thẩm định tín dụng trung dài hạn đối với các dự án đầu tư

Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
LỜI MỞ ĐẦU
*****
Hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại với quy mô
dư nợ cho vay thường chiếm từ 60%-80% tài sản của ngân hàng và đem lại từ 40%-
70% lợi nhuận cho ngân hàng. Tuy nhiên, khác với hoạt động cung ứng dịch vụ thanh
toán, hoạt động tín dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro không chỉ vì nguyên nhân từ phía khách
hàng mà còn có nguyên nhân từ phía ngân hàng, cả khách quan lẫn chủ quan.
Vì vậy, để kiểm soát rủi ro tín dụng ở mức chấp nhận được, đảm bảo quá trình
cung ứng tín dụng tuân thủ đúng và đầy đủ các nguyên tắc tín dụng, thẩm định tín dụng
là một công việc quan trọng trong quy trình cấp tín dụng của ngân hàng. Đặc biệt, đối
với tín dung trung dài hạn thường có quy mô lớn, thời gian vay vốn dài nên khoản cho
vay sẽ có rủi ro cao hơn vì phải đối mặt với các thay đổi của môi trường như thị trường,
pháp lý, công nghệ, lãi suất, .v.v…Thực tế cho thấy rằng đại đa số các khoản tín dụng
trung và dài hạn nhằm mục đích đầu tư vào các dự án đầu tư. Nhận thấy được tầm quan
trọng cũng như vai trò của công tác thẩm định dự án đầu tư trong Ngân hàng, nhóm đã
chọn đề tài “Thẩm định tín dụng trung dài hạn đối với các dự án đầu tư”. Trong
bài viết này sẽ đề cập đến những nội dung chính sau :
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư.
Chương 2: Thẩm định tín dụng một dự án đầu tư cụ thể.
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định dự án đầu tư.
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 1
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I. DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng
hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải
tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời
gian xác định.
II. THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Khái niệm

Thẩm định dự án đầu tư là việc phân tích, đánh giá lại toàn bộ các vấn đề đã được
trình bày trong dự án theo một quy trình nhất định nhằm rút ra được những kết luận
chính xác từ đó đi đến quyết định đầu tư, hay huỷ bỏ dự án.
Với ngân hàng, trên phương diện tài trợ vốn cho dự án, thì thẩm định dự án đầu tư
là việc nghiên cứu, phân tích một cách khách quan, khoa học và toàn diện tất cả các nội
dung kinh tế - kỹ thuật cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án nhằm
khẳng định được lợi ích và an toàn của việc đầu tư để quyết định tài trợ vốn cho dự án
hay không.
2. Sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư
Một dự án đầu tư thường do chủ dự án lập hoặc thuê các tư vấn lập trên các cơ sở
là các ý đồ kinh doanh và mong muốn của chủ dự án. Khi lập dự án, do mong muốn
được vay vốn, họ có thể đã thổi phồng và dẫn đến ước lượng quá lạc quan về hiệu quả
kinh tế của dự án.
Trong khi đó, quyết định đầu tư hay tài trợ cho một dự án đầu tư là một quyết định
tài chính dài hạn, đòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian hoàn trả vốn dài, chịu ảnh hưởng và
chi phối bởi nhiều yếu tố thị trường nên chủ dự án và nhà tài trợ cũng cần xem xét,
đánh giá cẩn thận trước khi quyết định đầu tư và tài trợ.
Vì vậy, việc thẩm định sẽ giúp ngân hàng đánh giá, xem xét lại các chi phí và hiệu
quả của dự án, các luồng dịch chuyển về giá trị, xem xét đánh giá đúng thực chất của
dự án trên cơ sở đó có chấp nhận các kế hoạch trả nợ không và từ đó có quyết định tài
trợ đúng đắn. Điều này giúp cho ngân hàng hỗ trợ chủ dự án quyết định đầu tư, sử dụng
đồng vốn có hiệu quả đồng thời đồng thời đảm bảo sự an toàn tài chính cho chính ngân
hàng.
III. NỘI DUNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Thẩm định năng lực và phân tích hoạt động kinh doanh của khách hàng
1.1. Thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư:
Đây là bước thẩm định đầu tiên trong thẩm định dự án đầu tư. Để đánh giá năng
lực pháp lý của chủ đầu tư, cần xem xét một số nội dung sau:
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 2
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương

 Tên khách hàng vay vốn, địa chỉ giao dịch ở đâu? Thuộc loại hình doanh nghiệp
nào, căn cứ vào đó đối chiếu các văn bản luật áp dụng, từ đó đánh giá năng lực pháp lý
của khách hàng vay vốn.
 Quyết định thành lập, cấp ra quyết định thành lập, quá trình phát triển, vốn điều
lệ, ngành nghề lĩnh vực hoạt động. Ngành nghề lĩnh vực hoạt động hiện tại có phù hợp
với lĩnh vực của dự án đầu tư mà khách hàng đặt vấn đề vay vốn tại ngân hàng hay
không?;
 Người đại diện theo pháp luật của công ty; Quyết định bổ nhiệm chủ tịch và các
thành viên hội đồng, tổng giám đốc hay giám đốc…
Từ đó, xem xét khách hàng có đủ tư cách pháp nhân để xác lập mối quan hệ tín
dụng với ngân hàng hay không?
1.2. Phân tích ngành hàng/lĩnh vực đầu tư:
 Đặc điểm ngành hàng/lĩnh vực kinh doanh chính của Doanh nghiệp trong thời
gian gần đây: Mức độ cạnh tranh, Sự xuất hiện thêm các doanh nghiệp khác cùng
ngành kinh doanh
 Triển vọng của ngành hàng/lĩnh vực kinh doanh trong thời gian tới: Thuận lợi,
Khó khăn, Xu hướng
 Đánh giá các tác động trực tiếp và gián tiếp đối với doanh nghiệp.
 Đánh giá triển vọng ngành/lĩnh vực kinh doanh trong ngắn hạn và dài hạn (Rất
tốt/Tốt/Trung bình/ Không tốt?Xu hướng của ngành? Nguyên nhân …)
1.3. Chất lượng quản lý của khách hàng:
 Cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp
 Đánh giá cơ cấu tổ chức, phương thức quản trị
 Đánh giá năng lực quản lý của ban lãnh đạo (trình độ học vấn, kinh nghiệm,
thành tích, danh tiếng, hệ thống thông tin hỗ trợ công tác quản lý…)
1.4. Phân tích tình hình tài chính, kinh doanh:
 Đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh
 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch
 Chất lượng các khoản phải thu: Doanh nghiệp có tập trung vào một vài khách
hàng chính không? Uy tín của các khách hàng này ra sao? Biện pháp quản lý các khoản

phải thu của Công ty? Phương thức thanh toán? Nguyên nhân, thời điểm phát sinh phải
thu khó đòi? Biện pháp xử lý của doanh nghiệp đối với nợ khó đòi ?
 Chất lượng hàng tồn kho: Hàng tồn kho có luân chuyển bình thường không?
Hàng tồn kho của doanh nghiệp luân chuyển nhanh hay chậm so với kỳ trước? Lý do.
Có hàng tồn kho kém phẩm chất khó tiêu thụ không ?(hàng chậm luân chuyển), thời
điểm và nguyên nhân phát sinh tồn kho chậm luân chuyển, biện pháp xử lý của doanh
nghiệp?
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 3
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
 Chất lượng các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn
 Chất lượng các khoản đầu tư tài chính dài hạn
 Chất lượng các khoản phải trả: Doanh nghiệp có tập trung vào một số nhà cung
cấp nguyên vật liệu, hàng hóa không? Uy tín của các nhà cung cấp này ra sao? Biện
pháp quản lý các khoản phải trả của Công ty? Phương thức thanh toán, trả chậm ra sao?
Nguyên nhân, thời điểm phát sinh phải trả quá hạn (nếu có)? Tương ứng khoản phải trả
quá hạn là tài sản nào trên bảng cân đối kế toán? Các biện pháp xử lý của doanh nghiệp
đối với khoản phải trả quá hạn?
 Phân tích các chỉ số tài chính: Cán bộ thẩm định khi phân tích chỉ số tài chính,
cần hiểu được ý nghĩa của từng chỉ số sau khi tính toán (đây là một trong những
phương pháp phổ biến và được sử dụng khá rộng rãi trong phân tích tài chính):
−Các chỉ tiêu về thanh khoản (bao gồm Khả năng thanh toán hiện thời, Khả năng
thanh toán nhanh): Đánh giá khả năng thanh toán các nghĩa vụ nợ ngắn hạn;
−Các chỉ tiêu về cấu trúc vốn và đòn bẩy tài chính (bao gồm Tỷ số nợ so với vốn,
Tỷ số nợ dài hạn so với vốn, Tỷ số nợ so với tổng tài sản): Đo lường cơ cấu nợ so
với vốn chủ sở hữu và tổng qui mô nguồn vốn hoạt động;
−Tỷ số trang trải lãi vay: Đo lường khả năng của khách hàng trong việc trả lãi vay
đến hạn;
−Các chỉ tiêu về hiệu quả hoạt động (bao gồm Vòng quay khoản phải thu, Vòng
quay hàng tồn kho, Vòng quay khoản phải trả): Đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản
của khách hàng;

−Các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lợi (bao gồm Lãi gộp so với doanh thu, Lãi
ròng so với doanh thu, Tỷ suất sinh lời tổng tài sản, Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở
hữu): Đo lường mối quan hệ giữa lợi nhuận so với doanh thu, hoặc giá trị đầu tư;
−Các chỉ số về tăng trưởng: Đo lường mức độ, xu hướng thay đổi của các chỉ tiêu
tài chính doanh nghiệp.
Việc phân tích tình hình kinh doanh và tài chính của doanh nghiệp (chủ đầu tư)
giúp người thẩm định biết được thực trạng và tình hình tài chính của khách hàng, xác
định xem hoạt động hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng đang diễn ra như
thế nào? Tăng trưởng/suy giảm, ổn định/không ổn định, thuận lợi/khó khăn; đưa ra
nhận định dự báo trong tương lai về tình hình hoạt động sản suất kinh doanh của khách
hàng. Từ đó, đánh giá khả năng thu nhập bằng tiền và khả năng trả nợ lâu dài cũng như
khả năng tham gia vào các phương án hoạt động sản xuất kinh doanh mới. Từ đó, tổ
chức tín dụng có thể ra quyết định đúng đắn và kịp thời khi tài trợ vốn phục vụ hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
1.5. Tình hình quan hệ với các tổ chức tín dụng:
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 4
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
Việc đánh giá mối quan hệ của khách hàng với các TCTD là rất quan trọng, cho
thấy thái độ của doanh nghiệp trong việc thực hiện các nghĩa vụ cũng như khả năng hợp
tác với các TCTD.
Thông tin về quan hệ với các tổ chức tín dụng chủ yếu được thu thập qua Trung
tâm thông tin tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (CIC), từ đó sẽ biết được doanh nghiệp
đã và đang vay ở đâu, lịch sử vay vốn như thế nào, có từng có nợ quá hạn hay nợ xấu
không, tài sản đảm bảo cho các khoản vay vốn ra sao…Người thẩm định cần khai thác
tốt, có hiệu quả nguồn thông tin này (số liệu phản ảnh mối quan hệ của khách hàng với
các TCTD phải được cập nhật mới nhất) và chú ý cần đánh giá thái độ của doanh
nghiệp trong việc khai báo các thông tin.
Ngoài quan hệ tín dụng, các quan hệ giao dịch khác như quan hệ tiền gửi, bảo
lãnh, thanh toán, cần được đề cập và đánh giá đầy đủ.
2. Thẩm định tín dụng dự án đầu tư:

2.1. Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư:
 Quy định về thủ tục XDCB hiện hành
 Quy định về quy chế đấu thầu hiện hành
 Quy chế đầu tư và xây dựng
 Giấy phép xây dựng
 Tổng dự toán công trình
 Giấy phép hành nghề đối với các ngành đặc thù phải có giấy phép như giáo dục,
y tế
 Hạn ngạch, giấy phép khai thác (ví dụ đối với ngành khai thác tài nguyên thiên
nhiên)…
 Giấy phép nhập khẩu thiết bị chuyên dùng, thiết bị cũ,
 Quy định của cơ quan tài nguyên môi trường, PCCC
 Quy định của văn bản pháp luật chuyên ngành, các ngành liên quan đối với dự
án,…
 Các quy định khác, …
Dự án đã thực hiện phù hợp chưa? thiếu gì? cần bổ sung thêm không? (Dẫn chiếu
các quy định và nhận định việc thực hiện thủ tục pháp lý của Chủ đầu tư)…
2.2. Đánh giá mục tiêu của dự án, sự cần thiết phải đầu tư dự án:
2.2.1. Mục tiêu của dự án đầu tư:
 Mục tiêu của dự án phù hợp hay không phù hợp: ở mức khiêm tốn quá và trở
nên lãng phí cơ hội đầu tư? Phù hợp? hay ở mức quá tham vọng so với qui mô thị
trường và năng lực của chủ đầu tư?
 Lựa chọn qui mô đầu tư: Có phù hợp với qui mô của thị trường cũng như khả
năng mở rộng thị phần và chiếm lĩnh thị trường hay không?
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 5
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
 Qui mô vốn đầu tư: Tổng mức, cơ cấu, tiến độ huy động vốn đầu tư;
 Tiến độ triển khai thực hiện dự án: Có phù hợp với các dự án tương tự không?
liệu triển khai dự án có đảm bảo đúng được tiến độ dự kiến không? Với tiến độ dự kiến
thì sẽ có những thuận lợi hay khó khăn gì so với các đối thủ cạnh tranh?

2.2.2. Sự cần thiết phải đầu tư dự án:
 Qui hoạch phát triển ngành, vùng, địa phương: một dự án được xem là cần thiết
phải đầu tư là dự án đó phải phù hợp với qui hoạch cũng như chiến lược phát triển
ngành, vùng, địa phương.
 Điều kiện đủ để xác định sự cần thiết phải thực hiện đầu tư dự án: có những
đánh giá tổng quan về thị trường cũng như năng lực của doanh nghiệp, trên cơ sở đó để
xem xét vấn đề theo hướng: Dự án nếu được thực hiện đầu tư thì sẽ có những tác động
gì đến doanh nghiệp? Với tình hình thị trường như hiện nay và dự báo trong những năm
tới, lựa chọn thời điểm đầu tư như vậy có thuận lợi hay không, qui mô đầu tư có hợp lý
không? Địa điểm đầu tư đã lựa chọn có phù hợp với thị trường mục tiêu không? Hình
thức thức đầu tư có phù hợp với tính chất của dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư
không?
2.3. Thẩm định nguồn vốn và cơ cấu vốn đầu tư:
2.3.1 Tổng vốn đầu tư dự án:
Việc thẩm định vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiện, vốn đầu
tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc không cân đối
được nguồn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án. Xác định tổng vốn
đầu tư sát với thực tế sẽ là cơ sở để tính toán hiệu quả tài chính vả dự kiến khả năng trả
nợ của dự án.
Trong phần này, cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự
án đã được tính toán hợp lý chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết hay
chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng,
dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ…Trên cơ sở
những dự án tương tự đã thực hiện và được ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định dự
án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về các hạng mục thực sự
cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong giai đoạn thực hiện dự án đầu tư…). Cán bộ
thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ nội dung nào thì phải
tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn
đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án để làm cơ
sở xác định mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng tham gia vào dự án.

HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 6
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
Trường hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương, hoặc tổng vốn đầu tư mới ở
dạng khái toán, cán bộ thẩm định phải dựa vào số liệu đã thống kệ, đúc rút ở giai đoạn
thẩm định sau đầu tư để nhận định, đánh giá và tính toán. Ngoài ra, cán bộ thẩm định
cũng cần tính toán, xác định xem nhu cầu vốn lưu động cần thiết ban đầu để đảm bảo
cho hoạt động của dự án sau này nhằm có cơ sở thẩm định giải pháp nguồn vốn và tính
toán hiệu quả tài chính sau này.
2.3.2. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ của dự án:
Cán bộ thẩm định cần phải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu
cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu
cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. Ngoài ra, cần
xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không,
thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước.
Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc dự kiến tiến độ
giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gian vay trả.
2.3.3. Nguồn vốn đầu tư:
Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát lại từng loại
nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn
vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham
gia của nguồn vốn chủ sở hữu. Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện đi vay
kèm của từng loại nguồn vốn. Cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia
tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi của các nguồn vốn thực hiện
dự án.
2.4. Tiến độ thực hiện dự án đầu tư: Cán bộ thẩm định cần xem xét chi tiết về tiến
độ và kế hoạch triển khai dự án mà khách hàng dự kiến, từ đó đánh giá tính hợp lý về
thời gian, kế hoạch về nguồn vốn, để làm căn cứ cho các bước thẩm định tiếp theo.
2.5. Đánh giá chung về khả năng thực hiện và điều hành dự án của chủ đầu tư:
- Khả năng, kinh nghiệm của chủ đầu tư đối với lĩnh vực dự án đầu tư.
- Khả năng thu xếp vốn

- Khả năng đàm phán mua máy móc thiết bị
- Khả năng vận hàng thiết bị,
- Khả năng điều hành xây dựng dự án đúng tiến độ.
- Khả năng kiểm soát được nguồn, giá cung cấp các nguyên liệu chính cho dự án
- Khả năng chiếm lĩnh lĩnh thị trường và tiên thụ sản phẩm.
- Xem xét năng lực, uy tín của các nhà thầu: tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị-công
nghệ…
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 7
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
2.6. Đánh giá nguồn nhân lực thực hiện dự án đầu tư: Số lượng lao động dự án cần,
đòi hỏi về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn
nhân lực cho dự án.
2.7. Phân tích và đánh giá thị trường các yếu tố đầu vào:
Trên cơ sở hồ sơ dự án và đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, đánh giá
khả năng đáp ứng/cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án:
- Nhu cầu về nguyên nhiên liệu đầu vào để phục vụ sản xuất hàng năm.
- Các nhà cung cấp nguyên liệu đầu vào: một hay nhiều nhà cung cấp, đã có quan
hệ từ trước hay mới thiết lập, khả năng cung ứng, mức độ tín nhiệm.
- Chính sách nhập khẩu đối với các nguyên nhiện liệu đầu vào (nếu có).
- Biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, tỷ giá trong trường
hợp phải nhập khẩu.
Việc phân tích, đánh giá khả năng phân tích và đánh giá thị trường các yếu tố đầu
vào chủ yếu nhằm các mục đích sau:
 Về mặt định tính: đánh giá mức độ thuận lợi, khó khăn, khả năng chủ động của
doanh nghiệp đối với phương án khai thác nhập lượng đầu vào.
 Về mặt định lượng: xác định chi phí đầu vào đơn vị, và các yếu tố có khả năng
thay đổi làm ảnh hưởng tới chi phí đầu vào (biến động của thị trường do quan hệ cung
cầu, biến động của tỷ giá đối với đầu vào phải nhập khẩu, ). Những yếu tố có tính
chất định lượng này sẽ được sử dụng làm thông số đưa vào tính toán hiệu quả dự án.
2.8. Phân tích và đánh giá thị trường các yếu tố đầu ra:

Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án đóng vai trò rất quan trọng,
quyết định việc thành bại của dự án. Vì vậy, cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá kỹ
về phương diện này khi thẩm định dự án. Các nội dung cần xem xét, đánh giá gồm:
2.8.1. Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án:
- Phân tích quan hệ Cung - Cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án.
- Định dạng sản phẩm của dự án.
- Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án. Tình hình sản
xuất, tiêu thụ của sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm thẩm định.
- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm
dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội
địa và khả năng xuất khẩu sản phẩm dự án trong đó lưu ý liên hệ với mức gia tăng
trong quá khứ, khả năng sản phẩm dự án có thể bị thay thế bởi các sản phẩm khác có
cùng công dụng.
2.8.2. Đánh giá về cung sản phẩm:
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 8
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
- Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại của
sản phẩm dự án như thế nào, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng bao nhiêu phần
trăm, phải nhập khẩu bao nhiêu. Việc nhập khẩu là do sản xuất trong nước chưa đáp
ứng được hay sản phẩm nhập khẩu có ưu thế cạnh tranh hơn.
- Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối
tượng khác cùng tham gia.
2.8.3. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của các sản phẩm dự án:
- Xác định thị trường mục tiêu của dự án: Xuất phát từ qui mô đầu tư, lựa chọn
công nghệ thiết bị, sự phân đoạn của thị trường hiện tại và khả năng cạnh tranh của sản
phẩm để xác định thị trường mục tiêu của dự án. Liệu dự án có khả năng tham gia vào
thị trường, chiếm lĩnh được thị trường mục tiêu như dự kiến hay không?
- Đánh giá khả năng cạnh tranh của sản phẩm: Với đặc điểm của thị trường như
phân tích ở trên, với chính sách của các đối thủ cạnh tranh hiện có trên thị trường, thì
các biện pháp đưa ra để đảm bảo khả năng cạnh tranh của sản phẩm, như: Khả năng

định vị tốt sản phẩm đầu ra của dự án để lựa chọn chính sách đầu tư hợp lý, cạnh tranh
thông qua việc xây dựng giá bán hợp lý và hấp dẫn, thông qua chất lượng và mẫu mã,
thông qua chính sách bán hàng, được chuẩn bị và thực hiện như thế nào?
2.8.4. Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối:
- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ
thống phân phối hay không.
- Mạng lưới phân phối của sản phầm dự án đã được xác lập hay chưa, mạng lưới
phân phối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không, những thuận lợi và khó
khăn trong phân phối sản phẩm. Cán bộ cũng cần ước tính chi phí thiết lập mạng lưới
phân phối khi tính toán hiệu quả của dự án.
- Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay để dự kiến các khoản phải thu khi
tính toán nhu cầu vốn lưu động ở phần tính toán hiệu quả dự án.
- Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vào một số đơn vị phân phối thì cần có nhận định xem
có thể xảy ra việc bị ép giá hay không. Nếu đã có đơn hàng cần xem xét tính hợp lý,
hợp pháp và mức độ tin cậy khi thực hiện.
2.8.5. Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án:
- Sản lượng sản xuất tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản phẩm nếu dự án có
nhiều loại sản phẩm.
- Diễn biến giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hằng năm. Việc dự đoán này làm cơ
sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính ở phần sau.
Việc phân tích, đánh giá khả năng phân tích và đánh giá thị trường các yếu tố đầu
ra chủ yếu nhằm các mục đích sau:
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 9
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
 Về mặt định tính: đánh giá được khả năng cạnh tranh và khả năng tiêu thụ sản
phẩm.
 Về mặt định lượng: các yếu tố về giá bán, chính sách bán hàng, chi phí trong bán
hàng, và khả năng phát huy công suất thiết kế hàng năm, sẽ là những thông số đầu
vào để phục vụ quá trình tính toán xác định hiệu quả dự án.
2.9. Thẩm định kỹ thuật, công nghệ và môi trường:

2.9.1. Địa điểm xây dựng:
- Xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông hay không, có gần
nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện nước và thị trường tiêu thụ hay không, có nằm
trong khi quy hoạch hay không.
- Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư như thế nào; đánh giá so
sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác.
- Phân tích các điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến chất lượng công trình như thế
nào? Ước tính chi phí chuẩn bị mặt bằng, chi phí xây dựng công trình có tính đến cơ sở
vật chất, hạ tầng hiện hữu của địa điểm.
Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như ảnh hưởng đến
giá thành, sức cạnh tranh nếu xa thị trường nguyên vật liệu, tiêu thụ. Vì vậy, cần phân
tích những thuận lợi và khó khăn cho dự án khi lựa chọn địa điểm này.
2.9.2. Quy mô sản xuất và công suất của dự án:
- Phân tích quy mô và công suất của dự án là nhằm dự trù khả năng sản xuất của
dự án, là cơ sở để chọn công nghệ và thiết bị phù hợp.
- Công suất thiết kế dự kiến của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài
chính, trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ…hay không.
2.9.3. Công nghệ, thiết bị:
- Quy trình công nghệ có tiên tiến, hiện đại không, ở mức độ nào? Trình độ tiên
tiến của công nghệ, khi cần thiết phải thay đổi sản phẩm thì thiết bị nay có đáp ứng
được hay không.
- Công nghệ có phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, lý do lựa
chọn công nghệ này.
- Phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý không, có đảm bảo cho chủ đầu
tư nắm bắt và vận hành được công nghệ hay không.
- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục máy
móc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất.
- Giá cả thiết bị và phương thức thanh toán có hợp lý không?
- Thời gian giao hàng và lắp đặt thiết bị có phù hợp với tiến độ thực hiện dự án dự
kiến hay không.

2.9.4. Quy mô, giải pháp xây dựng:
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 10
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay không,
có tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có hay không.
- Tổng dự toán/dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần đầu
tư mà chưa được dự toán hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa cần
thiết phải đầu tư hay không.
- Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị không, có phù
hợp với thực tế hay không.
- Vấn đề hạ tầng cơ sở: giao thông, điện, cấp thoát nước…
2.9.5. Môi trường, PCC:
Xem xét, đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ, phù hợp
chưa, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay
chưa. Cán bộ thẩm định cần phải đối chiếu với các quy định hiện hành về việc dự án có
phải lập, thẩm định và trình duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC hay
không. Có dự trù kinh phí xử lý môi trường, kinh phí thực hiện phương án PCCC trong
cơ cấu tổng mức vốn đầu tư không?
Vấn đề ở đây là cần đánh giá mức độ ảnh hưởng của dự án đối với môi trường như
tiếng ồn, khí thải độc hại. Hiện nay tiêu chuẩn về môi trường được các nước chú ý quan
tâm khi xem xét đầu tư. Vì vậy trước hết phải quan tâm đến các giải pháp xử lý chất
thải công nghiệp, hệ thống dẫn thoát khí thải.
2.10. Thẩm định hiệu quả tài chính và khả năng hoàn trả nợ vay của dư án đầu tư:
Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ cho phần
tính toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng hoàn trả nợ vay của dự án đầu
tư. Việc xác định hiệu quả tài chính của dự án có chính xác hay không tùy thuộc rất
nhiều vào việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu. Từ kết quả phân tích ở trên sẽ
được lượng hóa thành những giả định để phục vụ cho quá trình tính toán, cụ thể như
sau:
- Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này sẽ đưa vào

để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sữa
chữa tài sản cố định, khấu hao tài sản cố định phải trích hàng năm, nợ phải trả.
- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự
án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: mức huy động công suất so
với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm.
- Đánh giá khả năng cung cấp vật tư, nguyên vật liệu đầu vào cùng với đặc tính
của dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất
trực tiếp.
-
-
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 11
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
- Căn cứ tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của các doanh
nghiệp cùng ngành nghề và mức vốn lưu động tự có của chủ dự án để xác định nhu cầu
vốn lưu động, chí phí vốn lưu động hàng năm.
- Các chế độ thuế, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác định trách nhiệm
của chủ dự án đối với ngân sách.
Mục tiêu cuối cùng của thẩm định dự án đầu tư là xác định khả năng tạo ra lợi
nhuận tài chính trên khoản vốn đầu tư cho dự án, xem xét dự án tạo ra những lợi ích tài
chính gì trong tương lai từ những nguồn lực tài chính đầu tư cho dự án. Đối với ngân
hàng thương mại, việc xác định hiệu quả tài chính của dự án để xem dự án có khả năng
trả nợ cho ngân hàng từ các kết quả tài chính tạo ra không? Chỉ có dự án hiệu quả và lợi
ích tài chính do dự án tạo ra là nền tảng và là nguồn đảm bảo hoàn trả các khoản nợ.
Nguyên tắc xây dựng các phương án đánh giá hiệu quả tài chính dự án: Xây
dựng phương án cơ bản, là phương án được tính toán với các thông số đầu vào từ dự án
lập và những số liệu phân tích định lượng nêu trên. Sau đó, thực hiện phân tích độ nhạy
đối với các thông số quan trọng. Để tránh việc chấp thuận dự án dựa trên những ước
tính quá lạc quan về chi phí và lợi ích, nên sử dụng những ước tính thiên lệch về hướng
làm giảm bớt lợi ích của dự án, trong khi làm tăng cao mức ước tính về chi phí. Nếu dự
án vẫn hấp dẫn sau khi đã tiến hành thẩm định như vậy, thì có rất nhiều khả năng dự án

sẽ đứng vững khi những điều kiện trong thực tế trở nên khó khăn hơn so với dự kiến
ban đầu.
Trình tự thực hiện phân tích đánh giá hiệu quả tài chính và khả năng hoàn
trả nợ vay của dự án nên được thực hiện theo các bước cơ bản sau:
 Lập bảng thông số: Là bảng tổng hợp các thông số cơ bản của dự án, số liệu
đưa vào bảng thông số gồm: Số liệu từ dự án, số liệu có được từ kết quả phân tích về
định lượng các nội dung có liên quan tới dự án như đã trình bày ở trên. Mục đích của
việc lập bảng thông số là nhằm tạo bộ thông số đầu vào để thống nhất sử dụng cho tất
cả các bước tính toán tiếp theo trong quá trình thẩm định dự án. Bảng này bao gồm: Tất
cả các thông số, chỉ tiêu đầu vào của dự án như: Công suất thiết kế, cơ cấu sản phẩm,
tổng vốn đầu tư và cơ cấu vốn đầu tư theo hạng mục và theo tính chất sở hữu, tài trợ và
các điều kiện tài trợ (lãi suất, thời hạn vay trả, ), các chỉ tiêu xác định như cầu vốn lưu
động, thuế, tỷ giá, lạm phát, và các thông số khác.

HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 12
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
 Lập bảng kế hoạch đầu tư: Vốn đầu tư thường được giải ngân theo tiến độ đầu
tư thực hiện dự án chứ không giải ngân toàn bộ vào đầu hoặc cuối quá trình đầu tư. Do
đó, phải căn cứ vào tiến độ thực hiện, tiến độ huy động các nguồn vốn để xây dựng lịch
đầu tư cho dự án. Và do đó, kế hoạch đầu tư, hay còn gọi là kế hoạch sử dụng vốn của
dự án qua từng giai đoạn; kế hoạch này phải phù hợp với điều kiện đã được thu xếp về
cung cấp lao động, tài chính và nguyên vật liệu cho dự án. Kế hoạch đầu tư được lập
nhằm các mục đích sau:
- Phân bổ vốn đầu tư qua từng giai đoạn, qua đó xác định lại mức vốn đầu tư ở
từng giai đoạn đầu tư và tổng mức vốn đầu tư toàn bộ dự án có xét đến yếu tố lạm phát
trong suốt quá trình đầu tư dự án;
- Kế hoạch đầu tư này sẽ được đưa vào và trở thành một bộ phận trong báo cáo
ngân lưu lập ở các bước sau này;
- Giá trị tài sản cố định hình thành sau đầu tư có được từ Kế hoạch đầu tư, sẽ
được dùng để tính mức trích khấu hao cơ bản hàng năm (phục vụ cho việc xây dựng kế

hoạch khấu hao) và lập bảng cân đối dự toán sau này;
- Thông qua việc lập kế hoạch đầu tư, cho phép xác định được chính xác giá trị
phần lãi vay phát sinh trong thời gian thi công.
 Lập bảng tính khấu hao cơ bản: Căn cứ cơ cấu vốn đầu tư phân bổ theo hạng
mục, chế độ khấu hao hiện hành, điều kiện thực tiễn của dự án, để xác định kế hoạch
trích khấu hao cơ bản hàng năm. Trong quá trình xác định giá trị tài sản hình thành sau
đầu tư để tính mức trích khấu hao hàng năm, cần xét đến yếu tố lạm phát trong thời
gian thực hiện đầu tư, giá trị tài sản sau khi kết thúc quá trình đầu tư thường lớn hơn so
với giá trị lúc lập dự án ban đầu. Khi doanh nghiệp thực hiện sửa chữa lớn, giá trị
TSCĐ sẽ tăng lên, nên mức trích khấu hao trong những năm tiếp theo sẽ thay đổi, và sự
thay đổi này cần được thể hiện trong bảng tính khấu hao cơ bản;
 Lập lịch vay vốn, trả nợ: Lịch vay vốn, trả nợ (gốc và lãi) được xây dựng dựa
trên các thoả thuận tài trợ: Nguồn tài trợ, điều kiện tài trợ vốn vay: lãi suất, thời hạn trả
nợ, hình thức trả nợ. Lịch vay vốn, trả nợ được xây dựng nhằm mục đích phục vụ cho
các phân tích ở những bước tiếp theo sau: (1) Xác định kế hoạch vay vốn, trả nợ gốc và
lãi vay đối với từng năm trong suốt vòng đời dự án; (2) số liệu đầu vào để xây dựng báo
cáo ngân lưu dự án theo quan điểm chủ đầu tư. Nếu một dự án vay vốn từ nhiều nguồn
khác nhau, có cả nội tệ và ngoại tệ, thì lập lịch trả nợ riêng cho từng loại và tổng hợp
tính chung bằng nội tệ.
 Lập bảng tính doanh thu bán hàng: Doanh thu được xác định trên cơ sở giá
bán sản phẩm đầu ra và sản lượng tiêu thụ. Giá bán sản phẩm đầu ra thay đổi theo tỷ lệ
lạm phát từng năm. Sản lượng sản xuất và tiêu thụ được xác định dựa trên công suất
thiết kế và tỷ lệ tồn kho dự kiến. Kết quả của bảng tính này là doanh thu hàng năm của
dự án, sẽ được sử dụng cho những tính toán tiếp theo sau.
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 13
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
 Lập bảng chi phí hoạt động: Bảng này xác định tất cả các loại chi phí hàng
năm phát sinh trong quá trình dự án bắt đầu đi vào vận hành, như: Chi nguyên nhiên vật
liệu chính và phụ, chi phí nhân công sản xuất - kinh doanh, chi phí quản lý, chi phí sản
xuất chung, chi phí bán hàng, chi phí khấu hao tài sản cố định (lấy từ bảng tính khấu

hao cơ bản), chi phí lãi vay (lấy từ bảng lịch vay vốn, trả nợ), trợ cấp, Mọi khoản chi
phí đều được xác định theo mặt bằng giá của từng năm, tức là được điều chỉnh theo chỉ
số lạm phát
 Lập bảng tính vốn lưu động: Mục tiêu lập bảng tính vốn lưu động nhằm: (1)
Xác định giá trị của thay đổi các khoản phải thu, thay đổi các khoản phải trả; những chỉ
tiêu này sẽ được dùng để điều chỉnh các khoản thực thu thực chi trong báo cáo ngân
lưu; và (2) Xác định lãi vay vốn lưu động trên cơ sở nhu cầu vốn lưu động thực tế để
đưa vào thành một khoản mục chi phí trong báo cáo thu nhập. Trên cơ sở vốn lưu động
cần cho hoạt động của dự án, sau khi trừ đi vốn lưu động tự có, tự bổ sung từ kết quả
hoạt động của những năm trước, để xác định được nhu cầu vốn lưu động (cần vay
thêm) đáp ứng cho nhu cầu hoạt động của dự án.
 Lập Báo cáo thu nhập: Báo cáo thu nhập được lập trên cơ sở kết quả của một
loạt các bảng tính trung gian phía trước, gồm:
- Doanh thu bán hàng
- Chi phí hoạt động
- Chi phí trả lãi vay vốn đầu tư từ Kế hoạch trả nợ
- Chi phí trả lãi vay vốn lưu động, được xác định từ Bảng tính nhu cầu vốn lưu
động
- Giá vốn hàng bán…
Mục tiêu của việc lập Báo cáo thu nhập là nhằm xác định: Kết quả hoạt động của
dự án theo từng năm trong suốt vòng đời của dự án; và mức thuế thu nhập doanh
nghiệp mà dự án phải chịu hàng năm. Thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm sẽ được
đưa vào báo cáo ngân lưu của dự án.
 Lập Báo cáo ngân lưu của dự án: Tất cả những bước tính toán phía trước để
phục vụ cho việc lập được báo cáo ngân lưu dự án. Từ báo cáo ngân lưu, sẽ thực hiện
các bước phân tích tiếp theo như: Phân tích độ nhạy và tính toán xác định các chỉ tiêu
tài chính đánh giá hiệu quả dự án. Có nhiều quan điểm xây dựng báo cáo ngân lưu khác
nhau như: quan điểm tổng đầu tư, quan điểm chủ đầu tư, quan điểm ngân sách…Và có
hai phương pháp lập báo cáo ngân lưu là phương pháp trực tiếp và phương pháp gián
tiếp. Trong phạm vi đề tài này, giới thiệu về cách lập báo cáo ngân lưu theo quan điểm

chủ đầu tư và tổng đầu tư bằng phương pháp trực tiếp. Báo cáo ngân lưu có 3 mục
chính là: Các dòng tiền vào (Inflow), các dòng ra (Outflow) và cuối cùng là dòng tiền
ròng (Net Cashflow). Các yếu tố này được thẩm định chi tiết tùy theo từng dự án đầu
tư.
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 14
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
2.11 . Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án:
2.11.1. Chỉ tiêu hiện giá dòng tiền ròng (Net Present Value - NPV):
NPV của một dự án là giá trị thu được bằng cách khấu trừ cho từng năm toàn bộ
số chênh lệch giữa thu và chi được cộng dồn trong suốt thời hạn của một dự án với một
mức lãi suất không đổi xác định từ trước. Đây là chỉ tiêu được sử dụng phổ biến nhất
trong thẩm định tài chính dự án.
Công thức tính:
)CF:CF,r(NPV+CF=
r)+(1
C-B
+CF=
r)+(1
C-B
=NPV
t10
n
1=t
t
tt
0
n
0=t
t
tt

∑∑
Trong đó: B
t
, C
t
là lợi ích và chi phí năm thứ t, n là số năm khảo sát, r là suất chiết
khấu, CF
0
là giá trị dòng tiền ròng năm 0 (năm đầu tiên thực hiện đầu tư), CF
1
là giá trị
dòng tiền năm kế tiếp theo sau của năm 0, CF
t
là giá trị dòng tiền của năm thứ t.
- Tiêu thức lựa chọn đối với một dự án:
0≥NPV
;
- So sánh đánh giá các dự án loại trừ nhau: Trực tiếp so sánh NPV của tập hợp các
dự án, và dự án nào có NPV lớn nhất được lựa chọn: NPV
max
;
2.11.2. Suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return - IRR).
IRR là suất chiết khấu tại đó giá trị hiện tại của dòng tiền vào tương đương với giá trị
hiện tại của dòng tiền ra. Nói cách khác IRR là suất chiết khấu sao cho giá trị hiện tại
của thu nhập từ dự án tương đương với giá trị hiện tại của đầu tư và NPV bằng 0.
Công thức tính:
0
IRR)(1
C-B
n

0t
t
tt
=
+
∑
=
Hoặc:
21
112
1
NPV+NPV
NPV*)r-r(
+ r= IRR
Trong đó r
1,
r
2
suất chiết khấu thấp và cao tương ứng, và r
1
-

r
2
không

quá 5%
NPV
1
ứng với NPV > 0

NPV
2
ứng với NPV < 0
Tiêu chuẩn đánh giá: Bản chất của IRR thể hiện mức sinh lời mà dự án đem lại
cho nhà đầu tư, vì vậy nhà đầu tư luôn luôn mong muốn dự án có IRR càng cao càng
tốt. Có một mốc chuẩn để nhà đầu tư quyết định có nên thực hiện dự án hay không, đó
là so sánh IRR của dự án với suất sinh lợi tối thiểu mà nhà đầu tư chấp nhận được
(MARR). Mỗi nhà đầu tư có một MARR riêng của mình, điều kiện để một dự án đáng
được thực hiện là
MARR ≥ IRR
.
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 15
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
So sánh các dự án thông qua chỉ tiêu IRR: Chỉ tiêu này không thể so sánh một
cách trực tiếp như NPV, IRR
A
> IRR
B
và cùng lớn hơn MARR thì chưa đủ để có thể kết
luận được dự án A hiệu quả hơn dự án B. Nếu dùng IRR để so sánh hai dự án với nhau,
phải dùng phương pháp gia số, với các bước tiến hành như sau: Sắp xếp các dự án theo
thứ tự vốn đầu tư tăng dần; lập dòng tiền gia số bằng cách lấy dòng tiền ròng của dự án
có vốn đầu tư lớn trừ đi dòng tiền ròng dự án có vốn đầu tư nhỏ; xác định IRR của dòng
tiền gia số, và nếu dòng tiền gia số có
MARR IRR ≥
thì có nghĩa là dự án có mức vốn
đầu tư lớn sẽ hiệu quả hơn dự án có mức vốn đầu tư nhỏ.
Sự lựa chọn giữa NPV và IRR cho dự án đối với chủ đầu tư:
- NPV là chỉ tiêu quan trọng nhất dùng lựa chọn các dự án đầu tư.
- Nếu chủ đầu tư có vốn dồi dào, đầu tư ít rủi ro và ít có hội đầu tư thì nên chọn

dự án có NPV lớn nhất.
- Nếu chủ đầu tư có ít vốn, nhưng có nhiều cơ hội đầu tư và đầu tư có thể gặp rủi
ro, muốn sử dụng vốn có hiệu quả thì nên chọn dự án có IRR lớn nhất.
2.11.3. Chỉ tiêu Tỷ số lợi ích - chi phí (B/C):
Thực chất, chỉ tiêu này là một cách thể hiện khác, một biến thể của chỉ tiêu NPV,
thay vì lấy lợi ích trừ đi chi phí (B
t
- C
t
), rồi sau đó đưa kết quả này về hiện tại và so
sánh với 0, người ta lấy tỷ số
t
t
C
B
rồi so sánh với 1. Công thức xác định tỷ số lợi ích/chi
phí như sau:
∑
+
∑
+
=
=
=
n
t
t
t
n
t

t
t
i
C
i
B
C
B
0
0
)1(
)1(
Dự án được chấp nhận khi có B/C ≥ 1. Trong việc lựa chọn các dự án loại trừ
nhau thì dự án phải có B/C lớn nhất. Tuy nhiên, sử dụng tiêu chuẩn này có thể xếp hạng
sai các dự án có quy mô khác nhau.
2.11.4. Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn:
Thời gian hoàn vốn không chiết khấu (PP): Thời gian hoàn vốn không chiết khấu
của dự án là thời gian cần thiết để thu hồi lại số vốn đầu tư đã bỏ ra bằng các khoản tích
luỹ hoàn vốn hằng năm.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP): Thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự
án là thời gian cần thiết để thu hồi lại hiện giá vốn đầu tư đã bỏ ra bằng hiện giá tích luỹ
hoàn vốn hằng năm.
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 16
ti: Thm nh d ỏn u t GVHD: PGS.TS. Trm Th Xuõn Hng
2.11.5. im ho vn (BEP): Cỏc ch tiờu NCP, IRR, B/C dựng phõn tớch, thm nh
hiu qu ti chớnh trong sut vũng i d ỏn, cũn thm nh ti chớnh d ỏn trong 1
nm phi da vo im hũa vn. im hũa vn l im m ti ú doanh thu bng vi
chi phớ. im hũa vn cho bit phi sn xut v tiờu th bao nhiờu n v sn phm thỡ
thu hi vn. iu ú ph thuc vo cụng sut thit k v kh nng tiờu th sn phm
ca d ỏn.

2.11.6. Kh nng hon tr n vay DSCR (Debt Service Cover Ratio).
õy l ch s ỏnh giỏ kh nng tr n vay di hn ca d ỏn, c tớnh toỏn cho
tng nm trong sut thi gian vay vn, v c xỏc nh theo cụng thc nh sau:
hạndài trung, vayLãi trả iphả hạndài trung, gốc Nợ
hạndài trung, vayLãi haoKhấu thuế sau nhuậnLợi
DSCR
+
++
=
Tiờu chun ỏnh giỏ: Ch tiờu DSCR c so sỏnh vi 1, nu ln hn hoc bng 1
thỡ cú ngha l d ỏn to ra ngun cú th hon thnh ngha v tr n theo k
hoch v ngc li. Tuy nhiờn, trong thc t nhiu d ỏn nhng nm u mi i vo
hot ng cú khú khn v ngun tr, nhng nhng nm sau li d ngun tr so vi k
hoch. Do ú, bờn cnh vic tớnh toỏn DSCR cho tng nm, thng tớnh thờm cỏc ch
tiờu nh: Giỏ tr trung bỡnh ỏnh giỏ tng th kh nng hon tr n vay ca d ỏn
trong ton b thi gian vay vn; DSCR nh nht xỏc nh nm m d ỏn gp khú
khn nht trong vn tr n vn vay.
2.11.7. Phõn tớch nhy ca d ỏn:
Cú rt nhiu yu t tỏc ng ti thu nhp ca d ỏn (giỏ c, thu, sn lng tiờu
th,). Phõn tớch nhy ca d ỏn bng cỏch cho mt yu t bin ng trong khi cỏc
yu t khỏc c nh xem xột s thay i ca thu nhp. Phõn tớch nhy ca d ỏn
gm cỏc bc:
- Chn cỏc i lng u vo thy khụng an ton.
- Chn phng phỏp tớnh toỏn v ỏnh giỏ d ỏn trong iu kin an ton.
- Tớnh mc bin i ca i lng u ra do s thay i ca mt hay nhiu i
lng u vo cựng mt lỳc.
- Nu kt qu (NPV, IRR) vn cho thy d ỏn cú kt qu d ỏn cú tớnh kh
thi cao.
Tựy theo c im v yờu cu c th ca tng d ỏn u t, cỏn b thm nh s
la chn cỏc ch tiờu ỏnh giỏ hiu qu ti chớnh d ỏn mt cỏch phự hp.

HVTH: Nhúm 5 Ngõn hng ờm 1 - Cao hc K19 Trang 17
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
CHƯƠNG 2: THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỤ THỂ
1. Thẩm định năng lực và phân tích hoạt động kinh doanh của khách hàng
1.1. Thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư:
Khách hàng CÔNG TY CP A
Địa chỉ 17 Thanh Đa, Phường 27, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM
Đăng ký kinh doanh Số 0302236123 do Sở KH&ĐT TP.HCM cấp ngày 10/02/2009.
Quyết định thành
lập/ chuyển đôi
(Được chuyển đổi từ CT TNHH A, số ĐKKD 4102003321 do Sở
KH&ĐT TP.HCM cấp ngày 06/03/2001).
Các sự kiện/mốc thời
gian nổi bật/quan
trọng trong lịch sử
hoạt động của khách
hàng
- Công ty được thành lập tháng 03/2001 với vốn điều lệ
500.000.000 đồng, hoạt động chủ yếu là xây dựng các công trình
giao thông, kinh doanh vật liệu xây dựng.
- Tháng 11/2001, nâng vốn điều lệ lên 1.200.000.000đồng.
- Tháng 04/2003, nâng vốn điều lệ lên 2.500.000.000đồng.
- Tháng 04/2005, nâng vốn điều lệ lên 5.000.000.000đồng.
- Tháng 09/2005, nâng vốn điều lệ lên 10.000.000.000đồng và
bổ sung lĩnh vực hoạt động sản xuất và kinh doanh bê tông nhựa
nóng.
- Tháng 11/2005, công ty thành lập chi nhánh tại Huyện Tân
Uyên, Tỉnh Bình Dương với 1 trạm trộn để sản xuất bê tông nhựa
nóng với công suất thiết kế 80 tấn/giờ.
- Tháng 04/2006, công ty nâng vốn điều lệ lên

20.000.000.000đồng và bổ sung lĩnh vực hoạt động khai thác đá
sỏi, sản xuất vật liệu xây dựng.
- Tháng 05/2008, và nâng vốn điều lệ lên 60.000.000.000đồng.
- Tháng 03/2008 công ty chuyển đổi loại hình doanh nghiệp từ
TNHH sang Cổ phần với lĩnh vực hoạt động chủ yếu là thi công
xây dựng công trình giao thông, sản xuất kinh doanh vật liệu xây
dựng, BTNN, khai thác đá sỏi …
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 18
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
CƠ CẤU VỐN CHỦ SỞ HỮU HIỆN TẠI (NẾU NHIỀU HƠN 01 CHỦ SỞ HỮU)
TT
Tổ chức/Cá nhân góp vốn tại
Khách hàng
Số tiền
(tỷ VND)
% Vốn điều lệ Ghi chú
1 Huỳnh Ngọc Sơn 22,2 37 %
2 Nguyễn Thị Kim Châu 21,6 36 %
3 Nguyễn Bá Lý 6,0 10 %
4 Nguyễn Thị Tuyết Anh 5,4 9 %
5 Nguyễn Lê Minh Triết 2,4 4 %
6 Phạm Thị Vóc 2,4 4 %
Tổng cộng 60,0 100%
CÁC VỊ TRÍ LÃNH ĐẠO CHỦ CHỐT CỦA KHÁCH HÀNG
Chức vụ Họ tên Lĩnh vực quản lý
Năm
sinh
Trình độ
Số năm
công

tác
Thời gian
bổ nhiệm
CT HĐQT Huỳnh Ngọc Sơn Điều hành chung 1969 Đại học >10 04/2009
TGĐ
Nguyễn Thị Kim
Châu
Điều hành chung 1973 Đại học >10 03/2009
PTGĐ Nguyễn Đức Thi
Phụ trách kỹ thuật –
xe máy
1969 Đại học >10 03/2009
PTGĐ
Nguyễn Lê Minh
Triết
Phụ trách kinh
doanh
1972 Đại học >10 03/2009
KTT Phạm Thị Vóc Kế toán – tài chính 1971 Đại học >10 03/2009
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 19
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
- Căn cứ Mục g Khoản 2 Điều 27 Điều lệ ngày 15/03/2009 của công ty: Hội đồng
quản trị công ty có quyền thông qua hợp đồng vay, cho vay.
- Công ty đã có Biên bản họp hội đồng quản trị ngày 14/04/2009 về việc đồng ý kế
hoạch vay vốn đầu tư dự án 45.000.000.000đ.
 Công ty có đủ tư cách pháp nhân để vay vốn tại Vietcombank.
1. 2 Phân tích ngành hàng/lĩnh vực đầu tư:
Sản phẩm và dịch vụ:
- Lĩnh vực hoạt động chính của Công ty là Xây dựng, sửa chữa các công trình
giao thông; Sản xuất kinh doanh bê tông nhựa nóng; Kinh doanh VLXD …

- Hoạt động mang lại doanh thu và lợi nhuận chủ yếu của công ty: Doanh thu từ
hoạt động kinh doanh thương mại bê tông nhựa nóng chiếm tỉ trọng cao hơn hoạt động
thi công xây dựng.
- Vị thế và danh tiếng trên thị trường: Các hoạt động kinh doanh của công ty là
hoàn toàn gắn kết với nhau (Khi nhận hợp đồng thi công 1 công trình giao thông, công
ty sẽ cung cấp tất cả từ cát, đá, bê tông nhựa cho đến phần thi công) do đó giá thành rất
cạnh tranh. Ngoài ra, do các công trình thi công đều đạt chất lượng tốt, công ty hoạt
động uy tín, nên công ty đã có được vị thế và danh tiếng nhất định, ngày càng ký được
nhiều hợp đồng hơn. Thị trường của công ty chủ yếu là ở khu vực Tp.HCM, Bình
Dương, Đồng Nai…
Cơ sở và năng lực sản xuất kinh doanh:
- Năng lực thi công của công ty: Một trong những lĩnh vực hoạt động chủ lực của
công ty là thi công các công trình giao thông, nên công ty có 1 lượng xe máy thi công
và các máy móc khác như sau:
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 20
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
STT Tên Số lượng Nguyên giá (trđ)
1 Xe ủi 9 2.002
2 Xe lu 22 6.495
3 Xe đào 13 3.379
4 Xe san 1 195
5 Xe trải nhựa 5 6.220
6 Xe bang đường 3 1.944
7 Máy nén khí 9 341
8 Trạm trộn BTNN 2 4.000
9 Cần cạp 2 1.249
10 Máy nghiền đá 1 4.200
11 Máy xúc 2 1.451
12 Ôtô 5 3.400
13 Văn phòng, máy móc khác … 3.565

HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 21
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
Tổng 38.441
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 22
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
- Về cán bộ công nhân viên: Công ty có 70 cán bộ công nhân viên, hầu hết công
nhân đều có tay nghề 2/7 trở lên và có kinh nghiệm trên 3 năm, ngoài ra còn có khoảng
200 lao động thời vụ. Với đội ngũ công nhân, kỹ sư lành nghề chủ lực của công ty và
đội ngũ lao động thời vụ, công ty đã thành lập nhiều đội thi công khác nhau, cùng một
lúc có thể thi công nhiều công trình giao thông.
- Cuối năm 2005, công ty đã đầu tư một trạm trộn bê tông nhựa nóng tại chi nhánh
đặt tại Khu Công Nghiệp Nam Tân Uyên, Huyện Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương. Chi
nhánh ra đời và đi vào hoạt động đã giúp công ty chủ động được nguồn bê tông nhựa
nóng để bán cho các đối tác, cũng như trong việc thi công các công trình đường giao
thông.
- Trong năm 2008 công ty cũng đã đầu tư lắp đặt 01 máy nghiền đá tại mỏ đá Tân
Đông Hiệp, Bình Dương. Việc đặt máy nghiền đá này sẽ giúp công ty gia tăng doanh số
kinh doanh thương mại và chủ động hơn trong việc kinh doanh đá xây dựng của mình.
- Ngoài ra, nhờ có mối quan hệ rộng rãi và uy tín với các đối tác, nên khi thi công
các công trình ở các địa phương khác nhau, công ty vẫn chủ động được nguồn nguyên
vật liệu. Thông thường, công ty mua các nguyên vật liệu cát, đá, nhựa đường từ các đối
tác lâu năm, hưởng giá ưu đãi rồi hợp đồng gia công với các trạm trộn gần địa điểm thi
công, nhờ đó giá thành rẻ, tạo được ưu thế cạnh tranh so với các công ty xây dựng công
trình giao thông khác.
Quan hệ với bên cung cấp sản phẩm dịch vụ:
- Đối với vật liệu đá, cát, nguồn cung cấp nguyên vật liệu của công ty chủ yếu là
các cơ sở, công ty tại địa phương nơi có công trình thi công. Các công ty cung cấp đá
cho công ty như: Cty TNHH MTV ĐT&XD Hưng Hoàng Long, Cty TNHH MTV
Thiện Khiêm, Cty TNHH MTV XD& SX VLXD Biên Hòa … công ty được phép trả
chậm trong vòng 15 ngày – 30 ngày.

- Đối với nguyên liệu nhựa đường các loại, nhũ tương công ty đã ký kết hợp đồng
cung cấp nhựa đường với nhà cung cấp là Công ty ADCo, Công ty TNHH Nhựa đường
Chevron VN, Công ty Shell VN TNHH… công ty được phép trả chậm trong vòng 15
ngày – 30 ngày.
- Đối với các đối tác chuyên gia công bê tông nhựa nóng cho công ty như: Công
ty CP Bê tông nhựa nóng Đại Hưng, Công ty CP XDCT & khai thác đá 621… công ty
thường đặt mua các loại nguyên liệu của các nhà cung cấp của công ty rồi đặt hàng gia
công, chi phí gia công công ty cũng thường được chậm thanh toán trong vòng 15 ngày
– 30 ngày.
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 23
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
- Nhờ có 1 lượng lớn nhà cung cấp, thêm vào đó là việc đầu tư máy nghiền đá tại
mỏ đá Tân Đông Hiệp - Bình Dương, công ty luôn có được sự chủ động cần thiết trong
việc chuẩn bị nguồn cung cấp nguyên vật liệu sản xuất.
Quan hệ với bên mua, tiêu thụ sản phẩm:
- Về lĩnh vực kinh doanh thương mại với các sản phẩm là bê tông nhựa nóng, cát
và đá xây dựng các loại, công ty đã có được một số lượng khách hàng tương đối ổn
định. Đối với sản phẩm bê tông nhựa nóng, do nằm trong khu vực KCN Nam Tân
Uyên, là KCN đang trong giai đoạn hình thành, Ban quản lý KCN và các công ty trong
KCN đang trong giai đoạn xây dựng cơ sở hạ tầng nên đây cũng là một nguồn tiêu thụ
sản phẩm đầy tiềm năng của công ty. Đồng thời công ty đã ký kết hợp đồng gia công bê
tông nhựa nóng với Công ty CP BTNN Đại Hưng với nhà máy sản xuất tại Long
Thành, Đồng Nai và đầu tư 1 trạm trộn BTNN tại Bà Rịa Vũng Tàu nên thuận tiện cho
các hợp đồng thi công và thương mại BTNN tại khu vực Đồng Nai, Vũng Tàu như
công trình nâng cấp QL51, công trình cảng Cái Mép …
- Các công trình công ty thi công chủ yếu là khu vực Tp.HCM và các Tỉnh lân
cận.
- Đối với các hợp đồng thi công xây dựng: thông thường công ty sẽ được tạm ứng
1 phần giá trị hợp đồng và sau khi tiến hành nghiệm thu từng phần theo tiến độ thực
hiện, công ty sẽ được chủ đầu tư thanh toán đến 80-100% giá trị nghiệm thu trong vòng

20-45 ngày kể từ ngày nghiệm thu và xuất hoá đơn chứng từ.
Phân tích SWOT:
Điểm mạnh:
Ban lãnh đạo công ty là những người trẻ tuổi, năng động.
Bộ máy quản lý của công ty gọn nhẹ nên quản lý khá tập trung, giám đốc công ty có
thể dễ dàng nắm vững từng hoạt động và tình hình công ty.
Điểm yếu:
Mặc dù đã có sự phát triển vượt bậc trong các năm qua nhưng so với một số đối thủ
cạnh tranh lớn, quy mô của công ty cũng còn khá khiêm tốn, gây khó khăn cho việc dự
thầu các công trình lớn.
Cơ hội:
Cùng với sự hội nhập vào nền kinh tế thế giới, ngày càng có nhiều doanh nghiệp nước
ngoài tham gia thị trường xây dựng, các doanh nghiệp xây dựng nói chung và công ty nói
riêng sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận, học hỏi trình độ quản lý tiên tiến.
Nước ta có dân số đông, kinh tế ngày càng phát triển, cơ sở hạ tầng, giao thông còn
cần đầu tư phát triển nhiều nên công ty sẽ có 1 thị trường đầy tiềm năng.
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 24
Đề tài: Thẩm định dự án đầu tư GVHD: PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương
Thách thức:
Sự cạnh tranh trong lĩnh vực xây dựng ngày càng cao, chiếm dụng vốn, chậm thanh
toán khá cao.
1.3. Chất lượng quản lý của khách hàng:
- Công ty có các phòng ban và phân định công việc cụ thể.
- Công ty đang xây dựng hệ thống quản lý theo tiêu chuẩn ISO.
1.4. Phân tích tình hình tài chính, kinh doanh
1.4.1. Báo cáo tài chính của khách hàng:
Kết quả hoạt động SXKD các năm qua ĐVT: Đồng
Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
1/ Doanh thu thuần 137.566.989.903 181.936.143.652 304.780.919.697
2/ Doanh thu xuất khẩu - - -

3/ Tỉ trọng DT xuất khẩu / DT thuần 0% 0% 0%
4/ Giá vốn hàng bán 124.369.017.773 164.965.729.850 253.555.563.423
5/ Lợi nhuận gộp 13.197.972.130 16.970.413.802 51.225.356.274
6/ Doanh thu hoạt động tài chính 75.895.827 242.373.022 61.720.284
7/ Chi phí họat động tài chính 2.806.183.471 2.750.189.999 6.436.353.256
8/ Chi phí quản lý 2.473.556.733 2.940.749.911 5.208.590.274
9/ Chi phí bán hàng 4.749.379.316 8.216.025.557 34.472.062.765
10/ Lợi nhuận thuần từ hoạt động SXKD 3.244.748.437 3.305.821.357 5.170.070.263
11/ Thu nhập hoạt động khác 2.674.532.468 6.091.904.762 1.381.818.182
12/ Chi phí họat động khác 2.708.640.367 5.924.022.919 1.356.504.644
13/ Tổng lợi nhuận trước thuế thu nhập 3.210.640.538 3.473.703.200 5.195.383.801
14/ Thuế thu nhập doanh nghiệp 898.979.351 868.425.800 1.298.845.950
15/ Lợi nhuận sau thuế thu nhập 2.311.661.187 2.605.277.400 3.896.537.851
HVTH: Nhóm 5 – Ngân hàng Đêm 1 - Cao học K19 Trang 25