45 Giải pháp xác định giá trị vườn cây cao su khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước tại Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam

MỤC LỤC
Danh mục các từ viết tắt........................................................................................i
Danh mục các bảng...............................................................................................ii
Danh mục các hình ..............................................................................................iii
PHẦN MỞ ĐẦU...........................................................................................................4
Chương 1:.....................................................................................................................7
CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
VƯỜN CÂY CAO SU KHI CỔ PHẦN HÓA..............................................................7
1.1. CỔ PHẦN HÓA DNNN VÀ GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU............................7
1.1.1 Doanh nghiệp nông nghiệp.....................................................................7
1.1.2 Doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước......................................................7
1.1.3 Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước......................................................7
1.1.4 Giá trò vườn cây cao su khi cổ phần hóa..................................................8
1.2. VAI TRÒ, LI ÍCH CỦA CÂY CAO SU TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC
DÂN..............................................................................................................................8
1.2.1 Về kinh tế................................................................................................9
1.2.2 Về xã hội .............................................................................................11
1.2.3 Về môi trường.......................................................................................12
1.2.4 Về an ninh quốc phòng..........................................................................12
1.3. ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ KỸ THUẬT KINH DOANH CAO SU THIÊN NHIÊN
ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY.............................12
1.3.1 Chu kỳ kinh doanh dài, năng suất, chất lượng vườn cây phụ thuộc vào
nhiều yếu tố ..........................................................................................12
1.3.3 Giá trò thanh lý vườn cây do nhiều yếu tố quyết đònh..........................14
1.3.4 Giá trò vườn cây cao su gắn liến với giá trò đất.....................................15
1
1.3.5 Thời gian hoàn vốn dài, quy trình sản xuất khép kín, quy mô sản xuất
lớn, kỹ thuật khai thác nghiêm ngặt......................................................16
1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP....................20
1.4.1 Xác đònh giá trò doanh nghiệp theo phương pháp tài sản......................20
1.4.2 Xác đònh giá trò doanh nghiệp theo phương pháp dòng tiền chiết

khấu ..................................................................................................25
1.4.3 Xác đònh giá trò DN theo phương pháp so sánh.....................................27
Chương 2:....................................................................................................................29
THỰC TRẠNG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU KHI CPH
TẠI TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP CAO SU VI T NAM.Ệ ......................................29
2.1 TỔNG QUAN VỀ TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP CAO SU VIỆT NAM..........29
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển ........................................................29
2.1.2 Mô hình tổ chức.....................................................................................33
2.2. TIẾN TRÌNH CPH CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH CAO SU
THUỘC TẬP ĐOÀN.................................................................................................39
2.2.1.Thí điểm CPH Nhà máy chế biến Hàng Gòn.......................................39
2.2.2 Thí điểm CPH vườn cây gắn với nhà máy chế biến tại Nông trường cao
su Hòa Bình...........................................................................................40
2.2.3 Thí điểm CPH toàn bộ các công ty: Công ty Cao su Đồng Phú, Tây
Ninh và Phước Hòa................................................................................42
2.3 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU KHI CPH TẠI TẬP ĐOÀN......44
2.3.1 Xác đònh giá trò vườn cây cao su khi CPH tại Nông trường cao su Hòa
Bình.......................................................................................................44
2.3.2 Xác đònh giá trò vườn cây cao su tại Công ty cao su Đồng Phú, Tây
Ninh và Phước Hòa................................................................................47
2
2.4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG QUÁ TRÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
VƯỜN CÂY CAO SU KHI CPH TẠI TẬP ĐOÀN..................................................53
2.4.1 Phương pháp xác đònh giá trò vườn cây cao su .....................................53
2.4.2 Giá trò quyền sử dụng đất khi xác đònh giá trò vườn cây cao su ............55
2.4.3 nh hưởng của các đặc điểm kinh tế kỹ thuật đến giá trò vườn cây....56
2.4.4 Phương pháp xác đònh hiện giá giá trò thanh lý vườn cây cao su khi xác
đònh giá trò vườn cây cao su .................................................................59
Chương 3:
CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO

SU KHI CỔ PHẦN HÓA TẠI TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP CAO SU VIỆT
NAM............................................................................................................................64
3.1. MỘT SỐ QUAN ĐIỂM.......................................................................................65
3.1.1 Quan điểm cân bằng quan hệ cung cầu.................................................65
3.1.2 Quan điểm nhất quán trong toàn Tập đoàn..........................................65
3.1.3 Quan điểm đảm bảo hài hòa lợi ích các chủ thể..................................66
3.2. NGUYÊN TẮC....................................................................................................66
3.2.1 Nguyên tắc đầy đủ................................................................................66
3.2.2 Nguyên tắc khách quan.........................................................................66
3.2.3 Nguyên tắc công khai...........................................................................67
3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN
CÂY CAO SU KHI CPH TẠI TẬP ĐOÀN..............................................................67
3.3.1 Bổ sung phương pháp so sánh trực tiếp khi xác đònh giá trò vườn cây
cao su.....................................................................................................67
3.3.2 Xác đònh giá trò vườn cây có tính cả giá trò quyền sử dụng đất trồng cao
su...........................................................................................................69
3
3.3.3 Xác đònh giá trò vườn cây cao su có tính đến cả các đặc điểm kinh tế kỹ
thuật ảnh hưởng đến giá trò vườn cây....................................................71
3.3.4 Xác đònh giá trò vườn cây cao su loại trừ giá trò thanh lý vườn cây.......77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................81
(2) Kiến nghò với Bộ tài chính về phương pháp xác đònh lợi thế kinh doanh
của doanh nghiệp ..................................................................................84
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Ở nước ta, cổ phần hóa các DNNN là chủ trương lớn, là giải pháp quan
trọng của Đảng và Nhà nước trong tiến trình sắp xếp, đổi mới khu vực kinh tế
quốc doanh.
Trải qua gần 15 năm, kể từ khi bắt đầu thí điểm vào năm 1992 đến thực
hiện chính thức năm 1996, kết quả đạt được trong quá trình cổ phần hoá DNNN

về cơ bản là tích cực. Qua CPH đã giảm bớt được những DNNN kinh doanh kém
hiệu quả đồng thời hình thành mới loại hình DN đa hình thức sở hữu, thu hút vốn
và kinh nghiệm của các nhà đầu tư cũng như người lao động vào phát triển sản
xuất kinh doanh, tạo động lực mới, phát huy quyền tự chủ kinh doanh, nâng cao
hiệu quả và sức cạnh tranh của DN.
Tuy những mặt tích cực của CPH đã thể hiện rõ, nhưng cho đến nay tốc
độ thực hiện CPH ở Việt Nam nhìn chung vẫn còn chậm, chưa đáp ứng được như
yêu cầu đặt ra. Đó là do nhiều vướng mắc đã phát sinh không chỉ trong quá trình
tổ chức thực hiện mà ngay cả đối với DN đã được CPH cũng cần hoàn thiện
thêm ở nhiều mặt, cả về cơ sở lý luận lẫn thực tiễn. Đặc biệt trong các doanh
nghiệp nông nghiệp vướng mắc lớn nhất là việc xác đònh giá trò vườn cây liên
4
quan đến quyền sử dụng đất, cây trồng và những tài sản trên đất phục vụ cho
kinh doanh sản xuất.
Quá trình sắp xếp và đổi mới cơ chế quản lý các DN thuộc Tập đoàn
trong những năm qua đã tạo bước phát triển vượt bậc cả chiều rộng lẫn chiều
sâu, xứng đáng vai trò nòng cốt của ngành Cao su Việt Nam. Mặc dù Tập đoàn
đã đi đầu trong việc CPH các doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước nhưng tốc độ
vẫn chậm so với yêu cầu của Chính phủ. Nguyên nhân của việc chậm trễ này là
vì còn lúng túng trong việc đònh giá trò và giá cả vườn cây cao su. Chính vì vậy
nghiên cứu xác đònh giá trò vườn cây cao su để CPH doanh nghiệp nông nghiệp
nhà nước tại Tập đoàn nhằm thúc đẩy tiến trình CPH tại Tập đoàn là rất cần
thiết và mang tính thời sự.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi xin chọn đề tài nghiên cứu là:
“ Giải pháp xác đònh giá trò vườn cây cao su khi cổ phần hóa doanh
nghiệp nhà nước tại Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam” làm
luận
văn tốt nghiệp, với mong muốn góp một phần kiến thức nhằm thúc đẩy tiến trình
CPH các đơn vò thuộc Tập đoàn trong thời gian tới.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài:

Mục đích hệ thống hóa lý thuyết xác đònh giá trò doanh nghiệp, xác định
giá trị vườn cây cao su để cổ phần hoá DNNN kinh doanh cao su thiên nhiên làm
cơ sở để phân tích thực trạng việc đònh giá trò vườn cây cao su tại Tập đoàn trong
thời gian qua, trên cơ sở đó phát hiện vấn đề và giải quyết vấn đề nhằm hoàn
thiện lý thuyết xác đònh giá trò vườn cây cao su để CPH các DNNN kinh doanh
cao su thiên nhiên tại Tập đoàn.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá giá trò vườn cây cao su khi CPH
của các công ty cao su như Nông trường cao su Hòa Bình, Công ty cao su Đồng
5
Phú, Công ty TNHH một thành viên Tây Ninh và Công ty cao su Phước Hòa, đã
tiến hành CPH cả vườn cây cao su và nhà máy thuộc Tập đoàn.
4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài:
Đề tài sử dụng cơ sở lý thuyết về xác đònh giá trò DN nói chung và xác
đònh giá trò vườn cây cao su phù hợp với đặc điểm sinh học riêng có của nó với
những quy luật của kinh tế thò trường và những văn bản hiện hành của nhà nước
về đònh giá trò DNNN để CPH.
Tác giả thu thập và xử lý thông tin để thực hiện các mục tiêu của luận
văn bằng các phương pháp thống kê mô tả, thống kê so sánh, phương pháp
chuyên khảo, phân tích thống kê, phương pháp đònh lượng,… để đánh giá thực
trạng và xây dựng các giải pháp xác đònh giá trò vườn cây cao su để CPH tại
Tập đoàn .
5. Kết quả của đề tài:
Đề tài đã đưa ra những giải pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn về cách
xác đònh giá trò vườn cây cao su để cổ phần hoá DNNN kinh doanh cao su thiên
nhiên.
6. Kết cấu của luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết của việc xác đònh giá trò vườn cây cao su khi cổ
phần hóa.

Chương 2: Thực trạng việc xác đònh giá trò vườn cây cao su khi cổ phần
hóa tại Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam.
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện việc xác đònh giá trò vườn cây cao su
khi cổ phần hóa tại Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam.
6
Chương 1:
CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
VƯỜN CÂY CAO SU KHI CỔ PHẦN HÓA
1.1. CỔ PHẦN HÓA DNNN VÀ GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU
1.1.1 Doanh nghiệp nông nghiệp
Doanh nghiệp nông nghiệp là những tổ chức kinh doanh có sử dụng đất
đai để kinh doanh chủ yếu các loại cây trồng, vật nuôi và các hoạt động mang
tính sinh học, như các tổ chức kinh doanh cao su, cà phê, mía, lúa, chăn nuôi bò,
gà, heo,… chúng được gọi là doanh nghiệp nông nghiệp.
1.1.2 Doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước
Doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước là doanh nghiệp nông nghiệp do nhà
nước đầu tư vốn, thành lập và tổ chức quản lý, hoạt động kinh doanh hoặc hoạt
động công ích theo Luật doanh nghiệp nhằm thực hiện mục tiêu kinh tế – xã hội
do Nhà nước giao.
1.1.3 Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
Cổ phần hóa các DNNN là một biện pháp chuyển đổi hình thức sở hữu
trong DNNN, từ sở hữu duy nhất là Nhà nước sang sở hữu của các cổ đông (Nhà
7
nước có thể vẫn tham gia với tư cách là một cổ đông hoặc không tham gia), đồng
thời chuyển DNNN sang Công ty cổ phần, tổ chức hoạt động theo quy đònh trong
Luật doanh nghiệp.
Vì vậy, muốn cổ phần hoá DNNN điều trước hết phải xác đònh được giá
trò DN một cách khách quan.
1.1.4 Giá trò vườn cây cao su khi cổ phần hóa
Giá trò vườn cây cao su là một phần không thể tách rời trong tổng tài sản

của DN kinh doanh cao su thiên nhiên. Việc xác đònh giá trò vườn cây cao su khi
CPH các doanh nghiệp nông nghiệp kinh doanh cao su thiên nhiên là xác đònh
đúng giá trò vườn cây làm cơ sở để đưa ra một mức giá thích hợp đối với phần
vốn mà nhà nước đã đầu tư hình thành tài sản là vườn cây cao su. Trong tổng giá
trò tài sản DN thì giá trò tài sản là vườn cây cao su chiếm trên 70%, do đó việc
xác đònh giá trò vườn cây cao su khi CPH là một công việc yêu cầu có tính chính
xác cao nhằm xác đònh đúng giá trò và giá cả của doanh nghiệp nông nghiệp
kinh doanh cao su thiên nhiên để có thể tiến hành CPH doanh nghiệp và trao
đổi, giao dòch trên thò trường.
1.2. VAI TRÒ, LI ÍCH CỦA CÂY CAO SU TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC
DÂN.
Cây cao su xuất xứ từ Brasil, có tên khoa học là Hevea Brasi Liensis,
được biết đến từ thế kỉ 18, tại vùng châu thổ sông Amazôn thuộc Nam Mỹ. Được
du nhập vào Việt Nam từ năm 1897 do bác sỹ Yersin trồng thành công tại Viện
nghiên cứu Pasteur Nha Trang. Tính đến cuối năm 2006, diện tích trồng cây cao
su trên thế giới khoảng 10 triệäu ha với sản lượng mủ gần 09 triệu tấn năm.
Trong đó diện tích cao su ở Việt Nam trên 500.000ha, gồm: Miền Đông Nam bộ
160.000ha; Vùng Tây Nguyên và Duyên Hải Miền Trung trên 40.000ha và các
vùng khác.
8
Sự phát triển của ngành Cao su trong hơn 30 năm qua đã khẳng đònh vai
trò, vò trí của nó đối với đất nước. Thật vậy, cây cao su không chỉ đem lại lợi ích
kinh tế, xã hội, môi trường mà còn cả về an ninh quốc phòng. Ngành cao su đã
trở thành một trong tám Tập đoàn kinh tế đầu tiên ở Việt Nam.
1.2.1 Về kinh tế
Cây cao su là một loại cây công nghiệp có giá trò kinh tế rất cao. Đây là
loại cây mà sản phẩm của nó chủ yếu được dùng làm nguyên liệu cho các ngành
công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp.
Kinh doanh cao su thiên nhiên xét về mặt kinh tế có thể nói cho lợi nhuận
“KÉP“ từ sản phẩm chính đó là mủ và gỗ, trong khi thu hoạch sản phẩm từ mủ

thì giá trò cây ngày càng tăng trưởng cho nguồn thu từ gỗ khi thanh lý.
+ Mủ cao su: Sản phẩm chủ yếu của cây cao su là mủ (Natural Rubber -
NR) với nhiều loại sản phẩm đa dạng như CV, SVRL, SVR 3L, SVR 5L, SVR
10, SVR 20, Latex…. Có các đặc tính đặc biệt hơn hẳn cao su nhân tạo về độ
giãn, độ đàn hồi cao, chống nứt, chống lạnh tốt, ít phát nhiệt khi cọ sát, dễ sơ
luyện,… Sản phẩm từ mủ cao su thiên nhiên là một trong những nguyên liệu cần
thiết của nhiều ngành công nghiệp hiện đại trên thế giới, xếp thứ tư sau dầu mỏ,
than đá, sắt thép và đặc biệt là không thể chế biến được cao su nhân tạo có đặc
tính như cao su thiên nhiên. Sản phẩm từ mủ cao su thiên nhiên có trên 50 ngàn
công dụng khác nhau và rất cần thiết đối với ngành công nghiệp ô tô, máy bay,
sản xuất dụng cụ y tế và nhiều ngành công nghiệp phục vụ tiêu dùng khác.
Bảng 1.1: Dự đoán nhu cầu cao su thiên nhiên (NR) và cao su nhân tạo
(SR) đến năm 2020.
Nhu cầu
Năm
2007 2010 2015 2020
Vỏ xe 11,164 12,688 14,267 15,838
9
Sản phẩm khác 9,913 10,973 11,909 12,835
Tổng 21,077 23,661 26,176 28,673
NR 8,493 9,528 10,601 11,681
SR 12,584 14,133 15,575 16,992
Tỷ lệ NR/SR 40/60 40/60 40/60 41/59
( Nguồn : LMC International and ProForesst 5- 2007)
+ Gỗ cao su: Cây cao su hết niên hạn khai thác phải thanh lý, trên một ha
trung bình có thể thu được khoảng 160 m
3
gỗ nguyên liệu với giá trò thanh lý
khoảng 80 triệu đồng (theo thời giá hiện nay), đủ để tái canh được khoảng 2 ha
cao su kiến thiết cơ bản. Gỗ cao su đã được chế biến để sản xuất bàn, ghế, tủ,

giường,… có giá dao động từ 600 - 900 USD/m
3
.
Với diện tích cao su trồng từ năm 1975 đến 2015, Việt Nam có khả năng
tái canh khoảng 10.000 đến 15.000ha/năm và cung cấp khoảng 300.000 đến
400.000 m
3
gỗ
xẻ/năm, có thể đó là thời điểm mà gỗ cao su trong nước là nguồn
nguyên liệu chủ lực cho các nhà máy chế biến đồ gỗ cao su xuất khẩu của nước ta.
Bảng 1.2: Trữ lượng gỗ của một số giống cao su.
Giống
Vanh gốc (
chu vi –m)
Vanh ngọn (
chu vi –m)
Thân
cao
10 năm tuổi 14 năm tuổi
m
3
/ cây m
3
/ ha m
3
/cây
m
3
/ha
RRIV 2 87,8 65,1 6,44 0,30 150 0,38 190

RRIV 3 75,4 56,3 4,46 0,15 75 0,24 120
RRIV 4 71,8 53,6 5,43 0,17 85 0,21 105
PB 235 74 56,3 5,13 0,17 85 0,24 100
GT 1 66,9 52,4 3,49 0,10 50
(Nguồn: Hiệp hội cao su Việt Nam – Cao su Việt Nam trên đường hội nhập
Quốc tế – NXB Lao động).
Hạt cao su ngoài việc dùng làm giống còn dùng để ép dầu, làm thức ăn
cho gia cầm và bón cho cây trồng,… Mỗi hecta cao su có thể thu hoạch được
khoảng 250-300 kg hạt/năm (tương ứng với khoảng 2 triệu đồng). Hàng năm cao
10
su rụng lá qua đông, thu được khoảng từ 4 -7 tấn lá/ha/năm tạo nguồn chất hữu
cơ quý giá cho đất.
Kinh doanh sản xuất cao su thiên nhiên là ngành hàng chiến lược ở nước
ta. Hàng năm ngành cao su đem lại trên 1 tỷ đôla kim ngạch xuất khẩu cho nền
kinh tế, góp phần quan trọng thúc đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hóa hiện đại
hóa nông nghiệp, nông thôn ở nước ta trong giai đoạn hiện nay
.
Tổ chức kinh doanh sản xuất của ngành cao su Việt Nam hiện nay chủ
yếu theo quy mô đại điền thông qua loại hình DNNN kinh doanh cao su thiên
nhiên. Phần lớn các DNNN kinh doanh cao su thiên nhiên được hình thành và
phát triển mạnh mẽ từ sau năm 1975 đến nay, với tốc độ tăng trưởng trung bình
20% năm, hình thành những vùng sản xuất hàng hóa tập trung quy mô lớn hàng
trăm ngàn hecta. Xét về mặt kinh tế, DNNN kinh doanh cao su thiên nhiên đã
giữ vai trò đònh hướng phát triển của ngành cao su Việt Nam trong những năm
qua.
1.2.2 Về xã hội
DNNN kinh doanh cao su thiên nhiên đã thu hút hàng chục vạn lao động
từ các vùng đồng bằng đông dân cư lên khai phá vùng rừng, đồi núi trọc, hoang
hóa xa xôi hẻo lánh có điều kiện kinh tế xã hội và cơ sở hạ tầng nghèo nàn, yếu
kém, tạo lập nên những vùng dân cư, nông thôn mới, nhờ thuận lợi về giá cả, thò

trường, thu nhập của người lao động được nâng cao trong những năm gần đây,
làm thay đổi bộ mặt kinh tế - văn hóa - xã hội. Nhiều đòa phương đã sử dụng cây
cao su như một giải pháp xóa, giảm hộ đói nghèo.
Mặt khác, do nhu cầu đi lại vận chuyển mủ, đường sá của vùng trồng cao
su được đầu tư mở mang, góp phần nâng cấp hệ thống giao thông vùng nông
thôn.
11
1.2.3 Về môi trường
Cây cao su là loại cây trồng có thể thích nghi với nhiều loại đòa hình,
nhiều vùng sinh thái khác nhau. Có thể gọi cây cao su là “Cây môi trường” vì nó
có khả năng chòu hạn tốt, góp phần phủ xanh đất trống, đồi trọc, tạo sự cân bằng
sinh thái; nâng cao độ phì cho đất do việc rụng lá hàng năm; ngoài ra rừng cao
su còn có tác dụng giữ nước, hạn chế dòng chảy nước lũ, chống xói mòn ở các
vùng núi. Nhiều nghiên cứu cho thấy cây cao su là loại cây có bộ lá hấp thụ khí
cacbonic rất lớn. Do vậy cây cao su đang được xem là một giải pháp để giảm
hiệu ứng nhà kính do khí cacbonic từ các ngành công nghiệp thải ra môi trường.
1.2.4 Về an ninh quốc phòng
Phát triển cao su dọc theo các tuyến biên giới và các tỉnh Tây Nguyên có
ý nghóa hết sức quan trọng đối với an ninh quốc phòng của cả nước. Góp phần
vào việc đònh canh, đònh cư, ổn đònh đời sống cho đồng bào dân tộc ít người.
1.3. ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ KỸ THUẬT KINH DOANH CAO SU THIÊN
NHIÊN ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY
Kinh doanh sản xuất cao su thiên nhiên cũng như các cây trồng khác đều
có những đặc điểm của sản xuất nông nghiệp nói chung, đặc điểm quan trọng
nhất là sản xuất mang tính sinh học. Tuy nhiên kinh doanh sản xuất cây cao su
thiên nhiên còn có những đặc điểm kinh tế kỹ thuật riêng sau đây cần nghiên
cứu khi đònh giá trò vườn cây để CPH doanh nghiêp nhà nước kinh doanh cao su
thiên nhiên.
1.3.1 Chu kỳ kinh doanh dài, năng suất, chất lượng vườn cây phụ thuộc vào
nhiều yếu tố

Cây cao su là loại cây công nghiệp có chu kỳ kinh doanh dài ngày, trước
đây là 32 năm, trong những năm gần đây do ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ
thuật và công nghệ mới vào thâm canh, cải tạo giống, các giống mới có năng
12
suất mủ cao, trữ lượng gỗ lớn đã được thay thế dần các giống củ. Do đó chu kỳ
của cây đã được rút ngắn còn 27 năm, trong đó thời gian KTCB là 7 năm và thời
gian khai thác là 20 năm. Vườn cây cao su của các công ty cao su hầu hết đều
nằm ở vùng sâu, vùng xa, đòa hình hiểm trở, diện tích lớn trải dài trên nhiều xã,
huyện vì vậy việc kiểm kê, đánh giá phân loại vườn cây gặp rất nhiều khó khăn
phức tạp.
Giá trò vườn cây cao su phụ thuộc rất lớn vào năng suất, chất lượng vườn
cây. Do đó việc xác đònh các yếu tố làm ảnh hưởng đến năng suất, chất lượng
vườn cây rất có ý nghóa trong việc xác đònh giá trò vườn cây cao su. Qua quá
trình nghiên cứu nhân thấy năng suất, chất lượng vườn cây cao su phụ thuộc rất
nhiều vào các yếu tố như: Giống cây, mật độ cây, phương pháp trồng, loại đất
và kỹ thuật thâm canh, quy trình khai thác và tay nghề của công nhân, cụ thể :
+ Mật độ cây hữu hiệu, số cây thực sinh trên 1 ha ảnh hưởng việc phân
loại chất lượng vườn cây để xác đònh sản lương mủ của từng năm và cả chu kỳ
kinh doanh là căn cứ quan trọng có tính quyết đònh đến việc xác đònh giá trò còn
lại vườn cây, và giá bán khi giao dòch.
+ Mật độ cây đứng ảnh hưởng đến giá trò gỗ khi thanh lý vườn cây cao su
đã hết niên hạn khai thác.
+ Giống cây ảnh hưởng đến năng suất sản lượng vườn cây và trữ lượng gỗ
khi thanh lý.
+ Tình trạng vườn cây như tuổi cây, chất lượng vỏ cạo ảnh hưởng đến
năng suất còn lại của vườn cây, tình trạng sức khỏe vườn cây tốt hay xấu như
các bệnh vườn cây thường làm ảnh hưởng đến năng suất vườn cây.
+ Các yếu tố về thổ nhưỡng như đất đỏ, đất xám. Vườn cây đất xám
thường có mật độ cây cao hơn đất đỏ vì cây sinh trưởng kém hơn nên thời gian
13

KTCB thường là 7 năm. Vườn cây đất đỏ có mật độ cây ít hơn nhưng thời gian
chăm sóc lại chỉ có 6 năm nên suất đầu tư cho 01 ha thấp hơn vườn đất xám.
+ Độ dốc: Đòa hình trồng cao su thường được chia thành 2 loại, đó là đòa
hình có độ dốc là >8% và đòa hình có độ dốc <=8%, độ đốc càng cao chi phí
chăm sóc lớn và có độ rửa trôi lớn. Hiện trạng vườn cây của các Công ty Miền
Đông Nam Bộ tỷ lệ vườn cây độ dốc <=8% chiếm >90% diện tích.
+ Phương pháp trồng ảnh hưởng đến suất đầu tư, thường trồng bằng 3
phương pháp là Stum bầu, Stum trần và hạt. Chi phí của suất đầu tư trồng theo
phương pháp Stum bầu là cao nhất.
+
Hình thức trồng tái canh hay khai hoang trồng mới ảnh hưởng đến suất
đầu tư. Suất đầu tư cho 01ha theo hình thức khai hoang cao hơn suất đầu tư cho
hình thức trồng tái canh là 3 triệu/ha.Suất đầu tư ảnh hưởng đến việc xác đònh
giá trò còn lại của vườn cây cao su kinh doanh trong việc xác đònh giá trò DN.
1.3.3 Giá trò thanh lý vườn cây do nhiều yếu tố quyết đònh
Cây cao su hết niên hạn khai thác phải thanh lý, giá trò thu hồi khi thanh
lý rất lớn không giống những cây trồng khác, trên một hecta trung bình có thể
thu được giá trò thanh lý khoảng 80 triệu đồng, đủ để tái canh được khoảng 2 ha
cao su kiến thiết cơ bản.
Xác đònh giá trò thanh lý vườn cây, chính là giá trò ước thu hồi củi, gỗ cao
su để đưa vào giá trò vườn cây, tuy nhiên giá trò này rất khó xác đònh bởi các yếu
tố sau: Số lượng, chất lượng và giá của củi, gỗ cao su ở các thời điểm thanh lý
sau CPH ở trạng thái động không xác đònh được, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu
tố chủ quan và khách quan sau:
+ Xác đònh giá cả thanh lý vườn cây trong tương lai như giá củi, gỗ cao su
từ các vườn cây thanh lý rất khó chính xác. Thời điểm thanh lý vườn cây cao su
hiện tại cho đến khi thanh lý khoảng từ 10 đến 20 năm nữa. Khi chuyển sang
14
công ty cổ phần vườn cây cao su sẽ tiếp tục được đầu tư khai thác cho đến khi
thanh lý do đó khối lượng gỗ và củi cũng có sự biến động so với dự kiến.

+ Do đặc điểm tự nhiên của vườn cây cao su cũng như những cây trồng
khác, phải gánh chòu nhiều yếu tố rủi ro do thiên tai, hàng năm gió bão làm gãy
đổ vườn cây cao su thường xuyên không thể ước đoán chính xác được con số cụ
thể.
+ Theo chế độ khấu hao tài sản cố đònh và chế độ phân phối lợi nhuận
hiện hành; giá trò củi, gỗ cao su thu hồi sau thanh lý (đã khấu hao hết giá trò) là
khoản thu nhập bất thường. Lợi tức thanh lý vườn cây cao su sau khi nộp thuế
thu nhập DN, được phân phối theo tỷ lệ vốn tham gia của các cổ đông
Đây là một khoản lợi thế không cố đònh và bò phụ thuộc chi phối rất nhiều
vào thò trường củi gỗ cao su, đặc biệt khi các nước
trong khu vực thanh lý cao
su hàng lọat, giá gỗ cao su nhập khẩu có thể sẽ rẽ hơn trong nước. Bản
thân thò trường gỗ, củi cao su trong nước cũng đột biến lên xuống thất
thường, đó là chưa tính đến các yếu tố khách quan do trong quá trình đấu
giá gây ra. Tóm lại khoản lợi thế khi thanh lý của cây cao su bò chi phối rất
lớn bởi các yếu tố như đã nói ở trên.
1.3.4 Giá trò vườn cây cao su gắn liến với giá trò đất
Tài sản là vườn cây cao su được hình thành từ khi vườn cây kết thúc
giai đoạn đầu tư cho đến khi chuyển sang thời kỳ kinh doanh. Tất cả giá trò
đầu tư được chuyển thành giá trò của tài sản. Đây là giá trò của tài sản trên
đất. Thực tế khi giao dòch trên thò trường thì giá trò vườn cây cao su được
tính bao gồm cả giá trò đất, vì giá trò đất đã tạo nên giá trò giao dòch mua
bán của vườn cây cao su.
15
Như vậy giá trò của vườn cây cao su được xác đònh bởi giá trò quyền
sử dụng đất và những giá trò đầu tư tài sản trên đất, để hình thành nên giá
trò bất biến của tài sản là vườn cây cao su của doanh nghiệp
Xác đònh đúng giá trò vườn cây làm cơ sở để đưa ra một mức giá thích hợp
đối với phần vốn nhà nước trong doanh nghiệp để người mua và người bán dễ
dàng thương lượng mức giá cuối cùng thông qua đấu giá doanh nghiệp cổ phần.

Khi xác đònh giá cả vườn cây, ngoài việc xác đònh giá trò bằng tiền của tài sản,
doanh nghiệp còn phải cân nhắc tất cả các yếu tố khác có liên quan như: khả
năng tài chính, động cơ hay các lợi ích đặc biệt của người mua, người bán phù
hợp với thò trường tại thời điểm giao dòch
Giá trò tài sản DNNN kinh doanh cao su thiên nhiên bao gồm toàn bộ giá
trò tài sản còn lại tại thời điểm trao đổi và giao dòch trên thò trường.
- Tài sản khu vực nông nghiệp, bao gồm toàn bộ giá trò quyền sử dụng
đất và giá trò còn lại của việc đầu tư khai hoang, xây dựng đường sá, cầu, cống,
công trình thủy lợi trên vườn cây cao su… và giá trò đầu tư trồng mới, chăm sóc
vườn cây trong thời kỳ kiến thiết cơ bản cao su thiên nhiên.
Giá trò vườn cây cao su được hiểu bao gồm 2 bộ phận cấu thành đó là giá
trò tài sản trên đất (thường gọi là suất đầu tư trên 1 ha) và “giá trò đất” có thể là
quyền sử dụng đất hoặc giá trò thuê đất trồng cao su theo qui đònh hiện hành.
1.3.5 Thời gian hoàn vốn dài, quy trình sản xuất khép kín, quy mô sản xuất lớn,
kỹ thuật khai thác nghiêm ngặt.
Về mặt kinh tế cây cao su có thời gian hoàn vốn dài và phụ thuộc
rất lớn vào mật độ, mức độ đầu tư thời kỳ kiến thiết cơ bản, thời kỳ kinh
doanh là cơ sở quan trọng để đánh giá chất lượng vườn cây khi xác đònh
giá bán của vườn cây mặc dù suất đầu tư ban đầu và giá trò còn lại của
các vườn cây có thể tương đương nhau.
16
Cây cao su cho 2 loại sản phẩm chính đó là mủ cao su và gỗ cao
su, để nâng cao hiệu quả kinh doanh sản xuất cao su, phải gắn sản xuất
khai thác với chế biến và tiêu thụ sản phẩm mủ và gỗ cao su, nên mỗi
DN phải có cơ cấu diện tích vườn cây cao su theo năm tuổi bảo đảm sản
lượng mủ và gỗ cao su hàng năm phù hợp với quy mô và công suất của
nhà máy chế biến mủ và gỗ cao su. Xác đònh cơ cấu diện tích vườn cây
theo giống, năm tuổi để có sản lượng mủ và gỗ nguyên liệu bảo đảm
tương đối ổn đònh cho các nhà máy chế biến mủ và gỗ cao su hoạt động
nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của từng công ty. Từ những lý do

nêu trên, việc xác đònh giá trò DN của mỗi DN sẽ khác nhau được quyết
đònh bởi tính hợp lý của cơ cấu sản xuất, cơ cấu kinh doanh mặc dù vốn
đầu tư giá trò còn lại trên một đơn vò vườn cây cao su có thể tương đương
nhau. Tham khảo các bảng dưới đây:
Bảng 1.3: Năng suất vườn cây cao su theo năm cạo và cây giống năm 2007
Đơn vò tính : kg mủ quy khô/ha/năm
Năm cạo
GT 1, PR 256, RRIM
600
RRIV 1, RRIV 2,
PRIM 712, PB
255, PB 312
Cây thực sinh
chọn lọc
1 500 x 450 x 600 xx
2 1.000 750 750
3 1.300 900 850
4 – 6 1.600 (x3) 1.200 (x3) 1.000(x3)
7 – 9 1.900 (x3) 1.500 (x3) 1.200 (x3)
10 – 13 2.400 (x4) 1.800 (x4) 1.000 (x4)
14 – 17 2.200 (x4) 1.500 (x4) 800 (x4)
18 – 20 2.000 (x3) 1.200 (x3) 600 (x3)
21- 25 1.600 (x5) 900 (x5) 500 (x5)
17
Tổng cộng 45.700 kg/ ha 31.900 kg/ha 20.300 kg/ha
B/q mỗi
năm
1.828 kg/ha/năm 1.276 kg/ha/năm 812 kg/ha/năm
( Nguồn: Số liệu thống kê năm 2007 - VRG )
Trong đó: (x) mở miệng cạo khi cây 6 tuổi, (xx) mở miệng cao khi cây 7 tuổi;

(x3), (x4), … là số năm cạo cùng năng suất.
Bảng 1.3 cho thấy: Thời kỳ khai thác vườn cây cao su suốt chu kỳ 25 năm
được chia thành 9 nhóm năng suất khác nhau, năng suất cao su biến động tăng
dần từ năm cạo thứ nhất và đạt năng suất cao nhất vào những năm cạo thứ 10
đến năm cạo thứ 13, sau đó giảm dần từ năm cạo thứ 21 đến năm cạo thứ 25.
Bên cạnh sự biến thiên về năng suất theo chu kỳ kinh doanh và giống cây,
sản lượng vườn cây phụ thuộc rất lớn vào thời gian khai thác trong năm. Trong
một năm khai thác cây cao su chỉ thu được sản phẩm trong vòng 10 tháng,
khoảng từ tháng 4 cho đến tháng giêng năm năm sau. Thời gian vườn cây cao su
cho sản lượng cao nhất vào quý 4 chiếm 40% sản lượng cả năm khai thác.
Biểu đồ 1.1 Biểu đồ phân bổ sản lượng khai thác trong năm
( Nguồn : Quy trình khai thác mủ cao su –VRG )
18
Hình 1.1: Biểu đồ phân bổ sản lượng khai thác trong năm
Hình 1.1 phản ánh sự biến thiên của năng suất vườn cây cao su trong năm
tăng dần từ quý 1 đến quý 4. Đây là đặc điểm quan trọng để các tổ chức kinh
doanh cao su thiên nhiên xác đònh cơ cấu vườn cây cao su theo năm trồng phù
hợp với quy mô của nhà máy chế biến và thiết lập phương án tổ chức sản xuất
hợp lý trong năm nhằm đảm bảo quy trình sản xuất khép kín của DN từ vườn cây
khai thác mủ đến nhà máy –chế biến cao su.
Sản phẩm chính của cây cao su là mủ nước, chiếm 75 - 85% tổng sản
lượng vườn cây, số còn lại là mủ tạp. Chất lượng mủ nước ảnh hưởng lớn đến
chất lượng cao su sơ chế mủ cốm, mủ tờ, mủ kem… Mủ nước tốt có thể chế biến
ra mủ loại I đạt 95 - 98% tổng sản phẩm mủ cao su sơ chế hàng năm. Mủ nước
được khai thác từ vườn cây phải được bảo quản tốt, chuyển tới nhà máy ngay
trong ngày và được chế biến với công nghệ hiện đại, sẽ mang lại hiệu quả kinh
tế cao trong kinh doanh sản xuất cao su thiên nhiên. Do đó, kinh doanh sản xuất
cao su thiên nhiên phải được tổ chức tập trung trên quy mô lớn, đòa bàn rộng.
Mặt khác, do đặc điểm sản xuất mang tính sinh học của sản xuất cao su thiên
nhiên nên cần phải xác lập những người chủ cụ thể trên từng diện tích vườn cây

cao su phù hợp với khả năng kiểm soát, quản lý của họ, để mang lại cho DNNN
hiệu quả trong sản xuất kinh doanh.
Quy trình chăm sóc và khai thác mủ cao su, đặc biệt là kỹ thuật cạo mủ
phải tỉ mỉ, khéo léo mới giữ được chất lượng vườn cây cho năng suất chất lượng
mủ cao và bền vững. Cây cao su cho mủ liên tục khoảng 10 tháng trong năm, trừ
thời gian rụng lá nghỉ đông, vào khoảng tháng 1, tháng 2 dương lòch hàng năm,
do đó dòng tiền thu về do bán sản phẩm diễn ra tương đối thường xuyên trong
năm mà các cây trồng lâu năm khác không có được. Chi phí thường xuyên hàng
năm trong thời kỳ khai thác thấp, khoảng 20 triệu đồng/tấn, trong đó chi phí
nhân công chiếm khoảng 60%, chi phí vật chất chiếm 40%. Mặt khác, nếu
19
không đầu tư hoặc đầu tư thấp cây cao su vẫn cho sản phẩm. Giá trò thanh lý l ha
vườn cây cao su có thể tái canh được 2 ha cao su kiến thiết cơ bản. Sản phẩm
cao su sơ chế xuất khẩu chiếm trên 70% sản lượng sản xuất. Lợi nhuận thu được
bình quân trong năm trên tấn vào khoảng 20 triệu đồng, bình quân 1ha cao su
cho năng suất trên 2 tấn.
Đây là những đặc điểm kinh tế - kỹ thuật riêng và là những lợi thế mà các
cây trồng khác không có được trong việc tổ chức kinh doanh sản xuất. Những
đặc điểm trên sẽ là cơ sở quan trọng quyết đònh giá giao dòch vườn cây cao su
của từng DN khác nhau.
1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
1.4.1 Xác đònh giá trò doanh nghiệp theo phương pháp tài sản
1.4.1.1 Giá trò doanh nghiệp cổ phần hóa theo phương pháp tài sản
1. Giá trò thực tế của doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trò toàn bộ tài sản
hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hóa có tính đến khả năng sinh
lời của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều chấp nhận được.
Giá trò thực tế vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trò thực
tế của doanh nghiệp sau khi đã trừ các khoản nợ phải trả, số dư quỹ khen
thưởng, quỹ phúc lợi và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu có).
2. Khi cổ phần hóa toàn bộ tập đoàn, tổng công ty nhà nước thì giá trò vốn

nhà nước là giá trò thực tế vốn nhà nước được xác đònh tại tập đoàn, tổng công ty
nhà nước.
3. Trường hợp cổ phần hóa công ty mẹ trong tổ hợp công ty mẹ - công ty
con thì giá trò vốn nhà nước là giá trò thực tế vốn nhà nước tại công ty mẹ.
4. Đối với các tổ chức tài chính, tín dụng khi xác đònh giá trò doanh nghiệp
theo phương pháp tài sản được sử dụng kết quả kiểm toán báo cáo tài chính để
xác đònh tài sản vốn bằng tiền, các khoản công nợ nhưng phải thực hiện kiểm
20
kê, đánh giá đối với tài sản cố đònh, các khoản đầu tư dài hạn và giá trò quyền sử
dụng đất theo chế độ nhà nước quy đònh.
1.4.1.2 Các khoản không tính vào giá trò doanh nghiệp để cổ phần hóa
1. Giá trò những tài sản sau.
- Đối với tài sản do doanh nghiệp cổ phần hóa thuê, mượn, nhận góp vốn
liên doanh, liên kết và các tài sản khác không phải của doanh nghiệp thì không
tính vào giá trò doanh nghiệp để cổ phần hóa. Trước khi chuyển sang công ty cổ
phần, doanh nghiệp cổ phần hóa phải thống nhất với chủ sở hữu tài sản để công
ty cổ phần kế thừa các hợp đồng đã ký trước đây hoặc thanh lý hợp đồng.
- Đối với những tài sản không cần dùng, ứ đọng, chờ thanh lý, doanh
nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xử lý theo chế độ quản lý tài chính hiện
hành (thanh lý, nhượng bán). Trường hợp đến thời điểm xác đònh giá trò doanh
nghiệp mà doanh nghiệp chưa kòp xử lý thì được loại trừ không tính vào giá trò
doanh nghiệp và thực hiện chuyển giao cho các cơ quan sau:
a) Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp để
xử lý theo quy đònh của pháp luật đối với các doanh nghiệp: Công ty nhà nước
độc lập thuộc các Bộ, ngành, đòa phương; Công ty mẹ của Tập đoàn kinh tế,
Tổng công ty nhà nước (kể cả Ngân hàng Thương mại nhà nước); Công ty mẹ
trong tổ hợp công ty mẹ - công ty con và các công ty trách nhiệm hữu hạn do
Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ thuộc các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan
thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
b) Tập đoàn, tổng công ty nhà nước, công ty mẹ, công ty nhà nước

độc lập để xử lý theo quy đònh đối với các doanh nghiệp: Công ty thành viên
hạch toán độc lập thuộc Tổng công ty do Nhà nước quyết đònh đầu tư và thành
lập; Đơn vò hạch toán phụ thuộc của công ty nhà nước độc lập, tập đoàn, tổng
công ty nhà nước, công ty mẹ, công ty thành viên hạch toán độc lập của Tổng
21
công ty và các công ty trách nhiệm hữu hạn do Tập đoàn, Tổng công ty, Công ty
mẹ nắm giữ 100% vốn điều lệ.
- Đối với công trình phúc lợi: nhà trẻ, nhà mẫu giáo, bệnh xá và các
tài sản phúc lợi khác đầu tư bằng nguồn Quỹ khen thưởng, Quỹ phúc lợi thì
chuyển giao cho công ty cổ phần quản lý, sử dụng để phục vụ tập thể người lao
động trong doanh nghiệp cổ phần hóa. Đối với nhà ở cán bộ, công nhân viên đầu
tư bằng nguồn Quỹ phúc lợi của doanh nghiệp, kể cả nhà ở được đầu tư bằng
vốn ngân sách nhà nước cấp thì chuyển giao cho cơ quan nhà đất của đòa phương
để quản lý.
2. Các khoản nợ phải thu không có khả năng thu hồi.
3. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang của những công trình đã có quyết đònh
đình hoãn của cấp có thẩm quyền trước thời điểm xác đònh giá trò doanh nghiệp.
4. Các khoản đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác chuyển giao cho
doanh nghiệp Nhà nước nắm giữ 100% vốn khác làm đối tác.
1.4.1.3 Các căn cứ xác đònh giá trò thực tế của doanh nghiệp
1. Số liệu theo sổ kế toán của doanh nghiệp tại thời điểm xác đònh giá trò
doanh nghiệp.
2. Tài liệu kiểm kê, phân loại và đánh giá chất lượng tài sản của doanh
nghiệp tại thời điểm xác đònh giá trò doanh nghiệp.
3. Giá thò trường của tài sản tại thời điểm tổ chức đònh giá.
4. Giá trò quyền sử dụng đất được giao, được thuê và giá trò lợi thế kinh
doanh của doanh nghiệp.
1.4.1.4. Giá trò quyền sử dụng đất
1. Đối với diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hoá đang sử dụng làm mặt
bằng xây dựng trụ sở, văn phòng giao dòch; xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối (kể cả
22
đất đã được nhà nước giao có thu hoặc không thu tiền sử dụng đất) thì doanh
nghiệp cổ phần hoá có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ
quan có thẩm quyền xem xét, quyết đònh. Doanh nghiệp được lựa chọn hình thức
thuê đất hoặc giao đất theo quy đònh của luật đất đai.
Trường hợp doanh nghiệp đã được giao đất nay lựa chọn hình thức thuê
đất thì phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất gửi cơ quan quyết đònh cổ
phần hoá và cơ quan quản lý nhà đất tại đòa phương trước khi chính thức chuyển
sang công ty cổ phần.
2. Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất (kể cả diện tích
đất nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh
doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dòch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải tính giá trò quyền sử dụng đất vào giá trò
doanh nghiệp theo giá đất đã được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy đònh và công bố.
3. Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá chọn hình thức thuê đất:
a) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính
tiền thuê đất vào giá trò doanh nghiệp;
b) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời
gian thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trò doanh nghiệp theo giá sát với giá
thò trường tại thời điểm đònh giá được ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy đònh và công bố.
4. Trường hợp giá đất làm căn cứ để xác đònh giá trò quyền sử dụng đất,
tiền thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thò
trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cổ phần hoá thì ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết đònh giá đất cụ thể cho phù hợp;
23
5. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm
chỉ đạo các cơ quan chức năng hướng dẫn doanh nghiệp cổ phần hoá thực hiện

đầy đủ trình tự và thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
ký hợp đồng thuê đất theo quy đònh của pháp luật hiện hành về đất đai trước khi
chính thức chuyển sang công ty cổ phần.
1.4.1.5. Giá trò lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp
1. Giá trò lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá gồm giá trò lợi
thế về vò trí đòa lý, giá trò thương hiệu, tiềm năng phát triển.
2. Giá trò lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá do cơ quan có
thẩm quyền quyết đònh cổ phần hoá doanh nghiệp xem xét, quyết đònh nhưng
không thấp hơn giá trò lợi thế kinh doanh được xác đònh theo hướng dẫn của bộ
tài chính.
1.4.1.6. Xác đònh giá trò vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa tại
các doanh nghiệp khác
1. Giá trò vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa tại các doanh
nghiệp khác được xác đònh trên cơ sở:
a) Tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cổ phần hóa trên vốn điều lệ hoặc
tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác;
b) Giá trò vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài chính
đã được kiểm toán. trường hợp chưa kiểm toán thì căn cứ vào giá trò vốn chủ sở
hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh nghiệp đó để xác
đònh;
c) Trường hợp đầu tư vốn bằng ngoại tệ thì quy đổi thành đồng việt nam
theo tỷ giá giao dòch bình quân trên thò trường ngoại tệ liên ngân hàng do ngân
hàng nhà nước việt nam công bố tại thời điểm đònh giá;
24
d) Trường hợp giá trò vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa
tại doanh nghiệp khác được xác đònh thấp hơn giá trò ghi trên sổ kế toán thì xác
đònh giá trò vốn đầu tư dài hạn theo giá trò ghi trên sổ kế toán của doanh nghiệp
cổ phần hóa.
2. Giá trò vốn góp của doanh nghiệp cổ phần hóa vào công ty cổ phần đã
niêm yết trên thò trường chứng khoán được xác đònh theo giá cổ phiếu giao dòch

trên thò trường chứng khoán tại thời điểm thực hiện xác đònh giá trò doanh
nghiệp.
1.4.2 Xác đònh giá trò doanh nghiệp theo phương pháp dòng tiền chiết khấu .
1.4.2.1. Giá trò doanh nghiệp cổ phần hóa theo phương pháp dòng tiền chiết
khấu
1. Giá trò thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác đònh theo
phương pháp dòng tiền chiết khấu dựa trên khả năng sinh lời của doanh nghiệp
trong tương lai.
Trường hợp xác đònh giá trò doanh nghiệp của toàn tổng công ty theo
phương pháp này thì khả năng sinh lời của tổng công ty được xác đònh trên cơ sở
lợi nhuận của tổng công ty nhà nước theo quy đònh tại quy chế quản lý tài chính
của công ty nhà nước.
Trường hợp doanh nghiệp đầu tư vốn vào doanh nghiệp khác thì lợi nhuận
do việc đầu tư vốn vào doanh nghiệp khác mang lại cũng là căn cứ để xác đònh
giá trò doanh nghiệp.
2. Giá trò thực tế của doanh nghiệp bao gồm giá trò thực tế phần vốn nhà
nước, nợ phải trả, số dư bằng tiền quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi và số dư kinh
phí sự nghiệp (nếu có).
25