Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------





----------


BÙI ðỨC ANH


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ
TRỢ ðẾN ðỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI – 2011


Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
i
LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn



Bùi ðức Anh

Trng i hc nụng nghip H ni - Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
ii
LI CM N

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đ nhận đợc sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đ
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đ trực
tiếp hớng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài

nguyên và Môi trờng, Vin Đào tạo sau Đại học, Trờng Đại học Nông
nghiệp Hà Nội đ tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trờng
Quảng Ninh, phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trờng Quảng
Ninh); phòng Tài nguyên và Môi trờng, phòng Quản lý đô thị, phòng Thống
kê, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố, Trung tâm phát triển
quỹ đất Thành phố Uông Bí, UBND phờng Yên Thanh, UBND x Phơng
Nam đ tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận
văn tại địa phơng.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những ngời thân, đồng nghiệp và bạn bè
đ giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn



Bùi Đức Anh


Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
iii
MỤC LỤC
Lời cảm ơn.................................................................................................i
Lời cam ñoan............................................................................................ii
Mục lục....................................................................................................iii
Danh mục viết tắt....................................................................................vii
Danh mục bảng......................................................................................viii
Danh mục hình.........................................................................................ix
1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2. Mục ñích - Yêu cầu 3
1.2.1. Mục ñích 3
1.2.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1 Cơ sở khoa học về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất 4
2.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 4
2.1.2 ðặc ñiểm của bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất 6
2.2 Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
khi Nhà nước thu hồi ñất
7
2.2.1 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất.
7
2.2.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 8
2.2.3 Giao ñất, cho thuê ñất 9
2.2.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
ñất ñai
10
2.2.5 Giá ñất và ñịnh giá ñất 11
2.2.6 Thị trường Bất ñộng sản 13
2.3 Kinh nghiệm của một số nước và các tổ chức ngân hàng về thu hồi ñất và
giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ñất 13
2.3.1 Kinh nghiệm của một số nước về thu hồi ñất và giải quyết việc làm
cho người dân có ñất bị thu hồi
14

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
iv
2.3.2 Chính sách bồi thường của Ngân hàng thế giới (WB) Ngân hàng phát
triển châu Á (ADB) và một số tổ chức khác

22
2.3.3 ðánh giá chung 25
2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của Việt Nam 26
2.4.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993 26
2.4.2 Thời kỳ 1993 ñến 2003 27
2.4.3 Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 29
2.4.4 Nhận xét, ñánh giá 30
2.5 Thực trạng về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi
ñất tại Việt Nam
31
2.5.1 Về diện tích ñất nông nghiêp, ñất ở bị thu hồi ñể phát triển các khu
công nghiệp, ñô thị và các công trình công cộng
31
2.5.2 Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh
cư khi Nhà nước thu hồi ñất 32
2.5.3 Những ưu nhược ñiểm về tình hình GPMB trong thời gian qua 34
2.6 Một số công trình nghiên cứu liên quan ñến ñề tài 37
2.6.1 Một số ñề tài nghiên cứu về tình hình ñời sống việc làm của các hộ
dân có ñất bị thu hồi.
37
2.6.2 Một số ñề tài nghiên cứu khác về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất
38
2.7 Nhận xét chung về tổng quan các vấn ñề nghiên cứu 38
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39
3.1 ðối tượng nghiên cứu 39
3.2 Phạm vi nghiên cứu 39
3.2.1 Phạm vi nội dung nghiên cứu 39
3.2.2 Phạm vi ñịa bàn nghiên cứu 39
3.3 Nội dung nghiên cứu 39

3.3.1 Nghiªn cøu ®iÒu kiÖn tù nhiªn - kinh tÕ x héi cña Thµnh phè U«ng BÝ. 39
3.3.2 ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn nghiên cứu.
39

Trng i hc nụng nghip H ni - Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
v
3.3.3 Điều tra tình hình đời sống việc làm của ngời dân trớc và sau khi bị
nhà nớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu t trên địa bàn nghiên cứu.
39
3.3.4 Phân tích, đánh giá chính sách bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi
nhà nớc thu hồi đất và những ảnh hởng đến đời sống việc làm của ngời
dân trớc và sau khi bị nhà nớc thu hồi đất trong phạm vi nghiên cứu.
40
3.3.5 xut giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện chính việc thực hiện
chính sách bồi thờng, hỗ trợ và tái định c và nâng cao đời sống của ngời
dân có đất b thu hồi cả trong hiện tại và tơng lai.
40
3.4. Phng phỏp nghiờn cu 40
3.4.1 Phng phỏp tip cn h thng 40
3.4.2 Phng phỏp ủiu tra xó hi hc 40
3.4.3 Phơng pháp thống kê, phân tích 40
3.2.4 Phng phỏp tng hp, so sỏnh 40
3.2.5 Phng phỏp k tha 41
3.2.6 Phơng pháp chuyên gia 41
3.2.7 Phng phỏp minh ha 41
4. KT QU NGHIấN CU V THO LUN 42
4.1 Khỏi quỏt ủiu kin t nhiờn, kinh t xó hi 42
4.1.1 iu kin t nhiờn, ti nguyờn v cnh quan mụi trng 42
4.1.2 Thc trng phỏt trin kinh t - xó hi 44

4.1.3 Tỡnh hỡnh xó hi 48
4.2 Hin trng s dng ủt v chuyn dch c cu s dng ủt ca thnh ph
Uụng Bớ nm 2010
49
4.2.1 Hin trng v bin ủng ủt ủai ca thnh ph Uụng Bớ nm 2010 49
4.2.2 Cụng tỏc qun lý ủt ủai trờn ủa bn thnh ph Uụng Bớ 51
4.3 Tỡnh hỡnh chung v cụng tỏc bi thng, h tr khi Nh nc thu hi
ủt trờn ủa bn thnh ph Uụng Bớ
53
4.3.1 Tỡnh hỡnh chung 53
4.3.2 Cụng tỏc bi thng, h tr gii phúng mt bng trờn ủa bn thnh
ph Uụng Bớ nm 2010 54

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
vi
4.4 ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất và tác ñộng của việc thu hồi ñất tại một số dự án trên ñịa bàn thành
phố Uông Bí
57
4.4.1 Tóm tắt sơ lược về dự án 57
4.4.2 Các văn bản pháp lý có liên quan ñến dự án 60
4.4.3 ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi ñất tiến hành ở hai dự án nghiên cứu
63
4.5 Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ ñến ñời
sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất
72
4.5.2 Tình hình việc làm của người dân sau khi thu hồi ñất 76
4.5.3 Tác ñộng ñến tài sản sở hữu của các hộ dân 83
4.5.4 Tác ñộng ñến thu nhập của các hộ dân 87

4.5.5 Tác ñộng ñến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 91
4.5.6 Tác ñộng ñến cảnh quan, môi trường 92
4.5.7 Tác ñộng ñến một số vấn ñề xã hội khác 94
4.6 ðánh giá chung 95
4.6.1 Về ưu ñiểm 96
4.6.2 Những tồn tại, hạn chế 96
4.7 ðề xuất một số giải pháp 98
4.7.1 Giải pháp về chính sách 98
4.7.2 Giải pháp về ñào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn ñịnh cuộc
sống cho người có ñất bị thu hồi
99
4.7.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện 100
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHI 102
5.1 Kết luận 102
5.1.1 Về thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ 102
5.1.2 Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi ñất ñến ñời sống việc làm của người dân
102
5.2 Kiến nghị 103

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Các chữ viết tắt Ký hiệu
1 Công nghiệp hoá - Hiện ñại hoá CNH-HðH
2 Giải phóng mặt bằng GPMB
3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất GCNQSDð
4 Hồ sơ ñịa chính HSðC
5 Ngân hàng phát triển châu Á ADB

6 Ngân hàng thế giới WB
7 Nuôi trồng thủy sản NTTS
8 Sản xuất kinh doanh SXKD
9 Tái ñịnh cư TðC
10 Trung học cơ sở THCS
11 Trung học phổ thông THPT
12 Uỷ ban nhân dân UBND


Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
viii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Tỷ trọng GDP các ngành trong cơ cấu kinh tế Thành phố từ
2007-2010
45
Bảng 4.2 Diện tích, cơ cấu các loại ñất chính năm 2010 50
Bảng 4.3 Kết quả bồi thường về ñất tại dự án Nhà máy chế tạo thiết bị
nâng hạ 65
Bảng 4.4 Kết quả bồi thường về ñất tại dự án xây dựng khu ñô thị Công
Thành
66
Bảng 4.5 Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ
của các hộ dân tại 2 dự án 73
Bảng 4.6 Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án Nhà máy
chế tạo thiết bị nâng hạ
74
Bảng 4.7 Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án khu ñô thị
Công Thành 75
Bảng 4.8 Trình ñộ văn hóa, chuyên môn của số người trong ñộ tuổi lao

ñộng
77
Bảng 4.9 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự
án Nhà máy chế tạo thiết bị nâng hạ
79
Bảng 4.10 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự
án khu ñô thị Công Thành
81
Bảng 4.11 Kết quả ñiều tra về tình trạng việc làm của số người trong ñộ tuổi
lao ñộng trước và sau khu thu hồi ñất tại hai dự án nghiên cứu
82
Bảng 4.12 Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra phỏng vấn của Dự án Nhà
máy chế tạo thiết bị nâng hạ
83
Bảng 4.13 Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra phỏng vấn của Dự án xây
dựng khu ñô thị Công Thành
85

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
ix
Bảng 4.14 Thu nhập bình quân của người dân tại hai dự án nghiên cứu 87
Bảng 4.15 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất dự án Nhà
máy chế tạo thiết bị nâng hạ
88
Bảng 4.16 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự
án Nhà máy chế tạo thiết bị nâng hạ
89
Bảng 4.17 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án xây
dựng khu ñô thị Công Thành
89

Bảng 4.18 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự
án xây dựng khu ñô thị Công Thành 90
Bảng 4.19 Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu
hồi ñất
91
Bảng 4.20 Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi ñất 94
Bảng 4.21 Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi ñất 95



Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
x
DANH MỤC SƠ ðỒ

Biểu ñồ 4.1. Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất tại
dự án Nhà máy chế tạo thiết bị nâng hạ
78
Biểu ñồ 4.2. Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất tại
dự án khu ñô thị Công Thành
80
Biểu ñồ 4.3. Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra, phỏng vấn Dự án 84

Nhà máy chế tạo thiết bị nâng hạ 84
Biểu ñồ 4.4. Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra, phỏng vấn Dự án 86

Nhà máy chế tạo thiết bị nâng hạ 86


Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
xi

DANH MỤC ẢNH

Ảnh 4.1 Khách sạn Thanh Lịch .................................................................... 45
Ảnh 4.2 Hồ Yên Trung................................................................................. 46
Ảnh 4.3 Nhà máy xi măng Lam Thạch......................................................... 47
Ảnh 4.4 Dự án nhà máy chế tạo thiết bị nâng hạ........................................... 58
Ảnh 4.5 Dự án khu ñô thị Công Thành......................................................... 59
Ảnh 4.6 Một số hình ảnh ñiều tra, phỏng vấn về tác ñộng của việc thu hồi
ñất ñến lao ñộng, việc làm.................................................................. 72
Ảnh 4.7 Một số căn hộ mới xây dựng sau khi thu hồi ñất ............................. 86
Ảnh 4.8 ðường vào Thôn Hồng Hà.............................................................. 92
Ảnh 4.9 ðường Khu Phú Thanh Tây............................................................ 92
Ảnh 4.10 Bụi do sản xuất xi măng và khai thác ñá tại xã Phương Nam ........ 93


Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
1
1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh và quốc phòng, là tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế trong sản xuất
nông, lâm nghiệp. Ngày nay, thực hiện CNH-HðH ñất nước ñất ñai còn là
nguồn nội lực, tạo nguồn vốn và thu hút cho ñầu tư phát triển; thực tế ñã cho
thấy: nền kinh tế ñã có những bước phát triển vượt bậc, ñời sống nhân dân ñã và
ñang từng bước ñược cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật ñược
thay ñổi tạo ra bộ mặt mới cho ñất nước và thu hẹp dần khoảng cách ñối với các
nước phát triển.
Sử dụng ñất ñai vào các mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,

lợi ích công cộng ñể thực hiện mục tiêu phát triển ñất nước, ñặc biệt là các dự án
phát triển ñô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một nhu cầu tất
yếu khách quan. Trong quá trình ñổi mới, cùng với việc hoàn thiện chính sách
pháp luật ñất ñai, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất ñã từng bước ñược hoàn thiện trên cơ sở ñáp ứng yêu cầu phát triển ñồng
thời ñảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà ñầu tư và người dân có ñất bị
thu hồi.
Tuy nhiên công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi
ñất vẫn là vấn ñề nổi cộm tại nhiều ñịa phương, ảnh hưởng ñến hiệu quả sử dụng
ñất, ñến người có ñất bị thu hồi và tác ñộng xấu ñến môi trường ñầu tư của nước
ta. Nguyên nhân gây ra tình trạng này là: chính sách, thủ tục về thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư còn nhiều vướng mắc, bất cập, lại thường xuyên
thay ñổi, gây ách tắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng; việc thực
hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của nhiều ñịa phương còn chưa
tuân thủ các quy ñịnh của pháp luật, thiếu công khai, dân chủ, giá bồi thường hỗ
trợ thấp, chính quyền ñịa phương chưa thực sự quan tâm ñến quyền lợi của
người dân; về phía chủ ñầu tư vì muốn ñẩy nhanh tiến ñộ ñã có những biểu hiện

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
2
“ñi ñêm” với một số hộ dân không ñồng ý nhận tiền gây bức xúc trong nhân dân;
về phía các hộ dân trong diện giải phóng mặt bằng do nhận thức về chính sách
pháp luật còn nhiều hạn chế, dễ bị kích ñộng nên nhiều người không nhận thức
ñược ñúng sai, thường hay tụ tập khiếu kiện. Những nguyên nhân trên làm cho
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất gặp rất nhiều
khó khăn, tiến ñộ giải phóng mặt bằng chậm, nhân dân khiếu kiện ñông người,
kéo dài hiện nay (có hơn 70% số ñơn thư khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư )[20].
Uông Bí là một ñô thị nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Quảng Ninh, nằm
trên trục Quốc Lộ 18 nối Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng với Quảng Ninh, với

nhiều tiềm năng về công nghiệp, du lịch, dịch vụ, Uông Bí trở thành một trong
những ñô thị trung tâm của vùng trọng ñiểm kinh tế phía Bắc. Ngày 25/02/2011,
Chính phủ ñã có Nghị quyết số 12/NQ-CP về việc thành lập thành phố Uông Bí
trực thuộc tỉnh Quảng Ninh. Chính vì vậy, trong những năm qua, tốc ñộ phát
triển các khu công nghiệp, khu ñô thị, việc xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội, các
công trình công cộng và lợi ích quốc gia diễn ra rất nhanh, quá trình ñó ñi liền
với việc thu hồi ñất, bao gồm cả ñất nông nghiệp của một bộ phận dân cư. Giải
quyết việc làm, ổn ñịnh và từng bước nâng cao ñời sống cho người bị thu hồi ñất
là nhiệm vụ của cấp ủy ðảng, chính quyền và nhân dân thành phố Uông Bí; tuy
nhiên cũng như nhiều ñịa phương khác trong cả nước, Uông Bí cũng gặp phải
nhiều khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
ñến ñời sống, việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất.
Trong bối cảnh trên, ñể ñánh giá ñúng thực trạng ñời sống và việc làm của
người dân bị thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh và kịp thời ñề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử
dụng ñất ñai có hiệu quả và giải quyết các vấn ñề xã hội bức xúc hiện nay nhằm
cải thiện, nâng cao ñời sống của người dân bị thu hồi ñất, chúng tôi chọn ñề tài:
"ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ ñến ñời sống và
việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn
thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh".


Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
3
1.2. Mục ñích - Yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng và tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ ñến ñời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất
ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh
- ðề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính

sách bồi thường GPMB và cải thiện ñời sống, việc làm cho người dân có ñất
bị thu hồi.
1.2.2. Yêu cầu
- Các tài liệu, số liệu ñiều tra, thu thập, ñược phân tích, ñánh giá phải phản
ánh khách quan, trung thực, ñúng tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ ñến ñời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số
dự án trên ñịa bàn nghiên cứu;
- Các giải pháp ñề xuất mang tính khả thi.

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
4
2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở khoa học về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất
2.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
2.1.1.1 Bồi thường
- "Bồi thường" hay “ñền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [25].
ðiều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường ñều chi trả ñược bằng tiền;
+ Sự mất mát của người bị thu hồi ñất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất;
+ Về mặt hành chính thì ñây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là ñòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường
ngang giá tuyệt ñối.
Việc bồi thường có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thỏa
thuận giữa các chủ thể.
2.1.1.2 Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [25]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề

mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [21].
2.1.1.3 Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh
sống và làm ăn. Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển.
Tái ñịnh cư (TðC) ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó.
Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
5
- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở [21].
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.
2.1.1.4 Phân biệt giữa hỗ trợ, tái ñịnh cư với bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất
Tìm hiểu về bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất với hỗ trợ, tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất cho thấy giữa chúng có những ñiểm khác biệt cơ bản sau:
Thứ nhất, ñối tượng của bồi thường là những thiệt hại do việc thu hồi
ñất của Nhà nước gây ra ñối với người sử dụng ñất. Còn ñối tượng của hỗ trợ,
tái ñịnh cư là giải quyết các vấn ñề mang tính xã hội phát sinh từ việc thu hồi
ñất của Nhà nước;
Thứ hai, bồi thường là trách nhiệm pháp lý của Nhà nước ñối với thiệt
hại do hành vi thu hồi ñất của mình gây ra. Còn hỗ trợ, tái ñịnh cư thể hiện
tính nhân văn, trách nhiệm xã hội của Nhà nước trong việc giải quyết các vấn

ñề mang tính xã hội là hậu quả phát sinh từ việc thu hồi ñất nhằm giúp người
bị thu hồi ñất nhanh chóng ổn ñịnh ñời sống và sản xuất;
Thứ ba, nguyên tắc thực hiện bồi thường là bồi thường toàn bộ thiệt hại
do việc thu hồi ñất của Nhà nước gây ra cho người sử dụng ñất. Còn hỗ trợ,
tái ñịnh cư có thể xem xét hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần tùy thuộc vào mức ñộ
khó khăn và hoàn cảnh thực tế của người bị thu hồi ñất.

Trng i hc nụng nghip H ni - Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
6
2.1.2 c ủim ca bi thng, h tr, tỏi ủnh c khi Nh nc thu hi ủt
Bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án đợc tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, x hội dân c khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân c cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên
đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân c khá cao, ngành nghề dân c
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thơng mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu
của dân c là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thờng, GPMB có
những đặc trng riêng và đợc tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp
với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - x hội đối với mọi ngời dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân c chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là t liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân c vùng
này là giữ đợc đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đợc lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân
c tham gia di chuyển, định giá bồi thờng rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển

nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân c sau này [15].
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của ngời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất đai xây nhà trái phép diễn ra thờng xuyên.

Trng i hc nụng nghip H ni - Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
7
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định c cũng nh chất lợng khu
tái định c thấp cha đảm bảo đợc yêu cầu.
+ Dân c một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đờng giao thông của khu dân c làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB
đợc thực hiện khác nhau.
2.2 Mt s vn ủ nh hng ủn cụng tỏc bi thng, h tr, tỏi ủnh
c khi Nh nc thu hi ủt
2.2.1 ng ký quyn s dng ủt, lp v qun lý h s ủa chớnh, cp giy
chng nhn quyn s dng ủt.
Cỏc nc trờn th gii ủu coi ủt ủai l mt loi ti sn phi ủng ký
quyn s hu, quyn s dng.
nc ta, theo quy ủnh ca Lut ủt ủai, ngi s dng ủt phi ủng
ký quyn s dng ủt ti c quan Nh nc cú thm quyn ủ ủc xột duyt
lp h s ủa chớnh, cp giy chng nhn quyn s dng ủt. H thng h s
ủa chớnh v giy chng nhn QSD cú liờn quan mt thit vi cụng tỏc bi
thng, h tr, tỏi ủnh c v l mt trong nhng yu t quyt ủnh khi xỏc
ủnh ngun gc s dng ủt, ủi tng v mc bi thng h tr.

Lp v qun lý cht ch h thng HSC cú vai trũ quan trng hng ủu
ủ qun lý cht ch ủt ủai trong th trng bt ủng sn, l c s xỏc ủnh
tớnh phỏp lý ca ủt ủai. Trc thỏng 12 nm 2004, rt nhiu ủa phng cha
lp ủy ủ HSC theo quy ủnh; ủc bit cú nhiu xó, phng, th trn cha
lp s ủa chớnh (khong trờn 30% s xó ủó cp GCN) ủ phc v yờu cu
qun lý vic s dng ủt ủai, mt s ủa phng cha lp ủ s mc kờ ủt
ủai, s cp GCN nh thnh ph H Ni, cỏc tnh H Tõy, Ho Bỡnh, Vnh

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
8
Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [3].
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh
ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng
ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
2.2.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn. ðể tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử
dụng ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý
không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế -
xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường
ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng

ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thông qua Quyết ñịnh thu hồi ñất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất,

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
9
giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất.
- Căn cứ Quyết ñịnh thu hồi ñất ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo" [8].
2.2.3 Giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy
ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác ñền bù.
Ngày 27/9/1993, Nghị ñịnh 64-CP của Chính phủ về giao ñất nông
nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản
xuất nông nghiệp. Quỹ ñất giao là toàn bộ ñất nông nghiệp ñang sử dụng trừ

ñất nông nghiệp công ích theo quy ñịnh. ðối tượng giao là nhân khẩu nông
nghiệp thường trú tại ñịa phương, kể cả những người ñang làm nghĩa vụ quân
sự, ngoài ra còn có các ñối tượng khác theo quy ñịnh [9].
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01/7/2004
ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha,
trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho
thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê
là 1.386 ha) [3].

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
10
2.2.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
ñất ñai
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật ðất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống.
Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB
ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính
chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất

ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng
ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật ñất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực
thi pháp luật về ñất ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói
chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều ñịa phương, ñang tồn tại

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
11
tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật trong giải
quyết các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa chính, chủ tịch UBND xã nói
chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn. ðó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như
các nhà ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB.
2.2.5 Giá ñất và ñịnh giá ñất
Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai là dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là tổng hòa giá trị hiện hành của ñịa tô
nhiều năm ñược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu ñất
ñai trong kinh tế. Cho nên giá cả ñất ñai ở nước ta không giống các quốc
gia thông thường có chế ñộ tư hữu ñất ñai, mà giá ñất là giá phải trả ñể có
quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu
ñất, ñồng thời do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài, nói chung ñều trên
dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng,
chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở
hữu. Do vậy Luật ðất ñai quy ñịnh: Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính

trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng ñất [24].
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như
Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các
loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an
ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số
22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
12
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Khung giá ñất ñể tính bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp
dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp
dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số
K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng
1. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế,
dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt
bằng tại các ñịa phương.
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong
các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
+ Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh
giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ
thể tại Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1, ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về
giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ ñã ban hành
Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá
các loại ñất; ngày 27/7/2007, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số
123/2007/Nð-CP sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của nghị ñịnh 188/2004/Nð-
CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại
ñất. Trong ñó ñã quy ñịnh bốn phương pháp xác ñịnh giá ñất là phương pháp
so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ, phương pháp

Trường ðại học nông nghiệp Hà nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………
13
thặng dư và quy ñịnh khung giá các loại ñất cơ bản và nêu nguyên tắc xác
ñịnh khung giá của các loại ñất còn lại [39].
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải
sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng
nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát
sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá ñất các ñịa phương công bố hàng
năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị
thu hồi ñất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB.
2.2.6 Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy
nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể
ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời
người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
2.3 Kinh nghiệm của một số nước và các tổ chức ngân hàng về thu hồi
ñất và giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ñất
Phát triển công nghiệp và ñô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế
giới. Và thu hồi ñất là cách thức thường ñược thực hiện ñể xây KCN và xây
dựng cơ sở hạ tầng ñô thị. Quá trình thu hồi ñất ñặt ra rất nhiều vấn ñề kinh tế
- xã hội cần ñược giải quyết kịp thời và thỏa ñáng. ðể có thể hài hòa ñược lợi
ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ có cách làm
riêng của mình. Tình hình thu hồi ñất và giải quyết việc làm cho người có ñất