể thao giải trí sau các giờ học tập căng
thẳng cho các bạn sinh viên đam mê bóng đá sống ở làng Đại học Quốc Gia và các vùng
lân cận.
Về lợi ích xã hội: Đóng góp thuế cho xã hội ( 25% lợi nhuận) và tạo công ăn việc
làm cho nhân viên tăng thêm theo từng năm.
Nhìn chung, dự án của nhóm chúng tôi không gây tổn thất xã hội.
5.5.2. Xuất phát từ góc độ quản lí vĩ mô
Tỉ số lợi ích chi phí B/C
22
PV(B) = 507,030,000 + 591,134,880 + 607,842,358 + 611,734,271 + 615,391,407
= 2,094,572,217
PV(C) = 480644498.4 + 377142501 + 338565604.6 + 312291851.8 + 288127597.3
= 1796772053
B/C = PV( B)/ PV(C) = 1.17 > 1 vậy dự án được chấp nhận. Như vậy tổng các khoản
thu của dự án đủ để bù đắp các chi phí bỏ ra, và dự án có khả năng sinh lời.
23