Xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyên

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Giải thích
BĐS Bất động sản
CP Chính phủ
GIS Hệ thống thông tin địa lý
NĐ Nghị định
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 40
Bảng 4.2: Giá đất của thị trấn Đu do nhà nước quy định theo từng vị trí 42
Bảng 4.3: Kết quả điều tra giá đất của thị trấn Đu theo giá thị trường 43
Bảng 4.4. Thông tin qui định giá các loại đất nông nghiệp năm 2014
của UBND Tỉnh Thái Nguyên 45
Bảng 4.5: Thông tin qui định giá các loại đất phi nông nghiệp năm 2014
của UBND Tỉnh Thái Nguyên 46
Bảng 4.6: Thông tin giá đất 50
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1: Vị trí địa lý của thị trấn Đu 36
Hình 4.1: Vị trí địa lý của thị trấn Đu .36 3
Hình 4.1: Vị trí địa lý của thị trấn Đu 36
Hình 4.2: Bản đồ địa chính thị trấn Đu 47
Hình 4.3 : Bản đồ vùng dân cư trên địa bàn thị trấn Đu 48
Hình 4.4: Bản chồng ghép của bản đồ địa chính và bản đồ vùng dân cư
của thị trấn Đu 48
Hình 4.4: Hộp thoại chuyển đổi định dạng file 49
Hình 4.6: Cửa sổ chọn hệ tọa độ 49
Hình 4.6: Cửa sổ chọn lớp hiển thị 50
Hình 4.7: Bảng thuộc tính thông tin thửa đất 51
Hình 4.8: Bản đồ vùng giá trị đất đai thị trấn Đu 51

MỤC LỤC
UBND Ủy ban nhân dân 1
DANH MỤC BẢNG 2
DANH MỤC HÌNH 3
MỤC LỤC 4
PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục tiêu tổng quát 2
1.4. Yêu cầu đề tài 2
1.5. Ý nghĩa 2
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 3
2.1.1. Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất 3
2.1.2. Cơ sở và phương pháp định giá đất 4
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không
phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong
tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương
pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên
tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình
BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận. Phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất 8
2.1.3. Xác định giá đất theo quy định của nhà nước 8
2.2. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 16
2.2.1. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 16
2.2.2. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 18
2.2.3. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai 19
2.3. Nhân tố ảnh hưởng và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 20
2.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 20
2.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai 21

2.3.3. Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 22
2.4. Hệ thống thông tin địa lý 23
2.4.1. Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý (GIS) 23
2.4.2. Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý 24
2.5. Tổng quan về phần mềm dùng trong khoá luận 26
2.5.1. Phần mềm Mapinfo 26
2.5.2. Phần mềm MicroStation 28
2.6. Ứng dụng công nghệ GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai 30
2.6.1. Tình hình trên thế giới 30
2.6.2. Tình hình trong nước 31
3.1. Đối tượng nghiên cứu 33
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 33
3.3. Nội dung nghiên cứu 33
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái
Nguyên 33
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất 33
3.3.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất 33
3.3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS
33
3.3.5. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 33
3.4. Phương pháp nghiên cứu 33
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 34
3.4.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 34
3.4.3. Phương pháp bản đồ 34
3.4.4. Phương pháp chuyên gia 34
3.4.5. Phương pháp GIS 35
3.5. Các bước thực hiện 35
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36

4.1.1. Điều kiện tự nhiên 36
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 36
4.2. Hiện trạng sử dụng đất 40
4.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất 42
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 44
4.4.1. Mục đích sử dụng của đất đai 45
4.4.2. Vị trí 46
4.4.3. Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng 46
4.5. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ của bản đồ địa chính và công
nghệ GIS 47
4.5.1. Hoàn thiện bản đồ địa chính thị Trấn Đu 47
4.5.2. Từ bản đồ địa chính hoàn chỉnh tiến hành xây dựng bản đồ vùng dân cư 47
4.5.3. Tiến hành chồng bản đồ địa chính lên bản đồ vùng dân cư ta được bản đồ
chongghep.dgn 48
4.5.4. Chuyển đổi bản đồ 49
4.5.5. Thiết kế bảng thuộc tính giá đất 50
4.5.6. Hoàn thiện bản đồ vùng giá trị đất đai 51
4.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 52
4.6.1. Giải pháp chính sách 52
PHẦN 5
KẾT LUẬN 53
5.1. Kết luận 53
5.2. Kiến nghị 53
TÀI LIỆU THAM KHẢO 54
PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi
quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật
khác trên trái đất.
C.Mác đã viết rằng: “ Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều

kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu
sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.
Luật đất đai 2003 viết: “ Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hóa, an ninh,
quốc phòng”. Do đó, công tác quản lí Nhà nước về đất đai đóng vai trò hết
sức quan trọng trong công tác quản lí Nhà nước về các vấn đề xã hội. Tuy
nhiên do tốc độ đô gia tăng dân số cao và tốc độ đô thị hóa mạnh khiến nhu
cầu về đất đai tăng mạnh. Từ đó nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn và bất cập
trong công tác quản lí Nhà nước về đất đai.
Theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
hiện nay thì thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc
thúc đẩy nền kinh tế. Do đó thông tin về đất đai mà đặc biệt là giá đất luôn
luôn được quan tâm. Trong khi đó thông tin về thị trường BĐS hiện nay luôn
thiếu và có đôi khi không chính xác. Vậy để công tác quản lí Nhà nước về đất
đai đạt hiệu quả cao góp phần làm thị trường BĐS phát triển lành mạnh thì
cần phải có hệ thống thông tin về đất đai rõ ràng, đầy đủ và chính xác, giúp
người sử dụng và người quản lí nắm được thông tin về đất đai mà họ cần.
Ngày 01/01/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành khung giá đất mới.
Theo luật định thì giá đất ban hành phải sát với giá thị trường trong điều kiện
bình thường.
Hiện nay công nghệ thông tin ngày càng phát triển mạnh mẽ và nó là
một công cụ mạnh mẽ được ứng dụng trong cuộc sống của chúng ta. Trong
lĩnh vực quản lí đất đai thì công nghệ GIS là một công cụ mạnh mẽ trong
quản lí, thành lập bản đồ giá trị đất đai giúp người sử dụng người quản lí dễ
dàng tra cứu các thông tin về đất đai, góp phần xây dựng hệ thống thông tin
BĐS hiện đại và thống nhất trên toàn quốc.
1
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa
Tài Nguyên và Môi Trường, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự

hướng dẫn của cô giáo : Ts. Ngô Thị Hồng Gấm, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài : “ Xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn Đu, huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên bằng công nghệ GIS”.
1.2. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và xây dựng vùng giá trị
đất đai phục vụ cho công tác quản lí Nhà nước về đất đai và định giá đất tại
địa bàn nghiên cứu.
1.3. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra phân tích bổ sung các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị đất trên địa
bàn nghiên cứu.
- Nghiên cứu cơ sở khoa học về vùng giá trị đất đai và cơ sở dữ liệu địa
chính phục vụ cho công tác định giá.
- Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và công nghệ GIS xây dựng
vùng giá trị đất.
- Xây dựng cơ sở vùng giá trị đất đai ( giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp).
1.4. Yêu cầu đề tài
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và số
liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng…).
- Bảng giá đất của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành.
- Điều tra giá đất thực tế.
- Thao tác xử lí thành thạo trên một số phần mềm GIS.
1.5. Ý nghĩa
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Khóa luận tốt nghiệp là một cơ
hội để tôi củng cố kiến thức đã được học tập tại trường. Trong quá trình thực
hiện tôi biết cách thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, phân tích số liệu, trình
bày báo cáo hoàn chỉnh và khoa học.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc ứng dụng công nghệ GIS vào trong công tác
quản lí nhà nước về đất đai giúp người quản lí có thể quản lí được thuận lợi hơn,
đồng thời hoàn thiện thông tin về đất đai phục vụ cho thị trường BĐS phát triển
lành mạnh. Đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.

2
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
2.1.1. Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất
2.1.1.1. Giá đất
Theo điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng thì
phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng
mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật
đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do
Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho
ý kiến trước khi quyết định.

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng
làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
3
đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính
giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người
có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”
2.1.1.2. Nguyên tắc xác định giá đất
Theo Đặng Như Hiển (2005), giá đất là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất. Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện
hành so với luật đất đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất.
Theo quy định tại khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất được xác định theo
các nguyên tắc sau:
- Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu
hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng
theo qui hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
Ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau.
- Chính phủ quy định phương pháo xác định giá đất, khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá
đất và việc sử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực phố
thuộc trung ương.

2.1.2. Cơ sở và phương pháp định giá đất
* Cơ sở định giá đất
- Địa tô: phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. ĐT gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Đã từng tồn tại trong các chế độ
chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ
nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, ĐT là do lao động của nô lệ và
4
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,
ĐT là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt, có khi còn bao gồm cả một phần sản phẩm tất yếu. Trong chủ nghĩa tư
bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ĐT.
Về thực chất, ĐT tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra
ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho
địa chủ. Nguồn gốc của ĐT tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của
công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. ĐT tư bản chủ nghĩa phản ánh quan
hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân
nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại ĐT: ĐT chênh
lệch, ĐT tuyệt đối và ĐT độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì
những cơ sở kinh tế để hình thành ĐT tuyệt đối và ĐT độc quyền cũng bị xoá
bỏ, nhưng vẫn tồn lại ĐT chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và
khác về bản chất với ĐT chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Ở Việt Nam,
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp,
lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia.
Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử
dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập
doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ
chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước
ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức ĐT

tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và
người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại ĐT.
- Lãi suất ngân hàng:
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của
yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi. Nếu không đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất để thu
5
được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng,
lúc này giá đát phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinhh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá
cả. trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm
do đó giá đất ngày càng tăng. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán
đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên
đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian
tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh
tế quốc dân có thể nói lãi suất của các ngân hàng là như nhau, không kể ở
nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai
nói chung chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn.
- Quan hệ cung cầu:
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt qua cung
thì giá cả tăng cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống, đó là nguyên
tắc cân bằng của quan hệ cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai phụ thuộc
mối quan hệ cung cầu. Nhưng đất đai khác các loại hàng hóa khác là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.

Cung – cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá đất trong một khu vực nhất định được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật
độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của
người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất
ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu các loại đất, có thể thấy khi đất nông
nghiệp, phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố
được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang
làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ vậy mà tăng lên. Sự
tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực
6
này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu
vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu
cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu
hướng tăng liên tục.
* Phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp:
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các
BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét,
để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và
phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp
vốn hóa).
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm
trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất

định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó.
Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi
hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong
điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị
hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác
để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải
áp dụng các phương pháp khác để tính toán.
- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không
có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ,
trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp
giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo
bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế,
nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán):
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt
như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ
yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương
7
pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của
nó có tạo ra lợi nhuận.
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát
triển giả định):
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những
BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử
dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá
thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ
sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi
nhuận. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

2.1.3. Xác định giá đất theo quy định của nhà nước
Để tính giá cho các loại đất ta căn cứ vào Quy Định về mức giá các loại
đất của UBND tỉnh Thái Nguyên vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Theo quy
định của Luật Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta
căn cứ vào Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên
ban hành ngày 221 tháng 12 năm 2013 về việc ban hành Quy định mức giá
các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Giá đất được xác định tuỳ thuộc
vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể như sau:
2.1.3.1. Giá đất nông nghiệp
- Giá đất quy định trong bảng giá được áp dụng theo đơn vị hành chính
cấp huyện.
- Trường hợp đất nông nghiệp (không bao gồm đất rừng sản xuất, đất
nuôi trồng thuỷ sản) có một hoặc các điều kiện sau:
+ Có địa hình không phẳng, độ dốc lớn hơn hoặc bằng 5%.
+ Có sỏi, đá trên bề mặt, ruộng sâu trũng, không thuận lợi trong sản xuất
nông nghiệp.
Mức giá đất được xác định bằng 95% giá đất nông nghiệp tại vị trí đó.
2.1.3.2. Giá đất ở
- Giá đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn bám các trục giao thông chính,
khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, được thể hiện trong các phụ
lục: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 áp dụng cho các khu dân cư hiện có. Mức giá đất
8
quy định tại các phụ lục được áp dụng đối với đất ở cùng thửa, bám đường
phố hoặc trục giao thông, tính từ mép lộ giới giao thông hiện tại (Quốc lộ,
tỉnh lộ, đường phố trong đô thị ) vào không quá 30m, có độ chênh lệch cao
(hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại nhỏ hơn 1,5m {mặt bằng cốt đường hiện
tại (cốt 00)}
+ Đối với đất ở tại nông thôn ngoài các trục giao thông chính, khu
thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp chưa được quy định chi tiết, thì áp

dụng theo bảng giá đất ở tại nông thôn. Giá đất trong trường hợp này được
xác định theo loại đất ở nông thôn, không phân vị trí trong cùng thửa đất.
- Trường hợp đất ở cùng thửa, bám đường phố hoặc trục giao thông, tính
từ mép lộ giới đường phố hoặc trục giao thông hiện tại vào lớn hơn 30m, thì
giá đất được xác định cho từng vị trí như sau:
+ Vị trí 1: Từ mép lộ giới đường phố, trục giao thông hiện tại vào 30m,
giá đất xác định bằng giá đất ở bám các đường phố, trục giao thông theo quy
định tại vị trí đó;
+ Vị trí 2: Tiếp theo vị trí 1 + 75m, giá đất xác định bằng 50% giá đất
của vị trí 1;
+ Vị trí 3: Tiếp theo vị trí 2 đến hết, giá đất xác định bằng 50% giá đất
của vị trí 2.
Mức giá đất từ vị trí 2, vị trí 3 xác định như trên, nhưng không được thấp
hơn mức tối thiểu của đất ở quy định trong vùng.
- Giá đất ở quy định tại các trục phụ trong bảng giá:
+ Giá đất ở tại trục phụ được xác định tính từ sau vị trí 1 của đường chính.
+ Giá đất ở thuộc đường nhánh của trục phụ được xác định từ sau vị trí 1
của trục phụ.
+ Giá đất ở thuộc ngách của đường nhánh, được xác định từ sau vị trí 1
của đường nhánh.
- Trường hợp các ô thửa đất ở bám các trục giao thông đã có trong bảng
giá, nhưng mức giá đất ở chưa thể hiện hết toàn tuyến, thì những đoạn còn lại
cứ 250m tiếp theo được xác định như sau:
+ Trường hợp đoạn đường có cơ sở hạ tầng tương đương với đoạn đã có
giá quy định, thì mức giá được xác định bằng 95% mức giá của đoạn đường
9
tiếp giáp đã quy định giá, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu
đã quy định trong vùng.
+ Trường hợp đoạn đường còn lại trên tuyến, có cơ sở hạ tầng và đường
nhỏ hơn không quá 20% đoạn đường tiếp giáp đã quy định giá, thì mức giá

xác định bằng 80% mức giá đoạn đường tiếp giáp, nhưng không được thấp
hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
- Trường hợp các ô đất, thửa đất ở bám các trục phụ chưa được nêu ở
bảng giá thì giá đất ở được xác định giá như sau:
+ Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi tương
đương với trục phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, thì giá đất
được xác định bằng giá đất đã quy định tại trục phụ tương đương gần nhất đó.
+ Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục
phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn không
quá 20% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được áp dụng tính
bằng 80% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp hơn mức giá
đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
+ Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục
phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn từ trên
20% đến không quá 30% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được
áp dụng tính bằng 70% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp
hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
- Các trường hợp ô đất, thửa đất ở bám các đường nhánh của trục phụ,
vào không quá 100m, giá đất được xác định như sau:
+ Đường có cơ sở hạ tầng tương đương trục phụ thì giá đất được tính
bằng 95% giá đất trục phụ.
+ Đường có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ, đường nhỏ
hơn không quá 20% trục phụ, thì giá đất được áp dụng tính bằng 80% mức
giá đất của trục phụ, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu quy
định trong vùng.
+ Đường có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ, có đường
nhỏ hơn từ trên 20% đến không quá 30% trục phụ, thì giá đất được áp dụng
tính bằng 70% mức giá đất của trục phụ, nhưng không được thấp hơn mức giá
đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
10

- Các trường hợp ô đất, thửa đất bám các đường ngách của các nhánh
trục phụ, vào không quá 100m, giá đất được xác định như cách xác định giá
đất tại tiết 2.6 điểm 2 mục II phần B này.
Mức giá xác định không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định
trong vùng
- Một số trường hợp cụ thể khác
Trường hợp đường vào là ngõ chưa kể tên:
+ vào không quá 100 m, mức giá được xác định như sau:
Đường vào từ 2m đến nhỏ hơn 3,5m: Giá đất xác định bằng 25% so với
giá đất của thửa đất mặt đường liền kề;
Đường vào nhỏ hơn 2m: Giá đất được xác định bằng 22% so với giá đất
của thửa đất mặt đường liền kề;
Trường hợp vào vượt quá 100m, giá đất được xác định như cách xác
định tại tiết 2.4, điểm 2.
+ Trường hợp thửa đất liền kề với vị trí 1 của các đường phố, trục giao
thông đã quy định trong bảng giá, nhưng không có đường vào, mức giá đất
tính bằng 20% giá đất tại vị trí của thửa đất mặt đường liền kề.
Mức giá xác định tại tiết 2.8 này không được thấp hơn mức giá đất ở tối
thiểu quy định trong vùng.
- Đối với các thửa đất ở nằm bên kia đường sắt (bám theo đường sắt),
đường sắt song song giáp với đường bộ, thì giá đất xác định như sau:
+ Trường hợp vị trí đất ở giáp với lộ giới đường sắt, từ đường bộ vượt
qua đường sắt vào thẳng đất ở, giá đất được xác định bằng 70% giá đất ở bám
trục đường bộ theo quy định tại vị trí đó.
+ Trường hợp từ đường bộ vào đất ở phải đi theo đường gom, thì giá đất
được xác định theo từng vị trí cụ thể.
- Đối với các thửa đất ở phía sau đất nông nghiệp, tính từ mép đường
giao thông hiện tại đến đất ở có chiều sâu vào không quá 30m, giá đất ở được
xác định như sau:
+ Trường hợp có đường vào lớn hơn (hoặc) bằng 6m thì phần đất ở từ

giáp đất nông nghiệp vào không quá 30m được tính bằng 70% giá đất ở bám
trục đường giao thông theo quy định tại vị trí đó.
11
+ Trường hợp có đường vào nhỏ hơn 6m nhưng lớn hơn hoặc bằng 3,5m,
mức giá tính bằng 60% giá đất ở bám trục đường giao thông theo quy định tại vị
trí đó.
+ Nếu có đường vào nhỏ hơn 3,5m, mức giá tính bằng 50% giá đất ở
bám trục đường giao thông theo quy định tại vị trí đó.
Chiều sâu đất ở quy định tại điểm này, tính từ đất nông nghiệp vào
không quá 30m thì xác định như trên. Nếu chiều sâu đất ở tính từ đất nông
nghiệp vào lớn hơn 30m thì giá đất được xác định như quy định tiết 2.2 điểm
2, mục II, phần B này.
- Trường hợp đất nông nghiệp giáp lộ giới giao thông quy hoạch, khi
được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở mà có phần diện tích đất
nông nghiệp bám trục giao thông nằm trong lộ giới hành lang an toàn giao
thông chưa được thu hồi và không được chuyển mục đích sử dụng, thì giá đất
ở để tính thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất
nông nghiệp phía sau hành lang an toàn giao thông là giá đất ở tại vị trí 1,
bám trục giao thông đã quy định tại vị trí đó.
- Giá đất quy định trên các đường phố, trục giao thông được xác định
theo mặt bằng cốt đường hiện tại (cốt 00) làm chuẩn. Các vị trí đất có độ
chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường nhỏ hơn 1,5m, giá đất xác định
bằng 100% mức giá đất đã được quy định tại vị trí đó. Trường hợp thửa đất có
vị trí chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại từ 1,5m trở lên, mức
giá được xác định như sau:
+ Trường hợp đất có vị trí chênh lệch cao hơn mặt đường hiện tại:
Cao hơn từ 1,5m đến nhỏ hơn 3m, giảm giá 5% so với giá quy định tại vị
trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 165.000 đồng/m
2
.

Cao hơn từ 3m đến nhỏ hơn 4,5m, giảm giá 10% so với giá quy định tại
vị trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 250.000 đồng/m
2
.
Cao hơn từ 4,5m trở lên, giảm giá 15 % so với giá quy định tại vị trí,
nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 330.000 đồng/m
2
.
+ Trường hợp đất có vị trí chênh lệch thấp hơn mặt đường:
Thấp hơn từ 1,5 m đến nhỏ hơn 3 m, giảm giá 10% so với giá quy định
tại vị trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 410.000 đồng/m
2
.
12
Thấp hơn từ 3m đến nhỏ hơn 5,5m, giảm giá 15% so với giá quy định tại
vị trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 580.000 đồng/m
2
.
Thấp hơn từ 5,5m trở lên, giảm giá 20% so với giá quy định tại vị trí,
nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 830.000 đồng/m
2
.
- Trường hợp đất ở có vị trí bám 2 mặt đường:
+ Trường hợp đường phố, trục giao thông lớn hơn hoặc bằng 3,5m được
tính hệ số tối đa 1,1 lần so với giá tại vị trí đường phố có mức giá cao hơn.
+ Trường hợp có đường phố, trục giao thông chính và 1 đường phụ lớn
hơn 2m nhưng nhỏ hơn 3,5m, được tính hệ số đa là 1,05 lần so với giá đất tại
vị trí đường phố, trục giao thông chính có mức giá cao hơn.
+ Trường hợp ô, thửa đất ở bám đường phố, trục giao thông và giáp một
bên là đất công cộng có không gian thoáng đãng, được tính hệ số tối đa 1,1

lần so với giá đất tại vị trí của đường phố, trục giao thông đó.
- Trường hợp các ô đất (thửa đất) ở vị trí có trùng 2 mức giá trở lên, thì
xác định giá theo mức giá cao nhất.
2.1.3.3. Đối với đất chuyên dùng
Trường hợp đất sản xuất kinh doanh thuộc phạm vi bảo vệ hành lang an
toàn lưới điện Quốc gia (Trừ trường hợp đất sản xuất kinh doanh mua bán,
truyền tải điện): giá đất để xác định đơn giá thuê đất được giảm trừ 20% so
với giá đất cùng mục đích sử dụng tại vị trí.
2.1.3.4. Xác định giá đất trong một số trường hợp cụ thể
- Đối với trường hợp đất ở tại các khu mới thực hiện quy hoạch để đấu
giá quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi có quy hoạch
được duyệt, UBND các huyện, thành phố, thị xã lập phương án báo cáo Hội
đồng giá đất tỉnh thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt theo từng
thời điểm giao đất.
- Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà
nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoá
lựa chọn hình thức giao đất mà tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định
thu hồi đất, tính bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào
giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, mà giá đất do UBND tỉnh công bố ngày
01/01/2013, chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
13
thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND các huyện, thành phố, thị
xã căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại
thời điểm, xác định mức giá cụ thể cho phù hợp, đồng thời lập phương án báo
cáo Hội đồng giá đất tỉnh thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định và
không bị giới hạn bởi khung giá đất quy định trên.
Quyết định số: 52/2012 /QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của
UBND tỉnh Thái Nguyên cũng quy định cách xác định vị trí đất trong đô thị
thành phố Thái Nguyên như sau:

* Đất ở đô thị
Vị trí đất trong đô thị thành phố Thái Nguyên được xác định căn cứ vào
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục giao thông. Các vị trí có số thứ
tự từ 1 trở đi:
- Vị trí 1: Các ô, thửa đất có ít nhất một mặt bám theo mặt tiền của các
đường phố, trục giao thông; có chiều sâu tính từ mép lộ giới đường phố, trục
giao thông hiện tại vào không quá 30m.
- Vị trí 2: Các ô, thửa đất thoả mãn 1 trong các điều kiện sau:
+ Các ô, thửa đất tiếp sau vị trí 1 +150m;
+ Các ô, thửa đất bám theo trục phụ có đường rộng lớn hơn hoặc bằng 6m.
- Vị trí 3: Các ô, thửa đất thoả mãn 1 trong các điều kiện sau:
+ Các ô, thửa đất ở tiếp theo vị trí 2 + 250m, bám theo trục phụ của các
đường chính có đường rộng lớn hơn hoặc bằng 6m;
+ Các ô, thửa đất ở sau vị trí 1, có đường vào nhỏ hơn 6m nhưng lớn hơn
hoặc bằng 3,5 m, cách lộ giới đường chính không quá 150m;
+ Nhánh của Vị trí 2, có đường vào lớn hơn 6m, vào không quá 100m.
- Vị trí 4: Các ô, thửa đất thoả mãn 1 trong các điều kiện sau:
+ Các ô, thửa đất ở tiếp sau vị trí 3 có ít nhất một mặt bám theo trục phụ
của các đường chính có mặt đường lớn hơn hoặc bằng 6m;
+ Các ô, thửa đất tiếp sau vị trí 1, từ đường chính vào có đường rộng nhỏ
hơn 3,5m nhưng lớn hơn 2m, cách lộ giới đường chính hiện tại không quá 100m;
+ Nhánh của vị trí 2, đường vào lớn hơn hoặc bằng 3,5 m từ trục phụ vào
không quá 100m;
14
Các vị trí kể trên, thuộc đô thị nếu gần đường phố nào thì tính theo
đường phố đó.
Vị trí 4A
+ Ở sau vị trí 4, có đường rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m;
+ Nhánh của vị trí 3, có đường rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m;

+ Nhánh của vị trí 2, vào không quá 100m, có đường rộng từ 2m đến 3,5m;
+ Vị trí đất không liền kề vị trí 1 của đường phố đã có tên trong bảng giá
vào không quá 100m, có mặt đường từ 2,0m đến nhỏ hơn 3,5m.
Vị trí 4B
+ Nhánh của vị trí 4A, có đường rộng từ 3,5 trở lên;
+ Nhánh của vị trí 3, có đường rộng từ 2m đến 3,5m;
+ Nhánh của vị trí 2, vào không quá 100m có mặt đường rộng từ 1,5m đến 2m.
Vị trí 4C: Là vị trí không đủ điều kiện như trên;
* Phân loại đất ở nông thôn tại thành phố Thái Nguyên
Đất ở nông thôn thành phố Thái Nguyên: Là đất ở tại các xã trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên.
Phân loại đất ở nông thôn: căn cứ vào các yếu tố: khả năng sinh lợi, giá
trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương. Tiêu chí phân loại cụ thể
như sau:
- Loại 1: Các ô thửa đất có vị trí thuận lợi nhất, có khả năng sinh lợi cao
nhất trong khu vực, thoả mãn một trong những điều kiện sau:
+ Bám đường giao thông là đường đất, đường cấp phối, có đường rộng
lớn hơn hoặc bằng 5m;
+ Bám đường giao thông là đường bê tông, đường nhựa, có đường rộng
(bao gồm cả phần chưa đổ bê tông hoặc nhựa) lớn hơn hoặc bằng 3,0m;
+ Cách chợ, trung tâm xã, trường học, khu công nghiệp, quốc lộ, tỉnh lộ
không quá 200m, có đường vào lớn hơn hoặc bằng 2m;
- Loại 2: Các ô thửa đất có vị trí, khả năng sinh lợi kém loại 1, thoả mãn
một trong những điều kiện sau:
+ Bám đường giao thông là đường đất, đường cấp phối, có đường rộng
nhỏ hơn 5,0 m lớn hơn hoặc bằng 4 m;
+ Bám đường giao thông là đường bê tông, đường nhựa, có đường rộng
(bao gồm cả phần chưa đổ bê tông hoặc nhựa) nhỏ hơn 3,0m, nhưng lớn hơn
hoặc bằng 2,5m;
15

+ Cách chợ, trung tâm xã, trường học, khu công nghiệp, quốc lộ, tỉnh lộ
không quá 200m, có đường vào nhỏ hơn 2m;
+ Cách chợ, trung tâm xã, quốc lộ, tỉnh lộ qua 200m đến 500m, có đường
vào lớn hơn hoặc bằng 2m;
+ Cách đường liên xã, đường liên thôn không quá 200m, có đường vào
lớn hơn hoặc bằng 2m.
- Loại 3: Các ô thửa đất có vị trí, khả năng sinh lợi kém loại 2; thoả mãn
một trong những điều kiện sau:
+ Bám đường giao thông là đường đất, đường cấp phối, có đường rộng
nhỏ hơn 4,0 m nhưng lớn hơn hoặc bằng 3 m;
+ Bám đường giao thông là đường bê tông, đường nhựa, có đường rộng
(bao gồm cả phần chưa đổ bê tông hoặc nhựa) nhỏ hơn 2,5 m nhưng lớn hơn
hoặc bằng 2,0m;
+ Cách đường liên xã, đường liên thôn không quá 200m, có đường vào
nhỏ hơn 2m;
+ Cách đường liên xã, đường liên thôn qua 200m đến 500m, có đường
vào lớn hơn hoặc bằng 2m.
- Loại 4: Các ô thửa đất có vị trí, khả năng sinh lợi kém loại 3, không đủ
các điều kiện trên.
2.2. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
2.2.1. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai
* Vùng giá đất
- Định nghĩa về vùng giá đất
Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó nếu định giá cho hàng loạt
thửa đất sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị
tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi đó ta gọi tập hợp các vùng
này là các vùng có cùng ước tính về giá trị quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ
giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có giá đất gọi tắt là vùng giá
đất.

- Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố
Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện
tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất, gọi tắt là vùng giá đất theo
16
đường phố. Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị
diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng giá
đất hay có cùng giá đất của loại vị trí đó, gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của
đường phố đó.
* Vùng giá trị đất đai
- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai
Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối
với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả
kiểm định theo mục đích xác định. Trong phạm trù khoa học về định giá đất,
nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn
diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết
quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn.
Phân hạng định giá cấp độ đất đô thị là một phần của công việc phân
hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và
kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong
hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai,
phân chia cấp hạng đất thành phố, thị trấn.
Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử dụng
tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất. Loại giá trị sử dụng đất này là
đánh giá chất lượng đất do cơ quan chủ quản về đất đai căn cứ vào các nhân
tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, điều kiện
tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu chuẩn và
phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ
vào đó để phân hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai hợp lí và chuyển
dịch đất đai.
Trong quá trình phân chia cấp hạng đất tất yếu sẽ sinh ra các vùng có

cùng cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng này
là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng.
- Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá
Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất.
Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý
mà tại đó các BĐS – đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác
động tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau…
17
Theo phạm trù từ góc độ vùng giá đất các vùng giá đất được tạo ra có giá
trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm. Trong một
khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể
tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý
của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng
giá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó. Vùng giá trị đối với
đất phi nông nghiệp: nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình sử dụng
đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất có cùng
sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trị
tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Cho ta hình ảnh về vùng có cùng
giá đất. Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gói
đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó.
- Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố
Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hàng năm có giá trị trên
một đơn vị diện tích có thể tăng lên hoặc giảm xuống, nhưng giới hạn địa lý
của các vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian, khi đó ta gọi
vùng này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian đó.
Các vùng giá đất theo vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn
vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn
định tương đối trong một khoảng thời gian, khi đó ta gọi vùng này là vùng giá
trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó.
- Nhận xét

Về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới
góc độ phạm trù định giá. Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật
được bản chất giá trị của phạm trù định giá. Chưa cho thấy mối quan hệ giữa
chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian. Tuy nhiên
chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh. Xây dựng vùng giá trị theo định
nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt.
2.2.2. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu chúng ta có thể thấy:
- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là
dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chung khác nhau
18
ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai mới chỉ được
đánh giá ở dạng tiềm năng.
- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thời
điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm
năng – chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian.
- Vùng giá trị là tiền đề tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền
đề tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy định của thị
trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá. Trong những
điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng.
2.2.3. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai
Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để
đánh giá đặc tính đất đai. Phân hạng định cấp đất dai là đánh giá giá trị và giá
trị sử dụng của đất đó phát sinh ra vùng giá trị. Trong khi đó định giá lại là
quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường.
Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát
từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đất
tốt, đẳng cấp cáo, thì giá đất phải cao và ngược lại thì giá đất sẽ thấp. Đối với
công việc định giá mà nói thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ sở, cấp
hạng được định ra là biểu hiện bản chất của giá trị sử dụng và sự ổn định của

giá trị.
Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai. Vì sự tốt xấu
của giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết định
người sử dụng đất tình nguyện trả mức giá cơ bản để được quyền sử dụng
hoặc quyền sở hữu đất. Còn nói về phân hạng định cấp đất đai thì định giá đất
là hình thức biểu hiện bề ngoài càng linh hoạt, giá đất được định ra là chỉ tiêu
tốt nhất phản ánh giá trị sử dụng và đặc trưng thị trường của giá trị. Xây dựng
vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sử
dụng đất đai.
Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng
cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định. Nó làm căn cứ để nhà nước,
tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai.
19