một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại sở tài chính yên bái

Luận văn tốt nghiệp
MỤC LỤC
PH N M UẦ ỞĐẦ 2
1.1. Một sè khái niệm cơ bản: 6
3.1.1. Bảo đảm tính chính xác của giá đất: 71
3.1.2. Kết hợp hài hoà giữa các lợi Ých: 72
3.1.3. Đảm bảo tính hệ thống và nhất quán trong quá trình định giá khởi
điểm: 72
3.3.1. Củng cố kiện toàn bộ máy tổ chức: 74
3.3.2. Đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách có liên quan: 76
3.3.6. Sử dụng các phương pháp định giá đất mới 80
DANH MỤC VIẾT TẮT
UBND : Uỷ ban nhân dân
HĐND : Hội đồng nhân dân
BĐS: : Bất động sản
ĐGV : Định giỏ viên
HĐĐG : Hội đồng định giá
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
1
Luận văn tốt nghiệp
QL37 : Quốc lộ 37
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và
phát triển của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Hiện nay, quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá
đang diễn ra mạnh mẽ, dân cư ngày càng tập trung đông hơn tại các khu đô
thị cỏc vựng đông dân cư hơn để sinh sống và làm ăn nên việc thay đổi mục
đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu định cư, ổn định cuộc sống, đầu tư kinh
doanh dẫn đến nhu cầu về đất đai là một nhu cầu cấp thiết của xã hội.
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01

2
Luận văn tốt nghiệp
Tại một tỉnh miền núi như Yờn Bỏi cũng vậy, thị trường bất động sản
một số năm trở lại đõy đó bắt đầu phát triển hơn do nhu cầu về đất đai cho
mục đích định cư và kinh doanh ngày càng một tăng lên. Mặt khác vì là một
tỉnh miền núi nên quỹ đất chưa sử dụng của tỉnh còn khá nhiều nên hiện nay
chủ trương của Đảng ủy, HĐND - UBND tỉnh là tích cực san tạo, giải phóng
mặt bằng để có quỹ đất sạch để xây dựng các tiểu khu đô thị và các khu công
nghiệp mới để dần đưa cuộc sống của người dân đi vào ổn định và giúp kinh
tế địa phương ngày càng phát triển vững mạnh. Vì vậy, rất nhiều các quỹ đất,
khu đất sạch đã được hình thành và đặt ra một nhiệm vụ mới là việc thực hiện
hoạt động đấu giá đất nhằm cung cấp quỹ đất cho các cá nhân, tổ chức thực
sự có nhu cầu. Hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh được diễn ra ngày một
nhiều nhưng những khó khăn, vướng mắc trong công tác đấu giá vẫn còn rất
nhiều. Một trong những khó khăn cơ bản là việc xác định giá đất khởi điểm
cho hoạt động đấu giá nhằm tránh những thất thoát lãng phí cho Nhà nước và
ngân sách địa phương. Hiện nay công tác xác định được giá khởi điểm cho
hoạt động đấu giá đất được Sở Tài chính phụ trách chính nhưng đây là một
công việc hết sức khó khăn vì tuy các văn bản quy định và hướng dẫn đã được
xây dựng và điều chỉnh, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận
và thực tiễn dẫn tới thời gian thực hiện còn dài mà hiệu quả chưa cao. Do đó,
yêu cầu đặt ra là phải đưa ra được các giải pháp phù hợp cho việc định giá
khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất. Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi, giúp hoạt
động đấu giá đạt kết quả cao và góp phần tích cực để ổn định đời sống nhân
dân và xõy dùng kinh tế địa phương. Việc chọn và nghiên cứu đề tài “Một số
giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu
giá đất tại Sở Tài chính Yờn Bỏi” là nhằm góp phần hoàn thiện hơn nữa công
tác định giá khởi điểm và giúp hoạt động đấu giá đất trên địa bàn tỉnh đạt kết
quả cao.
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01

3
Luận văn tốt nghiệp
2. Mục đích của đề tài:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác định giá
khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất.
- Đánh giá thực trạng công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu
giá đất trên địa bàn thành phố Yờn Bỏi.
- Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác định
giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá trên địa bàn thành phố Yờn Bỏi.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là vấn đề định giá đất làm giá khởi
điểm cho hoạt động đấu giá.
- Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị,
khu công nghiệp, các tuyến đường giao thông mới mở có quỹ đất sạch, đem ra
đấu giá trên điạ bàn thành phố Yờn Bỏi. Trong đó tập trung chủ yếu ở công
tác định giá khởi điểm để phục vụ cho hoạt động đấu giá.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở áp dụng những phương pháp nghiên
cứu kinh tế phổ biến là:
4.1. Phương pháp duy vật biện chứng:
Đây là phương pháp nghiên cứu các hiện tượng kinh tế - xã hội trong
trạng thái vận động và có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nã cho phép phân
tích và đánh giá một cách khách quan các vấn đề nghiên cứu nh hiện trạng
công tác định giá đất và ảnh hưởng của nó đến kết quả của hoạt động đấu giá.
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
4
Luận văn tốt nghiệp
Mặt khỏc trên cơ sở nhìn nhận vấn đề theo sự phát triển và đứng trên quan
điểm lịch sử, đề tài đưa ra những căn cứ khoa học cho định hướng và những
giải pháp thích hợp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt

động đấu giá đất.
4.2. Phương pháp duy vật lịch sử:
Phương pháp này dựa trên quan điểm lịch sử để đánh giá hiện trạng sử
dụng giá đất. Dựa trên cơ sở đánh giá hiện trạng, đề tài luận giải chính xác
nhũng yếu tố khách quan đang tác động trực tiếp đến giá đất trên thị trường
hiện tại.
4.3. Phương pháp thống kê:
Đây là phương pháp nghiên cứu kinh tế thông thường giúp cho việc
điều tra, tổng hơp và phân tích thống kê các tài liệu về thực trạng công tác
định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất trên địa bàn thành phố Yờn Bỏi.
Trên cơ sở các tài liệu thống kê mà có nhận thức đầy đủ, chính xác các biểu
hiện về thực trạng công tác định giá đất. Đồng thời bằng các hệ thống chỉ tiêu
thống kê cho phép đánh giá đúng đắn hiệu quả của công tác định giá đất hiện
nay. Đây là phương pháp nghiên cứu cho phép lượng hoỏ cỏc kết luận và kết
quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao.
Ngoài các phương pháp chủ yếu nêu trên, đề tài còn sử dụng một số
phương pháp nghiên cứu khác như chuyên khảo, thực nghiệm, phân tích
chính sách. Tuỳ nội dung và mục đích của vấn đề nghiên cứu mà có sự kết
hợp của một hay nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau.
5. Những đóng góp của đề tài:
- Đề tài đã góp phần hệ thèng hoá cơ sở lý luận về công tác định giá
khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất.
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
5
Luận văn tốt nghiệp
- Đề tài đã phân tích rõ hiện trạng, phân tích, đánh giá công tác định giá
đất phục vụ hoạt động đấu giá đất trên địa bàn thành phố Yờn Bỏi.
- Làm sáng tỏ những quan điểm, phương hướng và những giải pháp
nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại
Yờn Bỏi.

6. Kết cấu của đề tài:
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, đề
tài gồm ba chương:
- Chương I: Một số vấn đề chung về công tác định giá khởi điểm cho
hoạt động đấu giá đất.
- Chương II: Thực trạng của công tác định giá khởi điểm cho hoạt động
đấu giá đất tại Sở Tài chính Yờn Bỏi
- Chương III: Một sè giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi
điểm cho hoạt động đấu giá đất tại Sở Tài chính Yờn Bỏi
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
KHỞI ĐIỂM CHO HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ ĐẤT
1.1. Một sè khái niệm cơ bản:
1.1.1. Đất:
Với nghĩa chung nhất, đất là lớp bề mặt của Trái đất, có khả năng cho
sản phẩm cây trồng để nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
6
Luận văn tốt nghiệp
đều gắn liền với lớp bề mặt của Trái đất theo thời gian và không gian nhất
định. Lớp bề mặt bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, mặt nước
Theo quan điểm của kinh tế học, đất không chỉ bao gồm mặt đất mà
còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất không do lao động và con người
làm ra.
Như vậy, đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá
trình hình thành hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: Đá, động thực vật, khí
hậu, địa hình và thời gian, được hình thành sau một quá trình biến đổi lâu đời
trong thiên nhiên, bao gồm cả mặt đất và tất cả tài nguyên trong lòng đất.
Luật Đất đai 2003 của Việt Nam quy định: Đất đai là tài nguyên quốc
gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ

sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Căn cứ vào quỹ đất, mục đích sử dụng đất, chính sách thuế, các nước
có bảng phân loại đất khác nhau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên
dùng (đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất khu công nghiệp, đất thương mại, du
lịch, sinh thái, bảo tồn), đất đô thị, đất ven đô thị, đất an ninh quốc phòng, đất
ở và hành chính nông thôn, đất chưa sử dụng, đất hoang…
Đối với Việt nam: từ 1/7/2004 theo quy định của Luật đất đai 2003, đất
đai được chia thành 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa
sử dụng.
1.1.2. Đấu giá đất:
Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần
đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất. Về phương
diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
7
Luận văn tốt nghiệp
chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi. Trong một số trường hợp, có thể
tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt
đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán (nhưng người đưa món hàng
ra đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi người phụ trách việc bán đấu giá). Đấu giá
có thể áp dụng cho nhiều loại mặt hàng: đồ cổ, bộ sưu tập (xe cổ, tác phẩm
nghệ thuật), đất đai, bất động sản cao cấp, các mặt hàng đã qua sử dụng, sản
phẩm thương mại và các cuộc bán đấu giá cưỡng Ðp (thanh lý, phỏt mói).
1.1.3. Giá khởi điểm:
Là giá đầu tiên mà người Bán muốn đặt, có thể rất nhỏ để làm sôi động
thêm cuộc đấu giá, nếu giá khởi điểm bằng giá sàn thì cuộc đấu giá coi như
không có giá sàn và ai trả giá cao nhất vào thời điểm kết thúc sẽ là người
thắng cuộc.
1.2. Định giá đất:
Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật,

tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, nghệ thuật.
Định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất, từ đó xác định giá trị của thửa đất, khu đất tại một thời điểm có
tính đến các đặc điểm về kinh tế, xã hội, tự nhiên và mục đích định giá của
thửa đất, khu đất đó.
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và định giá đất:
1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất:
1.3.1.1. Nhân tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và
an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất:
* Vị trí:
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
8
Luận văn tốt nghiệp
- Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của mảnh đất. Nó phản
ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế chính trị,
văn hóa xã hội của chủ thể sở hữu mảnh đất đó.
- Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan
đến mảnh đất như: phong tục tập quán, văn hóa lối sống của những người
hàng xóm, khả năng đi lại của ngừ xúm và đặc điểm của các công viên liền kề
mảnh đất.
* Diện tích:
- Diện tích đất cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Diện tích
quá lớn hay quá nhỏ đều ảnh hưởng đến khả năng chuyển nhượng của thửa
đất đó, do đó ảnh hưởng đến giá đất.
* Hình dạng:
Hình dạng thửa đất đẹp nhất là đất có hình dáng cân đối như hình
vuông, hình chữ nhật, nở hậu… cũn các hình dạng khác không thuận lợi cho
việc sử dụng nờn giỏ đất của các thửa đất đó cũng thấp hơn giá đất của các
thửa đất có hình dạng cân đối.
* Loại đất:

Luật Đất đai 2003 đó phõn đất thành 3 nhóm đất chớnh: nhúm đất nông
nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong 3 nhóm
này cũng phân ra thành nhiều loại đất khác nhau tương ứng chế độ sử dụng và
chế độ pháp lý cũng khác nhau. Chính điều này đã ảnh hưởng đến giá của mỗi
loại đất.
* An toàn pháp lý của quyền sử dụng đất:
An toàn pháp lý là một nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất bởi ở
nước ta tồn tại chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước đứng ra đại diện
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
9
Luận văn tốt nghiệp
làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai là đối tượng điều chỉnh của các
văn bản pháp luật nh: hiến pháp, luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản…
do đó rất nhạy cảm với các yếu tố pháp lý. Người định giá phải xem xét đến
tình trạng pháp lý của thửa đất: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có; các quy định về xây
dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất: tình trạng cho thuê, thế
chấp mảnh đất, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sự hạn chế quyền sở
hữu chung.
1.3.1.2. Nhân tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch là công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Quy hoạch sử dụng
đất sẽ đề ra mục tiêu và phương châm sử dụng đất trong thời gian quy hoạch,
điều tiết nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất, xác định chỉ tiêu
khống chế đối với từng loại hình sử dụng đất, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất chi tiết sẽ quy định mục đích sử dụng và phương
hướng sử dụng đất của từng thửa đất, đây cũng là yếu tố để xét xem thửa đất
đó có đủ điều kiện để làm tài sản đảm bảo hay không. Quy hoạch sử dụng đất
không chỉ ảnh hưởng đến giá của thửa đất đó mà còn ảnh hưởng đến giá của
các thửa đất lân cận và có thể ảnh hưởng đến giá đất của những vùng lân cận.

1.3.1.3. Nhân tố liên quan đến cơ sở hạ tầng:
Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất bao gồm điều kiện cơ sở
hạ tầng xã hội như : điện, nước, nhà trẻ, trường học, công viên, bện viện và
điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật như các loại đường giao thông của địa
phương, tình trạng giao thông công cộng và mật độ giao thông. Hai thửa đất
cú cỏc điều kiện khác giống nhau mà thửa đất nào có cơ sở hạ tầng hoàn
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
10
Luận văn tốt nghiệp
chỉnh hơn thì chất lượng cuộc sống sẽ cao hơn, khả năng tiếp cận với cỏc
vựng khỏc dễ dàng hơn, do đó sẽ có giá cao hơn.
1.3.1.4. Nhóm yếu tố liên quan đến tâm lý, xã hội, môi trường:
* Yếu tố tâm lý:
Như chóng ta đã biết, hàng hóa bất động sản nói chung và đất đai nói
riêng mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Ví dụ, người Việt
Nam luụn thớch mua nhà hướng Đông Nam; những mảnh đất vuông vắn; các
mảnh đất nở hậu, khu đất hình bao gạo theo quan niệm của người dân thì việc
làm ăn sẽ có được tích lũy, những khu đất hình đèn lồng đỏ thì phù hợp với
những người mệnh hỏa nhưng trong khu đất không được có đào giếng nước,
ao… (thủy) hay không thích mảnh đất cú ngừ đi thẳng vào nhà Đối với
những người thật sự có cầu trên thị trường đất đai thì đa số họ sẽ gắn bó với
mảnh đất đó trong một thời gian dài, có thể là suốt đời, do đó, họ sẵn sàng trả
giá cao hơn đối với những mảnh đất vừa ý.
* Yếu tố xã hội:
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất, bao
gồm bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ
vào nhà đất và đô thị hoá.
* Yếu tố môi trường:
Bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường nhân văn như: địa chất,
địa thế, không khí, độ ô nhiễm, loại hình nghề nghiệp của dân cư xung quanh,

trình độ trí thức…
1.3.1.5. Nhân tố liên quan đến thị trường:
* Cung - cầu:
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
11
Luận văn tốt nghiệp
Xột trên đường tổng cung về đất đai thì cung của đất đai là cố định. Sù
biến động cung của từng loại đất theo mục đích sử dụng cũng được quy định
chặt chẽ theo quy hoạch sử dụng đất của từng vùng.
Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, công nghiệp, giao thông,
các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, đất xây dựng, cầu về đất ở. Trong
số đó, cầu về đất ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trong thị
trường BĐS. Do đú,.giỏ đất chủ yếu do cầu quyết định. Xét trờn tổng thể thì
giá đất do cầu quyết định. Trong dài hạn, với việc dân số tăng, đời sống dân
cư được nâng cao nhờ các tiến bộ của khoa học - kỹ thuật thì cầu về mọi loại
đất luôn luôn tăng dẫn đến sự tăng giá của đất là một xu thế tất yếu.
Khi định giá một thửa đất cần xem xét mối quan hệ cung - cầu của thửa
đất đú trờn thị trường và cáy yếu tố ảnh hưởng tới tình hình cung - cầu của
thửa đất đó hiện tại và trong tương lai.
* Chính sách pháp luật về đất đai:
Đất đai là tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, các giao dịch diễn ra
trong thị trường bất động sản nói chung còng nh thị trường đất đai nói riêng
có tác động rất lớn đến các hoạt động kinh tế - xã hội. Hơn nữa, ở nước ta
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, do đó Nhà
nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, chủ trương, chính sách về đất đai.
Các quy định hiện tại của luật pháp về những quyền năng đối với đất đai,
những xu hướng thay đổi của luật pháp, chính sách và thái độ của từng địa
phương cụ thể cũng ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất tại địa phương đó.
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất:
1.3.2.1. Nhân tố mang tính khách quan:

Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
12
Luận văn tốt nghiệp
* Quy định của pháp luật về định giá đất:
Đất đai là tài nguyên Quốc gia, Nhà nước đứng ra đại diện làm chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Do đó, những quyền năng gắn liền với đất luôn
luôn chịu sự chi phối của pháp luật. Đối với mỗi mục đích định giá cụ thể,
Nhà nước ban hành những văn bản phỏp lụõt nhằm định hướng và hướng dẫn
người định giá cũng như các tổ chức định giá thực hiện. Các văn bản của các
tổ chức định giá phải dựa trên quy định của Nhà nước, bên cạnh đú cú những
quy định riêng của mình nhưng không được trái với pháp luật. Có nh vậy thì
kết quả và phương pháp định giá mới được công nhận.
* Các yếu tố thuộc về thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói
riêng ảnh hưởng rất lớn đến định giá đất, đặc biệt là với mục đích định giá đất
làm giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất. Từ các yếu tố về cung - cầu, về
các giao dịch đã và đang diễn ra trên thị trường…, cỏn bé thẩm định sẽ thu
thập được các thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình định giá. Nếu thu
được nhiều thông tin có chất lượng cao thì việc định giá sẽ diễn ra thuận lợi
hơn, cỏn bé thẩm định cũng ước tính giá đất chính xác hơn.
* Sự hợp tác của các cơ quan ban ngành, chức năng khác:
Khi tiến hành định giá, cỏn bé thẩm định phải dựa một phần vào thông
tin từ các cơ quan ban ngành khác quản lý về đất đai, đơn vị cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, cơ quan thuế Những thông tin chính xác của các
đơn vị khác cung cấp cho cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định hiện
trạng thì việc định giá cũng diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn.
1.3.2.2. Nhân tố mang tính chủ quan:
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
13
Luận văn tốt nghiệp

* Trình độ của đội ngũ cán bộ định giá:
Định giá đất là một công việc quan trọng và đũi hỏi người định giá phải
có chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Đất đai rất đa dạng vì hình dạng và
vị trí khác nhau, có nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai, các quyền và
lợi Ých của cỏc bờn liên quan, những thay đổi của các điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội, điều kiện thị trường đều ảnh hưởng đến giá của mảnh đất.
Muốn xác định chính xác giá trị của quyền sử dụng đất đũi hỏi người định giá
phải nắm vững kiến thức về thị trường bất động sản cũng như về thị trường
đất đai, về pháp luật đất đai có liên quan hay những quy định về công tác định
giỏ Bờn cạnh đó, người định giá có sự phản ứng linh hoạt và kỹ năng nhận
biết thị trường sẽ cho kết quả chính xác hơn trong quá trình định giá.
* Cơ sở vật chất cho công tác định giá:
Các cơ sở vật chất hỗ trợ cho công tác định giá nh: máy ảnh, điện thoại,
máy tính, các phần mềm chuyên dụng nếu được các tổ chức định giá chuẩn
bị đầy đủ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho định giá viên trong quá trình định giá.
* Phương pháp định giá:
Một thửa đất có thể áp dụng nhiều phương pháp mà kết quả định giá
không giống nhau. Mỗi phương pháp lại có những yêu cầu riêng về quá trình
thực hiện, do đó, việc định giá đất cũng sẽ chịu ảnh hưởng của việc lựa chọn
phương pháp định giá. Nếu áp dụng đồng thời nhiều phương pháp để định
giá, tuỳ thuộc vào nhân viên thẩm định lựa chọn phương pháp nào là chính,
phương pháp nào đưa ra chỉ nhằm mục đích tham khảo, từ đó thu thập những
thông tin cần thiết có liên quan để việc định giá có được một kết quả chính
xác nhất.
1.4. Nguyên tắc định giá đất:
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
14
Luận văn tốt nghiệp
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Sử dông tốt nhất và hiệu quả nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản

có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về
tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được
mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp,
có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất
cho tài sản.
“Sử dông tốt nhất và hiệu quả nhất” là một trong những nguyên tắc cơ
bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác
định giá trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất
khác nhau. Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Sử dụng hợp pháp : nh việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức
khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và
bảo hộ. Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực
hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và
pháp luật cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng của người định
giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại.
- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : Ví dụ nh có đủ diện tích, các điều
kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v.
- Khả thi về mặt kinh tế : Thể hiện các đặc tính này nh việc có thể dự
đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
- Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các
điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
15
Luận văn tốt nghiệp
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác
định cho trước được gọi là “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”.
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá phải đặt khu đất trong tình huống
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện

tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là
đối với đất đai. Bởi vì việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất quyết định giá
thị trường của khu đất đó.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất dựa trên quan điểm cho
rằng giữa hai hay nhiều thửa đất có thể có sự giống nhau về mặt vật chất,
nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một thửa đất được sử
dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường.
1.4.2. Nguyên tắc thay thÕ:
- Các thửa đất có thể thay thế cho nhau, do đó khi định giá phải xem
xét giá trị của các thửa đất khác có thể thay thế cho nú. Giỏ của một thửa đất
được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các thửa đất có thể thay
thế cho nã.
Khi các thửa đất cú cựng mức hữu Ých nh nhau thì thửa đất nào được
chào bán với giá thấp nhất thì sẽ bán được trước.
Theo nguyên tắc này, người mua thường không trả cho mét thửa đất
nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đươn, trừ khi do điều kiện
thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : Một người mua
đất sẽ không trả giá cao so với giá của mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn
và thỏa mãn tương tự. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương
pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
16
Luận văn tốt nghiệp
sánh và xác định giá đất theo thu nhập.
1.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi Ých tương lại :
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự kiến khả năng
sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa
trên các triển vọng tương lai, lợi Ých dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài
sản của người mua.

Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi Ých kinh tế trong
tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước
lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi Ých trong tương
lai mà nó có thể đem lại.
Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương
lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các
nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc dự kiến các khoản lợi Ých
trong tương lai này để tiên lượng giá trị đÊt đai ở thời điểm hiện tại.
Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng nh các
chính sách quản lý của nhà nước về đất đai trong tương lai có tác động đến
giá trị của mảnh đất. Vì vậy trong định giá đất, cần dự báo được biến động
của các yếu tố này để ước tính giá trị mảnh đất được chính xác.
1.4.4. Nguyên tắc đóng góp:
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu
tư khi người định giá xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của thửa
đất cần định giá. Theo đó, mỗi bộ phận, yếu tố đều có một mức đóng góp nhất
định vào giá đất và khi thay đổi một hoặc nhiều yếu tố thì giá đất sẽ thay đổi
theo. Bên cạnh đó, người định giá cũng phải xem xét đến đóng góp của thửa
đất đó vào vùng, khu vực tồn tại của nó
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
17
Luận văn tốt nghiệp
1.4.5. Nguyên tắc cung cầu:
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của
tài sản đú trờn thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động lại
đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và
tỷ lệ nghịch với cung của tài sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong
điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại.
Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên,
cũng nh mọi loại hàng húa khỏc, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở

tương tác của cung và cầu trên thị trường.
Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời
điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh
toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn
sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức
giá nhất định. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất
đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm,
khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ
tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm)
thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung
cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại.
Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng và phù hợp với
thị trường đất đai.
Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào
các yếu tố chính nh sau:
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
18
Luận văn tốt nghiệp
- Giá của đất đai.
- Thu nhập của người tiêu dùng.
- Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế
hoặc bổ sung.
- Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về
giá cả) của đất đai trong tương lai.
- Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ
thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong
quỹ đất tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy
hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất
trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói

một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng
lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà
nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên
của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đai
lượng không đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là một đại lượng không đổi.
Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu. Tuy
nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy, cung
về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể
phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nông nghiệp
trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công
nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng
nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được
chuyển đổi. Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố
định, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
19
Luận văn tốt nghiệp
nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên.
1.5. Quy trình định giá đất:
1.5.1. Xác định nhiệm vụ định giá đất:
Trong bước này, cần xác định được những nội dung sau:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế kỹ thuật của thửa đất cần
định giá.
- Mục đích định giá
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng
kết quả định giá…
- Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong khi xác định đối tượng
định giá
- Xác định thời điểm định giá.
- Xác định nguồn dữ liệu, thông tin cần thiết cho định giá.

- Xác định cơ sở giá trị của quyền sử dụng đất.
- Lập kế hoạch định giá.
1.5.2. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:
1.5.2.1. Khảo sát hiện trường:
Cần khảo sát và thu thập thông tin về: Vị trí thực tế của thửa đất và so
sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến thửa đất
đó.
Trong quá trình khảo sát, nhằm đảm bảo có đầy đủ chứng cớ cho việc
định giá, Định giá viên cần chụp ảnh thửa đất theo các góc độ khác nhau.
1.5.2.2. Thu thập thông tin:
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
20
Luận văn tốt nghiệp
Phải thu thập các thông tin sau:
- Thông tin liên quan đến giá bán, lãi suất, thu nhập của các thửa đất
tương tự.
- Các thông tin về trên thị trường BĐS cũng nh thị trường đất đai nh
cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường…
- Các thông tin về tính pháp lý của của thửa đất.
- Những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường
tác động đến giá trị của thửa đất.
Trong quá trình thu thập thông tin, định giá viên phải dựa vào thông tin
thu thập từ nhiều nguồn khác nhau và phải ghi chép, nêu rõ nguồn thông tin
để có cơ sở đối chiếu, kiểm chứng.
1.5.3. Phân tích thông tin về thửa đất:
Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến giá đất, bao gồm
việc phân tích tất cả các thông tin thu thập được từ các bước trên.
1.5.4. Lựa chọn phương pháp định giá đất:
Dựa vào loại đất và lượng thông tin thu thập được, định giá viên lựa
chọn phương pháp định giá phù hợp để xác định giá đất. Bên cạnh đó cũng

phải phân tích rõ mức độ phù hợp của mét hoặc nhiều phương pháp được sử
dụng trong quá trình định giá.
Nếu trong quá trình định giá, định giá viên lựa chọn nhiều hơn mét
phương pháp định giá thì phải chỉ rõ, sử dụng phương pháp nào là chính,
phương pháp nào đưa ra với mục đích tham khảo, từ đó đi đến kết luận cuối
cùng về giá trị của quyền sử dụng đất.
1.5.5. Xác định giá đất:
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
21
Luận văn tốt nghiệp
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, định giá viên cần thực
hiện hoà hợp các chỉ số giá trị để rót ra giá trị của quyền sử dụng đất. Tùy
từng trường hợp cụ thể mà ĐGV sẽ áp dụng các kỹ thuật hoà hợp khác nhau.
Đặc biệt, trong trường hợp sử dụng nhiều phương pháp định giá nhưng trong
đó chỉ có một phương pháp chớnh, cỏc phương pháp còn lại chỉ mang tính
tham khảo thì cần chỉ rõ trong hồ sơ và chứng thư định giá. Khi so sánh chỉ số
giá trị rót ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số
giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau.
Giá đất cuối cùng của thửa đất cần định giá có thể được xác định là con
số cụ thể nhưng cũng có thể nằm trong một khoảng giá trị nào đó, tuỳ theo
định giá viên phân tích các thửa đất theo định tính hay định lượng. Quá trình
hoà hợp các chỉ số giá trị để rót ra giá đất cần phải được trình bày đầy đủ
trong báo cáo định giá.
1.5.6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá:
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu
trong báo cáo và trình bày cho khách hàng, bên sử dụng kết quả định giá. Đây
là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá. Hiện nay, đối với mỗi tổ
chức định giá chuyên nghiệp thỡ luụn có phần mềm hỗ trợ cho định giá viên
trong công tác định giá.
Các báo cáo định giá có thể được thông tin cho khách hàng bằng miệng

hoặc bằng văn bản. Các báo cáo bằng văn bản có thể là báo cáo đầy đủ, báo
cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn.
Chứng thư định giá tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá và
những điều kiện ràng buộc có ảnh đượng tới giá đất và việc sử dụng kết quả
định giá.
1.6. Các phương pháp định giá đất:
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
22
Luận văn tốt nghiệp
1.6.1. Phương pháp so sánh:
1.6.1.1. Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất,
thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định
giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường cú các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại
đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều
kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng
hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng

bị Ðp buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi.
1.6.1.2. Các bước thực hiện:
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải được tiến
hành theo các bước sau đây:
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
23
Luận văn tốt nghiệp
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
+ Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư
xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định
giá để thu thập thông tin. Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5
thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất,
khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao
gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá
quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) mà
những thửa đất này có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần
định giá về loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý,
mục đích sử dụng đất.
+ Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn
ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của
thửa đất, khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông
tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến
thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
+ Những thông tin cần thu thập:
Vị trí: Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước
các cạnh, địa hình, tài sản trên đất; mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch);
Điều kiện về kết cấu hạ tầng: Môi trường (bao gồm môi trường tự
nhiên nh cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã

hội nh trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);
Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
24
Luận văn tốt nghiệp
thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công; mức giá chuyển nhượng, giỏ trỳng đấu giá quyền sử dụng đất;
Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
+ Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập
từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường .
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn cứ những thông tin đã khảo
sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa
chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí
giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần
định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách
điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nh
sau:
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=

Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±
Mức tiền điều chỉnh mức giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt về
giá của từng thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so
sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá
Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01
25