Luận văn Xây dựng quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông – Hà Nội

Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Xu thế đô thị hóa đã biến nhiều vùng đất nông nghiệp thành những
khu đô thị mới, những khu công nghiệp rộng lớn, đây là xu hướng phát triển
tất yếu của chúng ta để thực hiện sự nghiệp CNH-HĐH đất nước. Tuy nhiên
bên cạnh những mặt được của việc phát triển các khu đô thị mới, chúng ta
cũng cần nhận diện những bất cập xuất phát từ sự phát triển này đối với toàn
cảnh đô thị, đặc biệt tại Hà Nội.
Một thực tế cho thấy, các khu đô thị mới đã một phần nào đó giải
quyết tốt vấn đề trước mắt – nhu cầu nhà ở, giải tỏa lượng dân vào những
khu vực trung tâm đồng thời điều hòa dân số tại các đô thị lớn. Tuy vậy, quá
trình điều hòa dân số chỉ có thể tiến triển một cách lâu dài và ổn định khi
chúng ta kiểm soát được sự phát triển nội tại của nó. Việc đặt ra những quy
định nhằm điểu chỉnh hành vi của những đối tượng liên quan tới sự phát
triển nội tại của các khu đô thị đang là vấn đề bức xúc, đó cũng chính là
công tác lập và triển khai việc thực hiện các quy chế quản lý khu đô thị.
Quản lý quy hoạch luôn là khâu đầu tiên để tạo tiền đề thực hiện các công
tác tiếp theo. Trên thực tế, đa số các khu đô thị mới tại Hà Nội, việc quản lý
xuyên suốt chưa được tiến hành ngay từ giai đoạn đầu dẫn tới tình trạng quá
tải, xuống cấp và phát triển thiếu bền vững về sau này. Nhiều khu đô thị mới
được quy hoạch và triển khai xây dựng nhưng chưa có quy chế quản lý thậm
1
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
chí chưa có hồ sơ thiết kế đô thị. Chính vì vậy, việc đề xuất Xây dựng quy
chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông – Hà Nội là rất
cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu:

- Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác quy hoạch khu đô thị mới
Mỗ Lao Hà Đông –Hà Nội
- Nghiên cứu quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới theo hướng
phát triển ổn định, phù hợp với quy hoạch và có sự quản lý đồng bộ.
3. Phương pháp nghiên cứu:
- Khảo sát, điều tra.
- Phân tích tổng hợp.
- So sánh đối chiếu.
- Đề xuất giải pháp.
4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu:
+ Phạm vi nghiên cứu:
Khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội
+ Đối tượng nghiên cứu:
Công tác quản lý quy hoạch trên địa bàn nghiên cứu; những tác
nhân ảnh hưởng tới quá trình quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao.
5. Bối cảnh nghiên cứu:
Dự án khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội đang trong quá
trình tiến hành triển khai xây dựng theo quyết định số 1101/QĐ – UB ngày
18/08/2005 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà tây cũ, nay thuộc Hà Nội
5. Nội dung nghiên cứu:
2
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
- Vài nét về thực trạng các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội và khu
đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội.
- Các cơ sở khoa học liên quan tới quá trình ra quy chế quản lý quy
hoạch
- Đề xuất quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao.
- Kết luận, kiến nghị.
6. Kết quả đạt được

- Đưa ra cách thức và những điểm đặc trưng của công tác lập quy chế
quản lý quy hoạch áp dụng đối với khu đô thị Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội.
- Đưa ra mô hình quản lý: chia tách chức năng nhiệm vụ của ban quản
lý dự án trong công tác quản lý hành chính và công tác thực hiện.
- Xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của đối tượng tham gia đầu tư xây
dựng, tiếp nhận, quản lý các công trình thuộc Khu đô thị mới Mỗ Lao.
3
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
Toàn cảnh khu đô thị Mỗ Lao- Hà Đông- Hà Nội
PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I: VÀI NÉT VỀ THỰC TRẠNG CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI VÀ THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ MỖ
LAO
1.1. Khái quát tình hình phát triển các đô thị mới ở Hà Nội
1. Đặc điểm tổ chức không gian các khu đô thị mới (1994 đến nay)
Bối cảnh phát triển:
Cụm từ “khu đô thị mới” (KĐTM) xuất hiện ở Hà Nội vào năm
1994, khi mà xã hội đã bắt đầu nhận ra những mặt trái của việc phát triển ồ
ạt nhà chia lô, manh mún không theo quy hoạch. Khái niệm “khu đô thị
mới” chỉ thật sự ra đời khi Chính phủ ban hành Nghị định 52/1999/NĐ-CP
ngày 08/7/1999. Theo nội dung của Nghị định, “khu đô thị mới” là khu xây
dựng mới tập trung theo dự án, được đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn
chỉnh, đồng bộ và phát triển nhà của toàn khu, được gắn với một đô thị hiện
có.
Giai đoạn trước 1998, xây dựng KĐTM ở Hà Nội mới ở mức
thăm dò nhu cầu của người dân. Các KĐTM tiêu biểu cho giai đoạn này
như: Định Công, Linh Đàm, Trung Yên, Đại Kim, Đô thị Khoa học Nghĩa
Đô v. với quy mô đầu tư không lớn, cơ cấu các loại hình nhà chung cư vẫn
còn lẫn nhà chia lô. Thành phố đã yêu cầu chủ đầu tư phải đầu tư đồng bộ hạ

tầng kỹ thuật với công trình kiến trúc.
4
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
Giai đoạn 1998-2001, được đánh dấu khởi đầu bằng quyết định
phê duyệt quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ số 108/1998 QĐ-TTg ngày
20/6/1998 và mốc cuối bằng quyết định 123/QĐUB ngày 06/12/2001 của
Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về tỷ lệ các loại nhà ở trong
KĐTM. Trong đó nhà ở thấp tầng là 40%, nhà ở cao tầng là 60%. Tiêu biểu
nhất cho các KĐTM giai đoạn này là các khu Trung Hòa Nhân Chính, Pháp
Vân, Tứ Hiệp, di dân Hai Bà Trưng, Bắc Định Công, Dịch Vọng, Làng
Quốc Tế Thăng Long, Cầu Diễn, Hạ Đình, Mỹ Đình…
Giai đoạn 2001-2004 là giai đoạn các KĐTM của Hà Nội chỉ
còn nhà ở cao tầng và nhà vườn, biệt thự. Tiêu biểu nhất cho các KĐTM giai
đoạn này là các khu Mỹ Đình I,II; Thạch Bàn, Trung Văn, Cầu Bươu, Sài
Đồng v.v
2. Đặc điểm chung về quy hoạch - kiến trúc khu đô thị mới
Một đặc điểm rõ rệt có thể thấy về quy hoạch các khu đô thị mới trên
địa bàn Hà Nội đó là tình trạng nhầm lẫn giữa khái niệm khu đô thị mới với
tính đồng bộ về kết cấu hạ tầng và nhóm nhà ở mới – một khái niệm để chỉ
các khu nhà ở mới được xây dựng nhằm mục đích chính để ở, ví dụ như khu
đô thị mới Trung Yên – quận Cầu giấy với quy mô chỉ vào khoảng 37.5 ha
và dân số dự kiến là 17.000 người; hoặc khu đô thị mới Mễ Trì Hạ - Từ liêm
với quy mô là 13.79 ha và dân số dự kiến là 47.000 người, bên cạnh đó cũng
xuất hiện các khu nhà ở với quy mô lên tới 20 ha ( khu di dân Đền Lừ I –
Quận Hai Bà Trưng).
Hình khối kiến trúc nặng nề, trong thiết kế không tính đến yếu tố của
địa phương như : vật liệu; bản sắc, khí hậu đặc thù v. dẫn đến tình trạng đơn
điệu, thiếu thẩm mỹ và gây cảm giác nhàm chán của người dân khi tới các
khu đô thị.

5
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
Trong những năm gần đây, trên địa
bàn Hà Nội có rất nhiều khu đô thị
mới được xây dựng, vào khoảng 45
khu như: Khu đô thị mới Mỹ Đình-
Từ Liêm, Dịch Vong- Cầu Giấy;
Đông Ngạc- Cổ Nhuế- Từ Liêm.v.v.
Tuy nhiên, Hà Nội vẫn chưa đáp
ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở
cho người nghèo, người thu nhập
thấp, công chức, viên chức. Đặc biệt
còn nhiều bất cập tại hầu hết các đô
thị mới. Trên địa bàn thành phố Hà
Nội hiện đã và đang triển khai xây
dựng hơn 140 khu đô thị mới với
trên 400 nhà cao tầng; xây dựng
mới khoảng 6 triệu m2 nhà ở, diện
tích bình quân đạt 7,5m2/đầu người.
Hình 2:Một kiểu cơi nới tại khu đô thị mới
Việc triển khai mô hình khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội đã góp
phần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố khoảng trên 1 triệu
m2 nhà mỗi năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng cao
chất lượng dịch vụ đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
khớp nối với khu dân cư cũ
1.2. Thực trạng các khu đô thị mới:
6
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững

Các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội được quy hoạch theo xu
hướng mở rộng về diện tích. Nhiều tuyến đường được mở và thực hiện cơ
chế đổi đất lấy hạ tầng, lấy công trình, nhằm cân đối nguồn vốn đã dẫn đến
tình trạng phân lô bán nền, sinh ra những đô thị có nhiều nhà ống, đi ngượi
lại với các xu hướng quy hoạch mới.
Vấn đề bức xúc trong các đô thị mới hiện nay là các công trình dịch
vụ công cộng không đáp ứng đủ nhu cầu của dân cư sau khi đưa vào sử
dụng: nhu cầu bãi đỗ xe đối với người dân trong khu đô thị mới là rất cần
thiết- một thực tế cho thấy, trong quá trình đưa vào sử dụng nhà liên kế, nhà
biệt thự người dân sử dụng tầng 1 cho thuê hoặc mở công ty tư- việc giao
dịch đã làm cho lượng xe trong khu đô thị lớn hơn rất nhiều so với tính toán
dẫn tới tình trạng xe đậu đỗ trái phép một phần do thiếu chỗ đỗ một phần do
tình trạng quản lý yếu kém; tình trạng không đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật
đặc biệt là hệ thống giao thông trong và ngoài khu đô thị. Các khu đô thị
mới phát triển không có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thể
chung của đô thị. Hình ảnh quen thuộc của các khu đô thị mới là các nhà cao
tầng làm hàng rào quây xung quanh các khu đất và ở giữa là các dãy nhà
thấp tầng. Một sự chênh lệch về chiều cao quá lớn tạo nên sự hụt hẫng
không gian cũng như sự rời rạc không có nhịp điệu của các nhà cao tầng
trong cùng một dự án hoặc của hai dự án ở hai bên đường. Khu biệt thự, nhà
liền kề pha tạp hình thái kiến trúc đủ loại và đa màu sắc. Mật độ xây dựng
cao và hệ số sử dụng đất lớn khiến các đô thị thiếu không gian mở, không
gian công cộng. Hầu hết các khu đô thị đều thiếu các công trình hạ tầng xã
hội như trường học, trạm y tế, bãi đỗ xe
Nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng bộ các công trình hạ tầng
kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao còn bên ngoài khu vực dự án thì
7
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
còn nhiều bất cập, sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bên

ngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm
chỉnh.
Vai trò của cộng đồng chưa được phát huy, không một người dân nào
được phép tham gia vào công tác quản lý tại nơi mình sinh sống, không có
một ban quản trị nào đại diện cho người dân để đòi quyền lợi. Chủ đầu tư
thành lập các Ban quản lý- những người này đảm nhận tất cả các công việc,
bao gồm cả quản lý các hoạt động của khu đô thị.
Giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp,
công chức, viên chức luôn là vấn đề bức xúc của các nhà quản lý. Trên thực
tế khu đô thị Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội không được chủ đầu tư giành đất
cho quỹ đất ở để bổ sung vào quỹ đất của Thành phố nhằm phát triển nhà ở
xã hội ( từ 10% đến 20% diện tích dự án), đó là một thực trạng nhức nhối
không chỉ Mỗ Lao gặp phải mà đa số các dự án kinh doanh hạ tầng, xây
dựng nhà để bán đang đối mặt.
Đặc biệt, việc thiếu cơ chế quản lý đặc thù cho từng khu đô thị đã và
đang gây khó khăn cho chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch và
định hướng. Qúa trình quản lý về quy hoạch, kiến trúc tỏ ra yếu kém . Đa số
các dự án khu đô thị đều tiến hành theo hình thức hoàn thành từng hạng
mục, đôi khi hạ tầng xã hội được đầu tư và làm mới sau, thậm chí khi nhà ở
thương mại đã đưa vào khai thác sử dụng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm vận
hành các khu đô thị. Một hình thức mua bản chủ yếu đó là “bán đất có hạ
tầng”, nhằm mục đích thu hút đầu tư cho các hạng mục công trình khác,
ngoài ra do tính ràng buộc pháp luật chưa cao, đã xảy ra tình trạng chủ đầu
tư bán đất khi chưa xong hạ tầng; đất đai được giao dịch không có cơ quan
nhà nước làm chứng dẫn tới tình trạng đầu cơ, khiếu kiện của người dân.
8
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
Sau khi đưa vào sử dụng, đặc biệt tại các chung cư cao tầng đã xuất hiện tình
trạng thiếu quản lý dẫn tới tình trạng công trình thiếu đi khâu bảo trì bảo

dưỡng, Việc quản lý kiến trúc cũng trở nên khó khăn và không thể thực hiện
được do không có văn bản quy định riêng.

Hình 3: Sự thiếu đồng bộ về hạ tầng trong các khu đô thị Việt nam
Khái quát một số nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên:
- Các khu đô thị mới nhiều khi được xây dựng bởi những áp lực
khác nhau (tham vọng đầu tư, nhu cầu bán nhà, giải quyết vấn đề nhà ở, đầu
cơ bất động sản v).
- Quy định mang tính ràng buộc chưa cao, ban quản lý các khu đô
thị hoạt động không hiệu quả một phần do năng lực yếu kém, một phần do
tính nghiêm túc của các cán bộ quản lý chưa cao.
- Nguyên nhân từ các nhà quản lý, để phê duyệt một dự án cần tuân
thủ các quy định pháp lý và phải thông qua quy hoạch vùng, quy hoạch
9
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
chung và quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, nhu cầu lập các dự án khu đô thị
mới lại rất đa dạng trong khi các quy hoạch nói trên có khi chưa hoàn chỉnh
hoặc chưa có, vấn đề đó tạo ra hiện tượng manh mún, khó kiểm soát. Như
vậy có thể nói, vấn đề quản lý từ cấp cơ sở cũng như những văn bản mang
tính chất ràng buộc các đối tượng hưởng lợi từ dự án là rất cần thiết và cần
được bổ sung kịp thời. Đây có thể được hiểu là thủ tục hành chính và công
tác triển khai còn nhiều bất cập.
- Nguyên nhân khách quan, các khu đô thị đa phần ở giai đoạn mới
đưa vào hoạt động, thể chế gặp khó khăn trong việc đi trước đón đầu.
10
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
Hình 4: Bãi đỗ xe không được quan tâm
Hình 5: Môi trường không đảm bảo, mĩ quan đô thị thiếu quan tâm đúng mức

11
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
1.3. Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông- Hà Nội
1.3.1. Đồ án đưa ra một số chỉ tiêu kiến trúc, kỹ thuật cơ bản
sau :
a) Chỉ tiêu kỹ thuật: Tuân thủ cơ bản các chỉ tiờu kinh tế kĩ thuật của đồ
án Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết sử dụng đất tỉ lệ 1/2000 được duyệt
về các chỉ tiêu quy hoạch san nền, đấu nối cấp điện, đầu nối cấp nước,
đấu nối thông tin liên lạc với các hệ thống điện, nước, thông tin liên
lạc giáp ranh giới khu đô thị. Tiêu chuẩn đất : 40 m
2
/người.
b) Quy mô dân số: khoảng 15 500 người.
c) Quy hoạch hệ thống nhà cao tầng có tầng cao trung bình 17 – 41 tầng.
1.3.2. Bố cục quy hoạch kiến trúc
1./ Các khu chức năng
Các loại nhà ở trong khu vực dự án gồm có: nhà ở cao tầng, nhà ở liền
kế kiểu dãy phố và nhà ở biệt thự, nhằm đáp ứng cho nhiều đối tượng có nhu
cầu ở khác nhau trong đó chú trọng xây dựng nhà ở cao tầng và nhà ở liền
kế.
Các công trình hành chính, dịch vụ công cộng của khu ở bao gồm: trụ
sở UBND phường Mỗ Lao, công an phường, trường tiểu học, trường THCS
Mỗ Lao (đang xây dựng), nhà trẻ mẫu giáo, trạm y Tế ( được bố trí trong các
nhóm nhà ở), trung tâm thương mại (siêu thị và chợ), công trình TDTT (bể
bơi, sân tennis, sân cầu lông ), công viên, trung tâm phường Mỗ Lao với
các công trình dịch vụ văn hoá và vui chơi giải trí.
Các cơ sở đầu mối hạ tầng kỹ thuật: bưu điện, trạm biến thế, trạm cứu
hoả, trạm xăng dầu , trạm bơm thoát nước bẩn và nước sinh hoạt.
2. Quan điểm và nguyên tắc chung:

12
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
- Hạn chế đến mức tối đa việc phá dỡ, di chuyển nhà cửa.
- Tạo dựng bộ mặt cảnh quan cho một khu ở hoàn chỉnh.
- Đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án Điều chỉnh Quy
hoạch chi tiết sử dụng đất tỉ lệ 1/2000 đó được phê duyệt.
- Khu Mỗ Lao được thiết kế với mục tiêu tạo một khu đô thị mới được
đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ về kiến trúc và hệ thống hạ tầng kỹ
thuật phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội hiện nay cũng như sau
này
- Quá trình thi công đang được tiến hành theo hồ sơ đã được duyệt.
- Tiến trình lập và thực hiện quy hoạch thuần túy như sau (suy ra chưa
xuất hiện khâu quản lý và thực hiện quản lý quy hoạch được duyệt).
1.4 Thực trạng quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông-
Hà Nội:
Cơ cấu tổ chức:
UBND Thành phố Hà Nội thống nhất việc quản lý khu đô thị. UBND
thành phố Hà Đông là cơ quan đầu mối phối hợp với các ban ngành có liên
quan giúp Thành phố thực hiện việc quản lý các vấn đề lien quan trong khu
đô thị mới Mỗ Lao theo đúng với quy hoạch và dự án được duyệt.
Trong giai đoạn dự án đang triển khai việc quản lý vận hành và tổ chức
thực hiện các dịch vụ công ích sẽ do Ban quản lý dự án thành lập một tổ
chuyên trách thực hiện.
13
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
Quá trình quy hoạch đã được tiến hành, tuy nhiên, thực tế tồn tại nhiều
bất cập
• Cũng như các dự án khu đô thị mới đang và đã được tiến hành trên

địa bàn Hà Nội, đô thị mới Mỗ Lao chưa xác định một cách chính
xác một quy trình quản lý hoàn chỉnh từ khâu lập quy hoạch cho
tới quá trình hoạt động của khu đô thị nhằm đảm bảo tính đúng đắn
của dự án đồng thời tạo lập một không gian sống đảm bảo cho cư
dân trong khu đô thị và vùng lân cận.
• Chức năng và nhiệm vụ của Ban quản lý dự án khu đô thị hiện nay
còn mang tính chồng chéo. Ban quản lý dự án khu đô thị phải chịu
14
BỘ PHẬN QUẢN
LÝ CÁC KHU
CHỨC NĂNG
BAN QUẢN LÝ
KHU ĐÔ THỊ MỖ
LAO
ỦY BAN NHÂN
DÂN THÀNH PHỐ
HÀ NỘI
ỦY BAN NHÂN
DÂN THÀNH PHỐ
HÀ ĐÔNG
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
sự quản lý, chi phối của nhiều cơ quan nhà nước như UBND thành
phố, sở Xây dựng, chính quyền địa phương cấp phường…
• Kiến trúc đường phố không được định hướng rõ ràng.
• Qúa trình quản lý không gắn kết với quá trình ra và lập quy hoạch
• Không có sự kiểm soát phát triển về cơ học và nội tại các công
trình, bao gồm cả việc ra tăng dân số đô thị một cách quá mức dẫn tới tình
trạng không thể đáp ứng đủ về dịch vụ đô thị.
• Thiếu cơ chế thực thi của công cụ quản lý bao gồm các quy định

riêng, những hợp đồng chặt chẽ giúp người dân và chủ đầu tư đối thoại bình
đẳng trong nền kinh tế thị trường.
CHƯƠNG II: CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC
2.1. Các khái niệm cơ bản
- Khái niệm Khu đô thị
15
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
Theo QCXDVN 2008 quy định Khu đô thị là khu vực xây dựng một
hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự
nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao
gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể
có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng.
Theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05 tháng 01
năm 2006 Về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới quy định “Dự án khu
đô thị mới” (sau đây gọi là dự án cấp 1) là dự án đầu tư xây dựng một khu
đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị
hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được
xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một
tỉnh.
Khu nhà ở mới (new residential areas – new housing areas): những
khu ở được xây dựng mới tập trung theo quy hoạch được duyệt, có đồng bộ
hạ tầng kỹ thuật, bao gồm hệ thống nhà ở và các công trình công cộng khác
để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh. Các khu ở mới
thường được xây dựng tại các khu vực phát triển của một đô thị hiện có hoặc
một đô thị mới đang hình thành.
- Khái niệm Phát triển bền vững
Khái niệm về phát triển bền vững hiện nay được nhiều tổ chức và các

nhân định nghĩa dưới các góc độ khác nhau. Tuy nhiên, năm 1987 trongbaso
cáo của Hội đồng thế giới về Môi trường và Phát triển (WCED) nhan đề “
Tương lai chung của chúng ta” cụm từ “Phát triển bền vững” lần đầu tiên
16
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
được sử dụng một cách chính thức trên quy mô quốc tế và được định nghĩa
như sau:
“Phát triển bền vững là sự phát triển để đáp ứng những yêu cầu của
hiện tại, nhưng không gây trở ngại cho việc đáp ứng nhu cầu của các thế hệ
mai sau”
Còn theo định nghĩa của ủy ban Brundtland cho rằng “ phát triển bền
vững là một loại phát triển lành mạnh vừa đáp ứng được nhu cầu hiện tại
lại vừa không xâm phạm đến lợi ích của các thế hệ tương lai”
Theo định nghĩa về phát triển bền vững của hội bảo vệ thiên nhiên và
môi trường việt nam (VACNE) “Phát triển bền vững là sự phát triển sử
dụng tài nguyên thiên nhiên, điều kiện môi trường hiện có để thỏa mãn nhu
cầu của các thế hệ con người đang sống, nhưng phải đảm bảo cho các thế
hệ tương lai những điều kiện tài nguyên và môi trường cần thiết để họ có thể
có cuộc sống tốt hơn ngày nay.”Điều này gần như là mục tiêu lớn của sự
phát triển hiện nay của mọi quốc gia trên thế giới. Năm 1991 Nhà nước ta đã
công bố Kế hoạch Hành động Quốc gia về Môi trường và Phát triển Bền
vững. Năm 1992 nước ta đã cùng hầu hết các nước trên thế giới ký bản
Tuyên ngôn về Môi trường và Phát triển Bền vững của Hội nghị các nguyên
thủ của các quốc gia trên thế giới họp ở Rio de Janiero, Brazil. Trong báo
cáo chính trị Đại hội IX của ĐCSVN đã xác định sự phát triển của nước ta là
sự “phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững”. Nước ta tiếp tục tham gia
các hội nghị quốc tế về phát triển bền vững Rio +5 và Rio +10, ngày
17/8/2004 Thủ tướng Chính phủ nước ta đã ban hành Định hướng Chiến
lược Phát triển Bền vững ở Việt Nam (Quyết định 153/2004/TTg)

Như vây các định nghĩa đều thống nhất ở điểm chung đó là phát triển
bền vững là một sự phát triển tồn tại lâu dài, phát triển có tính lành mạnh,
17
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
trong đó sự phát triển của cá nhân này không làm thiệt hại đến lợi ích của cá
nhân khác, sự phát triển của cá nhân không làm thiệu hại đến lợi ích của
cộng đồng, sự phát triển của cộng đồng người này không làm thiệt hại đến
lợi ích của cộng đồng người khác, sự phát triển của thế hệ hôm nay không
xâm phạm đến lợi ích của các thế hệ mai sau và sự phát triển của loài người
không đe dọa sự sống còn hoặc suy giảm nơi sinh sống của các loài khác
trên hành tinh (các loài cộng sinh). Bởi vì sự sống còn của con người là dựa
trên cơ sở khai thác tiềm năng của các loài khác, dựa trên cơ sở duy trì được
sản lượng, năng suất tự nhiên, khả năng phục hồi và sự đa dạng của sinh
quyển.
Hiện nay khái niệm “Phát triển bền vững” được sử dụng khá phổ biến,
về cơ bản khi xem xét sự phát triển bền vững của một lãnh thổ cụ thể hay
một quốc gia, người ta đều thống nhất phải xét tới sự lồng ghép ít nhất là ba
mặt : Tăng trưởng kinh tế, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường. Ngoài ba
mặt chủ yếu này, có nhiều người còn đề cập tới những khía cạnh khác của
phát triển bền vững như chính trị, văn hóa, tinh thần, dân tộc.vv. và đòi hỏi
phải có sự tính toán và cân đối chúng trong khi hoạch định chiến lược và
chính sách phát triển kinh tế.
- Công trình hạ tầng xã hội là các công trình bao gồm nhà ở, Các
công trình công cộng, dịch vụ: y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao,
thương mại và các công trình dịch vụ đô thị khác; Các công trình quảng
trường, công viên, cây xanh, mặt nước; Các công trình cơ quan hành chính
đô thị và Các công trình hạ tầng xã hội khác.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm Hệ thống giao thông; Hệ
thống cung cấp năng lượng; Hệ thống chiếu sáng công cộng; Hệ thống cấp

18
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
nước, hệ thống thoát nước; Hệ thống quản lý các chất thải, vệ sinh môi
trường; Hệ thống nghĩa trang;Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
- Quy hoạch xây dựng được hiểu là việc tổ chức hoặc định hướng
tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho
người dân sống tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi
ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. Trong giới hạn
về thời gian và phạm vi nghiên cứu cũng như khả năng của mình, đề tài chỉ
đề cập tới công tác quy hoạch xây dựng một khu đô thị cụ thể - khu đô thị
mới Mỗ Lao thuộc Quận Hà Đông Thành phố Hà Nội và các công tác quản
lý liên quan tới quy hoạch, đó là Quy hoạch kế hoạch phát triển, tổ chức
không gian, kiến trúc cảnh quan nhằm đảm bảo yếu tố ổn định và định
hướng cho tương lai.
- Quản lý quy hoạch là công tác bao gồm việc ban hành các quy
định về quy hoạch, kiến trúc và các chính sách thu hút đầu tư, quản lý việc
xây dựng công trình theo quy hoạch, quản lý việc cắm mốc, quản lý việc
xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và ra các quyết định xử phạt
nhằm đảm bảo quy hoạch được thực hiện
2.2. Cơ sở pháp lý
Văn bản pháp quy liên quan
1. Hệ thống văn bản Luật của Việt Nam: Luật xây dựng 2003; Luật
nhà ở 2005
2. Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 04 năm 2008 về
việc ban hành “ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” Thể
19
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm

bảo phát triển bền vững
hiện những quy định bắt buộc phải tuân thủ trong quá trình lập, thẩm định và
phê duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng; là cơ sở pháp lý để quản lý việc
ban hành, áp dụng các tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng và các quy định về
quản lý xây dựng theo quy hoạch tại địa phương.
3. Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 của
Chính phủ quy định về quy hoạch xây dựng. Nghị định này Luật Xây dựng
về lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý quy hoạch xây dựng; về điều kiện đối
với tổ chức và cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng.
Tại mục 2.8 –QCXDVN 01:2008 Quy định về công tác thiết kế
đô thị, đặc biệt với quy hoạch chi tiết 1/2.000 và 1/500 với các nội dung về
xác định quy định quản lý kiến trúc đô thị theo nội dung đồ án quy hoạch,
xác định điểm nhấn, chiều cao xây dựng và chiều cao tầng một của từng
công trình, khoảng lùi trên các tuyến đường, khoảng cách giữa các dãy
nhà,quy định hình khối, màu sắc của các công trình.v.v. Tại mục 4 – điều 31
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP có quy định về Thiết kế đô thị trong quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị : Nghiên cứu, xác định các công trình điểm
nhấn trong không gian khu vực quy hoạch theo các hướng, tầm nhìn khác
nhau; tầng cao xây dựng công trình cho từng lô đất và cho toàn khu vực;
khoảng lùi của công trình trên từng đường phố và các ngã phố; Nghiên cứu
hình khối, màu sắc, ánh sáng, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình
kiến trúc; hệ thống cây xanh, mặt nước, quảng trường; chỉ giới đường đỏ,
chỉ giới xây dựng, cốt đường, cốt vỉa hè, cốt nền công trình, chiều cao khống
chế công trình trên từng tuyến phố, Quy định về quản lý kiến trúc cảnh quan
đô thị bao gồm quy định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng nền
đường, cốt xây dựng vỉa hè cho tất cả các tuyến phố; quy định chiều cao công
trình và chiều cao tầng một của công trình. Quy định hình khối kiến trúc, mặt
20
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững

đứng, mái, mái hiên, ô văng, ban công của các công trình; quy định màu sắc,
ánh sáng, vật liệu xây dựng công trình; các quy định về công trình , tượng
đài, tranh hoành tráng, biển quảng cáo, các bảng chỉ dẫn, bảng ký hiệu, cây
xanh, sân vườn, hàng rào, lối đi cho người tàn tật, vỉa hè và quy định kiến
trúc bao che các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn thực hiện công tác thiết kế đô thị
còn thiếu, đặc biệt đối với các khu đô thị mới – một hình thức hiện đại cần
được quản lý chặt hơn về khâu thiết kế đô thị. Theo văn bản Quyết định
03/2008/QĐ-BXD ban hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh
đối với Nhiệm vụ và Đồ án quy hoạch xây dựng thì công tác thiết kế đô thị
ghép chung và được lồng ghép vào bản vẽ số 05 (sơ đồ tổ chức không gian
kiến trúc cảnh quan) và các bản vẽ liên quan (số 06).
4. Quyết định số 123/2001/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội
quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị
mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội (sau đây gọi tắt
là Quyết định 123) được ban hành trong bối cảnh thị trường bất động sản tại
Việt Nam nói chung và tại thủ đô Hà Nội nói riêng đang diễn ra hết sức sôi
động. Ngoài những ý nghĩa và ảnh hưởng tích cực về mặt xã hội và quản lý
nhà nước trong hoạt động đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới và cải tạo,
sửa chữa nhà ở khu dân cư, thì Quyết định 123 đã và đang gây ảnh hưởng
không nhỏ tới môi trường đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản
trên địa bàn thủ đô. Trong đó đáng chú ý nhất là quy định bắt buộc chủ đầu
tư tự án xây dựng nhà ở để bán phải giành 20% quỹ đất hay 30% quỹ nhà ở
để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố và quy định về việc khống chế giá bán
nhà của các dự án. Trong bài viết này, tác giả chỉ phân tích và đánh giá các
21
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
tác động của các quy định này theo cách tiếp cận về cơ sở pháp lý và môi
trường đầu tư và kinh doanh

5. Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ về
việc ban hành Quy chế Khu đô thị mới. Nghị định quy định về quản lý và
thực hiện dự án khu đô thị mới bao gồm quá trình hình thành dự án, thực
hiện đầu tư xây dựng, khai thác và chuyển giao. Nghị định đã nêu lên một
số khái niêm như “dự án khu đô thị” quy mô cũng như tính chất của một
khu đô thị đồng bộ, dịch vụ công ích đô thị cũng như việc quản lý chất
lượng công trình trong các khu đô thị mới và hình thức vận hành, khai thác
chuyển giao; kinh doanh trong dự án khu đô thị
6. Nghị định số 180/2007/NĐ-CP Ngày 07 tháng 12 năm 2007 Của
Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật xây
dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị; trách nhiệm của các cơ quan,
đơn vị trong xử lý vi phạm
7. Các Nghị định quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng
Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ ;
Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ
Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ .
8. Thông tư số 04/2006/TT-BXD Ngày 18 tháng 08 năm 2006 của
Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới ban hành theo
Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ. Quy chế này
quy định về quản lý và thực hiện dự án khu đô thị mới bao gồm quá trình
hình thành dự án, thực hiện đầu tư xây dựng, khai thác và chuyển giao. Dự
án khu đô thị mới có vốn đầu tư nước ngoài phải tuân theo quy định của Quy
chế này và các văn bản pháp luật khác có liên quan . Văn bản đã nêu rõ về
22
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư trong việc quản lý chất lượng xây
dựng công trình. Tuy nhiên, hình thức kinh doanh và trách nhiệm sau kinh
doanh chưa xác định rõ, đặc biệt là việc quy định đối với hành vi sử dụng

cho thuê trái mục đích sử dụng ban đầu. Thiếu cơ chế quản lý dẫn tới tình
trạng mục đích sử dụng của các công trình bị thay đổi một cách trầm trọng.
9. Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07 tháng 04 năm 2008 của
Bộ xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây
dựng.
10. Thông tư 06/2008/TT-BXD Ngày20 tháng 03 năm 2008 của Bộ
Xây Dựng hướng dẫn quản lý chi phí dịch vụ công ích đô thị
11. Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày28 tháng 5 năm 2008 của Bộ
Xây Dựng quy định về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư
12. Thông tư 01/2009/TT-BXD Ngày25 tháng 02 năm 2009 Của Bộ
Xây Dựng Quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
nhà và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án
đầu tư xây dựng và tổ chức kinh doanh nhà ở.
Văn bản đã đưa ra những nội dung cần thiết trong hoạt động kinh
doanh, mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, Sự thiếu chặt chẽ trong hợp
đồng mua bán đã dẫn tới nhiều sai phạm trong quá trình quản lý, gây bức
xúc cho người dân và làm mất trật tự xã hội, gây ảnh hưởng không nhỏ tới
quá trình quản lý. Phần sử dụng chung- riêng trong các nhà chung cư chưa
được xác định rõ trong hợp đồng, chế tài xử phạt đối với các chủ đầu tư sử
dụng sai mục đích chưa được đánh giá cụ thể. Việc điều chỉnh những điều
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Điều kiện của khu đô thị Mỗ lao- Hà Đông- Hà Nội
23
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
1. Tính chất của khu vực nghiên cứu:
Hình6: Sơ đò mối liên hệ dự án với các khu vực xung quanh
Là khu đô thị mới có quy mô tương đương với một phường và công viên văn
hoá vui chơi giải trí khu vực phía bắc sông Nhuệ của thị xã Hà Đông. Dự án
đang được triển khai xây dựng

Hinh 7: Vị trí khu đô thị trong bản đồ quy hoạch chung Hà Đông đến 2020
2. Đặc điểm hiện trạng khu đất
24
Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm
bảo phát triển bền vững
a. Điều kiện tự nhiên
 Vị trí giới hạn khu đất
Khu vực lập dự án phát triển khu đô thị mới nằm trong ranh giới quản
lý hành chính của phường Văn Mỗ – t/x Hà Đông, được giới hạn như sau:
+ Bắc và Đông Bắc giáp xã Trung Văn – Hà Nội.
+ Đông Nam giáp Quốc lộ 6.
+ Tây Nam giáp sông Nhuệ.
 Quy mô
+ Khu đô thị mới có tổng diện tích: 62.26 Ha (theo Quyết định số 89-
QĐ/UB ngày 24 tháng 02 năm 2003 của UBND thị xã Hà Đông) với quy mô
một đơn vị hành chính cấp phường, dân số dự kiến đến 2020 là 1,7 vạn dân.
 Địa hình, địa mạo
Khu vực ruộng canh tác và các khu đất trống xen kẽ các khu vực dân
cư, có cao độ 4,2 – 5,9m, khu vực các công trình đã xây dựng có cao độ 5,9-
6,7m. Nói chung cao độ trong khu vực đảm bảo không bị ngập lụt trong mùa
mưa.
 Các yếu tố khí hậu
- Khu vực nghiên cứu nằm giáp giữa Hà Đông và Hà Nội nên mang các
yếu tố khí hậu như Hà Nội. Nhiệt độ không khí cao nhất trung bình năm:
38,2°C, nhiệt độ không khí trung bình năm: 23°C, nhiệt độ không khí thấp
nhất trung bình năm: 5°C. Độ ẩm và lượng mưa tương đối cao.
 Cảnh quan thiên nhiên
Nằm trên địa hình bằng phẳng, thấp trũng (so với cao độ nền công
trình XD xung quanh), đất nông nghiệp là chủ yếu, do vậy cảnh quan trong
khu vực không có đặc điểm nổi bật. Xung quanh khu vực nghiên cứu có

25