đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
i


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI











PHAN LAM SƠN




ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ðỊNH CƯ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. nguyÔn thanh trµ





HÀ NỘI – 2010

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
i



LỜI CAM ðOAN


- Tôi xin cam ñoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận
văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn này
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc. /.



Tác giả luận văn

Phan Lam Sơn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
ii




LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan
tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ñã
tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà,
Trưởng Bộ môn Quản lý ðất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
nghiên cứu thực hiện ñề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh ñạo UBND thành phố Hà Tĩnh, Hội
ñồng bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư thành phố Hà Tĩnh, các phòng chức năng
của UBND thành phố Hà Tĩnh (Phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng
Kinh tế Hạ tầng, phòng Thống kê ); Phòng Quy hoạch, giao ñất và Văn
phòng Sở, Trung tâm phát triển Quỹ ñất Hà Tĩnh, Trung Tâm Kỹ thuật ðịa

chính & công nghệ thông tin Hà Tĩnh - Sở Tài nguyên và Môi trường Hà
Tĩnh; Sở Kế hoạch và ñầu tư Hà Tĩnh; các cán bộ, ñồng nghiệp, bạn bè, gia
ñình và người thân ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu
thực hiện ñề tài.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Tác giả luận văn




Phan Lam Sơn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
iii



MỤC LỤC

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục bảng vii
Danh mục ảnh viii
1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích và yêu cầu 2
2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU 4
2.1 Một số khái niệm liên quan ñến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư GPMB. 4
2.2 Vận dụng lý luận ñịa tô của Các Mác vào việc ñịnh giá bồi
thường thiệt hại ñất và tài sản gắn liền với ñất 7
2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của các tổ chức và
một số nước trên thế giới 9
2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư GPMB khi nhà nước
thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ 16
2.5 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
GPMB khi nhà nước thu hồi ñất trong thời gian qua (từ khi Luật
ñất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành) tại tỉnh Hà Tĩnh và ñịa
bàn thành phố Hà Tĩnh 25
3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
3.1 ðối tượng nghiên cứu 30
3.2 ðịa ñiểm nghiên cứu 30
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
iv




3.3 Nội dung nghiên cứu 30
3.4 Phương pháp nghiên cứu 31
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hà Tĩnh - tỉnh
Hà Tĩnh 32
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 32
4.1.2 ðiều kiện kinh tế- xã hội 35

4.2 Tình hình quản lý ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Hà Tính 40
4.3 Giới thiệu khái quát 3 dự án nghiên cứu trên ñịa bàn thành phố
Hà Tĩnh 40
4.3.1 Dự án xây dựng củng cố, nâng cấp tuyến ñê ðồng Môn (ñoạn từ
Km 19+450 ñến Km 23+400). 40
4.3.2 Dự án xây dựng ñường bao phía Tây và kết cấu hạ tầng kỷ thuật
ñô thị hai bên ñường bao phía Tây. 42
4.3.3 Dự án nâng cấp, cải tạo, mở rộng ñường tỉnh lộ 9 (ñoạn Km
1+022 ñến Km 5+153,3). 44
4.4 Các văn bản, chính sách liên quan về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư ñã áp dụng ñối với 3 dự án nghiên cứu 46
4.5 ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường GPMB ở 3 dự
án nghiên cứu 47
4.5.1 Về xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường 48
4.5.2 Về xác ñịnh giá bồi thường về ñất và tài sản trên ñất: 57
4.5.3 Về hỗ trợ và tái ñịnh cư 66
4.5.4 Về trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư. 76
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
v



4.6 ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư GPMB tại 3 dự án nghiên cứu và những vấn ñề rút ra
từ thực tiễn 83
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
5.1 Kết luận 88
5.2 Kiến nghị 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
vi




DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


Ký hiệu Chú giải
Nð Nghị ñịnh
CP Chính phủ
TW Trung ương
ADB Ngân hàng phát triển châu á
WB Ngân hàng thế giới
FDI ðầu tư trực tiếp từ nước ngoài
HðND Hội ñồng nhân dân
UBND Uỷ ban nhân dân
Qð-UBND Quyết ñịnh của uỷ ban nhân dân
QSDð Quyền sử dụng ñất
GPMB Giải phóng mặt bằng
TðC Tái ñịnh cư
BðS Bất ñộng sản
CNH-HðH Công nghiệp hoá - Hiện ñại hoá
KCN Khu công nghiệp
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
XDCB Xây dựng cơ bản
NXB Nhà xuất bản

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp

vii



DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

4.1 Diện tích cơ cấu ñất ñai năm 2009 thành phố Hà Tĩnh 33

4.2 Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh 38

4.3 Cơ cấu lao ñộng làm việc trong ngành của toàn thành phố 39

4.4 Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ
ñất, tài sản gắn liền với ñất. 54

4.5 Tổng hợp kết quả ñiều tra quan ñiểm của các ñối tượng có ñất bị
thu hồi và ảnh hưởng tài sản trong việc xác ñịnh ñối tượng, ñiều
kiện ñược bồi thường, hỗ trợ. 55

4.6 Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 3 dự án 63

4.7 Tổng hợp ñơn giá bồi thường về tài sản tại 3 dự án 64

4.8 Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu 72

4.9 Tổng hợp quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực
hiện các chính sách hộ trợ và tái ñịnh cư. 73

4.10 Tổng hợp ý kiến của người dân về tình hình ñời sống sau khi bị
thu hồi ñất. 74



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
viii




DANH MỤC ẢNH

STT Tên ảnh Trang

4.1 Tuyến ñê ðồng Môn ñang thi công, vị trí cống ñiều hòa qua ñê 42
4.2 Hạ tầng kỷ thuật ñường bao và ñô thị hai bên ñường bao phía Tây 44
4.3 ðường tỉnh lộ 9 ñã xây dựng nâng cấp hoàn thành 46



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
1



1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Quá trình hội nhập và phát triển với nền kinh tế toàn cầu, ðất nước ta

ñang ñẩy mạnh Công nghiệp hoá - hiện ñại hoá (CNH-HðH). Trong quá trình
ñó chúng ta ñã và ñang triển khai nhiều dự án ñầu tư xây dựng phát triển các
Khu công nghiệp (KCN), Cụm công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp (TTCN),
các khu ñô thị mới, các công trình kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội của quốc
gia và ñịa phương.
Ở tỉnh Hà Tĩnh quá trình này ñang diễn ra mạnh, nhiều dự án ñã và
ñang triển khai. ðặc biệt ở ñịa bàn thành phố Hà Tĩnh những năm gần ñây
ñang phát triển mạnh về ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, hình thành các khu
ñô thị mới, các khu thương mại, các khu cụm công nghiệp - TTCN phục vụ
thu hút ñầu tư trong, ngoài tỉnh và phát triển kinh tế, xã hội của ñịa phương
ðể triển khai các dự án trên, chúng ta ñã phải sử dụng tới quỹ ñất hiện
ñang sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau như: ñất sản xuất nông, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản; ñất nhà ở của nhân dân; ñất sản xuất kinh doanh,
ñất chuyên dùng của các cơ quan, tổ chức …. thông qua việc thu hồi ñất và
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giải phóng mặt bằng (GPMB) ñối với
người ñang sử dụng ñất.
Trong ñiều kiện quỹ ñất có hạn, giá ñất ngày càng cao, nền kinh tế thị
trường ngày càng phát triển, lợi ích của người sử dụng ñất khi Nhà nước thu
hồi ñất luôn ñược nhiều người quan tâm và ñang là một vấn ñề hết sức nhạy
cảm, tác ñộng ñến mọi mặt của ñời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư những năm qua, ñặc biệt từ năm
2004 lại nay chúng ta ñã thực hiện theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003,
Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ, gần ñây Chính
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
2




phủ ban hành Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 quy ñịnh bổ sung

về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh
cư khi Nhà nước thu hồi ñất. Quá trình thực hiện ñã tạo ñiều kiện cho việc
triển khai các dự án, tuy nhiên trên thực tế ñã nẩy sinh nhiều vấn ñề liên quan
ñến cuộc sống của người dân bị thu hồi ñất, ñòi hỏi chúng ta phải giải quyết
như là: vấn ñề về giá ñất, giá tài sản ñưa vào tính bồi thường so với giá thị
trường; vấn ñề hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất; chuyển ñổi nghề, tạo việc
làm ñể người dân ñồng thuận và yên tâm sản xuất, sinh hoạt sau khi bị thu hồi
ñất .v.v.
Nhằm góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại ñối với người
dân bị thu hồi ñất nói chung và ở thành phố Hà Tĩnh nói riêng trong việc triển
khai các dự án có thu hồi ñất mà thực tế ñang ñặt ra, từ ñó có thể ñưa ra các
giải pháp ñúng và toàn diện, ñáp ứng ñược yêu cầu trong giai ñoạn tới, tôi tiến
hành thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái ñịnh cư giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất tại một số dự
án trên ñịa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”.
1.2. Mục ñích và yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn về chính sách bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi ñất.
- Tìm hiểu và ñánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Hà
Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh.
- Kiến nghị ñề xuất một số giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách
bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho mục ñích an ninh
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên ñịa bàn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
3

1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững pháp luật ñất ñai, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư khi Nhà nước thu hồi ñất và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập có ñộ tin cậy, chính xác, trung
thực, khách quan và phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách bồi
thường GPMB qua một số dự án ñược thực hiện trên ñịa bàn nghiên cứu.
- Làm rõ những ảnh hưởng, thiệt hại của người dân khi bị thu hồi ñất
như: mất việc làm, di chuyển chỗ ở, xáo trộn ñời sống sinh hoạt
- Các kiến nghị, ñề xuất có tính khả thi.






Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
4




2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU

2.1. Một số khái niệm liên quan ñến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư GPMB.
2.1.1. Bồi thường, hỗ trợ:
Ta có thể hiểu: “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền, bằng vật chất khác ) có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết,

hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể [13]
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [15].
Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất ñể GPMB nhằm phục vụ thực hiện các dự án ñầu tư ñó là quá trình
giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể ñược Nhà nước
giao ñất với các hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác
tùy theo ñiều kiện hoàn cảnh cụ thể nhằm bù ñắp lại những lợi ích ñã bị mất
mát trong quá trình thu hồi ñất và quá trình này phải ñược thực hiện dựa trên
những chính sách, quy ñịnh pháp luật của Nhà nước.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di
dời ñến ñịa ñiểm mới [15].
2.1.2. Tái ñịnh cư.
Tái ñịnh cư (TðC) trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất
ñược hiểu là việc di chuyển người có ñất bị thu hồi ñến sinh sống ổn ñịnh tại
một nơi mới thông qua các hoạt ñộng hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người
bị thu hồi ñất ổn ñịnh ñời sống, sản xuất tại khu tái ñịnh cư.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
5



Tái ñịnh cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về ñất và tài sản gắn liền
với ñất, chi phí di chuyển, ổn ñịnh và khôi phục cuộc sống cho những người
dân bị thu hồi ñất ñể xây dựng các dự án. Tái ñịnh cư còn bao gồm hàng loạt
các hoạt ñộng nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây
ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo ñiều kiện phát triển những cơ sở
kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái ñịnh cư nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về
kinh tế - văn hoá - xã hội ñối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì

sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TðC cũng ñược coi là dự án phát triển
và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các Nhà
nước ñang phát triển cần nhìn nhận vấn ñề này như cơ hội chứ không phải là
trở ngại. Cần thực hiện một chính sách TðC bắt buộc sẽ tạo nên một môi
trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi ñất phục vụ cho các mục
ñích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch
thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại
lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với
hai mục tiêu là xoá ñói giảm nghèo và phát triển bền vững.
Như vậy có thể hiểu công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư GPMB khi
Nhà nước thu hồi ñất không chỉ ñơn thuần là việc bồi thường, hỗ trợ bằng tiền,
vật chất khác cho người dân bị ảnh hưởng bởi quá trình thu hồi ñất mà Nhà nước
phải quan tâm ñến ñời sống của người dân sau khi bị thu hồi ñất, phải có những
chính sách, biện pháp nhằm ñảm bảo lợi ích cho những người dân, ñảm bảo cho
họ có ñược chỗ ăn ở ổn ñịnh, có ñiều kiện sinh sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ
ñể người dân có thể yên tâm sản xuất phát triển kinh tế xã hội.
2.1.3 Giá ñất.
Chúng ta có thể hiểu “Giá ñất” là cầu nối giữa mối quan hệ ñất ñai - thị
trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá
hay nói một cách khác: giá ñất là công cụ kinh tế ñể quản lý và người sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
6




ñất tiếp cận với cơ chế thị trường, ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự
công bằng trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ
của mình và Nhà nước ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo pháp luật. Như vậy
giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa

một bên là Nhà nước (chủ sở hữu ñất) và một bên là người sử dụng ñất (người
ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất). Giá bán quyền sử dụng ñất ñược
hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này
ñược gọi là “giá ñất thực tế” hay “giá ñất thị trường”.
Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng ñất của một mảnh ñất nào
ñó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời
ñiểm xác ñịnh.[12]
Như vậy trên thực tế có hai loại giá ñất: giá do Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất theo giá thị trường, hai giá này ñều có mặt trong việc xử lý quan hệ ñất
ñai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ñất.
2.1.4. ðịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản
* ðịnh giá ñất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng
giá trị của ñất ñai bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm xác ñịnh khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất ñịnh.
ðất ñai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc ñịnh giá ñất cũng như ñịnh
giá các tài sản thông thường. Mặt khác, ñất ñai là một tài sản ñặc biệt, nên giá
ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó
còn bị tác ñộng bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy có thể nói giá ñất chỉ là
sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính ñúng, tính ñủ như các tài sản
thông thường.
* ðịnh giá bất ñộng sản: Khi Nhà nước giao ñất cho người sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
7



ñều gắn với một mục ñích sử dụng cụ thể. Mục ñích sử dụng có thể thay ñổi
theo thời gian khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy,

việc ñịnh giá ñất phải dựa trên mục ñích sử dụng ñất do pháp luật quy ñịnh tại
thời ñiểm xác ñịnh, việc ñịnh giá ñất không thể tách rời với việc ñịnh giá tài
sản gắn liền với ñất.
Bất ñộng sản (BðS) nó là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản
khác là không thể di dời ñược, bao gồm: ðất ñai; nhà ở, công trình gắn liền
với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các
tài sản gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh. ðịnh giá
BðS thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất, nên
không tách chúng hoàn toàn ñộc lập với nhau [14].
Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn ñề hết sức khó khăn, phức tạp,
trong ñó có giá ñất, giá BðS ñể bồi thường thiệt hại là vấn ñề thời sự nan giải,
là nguyên nhân chính làm chậm tiến ñộ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện
trong công tác bồi thường GPMB. Do ñó, ñể khắc phục cần phải có giá ñền
bù phù hợp, ñảm bảo cho người bị thu hồi ñất tái tạo ñược cuộc sống của
mình, ít nhất cũng phải bằng nơi ở cũ.
2.2. Vận dụng lý luận ñịa tô của Các Mác vào việc ñịnh giá bồi thường
thiệt hại ñất và tài sản gắn liền với ñất
Dưới bất kỳ chế ñộ sở hữu ruộng ñất nào, người sử dụng ñất cũng ñược
trả một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi ñất. Trong ñiều kiện sở hữu
ruộng ñất là sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu thì việc người
sử dụng ñất ñược Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi ñất là ñiều hiển
nhiên, với ñiều kiện người sử dụng ñất phải thực hiện ñầy ñủ các nghĩa vụ của
mình. ðể xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất
yếu dẫn ñến việc Nhà nước phải thu hồi ñất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại
cho người bị thu hồi ñất và các tài sản gắn liền với ñất cũng là vấn ñề tất yếu,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
8

giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người ñược giao
quyền sử dụng ñất mới và người sử dụng ñất bị thu hồi.
Trong ñiều kiện Nhà nước thu hồi ñất cho mục ñích công cộng, lợi ích
quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất
và chuyển mục ñích sử dụng ñất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất
ñặc biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải
quyết thoả ñáng lợi ích của người bị thu hồi ñất là hết sức cần thiết và quan
trọng, thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản trên ñất bị thu hồi.
Vận dụng lý luận ñịa tô của C.Mác ñể giải quyết vấn ñề ñịnh giá bồi
thường thiệt hại ñất và tài sản gắn liền với ñất:
- Tiền bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản gắn liền với ñất cho người
có ñất bị thu hồi ñược lấy từ người sử dụng ñất mới. Khoản tiền mà người sử
dụng ñất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu
hồi cả về ñất và tài sản gắn liền với ñất.
- Cơ sở và mức tính bồi thường: theo lý luận ñịa tô của C.Mác thì ñộ
phì nhiêu và vị trí của ñất ñai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho
người sử dụng ñất. ðộ phì nhiêu và vị trí ñất ñai ở ñây bao gồm cả các yếu tố
tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí ñầu tư của con người làm thay ñổi ñộ
phì nhiêu và vị trí của mảnh ñất ñược sử dụng cũng ñược tính ñến. Bởi vậy,
ñể tính mức ñền bù cho người sử dụng ñất bị thu hồi nên căn cứ vào các yếu
tố sau ñây:
+ Loại ñất bị thu hồi: dựa vào phân loại ñất theo quy ñịnh của pháp luật
hiện hành như ñất nông nghiệp, ñất ở, ñất chuyên dùng. Cần lưu ý tới yếu tố
nhân tạo, tức là vai trò của con người tác ñộng vào ñất ñai. Ví dụ ñối với ñất
nông nghiệp thì ngoài yếu tố ñộ phì tự nhiên, cần chú ý ñến ñộ phì nhân tạo,
tức là ñịa tô chênh lệch II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét ñến vai trò
ñầu tư của Nhà nước cũng như của người sử dụng ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
9

+ Loại công trình: mức ñền bù ñược tính toán phù hợp với giá trị công
trình gắn liền với ñất theo mục ñích sử dụng ñất ñược pháp luật quy ñịnh.
Việc căn cứ vào loại công trình ñể tính toán mức bồi thường thiệt hại phải trả
cho người bị thu hồi ñất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lượng nhằm
tiết kiệm chi phí.[06]
UBND các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét các yếu
tố, ñiều kiện liên quan tới việc quy ñịnh mức giá bồi thường thiệt hại về ñất
và tài sản gắn liền với ñất khi nhà nước thu hồi ñất.
2.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của các tổ chức và một
số nước trên thế giới
2.3.1. Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của tổ chức WB và ADB
Theo Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB)
thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ
mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ñồng
thời ñảm bảo nguyên tắc ñó là ñảm bảo lợi ích cho những người bị ảnh hưởng
ñể họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Từ ñó tổ chức WB và ADB
chỉ ra rằng:
- Mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược ñưa ra
ñó là việc bồi thường, tái ñịnh cư sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và
ñưa ra những biện pháp giúp ñời sống người bị ảnh hưởng ñược cải thiện
hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu nhập như trước khi có dự án
ñể ñảm bảo tương lai, kinh tế xã hội ñược thuận lợi.
- Quá trình bồi thường cho người dân bị thu hồi ñất theo WB và ADB
cũng phải ñược ñảm bảo theo nguyên tắc cụ thể như:
+ Bồi thường về ñất: ðối với ñất nông nghiệp thì việc bồi thường cho
người dân khi bị chịu ảnh hưởng của việc thu hồi ñất là ñược bồi thường bằng
ñất có cùng mục ñích sử dụng, có cùng hiệu suất sản xuất và gần với ñất bị

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
10




thu hồi nhất. ðối với ñất thổ cư thì ñược bồi thường cũng bằng ñất thổ cư có
cùng diện tích và phải ñược người bị ảnh hưởng chấp thuận. Tất cả quá trình
giao ñất bồi thường và tái ñịnh cư theo WB và ADB phải ñược diễn ra vào
thời hạn ngắn nhất và diễn ra trước khi thực hiện dự án.
+ Bồi thường tài sản trên ñất: là bồi thường theo giá xây dựng mới ñối
với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh cụ thể thời hạn bồi thường là
trước 1 tháng khi thực hiện dự án.
- Ngoài ra, theo WB và ADB khi những người khi thu hồi ñất làm ảnh
hưởng ñến ñời sống như mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh thì sẽ ñược
khôi phục thu nhập bằng việc hỗ trợ thay thế những nguồn thu nhập khác bất
kể là họ có bị mất nơi ở hay không.
- Cũng theo quy ñịnh của tổ chức WB và ADB là phải thông báo ñầy
ñủ, công khai các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh
cư của dự án cho các hộ và ngoài ra phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách
thảo mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa
cũng như thực hiện công tác tái ñịnh cư. Mặt khác, việc lập kế hoạch cho
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư là ñiều bắt buộc trong quá trình
thẩm ñịnh dự án, mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người
bị ảnh hưởng và mức ñộ tác ñộng của dự án.
- Một phần quan trọng và không thể thiếu theo quy ñịnh của ngân hàng
phát triển Châu Á (ADB) là ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải
thuê một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin khách
quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng
tái ñịnh cư có ñược triển khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị biện pháp

giải quyết, sao cho công tác tái ñịnh cư ñạt ñược thuận lợi nhất.[01], [23]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
11



2.3.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới.
2.3.2.1. Tại Trung Quốc
Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp
luật ñất ñai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp
luật của người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực
sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển
nhượng ñất ñai. Do vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị
trường nhà cửa.
Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước
nên không có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi ñất, kể cả
ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ
sử dụng bị thu hồi ñất.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng ñất biết trước việc sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công
việc, nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này
cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời
ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà
nước tác ñộng ñiều chỉnh tại thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp việc bồi
thường thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng

ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các
nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính
quyền quan tâm ñến ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách
xã hội ñược nhà nước chú ý và có chính sách xã hội riêng.[23], [21]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
12




2.3.2.2 Tại Inñônêxia .
ðối với In-ñô-nê-xi-a di dân tái ñịnh cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi ñất vì mục ñích phát triển kinh tế xã hội từ trước ñến nay vẫn
ñược coi là sự hy sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng
ñồng. Các chương trình bồi thường TðC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi
thường theo luật cho ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu
hồi ñất ñể xây dựng khu TðC.
TðC ñược thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục ñể ít người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt
hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án. ðối với các dự án có di dân
TðC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu
ngay từ khi chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án ñầu tư và những nguyên tắc
chính phải ñề cập ñến gồm:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di
dân bắt buộc và những vấn ñề khó tránh ñược khi triển khai thực hiện các dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng
kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp

không có dự án.
+ Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến
chi tiết về các phương án bồi thường TðC.
+ Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong ñó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai,
tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ.[23], [21]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
13



2.3.2.3 Tại Hàn Quốc.
Ở Hàn Quốc có Luật bồi thường thiệt hại và ñược chia làm hai thể chế:
+ Một là: Luật “ðặc lệ” liên quan ñến bồi thường thiệt hại cho ñất công
cộng ñã ñược quy ñịnh theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
+ Hai là: Luật “Sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của
công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “Sung công
ñất” ñã ñược xây dựng vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích
thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên
toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào
năm 1975 và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường thiệt
hại cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện
luật “ðặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thoả thuận thì luật “Sung công
ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp ñi
lặp lại quá trình này và ñôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo
dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó luật bồi thường thiệt hại của
Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo 3 giai ñoạn:

+ Thứ nhất tiền bồi thường ñất ñai sẽ ñược giám ñịnh viên công cộng
ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình
công cộng. Giá quy ñịnh không dựa vào những lợi nhuận khai thác do ñó có
thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi ñất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất
ñai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Chế ñộ này
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
14




ñược Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo ñảm sự sinh hoạt
của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện
công trình công cộng cần thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi
cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng
mặt bằng. Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện
có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này cư trú hoặc
hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà ñó. Còn nếu như là dự án xây nhà chung cư thì
cung cấp cho các ñối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá
thành. ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng có pháp nhân, các
ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc
khu vực kinh doanh.[23].
2.3.2.4. Tại Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các
mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên

cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế
tài sản ñó. Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng
cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục ñích xây dựng công cộng, an
ninh, quốc phòng. Luật BE 2530 quy ñịnh những nguyên tắc tính giá trị bồi
thường cho các loại tài sản ñược bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án,
lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy ñịnh thủ tục
thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường, trình tự khiếu nại, giải
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
15



quyết khiếu nại, trình tự ñưa ra toà án. Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ
quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước,
họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị
ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có
chất lựợng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng
có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã
hội, vì vậy thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án.
Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một uỷ ban của
Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản.
Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu tái ñịnh cư ñược chính quyền Nhà nước quan tâm
ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu TðC, cho nên họ chủ ñộng ñược
công tác này.

Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược
thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng rất ñược quan tâm, các tổ chức chuyên trách
thực hiện công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ ñạo ñiều hành giải quyết, sự phân công nhiệm
vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải
quyết vấn ñề, cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công tác bồi thường
GPMB [22], [21], [37].
Nhận xét, ñánh giá: Các nước muốn xây dựng và phát triển công trình
ñều cần có ñất. Do ñất ñai có hạn, vì thế Nhà nước ñều phải sử dụng quyền
lực của mình ñể thu hồi ñất hoặc trưng dụng ñất của người ñang sở hữu, ñang
sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công
cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng dụng ñất ñược
ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ luật ñất ñai hoặc một Bộ luật khác. Nếu việc