Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
DANH MỤC BẢNG BIỂU 3
LỜI NÓI ĐẦU 1
CHƯƠNG I 4
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ
NHÀ Ở 4
I. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản 4
1. Bất động sản và đặc điểm của bất động sản 4
2 Thế chấp bất động sản 6
II Định giá bất động sản thế chấp 11
1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp 11
2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản 13
3 Nội dung và các phương pháp định giá bất động sản cho vay thế chấp 15
4 Quy trình định giá bất động sản 21
5 Quản lí và xử lí bất động sản thế chấp 23
CHƯƠNG II 26
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
LÀ NHÀ Ở TRONG CÔNG TY TNHH TƯ VẤN VÀ KIỂM TOÁN QUỐC
TẾ 26
I. Khái quát tình hình hoạt động của Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán
Quốc tế 26
1 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc
tế 26
2 Chức năng và nhiệm vụ 26
3 Cơ cấu tổ chức 27
27
II Quy trình cho vay thế chấp bằng bất động sản là nhà ở tại Công ty
TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế 28
1.Quy trình Thẩm định giá 28

2 Giải pháp và Phương pháp thẩm định giá 33
3 Danh mục tài liệu phục vụ thẩm định giá 35
2 Định giá trực tiếp bất động sản nhà ở 37
3 Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp là nhà ở 44
III Đánh giá công tác cho vay thế chấp bất động sản nhà ở tại công ty
TNHH tư vấn và kiểm toán quốc tế 47
1. Những thành công trong hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản nói
chung và bất động sản nhà ở nói riêng 48
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
2 Khó khăn và tồn tại 50
CHƯƠNG III 57
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TẠI CÔNG TY TNHH TƯ VẤN VÀ KIỂM TOÁN
QUỐC TẾ 57
I Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói
chung và bất động sản nhà ở nói riêng tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm
toán Quốc tế 57
II Một số đề giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá
bất động sản nhà ở tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế 59
1. Giải pháp từ phía nhà nước 59
2. Giái pháp từ phía Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế 62
KẾT LUẬN 70
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1 : “ Tỷ lệ cho vay tối đa” 38
Bảng 2: tổng hợp kết quả định giá chung cư thế chấp 39
Bảng 3: Kết quả định giá nhà đất được thế chấp 41

Bảng 4: Danh mục tài sản thế chấp phải xử lý trong năm 2012 và 2013 46
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thống ngân
hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu. Các hoạt
động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, các lĩnh vực kinh tế
quốc dân trong đó có thị trường bất động sản. Sự phát triển thị trường bất động
sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn
thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Với ngân hàng, đây là hoạt động
tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, là hoạt động mang lại
rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưng cũng tiềm ẩn đầy rủi ro. Để đảm bảo an
toàn tức là hạn chế ở mức rủi ro thấp nhất, các ngân hàng đưa ra yêu cầu người
vay phải thế chấp tài sản mà trong đó chủ yếu là bất động sản. Đối với xã hội,
hoạt động này góp phần tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân đầu tư lao động
sản xuất thông qua nguồn vốn thế chấp bất động sản, góp phần quản lý thị
trường bất động sản.
Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, công tác định giá bất động sản thế chấp,
quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản quan trọng nhất.
Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng
nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi khách hàng
không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại bất động sản. Hiện nay, do
nhiều yếu tố như môi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính không hợp lý giữa khung
giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, do công tác định giá, xử lý bất
động sản thế chấp còn nhiều bất cập trong thực tế vì thế hoạt động cho vay thế
chấp bất động sản tại Việt Nam đạt hiệu quả chưa cao.
Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế là công ty thẩm định giá,
kiểm toán hàng đầu trong nhóm các Công ty thẩm định giá, kiểm toán độc lập
được Quốc tế, Bộ Tài chính,… xác nhận. Trong quá trình thực tập tại Công ty

TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế, em đã có cơ hội được tìm hiểu về quy trình
định giá bất động sản. Bên cạnh những mặt tích cực trong quy trình định giá vẫn
còn những mặt thiếu sót cần quan tâm và hoàn thiện. Hoạt động cho vay thế chấp
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
có thể bằng nhiều loại hình bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế
chấp là nhà ở, đây là loại hình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thị
trường. Quy trình của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở vì thế cũng được cụ
thể hơn rất nhiều. Vì vậy, em đã đi sâu vào nghiên cứu về quy trình định giá bất
động sản và đặc biệt, em đã chọn đề tài “Quy trình định giá bất động sản thế
chấp là nhà ở tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế” để nghiên cứu
và làm khóa luận tốt nghiệp
2. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học: cơ sở lí luận và thực tiễn về định giá và quy
trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
- Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế
Đề ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá thế
chấp nói riêng và của hệ thống ngân hàng nói chung trong thời gian tới
3. Phạm vi nghiên cứu
- Chỉ đi sâu vào quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
- Về không gian: trong toàn bộ hoạt động định giá của Công ty TNHH Tư
vấn và Kiểm toán Quốc tế trên thị trường Hà Nội
- Về thời gian: Trong vòng 3 năm trở lại đây
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử
- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học…

5. Kết cấu luận văn
Chương I Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
trong ngân hàng
Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
trong hoạt động cho vay tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
Chương III Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động san thế chấp
là nhà ở tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế
Do thời gian và trình độ có hạn, đề án còn nhiều thiếu sót rất mong nhận
được ý kiến của thầy cô và các bạn để có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin cảm
ơn thầy giáo ThS. Vũ Thành Bao đó giúp đỡ và hỗ trợ em trong quá trình thực
tập và hoàn thành chuyên đề.
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ
NHÀ Ở
I. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản
1. Bất động sản và đặc điểm của bất động sản
1.1.1 Bất động sản:
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam tại điều 174 quy định:
Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:
-Đất đai
-Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó
-Các tài sản gắn liền với đất

-Các tài sản khác do pháp luật quy định
1.1.2 Đặc điểm bất động sản:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền
với đất đai mà đất đai là những tài sản có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích
và không gian. Vì thế giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí
khác nhau cũng sẽ khác nhau.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của
hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các công trình xây
dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng
trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có
thời gian lâu dài. Nói đến tính lâu bền của bất động sản thường đề cập đến hai chỉ
tiêu đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm này để khi đầu
tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng
phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, do tính giới hạn của
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng khu vực,…
Vì thế, nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở
hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi tài sản là một tài sản riêng biệt,
được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kì
một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự
khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về
cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa
bất động sản thì đặc điểm này trội hơn. Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực,

mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán thị
hiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh.
Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong quan niệm của mọi người về phong thủy, nở
hậu thắt hậu. Đặc điểm này có thể giúp người định giá cũng như các nhà đầu tư
xác định được các yếu tố giá trị gia tăng của bất động sản.
Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao,
chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới.
Điều này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn
dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại
đầu tư cho kinh doanh. Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản
luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các chính
sách của nhà nước. Do bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi
dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân. Giao dịch về bất động sản
chiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh tế. Nhà nước liên tục ban
hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thể hiện vai trò
chức năng đối với thị trường bất động sản.
Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản
phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị lớn bao
gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chỳng khỏ phức tạp.
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
2 Thế chấp bất động sản
2.1 Khái niệm
Thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên có nhu cầu vay vốn
(bên thế chấp) dùng bất động sản do mình sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay vốn (bên nhận thế chấp).
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay đem tài
sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân

hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không
thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay thì ngân
hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.
Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định:
“ 1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất
quản lý.
2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất.
3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với
quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng
đất và thế chấp quyền sở hữu nhà.
2.2 Phân loại cho vay thế chấp bất động sản
Để đảm bảo hoạt động cho vay được minh bạch và rõ ràng, ngân hàng tiến
hành phân loại cho vay thế chấp bất động sản thành các loại sau:
a. Căn cứ vào thời gian cho vay
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1 năm nhằm đáp
ứng nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức.
- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1 năm đến 5 năm, chủ
yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường được thanh toán thành nhiều kì trong quá
trình vay vốn
- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy mô lớn
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
hơn so với các khoản vay khác
b. . Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
- Mục đích mua nhà: Các khoản vay này thường có quy mô lớn và thời

gian tương đối dài hơn so với các khoản vay thông thường, do việc mua sắm, tạo
lập bất động sản là phức tạp, đòi hỏi vốn lớn.
- Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinh doanh có
thể thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của
mình. Thời hạn của các khoản vay này thường không dài, được thanh toán trên
cơ sở vòng quay vốn của hoạt động sản xuất kinh doanh.
- Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay này thường có thời hạn ngắn,
quy mô nhỏ, rủi ro không cao nên các ngân hàng thương mại thường ưu tiên đối
tượng khách hàng này.
c. Căn cứ vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản thế chấp
- Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay trong đó, người đi vay thoả
thuận chuyển quyền sở hữu bất động sản thế chấp cho ngân hàng khi không thực
hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo đó, khi người đi vay không trả được nợ thì ngân
hàng có toàn quyền bán hoặc cho thuê bất động sản thế chấp với tư cách là chủ
sở hữu
- Thế chấp công bằng: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng nắm giữ
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất động sản thế chấp. Khi người đi vay
không thể trả được nợ thì cả 2 bên phải có sự thoả thuận hoặc sự can thiệp của
toà án.
2.3 Đặc điểm và phân loại bất động sản thế chấp
2.3.1Khái niệm: Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử dụng
vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng này đó
nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
2.3.2 Đặc điểm bất động sản thế chấp
- Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời nên bất động sản đem thế
chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất
động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này

cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của nhà
nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu
nhà ở. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài
sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động
sản.
- Thế chấp bất động sản chịu sự chi phối của sự biến động thị trường bất
động sản rất lớn nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường
tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngân hàng. Thông
thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó
tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.
- Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản
vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó những không được và cũng không
thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường bình thường.
2.3.4 Phân loại bất động sản thế chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm:
“- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng , các tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động
sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có
quy định;
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ
cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản
có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
2.4 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:
-Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên

bảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý tài sản,
trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp
luật về đất đai
-Thuộc loại tài sản được phép giao dịch. Tài sản được phép giao dịch được
hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua bán, tặng, cho,
chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
Không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm
Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua
bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay
* Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp
Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp bất động sản, trước hết cần
thực hiện các nguyên tắc sau:
Khách hàng vay phải thế chấp bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đối
với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Ngân hàng và khách
hàng vay thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng bất động sản thế chấp của
khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảm vay;
lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng bất động sản của khách hàng, trường hợp bên
thứ ba bảo lãnh bằng tài sản của khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nước
ngoài thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp luật Việt
Nam. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình. Nếu
bên bảo lãnh là các tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy
định Luật của các tổ chức tín dụng và các quy định của ngân hàng nhà nước Việt
Nam.
Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất đó đủ điều kiện làm bảo đảm
tiền vay theo quy định của pháp luật thì việc thế chấp bảo lãnh đồng thời cả giá
trị quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời giữa tài sản
gắn liền đất và giá trị quyền sử dụng đất đai thì tổ chức tín dụng nhận thế chấp,
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52

9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
bảo lãnh phải có khả năng quản lí tài sản trong quá trình cho vay và xử lý tài sản
đó để thu hồi nợ nếu không trả được.
2.5 Mối quan hệ giữa các bên liên quan trong thế chấp bất động sản
2.5.1 Bên khách hàng vay
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp
- Cho thuê, cho mượn bất động sản thế chấp, nếu có thỏa thuận hoặc pháp
luật quy định
- Yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan đến bất động sản bồi
thường thiệt hại nếu bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản bị mất, hư háng
và nhận lại bất động sản, giấy tờ về bất động sản khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo
đảm trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.
- Giao bất động sản thế chấp (nếu có thỏa thuận); giao bản chính giấy tờ về
bất động sản thế chấp cho ngân hàng, đăng kí giao dịch bảo đảm theo quy định
của pháp luật.
- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên
doanh bất động sản thế chấp trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán,
cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Phải sử dụng đúng mục
đích, không được hủy hoại làm giảm giá trị của đất.
- Trường hợp bất động sản thế chấp bị hư háng mà bất động sản đã được
tiền bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ
tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ ngân hàng
2.5.2 Bên ngân hàng
- Giữ và bảo quản giấy tờ bất động sản thế chấp, giữ bất động sản thế chấp
(nếu các bên có thỏa thuận), nếu hư háng, thiệt hại, mất mát phải bồi thường, yêu
cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản thế chấp.
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp theo
thỏa thuận trong trường hợp ngân hàng giữ bất động sản thế chấp, có quyền yêu
cầu bên vay nếu sử dụng không đúng mục đích làm giảm giá trị bất động sản thế

chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản thế chấp
- Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định pháp luật
- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
doanh hoặc dùng bất động sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác (nếu
ngân hàng giữ)
- Không được tiếp tục khai thác công dụng của bất động sản thế chấp nếu
việc tiếp tục khai thác có nguy cơ là mất giá trị, giảm sút giá trị bất động sản
trong trường hợp ngân hàng giữ
- Trả lại bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp cho khách
hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng
giữ
2.6 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay thế chấp
- Thế chấp bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế xã hội thông qua
việc vay vốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh.
- Đối với ngân hàng góp phần tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu
chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng
tăng cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lí khối lượng tiền tệ lưu thông.
- Nâng cao khả năng quản lí nhà đất của các cơ quan chức năng vì khi tiến
hành hoạt động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến
độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
- Khi nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh
ngày càng tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấp tài
sản trở nên phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển.
II Định giá bất động sản thế chấp
1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp
1.1 Định giá bất động sản
Có nhiều khái niệm về định giá bất động sản trên thế giới, ở đây ta đề cập

đến khái niệm phổ biến nhất như sau:
Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của bất động sản
cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhẩt định, có tính đến các đặc điểm của bất
động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm
cả lĩnh vực đầu tư.
+ Tính khoa học: là việc phân tích dữ liệu, tính toán về mặt toán học các giá
trị bất động sản.
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
+ Tính nghệ thuật: là những kỹ năng nắm được thông tin, đưa ra các đánh
giá và hình thành các quan điểm riêng.
Theo điều 4 pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 8/5/2002
“Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn, thông lệ
quốc tế”
Định giá bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu
và quyền sử dụng bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã
được xác định rõ ràng trong những điều kiện của một thị trường nhất định với
những phương pháp phù hợp.
1.2 Nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản thế chấp
-Các yếu tố tự nhiên của bất động sản
• Vị trí bất động sản: nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá
trị cao hơn
• Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất tối ưu khi nó thỏa mãn
một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn
• Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn và ngược
lại
• Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…), tình trạng môi trường ra sao. Mức độ ảnh hưởng của

các yếu tố trên đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất.
-Các yếu tố kinh tế: nếu bất động sản có khả năng tạo thu nhập cao, tính
hữu dụng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệ thống tiện
nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản gia
tăng. Cầu bất động sản trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại.
-Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an
ninh, tập quán,…
-Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: bất động sản có đầy đủ giấy
tờ pháp lí hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn giá bất động sản không hợp lệ, các
bất động sản phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất
động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
khác gắn với bất động sản.
Ngoài ra có thể kể đến sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước
(chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương, chính sách cho phép
Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách thuế, tín dụng, lạm phát…)
2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
2.1 Các căn cứ định giá
a. Căn cứ vào bản thân các yếu tố của bất động sản
- Căn cứ các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản gồm:
• Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động: sức lao động, tư liệu lao
động, đất đai và các nguồn lực khác
• Kết tinh của các yếu tố vật chất: nguyên vật liệu, trang thiết bị
• Các yếu tố thuộc về tài nguyên môi trường có ảnh hưởng rất lớn tới
giá trị bất động sản: mặt bằng, vị trí trong không gian, môi trường
kinh tế, xã hội, tự nhiên…
- Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng khai thác bất động sản: chính là
sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản tức là bất động sản được sử dụng hợp

lí về vật chất và phù hợp về pháp lí để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ
sỏ hữu vào thời điểm định giá.
- Căn cứ vào hình thái hiện tại của bất động sản: về kết cấu, kiến trúc của
bất động sản, sự bền chắc của bất động sản, tính mỹ thuật của bất động sản, tâm
lý liên quan đến bản thân hiện tại của bất động sản
- Căn cứ vào sổ sách kế toán, hồ sơ, chứng từ theo dõi, quản lí tài sản
b. Căn cứ điều kiện thị trường
- Sự cạnh tranh của thị trường: cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất,
cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong
khu vực và giữa các khu vực trong nước tai thời điểm định giá, cạnh tranh trong
sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng. Tất cả những yếu tố đó đều được tính đến khi
định giá.
- Những yếu tố của nền kinh tế: thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở, sự
tăng trưởng và phát triển kinh tế, sự biến động của thị trường bất động sản, sự
thay đổi của nhu cầu vật chất, văn hóa tinh thần của người dân, sự thay đổi trong
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
thị hiếu của người tiêu dùng …tất cả những yếu tố đó đều ảnh hưởng đến giá trị
bất động sản.
- Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến kết quả định giá. Cung độc quyền hay
cạnh tranh, ngắn hạn hoặc dài hạn vì vậy giá trị bất động sản cũng khác nhau
Cầu cho người tiêu dùng thì giá trị bất động sản phụ thuộc vào công dụng
của bất động sản, cầu cho nhà đầu tư thì giá trị bất động sản phụ thuộc vào giá trị
kì vọng mang lại từ bất động sản. Giá trị thị trường ở thời điểm định giá của tài
sản tương tự chuyển nhượng, giá tham khảo của các cơ quan định giá
c. Căn cứ pháp lí
Các yếu tố liên quan đến bất động sản: các bộ luật đất đai, nghị định, thông
tư liên quan đến các chính sách về thuế, tài chính bất động sản…tất cả những
điều này ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản.

Các yếu tố liên quan đến bất động sản mà nó quy định chung: các chính
sách về thuế, giá, tăng trưởng kinh tế, ưu đãi đầu tư…
2.2 Các nguyên tắc định giá
a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản
Là đạt được mức sử dụng tối đa về bất động sản cho phép về mặt kĩ thuật
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật bảo đảm cho
bất động sản có giá trị cao nhất tạo ra lãi ròng hay giá trị thuần lớn nhất vào ngày
thẩm định giá.
b. Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Tức là phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh, phù hợp với các quy
định của pháp luật trong sử dụng và trong xây dựng, phù hợp với cầu thị trường.
d. Nguyên tắc thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước
e. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự
đóng góp của nó tới giá trị của toàn bộ bất động sản
f. Nguyên tắc cân bằng
Giá trị bất động sản tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bất động
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
sản ở trạng thái cân bằng, sự kết hợp giữa đất và công trình ở mức tối ưu
g. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thị
trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo các nhân tố xã hội, kinh tế,
chính trị, môi trường… tác động và trong thời gian ngắn không kéo dài
l. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng
cung cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Khi thẩm định giữ theo các lực

lượng thị trường phải được phân tích, đánh giá cẩn thận.
h. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
người tham gia thị trường vì thế có thể làm giảm lợi nhuận
i. Nguyên tắc dự báo
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng khả năng sinh lời trong
tương lai, chúng ta có thể dự đoán được qua các thị phần tham gia thị trường các
yếu tố ảnh hưởng đến giá
j. Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngược
lại những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất động sản tăng
lên và có những cái không có chi phí vẫn làm giá bất động sản tăng lên.
3 Nội dung và các phương pháp định giá bất động sản cho vay thế chấp
Có 5 phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản:
 Phương pháp so sánh
 Phương pháp chi phí
 Phương pháp vốn hóa
 Phương pháp thặng dư
 Phương pháp lợi nhuận
Thông thường có 5 phương pháp định giá bất động sản nhưng trong định giá bất
động sản thế chấp nói chung chỉ sử dụng ba phương pháp so sánh, phương pháp
chi phí và phương pháp thu nhập là chủ yếu.
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
3.1 Phương pháp định giá so sánh
* Khái niệm:
Là phương pháp xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh
một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị
trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.

Phương pháp so sánh được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin những bất động sản được bán trong thời gian
gần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về kiểu cách, về
điều kiện, về vị trí…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị của
chúng và để bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất
để tiến hành phân tích. Các bất động sản này phải trong cùng một khu vực thị
trường, nếu khách thị trường yếu tố vĩ mô bên ngoài sẽ tác động khác. Để giảm
thiểu những định kiến chủ quan của người định giá sử dụng một số phương pháp
phân tích, thống kê, xác suất để tiến hành phân tích số liệu. Lựa chọn đơn vị so
sánh cho phù hợp đồng nhất trong tất cả mọi bất động sản
Bước 4: Phân tích các giá bán xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấu hơn
của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
Bước 5: So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so
sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu. Thực hiên
hòa hợp chỉ số giá trị từ phân tích các bất động sản so sánh. Ước tính giá trị của
bất động sản mục tiêu trên cơ sở các giá bán của các bất động sản so sánh sau khi
đã điều chỉnh .
* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá so sánh
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp định giá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật do
không phải tính toán nhiều.
- Phương pháp này thể hiện sự đánh giá của thị trường, giá trị của bất động
sản cần định giá dựa trên giá trị của các bất động sản tương tự đã giao dịch trên
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
thị trường

- Là phương pháp cơ sở, hay là đầu vào của các phương pháp khác. Kết quả
này dễ được khách hàng chấp nhận và có cơ sở pháp lý vững chắc và dễ được
khách hàng chấp nhận
Nhược điểm:
- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá
đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất nhưng
bằng chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp
này rất hạn chế.
- Phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế
tính thực tiễn của phương pháp.
- Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc
những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc
số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của
số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và
quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá.
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị hiện tại của bất động sản nhưng
chúng ta lại dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ cho nên giá
trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi các giao dịch trước đó
- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm tới đặc tính
kinh tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời của vốn đầu tư mà việc phân tích và so
sánh bất động sản đó là khó khăn.
* Vận dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thế chấp
Đối với ngân hàng, tài sản thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán trao
đổi như nhà ở, cửa hàng, đất đai…Hầu hết những tài sản này đều có thông tin
phổ biến trên thị trường và được cập nhật liên tục nên phương pháp so sánh là
phương pháp hiệu quả được áp dụng. Thông qua phương pháp so sánh, chuyên

SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
viên định giá sẽ tiến hành thu thập thông tin về các bất động sản tương đồng với
bất động sản thế chấp được giao dịch trong thời gian gần đây, từ đó xác định
được mức giá thị trường phù hợp cho bất động sản thế chấp sau khi đã tiến hành
những điều chỉnh cần thiết.
3.2 Phương pháp chi phí
* Khái niệm
Là phương pháp xác định giá trị bất động sản bằng chi phí làm ra một bất
động sản tương tự với bất động sản thay thế
Phương pháp này dùng để định giá các bất động sản ít có cầu trên thị
trường, hiếm khi được mua bán trên thị trường ( bất động sản công cộng như:
trường học, thư viện… định giá cho đền bù giải phóng mặt bằng, đánh thuế khi
thuế suất đánh lờn chi phí cụng trỡnh…)
* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất
đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
Bước 2: Ước lượng chi phí trực tiếp, gián tiếp của công trình vào ngày định
giá có hiệu lực, ước lượng lợi nhuận từ nhà thầu, nhà đầu tư phân tích thị trường.
Bước3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng
hiện có trên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được
chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trị
hiện tại của công trình
Giá trị công trình = Chi phí thay thế( chi phí tái tạo) - tổng giảm giá
Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình phụ, các chi phí của các
công trình cải tạo khac nằm trên địa điểm như hàng rào, phong cảnh, đường đi lối
lại…

Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá để ước
tính giá trị bất động sản đã giảm giá.
Giá trị bất động sản = Giá trị đất + chi phí thay thế( tái tạo công trình) đã
giảm giá -chi phí công trình phụ đã giảm giá
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giá trị
của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí nếu cần thiết
* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá chi phí
Ưu điểm:
- Phương pháp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường
thích hợp để so sánh trực tiếp giá của các bất động sản.
- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các bất động sản có
mục đích sử dụng riêng biệt. Việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộc
nhiều vào kinh nghiệm chuyên môn của thẩm định viên do đó nếu thẩm định viên
có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có
thể hạn chế được những yếu tố thái quá của thị trường.
Nhược điểm:
- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thông tin thị trường, nên nó có
những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp
- Chi phí thực chất không thể bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Hơn nữa
tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Trong việc áp
dụng phương pháp chi phí, giả định cho rằng chi phí bằng với giá trị, trên thực tế
giả định này có thể không đúng.
- Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan của người
định giá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần
giảm giá tích luỹ này.
- Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo
kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương

pháp thẩm định giá này.
- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù
hợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị.
- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị bất động sản toàn quyền sở hữu trong
trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá
phải điều chỉnh.
* Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp
Trong thực tế có một số tài sản là bất động sản nhưng ít có cầu trên thị
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
trường được sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng những nhu cầu cụ thể
như: trường học, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…Các tài sản
này được xây dựng bởi các tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và
thường không có tổ chức thay thế khác cần đến các tài sản đó. Do vậy không xảy
ra việc mua bán đú trên thị trường, tức là không có tài liệu mua bán làm cơ sở
cho sự so sánh của việc định giá. Khi đó phương pháp so sánh tỏ ra không còn
thích hợp và chuyên viên định giá phải sử dụng phương pháp chi phí.
3.3 Phương pháp thu nhập
* Định nghĩa:
Phương pháp thu nhập là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàng
năm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại. Phương pháp thu nhập được xây dựng
trên việc tuân thủ nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếu được
áp dụng đối với các bất động sản tạo thu nhập
* Trình tự tiến hành
-Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của bất động sản khi ở mức
chiếm hữu đầy đủ trước khi trừ đi chi phí hoạt động.
- Tính tổng thu nhập hiệu quả: là thu nhập được dự báo từ tất cả các hoạt
động của bất động sản đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê, do bỏ
trống hoặc do không thu được tiền thuê.

- Tính thu nhập hoạt động ròng: là thu nhập thực tế hay dự báo còn lại sau
khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khi trừ
đi tiền lãi vay thế chấp và khấu hao sổ sách.
- Áp dụng công thức: Giá trị bất động sản = thu nhập ròng trên một năm/tỷ
lệ vốn hoá chung
Trong đó, tỷ lệ vốn hoá chung là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản.
Nó phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng của thu nhập hoạt động ròng của một
năm và giá cả toàn bộ bất động sản hay giá trị của bất động sản. Nó được sử
dụng để chuyển thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của bất động
sản. Ngoài ra, khi định giá một bất động sản tạo thu nhập, người ta còn sử dụng
phương pháp chiết khấu dòng tiền, đây cũng là một hình thức mở rộng của
phương pháp thu nhập. Theo đó, người định giá cần ước lượng tất cả các khoản
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
thu nhập trong tương lai do bất động sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá
trị hiện tại. Tổng các luồng tiền trong tương lai vẫn được giữ nguyên sau khi đưa
vào tính toán các thu nhập dự báo trong tương lai, người định giá chỉ chiết khấu
từng giai đoạn trong tương lai về giá trị hiện tại.
* Ưu nhược điểm của phương pháp thu nhập
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp có cơ sở lí luận chặt chẽ nhất, nó tiếp cận một cách
trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại trong tương lai
- Ngoài kĩ thuật chiết khấu dòng tiền phức tạp, nhìn chung phương pháp thu
nhập là phương pháp đơn giản trong quá trình sử dụng
- Có độ chính xác tương đối cao khi có chứng cứ thị trường có thể so sánh
được, khi các khoản thu nhập được dự báo tương đối chính xác
Nhược điểm:
- Phương pháp này mang những thông tin hạn chế của những giả định về
dòng tiền trong tương lai

- Trong quá trình tính toán, áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định, do đó tổng
lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng cố định
* Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá bất động sản thế chấp
Đối với các bất động sản tạo thu nhập ròng hàng năm như các bất động sản
cho thuê thì phương pháp định giá thu nhập tỏ ra hiệu quả hơn hẳn. Để tiến hành
định giá, chuyên viên định giá sẽ chuyển tất cả các khoản thu nhập trong tương
lai của bất động sản thế chấp về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định.
Trong quá trình áp dụng phương pháp thu nhập để định giá bất động sản thế
chấp, chuyên viên định giá cần phải nghiên cứu phân tích các thương vụ, tiến
hành điều chỉnh các vấn đề như: tuổi thọ công trình, chất lượng, tiện nghi, thời
hạn cho thuê, các khuyến mại ẩn, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai…
4 Quy trình định giá bất động sản
Tùy từng điều kiện, hoàn cảnh mà người định giá sắp xếp, lên kế hoạch để
có quy trình định giá phù hợp và hiệu quả nhất. Nhìn chung, quy trình định giá
gồm các bước:
4.1 Xác định các vấn đề cần định giá
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
21
n
n
r
K
r
K
r
K
r
K
K
)1(

)1()1(1
3
321
0
2
+
++
+
+
+
+
+
=
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thành Bao
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lí, kinh tế kĩ thuật của bất động sản
cần định giá
- Xác định mục đích định giá trên cơ sở mục đích và yêu cầu của khách
hàng
- Xác định những ràng buộc, hạn chế trong xác định đối tượng định giá, chú
ý phù hợp với quy định của pháp luật và quy định hiện hành khác có liên quan.
- Xác định thời điểm định giám nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá
- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản, phải phù hợp với những quy định
của luật pháp hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền ban hành.
4.2 Lập kế hoạch định giá:
Bao gồm số lượng công việc phải hoàn thành, thời gian thực hiện công việc
đó, trình tự thực hiện công việc…Sau cùng là lập đề cương báo cáo kết quả định
giá.
4.3 Khảo sát hiện trường và thu nhập thông tin về bất động sản

- Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường để có được số liệu, thông
tin, hình ảnh (toàn cảnh, chi tiết)
- Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập các
thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người
mua- bán tiềm năng, thông tin về tính pháp lí của bất động sản. Thông tin về
những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị bất
động sản cần định giá.
Tất cả những thông tin trên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo đinh giá
để chứng minh tính xác thực và đảm bảo độ chính xác của thông tin.
SV: Nguyễn Minh Tân Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 52
22