khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở mỹ và những đề xuất cho việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ




PHẠM THỊ LAN ANH







KHỦNG HOẢNG THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP DƢỚI
CHUẨN Ở MỸ VÀ NHỮNG ĐỀ XUẤT CHO VIỆT NAM







LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Hà Nội - Năm 2010




ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ





PHẠM THỊ LAN ANH





KHỦNG HOẢNG THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP DƢỚI
CHUẨN Ở MỸ VÀ NHỮNG ĐỀ XUẤT CHO VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh
Mã số: 60 34 05




LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH



NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS TRẦN THỊ THÁI HÀ






Hà Nội - Năm 2010





MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG i
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ii

DANH MỤC HÌNH VẼ iii
LỜI MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN- ĐIỂN HÌNH CẤU TRÚC THỊ TRƢỜNG
KHOẢN VAY THẾ CHẤP MỸ 1
1.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của khoản vay thế chấp. 1
1.1.1. Khái niệm 1
1.1.2 Phân loại khoản vay thế chấp 1
1.1.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp 3
1.1.3.1 Đặc điểm của khoản vay thế chấp truyền thống 3
1.1.3.2 Đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) 6
1.1.3.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp dưới chuẩn 8
1.2 Khái quát về thị trƣờng khoản vay thế chấp bất động sản 12
1.2.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp
bất động sản: 12
1.2.1.1 Khái niệm: 12
1.2.1.2 Phân loại thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 12
1.2.1.3 Đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 13
1.2.2 Rủi ro trên thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 14
1.2.2.1 Rủi ro khi tạo lập khoản vay gốc 14
1.2.2.2 Rủi ro khi cho vay thế chấp dưới chuẩn 16
1.2.3 Các dịch vụ trên thị trường khoản vay thế chấp 18


1.2.3.1 Các loại dịch vụ: 18
1.2.3.2 Thu nhập và rủi ro của dịch vụ cho vay thế chấp 19
1.2.4 Quy trình thực hiện cho vay thế chấp 20
1.2.4.1 Tính điểm tín dụng 21
1.2.4.2 Hệ số khoản vay trên giá trị (Hệ số LTV) 22
1.2.4.3 Hệ số thanh toán trên thu nhập 23

1.2.4.4 Khoản đặt cọc 24
1.2.4.5 Bảo hiểm khoản vay thế chấp 25
1.2.4.6 Các khoản phạt do thanh toán chậm hoặc thanh toán sớm 26
1.3 Sự hình thành thị trƣờng thứ cấp khoản vay thế chấp bất động sản . 28
1.3.1 Nhu cầu hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp bất động
sản 29
1.3.2 Các thành phần tham gia thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp 33
1.3.2.1 Tổ chức tạo khoản vay gốc: 33
1.3.2.2 Các tổ chức phát hành 34
1.3.2.3 Các tổ chức xếp hạng tín nhiệm 38
1.3.2.4 Các nhà đầu tư 41
1.4 Đánh giá chung về thị trƣờng khoản vay thế chấp 41
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG KHỦNG HOẢNG THỊ TRƢỜNG
KHOẢN VAY THẾ CHẤP DƢỚI CHUẨN Ở MỸ 49
2.1 Bối cảnh kinh tế Mỹ đầu những năm 2000 49
2.1.1 Chính sách lãi suất thấp của cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) 49
2.1.2 Nguồn tài trợ trên thị trường bất động sản tăng 49
2.1.3 Tình trạng nóng lên của thị trường bất động sản 51
2.1.4 Sự xuất hiện của kỹ nghệ tài chính mới- Chứng khoán hóa 61
2.2 Chứng khoán hóa- tác động hai chiều đối với thị trƣờng khoản vay
thế chấp dƣới chuẩn Mỹ 63


2.2.1 Nguyên lý cơ bản của chứng khoán hóa 63
2.2.1.1 Các thành phần tham gia vào chứng khoán hóa 63
2.2.1.2 Quá trình chứng khoán hóa 66
2.2.2 Vai trò tích cực của chứng khoán hóa 80
2.2.2.1 Vai trò trong việc chia sẻ rủi ro 80
2.2.2.2 Vai trò trong việc tạo tính thanh khoản 82
2.2.2.3 Vai trò tích cực của chứng khoán hóa đối với các thành phần

tham gia 83
2.2.3 Một số vấn đề phát sinh trong quá trình chứng khoán hóa 85
2.3 Diễn biến khủng hoảng thị trƣờng khoản vay thế chấp dƣới chuẩn
ở Mỹ 95
2.3.1 Sự sụt giảm trên thị trường nhà đất 96
2.3.2 Sự gia tăng lãi suất và khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp dưới
chuẩn 100
2.3.3 Một số vấn đề rút ra từ khủng hoảng 111
2.4 Hậu quả của khủng hoảng thị trƣờng khoản vay thế chấp dƣới
chuẩn 119
2.4.1 Với thị trường chứng khoán Mỹ 120
2.4.2 Với thị trường tín dụng Mỹ 121
2.4.3 Với nền kinh tế Mỹ 122
2.4.4 Với nền kinh tế thế giới 126
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CHO VIỆT NAM 131
3.1 Khái quát về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản ở Việt
Nam 131
3.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam 131
3.1.1.1 Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 131
3.1.1.2 Những bất cập của thị trường bất động sản Việt Nam 135


3.1.2 Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt
Nam. 141
3.1.2.1 Quy định khi cho vay bất động sản của các ngân hàng 141
3.1.2.2 Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng trong giai
đoạn gần đây 146
3.1.2.3 Những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay bất động sản của
các ngân hàng 150
3.2 Các đề xuất cho Việt Nam 160

3.2.1 Đối với các ngân hàng thương mại 161
3.2.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước 165
3.2.3 Đối với các cơ quan khác của Nhà nước 172
KẾT LUẬN 175
TÀI LIỆU THAM KHẢO 177
PHỤ LỤC

















DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu bảng
Tên bảng
Trang
Bảng 2.1
Danh sách các tổ chức tài chính lớn bị phá sản
hoặc phải sáp nhập trong cuộc khủng hoảng thị

trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ
107
Bảng 2.2
Thống kê hàng quý các thành phần tạo ra GDP từ
năm 2007 -2008
124


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Số hiệu biểu đồ
Tên biểu đồ
Trang
Biểu đồ 1.1
Tỷ lệ các khoản vay bị tịch biên tài sản phân theo
từng loại
10
Biểu đồ 1.2
Sự thay đổi trong cơ cấu chất lượng các khoản vay
thế chấp
11
Biểu đồ 1.3
Các yếu tố cấu thành nên điểm tín dụng FICO
22
Biểu đồ 2.1
Tốc độ tăng trưởng kinh tế Mỹ giai đoạn 2003-
2007
96
Biểu đồ 2.2
Sự thay đổi giá nhà tại Mỹ giai đoạn 1988-2008
98

Biểu đồ 2.3
Diễn biến mức lãi suất cơ bản ở Mỹ từ năm 2000
đến năm 2008
100
Biểu đồ 2.4
Tổng lượng thương phiếu được đảm bảo bằng tài
sản được phát hành từ năm 2001- cuối 2007, phân
loại theo thời gian đáo hạn
116
Biểu đồ 2.5
Tỷ lệ thất nghiệp tại Mỹ từ năm 1990 - đầu 2009
125
Biểu đồ 2.6
So sánh thiệt hại của các cuộc khủng hoảng tài
chính
126
Biểu đồ 2.7
Cơ chế truyền dẫn của khủng hoảng tài chính đối
với các nước phát triển, đang phát triển và các thị
trường mới nổi
127

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Số hiệu hình vẽ
Tên hình vẽ
Trang
Hình vẽ 2.1
Quá trình chứng khoán hóa
63
Hình vẽ 2.2
Quá trình tạo ra MBS và cấu trúc của MBS
67





LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Khủng hoảng trên thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn (subprime
mortgage market) đã gây nhiều hậu quả lớn đối với không chỉ nền kinh tế
nước Mỹ mà còn ảnh hưởng nặng nề tới nền kinh tế thế giới. Cuộc khủng
hoảng không còn giới hạn trong thị trường khoản vay thế chấp mà đã lan sang
các thị trường khác như thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán, thị
trường địa ốc. Qua diễn biến của cuộc khủng hoảng, có thể thấy rằng mặc dù
nước Mỹ là "tâm bão", nhưng các tổ chức tài chính tại những nước khác
cũng phải chịu ảnh hưởng ở các mức độ khác nhau. Điều này cho thấy hệ
thống quản lý rủi ro và giám sát trên thị trường tài chính thế giới vẫn có
nhiều điểm yếu.
Ở Việt Nam, thị trường bất động sản trong những năm gần đây cũng

phát triển với tốc độ rất nhanh. Tuy nhiên những biến động của nền kinh tế vĩ
mô trong thời gian qua, với những kênh tác động khác nhau, đã tạo ra trạng
thái rất bất ổn định của thị trường bất động sản và do đó các ngân hàng
thương mại đã tham gia vào thị trường này cũng không tránh khỏi bị ảnh
hưởng ở những mức độ khác nhau. Có những thời điểm ở một vài ngân hàng,
các vấn đề về tính thanh khoản, về tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi… đã lên tới mức
đáng báo động.
Vấn đề đặt ra là: (1) Vì sao ở một thị trường tinh vi như thị trường Mỹ,
với các các kỹ năng quản trị chuyên nghiệp được hỗ trợ bởi công nghệ hiện
đại cùng một hệ thống tài chính phát triển gần như hoàn hảo, mà khủng hoảng
tín dụng vẫn xẩy ra với phạm vi và mức độ thiệt hại hết sức nghiêm trọng? (2)
Các ngân hàng thương mại Việt Nam còn hạn chế nhiều trong năng lực quản
trị rủi ro, hoạt động trong một môi trường hệ thống tài chính còn thô sơ, lại bị
sức hấp dẫn cùng với những áp lực từ môi trường kinh doanh bất động sản, có


thể và cần phải làm gì để tham gia vào thị trường bất động sản một cách hiệu
quả và an toàn?
Việc phân tích cấu trúc thị trường khoản vay thế chấp bất động sản
dưới chuẩn ở Mỹ cùng bối cảnh, diễn tiến và hậu quả cuộc khủng hoảng diễn
ra trên thị trường này sẽ giúp tìm ra những bài học có ý nghĩa thiết thực với
các ngân hàng Việt Nam trong hoạt động cho vay có thế chấp bằng tài sản là
bất động sản. Đó chính là lý do để tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu cho Luận
văn là “ Khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và
những đề xuất cho Việt Nam”
2. Tình hình nghiên cứu
Đã có nhiều bài báo trong nước và ngoài nước phân tích về nguyên
nhân, hậu quả hoặc diễn biến của cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn ở
Mỹ. Tuy nhiên, qua nghiên cứu tổng quan cho thấy ở Việt Nam chưa có
nghiên cứu nào phân tích sâu về cấu trúc của thị trường khoản vay thế chấp

của Mỹ, trong đó vừa chứa đựng một cơ chế chia sẻ rủi ro gần như hoàn hảo –
điều mà các thị trường mới đều thật sự mong muốn - đồng thời cũng chứa
đựng cả những yếu tố góp phần tích lũy rủi ro và tới một điểm nhất định làm
bùng nổ khủng hoảng. Cả hai phương diện đó nếu được làm rõ sẽ có ý nghĩa
rất lớn cho việc phát triển hoạt động cho vay trên thị trường bất động sản của
các ngân hàng thương mại Việt Nam, một lĩnh vực hoạt động mới, vừa còn
thô sơ lại vừa có những yếu tố hiện đại.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu:
- Đánh giá được những yếu tố lành mạnh trong cơ chế thị trường
khoản vay thế chấp của Mỹ mà các thị trường đang phát triển rất cần học tập,
đồng thời phân tích những kẽ hở trong cơ chế này mà đã tích lũy những yếu
tố tiêu cực dẫn đến khủng hoảng.


- Trên cơ sở đó có những cảnh báo và khuyến nghị cho các ngân hàng
thương mại Việt Nam.
Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Tìm ra những ưu điểm trong cấu trúc của thị trường khoản vay thế
chấp Mỹ, đặc biệt là cơ chế chia sẻ rủi ro thông qua việc sử dụng các công cụ,
các quá trình, các định chế tài chính tham gia vào thị trường.
- Tìm hiểu nguyên nhân, diễn biến và hậu quả của khủng hoảng thị
trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn Mỹ, phân tích những kẽ hở trong cơ
chế vận hành của thị trường này dẫn tới tích lũy bất đối xứng thông tin, các
xung đột lợi ích… và cuối cùng là khủng hoảng.
- Đề xuất các khuyến nghị liên quan tới quy trình nghiệp vụ của các
NHTM, tới việc phát triển các định chế tài chính trong hệ thống tài chính tổng
thể, và vai trò của nhà nước trong điều hành thị trường.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thị trường

khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ trong quá trình từ đầu những năm 2000
tới nay.
Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu khủng hoảng trên thị trường
khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ. Xuất phát từ yêu cầu của chuyên ngành
Quản trị kinh doanh, luận văn sẽ tập trung vào các khía cạnh quản trị kinh
doanh, quản trị rủi ro, chia sẻ thông tin… trong thị trường khoản vay thế chấp
dưới chuẩn.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong khoa học
xã hội bao gồm phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp
phân tích và tổng hợp.


Đồng thời, luận văn sử dụng các dữ liệu thứ cấp phù hợp trong quá trình
phân tích thực tiễn về hoạt động vay và cho vay thế chấp dưới chuẩn, các số
liệu về hiện trạng vay thế chấp mua nhà tại Mỹ. Luận văn cũng sử dụng các
văn bản pháp luật của Nhà nước trong lĩnh vực tài chính, tín dụng, cho vay,
các công trình khoa học, các báo cáo thảo luận của một số tổ chức, các bài
viết đăng trên các báo, tạp chí, Internet để trích dẫn, phân tích làm sáng tỏ
vấn đề.
6. Những đóng góp mới của luận văn
6.1 Về mặt lý luận:
Thông qua việc nghiên cứu những đặc trưng cơ bản của thị trường khoản
vay thế chấp Mỹ với cả những ưu điểm không thể bác bỏ và những kẽ hở
nghiêm trọng đưa tới khủng hoảng, luận văn khái quát được sự cần thiết phải
thiết lập được mối tương tác hài hòa giữa hai yếu tố thị trường và nhà nước
để thúc đẩy được quá trình phát triển an toàn, hiệu quả của thị trường khoản
vay thế chấp.
6.2 Về mặt thực tiễn:
 Chỉ ra được những khiếm khuyết của quy trình cho vay thế chấp nhà trong

các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay, những mảng trống của hệ
thống tài chính Việt Nam trong việc hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất
động sản, và những tiềm năng gây bất ổn của chúng.
 Đưa ra một số khuyến nghị nhằm nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động
cho vay thế chấp tại các ngân hàng và định hướng phát triển chung cho hệ
thống tài chính Việt Nam.
7. Bố cục của luận văn
Tên luận văn: “Khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn
ở Mỹ và những đề xuất cho Việt Nam”


Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn trình
bày trong 3 chương:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về thị trường khoản vay thế chấp bất động sản-
Điển hình cấu trúc thị trường khoản vay thế chấp Mỹ
Chƣơng 2: Thực trạng khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới
chuẩn ở Mỹ
Chƣơng 3: Một số đề xuất cho Việt Nam

1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN- ĐIỂN HÌNH CẤU TRÚC THỊ TRƢỜNG
KHOẢN VAY THẾ CHẤP MỸ
1.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của khoản vay thế chấp
1.1.1. Khái niệm
Thế chấp là sự cam kết bằng tài sản của người đi vay đối với người cho
vay để đảm bảo nghĩa vụ cho một khoản vay. Hoặc nói theo một cách khác,
thế chấp là sự đảm bảo cho khoản vay mà người cho vay yêu cầu người vay
phải cung cấp [25].
- Khoản vay thế chấp là khoản vay được đảm bảo bằng việc thế chấp

tài sản bất động sản [26] Như vậy, theo định nghĩa về khoản vay thế chấp ở
trên, bất cứ một khoản vay nào mà được thế chấp bằng bất động sản thì đều
được gọi là khoản vay thế chấp. Tuy nhiên, trong phạm vi của bài luận văn
nghiên cứu về thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ thì “khoản vay
thế chấp” lại có một khái niệm khác. Khoản vay thế chấp được nhắc tới trong
luận văn là khoản vay mua bất động sản mà người đi vay dùng chính bất
động sản đó để thế chấp và đảm bảo cho nghĩa vụ của mình. Trong trường
hợp người đi vay bị mất khả năng trả nợ, người cho vay có thể tịch biên tài
sản bất động sản đó và bán đi để thu hồi số tiền đã cho vay.
1.1.2 Phân loại khoản vay thế chấp
a) Khoản vay thế chấp có lãi suất cố định (FRM-Fixed Rate Mortgage): là
khoản vay mà lãi suất đi vay luôn cố định, lãi suất này được áp dụng trong cả
thời hạn vay và không chịu tác động bởi sự thay đổi của lãi suất thực tế trên
thị trường. Đây là loại khoản vay thế chấp theo kiểu truyền thống, có thời hạn
rất dài, phổ biến từ 20 tới 30 năm; các kỳ hạn ngắn hơn cũng có nhưng với số
lượng ít hơn.

2
b) Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM- Adjustable Rate
Mortgage) là khoản vay thế chấp trong đó lãi suất hợp đồng được tái ấn
định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó được lựa chọn. Lãi suất
hợp đồng tại thời điểm ấn định bằng lãi suất tham chiếu cộng thêm một
khoản chênh lệnh.
c) Khoản vay thế chấp dưới chuẩn (subprime mortgage): là khoản vay thế
chấp được thực hiện bởi những người đi vay không có đủ tiêu chuẩn tín dụng
đi vay như trong vay thế chấp truyền thống.
Theo Hướng dẫn của hiệp hội các đại lý về chương trình cho vay dưới
chuẩn (Interagency Expanded Guidance for Subprime Lending Programs) thì
những người đi vay dưới chuẩn là những người có những rủi ro tín dụng cao,
bao gồm một hoặc nhiều những đặc điểm sau:

- Có hai hay nhiều hơn các khoản chậm thanh toán 30 ngày trong vòng
12 tháng gần đây hoặc có một hay nhiều hơn khoản chậm thanh toán 60
ngày trong vòng 24 tháng gần đây
- Bị kiện tụng hoặc bị tịch biên tài sản trong vòng 24 tháng trước đây
- Bị phá sản trong vòng 5 năm gần đây
- Có khả năng vỡ nợ được minh chứng (ví dụ điểm tín dụng FICO 620
hoặc thấp hơn)
- Tỷ lệ chi trả khoản nợ trên thu nhập là 50% hoặc lớn hơn; hoặc thu
nhập còn lại dùng để chi tiêu cho gia đình sau khi trang trải hết các
nghĩa vụ nợ bằng thu nhập hàng tháng rất ít.
- Ngoài các loại khoản vay thế chấp kể trên, người ta còn hay nhắc tới các loại
khoản vay thế chấp khác như khoản vay thế chấp loại FHA, VA, khoản vay
thế chấp phù hợp tiêu chuẩn (conforming mortgage) và khoản vay thế chấp
loại jumbo.

3
1.1.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp
1.1.3.1 Đặc điểm của khoản vay thế chấp truyền thống
Đặc điểm của một khoản vay thế chấp được thể hiện qua lãi suất khoản
vay, cách thanh toán gốc và lãi và các điều kiện về thanh toán trước khoản
vay. Cụ thể như sau:
Lãi suất của khoản vay thế chấp truyền thống là lãi suất cố định
Điều kiện thanh toán: Với khoản vay thế chấp kiểu truyền thống, người
vay trả lãi và hoàn trả vốn gốc theo những khoản trả dần bằng nhau trong suốt
một khoảng thời gian được hai bên thỏa thuận, được gọi là thời hạn của khoản
vay thế chấp. Khi kết thúc thời hạn này, khoản vay được trả hết. Mỗi một
khoản thanh toán cho món vay thế chấp thường được thực hiện vào ngày đầu
tiên của tháng và bao gồm: (1) tiền lãi của lãi suất cố định hàng năm nhân với
số dư khoản vay được tính vào đầu tháng trước và (2) một khoản hoàn trả một
phần của khoản vay gốc.

Chênh lệch giữa khoản thanh toán hàng tháng và phần lãi nằm trong đó
chính là số tiền được khấu trừ dần vào số dư khoản vay thế chấp. Khoản
thanh toán hàng tháng được thiết kế sao cho sau khi khoản thanh toán hàng
tháng cuối cùng được hoàn tất thì số dư của khoản vay thế chấp sẽ bằng 0 (tức
là khoản vay đã được trả hết)
Phân tích ví dụ về khoản vay thế chấp có thời hạn 30 năm (360 tháng)
trị giá 100 000 đô la Mỹ với lãi suất vay thế chấp là 8%/năm và khoản thanh
toán hàng tháng cố định: Ta có công thức
Khối lượng khoản vay ═ P/(1+i) + P/(1+i)
2
+P/(1+i)
3
+…+P/(1+i)
n

Trong đó: P là khoản thanh toán cố định
i là lãi suất trên khoản vay
n là thời hạn của khoản vay.

4
Áp dụng công thức trên ta có: 100 000 = P/(1+8%) +P/(1+8%)
2
+P/(1+8%)
3
+
… + P/(1+8%)
30
Như vậy: 100 000= Px PVA(8%, 30) = Px 11,2578
P
năm

= 100 000/11,2578 ≈ 8883
P
tháng
= 8883/12 = 740,25
Lộ trình trả dần của khoản vay thế chấp nói trên như sau:
Số thứ tự của
khoản thanh
toán
Thanh toán
lãi (USD)
Thanh toán
gốc (USD)
Tổng thanh
toán (USD)
Số dư khoản
vay còn lại
(USD)
1
6666,67
73,58
740,25
99926,42
2
666,28
73,97
740,25
99852,45
.
.
.

.
.
360
4,85
735,40
740,25
0

Như vậy, phần thanh toán gốc và lãi cuối cùng trong tháng thứ 360 là
đủ để trả hết phần còn lại trong số dư khoản vay thế chấp. Và từ bảng trên ta
thấy, phần lãi trong khoản thanh toán khoản vay thế chấp hàng tháng giảm đi
từng tháng một và phần thanh toán gốc hàng tháng thì tăng lên. Lý do của
điều này là khi số dư khoản vay thế chấp được giảm đi theo từng tháng thì lãi
trên số dư đó cũng giảm. Vì khoản thanh toán hàng tháng là cố định nên phần
thanh toán gốc hàng tháng sẽ tăng dần lên.
Với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định, người đi vay có thể thanh
toán trước tiền gốc mà không phải chịu khoản phạt trả trước. Việc thanh toán
trước một phần tiền gốc của khoản vay sẽ làm cho thời hạn cần thiết để thanh
toán hết khoản vay bị ngắn lại. Việc thanh toán trước được thực hiện thông
thường khi lãi suất thị trường giảm xuống với một mức đáng kể. Chính vì
vậy, một số công ty cho vay thế chấp truyền thống đã cho khách hàng vay với

5
tỷ lệ lãi suất thấp hơn món vay thế chấp thông thường, nhưng đổi lại thì người
đi vay phải chấp nhận chịu phạt nếu thanh toán trước hạn.
Có thể thấy, với đặc điểm về lãi suất cố định, thời hạn thanh toán dài
các tổ chức cho vay có thể gặp rủi ro tín dụng (rủi ro khi người vay không
thanh toán được đúng hạn hoặc bị vỡ nợ); rủi ro thanh toán sớm (rủi ro khi
người vay trả toàn bộ hoặc một phần của số dư khoản vay thế chấp trước ngày
đến hạn) và rủi ro về lãi suất. Khi khoản vay thế chấp được tạo ra, tổ chức tạo

khoản vay gốc có nhiều sự lựa chọn như (i) nắm giữ khoản vay trong danh
mục đầu tư; hoặc (ii) bán cho một nhà đầu tư đang muốn giữ khoản vay này
trong danh mục đầu tư của mình, hoặc (iii) đặt khoản vay này vào một tập
hợp danh mục khoản vay để sử dụng làm vật thế chấp cho việc phát hành
chứng khoán hoặc sử dụng chính khoản vay này để thế chấp phát hành chứng
khoán.
Từ những đặc điểm trên của khoản vay thế chấp truyền thống ta thấy,
khi lạm phát cao và biến động thiết kế của khoản vay thế chấp này sẽ có hai
nhược điểm cơ bản và nghiêm trọng là vấn đề “sai lệch ghép” và vấn đề “bị
kéo nghiêng”.
- Vấn đề “sai lệch ghép” hàm ý về sự sai lệch về kỳ hạn giữa tài sản
(asset) và nghĩa vụ (liability) trên bảng cân đối kế toán của định chế cho vay.
Phần lớn các khoản vay thế chấp được tài trợ bằng nguồn vốn huy động từ
tiền gửi của khách hàng, doanh nghiệp. Thực tế là, các khoản vay thế chấp là
một tài sản rất dài hạn, kỳ hạn trung bình là khoảng 30 năm, cá biệt có khoản
vay thế chấp có thời hạn lên tới 40, 50 năm. Trong khi đó, các khoản tiền gửi
mà định chế huy động được đa số có kỳ hạn rất ngắn. Vì vậy, đã xảy ra sự sai
lệch về kỳ hạn của các tài sản (khoản vay thế chấp) và những khoản nợ được
huy động để tài trợ cho các tài sản đó. Do vậy, định chế đã thực hiện một hoạt
động có tính đầu cơ rất cao là: vay ngắn hạn và cho vay rất dài hạn. Hoạt

6
động này sẽ chắc chắn bị thua lỗ nếu lạm phát tăng cao và gây thiệt hại lớn
cho định chế khi lãi suất tăng. Định chế vẫn có thể thu được lãi theo hợp đồng
cho vay, song để thu hút được các khoản tiền gửi để tài trợ các khoản vay đó,
nó sẽ phải trả mức lãi suất hiện hành trên thị trường cao hơn.
- Vấn đề “bị kéo nghiêng” hàm ý điều xảy ra với gánh nặng thanh toán
khoản vay thế chấp xét về giá trị thực trong suốt thời hạn của khoản vay,
trong điều kiện có lạm phát. Nếu mức giá chung tăng lên thì giá trị thực của
các khoản thanh toán vay thế chấp sẽ giảm theo thời gian. Nếu thu nhập thực

của chủ sở hữu nhà tăng lên theo thời gian thì điều này, cùng với một sự giảm
sút trong giá trị thực của các khoản thanh toán, có nghĩa là gánh nặng thanh
toán sẽ giảm đi theo thời gian. Như vậy, nghĩa vụ của người đi vay thế chấp
trong những năm đầu sẽ nặng hơn về sau hay gánh nặng thực bị kéo nghiêng
về những năm đầu.
1.1.3.2 Đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM)
Lãi suất của loại khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh bằng lãi suất
tham chiếu cộng thêm một khoản chênh lệch. Trong đó:
- Khoản chênh lệch: phản ánh những điều kiện thị trường, những đặc
điểm của món vay ARM và chi phí tăng thêm của việc cung cấp dịch vụ cho
một món vay thế chấp lãi suất điều chỉnh thay vì một món vay thế chấp có lãi
suất cố định.
- Lãi suất tham chiếu: có hai loại lãi suất tham chiếu hay được sử dụng
là lãi suất do thị trường quy định và lãi suất được tính toán dựa trên chi phí
huy động vốn của các tổ chức tín dụng. Lãi suất do thị trường quy định
thường được quy về lãi suất của những công cụ ít rủi ro như trái phiếu Kho
bạc. Còn chi phí của tổ hợp vốn huy động của các định chế tiết kiệm và cho
vay thường được tính bằng cách tính chi phí lãi hàng tháng của các định chế
tiết kiệm và cho vay rồi cộng lại và chia tổng đó cho số bình quân của số dư

7
tiền gửi đầu tháng và cuối tháng. Giá trị chỉ số này được cung cấp với độ
trễ là một tháng. Lãi suất tham chiếu có tác động quan trọng lên hoạt động
của một khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh và cách thức đặt giá khoản
vay đó.
Các tổ chức tạo khoản vay gốc sẽ khuyến khích người cho vay chấp
nhận vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh thay vì vay thế chấp với lãi suất cố
định bằng cách ấn định lãi suất ban đầu cho khoản vay thấp hơn mức lãi suất
hiện hành trên thị trường vay thế chấp. Khi tới thời hạn tái ấn định, lãi suất
hợp đồng mới được xác định theo đúng thiết kế của khoản vay: bằng lãi suất

tham chiếu cộng thêm một khoản chênh lệch nữa. Nếu không có thêm điều
kiện gì thì sẽ không có yếu tố nào tác động tới các khoản thanh toán hàng
tháng cho món vay, do vậy không tác động tới dòng thu nhập của định chế tạo
khoản vay gốc.
Từ đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh ta thấy,
khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh giúp các định chế cho vay gốc giải
quyết được tình trạng “sai lệch ghép” bởi vì với lãi suất có điều chỉnh thì món
vay đó sẽ có lãi suất tương thích với thị trường ngắn hạn và do đó tương thích
tốt hơn với chi phí của các khoản nghĩa vụ. Còn với người đi vay, vì định chế
cho vay yêu cầu khoản thanh toán trong thời kỳ đầu thấp hơn so với món vay
theo lãi suất cố định nên với cùng một khả năng tài chính và lịch sử tín dụng,
một người vay ARM có thể được vay nhiều hơn để mua ngôi nhà lớn hơn so
với vay theo FRM.
Các khoản vay ARM thường được thiết kế sao cho lãi suất cho vay ban
đầu thấp hơn lãi suất cho vay cùng kỳ hạn của món vay FRM. Do vậy trước
khi tới thời hạn tái ấn định lãi suất, khoản thanh toán hàng tháng mà người đi
vay phải trả sẽ thấp hơn so với vay FRM, sau đó lãi suất sẽ được điều chỉnh
tăng lên. Đối với những người có khả năng tăng được thu nhập trong tương

8
lai thì đặc điểm này khiến khoản vay thế chấp ARM rất hấp dẫn. Còn đối với
những người không có khả năng đó thì thời điểm điều chỉnh lãi suất có thể là
thời điểm gây sốc, đặc biệt nếu giá của ngôi nhà thế chấp không tăng. Sau
thời gian đầu được hưởng mức lãi suất thấp, tới thời hạn tái ấn định lãi suất,
lãi suất khi đó trở nên rất cao và gây nên các cú sốc thanh toán lớn cho khách
hàng. Nhiều trường hợp người đi vay không thể đảm bảo nghĩa vụ thanh toán
với lãi suất đã được tái điều chỉnh đó và họ lại bị tịch biên nhà, ước mơ có
một ngôi nhà của chính mình trở nên không tưởng.
Tuy nhiên, khoản vay thế chấp ARM tăng rủi ro thanh toán cho định
chế cho vay bởi vì lãi suất của ARM trước khi tới thời hạn tái ấn định lãi suất

thường thấp nên khoản thanh toán yêu cầu hàng tháng trong thời gian đầu của
ARM cũng thấp, nhiều trường hợp thấp hơn FRM. Do đó, có thể xảy ra tình
trạng, khách hàng không đủ tiêu chuẩn để vay thế chấp với lãi suất cố định
nhưng lại đủ tiêu chuẩn để vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh. Ngoài ra, vì
lãi suất của khoản vay ARM là có sự điều chỉnh nên nếu lãi suất trên thị
trường tăng lên, khoản thanh toán mà người đi vay phải thực hiện cũng sẽ
tăng theo.
1.1.3.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp dưới chuẩn
Khoản vay thế chấp dưới chuẩn có những đặc điểm cơ bản giống như
một khoản vay thế chấp thông thường. Điểm khác biệt cơ bản là lãi suất của
khoản vay dưới chuẩn thường là lãi suất hỗn hợp (hybrid interest rate), gồm
cả lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh. Với khoản vay có lãi suất hỗn hợp,
trong thời kỳ đầu, hai năm (nếu là loại 2/28) hoặc 3 năm (nếu là loại 3/27) lãi
suất cố định được áp dụng. Tiền nợ hàng tháng trong những năm đầu này
đuợc tính theo một lãi suất rất thấp (teaser interest). Thậm chí có nhiều trường
hợp, trong hai hoặc ba năm đầu người vay nợ chỉ phải trả tiền lãi chứ chưa
phải trả khoản thanh toán hàng tháng. Hết thời hạn hai hoặc ba năm đầu tiên

9
đó, lãi suất sẽ được chuyển sang giai đoạn lãi suất điều chỉnh, thường bằng
tổng của lãi suất thấp ban đầu cộng với lãi suất trên thị trường. Chính vì vậy,
những người mua nhà vay nợ dưới chuẩn sau hai hoặc ba năm đầu được
hưỏng việc trả nợ hàng tháng thấp sẽ đột ngột gặp phải khoản thanh toán hàng
tháng tăng lên rất nhiều khi chuyển sang giai đoạn điều chỉnh lãi suất và nhiều
trường hợp đã bị “sốc thanh toán”, không có khả năng trả nợ và bị rơi vào tình
trạng bị tịch biên nhà.
Ngoài ra, lãi suất của khoản vay thế chấp dưới chuẩn bao giờ cũng cao
hơn lãi suất của khoản vay thế chấp chuẩn. Sự chênh lệch về lãi suất này được
coi như là phí của nợ dưới chuẩn và thông thường phí này khoảng 2%-3% và
được coi như là phí trả cho hành động đánh đổi giữa rủi ro và lợi nhuận của tổ

chức cho vay. Hơn thế, đa số các khoản vay thế chấp dưới chuẩn còn bị rằng
buộc bởi chế tài khi thanh toán truớc (phạt thanh toán trước). Số liệu cho thấy,
80% khoản vay thế chấp dưới chuẩn phải chịu chế tài này trong khi chỉ có 2%
khoản vay thế chấp chuẩn bị áp dụng chế tài này.
Với cơ cấu vay như trên, những người vay dưới chuẩn sẽ rơi vào tình
trạng không thể tái tài trợ căn nhà mình mua quá sớm khi còn trong giai đoạn
đầu (do chịu chế tài phạt thanh toán sớm) nhưng mặt khác, họ lại bị thôi thúc
phải tái tài trợ căn nhà khi chuyển sang giai đoạn thứ hai (bởi vì khoản phải
thanh toán hàng tháng tăng lên rất cao). Do đó, yêu cầu rất quan trọng của
khoản vay thế chấp dưới chuẩn là giá nhà phải liên tục tăng. Giá nhà tăng sẽ
giúp người đi vay có khả năng tái tài trợ ngôi nhà và tiếp tục trả được nợ và
vay được nợ mới. Với tổ chức cho vay, giá nhà tăng cao giúp tổ chức giảm
thiểu rủi ro không được thanh toán và họ luôn thu được lợi cho dù người vay
có tiếp tục trả được nợ hay không.
Khoản vay dưới chuẩn có độ rủi ro rất cao, điều này đuợc thể hiện
trong biểu đồ 1.1:

10

Biểu đồ 1.1 Tỷ lệ các khoản vay bị tịch biên tài sản phân theo từng loại


Nguồn: Mortgage Bankers Association (2008)
Biểu đồ 1.1 cho thấy tỷ lệ khoản vay dưới chuẩn không có khả năng
thanh toán và rơi vào tình trạng bị tịch biên nhà rất cao (biểu thị bằng đường
mầu đỏ).Trong khi tỷ lệ bị tịch biên đối với khoản vay chuẩn (biểu thị bằng
đường màu xanh) và khoản vay FHA
1
(biểu thị bằng đường mầu xanh lá cây)
dao động tăng hoặc giảm với một biên độ rất thấp thì tỷ lệ này đối với các

khoản vay dưới chuẩn có biên độ dao động rất lớn, bắt đầu với 3% vào Quý 1
năm 1998 nhưng lên tới đỉnh là 9% trong giai đoạn 2000-2002 và đạt 8,65%
trong giai đoạn cuối năm 2007. Ngoài ra, theo số liệu của Hiệp hội các ngân
hàng cho vay thế chấp Mỹ (The Mortgage Banker Association of America-


1
Khoản vay FHA là khoản vay thế chấp có kỳ hạn dài, lãi suất cố định theo các tiêu chuẩn của Uỷ ban Nhà
đất liên bang (Federal Housing Administration)

11
MBAA), các khoản vay dưới chuẩn có tỷ lệ không trả được nợ cao gấp 6 lần
các khoản vay theo chuẩn. Quý III năm 2002, tỷ lệ thanh toán nợ không đúng
hạn của khoản vay thế chấp dưới chuẩn cao gấp hơn 5 lần so với các khoản
vay chuẩn (14.28% so với 2.54). Có thể thấy rằng, bảng số liệu về sự đạt đỉnh
tỷ lệ khoản vay bị tịch biên giai đoạn năm 2000-2002 và số liệu về tỷ lệ thanh
toán không đúng hạn cũng như khả năng không trả được nợ rất cao của người
vay dưới chuẩn đã cho thấy khoản vay dưới chuẩn là loại khoản vay có độ rủi
rủi ro cao.
Tuy nhiên, bất chấp rủi ro, số luợng khoản vay dưới chuẩn vẫn tăng lên
rất nhanh trong giai đoạn từ năm 2003 tới năm 2006. Điều này được thể hiện
trong biểu đồ 1.2:
Biểu đồ 1.2 Sự thay đổi trong cơ cấu chất lƣợng các khoản vay thế
chấp

Nguồn: Fixing finance series, paper 3/ November 2008

Biểu đồ 1.2 cho thấy nếu như năm 2003, trong tổng số các khoản vay
thế chấp được tạo ra có tới 85% là khoản vay chất lượng cao, đạt chuẩn và chỉ
có 15% là khoản vay không đáp ứng tiêu chuẩn (phi chuẩn) thì tới năm 2006,
trong tổng số khoản vay thế chấp tạo ra chỉ có 52% khoản vay đạt chuẩn tức
là gần một nửa trong số khoản vay thế chấp tạo ra năm 2006 là khoản vay
không đạt tiêu chuẩn. Sự thay đổi trong cơ cấu chất lượng khoản vay với việc
85%
52%
85%
52% 52%