đánh giá công tác gpmb thực hiện dự án cải tạo quốc lộ 1a và dự án khu công nghiệp phúc sơn tại thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀÒ TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THỊ THANH MAI
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN CẢI TẠO QUỐC LỘ 1A VÀ DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP
PHÚC SƠN TẠI THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀÒ TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THỊ THANH MAI
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN CẢI TẠO QUỐC LỘ 1A VÀ DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP
PHÚC SƠN TẠI THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học:
TS. NGUYỄN QUANG HỌC
HÀ NỘI, 2014
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Hoàng Thị Thanh Mai
i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn,
giúp đỡ rất tận tình của TS. Nguyễn Quang Học, sự giúp đỡ, động viên của
các thầy cô giáo trong bộ môn quy hoạch đất đai, các thầy cô giáo Khoa
quản lý đất đai. Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân
thành và sâu sắc tới TS. Nguyễn Quang Học và những ý kiến đóng góp quý
báu của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai.
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND Thành phố Ninh Bình,
phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban GPMB và TĐC thành phố, phòng
Thống kê, phòng Tài chính - Kế hoạch, UBND phường Ninh Khánh,
UBND phường Ninh Sơn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp động
viên, giúp đỡ trong quá trình học tập, công tác và thực hiện luận văn./.
Tác giả luận văn
Hoàng Thị Thanh Mai
ii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
2. Mục đích nghiên cứu

3. Yêu cầu của đề tài
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất
1.1.2. Đặc điểm, vai trò của công tác GPMB tính đa dạng, tính phức
tạp
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các tổ
chức tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt
Nam
1.2.1. Chính sách bồi thường và tái định cư của tổ chức WB và ADB
1.2.2. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước trên thế giới
1.2.3. Kinh nghiệm cho Việt Nam
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ ở Việt Nam
1.3.1. Giai đoạn thực hiện trước ngày 08/01/1988 (thời điểm Luật đất
đai năm 1988 có hiệu lực thi hành)
iii
1.3.2. Giai đoạn thực hiện từ ngày 08/01/1988 đến trước ngày
15/10/1993 (thời điểm Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi
hành)
1.3.3. Giai đoạn thực hiện từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày
01/7/2004 (thời điểm Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành)
1.3.4. Giai đoạn thực hiện từ ngày 01/7/2004 đến nay
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
2.2. Nội dung nghiên cứu

2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra cơ bản
2.3.2. Phương pháp tiếp cận hệ thống
2.3.3. Phương pháp thu thập tài liệu
2.3.4. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu
2.3.5. Phương pháp chuyên gia
2.3.6. Phương pháp chọn mẫu và điều tra phiếu
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Một số đặc điểm chính của thành phố Ninh Bình
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình
3.1.3. Đặc điểm quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Ninh Bình
3.2. Tình hình sử dụng đất đai
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
3.2.2. Hiệu quả sử dụng đất
iv
3.2.3. Những tác động đến môi trường đất trong quá trình sử dụng đất
và biện pháp xử lý
3.2.4. Những tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất, nguyên nhân, giải
pháp khắc phục
3.3. Tình hình về công tác GPMB, bồi thường, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình
3.3.1. Tình hình chung
3.3.2. Một số quyết định liên quan đến bồi thường GPMB ở tỉnh Ninh
Bình
3.4. Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố
Ninh Bình
3.4.1. Sơ lược về dự án mở rộng, nâng cấp Quốc lộ 1A đoạn qua
phường Ninh Khánh, thành phố Ninh Bình (dự án 1)
3.4.2. Sơ lược về dự án xây dựng khu công nghiệp Phúc Sơn tại

phường Ninh Sơn, Thành phố Ninh Bình (dự án 2)
3.4.3. Các văn bản pháp lý có liên quan đến 2 dự án
3.5. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất ở 2 dự án nghiên cứu
3.5.1. Đánh giá việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường,
hỗ trợ
3.5.2. Đánh giá việc thực hiện đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất đai,
tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu thuộc hai dự án:
3.5.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách hỗ trợ
3.5.4. Chính sách hỗ trợ gia đình thương binh, liệt sĩ
3.5.5. Chính sách tái định cư
3.5.6. Đánh giá ảnh hưởng của chính sách bồi thường hỗ trợ đối với
người dân bị thu hồi đất
3.5.7. Đánh giá chung
v
3.6. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác GPMB

3.6.1. Nhóm giải pháp về chế độ chính sách:
3.6.2. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện
3.6.3. Giải pháp về kinh phí
3.6.4. Giải pháp về đào tạo và công tác cán bộ
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
I. Kết luận
II. Đề nghị
TÀI LIỆU THAM KHẢO

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT Ký hiệu Các chữ viết tắt
6 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1 GPMB Giải phóng mặt bằng
4 HĐND Hội đồng nhân dân
3 KT – XH Kinh tế - xã hội
2 QSDĐ Quyền sử dụng đất
5 UBND Uỷ ban nhân dân

v
DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 3.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của thành phố
Ninh Bình
Bảng 3.2. Diện tích, cơ cấu đất chuyên dùng năm 2013
Bảng 3.3. Số hộ ảnh hưởng dự án 1
Bảng 3.4. Tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi thực hiện dự xây dựng
khu công nghiệp Phúc Sơn tại phường Ninh Sơn
Bảng 3.5. Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi
thường của hai dự án
Bảng 3.6. Bảng giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Ninh
Bình
Bảng 3.7. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất ở
Bảng 3.8. Tổng hợp diện tích đất thu hồi thực hiện 02 dự án
Bảng 3.9. Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất cho các hộ thuộc dự
án 1
Bảng 3.10. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho các hộ, gia đình tại dự án 1

Bảng 3.11. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho các hộ, gia đình tại dự án 2

Bảng 3.12. Tổng hợp đánh giá ảnh hưởng từ việc thu hồi đất của 2 dự
án

vi
DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 3.1. Hộ gia đình chưa bàn giao mặt bằng phải cưỡng chế thu
hồi đất
Hình 3.2. Khu tái định cư đường Trịnh Tú (dự án 1)
Hình 3.3. Sự thay đổi tài sản của hộ sau khi thu hồi đất
Hình 3.4. Sự thay đổi kinh tế gia đình sau khi thu hồi đất
Hình 3.5. Tình hình hỗ trợ việc làm sau khi thu hồi
Hình 3.6. Tình trạng việc làm sau khi thu hồi đất
Hình 3.7. Tình hình an ninh trật tự xã hội sau thu hồi đất
Hình 3.8. Khả năng tiếp cận CSHT và phúc lợi xã hội
Hình 3.9. Hiện trạng quốc lộ 1A sau khi GPMB

vii
viii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác. Đất đai còn là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình văn hoá, kinh tế, xã hội,
an ninh quốc phòng, là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia.
Ngày nay, sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áp
lực lớn đối với các nguồn tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là đất đai. Trong
quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển một phần diện tích đất nông
nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ
tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch nhằm đáp ứng nhu
cầu phát triển kinh tế xã hội là tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa

phương trong cả nước.
Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng là khâu then
chốt, quan trọng, bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để
triển khai các dự án; có thể nói: giải phóng mặt bằng nhanh là khâu quyết
định sự thành công của dự án.
Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức
tạp, nó tác động tới mọi vấn đề an sinh trong đời sống của cộng đồng dân
cư; liên quan đến trật tự an ninh, an toàn xã hội và sự phát triển ổn định,
bền vững của quốc gia; anh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặc
biệt là đối với người dân có đất bị thu hồi.
Thành phố Ninh Bình nằm ở phía Đông tỉnh Ninh Bình, đây là tỉnh
lỵ trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch và thương mại của tỉnh, có
diện tích tự nhiên là 4.671,67 ha, được giới hạn bởi tọa độ địa lý từ
20
0
12’04’’ đến 20
0
17’22’’ độ vĩ Bắc và từ 105
0
55’29’’ đến 106
0
01’17’’ độ
kinh Đông. Toàn thành phố có 11 phường và 3 xã với dân số trên 119.157
người, Năm 2012 thu nhập bình quân đầu người là 25,3 triệu đồng/
người/năm.
Trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá, nhu cầu về phát triển kinh
tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao… trên địa bàn thành phố
ngày càng gia tăng. Việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
đã góp phần quan trọng trong sự phát triển của thành phố nói riêng và tỉnh Ninh
Bình nói chung. Tuy nhiên cũng như các địa phương khác thuộc tỉnh và cả

nước, bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng đang là vấn đề cấp bách trong
công tác quản lý đất đai của thành phố Ninh Bình; số tiền bồi thường chiếm tỷ
lệ lớn trong tổng chi phí của dự án, ngân sách đầu tư của địa phương trong khi
các vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai, mà chủ yếu là bồi thường khi thu hồi
đất đang tiếp tục tăng về số lượng và tính chất, mức độ phức tạp; tác động xấu
đến an ninh trật tự và phát triển kinh tế xã hội ở địa phương.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu
“Đánh giá công tác GPMB thực hiện dự án cải tạo Quốc lộ 1A và dự án
khu công nghiệp Phúc Sơn tại thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa bàn thành phố
Ninh Bình.
- Nghiên cứu thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất dự án: cải tạo, mở rộng Quốc lộ 1A đoạn qua phường
Ninh Khánh, thành phố Ninh Bình và dự án xây dựng khu công nghiệp Phúc
Sơn tại phường Ninh Sơn, thành phố Ninh Bình .
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần giải quyết những tồn tại,
khó khăn trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác giải phóng
mặt bằng.
- Xác định được những tồn tại, vướng mắc trong công tác bồi
thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất dự án: cải tạo,
mở rộng Quốc lộ 1A đoạn qua phường Ninh Khánh, thành phố Ninh Bình và
dự án xây dựng khu công nghiệp Phúc Sơn tại phường Ninh Sơn, thành phố
Ninh Bình.

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải đáng tin cậy và
chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện
cụ thể tại địa phương.
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
* Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người
bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí
để di dời đến địa điểm mới.
* Tái định cư đó là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm
thông qua các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất nằm
trong diện phải di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời
sống, ổn định sản xuất để phát triển kinh tế xã hội. Việc bố trí tái định cư
cho các hộ dân được thực hiện bằng các hình thức có thể là: bồi thường
bằng nhà ở hoặc giao đất ở mới và có thể bồi thường bằng tiền để người bị
thu hồi đất tự lo chỗ ăn ở, sinh hoạt của mình.
Qua đây ta có thể hiểu bản chất của công tác bồi thường GPMB, hỗ
trợ và tái định cư trong tình hình hiện nay không chỉ đơn giản là việc bồi
thường bằng tiền, vật chất khác cho người dân bị ảnh hưởng bởi quá trình
thu hồi đất mà Nhà nước phải quan tâm đến đời sống của người dân sau khi
bị thu hồi đất, phải có những chính sách, biện pháp nhằm đảm bảo lợi ích
cho những người dân, đảm bảo cho họ có được chỗ ăn ở ổn định, có điều
kiện sinh sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ để người dân có thể yên tâm sản
xuất phát triển kinh tế xã hội.
* Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan
đến định giá các loại đất, di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây

dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc
xây dựng một công trình mới trên đó. Công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, huyện cho tới
khi bàn giao mặt bằng quận, huyện cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ
đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm, vai trò của công tác GPMB tính đa dạng, tính phức tạp
Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là công việc trọng tâm, hết
sức quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền
của. Ngày nay, việc giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn
do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. GPMB liên quan đến lợi ích
của nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng động dân cư trên một địa bàn
nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau:
1.1.2.1. Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện
tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau:
- Khu vực trung tâm đô thị (mật độ dân cư rất cao, giá trị đất và tài
sản trên đất lớn, mức sống và trình độ dân cư cao);
- Khu vực ven đô (mật độ dân cư khá cao, hoạt động sản xuất: công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ đa dạng, mức sống
và trình độ dân cư trung bình)
- Khu vực nông thôn, (mật độ dân cưthấp hơn, hoạt động sản xuất
chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông
nghiệp, mức sống và trình độ dâncư thấp)
Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến quá trình thực hiện công
tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn,
phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường,
hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa
bàn.
1.1.2.2. Tính phức tạp
- Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản

xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi
trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó
khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ
cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không
cho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư
tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là
điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
- Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến
đất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp
với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di
chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây
dựng nhà trái phép chưa được xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và
áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn;
- Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư
cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu
- Trình độ dân trí, sự hiểu biết của người dân ở từng khu vực, địa
điểm khác nhau dẫn đến tính phúc tạp của từng dự án khác nhau.
- Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước
và giá thị trường làm cho việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường không
được sự đồng thuận của người dân.
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các tổ chức
tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam
1.2.1. Chính sách bồi thường và tái định cư của tổ chức WB và ADB
Theo ngân hàng thế giới (WB) và ngân hàng phát triển Châu Á
(ADB) thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
phải đồng thời đảm bảo nguyên tắc đó là đảm bảo lợi ích cho những người
bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Từ đó tổ
chức WB và ADB chỉ ra rằng:
- Mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đưa ra

đó là việc bồi thường, tái định cư sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt
và đưa ra những biện pháp giúp đời sống người bị ảnh hưởng được cải
thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập như trước khi
có dự án để đảm bảo tương lai, kinh tế xã hội được thuận lợi.
- Quá trình bồi thường cho người dân bị thu hồi đất theo WB và
ADB cũng phải được đảm bảo theo nguyên tắc cụ thể như:
+ Bồi thường về đất: Đối với đất nông nghiệp thì việc bồi thường cho
người dân khi bị chịu ảnh hưởng của việc thu hồi đất là được bồi thường
bằng đất có cùng mục đích sử dụng, có cùng hiệu suất sản xuất và gần với
đất bị thu hồi nhất. Đối với đất thổ cư thì được bồi thường cũng bằng đất thổ
cư có cùng diện tích và phải được người bị ảnh hưởng chấp thuận. Tất cả
quá trình giao đất bồi thường và tái định cư theo WB và ADB phải được
diễn ra vào thời hạn ngắn nhất và diễn ra trước khi thực hiện dự án.
+ Bồi thường tài sản trên đất: là bồi thường theo giá xây dựng mới
đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định cụ thể thời hạn bồi
thường là trước 1 tháng khi thực hiện dự án.
- Ngoài ra, theo WB và ADB khi những người khi thu hồi đất làm
ảnh hưởng đến đời sống như mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh thì
sẽ được khôi phục thu nhập bằng việc hỗ trợ thay thế những nguồn thu
nhập khác bất kể là họ có bị mất nơi ở hay không.
- Cũng theo quy định của tổ chức WB và ADB là phải thông báo đầy
đủ, công khai các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái
định cư của dự án cho các hộ và ngoài ra phải tham khảo ý kiến và tìm mọi
cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch
hóa cũng như thực hiện công tác tái định cư. Mặt khác, việc lập kế hoạch
cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là điều bắt buộc trong quá
trình thẩm định dự án, mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng
người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án.
- Một phần quan trọng và không thể thiếu theo quy định của ngân
hàng phát triển Châu Á (ADB) là ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện

dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những
thông tin khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra
xem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có
những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được
thuận lợi nhất.
1.2.2. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước trên thế giới
Mỗi một quốc gia trên thế giới đều có những đặc thù riêng về cách
triển khai và thực thi chính sách bồi thường, GPMB sao cho phù hợp, thuận
lợi nhất đối với từng nước. Với nỗ lực không ngừng của các Chính phủ ở
các nước trong việc hoàn thiện và nâng cao chính sách pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư luôn nhằm khôi phục cuộc sống và khôi phục
nguồn thu nhập cho người bị ảnh hưởng, song mỗi chính sách của mỗi
nước đều có những ưu điểm và nhược điểm khác nhau, để từ đó Nhà nước
ta có những cách nhìn nhận đúng đắn, tiếp thu những tích cực nhằm hoàn
thiện hơn nữa hệ thống chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để
trong thời gian tới chúng ta đưa việc thực thi chính sách này vào thực tế đạt
hiệu quả cao. Ta có thể đi tìm hiểu chính sách bồi thường, GPMB ở một số
nước sau, cụ thể như:
1.2.2.1. Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai,
gồm hai dạng: 1- đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước; 2- đất nông thôn và
ngoại thành, ngoại thị thuộc sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất
năm 2005 quy định: “Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể
căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi
thường”. Các nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất
thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà
nước, còn trưng dụng thì áp dụng đối với đất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ
thay đổi mục đích sử dụng đất mà thôi.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất
thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ phải có trách nhiệm bồi thường cho

người bị thu hồi đất trước đó. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại
tiền đó là: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp
bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ
cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những
năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các
loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại. Mức bồi thường cho giải
tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có
cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng
được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm.
Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn
vị xây dựng giải tỏa mặt bằng. Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải
phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ
bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa
giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ
cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở. Việc bồi
thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông
thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng
tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ
chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà
nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng
khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất
đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể. Theo đánh giá
của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công
nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đã
xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt
động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái
định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai,
năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền
cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi

thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc
thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở
nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình
mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của
các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền
thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng. Bên cạnh
những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của
Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc
làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng
trước khi xây xong nhà tái định cư.
1.2.2.2. Thái Lan
Không có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì đa hình thức sở
hữu đất đai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho
các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài
nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công
cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả
các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc đền bù phải khách
quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên
các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng
dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp
dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích
công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác
cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai
vào các mục đích công cộng. Luật qui định những nguyên tắc về trưng
dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ
vào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự tiến hành đền bù
TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập và phê duyệt
dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán đền bù TĐC,
trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa

ra toà án. Ví dụ:
Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều
dự án đền bù TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục
tiêu: “ Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn”
thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu
cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được
tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra
hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án.
1.2.2.3. InĐônêxia
Ở Inđônêxia vấn đề di dân, bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất được coi là sự “ hi sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích
cộng đồng. Các chương trình bồi thường, tái định cư chỉ giới hạn trong
phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít
trường hợp bị thu hồi đất được xây dựng khu tái định cư. Theo chính sách
của Chính phủ Inđônêxia thì vấn đề tái định cư được thực hiện dựa trên 3
tiêu chí cơ bản sau:
+ Bồi thường đối với tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị
mất trong quá trình thu hồi đất.
+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện
phù hợp với cuộc sống của người dân.
+ Trợ cấp khôi phục lại thu nhập cho người dân để đảm bảo ít nhất
người bị ảnh hưởng có được mức sống gần bằng trước khi có dự án.
Cũng theo quy định của Chính phủ thì việc lập kế hoạch là yếu tố
không thể thiếu trong việc lập dự án đầu tư mà ở đó phải giải quyết vấn đề
di dân, tái định cư cho người dân trên cơ sở đó phải đảm bảo những nguyên
tắc cơ bản sau:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc khi triển khai dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường, hỗ trợ để triển vọng về
kinh tế, xã hội của họ được thuận lợi bằng trước khi có dự án.

+ Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý
kiến chi tiết về các phương án bồi thường.
+ Chú ý đến tầng lớp người nghèo nhất trong đó có những người
không hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai.
1.2.2.4. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho
nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử
dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như
một hình thức pháp luật.
Thực hiện bồi thường theo luật pháp của Hàn Quốc được thực hiện
theo ba giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng
đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình
công cộng. Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể
đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người
có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất.
Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài
sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ
trợ tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung
cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công
cộng cần thiết của Nhà nước.
Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối
với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư
nghiệp, khoáng sản…để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
1.2.3. Kinh nghiệm cho Việt Nam
Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và
tái định cư khi thu hồi đất của Ngân hàng thế giới (WB), một số tổ chức

quốc tế khác và một số nước châu Á có thể rút ra một số kinh nghiệm để
tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam, cụ
thể như sau:
1.2.3.1. Quan điểm
Các nước tuy chế độ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chức
quản lý đất đai khác nhau nhưng đều xem việc bồi thường đất đai, giải
phóng mặt bằng khi thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng quyết định
thành công của sự đầu tư phát triển;
1.2.3.2. Nguyên tắc
Nói chung các tổ chức quốc tế và các nước xây dựng chính sách thu
hồi đất đền bù, tái định cư với những nguyên tắc sau:
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải
tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành;
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải
đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan.