Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2008 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM






CHU QUANG KỲ


“ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC
BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN
ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2013”



LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Ngµnh: Qu¶n lý ®Êt ®ai
M· sè: 60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Chí Hiểu


Thái Nguyên, năm 2014
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn
này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Chu Quang Kỳ

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo, những ý
kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận
văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Chí Hiểu, giảng
viên Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND Thành phố Thái Nguyên,
Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố, Trung Tâm phát triển quỹ đất
Thành phố, UBND phường Quan Triều và UBND phường Phan Đình Phùng
đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp đã tạo
điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn


Chu Quang Kỳ

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Các chữ viết tắt Ký hiệu
1 Bồi thường BT
2 Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá CNH-HĐH
3 Giấy chứng nhận GCN
4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ
5 Giải phóng mặt bằng GPMB
6 Hồ sơ địa chính HSĐC
7 Tái định cư TĐC
8 Uỷ ban nhân dân UBND

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2013 43
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp các dự án bồi thường GPMB
trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2008 - 2013 50
Bảng 3.3. Tỷ lệ chênh lệnh về giá theo kết quả
phỏng vấn chuyên sâu tại 2 dự án nghiên cứu 52
Bảng 3.4. Tổng hợp bồi thường về đất đai tại 2 dự án 57
Bảng 3.5. Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ GPMB 59
Bảng 3.6. Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất nông nghiệp
và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân tại 2 dự án 62
Bảng 3.7. Phương thức sử dụng tiền bồi thường
cho các mục đích tại 2 dự án nghiên cứu 63
Bảng 3.8. Trình độ văn hóa, chuyên môn của người trong độ tuổi lao động 65
Bảng 3.9. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi
đất tại dự án khu dân cư số 3 phường quan triều 66

Bảng 3.10. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân
bị thu hồi đất dự án xây dựng khách sạn đài bắc 5 sao 68
Bảng 3.11. Thu nhập của bình quân của các hộ
tại 2 dự án trước và sau khi thu hồi đất 70
Bảng 3.12: Tình hình thu nhập của các hộ
sau khi bị thu hồi đất tại 2 dự án 72
Bảng 3.13. Đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng,
phúc lợi xã hội sau khi thu hồi đất 73
bảng 3.14. tình hình an ninh trật tựxã hội của người dânsau khi thu hồi đất 75




DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 35
Sơ đồ 3.1: Trình tự thực hiện bồi thường GPMB tại thành phố Thái Nguyên 46
Biểu đồ 3.1. Diện tích các loại đất bị thu hồi thực hiện dự án 53
Biểu đồ 3.2. Diện tích các loại đất bị thu hồi thực hiện dự án 54
Biểu đồ 3.3: Tỷ lệ sử dụng tiền bồi thường 63
Biểu đồ 3.4. Tình hình lao động của người dân trước và
sau khi thu hồi đất tại Dự án Khu dân cư số 3 phường Quan Triều 67
Biểu đồ 3.5. Tình trạng việc làm của người dân trước và
sau khi thu hồi đất tại Dự án Khu dân cư số 3 phường Quan Triều 67
Biểu đồ 3.6. Tình trạng lao động của người dân trước và sau
khi thu hồi đất tại Dự án xây dựng khách sạn Đài Bắc 5 sao 69
Biểu đồ 3.7. Tình trạng việc làm của người dân trước và sau
khi thu hồi đất tại Dự án xây dựng khách sạn Đài Bắc 5 sao 69
Biểu đồ 3.8: Thu nhập bình quan đầu người/ tháng
trước và sau khi thu hồi đất tại 2 dự án 71

Biểu đồ 3.9: Ý kiến của người dân về cơ sở hạ tầng, sau khi thu hồi đất 73












MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu cụ thể 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2
3.1. Ý nghĩa khoa học 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn 3
4. Yêu cầu của đề tài 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 4
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 5
1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB 6
1.1.4. Về tái định cư 11

1.2. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 12
1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước: 12
1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương: 13
1.3. Cơ sở thực tiễn: 15
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất - kinh nghiệm Quốc tế và một số nước trên thế giới 15
1.3.2. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB,
hỗ trợ và Tái định cư ở Việt Nam, và một số tỉnh thành: 18
1.4. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của tỉnh Thái Nguyên 24

1.5. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC
của thành phố Thái Nguyên 26
1.6. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội 27
1.6.1. Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng 27
1.6.2. Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 28
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 29
2.2. Nội dung nghiên cứu 29
2.2.1. Đánh giá về điều kiện TN- KT và xã hội của Thành phố Thái Nguyên 29
2.2.2. Thực trạng bồi thường GPMB trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 29
2.2.3. Đánh giá những ảnh hưởng của công tác GPMB đến
đời sống của người dân trong khu vực GPMB tại một số dự án cụ thể 30
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp cho công tác bồi thường GPMB 30
2.3. Phương pháp nghiên cứu 31
2.3.1. Phương pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu 31
2.3.2. Phương pháp điều tra người dân thông qua phiếu điều tra 32
2.3.3. Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu 33

2.3.4. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại địa bàn nghiên cứu 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 35
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên 39
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên 43
3.1.4. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên 44

3.2. Đánh giá công tác bồi thường GPMB trên địa bàn TP. Thái Nguyên 46
3.2.1. Đánh giá trình tự thực hiện công tác BTGPMB tại TP. Thái Nguyên. 46
3.2.2. Thực trạng công tác BTGPMB trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 48
3.2.3. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 51
3.3. Đánh giá việc thực hiện công tác BTGPMB đối với 2 dự án nghiên cứu 53
3.3.1. Công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu 53
3.3.2. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất tiến hành tại 2 dự án 56
3.3.3. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường,
giải phóng mặt bằng tại 2 dự án 59
3.3.4. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB
đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại 2 dự án 60
3.4. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB

và giải quyết việclàm tại 2 dựán 76
3.4.1.Về việc thực hiện các chính sách thường, GPMB 76
3.4.2. Về việc giải quyết việc làm cho các hộ sau khi bị thu hồi đất 77
3.5. Đề xuất một số giải pháp 78
3.5.1. Nhóm giải pháp về chính sách 78
3.5.2. Giải pháp tổ chức và quản lý 79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 81

1. Kết luận 81
2. Đề nghị 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 84


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong khoảng thời gian gần 20 năm trở lại đây (1993 - 2013), nhu cầu
sử dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các
khu công nghiệp, khu du lịch - dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ
tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội
cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh … ngày càng tăng. Tuy nhiên, công
tác thu hồi đất cũng làm ảnh hưởng lớn đến đời sống chính trị - xã hội của
người dân.
Thực tế đã nẩy sinh nhiều bất cập trong công tác GPMB. Các văn bản
hướng dẫn thực hiện thường xuyên thay đổi gây khó khăn cho việc xác định
mức độ bồi thường cũng như giá bồi thường. Một bộ phận người dân bị thu
hồi đất được bồi thường chưa định hướng ngay được những ngành nghề để có
thể ổn định cuộc sống; Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi,
nhất là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất, việc hỗ trợ đào tạo
nghề gần như bị bỏ quên, đại đa số không có việc làm hay có việc làm nhưng
không ổn định. Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần
sử dụng đất với người có đất bị thu hồi.
Việc quy định giá đất thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc khuyến khích nhà đầu
tư nhưng lại gây ra những phản ứng gay gắt của những người có đất bị thu
hồi. Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều

kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại
chuyển nhượng thực tế. Còn thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các
ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân
hiểu rõ quy định của pháp luật; còn né tránh, thiếu cương quyết, không giải
quyết dứt điểm, làm cho việc GPMB bị dây dưa kéo dài nhiều năm.
Như vậy nếu giải quyết không thoả đáng quyền lợi của người dân có
đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến khiếu
kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề xã


2

hội phức tạp, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội, làm
ảnh hưởng lớn đến lòng tin của người dân đối với Đảng và Nhà nước.
Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của người dân bị thu
hồi đất thực hiện các dự án, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản
lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện
nay nhằm ổn định, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất trên địa
bàn thành phố. Được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng quản
lý đào tạo sau đại học Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến
hành thực hiện đề tài:

“Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu
hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2008 - 2013”.

2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB

đến đời sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi tại một số dự án

trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá hiện trạng công tác bồi thường GPMB trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên.
- Đánh giá tổng thể thực trạng đời sống, việc làm, thu nhập và các tiêu
chí khác của đời sống xã hội cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất
tại một số dự án cụ thể.

- Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định
và nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất hiện tại và tương lai.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

- Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch định chính sách tham
khảo, cân nhắc để hoàn thiện chủ trương, chính sách khi nhà nước thu hồi đất.


3

- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ
sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của
người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề đời
sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi hiện nay ở Thành phố Thái Nguyên,

kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng
hoàn cảnh.

4. Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi
thường, GPMB và các văn bản có liên quan.

- Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan.
- Phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất trong hai dự án trên địa bàn nghiên cứu và phân tích, đánh giá tình
hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước THĐ.

- Quá trình điều tra, nghiên cứu không được để những mâu thuẫn về lợi
ích đối với các trường hợp Nhà nước đã thực hiện xong việc THĐ, bồi
thường, TĐC

4

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU


1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,
UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai. [20].
1.1.1.2. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao.
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [20].
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới [20].
1.1.2.4. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại

cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Thu hồi đất, Bồi thường giải phóng mặt bằng là giải pháp quan trọng


5

mang tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút
các nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội. Quá trình thực hiện bồi thường
GPMB phải đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi ích của Nhà nước, lợi ích
của doanh nghiệp, của cộng đồng dân cư và đặc biệt là lợi ích của người dân.
1.1.1.5. Một số khái niệm liên quan khác.
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chừng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho
người đó.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là do tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường
hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định [20].
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng,
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.

Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, khu vực
nông thôn, trình độ dân trí khác nhau mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề


6

đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. Do
đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực
thành thị, đất đai có giá trị cực lớn. Còn đối với khu vực nông thôn, đất đai lại
là tư liệu sản xuất chủ yếu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất
nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản
xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm
lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất. Người dân có tâm lý, mất đất
coi nhu mất tư liệu sản xuất, mất đi nguồn sống chính. Trước tình hình đó đã
dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này.
1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB
Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều yếu
kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và không
giải quyết được đã gây cản trở lớn cho công tác giải phóng mặt bằng thu hồi
đất. Không it các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử
dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi phạm pháp luật
về đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không
có giấy tờ hợp pháp hay hợp lệ hoặc vì một quyết định sai chính sách trong thời

gian qua không giảm. Vì vậy, việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về
đất đai, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế trong xã hội là những nội
dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối quan hệ đất đai. Đồng
thời, nó có tác động rất lớn đối với việc thực hiện công tác đền bù, tái định cư
trong thời kỳ hình thành và phát triển thị trường bất động sản [38].
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai không ngừng


7

được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành
hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc
hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã
nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh,
chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các
văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã
đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp
hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù
hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn
định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những

kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc
phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB
đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng
rất lớn đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt
chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [38].
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường


8

GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực
hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh

hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sở
khoa học kỹ thuật, khoa hoc xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng
nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất. Đối với công tác đền bù, giải
phóng mặt bằng và tái định cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu
cuối cùng giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư. Hiện nay, trên phạm vi
cả nước có khoảng 60% đơn vị cấp huyện có quy hoạch và 50% đơn vị cấp xã
có quy hoạch (6). Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công
tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh
định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở đó công tác
đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu
quả thấp. Nhìn chung,chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng
còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính
bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn
mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo
phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch
“treo”, dự án “treo” [38]
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất:
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực


9

hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác đền bù [38].
d. Yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ

địa chính
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra,
đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan
trọng, là cơ sở để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện
trạng sử dụng đất của khu vực dự án. Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phương
công tác này được thực hiện rất chậm, mới chỉ có khoảng 40-50% số đơn vị
cấp xã có bản đồ địa chính. Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng
đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là công tác xây
dựng dự án đền bù thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất lượng đất là
cơ sở để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ
thâm canh như nhau. Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng
giá đất giúp cho việc xây dựng phương án đền bù chính xác, công bằng khi
thu hồi đất. Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân
loại đất.Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học
dẫn đến hậu quả định giá đền bù khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý
trong việc xác định giá đất khi đền bù thiệt hại [38].
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu
đất. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn


10

xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công
tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy
mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác
đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến
độ GPMB nhanh hơn. [38].
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân. [26]
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc
xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy
định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm
1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24
tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Hội đồng hành quy định về đền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm theo Nghị định số
87/CP [2].

Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55): Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung


11

ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật
này; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do
người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình
hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố
đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về
bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
1.1.4. Về tái định cư
1.1.4.1. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như:
hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán
sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu
TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề,
giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng
khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải
quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng
đồng. Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật
tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến.

Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH - HĐH phát
triển đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức
của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.
1.1.4.2. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất
nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không
ổn định.


12

Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều
khó khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những
người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án
thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một
khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với
người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi, ngược lại với
một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân
trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh
hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các tệ nạn xã hội. Vì
vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là
trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân được hỗ trợ việc làm
trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã
hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước:
Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung
và thành phố Thái Nguyên nói riêng đều thực hiện theo quy định của Luật và
Nghị định mà Chính phủ đã ban hành:

- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.


13

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Dưới nghị định còn có những văn bản hướng dẫn chi tiết trong quá trình
thực hiện và cụ thể hóa các đối tượng và phạm vi mà Luật và Nghị định đề
cập đến.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-TNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-
CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 14/2007/TT-TNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường. hỗ trợ, tái định cư và trình tự
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày 15/6/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2010/NĐ-CP ngày 25/5/2010 của Chính phủ về Quy định bộ sung về việc
cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ;
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương:
- Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30 tháng 09 năm 2005 của


14

UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 của Chính Phủ;
- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 11/4/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền
với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/4/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà và các công trình kiến
trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên theo Nghị
định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ;
- Quyết định số 06/2010/QĐ-UBND ngày 23/02/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung quy định kèm theo
Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 716/QĐ-UBND ngày 05 tháng 4 năm 2010 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ đối với
đất nông nghiệp trong khu dân cư trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 77/QĐ-UBND ngày 11 tháng 01 năm 2011 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ đối với
đất nông nghiệp trong khu dân cư trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên.
- Đơn giá bồi thường cây cối hoa màu tại Quyết định số 28/2011/QĐ-
UBND ngày 20/6/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên.
- Đơn giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc tại Quyết định số
15/2012/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định phê duyệt giá đất hàng năm của UBND tỉnh Thái Nguyên;


15

1.3. Cơ sở thực tiễn:
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới.
Thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được thực hiện để xây khu công
nghiệp và đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế - xã hội
cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa được lợi ích của
xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình.
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất - kinh nghiệm Quốc tế và một số nước trên thế giới

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước
thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời
sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không
những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc
biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông
nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý
đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta,
đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
* Chính sách bồi thường đất đai ở Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể
cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các
chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị
thu hồi.
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng,
cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án
đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn
thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể
và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc
cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.


16

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định
cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai

và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai
những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các
loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý
giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa
phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả
tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức
chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một
là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai
là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi
thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho
dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và
nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng
tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ
chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước
thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau
sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi
thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:
Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với
các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người
dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ
hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền