tài liệu hồ sơ nhà ở việt nam

HỒ SƠ NHÀ Ở

















HS/019/14E








HỒ SƠ NHÀ Ở





























ii
HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM

































LỜI NÓI ĐẦU

iii
       
       
      
      
      
     
       
 

   
 
      
 
     
  
       
      
  
  
  
   
    
 
      
   
       
    
 

     
 
      
 
     
       
     
     
     
   
   
   
     
      
       

1


4
MỤC LỤC
v
    
      
   
   
      
       
    
  

 
  
 
       


80
  
       
      
 
     
 
       
   
   
   
 
      
     
     
   
 
       

    
  
  
 
      

 
       
 
     
  
   
  
      
   
       
5

7
8
vi
HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM
 
   
  
   
   
   
    
 
   
       

   
 
     

  
   
 
       
 
      
       
 
      
 
 
  
    
      
9
10
11

MỤC LỤC
vii

 
 
 
 
 
 
 
  
 

 
 
 
  
 
 
 


 
 
  
  
 
 
  
 
  
  
 
  


  
 
 
  
  
 
 

4



14
19


40
41
41
41












75
77
77
78

viii

HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM
 
 
 
  
  
 
 
 
 
  
  
 

  
  
 
 
  
  
  
  
  
 
 
 
  
  
  
  

 
  


 
 
 
 
98
99

115






4
5
5
8




44
45
45
45

45
45

48
48
55

84
BẢNG, HÌNH, KHUNG
ix
 


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 

 
 
 
  
  
 
 
  
  
 
 


 
  
  
 
85

87
97
100



117









44
47
49
49




88
101
110
111
114
145
x
HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM










































































DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
xi
























































(1)
Nguồn: Ngân hàng Thế giới.

xii
HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM



Trong thp k qua, Vit Nam đt đưc nhng thành tu
to ln trong lĩnh vc nhà  đô th. S đơn v nhà  ti
thành th tăng t 4,0 triu năm 1999 đn 6,8 triu năm
2009. Các mô hình nhà  hin đi đã đưc áp dng ph
bin trên th trưng, đc bit là vi chung cư cao tng cho
nhiu gia đình. Mt mô hình nhà  tương đi mi và đa
dng đã xut hin, to tin đ cho vic ci thin kh năng
tip cn nhà . Không gian nhà  cũng đưc ci thin đáng
k, din tích nhà  bình quân trên c nưc tăng t 7,0 m
2
/
ngưi năm 1999 ti 16,7 m
2
năm 2009. Các nhóm xã hi
như sinh viên, công nhân khu công nghip, ngưi thu
nhp thp  đô th đã bt đu đưc hưng li t chính
sách h tr nhà . Khu vc tư nhân đã phát trin đáng
k, to ra sc bt trong th trưng nhà  nói riêng và th
trưng bt đng sn nói chung.  trưng bt đng sn
đã góp phn quan trng vào s tăng trưng GDP ca c
nưc.


Trong 20 năm qua, chính sách nhà  và khung pháp lý liên
quan đưc ci thin đáng k. Nhiu quy đnh đã đưc thc

thi đ đm bo ngưi dân có quyn s dng đt, s hu
nhà  cũng như quyn chuyn nhưng đt đai. Các quy
đnh đã đưc ban hành đ ci thin cơ ch th trưng nhà
 và đm bo các nguyên tc công bng hơn cho ngưi
mua, ngưi bán cũng như nhà cung cp. Quyn s dng
đt đã đưc áp dng thông qua vic giy chng nhn
quyn s dng đt và s hu nhà  có th đưc mua bán
trên th trưng, đưa ra tín hiu tích cc đ thu hút đu tư
vào ngành này. Mt s quyn ra quyt đnh đưc phân cp
cho chính quyn đa phương. Các chính sách toàn din
v phát trin đô th và nhà  đã đưc ban hành, và nhà 
đã đưc coi là mt phn quan trng trong k hoch phát
trin kinh t - xã hi ca Chính ph. Chính sách này đã
cho phép chuyn đi nhà  như mt hàng hóa xã hi sang
h thng cung ng nhà  đnh hưng th trưng. Các quy
đnh đã đưc đưa ra đ khuyn khích huy đng mi ngun
lc cho phát trin nhà .

Dân s Vit Nam ưc tính khong 88,8 triu ngưi. Tc
đ tăng trưng dân s hng năm dao đng t 1,2% đn
1,7% trong vòng 30 năm vi t sut sinh gim liên tc trên
toàn quc. Dân s tương đi tr vi đ tui trung bình là
28 tui. eo d báo ca Liên Hp uc, dân s đô th s
không vưt quá dân s nông thôn trưc năm 2040. Vit
Nam có th đưc coi là mt trong nhng nưc có t l dân
s đô th thp hoc có quá trình đô th hóa mun vi 30%
dân s sng trong các đô th. Nhng cuc chin tranh liên
tip và cơ ch k hoch hóa tp trung trưc đây đã không
khuyn khích vic đu tư cho đô th và di cư vào đô th mà
tp trung vào phát trin nông thôn. Tc đ tăng trưng

dân s đô th trung bình hng năm  mc 3,5% t năm
2000 cho thy Vit Nam là mt trong nhng quc gia
đang tri qua quá trình đô th hóa nhanh nht trong khu
vc. Điu này có nghĩa là trong nhng năm ti, mi năm
s có thêm khong 1 triu ngưi gia nhp dân s đô th.

Năm 1986, vi quá trình đi mi, nhng ci cách theo
hưng th trưng đã đưc thc hin. S hu tư nhân đưc
khuyn khích trong các ngành công nghip và các khu vc
ca nn kinh t. GDP Vit Nam tăng trưng 8%/năm trong
giai đon 1990 - 1997, khong 7%/năm t năm 2000 đn
năm 2005, khin Vit Nam tr thành mt trong nhng
nưc có nn kinh t tăng trưng nhanh nht th gii. Tc
đ tăng trưng nhanh vn đưc duy trì ngay c khi đi mt
suy thoái kinh t toàn cu năm 2008, vi mc tăng trưng
GDP 6,2% năm 2010. Năm 2012, GDP ca Vit Nam đt
141,67 t USD, vi GDP bình quân đu ngưi là 1.595,81
USD. Tính theo sc mua tương đương (PPP), GDP ca
Vit Nam đt 301,7 t USD, đưa nn kinh t Vit Nam
lên v trí th 42 trên th gii. PPP bình quân đu ngưi
là 3.250 USD, đưa Vit Nam vào danh sách quc gia có
thu nhp trung bình. Vit Nam có th là mt trong nhng
nưc có nn kinh t mi ni tăng trưng nhanh nht vào
năm 2025, vi mc tăng trưng tim năng khong 10%/
năm tính theo USD và có th đt khong 70% so vi quy
mô kinh t ca Vương quc Anh vào năm 2050.
Tuy nhiên, Vit Nam chu nh hưng ca lm phát trong
mt thi gian dài. Lm phát tăng t 11,9% vào năm 2009
đn 20,9% vào tháng 12 năm 2010, và đng tin Vit
Nam mt giá ba ln trong năm 2010. Điu đáng lo ngi

hơn lm phát cao và tht nghip là du hiu cho thy li
TÓM TẮT
xiii
ích ca tăng trưng kinh t không đưc chia s mt cách
công bng và chênh lch gia thu nhp ca ngưi giàu và
ngưi nghèongày càng tăng. H s Gini năm 2010 đưc
ưc tính là 0,43 và tăng lên theo thi gian (0,42 vào năm
2002 và 2004). Nu h s Gini 0,4 đưc coi là mc đáng
báo đng thì có th thy s bt bình đng  Vit Nam đã
 mc nghiêm trng.

Ngay t năm 1945, Vit Nam đã có khung pháp lý và th
ch v bình đng gii. Trong h thng xã hi ch nghĩa,
ph n có mt v trí nht đnh trong xã hi. Tuy nhiên, t
năm 1986, nhng thay đi sâu sc v kinh t - xã hi đt ra
nhiu thách thc cho vn đ bình đng gii.
Ph n đóng mt vai trò quan trng trong nn kinh t.
H là nhng ngưi có nhng đóng góp đáng k - đn 65%
trong ngành nông nghip, 43% trong ngành công nghip
và 70% lc lưng lao đng phi chính thc.  khu vc đô
th, nhiu ph n có kh năng kinh doanh, đem li thu
nhp chính cho gia đình, qun lý hàng nghìn h kinh
doanh cá th trên th trưng. Tuy nhiên, mt s ph n
khác không đưc may mn như vy. Ct gim vic làm
trong khu vc công do ci cách kinh t đã to ra nhng tác
đng tiêu cc đi vi ph n làm công lương thp.
Có mt nhn thc ngày càng tăng  Vit Nam là vic b
qua vai trò ca ph n trong phát trin kinh t s hn ch
s thành công ca nn kinh t. K hoch hành đng ca
Vit Nam sau Hi ngh Ph n ca Liên Hp uc ti

Bc Kinh đã tha nhn s cn thit phi đưa ra các chính
sách và chương trình nhm duy trì và tăng cưng vai trò
ca ph n trong phát trin kinh t - xã hi.


T năm 1954 đn năm 1976  min Bc, và t khi thng
nht đt nưc năm 1975 đn ci cách kinh t năm 1986,
không có chính sách quc gia nào v nhà  đưc ban
hành. Chính ph đã áp dng cách tip cn k hoch hóa
tp trung, và nhà  đưc coi như phúc li xã hi hơn là
hàng hóa thông thưng. Chính ph đã có chương trình
xây dng và tr cp nhà  cho thuê cho cán b nhà nưc và
ngưi lao đng sng trong đô th.
Sau Đi mi năm 1986, vi nhng ci cách theo hưng
kinh t th trưng, Vit Nam dn chuyn đi t nn kinh
t k hoch hóa tp trung sang nn kinh t th trưng đnh
hưng xã hi ch nghĩa. Ci cách đã m rng sang lĩnh vc
nhà , đt đô th và bt đng sn, theo đó, các chính sách
nhà  và công c pháp lý đã đưc ban hành trong nhng
năm 90. Năm 2011,  tưng Chính ph đã phê duyt
“Chin lưc phát trin nhà  quc gia đn năm 2020, tm
nhìn đn năm 2030”, nhm ci thin s can thip ca nhà
nưc trong phát trin nhà  và tăng cưng kh năng tip
cn nhà  xã hi cho mt s nhóm đi tưng.
Nhng năm gn đây, Chính ph Vit Nam ban hành các
văn bn pháp lý vi ni dung có tác đng đn vn đ nhà
. Lut Đt đai (2003), Lut Xây dng (2003), Lut Đu
tư (2005), Lut Doanh nghip (2005), Lut Kinh doanh
bt đng sn (2006) và Lut Quy hoch đô th (2009)
là nhng ví d cho n lc đang đưc thc hin đ to ra

môi trưng pháp lý cho th trưng nhà . Các điu lut
và quy đnh đã đưc ban hành đ đm bo quyn s dng
đt và s hu nhà  cũng như quy đnh pháp lý cho phép
chuyn nhưng và mua bán các quyn này. Nhiu quy
đnh đã đưc ban hành vi mc đích ci thin cơ ch th
trưng nhà  và đm bo nguyên tc công bng hơn. Mt
s quyn ra quyt đnh đã đưc phân cp cho chính quyn
đa phương. Bên cnh đó, đã có nhng chính sách toàn
din v nhà  và phát trin đô th đưc ban hành, và nhà 
đã đưc coi là mt phn quan trng trong k hoch kinh
t - xã hi ca Chính ph. Nh các bin pháp này, tng
din tích nhà  đã tăng lên đáng k.


Cơ quan cp cao nht gii quyt các vn đ nhà  ti Vit
Nam là Ban Ch đo uc gia v Chính sách nhà  và
 trưng bt đng sn. Do  tưng thành lp và mt
phó th tưng đng đu, Ban Ch đo hưng dn vic
thc hin Lut Nhà  và Lut Kinh doanh bt đng sn;
đánh giá các xu hưng phát trin nhà  và bt đng sn, đ
xut, hưng dn, giám sát vic thc hin chính sách nhà
 phù hp. B Xây dng là b có thm quyn v qun lý
nhà  và phát trin đô th ti Vit Nam. B Xây dng đưa
ra “Đnh hưng phát trin đô th đn năm 2025” và chu
trách nhim lp quy hoch tng th phát trin h thng đô
th. Nhim v ca b này liên quan đn các lĩnh vc v xây
dng và cơ s h tng, cũng như các chính sách, chin lưc
phát trin nhà  và th trưng bt đng sn.
xiv
HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM

Mt s quyn hn đã đưc phân cp cho các đa phương.
y ban Nhân dân (UBND) tnh chu trách nhim vic v
chương trình phát trin nhà  ca đa phương, thành lp
qu phát trin nhà  thành ph/tnh, xây dng k hoch
phân b vn hng năm cho phát trin nhà  và ban hành
các quy đnh v bán và cho thuê nhà  xã hi. Chính ph
đã khuyn khích khu vc tư nhân tham gia phát trin nhà
 xã hi, nhưng đn nay kt qu không my kh quan. Dù
 Vit Nam, khung pháp lý cho hot đng ca các t chc
xã hi dân s còn chưa đy đ, nhưng đã có mt s t chc
xã hi dân s tham gia vào lĩnh vc phát trin đô th. Din
đàn Đô th Vit Nam là nơi các cơ quan chính ph, phi
chính ph, t chc, cá nhân và nhà tài tr chia s quan
đim và kin thc, đng thi đóng góp cho các chính sách
phát trin đô th. Hip hi Các đô th Vit Nam là nơi các
lãnh đo đô th chia s kinh nghim, hp tác, h tr nhau
trong quá trình phát trin và qun lý đô th.

Ti Vit Nam, nhà  tư nhân chim đa s. Nhà  tư nhân
chim 86,1% trong tng s đơn v nhà  trên toàn quc;
ti các đô th, con s này là 80,8%. Nhà thuê chim mt t
l không đáng k. Không ging tng điu tra  hu ht các
quc gia, tng điu tra dân s và nhà  đưc thc hin ti
Vit Nam không tính toán các đơn v nhà  hoc các tòa
nhà. Đây là mt tng điu tra dân s thun túy, da trên
nơi  chính thc ca ngưi dân. Gi s “s h gia đình có
nhà ” tương đương các đơn v nhà , có 6,76 triu đơn v
nhà  ti các đô th trong năm 2009, tăng 68% so vi 4,03
triu đơn v đưc thng kê vào năm 1999. Đi vi các đơn
v nhà  nông thôn, mc tăng so vi cùng kỳ ch có 22%.

Trong s 22,19 triu đơn v ti Vit Nam đi din cho qu
nhà  trong năm 2009 (không k các đơn v chưa có ngưi
), có rt ít thông tin v phân loi nhà  cũng như v loi
hình nhà  đô th. Ca hàng và nhà  kt hp, chung cư
cao tng, bit th kiu Pháp, bit th sang trng, nhà nh
mt tng và nhà cao tng (thưng đưc xây dng không
chính thc) là nhng loi hình nhà  đc trưng cho các
đô th Vit Nam. Nhà  bán kiên c, nhà xây dng phi
chính thc, nhà nh mt tng và nhà cao tng ti các khu
vc ven đô đang tr thành loi hình nhà  ch yu  Vit
Nam, đi din cho hơn 50% qu nhà  đô th ca c nưc.
Nhà  kt hp ca hàng đã tr thành loi hình nhà  đin
hình  đô th vi mt tin hp và chiu dài ln, bao ph
100% din tích lô đt và có các hot đng thương mi 
tng mt (tng trt).
eo tng điu tra dân s và nhà  năm 1999, trong tng
s 35,9 triu đơn v nhà  đô th, 4% có din tích  nh hơn
15 m
2
và có th đưc coi là các đơn v nhà  có mt phòng.
34,4% các qu nhà  đô th có din tích t 15 đn 36 m
2
,
và 29,5% có din tích t 37 đn 59 m
2
. Điu này có nghĩa
là trong năm 1999, tng cng có 68% đơn v nhà  đô th
có din tích  nh hơn 60 m
2
, vi din tích trung bình ca

mt đơn v nhà  là khong 44 m
2
. Trên toàn quc, din
tích sàn trên đu ngưi tăng nhanh trong thp k qua: t
9,7 m
2
năm 1999 đn 16,7 m
2
năm 2009 (toàn quc).

Ti Vit Nam, hin chưa có d liu tng hp nào mô t
s bt đu và hoàn thành vic xây dng nhà  đ có th
ưc tính s gia tăng và tc đ xây dng mi năm. eo
h sơ nhà , ưc tính trong giai đon 1999 - 2009, tng
cng 2,735 triu đơn v nhà  đưc b sung vào qu nhà
 đô th. Điu này th hin trong 10 năm, qu nhà  tăng
lên 68% và s lưng nhà  đưc xây dng trung bình hng
năm là 273.500 đơn v. Khong 60% s đơn v nhà  đô
th trong giai đon 1999 - 2009, tc khong 1,6 triu đơn
v, là nhà nh mt tng phi chính thc ch yu nm  ven
đô. Phn ln nhà  đưc xây dng phi chính thc cho mc
đích  ca h gia đình (và hu ht s nhà  này là nhà tư
nhân), trong đó mt s lưng đáng k là các phòng tr
đưc xây dng cho ngưi nhp cư thuê. S lưng đơn v
nhà  có din tích  dưi 15 m
2
là 161.000 vào năm 1999
và tăng lên 946.000 vào năm 2009, tăng 78.500 đơn v nhà
 mi năm hoc 29% tng s nhà  đô th.
Nhà  t xây dng là dng nhà  xut hin nhiu nht 

vùng ven đô ca các thành ph ln. Dng nhà này thưng
do ngưi dân t xây dng và t phát trin mà không có
s qun lý ca bt kỳ t chc nào. Phn ln nhà  t xây
dng là phi chính thc do đưc xây dng mà không có
giy phép chính thc ca chính quyn đa phương. Vic
mua đt, cp phép, đu tư và qun lý xây dng đưc thc
hin bi các cá nhân đ phc v nhu cu s dng hoc
bán/cho thuê trên th trưng, hoc kt hp c hai. Rt khó
xác đnh s lưng nhà  đang đưc xây dng bi các nhà
đu tư ln, nhưng có kh năng con s này ch chim t
l nh trong tng s đơn v nhà  đưc xây dng ti các
đô th. Vic xây dng nhà  xã hi cho các h thu nhp
thp là hin tưng mi xut hin gn đây ti các đô th ca
Vit Nam, và quá trình này thu hút s chú ý ca nhiu bên
trong năm 2007. Nhiu năm qua, Nhà nưc xây dng nhà
 cho giáo viên, quân nhân và mt s cán b, công chc,
ch yu là  vùng sâu, vùng xa.
TÓM TẮT
xv
Đi vi vic nâng cp các khu đnh cư phi chính thc, đã
có nhiu n lc tp trung vào vic ci thin điu kin môi
trưng và điu kin sng. D án ln nht là D án nâng
cp đô th Vit Nam (VUUP) do Ngân hàng  gii tài
tr, bt đu đưc thc hin vào năm 2004, vi ngân sách
ban đu là 300 triu USD. Mc đích là đ ci thin điu
kin sng và môi trưng cho ngưi nghèo đô th ti bn
thành ph Hi Phòng, Nam Đnh, Cn ơ và ành
ph H Chí Minh.



Vic nghiên cu h sơ nhà  ưc tính nhu cu nhà  da
trên thông tin v dân s, s thiu ht trong qu nhà  hin
ti, d báo và so sánh vi các con s ưc tính ca chính
ph.
Xu hưng trong quy mô h gia đình và s hình thành
h gia đình s giúp xác đnh nhu cu nhà  trong tương
lai. Quy mô h gia đình trung bình đã gim  c khu vc
thành th và nông thôn.  khu vc thành th, quy mô h
gia đình gim t 4,27 ngưi/h năm 2002 xung 3,82
ngưi/h năm 2010.  khu vc nông thôn, gim t 4,49
ngưi/h năm 2002 xung 3,92 ngưi/h năm 2010. Ưc
tính, đn năm 2049, khu vc thành th s có thêm khong
13,93 triu h gia đình mi. Đn năm 2049, ưc tính s
cn phi cung cp thêm 3,14 triu đơn v nhà  đô th đ
thích ng vi s tăng trưng này. Ưc tính, 65% s đơn v
nhà  mi đ thích ng vi s tăng trưng này s đưc xây
dng  khu vc đô th. Kt qu là s lưng nhà  xây mi
vào năm 2019 s đt 325.000 đơn v, so vi 275.000 đơn v
mi năm trong giai đon 1999 - 2009. D kin, 10% s h
gia đình mi  đô th s đưc cung cp nhà  vi din tích
ln hơn, đưc ci to hoc tu b trong qu nhà hin ti.
D báo, tng cng 394.000 đơn v nhà  cn đưc cung
cp hng năm đn năm 2049. Điu này nghĩa là 1.079 đơn
v nhà  đưc xây dng hng ngày, hoc 45 đơn v nhà 
mi gi, đ thích ng d báo tăng trưng hin nay. Có th
thy rt rõ là s gia tăng s lưng nhà  s đem đn nhng
la chn nhà  khác nhau, bao gm nhưng không gii hn
 các lô đt có dch v, đơn v ti thiu cho vic t xây
dng nhà , quyn ưu tiên mua nhà, tín dng v vt liu
xây dng, các lô đt không có dch v

Bên cnh nhu cu v nhà , H sơ Nhà  tp trung khía
cnh cu hiu qu v nhà  và kh năng chi tr cho nhà .
H sơ trình bày mt lot gi đnh da trên giá nhà  ca
ba loi hình nhà  khác nhau, thu nhp, tin lương trung
bình ca các h gia đình, và khung thu nhp khác nhau
cho mi nhóm. Trong năm 2010, trung bình mi tháng,
thu nhp bình quân đu ngưi ưc tính là 2,13 triu đng
(gn 80 USD theo t giá hi đoái tháng 11 năm 2012),
tương đương thu nhp ca h gia đình mi tháng khong
8,137 triu đng. Hin nay, lương bình quân ca cán b,
công chc xp x 3,5 triu đng (gn 130 USD theo t
giá hi đoái tháng 11 năm 2012). Mc lương trung bình
ca nhân viên có bng c nhân t 3 đn 4 triu đng. Ưc
tính tin lương và thu nhp  Hà Ni, ành ph H Chí
Minh và các tnh/thành ph khác cho thy, thu nhp ca
h gia đình trung bình là khong 6,3 triu đng mi tháng
trong năm 2010 (khong 231 USD theo t giá hi đoái
tháng 11 năm 2012).
Ưc tính, vi chi phí xây dng hin ti, mi đơn v nhà 
khong 60 m² s có giá khong 700 triu đng hoc khong
35.000 USD theo t giá hi đoái tháng 11 năm 2012. Giá
này ch phù hp cho khong 5% h gia đình sng ti đô
th. T l gia giá nhà và thu nhp lên đn khong 8 và 9.
Do vy, đa s h gia đình  đô th không đ kh năng mua
mt đơn v nhà  nh, kiên c và hin đi, ngay c khi h
có đ điu kin vay vn mua nhà . Loi nhà  duy nht
có giá c phi chăng đáp ng phn ln các h gia đình  đô
th - ngay c các h có thu nhp thp - là nhà  t xây dng,
thưng là phi chính thc ti khu vc ven đô.



Lut Đt đai đu tiên ca Vit Nam đưc uc hi ban
hành năm 1988. Lut Đt đai sa đi đưc ban hành năm
1993, sau đó li đưc thay th bng Lut Đt đai năm
1998 và gn đây nht là Lut Đt đai năm 2003. Quyn
s hu đã đưc ci tin nhiu qua các giai đon ci cách
quan trng. Quyn s dng đt, kinh doanh và đnh giá
đt, đăng ký, quy hoch và thu đt là các ni dung trong
quá trình ci cách. Các quyn, nghĩa v ca ngưi s dng
đt và ca các cơ quan nhà nưc đu đưc quy đnh.
Lut Đt đai năm 2003 đưa ra khái nim đt đai là hàng
hóa, nhưng ch có quyn s dng đt là có th đưc giao
dch công khai. Quyn s hu tư nhân v đt đai không
đưc công nhn  Vit Nam. Nhà nưc vn là đi din
ch s hu đt đai và có quyn kim soát đáng k đi vi
ngun cung cp đt đai, s dng đt và khai thác đt. eo
lut này, đt đai là tài sn ca toàn dân và chu s qun lý
ca nhà nưc. Khái nim v quyn đi vi đt đai đưc
xvi
HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM
thit lp thông qua h thng cp giy chng nhn quyn
s dng đt (“s đ”) và giy chng nhn quyn s hu
nhà  (“s hng”). Hai loi giy chng nhn gn lin vi
mt mnh đt cho phép ngưi s hu s dng các giy
chng nhn này làm cơ s cho vic trao đi quyn s hu
trên th trưng chính thc cũng như làm phương tin cho
vic đánh thu, th chp đt đai và tài sn. áng 10 năm
2009, Chính ph ban hành Ngh đnh 88 thng nht “s
đ” và “s hng” làm mt, gi là “Giy chng nhn quyn
s dng đt, quyn s hu nhà  và các tài sn gn lin vi

đt”.
Mc dù đã có nhng ci cách táo bo, vic giao đt cho
xây dng nhà  vn chưa tr nên d dàng và hiu qu hơn.
Quyn s hu và mua bán quyn s dng đt đã thúc đy
nhu cu và cnh tranh đi vi đt mà ngun cung không
đáp ng đưc. Điu này đã gián tip kích thích s phát
trin ca th trưng đt đai không chính thc và s chuyn
đi nhanh chóng, không theo quy hoch đt nông thôn
thành đt đô th  khu vc ngoi vi các thành ph. Mt
báo cáo ca B Tài nguyên và Môi trưng v vic chuyn
đi đt giai đon 2005 - 2010 ưc tính có khong 27.994
ha đt đã đưc b sung vào qu đt đai đô th ca quc gia.
Đây là con s n tưng vi mc tăng 27,2% trong 5 năm.
Các cơ ch và quy mô ca quá trình này, giá c, khi lưng
giao dch cũng như s lưng các tòa nhà đã đưc xây dng
vn chưa đưc nghiên cu, báo cáo mt cách h thng.
Mt s chuyên gia ưc tính, 75% tng s nhà  mi đưc
b sung vào qu nhà  hng năm là xét trong các tho lun
v chính sách và nghiên cu đô th.
B Tài nguyên và Môi trưng là cơ quan có thm quyn
xây dng chính sách đt đai và cũng là cơ quan điu phi
chính các đơn v qun lý đt đai. B Xây dng tham gia
quá trình qun lý đt. B Xây dng có thm quyn v lp
quy hoch xây dng, nhà  và th trưng bt đng sn,
công trình công cng và qun lý xây dng. Chính ph có
vai trò giám sát hoc hưng dn thc hin đi vi các vn
đ v đt đai đô th, nhưng y ban Nhân dân các cp là
các cơ quan thc hin và mi cp có nhng vai trò và trách
nhim qun lý đt đô th trong thm quyn ca mình. y
ban Nhân dân đưa ra mc l phí kho sát lp bn đ di

tha, xác minh quyn s dng đt, giy chng nhn quyn
s dng đt. Đơn giá và vic đnh giá đt ti mi tnh/
thành ph đưc y ban Nhân dân tnh/thành ph thit
lp hng năm và đưc Hi đng nhân dân tnh/thành ph
phê duyt. Điu này to cơ s cho vic thu thu s dng
đt, chuyn nhưng quyn s dng đt, chuyn đi đt
(thay đi mc đích s dng đt), cho thuê đt và các l phí
khác như đăng ký và bi thưng đt. Giá tr đt đai đưc
y ban Nhân dân đnh giá và và giá đưc công b vào ngày
1 tháng 1 hng năm. Mc giá chính thc thưng thp hơn
nhiu so vi giá th trưng, dn đn s gia tăng các giao
dch đt đai phi chính thc, dù trên thc t, vic chuyn
nhưng đt đai trái phép, bao gm c thuê li, có th b x
pht hành chính.
Ngh đnh 69 đưc ban hành tháng 10 năm 2009 có các
quy đnh mi v giá đt. Giá đt không còn b gii hn
bi các quy đnh v thay đi khung giá sàn và giá trn ca
Chính ph và y ban Nhân dân đã đưc trao quyn quyt
đnh m - đóng đ điu chnh giá đt ti thiu, ti đa và áp
dng quyn này đ phn ánh giá th trưng t do. Nhiu
d án phát trin nhà  đã b trì hoãn và mt s công ty bt
đng sn khiu ni v tn tht khi tin s dng đt phi tr
da trên giá th trưng. Nhà đu tư và các nhà phát trin
cũng phàn nàn rng, các d án nhà  ca h b trì hoãn do
quy trình đnh giá đt quá phc tp và không chc chn.
Giá đt do Chính ph đnh ra (còn đưc gi là th trưng
sơ cp) đưc thit lp thông qua quy trình qun lý hành
chính, trong khi giá th trưng (còn gi là th trưng th
cp) đưc thit lp bi th trưng gia ngưi mua và ngưi
bán và luôn cao hơn, đôi khi còn cao hơn nhiu ln giá đt

trên th trưng sơ cp. Trong khi mc tiêu ca h thng giá
riêng bit là đ thu hút vn t các nhà đu tư và kích thích
phát trin kinh t, trên thc t, chính sách này đã dn đn
xung đt v đt đai và dn đn ngun cung đt đai không
đy đ cho xây dng nhà .
Quy trình giao đt cho xây dng nhà  phc tp, kéo dài và
tn kém v thi gian đã thúc đy tham nhũng. Mt kho
sát gn đây v tham nhũng  Vit Nam cho thy, qun lý
đt đai đng đu danh sách 10 lĩnh vc có tham nhũng,
cao nht là lĩnh vc nhà  và bt đng sn  mc 21%, tip
theo là giao thông vn ti  mc 11%, hành chính công
10%, xây dng 7%, giáo dc 5%, tài chính ngân hàng dưi
5%.
Điu này gây ra nguy cơ đi vi lĩnh vc to ngun thu
quan trng, to ra ca ci và s thnh vưng cn thit đ
ci thin điu kin sng ca ngưi dân. Đt đai là mt
ngun lc mang tính sng còn cho s phát trin các thành
ph. eo ưc tính ca B Xây dng, năm 2009, thu ngân
sách t nhà , đt đai và các hot đng bt đng sn đt
42,7 nghìn t đng, chim 11% tng thu ngân sách nhà
nưc. Trong khon doanh thu này, phí chuyn nhưng và
s dng đt là 33 nghìn t đng, chim 71% thu ngân sách
t toàn b lĩnh vc nhà  và bt đng sn.
TÓM TẮT
xvii

Ngành ngân hàng và tài chính  Vit Nam đã tri qua
nhng thay đi đáng chú ý sau tái cu trúc ca Ngân hàng
Nhà nưc và ci cách kinh t thi kỳ Đi mi. Tính đn
năm 1988, nn kinh t Vit Nam ph thuc h thng

“mt ngân hàng” là Ngân hàng Nhà nưc Vit Nam. Tính
đn tháng 6 năm 2013 đã có 6 ngân hàng thương mi nhà
nưc, hàng chc ngân hàng c phn, chi nhánh ngân hàng
nưc ngoài, ngân hàng liên doanh, hp tác xã tín dng và
công ty tài chính. Khu vc này rt năng đng và tương
đi phát trin v mt pháp lý và th ch. Chính ph đã
đm bo đưc s minh bch trong lĩnh vc này  mc đ
nht đnh và thit lp các cơ quan xp hng tín dng vi
tiêu chun năng lc cho ngân hàng c phn. Tuy nhiên, 
Vit Nam, các giao dch vn ch yu da vào tin mt. Ưc
tính, các ngun vn quan trng cacác h gia đình đ đu
tư cho nhà  vn đn t tin tit kim (44%) và các ngun
không chính thc t bn bè và ngưi thân (35%).
eo văn hóa Vit Nam, ngưi Vit mun tit kim khi có
th và không thích n nn. Gánh nng n và lo lng khó
tr n trong tương lai đã khin nhiu gia đình tránh vay
các ngun tín dng chính thc cho nhà . Đi vi nhiu
ngưi Vit Nam, vic b ràng buc bi các khon thanh
toán cao hng tháng trong vòng hai mươi năm là không
my d chu. H đưa ra quyt đnh hp lý đ t b s “tiêu
dùng” hin ti cho nhà , tích lũy tit kim và sau đó mua
mt đơn v nhà  bng s kt hp gia tin mt và các
ngun không chính thc.
Lut Đt đai năm 2003 và Lut Nhà  năm 2005 đưa ra
các quy đnh quan trng cho phép các ngân hàng, t chc
tài chính tham gia vào tài chính nhà , c th là quyn s
hu nhà  cùng vi giy chng nhn quyn s dng đt, quy
đnh tài sn th chp, th chp tài chính. Năm 2006, Lut
Kinh doanh bt đng sn đưa ra quy đnh b sung v giao
dch vi bt đng sn. Sn phm tài chính nhà  vn duy trì

phn ln các khon thông thưng: khon vay ln, khon
đáo hn dài hn, lãi sut th trưng (14 - 18% mi năm) và
đưc thit lp bi đt và/hoc tài sn như tài sn th chp.
Tuy nhiên, các dch v này đã không đưc m rng nhanh
chóng, do thái đ s ri ro t các t chc tài chính liên
quan cht lưng tài sn th chp (giy chng nhn quyn s
dng đt, giy chng nhn quyn s hu nhà  và quyn s
dng đt), th tc tch thu nhà  rưm rà, thiu xác minh
v thu nhp và tip cn hn ch đi vi các khon vay ca
ngân hàng cũng như các ngun kinh phí trong dài hn.
Do các khu vc nhà  phi chính thc và t xây dng là rt
ln, nm ngoài h thng k toán ca Chính ph, rt khó
đánh giá các ngun lc đưc huy đng cho nhà . Hu
ht các nhà phát trin nhà  đã tìm kim nơi khác đ huy
đng vn cho phát trin nhà , do các ngân hàng thương
mi thưng cho vay vi lãi sut cao. Bên cnh vn c phn,
ngun kinh phí chính cho các đơn v phát trin nhà  hin
nay là nâng tin thanh toán trưc t ch s hu cui cùng
(c cá nhân và t chc). Đ khuyn khích đu tư nhà ,
Chính ph đã cung cp nhiu ưu đãi khác nhau cho các
nhà phát trin, như gim tin s dng đt, thu đt , đt
xây dng công trình, gim thu thu nhp doanh nghip.
Đu tư trc tip nưc ngoài (FDI) cũng là mt ngun
tài chính đáng k cho phát trin nhà  nhng năm qua,
đc bit là bt đu vào năm 2000 và đang tăng lên nhanh
chóng. Có nhiu d án FDI tr giá khong 8 - 9 t USD
trong giai đon 2004 - 2010. Cùng vi các d án đu tư
trc tip, đã có hơn 40 qu đu tư hot đng ti Vit Nam.
Năm 2007, vn FDI thc hin đt 8,5 t USD, chim
42% tng vn FDI đăng ký.

Mc dù có s gia tăng đáng k các khon đu tư góp vn c
phn ca các nhà đu tư tư nhân, FDI vào bt đng sn, và
các khon vay cho đu tư nhà  ca các ngân hàng thương
mi, các phương tin sn có đ huy đng ngun lc tài
chính cho nhà  ti Vit Nam vn còn khá hn ch. Chính
quyn ành ph H Chí Minh và Hà Ni thành lp qu
phát trin nhà  trong nhng năm 2000, vi mc tiêu huy
đng vn xây dng nhà  cho ngưi có thu nhp thp sng
ti nhng thành ph này. Đ khuyn khích xây dng nhà
 thu nhp thp, trong mưi năm qua, Chính ph cp đt
min phí và h tr các khon vay ưu đãi đ phát trin nhà
, nhưng vn quy đnh v giá bán và v đi tưng đ điu
kin đưc h tr.
Ngoài ra, còn có các d án và sáng kin khác nhau ca
các t chc nưc ngoài như Ngân hàng Phát trin châu Á
(ADB), Cơ quan Phát trin Pháp (AFD), Ngân hàng 
gii (WB). D án Tài chính nhà  do ADB tài tr bt đu
vào năm 2002, nhm cung cp khong 27.500 khon vay
tài chính nhà , gii ngân thông qua các t chc tài chính
tham gia vòng cho vay đu tiên. D án h tr thành lp
mt cơ quan tài chính nhà  vi vai trò t chc có thm
quyn cao nht trong lĩnh vc tài chính nhà .

Ưc tính, đu tư cơ s h tng trên toàn quc hin chim
t 9% đn 10% GDP, ch yu cho giao thông vn ti, năng
lưng, vin thông, nưc và v sinh. Vit Nam s cn phi
xviii
HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM
tăng đáng k đu tư cơ s h tng đ đáp ng nhu cu ngày
càng tăng t các thành ph, các ngành sn xut và thương

mi đang bùng n nhanh chóng, cũng như đ gii quyt
s thiu ht hin nay v các dch v cơ s h tng khu dân
cư. Khung pháp lý chi phi các dch v cơ s h tng tương
đi phát trin, mc dù vic thc thi đôi khi vn còn khó
khăn. Có nhng b lut, ngh đnh, thông tư quy đnh và
hưng dn v hu ht các dch v cơ s h tng.
 Vit Nam, cơ s h tng đô th ch yu đưc cung cp,
s hu, tài tr và xây dng bi khu vc công  cp tnh,
thành ph. Có s l thuc  mc đ nht đnh gia các
cp đa phương và cp quc gia. Các cơ quan có thm
quyn là chính quyn đa phương, hoc trong trưng hp
các đô th ln và thành ph, là các doanh nghip nhà nưc
hot đng tương đi đc lp. Nhiu doanh nghip nhà
nưc đã đưc “c phn hóa” trong nhng năm 1990 sau
Đi mi. Nhng cơ s này vn hot đng dưi s kim
soát đáng k ca các b, ngành Trung ương, y ban Nhân
dân cũng như chính quyn đa phương.  cp tnh, các
lĩnh vc cơ s h tng đưc y ban Nhân dân tnh ch
đo, bao gm các s, ban, ngành vi các chc năng chuyên
môn. Trong mt s thành ph, y ban Nhân dân thành
ph xác đnh các chc năng, nhim v v cung ng dch v
cp nưc, thoát nưc (nưc thi/cht thi) và giao nhim
v cho các doanh nghip nhà nưc. Ngoi tr lĩnh vc
năng lưng, các doanh nghip nhà nưc công ích có trách
nhim cung cp, xây dng, qun lý, vn hành và bo trì các
dch v cơ s h tng  khu vc thành th. Các công ty này
thuc thm quyn trc tip ca y ban Nhân dân thành
ph và th xã, th trn, cũng là nơi kim soát ngân sách các
doanh nghip nhà nưc và k hoch công tác hng năm.
Vit Nam đã đt đưc tin b đáng k trong vic ci to và

m rng cung ng dch v cũng như tip cn cơ s h tng
cơ bn. Tt c các khu vc đô th và 85% s h gia đình 
nông thôn có đin. T l tip cn nưc sch tăng t 26%
đn 49% trong giai đon 1993 - 2002 và đt 73% trong
năm 2009 (toàn quc). Năm 2009, ti khu vc đô th, t l
tip cn nưc máy là 63,5%; 2,4% các h gia đình s dng
nưc mưa, 31% s dng ngun nưc sch khác và 3,2% s
dng ngun nưc không rõ ngun gc. Mng lưi thoát
nưc cũng đã đưc m rng ; nhng năm gn đây, Vit
Nam thc hin chương trình rt ln v xây dng h thng
x lý nưc thi. H thng thoát nưc b mt hoc thoát
nưc đưng ph  các khu vc đô th cũng đã đưc ci
thin. Tuy nhiên, đô th hóa nhanh và s gia tăng các khu
tái khu đnh cư thiu kim soát đt ra nhng thách thc v
cung cp và vn hành các dch v đô th cơ bn. Đc bit,
lĩnh vc v sinh môi trưng và h thng thoát nưc b mt
vn còn yu.
Do ngun lc tài chính cn có cho lĩnh vc cơ s h tng
đô th là rt ln, Chính ph Vit Nam có chin lưc thu
hút vn đu tư tư nhân vào các liên doanh xây dng cơ s
h tng hoc thông qua quan h đi tác công - tư (PPP),
hp đng ưu đãi hoc c hai. Nhiu ci cách và bin pháp
đã đưc thc hin đ thu hút các nhà đu tư tư nhân nưc
ngoài tham gia xây dng cơ s h tng. Nhng n lc này
tp trung vào các vn đ liên quan vic thc hin d án
Xây dng, Vn hành và Chuyn giao (BOT), Xây dng,
Chuyn giao và Vn hành (BTO), Xây dng và Chuyn
giao (BT). Tuy nhiên, rt ít d án theo mô hình PPP đưc
thc hin thành công.
eo s liu năm 2008 ca B Xây dng, lưng nưc thi

đô th đưc x lý ít hơn 10%. Điu này dn đn nguy cơ
suy thoái môi trưng và nh hưng sc khe nghiêm trng
do ô nhim ngun nưc t cht thi ca con ngưi không
đưc x lý và nưc thi công nghip không đưc kim
soát.
T l dân s đô th “s dng các công trình v sinh đưc ci
thin” đã tăng t 62% lên 88%. eo báo cáo, công trình
v sinh  các thành ph chính đáp ng nhu cu cho 98%
dân s, nhưng con s này ch th hin s h gia đình có h
xí hp v sinh, nhưng không cho thy cht thi đưc thu
gom, x lý như th nào.
Ưc tính 70% tng chiu dài đưng giao thông ti các
thành ph ln đưc trang b cng thoát nưc. Nguy cơ
lũ lt  các thành ph có th rt ln nu d báo ca các
chuyên gia bin đi khí hu tr thành s thc. Vào mùa
lũ, vn đ lũ lt có th rt nghiêm trng, và như đã ch ra
 trên, quá trình đô th hóa làm gim kh năng thoát lũ t
nhiên. Vì vy, s kt hp ca bin đi khí hu và quá trình
đô th hóa chc chn s khin thoát nưc b mt tr thành
mt thách thc rt ln vi các đô th Vit Nam, đc bit là
 vùng đng bng ven bin.
Mt đc đim thú v ca quá trình nâng cp đưng ph
 Vit Nam là khái nim v “Nhà nưc và nhân dân cùng
làm”. S tham gia ca cng đng đưc huy đng trong xây
dng và ci thin các tuyn đưng nh, đc bit là  các đô
th va và nh. S tham gia ca cng đng là khá cao trong
các khu dân cư nghèo. T l đóng góp thông thưng gia
Nhà nưc và ngưi dân thưng là 50/50 hoc 70/30.
Các ngun tài tr ln bên ngoài cho cơ s h tng đô th
bao gm WB, ADB, Cơ quan Hp tác uc t Nht

Bn (JICA), Cơ quan Phát trin uc t Đan Mch
(DANIDA), Cơ quan Phát trin uc t Australia
(AusAID), Cơ quan Phát trin uc t Phn Lan
TÓM TẮT
xix
(FINNIDA), Chính ph Đc và AFD. Vic qun lý h
tr phát trin chính thc (ODA) theo cách tip cn t
trên xung, trong đó B K hoch & Đu tư là cơ quan
đu mi, B Tài chính là cơ quan đi din vay chính thc,
các b, ngành Trung ương là cơ quan giám sát thc hin
d án và chương trình.
Có l thách thc ln nht v t nhiên và xã hi liên quan
cơ s h tng đô th nm trong s tăng trưng quá nhanh
vi mt đ cao  khu vc ven đô. Phn ln ngưi di cư,
ngưi nghèo và tng lp thu nhp trung bình thp sng 
các khu vc này, do vic đi li tương đi thun li, h tìm
đưc công ăn vic làm trong các khu công nghip gn đó,
và giá nhà  ti đây phù hp kh năng chi tr. Tuy nhiên,
mô hình phát trin không chính thc, không theo quy
hoch to ra nhng thách thc v cung ng cơ s h tng
và đòi hi s đi mi. Đn nay, tt c các mng lưi cơ s
h tng ch đưc cung cp trong các khu vc này sau khi
đã có s phát trin đô th, và do đó, thit k công sut cơ
s h tng cn phù hp vi mô hình phi tuyn tính và mt
đ tăng cao.

Vit Nam thc hin công nghip hóa và đô th hóa trong
hai thp k qua. T trng ca ngành công nghip và xây
dng, chim 23,8% GDP ca c nưc năm 1991, tăng
lên đn 39,9% năm 2008. Năm 2001, ngành công nghip

xây dng có vn đu tư đăng ký là 1,8 t USD, trong đó
Nhà nưc đu tư 56%, các doanh nghip tư nhân đu tư
25%, đu tư nưc ngoài là 18%. Năm 2008, tng giá tr xây
dng đt 5,8 t USD, chim 6,5% GDP. Ngành xây dng
tip tc đt mc tăng trưng cao, trong quý đu tiên ca
năm 2010, giá tr ca ngành tăng khong 17% so vi cùng
kỳ năm 2009, vi tc đ gp đôi tc đ tăng trưng GDP.
D liu năm 2010 cho thy, xây dng dân dng chim
khong 30% tng giá tr xây dng, s gia tăng giá tr ca
lĩnh vc này trung bình hng năm là 9,2% trong giai đon
2005 - 2010, thp hơn mt chút so vi s gia tăng giá tr
ca ngành xây dng (10,4%). Xây dng nhà  hu như ch
đưc thc hin bi các nhà thu Vit Nam, chuyên gia và
công nhân trong nưc. Bên cnh các công ty xây dng ln
thuc s hu nhà nưc, có hàng trăm nhà thu va và nh
đưc cp phép.
Vit Nam có th sn xut hu ht các vt liu xây dng cơ
bn trong xây dng nhà , thm chí còn có kh năng xut
khu (ví d, xi măng và gch men). Hin nay có khong
300 doanh nghip vt liu xây dng quy mô ln, ch yu
là doanh nghip nhà nưc, sn xut nhiu loi sn phm.
Vit Nam có nhiu ngun tài nguyên thiên nhiên phc v
ngành công nghip vt liu xây dng. Ví d, có hơn 350
m đá vôi đ sn xut xi măng, 694 m đt sét đ sn xut
gch, và cao lanh đ sn xut cát thy tinh, đá, cát, si, đá
dolomit và các loi đá khác, vt liu đt sét chu la. Xi
măng và bê tông ct thép đưc sn xut ti Vit Nam ch
yu do các doanh nghip nhà nưc quy mô ln.
Lut Xây dng năm 2003 là văn bn pháp lý chính bao
gm hu ht khía cnh liên quan đn xây dng. Ngoài

Lut Xây dng, có mt s quy đnh xây dng đưc ban
hành gn đây đ kim soát cht lưng các tòa nhà hin đi.
Có nhiu quy đnh khác nhau v tiêu chun, đnh mc
năng lưng… Tiêu chun xây dng nhà  ca Vit Nam
không gây tr ngi đi vi các đơn v nhà  thương mi và
vic chia lô bán nn. Din tích lô đt ti thiu là 30 - 40
m
2
và cho phép mt đ xây dng cao. Tuy nhiên, yêu cu
v din tích sàn ti thiu chính thc là 9 - 14m
2
trên đu
ngưi là khá cao, và gn đây, quy mô đơn v nhà  nh nht
vn đưc quy đnh là 50 m
2
.
B Xây dng có thm quyn qun lý và giám sát lĩnh vc
xây dng. B Xây dng chu trách nhim qun lý nhà
nưc v xây dng, vt liu xây dng, nhà , công trình
công cng, kin trúc và quy hoch phát trin. Quyt đnh
cp giy phép xây dng đưc Ch tch y ban Nhân dân
cp tnh đưa ra, vi s tư vn ca Giám đc S Xây dng.
T l nhà  phi chính thc khá cao có th đưc gii thích
mt phn là do s phc tp ca các quy trình chính thc
áp dng đi vi các đi tưng xin cp phép xây dng.
Ngành công nghip xây dng ca Vit Nam còn nhiu
tham nhũng. Gn đây, nhng n lc chng tham nhũng
ca Chính ph đã phát hin nhiu vi phm trong lĩnh vc
xây dng, din ra trong tt c các giai đon ca mt d án:
đu tư, chun b, thc hin và bàn giao.

Vic các nhà đu tư phát trin nhà  vi phm nhng quy
đnh ca Chính ph trong thi gian xây dng đã tr nên
ph bin. Nhiu nhà đu tư và h gia đình t ý tăng chiu
cao xây dng hoc mt đ xây dng. Nhng thay đi này
khác rt nhiu so vi tiêu chun đưc nêu trong giy phép
đu tư và giy phép xây dng, to ra áp lc lên cơ s h
tng hin có và tác đng xu đn m quan đô th. Vic
kim soát chưa cht ch cht lưng công trình xây dng là
mt vn đ khác. anh tra xây dng ti Vit Nam không
có đ thm quyn đ x pht các nhà đu tư có hành vi vi
phm. Do vy, vi phm tr nên tràn lan, cht lưng xây
dng kém và không an toàn.
xx
HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM
Vit Nam có nhng bưc tin chm trong vic s dng
năng lưng hiu qu trong xây dng và vn hành các khu
dân cư. Hin nay, hơn 75% năng lưng tiêu th trong các
tòa nhà dành cho vic vn hành máy điu hòa và bình
nóng lnh, phn còn li là đ thp sáng và nu ăn. Bng
cách áp dng các phương pháp “xanh”, có th gim mc
tiêu th năng lưng đn 30%, gim lưng nưc tiêu th
30 - 50% và gim lưng phát thi cacbon hơn 35%. Rõ
ràng, li ích ca công trình xanh trong ngành công nghip
xây dng nhà  là rt ln.
Quy hoch tng th phát trin vt liu xây dng đn năm
2020 đm bo tip tc vic nghiên cu và phát trin vt
liu xây dng theo hưng thân thin vi môi trưng.
Đưc lp vào năm 2008, Quy hoch này kêu gi các bên
liên quan trong ngành xây dng s dng vt liu tiêu th ít
năng lưng, khuyn khích s phát trin ca vt liu nh và

vic s dng tưng siêu nh.

 trưng nhà  bt đu hình thành vào cui nhng năm
1980 sau Đi mi. Vic cm các hot đng t xây dng đã
đưc bãi b và chính quyn đa phương bt đu giao đt
cho công chc nhà nưc đ xây dng nhà  thông qua các
cơ quan nhà nưc khác nhau. Vic xây dng nhà  tip tc
đưc thúc đy mnh m vào cui nhng năm 1990 vi
mt lot chính sách thu hút đu tư t các nhà đu tư ln.
Các nhà đu tư nưc ngoài đưc khuyn khích đu tư vào
bt đng sn. Nhng ci cách này to ra s bùng n v nhà
 ti nhiu thành ph. Lut Bt đng sn (đưc ban hành
năm 2006) tip tc thúc đy s phát trin ca th trưng
nhà  vi s hoàn thin ca khung pháp lý cho các giao
dch nhà đt, cho thuê đt và tài sn, cùng các dch v bt
đng sn.
Vn còn thiu thông tin v th trưng nhà  ti Vit Nam,
đc bit là th trưng hot đng trong khu vc phi chính
thc. Trên thc t, do th trưng nhà  tuân theo các quy
lut cung và cu vn còn tương đi mi m và đang phát
trin ti Vit Nam, nên thông tin và s hiu bit v các th
trưng này vn còn hn ch.
Có rt ít thông tin v các hot đng và nhà đu tư trong th
trưng nhà  không chính thc. Có th gi đnh rng, kin
thc v th trưng ch yu có đưc qua truyn ming gia
h hàng, bn bè, đng nghip… Ti bt c đa phương nào,
các đi lý môi gii nhà  phi chính thc ly mt khon phí
nh đ đưa ngưi mua và ngưi bán li vi nhau.
Đim yu ca ngành thm đnh bt đng sn ti Vit Nam
đã nh hưng tiêu cc đn th trưng nhà . Hu ht các

t chc thm đnh giá đu thuc s hu nhà nưc, chu s
giám sát ca B Tài chính và cn đưc B Tài chính cp
phép hot đng. Tuy nhiên, mt s cơ quan hành chính
cho rng, giy chng nhn thm đnh ca B Tài chính
là chưa đ đ các sàn bt đng sn cung cp dch v thm
đnh bt đng sn. Phn ln các nhà phát trin bt đng
sn t đnh giá mt cách tùy tin. Phương pháp thm đnh
bt đng sn ch yu đưc s dng  Vit Nam là so sánh
trc tip, đòi hi thông tin th trưng đy đ, bao gm c
tình trng pháp lý ca tài sn đưc thm đnh, các yêu cu
v quy hoch không gian ti đa phương và xác minh bt
kỳ nghĩa v tài chính nào gn lin vi tài sn.
Mt trong nhng lý do khin h thng thm đnh bt đng
sn ti Vit Nam kém phát trin là s thiu ht chuyên gia
thm đnh giá bt đng sn. Ch có 200 chuyên gia thm
đnh giá bt đng sn trong nưc, trong khi nhu cu v các
chuyên gia thm đnh giá bt đng sn cao hơn gp 2 - 3 ln.

Mc dù Vit Nam đt đưc nhiu thành tu trong lĩnh
vc nhà  đô th cũng như trong phát trin khung th ch
và pháp lý, nhưng vn còn nhng vn đ bt cp. Nhng
vn đ ni cm nht bao gm:
• Các chính sách tp trung nhiu vào th trưng nhà
 chính thc và ít quan tâm ti lĩnh vc nhà  phi
chính thc. Còn thiu thông tin và nhng phân tích
sâu v quá trình phát trin nhà  phi chính thc đang
din ra song song vi nhng ci cách mnh m t phía
Chính ph. Hu ht các quy đnh ca Chính ph tp
trung vào phát trin các d án nhà  chính thc. Tuy
nhiên, vic t xây dng, hoc “t lc cánh sinh” trong

xây dng nhà  và các hình thc khác nhau ca các
quy trình phát trin nhà  phi chính thc đã din ra 
quy mô ln. Ưc tính, gn 75% qu nhà  đô th đưc
xây dng theo quy trình phi chính thc. Nhng ci
cách chính sách cn xem xét và gii quyt vn đ này.
• Các chin lưc và chính sách nhà  chưa đáp ng
nhu cu ca các phân khúc khác nhau trên th
trưng. Các chính sách đã không cung cp nhiu la
chn v nhà  cho các h gia đình theo nhu cu, s
thích cũng như kh năng chi tr ca h. Điu này to
ra tht bi ca th trưng và tr ngi cho các nhóm
thu nhp thp hơn.
TÓM TẮT
xxi
• Chi phí cao cho nhà  kt hp i các hn ch khác
trong vic cung cp đt đai và tài chính nhà  làm
cho phn ln dân s không tip cn đưc nhà  phù
hp. Gn như không có s la chn v nhà  vi giá
c phi chăng cho ngưi mi gia nhp th trưng nhà
, như nhng cp v chng mi kt hôn và thanh
niên. S thiu vng chính sách nhà  cho thuê và s
khan him các la chn v nhà  cho thuê khin vic
tip cn nhà  ca các h gia đình mi tr nên vô
cùng khó khăn.
• iu cơ ch mt ca và trung tâm thông tin
cho lĩnh vc nhà  dn đn đu cơ và tht bi th
trưng. Công tác truyn thông và cung cp thông tin
rng rãi cho công chúng chưa đy đ đang to ra s
chênh lch trong tip cn thông tin gia các nhóm
khác nhau, dn đn đu cơ, thiu minh bch và tht

bi trong th trưng nhà . Hin ti chưa có h thng
qun lý thông tin v nhà  hiu qu cho cng đng.
• Vn còn mt s quy trình th tc cn phi đưc xem
xét li và ci cách. Quy trình cp phép phc tp, tn
nhiu thi gian, nhiu th tc, các công c giám sát
và đánh giá chính sách không đy đ, cũng như quy
trình báo cáo và phi hp cn đưc xem xét, ci thin.
• Nhiu cơ quan liên quan và s phi hp chưa cht
ch. Có mt s lưng ln cơ quan chính quyn và t
chc liên quan vn đ nhà  ti Vit Nam  các cp
khác nhau - quc qia, tnh, thành ph, qun/huyn,
thm chí c xã/phưng. Vi tt c các bên liên quan
này, vic phi hp cht ch là rt quan trng đ đm
bo s thng nht và đng thun. Mc dù B Xây
dng là cơ quan đu mi trong lĩnh vc nhà , có mt
s vn đ nhà  quan trng do các cơ quan khác đm
nhim. Ví d, đt đai và tài chính nhà  thuc trách
nhim ca B Tài nguyên và Môi trưng và B Tài
chính. Điu này đt ra mt thách thc đi trong vic
phi hp hiu qu gia các bên cũng như nguy cơ v
s chng chéo v trách nhim và cnh tranh không
cn thit gia các cơ quan công quyn.
• iu cơ ch chia s thông tin dn đn vic th
trưng nhà  hot đng chưa hiu qu và tht bi.
Các h thng thông tin và qun lý tri thc vn chưa
đưc thit lp đy đ. Điu này khin các nhà hoch
đnh chính sách, ngưi tiêu dùng nhà , cơ quan tài
chính nhà  và nhà đu tư b thiu thông tin cho vic
ra quyt đnh.
• Trách nhim và vai trò ca các t chc khác nhau

trong lĩnh vc nhà  làm tăng thêm khó khăn gia
các cp chính quyn khác nhau. Mc dù Lut Quy
hoch đô th cho phép nhiu bưc trong quy trình
quy hoch đô th đưc phân cp cho các đa phương,
nhưng trên thc t, các quyt đnh quy hoch vn
mang tính tp trung hóa. Và trong khi các chính sách
nhà  đưc đưa ra  cp trung ương, quyn lc phân
b ngun lc đã đưc phân cp mt phn cho cp
tnh. Vn còn thiu hưng dn v phân cp cho các
cp thp hơn, và điu này đã dn đn vic các cp thp
hơn vn th đng ch đi quyt đnh ca cp trên
đ bt đu thc hin chương trình ci thin nhà  và
khu dân cư.
• Các chính sách liên quan đn nhà  xã hi, nhà 
thu nhp thp, nhà  cho thuê, nhà  cho tái đnh
cư… vn chu nh hưng ca cách tip cn nng v tr
cp. Hơn na, các chính sách nhà  xã hi h tr mt
s nhóm đi tưng, mà chưa to điu kin cho mt
s lưng ln các h gia đình nghèo tham gia hưng
li t các chính sách này.
• S tham gia hn ch ca ngưi dân trong quá trình
hoch đnh chính sách. Có các quy đnh v s tham
gia ca ngưi dân, tuy nhiên thiu hưng dn đy đ
v vic ngưi dân có th tham gia như th nào trong
môi trưng th ch mi. S cung cp thông tin cho
ngưi dân và các nhóm khác nhau trong xã hi chưa
đy đ, và có mt s trưng hp chính quyn chưa
cung cp thông tin phn hi cho ngưi dân v các
quyt đnh, cũng như vic thc hin các k hoch và
ngh quyt.

• Kh năng chi tr cho nhà  là mt vn đ quan
trng cn các gii pháp mang tính h thng. Mt
phân tích v phân phi thu nhp hin ti ca h gia
đình và các chi phí v nhà  cho thy, khi xem xét t l
gia chi phí và giá thành, giá thuê nhà và các chương
trình cho vay nhà  tiêu chun, các h gia đình  đô
th s gp rt nhiu khó khăn đ có th mua đưc mt
đơn v nhà  hin đi vi din tích, cht lưng khiêm
tn nht đưc xây dng trong lĩnh vc nhà  chính
thc.
xxii
HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM



01
 
 
 
 
 
 
 
 
2
4
7
8
9
9

10
11